江蘇鹽城創(chuàng)世紀(jì)項目整體策劃運營思路報告-

鹽城創(chuàng)世紀(jì)項目整體策劃運營思路報告本次提案思路宏觀市場項目本身市場定位消費者洞悉運作切入點產(chǎn)品修飾推廣動作重點政策瀏覽1、從緊的貨幣政策

15%：存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率；

7.83%：5年以上中長期商業(yè)貸款年利率；未來加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細(xì)則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍3、鹽城契稅

1.44倍：銷售單價高于所在片銷售均價1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價局核價目前鹽城物價局僅針對普通多層商品房實行指導(dǎo)價，未來不排除該政策會波及所有商品房范圍。5、未來政策的不確定性關(guān)于鹽城地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源：同步地產(chǎn)（Top）市場研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項目。市場總體判斷關(guān)于供求：市場競爭激烈、期房待銷量不斷增大；關(guān)于樓盤：樓盤整體素質(zhì)上升但同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；關(guān)于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關(guān)于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項目上市，體量相對較大，租賃價格較低，市場投資信心不足。關(guān)于客戶：消費者逐漸成熟，消費回歸理性；市場同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑無特點、園林無新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質(zhì)不配套；市場瘡總體辭表現(xiàn)模預(yù)測購房脂成本暖加大奧，購擔(dān)房計款劃推霧遲上百艇萬供貓應(yīng)量具，加屆大樓逐市風(fēng)臣險大盤誓林立向，競率爭激背烈樓市各競爭粗轉(zhuǎn)入寶品質(zhì)坦、服特務(wù)等站深層覽次競縫爭層晝面地塊丟分析1、項妻目地購理位艙置地塊附位于逮鹽城疏市西抹南片桿區(qū)，藍(lán)鹽城皂世紀(jì)祥大道呀路南納，神賠龍汽倒車站壞對面舊。2、主舍要指送標(biāo)地塊蔽面積章：53編61迅4容積竿率：1.煙58建筑尿密度拒：21偽.9扛%綠地游率：55吹%3、地春塊四捷至北：盜世紀(jì)辯大道背南：丈河道怎西：壁河道蜂東糾：河耳道交通禿條件快速算干道世紀(jì)沾大道剖連接伐寧靖打鹽高扎速與櫻城市楊各片訓(xùn)區(qū)，錫特別繳是城裝南新張城區(qū)艦；景觀登資源1、地傭塊三晨面環(huán)鋪水，撇造就森原生文態(tài)自煩然水盲景，這為后厘期景片觀打首造提玩供得淘天獨買厚的綠優(yōu)勢茅；2、世煎紀(jì)大嫌道作燒為鹽參城景觸觀大畝道，漁近50米政以府形藏象景毒觀帶示，為吵項目壁先天繡景觀堪環(huán)境江錦上乏添花急；生活債配套地塊緞周邊允基本欲無商揀業(yè)配淺套，蜜需依源靠西鄭環(huán)路內(nèi)沿線雞、解準(zhǔn)放南倡路沿事線配功套；潛在炮客源政府秩官員周邊瞧企業(yè)搭中高州管理答者裝飾副城經(jīng)乎營戶高品敏質(zhì)生鉤活追使求者地塊SW臉OT分析優(yōu)勢1、區(qū)愉域位鑼置較普好，這市政鳥府南糠遷后毒發(fā)展柿前景系良好朗；2、周竿邊規(guī)片劃前例景良仇好，喂發(fā)展折前景商廣闊螞；3、三負(fù)面臨醋水，安符合挖居住騾親水梁性；4、位圖于城犬郊區(qū)形環(huán)境患比較牙好，懂綠化崖率高拔，空希氣清威新；5、世念紀(jì)大令道兩竄邊日抓后將管綠樹丙成蔭新，景形觀效追果較敵好；6、周面邊道瘡路四栽通八駱達(dá)便奏利，伴靠近羞鹽徐監(jiān)高速法、寧賓靖鹽輝高速是入口只。劣勢1、周鐮邊的須生活終配套枯不全值，人轉(zhuǎn)氣不恢旺；2、地員塊東呼側(cè)的苗河水描尚未繁形成陡景觀妹效果母，南套側(cè)為稿農(nóng)民晚房，陪影響芽項目浙形象忌；3、周撓邊道朋路雖咽然四辨通八撥達(dá)但須公交伸線路熊欠發(fā)飲達(dá)。機會1、高術(shù)綠化停率，疲以生示態(tài)小死區(qū)面孕目入屈市；2、親支水性徹，便嫁于打五造水覽岸住豬宅；3、城襪南新當(dāng)城市菌中心學(xué)逐漸示形成悼，片言區(qū)發(fā)援展前妨景良其好；4、周擊邊規(guī)痕劃前靈景良需好，奏逐步濕形成油一定洋商業(yè)瞧氛圍犯；威脅1、區(qū)泄域內(nèi)做的幾恩個中堂高檔嗓大盤低對本鉆項目流造成汽了威型脅，鵲市場構(gòu)逐漸斷供過用于求寄；2、鹽快城商豈業(yè)地蟻產(chǎn)市維場體職量較頑大；3、宏蒜觀政丑策的異不確般定性孕加大衰樓市魂風(fēng)險脂。有這勉樣一江群人他們啟都不來缺房殼住他們梳挑剔他們殃低調(diào)圈、內(nèi)潮斂他們簽擁有貍財富增，但絹不愿殼過分談?wù)蔑@他們辜擁有倘極高疫社會煙地位昂和極噸其豐獵富的普社會逮資源他們將都有正各自付成功江的故貧事他們辛懂得慌生活笨，更沈愿意任享受些生活他們潔生活嚼在這稻個城左市的諸最上步層，靈至少脆有這狹種意納識他們錄是有一傍定生泥活品燙味和圈追求之城駱市政懼客、恭商賈客戶DN版A解構(gòu)或為暮事業(yè)慌有成種之人倡，或捕其事宇業(yè)正厲處于催快速陣上升宏期極高亡且穩(wěn)遭定的米收入魂帶來印極強度的還稠款能霉力和科抗風(fēng)末險力年齡崗分布截：35茅-5確0歲左虜右性格稅特點像：儒點雅、右低調(diào)長時峰間在奏工作昆、生互活的護(hù)圈子祝里打救拼儒雅底、低遣調(diào)是賤他們筑為人馬處事咳的風(fēng)塑格消費談特征看：理記性，李但愛點面子1、都著是二旅次或孕多次立置業(yè)費，購富房主齒要目丙的是胖改善釣居住筒，價拌格彈璃性較吼小，練他們瞎更看慚重的行是物洪業(yè)品籍質(zhì)和戰(zhàn)服務(wù)瞇；2、追看求本柿味的散舒適搖、品暮位；3、精刮神需交求、綁物質(zhì)輝需求藥并存病，且俱極度輛苛刻礎(chǔ)。1、滿據(jù)巢家命庭結(jié)區(qū)構(gòu)，抱家庭回化的稀生活確狀態(tài)繳，極戰(zhàn)為注齒重社墨會關(guān)波系。2、受偉過良矛好的血文化僚教育茶，家蜂資殷六實，臥對生云活質(zhì)蟲量有尚很高甩要求且。3、對妨公共仗交通賠的依拴賴性惹很弱但，多淚有自虧備的羨交通仿工具瓦。4、希亮望生棒活配罩套完側(cè)善，恐但并版不是貫非要達(dá)便利艘到家妄。5、有揀相對記自由息的工蜻作時腰間，夸事業(yè)具上具辟有很雙強上雕升力共。6、屬犁城市個上層鉗名流裝群，向?qū)ι吇顫M敏懷熱努情，掘渴望憑自然竊、有攀特點墨的生判活。7、有所習(xí)慣脆性的破信息績渠道套，且踐有自拖己的繁生活界觀點憤，需奮要深槐度溝雞通。行為窮特征行：名倘流階壇層區(qū)域純分布糖：全污城分靠布借助噴精美教的自童然景朱觀和沈人造掩景觀票、完爹善的立物業(yè)章服務(wù)倆和獨禿特的范傳播匠吸引劣全城島意向鳥消費眉者。客戶貪特征堅關(guān)鍵腦詞內(nèi)斂付、低愁調(diào)、略儒雅包容鑼、自揪信、浮淡泊精神天、品礦位、栗服務(wù)為這飾樣一爐群人提供釋什么決樣的羽產(chǎn)品訴？內(nèi)斂夜的客寒戶：框需要矩深度生溝通“君子劑以仁勾存心予，以斧禮存超心。愛仁者產(chǎn)愛人桿，有培禮者師敬人扭。愛人屬者人誕恒愛價之，令敬人水者人疏恒敬胡之?！钡郎弥?，潔德蓄迫之。萬物孟并作決，吾疾以復(fù)菠古。尋找忙與之借溝通庭的基叛礎(chǔ)他們想崇尚抗中國華傳統(tǒng)縫文化糊，渴索望自召己與盾之結(jié)扒緣，熔甚至聞愛好兄標(biāo)榜都自己榆對中勤國傳遭統(tǒng)文肯化有延所考下究。中國傳傳統(tǒng)翁文化北，漸鏈行漸霜遠(yuǎn)？抑或房誠，漸近行漸兆近？將中孤國傳薪統(tǒng)文踩化與軟現(xiàn)代喇居住沿理念單相融戶合將中乏國傳炒統(tǒng)文路化與圈現(xiàn)代碑景觀獵表現(xiàn)際相融小合本案陡的產(chǎn)炊品定咱位現(xiàn)代氣中式征私家捉府邸將中蟲國傳荒統(tǒng)元貪素與得現(xiàn)代攏居住其理念街有效訴融合怠，通吊過傳名統(tǒng)中墳國元輝素的鉗點綴幸，借牲助現(xiàn)賴代表殃現(xiàn)手牛法，少傳達(dá)臨一種茂傳統(tǒng)狡與現(xiàn)光代融鞋合的考居住模生活姑。產(chǎn)品郵形象親定位內(nèi)斂躺而崢臣嶸的哪現(xiàn)代升簡約梯中式簡約塔中國嘩元素敲具象局表達(dá)中國鏟紅、偵孔孟桶老莊書法覆、屏慈風(fēng)、誦茶古樹良、水像印、躬竹……四大膨角度優(yōu)化購一期蹦產(chǎn)品顯赫街的外撇表超炫欣的景兔觀超大愈的觀源景面物業(yè)斥服務(wù)顯赫巨的外戚立面立面除上，滲建議綢輔以割沉穩(wěn)溝色彩槽和中鈔式元燙素，電加以吊點綴斃、勾籮勒。超炫幣的景攪觀將中嶼國傳南統(tǒng)文視化的并具象驕元素吳與地懂塊實魔際相械結(jié)合印，打結(jié)造耳章目一庫新、脹足以皇觸動趕客戶外某根犯神經(jīng)洪的超摘級景持觀蘇軾魂說：元寧可臭食無捆肉，艦不可距居無藥竹。習(xí)慣歡了紅趣地毯慶，總功懷念暮記憶席里的藏青石脅板。親水場而居油，多餡少人幻玉夢寐復(fù)以求娘。超大紗觀景欣面物業(yè)輩服務(wù)1、引墊進(jìn)品喚牌物斥業(yè)服子務(wù)公行司，筋諸如牙金陵鞠飯店怠，實辛現(xiàn)五煩星級螞酒店筑服務(wù)蠟；2、物超業(yè)服朵務(wù)全崖程介纖入，宰從銷腔售伊祖始，卷進(jìn)駐舞售樓雕處，隱到客收戶入診??；3、聘貪請專翼業(yè)級塑中式哥管家績，真筐實再廉現(xiàn)中保國傳寨統(tǒng)尊紡榮級挪享受用。二期閥產(chǎn)品袋建議原則1、建按筑風(fēng)違格與爭一期練保持朱統(tǒng)一2、尋盆找客貍戶需遺求與90親/7謀0政策趙之間預(yù)的平驢衡點高層To經(jīng)wn治ho屑us倦e＋二期黎產(chǎn)品灑建議三房車兩廳與兩衛(wèi)+入戶用花園羽，面遵積約作：15訪0㎡五房仗兩廳舟三衛(wèi)+入戶舌花園撒，面剖積約恭：20姿0㎡兩房鍬兩廳繁一衛(wèi)面積餓：約85耍㎡入戶爹花園后面積挨：約7.莊5㎡三房稠兩廳晃一衛(wèi)面積妖：約10奸7㎡入戶傻花園朵面積耕：約10飽㎡三房室兩廳概兩衛(wèi)面積荒：約12蔽9㎡入戶毯花園灘面積衰：約10芬㎡商業(yè)梅部分或建議強調(diào)1、商兵業(yè)表譯現(xiàn)與薯景觀某有效供融合2、建敲筑風(fēng)怒格與晶住宅幕部分唯的統(tǒng)疼一名流姜階層折消費床領(lǐng)地在這炮里消女費，修便是燙身份中的象步征；在這疤里消去費，銅便是合品味箭的闡堵釋；業(yè)態(tài)半規(guī)劃高級必會所高檔趨茶社高檔踏餐飲….央..品味鏈、品質(zhì)位我們原所呈區(qū)現(xiàn)的受產(chǎn)品寫形式返將是中國度的，罰簡約敵的。我們汪所倡墾導(dǎo)的體生活蚊方式紫將是看不漆見的水奢華看得泛見的濱品位推廣糧思路現(xiàn)代功中式參風(fēng)格精神澤征服+物質(zhì)護(hù)誘惑形成擋歸屬歸感水到妨渠成籮地銷遞售1、貫深穿項叉目整繭個營為銷過剪程2、在及推廣樂道具循上充施分運肢用3、在賣廣告現(xiàn)表現(xiàn)酷上充淡分運狗用取一津個合爽適的犧名字安靜決下來左，就陶在這漁里此時趙此刻碌，找周到本備我和猛世界依云留香溪Ev羅ia借n奴Cr蜂ee友ks依云抱，源飄自阿菠爾卑初斯山謠，經(jīng)華過最章少15年冰射川巖尖層過提濾而鐮成。急宛如姜我們飄敬愛社的客珍戶一隨生的蠢寫照——打拼削過、魯奮斗屑過、常成功飾過；香溪奸，小軟河匯蘭聚而組成，拖溪流燭源自撞一種旺純自飯然、借原生同態(tài)的枯純凈羨。依云畝香溪是褪進(jìn)去浮禽華之僚后的濱那份某鎮(zhèn)定賀自若是風(fēng)笨云一系生背處后的辯那份挪淡定診和內(nèi)狹斂更是憑面對畜成功探和名尾利時流的歌門頌與降寫照依云男香溪Ev船ia槍n嬸Cr耀ee塌ks安靜肺下來白，就爹在這型里，趙此時妨此刻堆，找負(fù)到本凳我和護(hù)世界鉗。顯而置不露膝，盡飯崢嶸件。SL居OG浙AN：我們稻的客藥戶是廚這樣柄的一夕群人他們巧擁有私大多塊數(shù)人汪無法善企及燈的財幫富、妥社會政地位稀，甚惡至社鉆會影頸響力他們是渴望族被欣創(chuàng)賞，踩但又猶不愿挽過分該張揚在蕓念蕓眾揭生中片，他耗們依稼然顯傘得平望凡，案不同撐的是絹，他鑒們曾邀經(jīng)風(fēng)董云，直或正盟卓越正所驢謂來井去自巧如盡派瀟灑糞，進(jìn)務(wù)退有圖余顯互崢嶸攪。顯而蛇不露闊，盡神崢嶸控。主推LO礙GOLO范GO闡釋使：1、該LO居GO創(chuàng)意脈源自位行楷仰書法“依云淹香溪”，展叫示項清目作怕為現(xiàn)料代中帖式私氏家府羅邸的粗獨有故氣質(zhì)公，字柴體灑皆脫，苦象征倒淡然途；2、借越助中火國傳澇統(tǒng)元闖素之理一的虛印章類勾勒拼出中鍛式風(fēng)留格；3、行糧楷書攤法與逃中國續(xù)印的閣完美頂融合厭，使荒該標(biāo)床志內(nèi)醫(yī)涵飽銹滿，完便于脹推廣近傳播羅。備選LO陽GO一備選LO螞GO二備選LO弱GO三推廣嫂核心品質(zhì)做好土形象做足減景觀服務(wù)提高峽物業(yè)撇服務(wù)謀檔次銷售友服務(wù)震全程件呵護(hù)文化著重未引導(dǎo)打造嘩歸屬推廣鹿策略將體藍(lán)驗營違銷發(fā)被揮至桶極點1、通鍵過推槳廣風(fēng)調(diào)格包桑裝感啄染客饑戶2、通殃過售驕樓處暮包裝在征服泛到訪蹦客戶3、通配過工癢地包泉裝吸光引先軋期客廳戶關(guān)幣注4、通滑過樣撈板區(qū)震景觀崖實景招展示篩征服爐到訪膜客戶策略歲一售樓默處包疼裝風(fēng)役格提跑示內(nèi)斂款、寧子靜、怒低調(diào)堆的奢仙華1、遠(yuǎn)火觀其央貌不型揚，憲進(jìn)門象豁然飄開朗睛；2、售乏樓處日門前替可設(shè)衰置庭控院，偉院內(nèi)臟鋪設(shè)口青石題板、衰栽植伴竹、邊布置殲休息貿(mào)石桌愧，可巾談天霜對弈犬，也擦可品誕茶論它道；3、售但樓處梨內(nèi)充冰分運鍬用中鴿國傳轟統(tǒng)元濟(jì)素：殖屏風(fēng)談、接邪待桌淋椅、擁模型件底座煩等；4、以植茶具瀉代替筑傳統(tǒng)川紙杯尿，以冶品茶躁代替宋傳統(tǒng)愉白開霜水；5、以恨高雅匆的古丘箏樂承和中弱國風(fēng)平樂曲碗代替唇傳統(tǒng)換音樂6、諸惜多的須中國廢風(fēng)配孕以現(xiàn)忙代感可直線叮條玻歌璃等蛛元素拖，有繼效融邊合，焰厚而集不重倉，既您中國蕩，又唐簡約隸。7、產(chǎn)主品細(xì)褲節(jié)體夜驗區(qū)誦如：掩玄關(guān)樣板令房包溝裝風(fēng)殊格提礦示傳統(tǒng)石的居師住方泥式并批不適艷合現(xiàn)辨代人練居，夠我們失在尊齡重傳奏統(tǒng)，花吸取白傳統(tǒng)業(yè)文化喉之精海髓基假礎(chǔ)上送，加闖以融食合。從視密覺感蜜受上海給到羨訪客甚戶最導(dǎo)大精不神打釀?chuàng)?，庫挑動霜他某降一根鏡敏感喜的神平經(jīng)，礦讓他公們感鐵覺“架如果攻不買葵這房等子，議簡直稅就是壤白活盟了這碼幾十像年。椒”將服魂務(wù)營坐銷演月繹至旬頂點1、首階創(chuàng)鹽暈城預(yù)利約看屑房定餅制式仆服務(wù)2、首怖創(chuàng)鹽伍城樣瞎板間征設(shè)置噴門童宿、演椒員策略燃二策略翁三1、利怨用客晝戶本