第一章 房地產(chǎn)估價概述

第一章房地產(chǎn)估價概述1、對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識2、房地產(chǎn)估價的要素3、對房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要4、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德5、中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r1RealEstateAppraisal第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識一、房地產(chǎn)估價的含義（一）專業(yè)與非專業(yè)估價的不同由專業(yè)人員完成是一種專業(yè)意見具有社會公信力實行有償服務(wù)承擔(dān)法律責(zé)任2RealEstateAppraisal第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識一、房地產(chǎn)估價的含義（二）房地產(chǎn)估價的概念核心內(nèi)容：根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。完整定義：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運(yùn)用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行測算和判定的活動。（三）估價與評估的異同一般情況下可以交換使用。估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體,專指對價值進(jìn)行評估。評估含義寬泛，不只限于價值評估。3RealEstateAppraisal第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)（一）評估的是價值而不是價格（二）是模擬市場定價而不是替代市場定價（三）是提供價值意見而不是作價格保證（四）會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)（五）即是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)4RealEstateAppraisal第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識三、房地產(chǎn)估價的必要性（一）專業(yè)估價存在的基本前提

獨(dú)一無二、價值量大（二）房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

完全市場：同質(zhì)商品買賣者人數(shù)眾多有進(jìn)出市場的自由買賣雙方都掌握當(dāng)前價格的完全信息就成交總額而言，每樁買賣的標(biāo)的額是無關(guān)緊要的買賣雙方無串通共謀行為消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動 房地產(chǎn)對1和4條和第8條往往不能符合。5RealEstateAppraisal第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識三、房地產(chǎn)估價的必要性（三）房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流（1）房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”“價值量大”，需要專業(yè)估價（2）房地產(chǎn)“量大面廣”（3）房地產(chǎn)需要估價的情形較多6RealEstateAppraisal第二節(jié)房地產(chǎn)估價要素一、估價當(dāng)事人（一）房地產(chǎn)估價人員指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，依法取得相應(yīng)資格并注冊生效，從事房地產(chǎn)估價活動的人員。目前有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員（二）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（三）估價委托人俗稱客戶，指直接向估價機(jī)構(gòu)提出估價需求，與估價機(jī)構(gòu)訂立委托合同的單位或個人。7RealEstateAppraisal第二節(jié)房地產(chǎn)估價要素二、估價目的指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途。三、估價對象指房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。四、價值類型一是指房地產(chǎn)價值的種類，二是指一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的具體類型的價值——特定價值市場價值——非市場價值（快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值、投資價值）8RealEstateAppraisal第二節(jié)房地產(chǎn)估價要素五、估價時點指一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對對應(yīng)的具體時間。六、估價依據(jù)指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，委托人所提供的有關(guān)情況和資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關(guān)情況和資料。七、估價假設(shè)指一個房地產(chǎn)估價項目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價過必要但又不能肯定、而又必須予以明確的前提條件做出的假定。9RealEstateAppraisal（七祥）估熄價依巧據(jù)1、《中華偷人民粘共和爹國城雨市房爬地產(chǎn)眾管理范法》2、《中華鋸人民跨共和貪國土蹲地管序理法》3、《房地托產(chǎn)估桃價規(guī)滋范》（GB老/T啟50云29館1－19赴99）4、《武漢顏市城濁鎮(zhèn)國擴(kuò)有土材地使厚用權(quán)禍出讓凝和抵事押實少施辦忙法》5、《中華廟人民續(xù)共和瀉國擔(dān)尋保法》（國肺家主卵席令削第50號）6、原上國家籠土地奮管理拒局《關(guān)于罷土地抱使用屆權(quán)抵閑押登置記有鳥關(guān)問餓題的侄通知》（國化土[籍]字第2號）7、建知設(shè)部《城市增房地聚產(chǎn)抵對押管耽理辦蚊法》（建榮設(shè)部瓣令98號）8、《關(guān)于忘規(guī)范叛與銀銜行信迷貸業(yè)半務(wù)相億關(guān)的浴房地縫產(chǎn)抵垃押估駝價管給理有煩關(guān)問衰題的頓通知》（建瓶住房[2浴00飽6]劣8號）9、建顧設(shè)部《房地盜產(chǎn)抵冤押估膽價指由導(dǎo)意紀(jì)見》10、武楊漢市縣物價星局、性市房青產(chǎn)局《關(guān)于路印發(fā)煙武漢命市房登屋重晌置價漆格標(biāo)岔準(zhǔn)的妹通知》（武遺價房獎字[2檔00蒸4]艦74號）11、市劃房管寄局關(guān)歷于發(fā)套布武雖漢市20檢05年上觸半年示房屋狐租賃勺市場夠參考匆租金顆的通疏知12、《房屋買所有槍權(quán)證》（武咬房權(quán)刃證昌侄字第20譯04癥01烘49擔(dān)9號）13、《國有愧土地饑使用饞證》（武業(yè)國用(2篇00條4)第68宅7號）14、國塌家和脅省市砌政府連頒發(fā)約的其電他有青關(guān)法未規(guī)和麗政策輔文件15、現(xiàn)則場勘鋸察資噴料、掀市場回調(diào)查走資料半及評以估人嫂員所金掌握陷的武南漢市海近期掠房地攝產(chǎn)續(xù)市場烘行情16、委蹄托方摸提供謊的其賴他有茄關(guān)資櫻料10估價薪假設(shè)我條件（1）假曲設(shè)估貞價對遣象處贊于完問全公濤開市貌場條溜件下凍進(jìn)行鵝。（2）假帝設(shè)估釣價對篇象是恥合法慣產(chǎn)權(quán)簽下的祥房地晶產(chǎn)，船不存球在任悠何產(chǎn)輸權(quán)糾何紛及萍他項戲權(quán)利朱。（3）估振價對估象土犧地登疫記用翻途為度工業(yè)損用地神，房孕屋登柿記用野途為拴工、街交、號倉，耐估價繩對象徐實際商用途衰為工水業(yè)，階本次耕評估倘假設(shè)闊估價齊對象過按照挖現(xiàn)狀斃用途害持續(xù)盤使用撇的狀抵態(tài)下炭進(jìn)行拍。（4）假煩設(shè)估膏價對扎象產(chǎn)詠權(quán)人第合法裁取得外房屋邀所有珠權(quán)及告土地沿使用捷權(quán)，燭并支羽付相且關(guān)費(fèi)肝用。（5）任晨何有澇關(guān)估厭價對濾象的忍運(yùn)作圓方式棋、程加序符湊合國巷家、棒地方切的有肆關(guān)法衫律、草法規(guī)肝。11第二耗節(jié)舞房黎地產(chǎn)借估價旁要素八、嚇估價蹈原則指人籃們在立房地系產(chǎn)估惡價的鑼反復(fù)顯實踐誰和理芹論探聾索中昨，對平房地孕產(chǎn)價嗓格形輪成和屆運(yùn)作愿的客壟觀規(guī)踩律認(rèn)衰識的活基礎(chǔ)半上，維總結(jié)蕩出的因一些化簡明澤扼要躬、在蛾估價裳活動絮中應(yīng)舍當(dāng)遵想循的晝法則撕或標(biāo)需準(zhǔn)。九、肚估價粒程序指一傍個房核地產(chǎn)倍估價叫項目謎運(yùn)作殊的全視過程匠中各戒項具鹿體工抗作，備按照頸其相姓互聯(lián)捕系排線列出吃的先鞭后次廉序。十、個估價賣方法市場衣法、楊成本訪法、脹收益銀法十、禮估價奮結(jié)果房地淹產(chǎn)估蹄價師誤通過快估價界活動通得出窮的估兵價對錘象價肉值的深專業(yè)付結(jié)論瞞。12Re悟al謀E因st防at催e皂Ap禾pr夾ai序sa坡l第三賭節(jié)盛對揉房地俊產(chǎn)估握價的臺現(xiàn)實衰需要一、收土地辱使用壟權(quán)出姻讓的厚需要土地晝使用蹤蝶權(quán)出茂讓方哄式：排招標(biāo)著、拍釋賣、滴掛牌變和協(xié)隆議。招標(biāo)——招標(biāo)策底價疼、投棗標(biāo)報啊價拍賣——拍賣即底價闖、最武高應(yīng)乒價掛牌——掛牌或底價箭、最悔高報滴價協(xié)議——協(xié)議罪出讓浪最低賊價、降最高下出價13Re主al驅(qū)E屢st肝at仔e鏈Ap孝pr左ai罰sa醋l第三炭節(jié)禍對傅房地控產(chǎn)估根價的其現(xiàn)實胃需要房地獨(dú)產(chǎn)轉(zhuǎn)付讓、閥租賃搖的需省要房地暴產(chǎn)抵逗押的安需要房地驅(qū)產(chǎn)征眠收和擊征用眨的需巾要房地冊產(chǎn)分盤割的頂需要房地變產(chǎn)損斜害賠出償?shù)腻佇枰康乩桩a(chǎn)稅詳收的松需要房地演產(chǎn)保摘險的午需要房地手產(chǎn)爭匙議調(diào)接處和歌司法兵鑒定墻的需求要企業(yè)脆有關(guān)畢經(jīng)濟(jì)感行為默的需武要房地臟產(chǎn)管餐理的顆需要其他巴方面敬的需忽要14Re匠al局E虜st宮at被e病Ap普pr跡ai觀sa孫l第四叛節(jié)眠房腎地產(chǎn)劣估價橫師的喝職業(yè)候道德獨(dú)立牲、客嶼觀、龜公正專業(yè)腥勝任喂能力誠實言守信勤勉比盡責(zé)保守思秘密公平泛競爭社會哪責(zé)任15Re迷al浸E級st吐at唐e統(tǒng)Ap搏pr君ai掙sa駁l第五百節(jié)撥中株國房破地產(chǎn)供估價聾行業(yè)然發(fā)展基狀況房地嘉產(chǎn)估頓價在掩我國年的發(fā)已展：1.以法肅律形受式確晴立房恰地產(chǎn)征估價岸的地欄位。19柏95年1月1日期納實施清的《中華糠人民塘共和款國城械市房杜地產(chǎn)勞管理障法》第33條規(guī)分定“國禍家實肉行房毀地產(chǎn)勾價格舌評估個制度某”；第58條規(guī)穗定：“國快家實飾行房然地產(chǎn)娘價格孟評估踢人員辨資格反認(rèn)證絕制度”2.實行岔房地喚產(chǎn)估替價師坊執(zhí)業(yè)朋資格億制度幟。3.設(shè)定工“房酷地產(chǎn)捎估價寺師執(zhí)宵業(yè)資腦格”暈和“婆房地幫產(chǎn)估晝價機(jī)鼻構(gòu)資稿質(zhì)核必準(zhǔn)”還等行躍政許吹可項禽目16Re墨al油E攪st泛at啟e競Ap承pr乞ai態(tài)sa安l第五辱節(jié)吃中朗國房勾地產(chǎn)癢估價翠行業(yè)械發(fā)展饞狀況房地賠產(chǎn)估備價在紗我過線的發(fā)訴展：4.發(fā)布容了房豈地產(chǎn)扭估價勇的部尾門規(guī)排章和貌規(guī)范院性文脹件。5.制定洞了房骨地產(chǎn)捆估價殿標(biāo)準(zhǔn)據(jù)和指炮導(dǎo)意敬見。19請99年2月12日發(fā)但布《中華指人民漸共和傳國國賓家標(biāo)梢準(zhǔn)房缺地產(chǎn)辯估價狠規(guī)范》(踏GB孕/T邁50甘29嫂1-剪19惠99予)。20黃06年1月13日建液設(shè)部河制定《城市婆房屋齒拆遷件估價顛指導(dǎo)繩意見》。6.成立送房地誼產(chǎn)估純價行自業(yè)組些織。19辨94年8月5日成懷立“荒中國蝕房地攜產(chǎn)估塵價師駛學(xué)會”；20期04年7月12日更顛名為戀“中灶國房弟地產(chǎn)峽估價出師與杰房地祥產(chǎn)經(jīng)槳紀(jì)人煎學(xué)會”(C然IR憐EA褲).17Re臂al緒E黑st悼at微e凝Ap婆pr燒ai月sa爪l第五藝節(jié)戴中附國房炊地產(chǎn)詳估價轟行業(yè)謙發(fā)展嚴(yán)狀況房地暗產(chǎn)估奪價在鉤我國塞的發(fā)年展：7.形成欲了比范較完廚善的速房地宗產(chǎn)估企價理語論和找方法典體系勢。8.建立楚統(tǒng)一歡開放槐的房估地產(chǎn)騰估價舉市場醫(yī)。9.深化遣、拓聽寬了咸房地犯產(chǎn)估質(zhì)價的治內(nèi)容考、領(lǐng)攔域。10握.積極故開展餅了國歌際交柄流與義合作艙。房地說產(chǎn)估葉價在糞我國劉的困洗難——主要獲由于嶄我國獅土地連公有釋制所械引發(fā)福的18Re納al翼E幣st蓋at慎e攏Ap眾pr斜ai漂sa堪l(fā)房地雙產(chǎn)估來價從粉某種挑意義不上講澤是()房地囑產(chǎn)的平價值拉。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D穩(wěn)定不同犁的房卡地產(chǎn)肥估價敏時對幸同一榴估價禿對象跨在同衰一估拒價目蔥的、咬同一禮估價問時點計下的恭評估話價值柳通常以不完罩全相紐奉同，鋼這主起要是暫因為州（）A掌握捏的有哄關(guān)信蜻息不嘴同B作出緩的估疊價時頓聲明采不同C估價危對象窗狀況毀不同D委托霧人不識同（）限花制了潔估價鐮報告駕書的繳用途障。A、估議價方居法B、估祝價目掃的C、估濁價原懷則D、估賣價日伸期由于逃土地商具有留（緒）怠，所絲式以基毀本上端是一饅宗土渾地一偶個價蚊格，希而且仗不同鵝的土養(yǎng)地之鑄間價鄉(xiāng)豐格差慕異較獵大。A.獨(dú)一籃無二免性B.不可意移動牛性C.價值竿高大理性D.數(shù)量捧有限記性拍賣畫價格偷、招飲標(biāo)價館格、書協(xié)議蕩價格土三者持之間惠的關(guān)榮系在涉正常續(xù)情況雙下為A、拍樸賣價值格＞觸招標(biāo)浪價格姨＞協(xié)打議價遮格；B、拍巧賣價棚格＞請協(xié)議膜價格駐＞招吊標(biāo)價腳格；C、招草標(biāo)價常格＞嫂拍賣岡價格場＞協(xié)簡議價抹格；D、招政標(biāo)價跨格＞竟協(xié)議偷價格倚＞拍羅賣價枯格。19房地秘產(chǎn)估憲價的浪核心夢是為瓶（示）沉，對具特定名房地坑產(chǎn)在艷特定老時點碎的特恭定價絕值作亂出估椒計。A、特焰定對思象B、特受定目憤的C、特勵定委騎托人D、特棕定要代求明確強(qiáng)估價刷基本揉事項城主要雪包括爬（虧）。A、明寸確估埋價目胃的B、明確誕估價芳對象C、明飾確估特價時灶點D、明逮確估典價內(nèi)周容E、明尖確估抹價費(fèi)關(guān)用房地欲產(chǎn)估值價中冶，估庫價目公的不蔥同，濾則（裂）A.估價栗依據(jù)泉有可解能不基同B.估價西方法洞可能遷不同C.估價胸對象錦的范塘圍可佩能不文同D.不影欣響估膜價結(jié)棟果的藏公正課性E.不影弊響估深價報民告的算用途與非誘專業(yè)稻估價駝相比想，專押業(yè)估易價的萌特點靜有（涼）A、是兵一種計專業(yè)喚意見B、估巷計價睬格或松價值C、實威行有剃償服峰務(wù)D、承咬擔(dān)法仆律責(zé)個任E、估想價作區(qū)業(yè)日抄期長房地控產(chǎn)需忙要專慢業(yè)估匙價的級基本寧條件抗是房艦地產(chǎn)淘具有蟻（）擴(kuò)的特竹性A、獨(dú)戰(zhàn)一無辰二B、供腹給有逆限C、價電值量六大D、不降可移勸動20判