杭州錢江新城某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位及推廣提案-

杭州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位及推廣提案項(xiàng)目分析項(xiàng)目市場(chǎng)形象思考市場(chǎng)掃描提案推演結(jié)構(gòu)之一第一部分市場(chǎng)掃描杭城寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀杭城寫字樓市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)杭州市寫字樓區(qū)間分析SUM1.杭州市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)現(xiàn)狀一：供大于求關(guān)鍵詞：供應(yīng)：04-05年共出讓土地面積150萬㎡需求：年去化量在30－40萬㎡之間現(xiàn)狀二：寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格倒掛原因：1、人們對(duì)公寓、排屋、別墅的興趣遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓2、寫字樓是公建用地，產(chǎn)權(quán)只有40－50年3、中小企業(yè)、私營企業(yè)更喜歡商住兼容類物業(yè)4、缺乏本地產(chǎn)業(yè)支撐現(xiàn)狀三：產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重關(guān)鍵詞：檔次、品質(zhì)不高/市場(chǎng)定位模糊現(xiàn)狀四：寫字樓開發(fā)重硬件不重后期管理關(guān)鍵詞：以傳統(tǒng)分散出售為主要經(jīng)營模式物業(yè)管理水準(zhǔn)不高，開發(fā)商與管理者在開發(fā)理念和管理理念上相互背離SUM2.杭州市寫字樓市場(chǎng)機(jī)遇杭州垃“國鬼際化鹽大都熄市”嘉的發(fā)完展目已標(biāo)帶勝動(dòng)寫掃字樓理經(jīng)濟(jì)率的發(fā)魚展關(guān)鍵穗詞：杭州宴正在胞邁向饅“商然業(yè)時(shí)船代”浙江劃企業(yè)摧的壯販大胞國帥際資坐本、點(diǎn)企業(yè)脹的進(jìn)送駐戒寫字追樓繁勒榮時(shí)輕代宏觀其調(diào)控譯，房露產(chǎn)投擺資已繪經(jīng)出秀現(xiàn)住及宅轉(zhuǎn)喉向?qū)懠徸謽桥d端倪關(guān)鍵逐詞：宏觀里調(diào)控填后，熄部分儉投資滋資金喜撤離額住宅貌市場(chǎng)遍轉(zhuǎn)向潮寫字唱樓市耳場(chǎng)06私年初羅，中頌小面欲積寫產(chǎn)字樓浸成交傷量上濁漲，漲月成企交量勞維持錦在3把0套鉆左右SU漂M撓3.杭州笑市寫列字樓晴市場(chǎng)抖發(fā)展德趨勢(shì)趨勢(shì)桂一：廟中小劈燕面積氣寫字田樓市鬧場(chǎng)需扭求釋曾放關(guān)鍵求詞：“住閱宅禁鳥商”銀政策懲擴(kuò)大剪寫字渾樓需發(fā)求以中隔小企打業(yè)、裂私營嘉企業(yè)飼為主屬的大譜部分枝客群祝對(duì)辦業(yè)公面蜜積要閘求較墓小趨勢(shì)敢二：櫻商住艦兼容售型物艙業(yè)滿伯足過蜻渡需價(jià)求，紹熱銷閉市場(chǎng)關(guān)鍵丸詞：·新的歉高端挺寫字吼樓租芬金偏煤高，龍老的告寫字竭樓配把套不語全·商住裁兼容亞性物既業(yè)（僵單身摘公寓漆）面倘積小紡、租謎金低艙、精攏裝修共1通70糾0多隊(duì)套，還約1膀1萬璃㎡，揭大多貫銷售哪率接勒近5跡成，勺部分僅達(dá)到粒8成趨勢(shì)提三：寨注重拳辦公奪氛圍桃，提看倡健再康辦元公舉例秀：嘉旁華國型際商賽務(wù)中樹心通過慎陽光伍中庭仙、空蛇中花滾園、炭屋頂相花園貧、綠色狀休閑甩廣場(chǎng)矛四大尾綠色屈景觀冰系統(tǒng)僵，創(chuàng)階造自箱然采濤光、匯自然全通風(fēng)遮、自派然生柿態(tài)的下綠色健商務(wù)返環(huán)境艷。趨勢(shì)延四：臭與國襲際寫討字樓嘆接軌舉例默：公休元大辟廈世界姨排名湖第五午的GM鍋P事務(wù)尸所擔(dān)興綱規(guī)禍劃、帳建筑娃、景毛觀、撈室內(nèi)求外裝貼修設(shè)姐計(jì)；盜挑選吧主要停建筑掩和裝襯飾材皂料；縫進(jìn)行陷全過降程的汽建筑胳品質(zhì)賓把控茶；戶型賢面積鹿在2獅00沿-7培00虛平米慌之間障，主允力目陶標(biāo)客田群衛(wèi)徹為高黨端的購大中淹型企廟業(yè)舉例披：世眉貿(mào)麗孤晶城令·歐既美中錫心國際謝旗艦?zāi)﹫F(tuán)隊(duì)湊：王胃董國擁際、字泛亞育易道鋤、世手邦魏崇理仕踐、美西國HB釀A、高文菜安等倚；諸多南杭州歪之最新：如敞建筑錢面積銳20燒00催平方技米、科挑高果近1處3米康的超亂大精幼裝大導(dǎo)廳；律全球粥遠(yuǎn)程鋒視頻索會(huì)議廣、四還國語呢言同利聲翻稅譯，美可承騙辦世圖界級(jí)正政要滾會(huì)議拜和全描球財(cái)窗富論禁壇；主寫字樹樓頂臭設(shè)置侵了杭難州唯可一具港備直曉升機(jī)響停機(jī)揚(yáng)坪的鄙頂級(jí)頓商務(wù)吸平臺(tái)核；杭銀州最蔽大的糾集中粉式地思下停窄車場(chǎng)確和三扮個(gè)寬立7米資的雙糕向車史道；客群馳定位席為國真際型幼企業(yè)妄的國跪內(nèi)分部暮等。SU煤M發(fā)4.杭州攤市寫毛字樓賴區(qū)間隙分析15件0萬繭平米敵&4拿1.陷8%惰——戶競(jìng)爭(zhēng)化過度覽？年份土地?cái)?shù)量土地面積其中杭州市占比例2004年24塊633861m2202835.5m232%2005年14塊860592m2421690.08m249%合計(jì)38塊1494453m2624525.58m241.8%到2宗01扶0年蕉為止栗，杭脆州市系核心贊區(qū)（一爐期）將建嗎設(shè)6釘50幟萬平鼠方米各的公頁建建伯筑，趙其中竹寫字深樓約烈占6伐0%之以上較，開發(fā)源量約40扒0萬平伶方米樂。杭州號(hào)目前故每年齊寫字歲樓市道場(chǎng)消化量約40萬平副方米殃。20狹07累年—詠—2卡00帽9年膚，將艇是杭堪州寫陽字樓幻玉市場(chǎng)才的集占中放懷量期斷。供需蹄比例意衡量文——怖供＞求？個(gè)案甜代表藍(lán)鯨等國際◎錢談塘·特藍(lán)鯨捎國際項(xiàng)目贈(zèng)概況累：慶權(quán)春路宿與錢偏塘江否交界膀處，泰占地斯約9煙51竭6㎡軋，總念建筑標(biāo)面積足在5腥萬㎡積左右禽，標(biāo)靠準(zhǔn)層聲面積輪50否0平到方米吧到1平50暮0平傅方米嚷，近煮27擔(dān)0個(gè)泡地下踢標(biāo)準(zhǔn)邀車位刊。以律國際隆5A智能姥系統(tǒng)夢(mèng)為基候礎(chǔ)的赤國際T5標(biāo)準(zhǔn)聲寫字訪樓?；锕こ疼櫟M(jìn)度狡：項(xiàng)榮目于加4月窯初正伯式結(jié)草頂。開盤繡時(shí)間欠：預(yù)寧計(jì)2困00挖7年洪6-技7月宮份左斃右。市場(chǎng)閉形象贊特色零：專狐業(yè)化意、標(biāo)潮準(zhǔn)化辦風(fēng)格惡，以5T標(biāo)準(zhǔn)泰取代欲傳統(tǒng)賞的5A標(biāo)準(zhǔn)童，即辯：資踏源價(jià)是值、巨建筑伸形態(tài)顫、完陽善的閃周邊巖配套鹽、頂茂級(jí)的胖設(shè)計(jì)栗和全殊面的因后期劫服務(wù)通過裁近期歡的杭示州土蕉地市接場(chǎng)，排闡述野來概尖述杭劉州市錄在杭桃州板鞏快市練場(chǎng)上農(nóng)的意兆義。地塊編號(hào)出讓面積地塊坐落用途容積率17號(hào)杭州市望江區(qū)塊53345C6/C8住宅3.220910C17/C18商業(yè)4.5杭州慕葛洲漿壩實(shí)沒業(yè)投仙資管牛理有五限公剃司、妻綠城旨房地喝產(chǎn)集盒團(tuán)有案限公牲司、柜杭州獸康居侮投資驗(yàn)管理代有限礦公司用三家鄙聯(lián)合榮以3炸49債00亡0萬糾元競(jìng)估得，曉樓面羽地價(jià)冰約1荷17憲59烈元/辦平米嘩。無疑是，杭惰州市田是集繭合了熊新杭莊州城刃市榮圣耀的甜場(chǎng)所鼻。但乓是區(qū)僚塊不郊是自勢(shì)發(fā)形書成的竹，而倒是在終政府乳的干邁預(yù)下何成形債。從目芝前杭絕州市塌住宅沖樓盤頓的高口端性刊以及爽高價(jià)增格可仰見政勤府營凱銷的恒結(jié)果限是顯溝著的燒，但慎是這之種非簽市場(chǎng)忍化作樸業(yè)的際結(jié)果緩對(duì)于搶寫字酷樓的臟市場(chǎng)腳客觀狠上造京成很廊大的醋壓力悟。項(xiàng)目?jī)r(jià)分析縣及定捎位初步殿推廣險(xiǎn)思路市場(chǎng)品掃描提案稼推演第結(jié)構(gòu)消之二第二舅部分鏟項(xiàng)猜目分者析及獸市場(chǎng)蠶形象析定位項(xiàng)目鉤分析目標(biāo)被客戶宮群定拿位項(xiàng)目參初步湯定位NO閘.鐘1項(xiàng)目披分析項(xiàng)目肝位置項(xiàng)目染位于遠(yuǎn)杭州閘市核破心區(qū)徐一期劈燕和二數(shù)期交喚匯板砌塊，東南駝方為模目前尾即將廚開盤定的藍(lán)等鯨國喪際項(xiàng)捆目。潛在久競(jìng)爭(zhēng)綿對(duì)手遞剖析目前聞杭州冷市可衫預(yù)測(cè)升的潛充在供譯應(yīng)量領(lǐng)大是田不容桃回避嶼的,但是去從目陷前市陜場(chǎng)上嶄對(duì)其誼產(chǎn)品淋的青恨睞追悼捧程玻度來喘看，扒該板悶塊的捷產(chǎn)品扒是一卷種供值銷兩漫旺的恨局勢(shì)眾.由于臭杭州臭市自慰身清避晰的末區(qū)塊柴定位盒,其猶市場(chǎng)釋風(fēng)格饞走現(xiàn)頸代、祝國際戚、鼎纏級(jí)的判可能愿性較者多，劫具體派可參喜照目左前已退經(jīng)推算出的須項(xiàng)目絕藍(lán)鯨車國際傅.NO根.重2目標(biāo)患客群曬定位我們父的產(chǎn)品品賣萌給了妨誰？國際淹化企藍(lán)業(yè)集灑團(tuán)總侮部？很多巷可在默濱江稅獲得裂土地絨，在患杭州誼市中虹也有桿部分拴已經(jīng)殼可以衡建立深寫字芝樓，利難以炎成為侵主力貍客源茂。上海憂寫字以樓高沈端用現(xiàn)戶的煮分流膽？杭州刷的金茅融貿(mào)催易氛挽圍無按法與妄上海副相比屯，爭(zhēng)糾取此豎類用爭(zhēng)戶較歲難。浙江掌的房礙產(chǎn)投領(lǐng)資者育？待寫抓字樓唯大量蜂推向炒市場(chǎng)礎(chǔ)后引雀起市匠場(chǎng)關(guān)樓注，雀此部源分客均源有艱望爭(zhēng)輕取。浙江受本省薯其他鴉的民級(jí)營企似業(yè)？新民狗營經(jīng)賊濟(jì)需尺要與廈之匹拘配的威形象緩中心守，杭伏州市館的中冠央地麥位有減望獲途得青款睞?？赡苄赃f減他們滅為什惱么要廊買我丹們的濕產(chǎn)品搖？企業(yè)是形象的需霜要行政恥職能的需顛要金融愁服務(wù)的便驗(yàn)利交通炎便利鎮(zhèn)性區(qū)域規(guī)前景看好建筑演品質(zhì)打動(dòng)行業(yè)床氛圍需要NO擇.毯3項(xiàng)目煩定位項(xiàng)目袖推廣吵定位杭州雄市籌·CB想D核心楊·掙思煎想建各筑杭州在市——侮政府什規(guī)劃藍(lán)建造念、支諸持的輛區(qū)域CB態(tài)D核心——類周邊娛寫字核樓眾踢多，梳商業(yè)皆氛圍巡壽濃厚思想馬建筑——在眾棉多的冷推現(xiàn)飛代、尼國際雷、精頭英商振務(wù)的駁口號(hào)聚下，械我們誰愿意殊以小謹(jǐn)眾性漿、思貌想化戀的產(chǎn)慌品為我突破閥口。以杭判州市懶為著送眼點(diǎn)牙，將泥項(xiàng)目作為物一個(gè)果獨(dú)特瓦的、脊具有杜文化無內(nèi)涵角的項(xiàng)察目，塑衫造一個(gè)系有別李于多蕉數(shù)同狠質(zhì)化間產(chǎn)品尺的形象。項(xiàng)目盞分析怨及定名位初步覆推廣愛思路市場(chǎng)削掃描提案貝推演發(fā)結(jié)構(gòu)梅之三第三辣部分具初砍步推巴廣構(gòu)獻(xiàn)思開發(fā)挎商將頁扮演勵(lì)什么踩樣的均角色煉？產(chǎn)品枝以怎腿樣的木思路碗傳播洲？市場(chǎng)壺表現(xiàn)豈提案一、剪開發(fā)近商扮討演怎呈樣的批角色仙？整合腐政府筍、區(qū)辣塊開攀發(fā)者才、媒諸體資響源的餓多方胸力量利用跨版塊箏的推督廣借斑勢(shì)打徑市，肌利用圾官方鋤權(quán)威烤性口肌舌為男本項(xiàng)技目潤陜色。與同傅區(qū)塊隨的開辦發(fā)商炊共同勞打造危杭州儲(chǔ)市的年省內(nèi)槳、華墻東南畝地區(qū)錫乃至嶺全國稱的影黑響力耐。媒介芬選擇購面向彎全國鑄發(fā)行名的高楚端財(cái)采經(jīng)報(bào)寇刊；屠發(fā)布梅也以菊新聞秘性事石件和訓(xùn)主題露活動(dòng)玩的方迫式。（一延）資重源整逢合者（二斯）項(xiàng)擋目服句務(wù)者切實(shí)纖服務(wù)局于大龍環(huán)境計(jì)的要臭求迎合半政府略定位霜，配朱合政庸府的須統(tǒng)一卸招商羨行為絮；主動(dòng)仿招商掘，積限極為如一些巧提高繡產(chǎn)品盯形象廢的客坑戶服搶務(wù)，帆創(chuàng)造述便利費(fèi)條件匠；盡可競(jìng)能將栗三種眠業(yè)態(tài)蛾（商鴨業(yè)、刮寫字戀樓、五酒店肥）優(yōu)糧勢(shì)互就補(bǔ)、件合創(chuàng)就品牌為項(xiàng)升目的代需要香，配儉合相除關(guān)部矩門開傷展一舞些全姐國性葉或者刷在浙意江本趟省范澡圍內(nèi)核有影班響力耐的高另端經(jīng)挨濟(jì)論羊壇，彈擴(kuò)大疏產(chǎn)品蠻影響坊。二、角產(chǎn)品捏以怎咬樣的溜思路隆傳播治？（一戴）市肉場(chǎng)的敏跟進(jìn)閣者—嶺—借戒市造西勢(shì)市場(chǎng)害的領(lǐng)抬導(dǎo)者齊固然窗光鮮稱，但燙付出共的代沒價(jià)也錄異常琴沉重所。建議快本案予為市孔場(chǎng)的削第二劈燕跟進(jìn)爪者，暮推廣欺的開陳始建面立在隙其他罵寫字拴樓項(xiàng)輝目對(duì)鍛杭州礦市區(qū)丟塊的暖預(yù)熱學(xué)之后吸，在枯目標(biāo)嶺客群乓已樹朽立起捕區(qū)塊貞的認(rèn)疏識(shí)及未興趣巖的基悲礎(chǔ)上徒。（二必）高叨調(diào)引伍導(dǎo)市頌場(chǎng)、螞點(diǎn)式暑引爆冒市場(chǎng)出自幻玉于本被項(xiàng)目絡(luò)作為引一個(gè)窩思想奇性建懶筑的定義，在細(xì)項(xiàng)目褲前期誰，我陽們以瞧獨(dú)樹惱一幟延的市辯場(chǎng)形僵象引朽得市句場(chǎng)的黎關(guān)注。接著趕不斷初充實(shí)穴產(chǎn)品廊的內(nèi)涼涵，定條條恩入理尊的進(jìn)悄行仔飽細(xì)剖跌析，侍喚起遵并不致斷培沿育目夢(mèng)標(biāo)客蘇群對(duì)題于產(chǎn)兔品的紀(jì)興趣怠，最帖終時(shí)逃機(jī)成伏熟后淹進(jìn)行維集中恩出貨歌。整個(gè)會(huì)銷售掛周期蔥走短撥、平花、快緣瑞的手克法，老推廣虎投入奔周期惜不宜廟偏長(zhǎng)概。第三參部分蕩案名暈建議1、劃CB濟(jì)D銀和曾系暴系列CB圓D銀和串系CB閣D對(duì)于肅一個(gè)厲商業(yè)宴項(xiàng)目肝來說巧是相膜當(dāng)重伙要的起商機(jī)趟，以迫此命資名更奔容易叉吸引凱市場(chǎng)鳳的關(guān)者注。“銀陷河系撿”來度源于稀“與沈日月揀同輝軟”的哄杭州眠大劇然院。匆有日毒有月姐，周送邊高垮聳如父云的朗建筑御便是撥繁星午點(diǎn)點(diǎn)柔，共娘同組政成一獸個(gè)龐鄰大的膽銀河堡系。現(xiàn)以此孝為名兄，磅墳礴大尸氣?！般y福和系牲”寓降意人舍和，婚是任