2023四川綿陽吉鑫·山水融城商墅地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)提案

四川綿陽吉鑫·山水融城

商墅項(xiàng)目營銷策劃競標(biāo)提案目錄市場分析本案分析營銷思考營銷執(zhí)行銷售測算商務(wù)條件PART1:市場情況綿陽市場中同類型項(xiàng)目較少，但在產(chǎn)品形態(tài)和配套各有特色，項(xiàng)目定位和對(duì)應(yīng)人群也略有不同，我們先看看同行怎么做？PART1市場分析綿陽商墅及LOFT公寓項(xiàng)目較少，但在區(qū)位條件、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上各有特色。偏向商業(yè)，還是靠近住宅，一直是商墅項(xiàng)目左右為難的地方。開發(fā)商綿陽西部現(xiàn)代物流城開發(fā)有限公司建筑類別疊墅疊拼建筑面積57000㎡用地性質(zhì)商務(wù)用地容積率0.98綠化率60%總戶數(shù)436戶主力面積100-174m2價(jià)格5888-6400元/m2物業(yè)費(fèi)1.2元/㎡PART1市場分析概述：1躍2、3層平層、4躍5的疊拼產(chǎn)品，1樓帶前后拓展花園面積約40-60㎡，13-28㎡的陽臺(tái)設(shè)計(jì)。面積區(qū)間：100㎡、122㎡、138㎡、174㎡4個(gè)面積段，目前在售面積主要集中在122和174㎡。優(yōu)勢：項(xiàng)目交通通達(dá)性較好劣勢：1、距離機(jī)場太近，噪音影響較大，2、項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)為全框架，內(nèi)部結(jié)構(gòu)由業(yè)主自行改建。3、內(nèi)部環(huán)境較差，樓間距窄，整體品質(zhì)較低。商業(yè)別墅-粵港灣·蘭璽PART1市場分析商業(yè)別墅-粵港灣·蘭璽現(xiàn)場實(shí)景圖?銷售情況：項(xiàng)目2020年12月20日開盤，目前已有30個(gè)月的銷售周期，銷售約50%(220套)月均7套。目前熱銷戶型主要是122㎡和174㎡。?銷售政策：成交送車位使用權(quán)、2-3萬家電大禮包。PART1市場分析商業(yè)別墅-粵港灣·蘭璽粵港灣·蘭璽銷售量價(jià)走勢表時(shí)間2020.12202120222023.12023.22023.32023.42023.5銷售套數(shù)20755397078銷售價(jià)格68006800650062006200062006000PART1市場分析商業(yè)別墅-粵港灣·蘭璽?客群總結(jié)：該項(xiàng)目客群以毅德商貿(mào)城經(jīng)營戶為主，約占60%，其余客戶群體為期望別墅生活，但難以承受別墅總價(jià)的改善性客群和養(yǎng)老客群。?區(qū)位總結(jié)：項(xiàng)目臨近綿陽最大的商貿(mào)城，往來人口比較雜，周邊環(huán)境一般，居住屬性較低，客戶對(duì)區(qū)位抗性較大。內(nèi)部規(guī)劃沒有特色也沒有明顯的景觀組團(tuán)，沒有別墅產(chǎn)品的多樣性以及獨(dú)門獨(dú)院的優(yōu)越性。?項(xiàng)目總結(jié)：自2020年12月開盤以來，整體銷售走量偏低，幾乎沒有自然來訪，嚴(yán)重依賴渠道帶訪，在低總價(jià)、現(xiàn)房的多重優(yōu)勢下來訪和成交量也不能達(dá)到預(yù)期。項(xiàng)目的配套服務(wù)設(shè)施較差，導(dǎo)致目前為現(xiàn)房銷售。且交房時(shí)間逾期了半年，導(dǎo)致全體業(yè)主不滿意進(jìn)行維權(quán)。項(xiàng)目小結(jié)PART1市場分析開發(fā)商綿陽保和富山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別疊墅疊拼聯(lián)排雙拼獨(dú)棟別墅建筑面積63309.24㎡用地性質(zhì)商業(yè)用地容積率1.02綠化率30%總戶數(shù)267戶主力面積136-219m2成交均價(jià)6700元/m2物業(yè)費(fèi)1.8元/㎡原東湖融城項(xiàng)目，位于綿陽五里梁東湖公園旁。臨近五里梁產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)較多，就業(yè)人數(shù)1.5萬人左右，將目標(biāo)客群定位于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主及高管居住別墅和居家辦公使用。PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖小院PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖小院（現(xiàn)場實(shí)景圖）該項(xiàng)目定位為服務(wù)于不同的公司辦公、居家兩用，產(chǎn)品面積136-219㎡，二期戶型設(shè)計(jì)以LOFT公寓小面積居多，主力面積在42-80㎡之間，得房率90%。商業(yè)別墅-東湖小院PART1市場分析?銷售情況：項(xiàng)目于2020年10月開盤，中途由于客戶群體對(duì)商墅接受度不高加上疫情影響，整個(gè)項(xiàng)目停止，今年4月重新更名為東湖小院(原名：東湖·融城)，月均去化7套左右。?銷售政策：與銀行進(jìn)行深度合作，貸款利率為4.9。PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖小院?客群總結(jié)：項(xiàng)目所在片區(qū)前期發(fā)展高端居住，因規(guī)劃調(diào)整發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此該項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上辦公較多，面積大總較高，銷售難度大，二期在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上偏向小面積LOFT公寓，面向年輕群體居家使用。?區(qū)位總結(jié)：該項(xiàng)目所處區(qū)域因規(guī)劃調(diào)整宜居熱點(diǎn)降低，緊鄰該片區(qū)的小枧片區(qū)整體規(guī)劃較好，導(dǎo)致高端改善客戶對(duì)該項(xiàng)目抗性較大。?項(xiàng)目總結(jié)：由于開發(fā)商價(jià)格預(yù)期降低，現(xiàn)在90萬起購買136獨(dú)門小院，相對(duì)于周邊同屬性產(chǎn)品，項(xiàng)目在價(jià)格和呈現(xiàn)度上更有優(yōu)勢。目前銷售約110套，未售150余套，項(xiàng)目產(chǎn)品比較純粹，獨(dú)門獨(dú)院的小院環(huán)境比較雅致，總價(jià)80多萬的產(chǎn)品臨綿鹽路旁已售完。項(xiàng)目小結(jié)PART1市場分析開發(fā)商

四川凱越投資集團(tuán)有限公司建筑類別

小高層低層建筑面積

55067.37㎡用地性質(zhì)

商業(yè)用地容積率

1.35綠化率

30%總戶數(shù)公寓194戶合院58戶主力面積公寓：42-72㎡合院：175-260㎡

成交均價(jià)公寓：6500元/m2

合院：9500-10000元/㎡物業(yè)費(fèi)

2.5-3.5元/㎡項(xiàng)目于今年3月面市，分為2期開發(fā)，目前銷售1期第一批次(公寓和合院)，2期待開發(fā)地塊未定產(chǎn)品形態(tài)，目前開發(fā)商與政府正在與職業(yè)技術(shù)學(xué)校跟進(jìn)或者引進(jìn)奧特萊斯。PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖智谷項(xiàng)目公寓約194套，共7層，三梯17戶或18戶，層高5.4米比同類競品層高更有優(yōu)勢。合院58套，合院容率0.6，一層層高3.6米，地下空間層高5.3米，二三層高3.4米，贈(zèng)送地下室、花園、屋頂、露臺(tái)、陽臺(tái)。商業(yè)別墅-東湖智谷PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖智谷銷售情況：項(xiàng)目于2023年3月中旬開盤，推出兩棟公寓約194套，目前銷售約50套，月均12套；合院58套，銷售約10套，月均5套；項(xiàng)目亮點(diǎn)：每套合院贈(zèng)送室外前庭后院約80㎡，室內(nèi)陽臺(tái)、露臺(tái)、地下室，實(shí)際使用面積466-502㎡，實(shí)得使用面積單價(jià)約4500-5200/㎡。PART1市場分析商業(yè)別墅-東湖智谷?客群總結(jié)：購買客群有部分學(xué)校教職工、陪讀家長、投資客群、養(yǎng)老、改善客群。?區(qū)位總結(jié)：項(xiàng)目毗鄰富樂國際學(xué)校，現(xiàn)場呈現(xiàn)度較高，整體區(qū)域發(fā)展和配套服務(wù)設(shè)置比其他項(xiàng)目較為完善。?項(xiàng)目總結(jié)：整體合院建筑面積偏大，銷售價(jià)格也偏高，成交總價(jià)在200萬左右。走量10套左右，實(shí)際簽約也只有2套，項(xiàng)目適合投資、陪讀、民宿經(jīng)營、soho辦公類群體，項(xiàng)目民用水電氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，合同約定交房時(shí)間2024年3月。項(xiàng)目小結(jié)PART1市場分析PART1市場分析-小結(jié)?商業(yè)別墅，這類產(chǎn)品居于別墅和普通住宅之間，雖然部分產(chǎn)品面積不大、總價(jià)不高還有大贈(zèng)送，但是由于是商業(yè)性質(zhì)，購買門檻還是很高，50%的首付以及商業(yè)貸款利率，且二次銷售難度較大，因此客戶對(duì)此類產(chǎn)品抗性較大。?目前熱點(diǎn)區(qū)域住宅均價(jià)均達(dá)到8000元/㎡以上，別墅均價(jià)15000元/㎡以上，公寓和商墅產(chǎn)品能夠在總價(jià)上吸引部分自住型和辦公客群。但是不能落戶不能享受學(xué)區(qū)待遇所以剛需和剛改的年輕群體一般都不會(huì)選擇。?房地產(chǎn)市場整體低迷，投資客群大幅度降低，導(dǎo)致此類產(chǎn)品的銷售速度明顯降低。加之商業(yè)別墅在現(xiàn)在市場上的局面就稍顯尷尬，客戶群體也比較有限，所以現(xiàn)在面市的商墅產(chǎn)品幾乎都要靠低價(jià)位、大贈(zèng)送來吸引客戶。市場小結(jié)PART2:本案分析充分了解項(xiàng)目區(qū)位及產(chǎn)品情況揚(yáng)長避短，在市場中尋求差異化定位。PART2本案分析區(qū)位條件：項(xiàng)目區(qū)位條件較好，至市中心、石橋鋪和御營壩片區(qū)均能快速達(dá)到。周邊有成片居民區(qū)帶來一定的生活配套。項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目整體形象屬于明顯的商業(yè)辦公形態(tài)，時(shí)尚大氣的建筑形象對(duì)辦公群體有一定的吸引力，但會(huì)對(duì)居住客群造成一定的隔離。總體來講，除D\E戶型外，其他戶型比較方正，沒有明顯硬傷，功能空間比較合理，存在多種用途的可能性。每個(gè)戶型得房率極高，后期能夠進(jìn)行大尺度的多樣化改造，戶型設(shè)計(jì)整體性附加值大。按區(qū)域內(nèi)競品價(jià)格對(duì)比，本項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)得單價(jià)低，性價(jià)比高。產(chǎn)品客群應(yīng)對(duì)標(biāo)復(fù)合型需求人群：居家、辦公、第三空間。在項(xiàng)目功能配套上應(yīng)著重生活化打造，同時(shí)加強(qiáng)創(chuàng)新孵化及企業(yè)服務(wù)的商業(yè)配套和運(yùn)營。PART2本案分析-區(qū)位分析吉鑫項(xiàng)目戶型梳理樓棟戶型層數(shù)廳室結(jié)構(gòu)套數(shù)產(chǎn)權(quán)面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）其他贈(zèng)送（室外花園、屋頂露臺(tái)）得房率1#A戶型21-2-1-17538.0639.5877.640149%除1#、4#B戶型5（-1）5-3-2院-1花園63190.49160.94351.43113.52154%4#C戶型5（-1）4-2-3院-1花園12176.23161.46337.6978.07152%6、9#D戶型5（-1）5-3-3院-1外廊2428.47393.81822.28624.38152%8#E戶型5（-1）5-3-3院-1外廊2230.56244.78475.34323.12148%9、10#F戶型5（-1）4-3-3院-1外廊2238.32266.73505.05421.77147%10#G1、2戶型5（-1）7-1-1院-1外廊1350.37388.5738.87501.26147%合計(jì)1571652.51655.83308.32062.12150%A戶型：建筑面積38.06，改造后贈(zèng)送面積39.58，實(shí)得面積77.64.得房率149%。PART2本案分析-戶型分析改造前改造后B戶型：建筑面積190.49，改造后贈(zèng)送面積160.94，實(shí)得面積351.43.得房率154%。改造前改造后PART2本案分析-戶型分析B戶型：戶型使用多變，可根據(jù)客戶的需求營造使用空間（純居住、辦公+居家、辦公+休閑會(huì)客空間）PART2本案分析-戶型分析1室3室2室4室改造前改造后B戶型：一樓帶戶外花園。獨(dú)立的個(gè)人康養(yǎng)空間，在忙碌的日子里偷得浮生半日閑，欣賞綠意盎然。PART2本案分析-戶型分析改造前改造后?本項(xiàng)目與綿陽市同類型項(xiàng)目相比目標(biāo)客群較為單一，且公寓產(chǎn)品較為突出。因此后期著重對(duì)公寓產(chǎn)品進(jìn)行銷售包裝的重點(diǎn)。?本項(xiàng)目與綿陽市同類型項(xiàng)目相比產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品面積都比較單一，且戶型贈(zèng)送率相對(duì)較少。因此在整體項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值包裝上亟需下功夫。?本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目相比特別是粵港灣蘭璽相比優(yōu)勢并不明顯。由于是公寓產(chǎn)品，需在價(jià)格上呈現(xiàn)一定的優(yōu)勢。。產(chǎn)品類型對(duì)比指標(biāo)粵港灣蘭璽東湖小院東湖智谷本案商墅產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)疊墅/疊拼疊墅/合院公寓合院公寓聯(lián)排戶型區(qū)間100-174㎡136-219㎡42-74㎡175-260㎡38㎡176-190㎡贈(zèng)送率60%80%115%230%105%140%成交均價(jià)60007000680010000--成交總價(jià)60-110萬90-180w28-40200萬--首付區(qū)間30-55萬45-90w14-20萬100萬--目標(biāo)客群改善型客戶改善型客戶教職員工/學(xué)生家長改善群體周邊經(jīng)營性客戶改善型客戶、企業(yè)基本用途自住/投資自住/投資投資/陪讀自住自住自住/投資自住/投資拓展用途工作室辦公、自住酒店經(jīng)營

自住/工作室/工作室企業(yè)辦公、會(huì)所、自住PART2本案分析-產(chǎn)品對(duì)比商業(yè)別墅-戶型對(duì)比本案與粵港灣·蘭璽戶型相比：優(yōu)勢——面積較小，贈(zèng)送面積大。劣勢——公寓客廳面寬相對(duì)較小，贈(zèng)送面積相對(duì)粵港灣較??；層高小。VS粵港灣蘭璽戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送陽臺(tái)面積贈(zèng)送花園面積㎡成交均價(jià)元/㎡實(shí)得均價(jià)元/㎡成交總價(jià)萬元層高A1174㎡50㎡40-805888-64004900102-1116mB1122㎡28㎡40-605888-6400510071-786m本項(xiàng)目戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送面積

贈(zèng)送花園面積實(shí)得面積均價(jià)層高A38.06㎡39.58㎡//5.6mB190.49㎡160.94㎡113.52㎡/3.2C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/3.2PART2本案分析-產(chǎn)品對(duì)比VS東湖智谷戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送陽臺(tái)面積贈(zèng)送花園面積成交均價(jià)元/㎡實(shí)得均價(jià)元/㎡成交總價(jià)萬元層高公寓52㎡54㎡/65003300355.4B1176-260㎡可改造雙層地下室809500-100004500-5200167-2603.4-5.3本項(xiàng)目戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送面積

（陽臺(tái)/挑空/地下）贈(zèng)送花園面積實(shí)得面積均價(jià)A38.06㎡39.58㎡//B190.49㎡160.94㎡113.52㎡/C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/本案與東湖智谷戶型相比：優(yōu)勢——面積較小，總價(jià)偏低；贈(zèng)送面積大。劣勢——客廳和陽臺(tái)面寬較??；商墅面積較大，客群面較窄。PART2本案分析-產(chǎn)品對(duì)比商業(yè)別墅-戶型對(duì)比商業(yè)別墅-戶型對(duì)比VS本案與東湖小院戶型相比：優(yōu)勢——公寓面積較小，贈(zèng)送面積較大。劣勢——商墅面積較大，客廳面寬較小，陽臺(tái)面積較小?？蛷d和臥室開間不足。東湖小院戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送陽臺(tái)面積贈(zèng)送花園面積㎡成交均價(jià)元/㎡實(shí)得均價(jià)元/㎡成交總價(jià)萬元層高A136㎡30㎡30-40㎡67005400913.4-5.3B219㎡50㎡40-60㎡670055001463.4-5.3本項(xiàng)目戶型指標(biāo)戶型建筑面積贈(zèng)送面積

（陽臺(tái)/挑空/地下）贈(zèng)送花園面積實(shí)得面積均價(jià)層高A38.06㎡39.58㎡//5.6B190.49㎡160.94㎡113.52㎡/3.2C176.23㎡161.46㎡78.07㎡/3.2PART2本案分析-產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目小結(jié)：產(chǎn)品線豐富，理論上能夠滿足過渡居住、辦公、改善居住、會(huì)所經(jīng)營等群體需求。戶型空間布局合理，采光通風(fēng)良好，室內(nèi)布局動(dòng)靜分區(qū)，戶型方正，可塑性較強(qiáng)。從規(guī)劃平面來看本案屬于開放式社區(qū)，更適合辦公需求，居住私密性不足。項(xiàng)目形象明顯公建化，對(duì)純居住客群有較大的排斥。PART2本案分析優(yōu)勢地理位置好，屬于綿陽交通中心區(qū)位；道路通達(dá)性較強(qiáng)；產(chǎn)品線匹配不同客群的需求；宗地地勢利于快速施工、開發(fā)；地塊方正、便于規(guī)劃。劣勢項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施尚未完善。目前人口聚集度較低。規(guī)模小，無法形成較強(qiáng)的集聚效應(yīng)。外立面形象偏共建，會(huì)隔離相當(dāng)部分居家客群。風(fēng)險(xiǎn)粵港灣項(xiàng)目接近交房，對(duì)本案有一定分流影響。對(duì)辦公客群相對(duì)于五里梁和青義項(xiàng)目優(yōu)勢不明顯，市場的不確定性機(jī)會(huì)所在區(qū)域?yàn)槌鞘幸?guī)劃發(fā)展方向，發(fā)展空間巨大。區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品較少，競爭相對(duì)較弱項(xiàng)目包裝空間巨大，有利于提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值。周邊3公里范圍內(nèi)住宅物業(yè)總價(jià)均在1萬以上，有一定的價(jià)格優(yōu)勢。PART2本案分析-SWOT分析PART3:營銷思考基于市場情況和本案綜合分析，我們需要給出最符合市場需求和項(xiàng)目特性的整體定位，并通過強(qiáng)化運(yùn)營以提升項(xiàng)目價(jià)值。本案營銷策略——精準(zhǔn)定位突出項(xiàng)目整體價(jià)值，在銷售上以主力產(chǎn)品引流確保持續(xù)性市場關(guān)注，同時(shí)注重引進(jìn)專業(yè)品牌合作提升項(xiàng)目運(yùn)營配套的專業(yè)性，并針對(duì)不同產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)客群采取不同的拓客渠道確保銷售回款。PART3營銷思考-整體策略塑造整體形象價(jià)值——提升調(diào)性包裝主力產(chǎn)品價(jià)值——促進(jìn)引流利用專業(yè)品牌價(jià)值——運(yùn)營保障多渠道針對(duì)性拓客——銷售保障首先，我們的客群是誰？關(guān)于主力客群定位我們通過一組畫面展開客群形象……PART3營銷思考-客群描摹青年創(chuàng)客的居家辦公空間文創(chuàng)青年創(chuàng)業(yè)樂園批發(fā)老板們投資/第二居所單身女性的婚前資產(chǎn)企業(yè)家年輕夫妻的過渡居所青年夫妻成熟企業(yè)總部兼居家+企業(yè)會(huì)所是年輕人落地生根、創(chuàng)業(yè)家向上生長的地方項(xiàng)目公建化立面不符合第一居所的建筑形象，需要以辦公+居住的價(jià)值體系獲取多元化客群關(guān)注，進(jìn)而銷售隱藏在立面之下的產(chǎn)品價(jià)值。PART3營銷思考-客戶群像其次，我們能為他們提供什么？關(guān)于運(yùn)營服務(wù)我們需要為客戶提供足夠周全的服務(wù)，為產(chǎn)品溢價(jià)，為物業(yè)增值。PART3營銷思考PART3營銷思考-服務(wù)體系面向商辦客群，銷售商住功能。PART3營銷思考-業(yè)態(tài)劃分除了提供周全的運(yùn)營服務(wù)，還應(yīng)提前做好居家、辦公之間的業(yè)態(tài)劃分。一定要確保各使用群體之間不能相互影響，確保居家和辦公的相對(duì)純粹性。方案確定后，我們會(huì)對(duì)項(xiàng)目所有樓棟、戶型、樓層進(jìn)行使用規(guī)劃，確保辦公、居家、配套業(yè)態(tài)互補(bǔ)協(xié)調(diào)。涪城萬達(dá)、經(jīng)開萬達(dá)D、A、B座公寓物業(yè)均出現(xiàn)酒店、居家、辦公同層混雜的情況，對(duì)辦公企業(yè)在形象上造成較大的負(fù)面困擾，最終導(dǎo)致辦公用戶搬離或拒繳物業(yè)費(fèi)等負(fù)面情況出現(xiàn)，隨之出現(xiàn)房屋閑置、租金下滑、轉(zhuǎn)售更加困難等一系列問題。因此無使用規(guī)劃的公寓對(duì)有投資經(jīng)驗(yàn)的客群來說非常避諱。辦公辦公酒店辦公酒店酒店布草收納、租客以及灰色業(yè)務(wù)會(huì)對(duì)辦公群體造成較大負(fù)面影響PART3營銷思考-產(chǎn)品體系塑造產(chǎn)品系列U鄰U創(chuàng)總部公園產(chǎn)品定位希望在此扎根群體的過渡居所正在向上生長的企業(yè)集群成功企業(yè)家的第三空間對(duì)應(yīng)戶型A（38.06㎡）75套B、C（176-190㎡）75套D-G（230-428㎡）7套產(chǎn)品類型LOFT-1+3-1+4使用人群居家SOHO初創(chuàng)企業(yè)、孵化集群企業(yè)總部、社交空間、居住空間配套服務(wù)經(jīng)營性生活、社交配套會(huì)務(wù)、接待等共享辦公配套財(cái)稅、創(chuàng)投等企業(yè)增值服務(wù)這座城市正在努力向上的創(chuàng)業(yè)/企業(yè)家們，在此共創(chuàng)一個(gè)社群、共建一個(gè)平臺(tái)、共享企業(yè)資源為夢想助力

為企業(yè)賦能那么，我們是什么？關(guān)于項(xiàng)目定位我們需要一個(gè)足夠明確的形象，獲得一部分人的精神共鳴。項(xiàng)目公建化立面不符合第一居所的建筑形象，需要以辦公+居住的價(jià)值體系獲取多元化客群關(guān)注，進(jìn)而銷售隱藏在立面之下的產(chǎn)品價(jià)值。PART3營銷思考吉鑫·山水融城讓生活靠岸

為理想賦能LetlifeshoretoempowertheidealPART3營銷思考-項(xiàng)目定位PART3營銷思考-項(xiàng)目定位獻(xiàn)給這座城市忙碌而光華的奮斗者們。您只需昂首前行，我們?yōu)槟刈o(hù)一個(gè)有溫度的家。獻(xiàn)給這座城市加速向上的創(chuàng)業(yè)家們。居家+企業(yè)創(chuàng)投服務(wù)，讓理想更有價(jià)值。PART3營銷思考-項(xiàng)目定位獻(xiàn)給這座城市理應(yīng)得到禮遇的企業(yè)家們。辦公+居家+企業(yè)會(huì)所，讓您和您的企業(yè)更受矚目。PART3營銷思考-項(xiàng)目定位PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展PART3營銷思考-主力客群形象延展如何讓人信服我們一定會(huì)做到？一個(gè)有足夠影響力的品牌，能夠快速說服絕大多數(shù)人。PART3營銷思考-形象包裝（方向二）讓品牌站在臺(tái)前PART3營銷思考-品牌支撐創(chuàng)業(yè)邦是中國最早成立的專業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，致力于幫助創(chuàng)業(yè)者實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，推動(dòng)各領(lǐng)域高成長企業(yè)快速發(fā)展。關(guān)于創(chuàng)業(yè)邦—產(chǎn)品與服務(wù)媒體互動(dòng)Interactive融資服務(wù)Investment創(chuàng)業(yè)孵化Incubation創(chuàng)新成長創(chuàng)業(yè)興邦創(chuàng)業(yè)邦股權(quán)眾籌創(chuàng)業(yè)邦FA創(chuàng)業(yè)邦天使基金創(chuàng)業(yè)邦雜志、網(wǎng)站、App創(chuàng)新中國DEMOCHINA創(chuàng)業(yè)邦100未來領(lǐng)袖峰會(huì)創(chuàng)業(yè)邦成長營BANG

CAMP創(chuàng)業(yè)邦孵化器DEMOSPACE創(chuàng)業(yè)邦為創(chuàng)業(yè)者提供高價(jià)值的資訊與服務(wù)，推動(dòng)中國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。旗下?lián)碛忻襟w互動(dòng)（Interactive）、創(chuàng)業(yè)孵化（Incubation）、融資服務(wù)（Investment）等業(yè)務(wù)。PART3營銷思考-品牌支撐戰(zhàn)略合作伙伴創(chuàng)業(yè)邦與10余家世界頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)及企業(yè)達(dá)成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。全世界最大的信息技術(shù)出版、研究、會(huì)展與風(fēng)險(xiǎn)投資公司。IDG集團(tuán)公司創(chuàng)建于1964年，總部設(shè)在美國波士頓，在全球擁有員工約13,340人。騰訊成立于1998年11月，是中國最大的互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)提供商之一，也是中國服務(wù)用戶最多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)之一。Qualcomm風(fēng)險(xiǎn)投資成立于2000年11月，啟動(dòng)基金規(guī)模5億美元，承諾向處于發(fā)展早期的高科技企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略投資，目前在全球范圍內(nèi)管理超過120家活躍的投資組合公司。紅杉資本創(chuàng)始于1972年，共有30多支基金。紅杉資本中國基金成立于2005年9月，已擁有六支美元基金與三支人民幣基金。專注早期投資的風(fēng)險(xiǎn)投資公司。DCM的合伙人們管理了7支基金，總共超過20億美金，在美國和亞洲投資了超過200家高科技企業(yè)。PART3營銷思考-品牌支撐創(chuàng)業(yè)孵化創(chuàng)業(yè)邦擁有孵化器——?jiǎng)?chuàng)新空間DEMOSPACE，以及孵化加速服務(wù)——?jiǎng)?chuàng)業(yè)邦成長營BANGCAMP，幫助創(chuàng)業(yè)者提升個(gè)人能力、降低創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省創(chuàng)業(yè)成本，讓具有潛力的初創(chuàng)公司快速成長。創(chuàng)業(yè)邦每月向想創(chuàng)業(yè)和正在創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者開放創(chuàng)業(yè)邦公開課BANGCLASS，幫助創(chuàng)業(yè)者完成知識(shí)積累。PART3營銷思考-品牌支撐創(chuàng)業(yè)邦公開課BANGCLASS針對(duì)廣大剛剛起步和懷抱創(chuàng)業(yè)夢想的人群，邀請(qǐng)知名創(chuàng)業(yè)者、投資人分享創(chuàng)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，為創(chuàng)業(yè)者們提供熱門行業(yè)和領(lǐng)域的產(chǎn)品運(yùn)營、營銷推廣、融資、管理等方面的知識(shí)，帶創(chuàng)業(yè)者入門，助創(chuàng)業(yè)者成功。

創(chuàng)業(yè)邦公開課覆蓋有志創(chuàng)業(yè)的廣大人群,同時(shí)通過每期課程不同專場匯集各領(lǐng)域?qū)I(yè)人才,為廣大創(chuàng)業(yè)者打造學(xué)習(xí)、交流、融資的平臺(tái)和渠道。移動(dòng)游戲（2015.6）投資論壇（2015.5）互聯(lián)網(wǎng)金融（2015.4）女性創(chuàng)業(yè)者（2015.3）30歲以下創(chuàng)業(yè)新貴（2015.1）新電商時(shí)代（2014.12）020（2014.11）在線教育（2014.10）智能硬件（2014.9）PART3營銷思考-品牌支撐創(chuàng)業(yè)邦成長營BANGCAMP每年3期，每期為60個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目提供90天的孵化加速服務(wù)。通過產(chǎn)品打磨、商業(yè)模式梳理、融資演練、推廣分析、領(lǐng)導(dǎo)力沙盤等系統(tǒng)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)，助力創(chuàng)業(yè)者思維通道和能力結(jié)構(gòu)的快速搭建。CEO社交100位CEO好友創(chuàng)業(yè)明星1V1培訓(xùn)交流每期3～4次產(chǎn)品、運(yùn)營、融資、領(lǐng)導(dǎo)力展示機(jī)會(huì)創(chuàng)新中國DEMOCHINA創(chuàng)業(yè)邦100未來領(lǐng)袖峰會(huì)融資實(shí)戰(zhàn)與超過500個(gè)投資機(jī)構(gòu)或天使投資人互動(dòng)交流資源對(duì)接成員企業(yè)內(nèi)部合作外部創(chuàng)服資源一條龍整合PART3營銷思考-品牌支撐創(chuàng)業(yè)邦融資服務(wù)創(chuàng)業(yè)邦提供幫助早期創(chuàng)業(yè)者融資的服務(wù)，致力于為高成長創(chuàng)業(yè)公司對(duì)接合適的投資者。提供股權(quán)眾籌和FA等服務(wù)。創(chuàng)業(yè)邦旗下設(shè)有人民幣和美元的天使基金，投資聚焦于高科技領(lǐng)域的早期創(chuàng)業(yè)公司。FA股權(quán)眾籌融資服務(wù)$￥天使基金PART3營銷思考-品牌支撐PART4:營銷執(zhí)行建立完整高效的營銷團(tuán)隊(duì)，才能實(shí)現(xiàn)方案落地并將項(xiàng)目價(jià)值最大化。PART4營銷組織-營銷總綱（本頁略）項(xiàng)目營銷總綱待營銷方案基本方向和項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定后制定（包含形象設(shè)計(jì)稿）。銷售執(zhí)行PART4營銷組織-銷售執(zhí)行 團(tuán)隊(duì)組建：銷售團(tuán)隊(duì)1+5配置，2023年7月1日（理想進(jìn)度）前全部到崗并培訓(xùn)完畢； 項(xiàng)目培訓(xùn)：項(xiàng)目銷售百問、銷售說辭、區(qū)域市場調(diào)研、競品踩盤，進(jìn)場后一周內(nèi)全部考核完成；蓄客階段銷售動(dòng)作——售樓部開放前

銷售培訓(xùn)上崗培訓(xùn)，確定并考核接待標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)要求考評(píng)項(xiàng)目培訓(xùn)項(xiàng)目周邊區(qū)域情況調(diào)查熟悉項(xiàng)目周邊所有道路、企業(yè)、配套；周邊二手房新房價(jià)格。實(shí)地調(diào)查分享填表項(xiàng)目競爭對(duì)手調(diào)查深入了解項(xiàng)目競爭對(duì)手狀況，優(yōu)劣勢，客戶分析等產(chǎn)品定位及賣點(diǎn)分析深入理解項(xiàng)目的優(yōu)勢，產(chǎn)品的亮點(diǎn)演練項(xiàng)目銷講資料及答客問熟悉項(xiàng)目銷講資料中的各項(xiàng)指標(biāo)，并能靈活回答客戶的各類問題項(xiàng)目推廣策略進(jìn)一步熟悉其核心要點(diǎn)業(yè)務(wù)流程及規(guī)范熟悉售場各種規(guī)范和流程物業(yè)管理的相關(guān)講解了解物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策，本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)PART4營銷組織-銷售執(zhí)行蓄客階段銷售動(dòng)作——售樓部開放前

銷售考核上崗后，售樓部正式開放前，自拓項(xiàng)目周邊客戶，普發(fā)傳單，提高客戶知曉度，增加上訪。銷售自拓：整個(gè)7月份外出拓展。節(jié)假日期間暫停外出拓客，拓客期每日置業(yè)顧問3名外出自拓地緣客戶。星期星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日時(shí)間7月2日7月3日7月4日7月5日7月6日7月7日7月8日拓展點(diǎn)位拓客區(qū)域A人員安排每天3名置業(yè)顧問，每人至少派發(fā)100張DM單，添加20組客戶微信時(shí)間7月9日7月10日7月11日7月12日7月13日7月14日7月15日拓展點(diǎn)位拓客區(qū)域B/C人員安排每天3名置業(yè)顧問，每人至少派發(fā)100張DM單，添加20組客戶微信時(shí)間7月16日7月17日7月18日7月19日7月20日7月28日7月29日拓展點(diǎn)位拓客區(qū)域D人員安排每天3名置業(yè)顧問，每人至少派發(fā)100張DM單，添加20組客戶微信時(shí)間7月30日7月31日8月1日8月2日8月3日8月4日8月5日拓展點(diǎn)位拓客區(qū)域E/F人員安排每天3名置業(yè)顧問，每人至少派發(fā)100張DM單，添加20組客戶微信時(shí)間8月6日8月7日8月8日8月9日8月10日8月11日8月12日拓展點(diǎn)位拓客區(qū)域G人員安排每天3名置業(yè)顧問，每人至少派發(fā)100張DM單，添加20組客戶微信B毅德商貿(mào)城A高新區(qū)D產(chǎn)業(yè)園區(qū)

E經(jīng)開區(qū)G御營壩C涪城區(qū)PART4營銷組織-銷售執(zhí)行節(jié)點(diǎn)性提供集中簽約人力支援服務(wù)簽約服務(wù)客戶維系客戶服務(wù)中心做客戶滿意度服務(wù)：節(jié)日問候、溫馨提示、維系活動(dòng)、交房……獲客帶看宣講談判成交簽約維系交房成交后客戶后續(xù)服務(wù)品質(zhì)作如何保障？客戶服務(wù)中心保障客戶成交后端服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)減少開發(fā)商管理成本強(qiáng)銷階段PART4營銷組織-銷售執(zhí)行拉近距離贏得口碑善始善終把與客戶簡單地合作關(guān)系更多地轉(zhuǎn)變成朋友關(guān)系

了解客戶基本情況，購房初衷和述求，以客戶為中心匹配相應(yīng)產(chǎn)品，站在客戶需求角度進(jìn)行講解；

通過聊家常的方式拉近和業(yè)主間的距離；

關(guān)注客戶朋友圈信息，為業(yè)主點(diǎn)贊，更多了解客戶日常生活。以專業(yè)職業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)態(tài)度贏得口碑客戶購房后持續(xù)為業(yè)主發(fā)送節(jié)假日問候，做好交房提醒工作

塑造專業(yè)顧問形象，日常朋友圈運(yùn)營，內(nèi)容從單一宣傳廣告變?yōu)槭袌鰟?dòng)態(tài)、銀行政策、金融等相關(guān)信息；

客戶成交后做好簽約服務(wù)，并為客戶提供專業(yè)解答；

定期為客戶播報(bào)工程進(jìn)度，日常做好項(xiàng)目活動(dòng)和定期福利發(fā)放的通知。

節(jié)假日為業(yè)主發(fā)送祝福短信，在天氣變化較大時(shí)，發(fā)送溫馨提示；

結(jié)合項(xiàng)目社群活動(dòng)，根據(jù)客戶情況進(jìn)行邀約，持續(xù)建立聯(lián)系和業(yè)主關(guān)注度；從單一買賣關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榕笥殃P(guān)系，通過專業(yè)形象塑造，持續(xù)的售后服務(wù)，增加業(yè)主信任度。每月沖刺，深耕老帶新PART4營銷組織-銷售執(zhí)行充分利用創(chuàng)業(yè)邦平臺(tái)資源優(yōu)勢和項(xiàng)目目標(biāo)客群的契合度，強(qiáng)化“讓夢想安家、為企業(yè)賦能”的項(xiàng)目運(yùn)營優(yōu)勢。提前呈現(xiàn)社群氛圍，提升項(xiàng)目價(jià)值，縮短成交周期PART4營銷組織-銷售執(zhí)行城市追夢人的安樂窩中小創(chuàng)業(yè)家的發(fā)展加速器成熟企業(yè)家的第三居所提前形成社群運(yùn)營氛圍渠道執(zhí)行PART4營銷組織-渠道執(zhí)行渠道拓客動(dòng)作主要以“深挖毅德商貿(mào)城、拓展經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園區(qū)、植入酒店會(huì)所”為宗旨，三大動(dòng)作全面展開，夯實(shí)客戶基數(shù)，完成客戶池搭建。一個(gè)重點(diǎn)抓手三大動(dòng)作掃毅德商貿(mào)城、進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)組團(tuán)購、廣告植入酒店會(huì)所、商場拓展、競品攔截渠道組長負(fù)責(zé)制嚴(yán)格監(jiān)管，資源共享，拓客任務(wù)考核渠道拓客重點(diǎn)動(dòng)作鋪排完成客戶池搭建夯實(shí)基數(shù)+拓客監(jiān)管蓄客階段渠道動(dòng)作PART4營銷組織-渠道執(zhí)行PART4營銷組織-渠道執(zhí)行深耕毅德商貿(mào)城商戶

通過多種方式反復(fù)拓展毅德商貿(mào)城商戶資源。流動(dòng)布展、圈層專題分享會(huì)、團(tuán)購組織、商戶私宴走進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)宣講

產(chǎn)業(yè)園區(qū)各大企事業(yè)公司拜訪企業(yè)中間人，準(zhǔn)備禮品，進(jìn)行企業(yè)宣講攔截拓展點(diǎn)位方式時(shí)間安排經(jīng)開區(qū)、石橋鋪產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)拜訪企業(yè)中間人進(jìn)行企業(yè)宣講周一到周五（每周至少兩場）PART4營銷組織-渠道執(zhí)行拓客要點(diǎn)：聯(lián)系企事業(yè)公司中間人，贈(zèng)送禮品建立關(guān)系，進(jìn)而到公司內(nèi)部進(jìn)行項(xiàng)目推介宣講執(zhí)行對(duì)象：區(qū)域內(nèi)各大企事業(yè)單位執(zhí)行動(dòng)作：禮品拜訪、宣導(dǎo)關(guān)鍵人政策、項(xiàng)目宣講、組織看房團(tuán)，專屬接待講解物料配合：定制專屬購房禮品（在禮品清單禮選擇一種禮品，針對(duì)企業(yè)購房特別贈(zèng)送，需定制）

、戶型圖、DM單、關(guān)

鍵人政策紙質(zhì)版；拓客時(shí)間：周一到周五（每周至少兩場）通過專題活動(dòng)維護(hù)老業(yè)主關(guān)系、建立圈層客群

通過特色主題活動(dòng)塑造項(xiàng)目調(diào)性，形成穩(wěn)固的項(xiàng)目客群關(guān)系。PART4營銷組織-渠道執(zhí)行創(chuàng)投分享會(huì)高奢名品分享會(huì)私享讀書會(huì)名酒品鑒會(huì)拓展內(nèi)容：①銷售節(jié)點(diǎn)、政策時(shí)進(jìn)行電話宣傳②現(xiàn)場大型活動(dòng)邀約信息物料配備：電話、話費(fèi)、電話單、跟進(jìn)本等。拓客資源：①周邊競品來電、來訪電話②本公司及其他資源電話執(zhí)行重點(diǎn)：①團(tuán)隊(duì)保障整體人員素質(zhì)較高，及時(shí)統(tǒng)一的說辭培訓(xùn)②不斷變換CALL客口徑，重在跟客戶建立有效溝通，吸引客戶③重復(fù)CALL客、交叉CALL客，用透客戶資源電CALL—深度call客，擴(kuò)大客戶半徑，項(xiàng)目信息全面覆蓋。PART4營銷組織-渠道執(zhí)行組長帶隊(duì)實(shí)時(shí)監(jiān)控建立拓客微信群，共享實(shí)時(shí)位置水印相機(jī)實(shí)時(shí)照片傳送不定期現(xiàn)場抽查渠道監(jiān)管蓄客階段渠道動(dòng)作——渠道監(jiān)督

渠道的生命力來源于團(tuán)隊(duì)的凝聚力和執(zhí)行力，放松則會(huì)散漫，所以需要根據(jù)每天的工作任務(wù)情況進(jìn)行管控。時(shí)間段監(jiān)督主體監(jiān)控記錄8:30組長集合簽到表/水印照片10:00組長水印照片：組員派單拓客場景11:00組長拓客物料覆蓋派送情況記錄表14:00組長集合簽到表/水印照片16:00組長水印照片：組員拓客場景17:00組長拓客物料覆蓋派送情況記錄表17:30拓客負(fù)責(zé)人抽查記錄表根據(jù)天氣和季節(jié)調(diào)整作息時(shí)間管控形式具體內(nèi)容時(shí)間點(diǎn)拓客客戶真實(shí)性拓展的客戶需知道項(xiàng)目信息（品牌、產(chǎn)品信息、基本賣點(diǎn)），客戶是真實(shí)有置業(yè)計(jì)劃拓客到達(dá)營銷中心后，馬上判定客戶有效性各小組組長對(duì)成員進(jìn)行定時(shí)監(jiān)控，各小組成員匯報(bào)相應(yīng)地點(diǎn)，組長組長監(jiān)控記錄并保留記錄原件以備隨時(shí)查實(shí)時(shí)監(jiān)控閱，所有小組的組長由拓客負(fù)責(zé)人指派拓客微信群所有參與拓客人員加入微信群，依照管控人員要求隨時(shí)發(fā)布定位信息每天不定期抽檢每天抽檢不得少于3次監(jiān)督人員不定期對(duì)各小組負(fù)責(zé)拓現(xiàn)場抽檢客地點(diǎn)進(jìn)行抽檢，確保拓客物料每天現(xiàn)場抽檢不得低于1次到達(dá)率及拓客覆蓋率人員質(zhì)素管控拓客人員需能清晰向客戶講解項(xiàng)目信息，傳遞項(xiàng)目價(jià)值；不定時(shí)進(jìn)行電話抽檢，確定知道項(xiàng)目信息PART4營銷組織-渠道執(zhí)行專項(xiàng)拓展小組PART4營銷組織-專項(xiàng)拓展小組PART4營銷組織-專項(xiàng)拓展小組建立項(xiàng)目專項(xiàng)拓展小組，進(jìn)行大客戶拓展，我方資源如下：溫州商會(huì)三臺(tái)蘆溪工業(yè)園區(qū)（31家企業(yè)）綿陽匯聚三江招商有限公司。>>創(chuàng)意渠道拓展：利用渠道營銷，制造圈層話題性，在自媒體時(shí)代，渠道不僅可以用于拓客，還能利用創(chuàng)意渠道拓展，快速制造項(xiàng)目話題，順勢發(fā)聲，引發(fā)客群關(guān)注。1、創(chuàng)意為先，利用渠道制造話題，炒作+拓客兩不誤。其他項(xiàng)目←我們項(xiàng)目→制造話題：利用渠道物料，制造項(xiàng)目話題，拍照分享朋友圈，集贊可到售房部領(lǐng)取小禮品.

達(dá)到目的：①渠道拓客

②話題制造 ③活動(dòng)收口2、除了拼創(chuàng)意，還可拼顏值，渠道人員招聘，根據(jù)顏值給予不同底薪，渠道未出，話題已到。其他項(xiàng)目←我們項(xiàng)目→PART4營銷組織-專項(xiàng)拓展小組>>創(chuàng)意渠道拓展：利用渠道營銷，制造話題性、爭議性，在這網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的時(shí)代，渠道不僅可以用于拓客，還能利用創(chuàng)意渠道拓展，快速制造項(xiàng)目話題，順勢發(fā)聲，引發(fā)客群關(guān)注。3、顏值不夠，戰(zhàn)袍來湊，高顏值拓客人員招聘只為話題炒作，醒目的戰(zhàn)袍才是真理。其他項(xiàng)目←我們項(xiàng)目→制造話題：利用渠道物料，制造項(xiàng)目話題，拍照分享朋友圈，集贊可到售房部領(lǐng)取小禮品.

達(dá)到目的：①渠道拓客

②話題制造 ③活動(dòng)收口4、渠道道具定制，多想創(chuàng)意設(shè)計(jì)，客戶自行挖掘，增大傳播面。PART4營銷組織-專項(xiàng)拓展小組PART5:銷售測算PART5銷售測算建議以A戶型入市，以低總價(jià)、低首付撬動(dòng)市場，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠。項(xiàng)目動(dòng)工開始蓄客（不低于60天）。建議A戶型開盤均價(jià)控制在8500元/㎡以內(nèi)。每批次房源銷售超過60%即啟動(dòng)下批次房源蓄客。同時(shí)要注意控盤，確保A、B、C戶型全盤有售。推盤順序建議：A-B+C-D+E+F+G各戶型價(jià)格測算如下：吉鑫項(xiàng)目戶型梳理樓棟戶型層數(shù)廳室結(jié)構(gòu)套數(shù)產(chǎn)權(quán)面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）其他贈(zèng)送（室外花園、屋頂露臺(tái)）得房率成交均價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬元）實(shí)得均價(jià)1#A戶型21-2-1-17538.0639.5877.640149%862132.814226.11除1#、4#B戶型5（-1）5-3-2院-1花園63190.49160.94351.43113.52154%7165136.493883.734#C戶型5（-1）4-2-3院-1花園12176.23161.46337.6978.07152%7165126.273739.196、9#D戶型5（-1）5-3-3院-1外廊2428.47393.81822.28624.38152%6500278.513386.998#E戶型5（-1）5-3-3院-1外廊2230.56244.78475.34323.12148%6500149.863152.779、10#F戶型5（-1）4-3-3院-1外廊2238.32266.73505.05421.77147%6500154.913067.1810#G1、2戶型5（-1）7-1-1院-1外廊1350.37388.5738.87501.26147%6500227.743082.28合計(jì)1571652.51655.83308.32062.12150%6696.431106.583344.87PART5銷售測評(píng)吉鑫項(xiàng)目推盤順序及銷售計(jì)劃表年份2023年2024年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)推盤順序A戶型B\C戶型D-G戶型910111212345678910111216個(gè)月戶均面積A（㎡）38.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.0638.06成交套數(shù)A（套）201510888600000000075成交均價(jià)A（元/㎡）880088008800880088008800880088008