前期物業(yè)介入工程工作報告

前期物業(yè)介入工程工作報告前期物業(yè)介入工程工作報告

前期物業(yè)介入工程工作報告

前期物業(yè)介入工程工作報告

青城華府項目自201*年11月份物業(yè)前期介入以來，根據董事長的指示，在協(xié)作好項目、服務好營銷的同時。依據項目規(guī)劃設計的31個要點開展工作，就參加小區(qū)的規(guī)劃、設計和建設方面（主要從平安防范、房屋主體、設備設施、園林景觀、隱藏工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿意業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。一.規(guī)劃設計階段：

從便利業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設計階段物業(yè)管理前期介入報告；總結類似的規(guī)劃設計缺陷、工程質量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱藏污排生活管網的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規(guī)劃設計時準時修正和避開。在每項工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項目資料室翻閱查看建設工程施工圖紙。對每處設施設備布局認真斟酌，就不明事項與項目責任工程師進行探討，是否規(guī)范合理設計、能否滿意業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應的考慮（如：①管理用房的預留，包括今后的業(yè)委會用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主消遣活動室、物料倉庫、清潔工工具房等。②小區(qū)相對集中進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以削減不必要的費用支出。車輛及人行出入口盡量專用設置，全部車輛出入口應當直接對小區(qū)外部，當不能完全分開時也要在詳細的設置中便利物業(yè)管理，應有適當的引導隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜珍貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對房屋及路面有不良影響；建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。④小區(qū)內盡量不要配置有平安隱患的大型水池、秋千、轉盤等；水系的設置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采納套管，以便利管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有肯定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采納全功率及半功率布線，以便節(jié)省用電，其掌握應具備光亮自動掌握技術；另外，應采納通用型燈座，耐銹蝕，堅固、防日曬雨淋、不怕臺風、采納

節(jié)能類型。單元樓道燈應采納光控紅外線復合開關，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且削減樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉站最好設計在小區(qū)進出口四周處，盡量不靠近住宅，東西兩側，以利風向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度，各類井蓋盡量避開安裝在主干路上；全部重要埋設管線應做好地面標示；重要管路，在過路時應留意抗壓設計；重要管路和線路要預留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財。⑨各房間均應考慮空調設置位，防止因沒有設計造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應預留空調位及排水管）。二.關注施工質量，緊跟施工進度，提出合理建議：

堅持參與項目周例會和監(jiān)理例會，以便準時全面了解各施工進度和時間節(jié)點。時刻關注工程質量和工程建設進度，要求工程組每日親臨施工現場，了解施工狀況，準時發(fā)覺問題和反應問題。對各類問題做好記錄用證拍照，照實反應到監(jiān)理和項目部（如：①消防監(jiān)控中心原設計面積小且不便于利用。②各商網及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和修理。③小區(qū)圍墻周界原均未設計紅外對射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設計門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內圍未設計便民公廁。⑤電梯前室裝修時未預留各管、線檢修口。⑥各進戶門、消防門門套灌漿不實。⑦飄窗四周沙漿澆灌不嚴實，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不準時。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現象。⑩隱藏污、雨排管網不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實墊層）。在項目領導的重視下，以上問題都很順當的得到了有效解決和掌握。

三.加強工程人員的專業(yè)技能培訓：

結合項目工程進展擬定了工程培訓方案，主要以物業(yè)接管驗收程序、物業(yè)接管驗收標準及檢驗規(guī)程、住宅分戶驗收標準與要求、工程疑難100問、項目規(guī)劃設計的31個要點等科目重點培訓。

以上是管理處依據項目工程進展所做的相關工程方面的工作，針對下步工作管理處連續(xù)緊跟施工進度、關注施工質量，堅持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓（如：《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規(guī)定》、《建設工程質量管理條例》）。重點抓好接管驗收（如：①嚴格按《住宅工程質量分戶驗收管理暫行規(guī)定》的標

準驗收。②對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，懇求項目提出補救和解決措施并備案。③在接管驗收時要求項目對小區(qū)全部土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術資料和各單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話、保修期限等內容列出清單備查。④請項目協(xié)調各施工單位，適當備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后修理便捷并削減費用。⑤凡小區(qū)采納非市面上常見的建材，設備和設施的聯系施工單位供應供貨和修理保養(yǎng)單位的地址、電話和聯系人。⑥驗收時親密留意和物管相關的設施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設備、設施、幫助場所、停車位、會所等產權須界定并出具相關證明，避開以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

青城華府管理處201*年9月10日

擴展閱讀：物業(yè)工程前期介入

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿意廣闊租戶的需求，盡可能地削減疏漏，避開圓滿，保證質量，節(jié)省成本。依據某廣場工程進展狀況，特制訂如下方案：1、工作內容：

（1）從政策法規(guī)的角度，供應有關物業(yè)管理的意見和依據；（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設計；建筑設計和選材；環(huán)境整體設計；標識系統(tǒng)的設計、配置；綠化設計；

其它公建配套設施配置；電梯、空調系統(tǒng)的配置；消防設施配置；平安監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設備配置、選型；隱藏工程施工。2、管理措施（1）熟識、把握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入方案，樂觀穩(wěn)妥地開展工作；（3）參加有關工程聯席會議，協(xié)調各方面關系；

二、接管驗收管理方案

為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護租戶的合法權益，便利日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗收方案。1、管理內容：

（1）了解接管物業(yè)的基本狀況；

（2）編制《物業(yè)接管驗收方案》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程支配；

（3）與開發(fā)、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現場復驗，直至符合規(guī)定的要求和標準；

（5）與開發(fā)、施工單位聯合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對、接收各類房屋和鑰匙；

核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對、接收各類設施設備；核對、接收各類標識。2、管理措施：

（1）組建接管驗收小組，負責商業(yè)街區(qū)的接管驗收工作；（2）制定接管驗收規(guī)程；

（3）把握物業(yè)驗收的標準和程序；（4）提高對接管驗收重要性的熟悉；（5）實事求是地開展接管驗收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時，為租戶供應便利、快捷、準時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理內容：

（1）在租戶領房前將全部資料預備齊全。

（2）細心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續(xù)供應一條龍服務。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

（5）伴隨租戶驗房，辦理領房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)覺的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。（6）對驗房交接中發(fā)覺的房屋質量問題，與租戶商定時間，