某物業(yè)時(shí)代天驕競標(biāo)書

1泰閣物業(yè)時(shí)代天驕競標(biāo)書目錄前言PART1

市場分析………………6-8

1．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2．市場競爭環(huán)境分析

PART2

工程分析………………9-11

1．工程優(yōu)勢(shì)分析

2．工程劣勢(shì)分析

3．工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析

4．工程威脅點(diǎn)分析PART3

市場定位………………12-21

1．目標(biāo)客戶設(shè)定

2．市場定位建議

3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮

5．價(jià)格定位PART4

營銷推廣策略建議……22-25

1．營銷推廣流程圖

2．營銷策略

3．銷售渠道及方式PART5

相關(guān)建議事項(xiàng)…………26

1．銀行選擇

2．物業(yè)管理公司的斟選

3．香港裝飾公司的引進(jìn)PART6

參考樓盤資料…………27-30PRAT7

泰閣簡介………………31-32首先感謝貴司給予我司參與時(shí)代廣場全程營銷代理招標(biāo)的時(shí)機(jī)，我司深感榮幸。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對(duì)工程及貴司的根本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形本錢建議書。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！

PART1

市場分析１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國民經(jīng)濟(jì)走出“九五〞后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年方案——國民經(jīng)濟(jì)“十五〞方案中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國參加WTO均為重慶市提供了前所未有的開展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五〞期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等重大機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9.4%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入年均增長17.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批根底設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長7.4%，到達(dá)6276元。重慶市“十五〞方案綱要說明，“十五〞期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的全局，加速推進(jìn)市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康開展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國民經(jīng)濟(jì)增長速度高于全國平均水平，開展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2021年前國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善?！笆濞暺陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長5%左右。2005年全市居民效勞性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。

２．市場競爭環(huán)境分析

1-2-1周邊工程市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級(jí)和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫穿，舊〔?！撤扛脑旄就瓿?，渝中區(qū)正在向國際大都市核心區(qū)域邁進(jìn)。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD〔CentralBusinessDistrict〕，周邊云集重慶市約60%的甲級(jí)寫字樓〔鄒容廣場、大都會(huì)國際商廈、半島國際等〕、涉外酒店〔海怡酒店、萬豪酒店〕、高檔公寓〔天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國際公寓〕及外國駐華機(jī)構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價(jià)為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價(jià)達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢(shì)頭良好?！沧ⅲ簠⒖紭潜P數(shù)據(jù)詳見附件1〕附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖

1-2-2高檔住宅市場分析

a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：

l單體-高層電梯公寓

l別墅〔獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅〕

l多層公寓

b.主力戶型、結(jié)構(gòu)及功能

l面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；

l在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場需求。

l功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的根底上增加了衣帽間、洗衣間、儲(chǔ)藏室、保姆間〔洗手間〕、生活陽臺(tái)、起居室等。

c．總價(jià)分布

l高文件公寓價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬元/套范圍內(nèi)；

l范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。

d．購置支付條件〔按選用付款方式比例排序〕

l按揭〔60-80%〕

l一次性付款〔20-30%〕

l分期付款〔10-20%〕

e．主力消費(fèi)群特征

l已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；

l專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；

l追求生活品質(zhì)，望提升自身價(jià)值；

l初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。

e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)

l需求生活的便捷、人性化的效勞、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的平安保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；

l對(duì)于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。

f．市場特點(diǎn)

l高檔=豪華，眾多開發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價(jià)格相對(duì)較高，與市場無法更好結(jié)合；

l硬、軟件配套的不適用性。

PRAT2

工程SWOT分析

1．工程優(yōu)勢(shì)分析

2-1-1工程地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬人次，最高可達(dá)80萬人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居?。?-1-3工程開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，對(duì)于目前重慶房地產(chǎn)市場較不標(biāo)準(zhǔn)的情況下，這必將成為工程的賣點(diǎn)之一；2-1-4工程開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認(rèn)知度、影響力；2-1-5面積定位在80-120M2，與目標(biāo)市場需求根本吻合。

2．工程劣勢(shì)分析2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便；2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，防止造成樓盤滯銷；2-2-3目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢(shì)開展，而工程在此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約；2-2-4工程現(xiàn)為在建期房，造成局部租用客戶流失。

3．時(shí)機(jī)點(diǎn)分析2-3-1重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國參加WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對(duì)重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪開展；2-3-2重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對(duì)此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢(shì)作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求；2-3-3工程周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價(jià)在100萬以上，有此消費(fèi)能力的客戶相對(duì)較少，而時(shí)代廣場以80-120

M2為主，必然目標(biāo)客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。

4．威脅點(diǎn)分析2-4-1周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化〞競爭相當(dāng)劇烈；2-4-2從2001年房地產(chǎn)交易會(huì)資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少；2-4-3來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)〞，而將單體工程作為備選方案。

通過上述分析說明，工程的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過科學(xué)的市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保工程開發(fā)的圓滿成功。

PRAT3

市場定位

在面對(duì)房地產(chǎn)商劇烈競爭的局勢(shì)下，工程市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。針對(duì)目前重慶市場環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將外鄉(xiāng)文化與海外文化有機(jī)的融合在工程定位中，使高檔住宅具有更多的“時(shí)尚〞和“文化〞含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。

1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及工程SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士、專業(yè)投資者以及影響群體〔品質(zhì)崇尚族〕。

公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬元左右為主。交通工具：以出租車〔TAXI〕為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。購物：品牌商場和專賣店。喜愛名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡〔一定有但消費(fèi)規(guī)模有限〕c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠：不忠誠解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來越多的外資企業(yè)入駐解放碑，〔據(jù)調(diào)查，鄒容廣場入住客戶近50%為境外企業(yè)〕，但附近相對(duì)配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級(jí)行政管理人員的居住需要。

外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士a．靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級(jí)職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺(tái)人士。家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營利潤。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。交通工具：以出租車〔TAXI〕為主，私有汽車占少數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。購物：大型外來超市〔Carrefour〕和專賣店，以居家生活物品為主。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長期乘坐出租車〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，平安、健康等方面得不到保障。自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對(duì)直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)開展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺(tái)企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時(shí)代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。

專業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：〔不確定〕。資產(chǎn)量：100萬元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確上下班時(shí)間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動(dòng)：幾乎無運(yùn)動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：對(duì)人身平安的恐懼；〔家庭資產(chǎn)較多者〕對(duì)資產(chǎn)保值恐懼；對(duì)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。自信：充滿自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。重慶市有相當(dāng)一局部私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對(duì)偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時(shí)的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時(shí)投資也將是其目的之一。按時(shí)代廣場所處地理位置投資潛力相對(duì)較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益，因此，專業(yè)投資者必將成為目標(biāo)客戶的一局部。

品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：〔不確定〕收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確工作地點(diǎn)、時(shí)間。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動(dòng)：所有流行的運(yùn)動(dòng)內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡〔有但較少使用〕c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消費(fèi)忠誠：不忠誠。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引?dǎo)便可激發(fā)他們的購置欲望。該類客戶群的存在對(duì)于工程推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。

2．市場定位建議3-2-1形象定位

純粹品位

說明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位〞的市場定位將區(qū)別于其它城市時(shí)代廣場，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。

3-2-2主題定位

個(gè)性化、人性化、智能化

說明：

l人性化、智能化、個(gè)性化是未來高檔住宅的開展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原那么的充分表達(dá)，智能化是后信息時(shí)代生活的必備“武器〞。

l在工程推出中突顯“個(gè)性、人性、智能〞的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；

l在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑表達(dá)個(gè)性；在這里讓消費(fèi)者體會(huì)更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。

3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化為主題，突出不同于其它工程的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表工程分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配4—5千瓦的電源。三個(gè)獨(dú)立回路〔照明、空調(diào)、插座〕；按每30M2使用面積配備一個(gè)空調(diào)插座，每15M2使用面積配備一個(gè)普通電源插座。配備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24

小時(shí)不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配備一個(gè)光纖插座，每15M2使用面積配備一個(gè)〔含寬帶網(wǎng)〕插座供水：配備24小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)平安：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車：停車場管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬效勞器系統(tǒng)

裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝修地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：高檔乳膠漆頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石、大理石或高檔面磚〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕公寓大廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕，間以名貴木制裝飾材料頂部：采用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡約、時(shí)尚燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱

雪

烈4炊．室庸內(nèi)裝就修的捐幾點(diǎn)體考慮爭

予以體要現(xiàn)個(gè)恭性化妥之市爺場定昌位，主提出型時(shí)代甘廣場勞“E犯方案界〞郊-暑個(gè)性壞化家沙居顧戲問服別務(wù)抵。身說明芳：松“E搖方案格〞—鑄高尚蜂而完政美〔掀El所eg計(jì)an鑼ce懂P臺(tái)ar愁E殖xc成el升le下nc拉e蝕〕掌主要米從以齊下幾多個(gè)方痛面考占慮：

瞎3-師4-狀1棵高檔雅公寓累辭別穿清水憑房辦隨著騙人們黨生活傾節(jié)奏猶的加復(fù)快，督時(shí)間新的寶射貴，困由于沫購房舞者對(duì)姨家居賢裝修熄、建卸筑材節(jié)料不鐮甚了稼解，碑購置疼清水沈房自池行裝胡修、紅又要占花費(fèi)偵大量紋的時(shí)耽間和寸精力阿，費(fèi)沙用又韻高。剝?cè)S多勵(lì)樓盤彩，交爹付后記一兩躁年內(nèi)汽裝修所不斷終，業(yè)顯主不釣?zāi)馨残仂o入屯住。先清水其房實(shí)故際上搞是一廚個(gè)不用完整瓣的半掛成品從。從譯國外挽經(jīng)驗(yàn)卻看，脫提倡鄰和推棋行帶吧精裝坡修的樂商品稱房，日使建踩設(shè)同略裝修排有機(jī)狐結(jié)合態(tài)勢(shì)在蒜必行生。踏3-阻4-授2樣“綢精裝堵修裹〞歐的誤喬區(qū)絞由開辟發(fā)商鳥統(tǒng)一歌精裝拖修的肆物業(yè)往，交需房后糾即可顛入住顏，為兄賣房助者提掏供了糾極大以的方權(quán)便。綱由于僵開發(fā)俗商在峽本錢也及工綿期上毀的考廣慮，現(xiàn)千篇快一律承、缺搶乏個(gè)菠性以陰及用梢料不尚精的藝弊端歉在所挑難免偉。因淹此一奔般由愿開發(fā)進(jìn)商提全供的泊統(tǒng)一議標(biāo)準(zhǔn)渠化的饑裝修角很難轎滿足記客戶鋪個(gè)性棟化的蜂需求拿。襲3-決4-儉3齒菜單利式精宴裝修讀近年援來一索些開生發(fā)商叛為客叮戶提崖供二燈到三將種裝冷修方花案讓酬客戶樣去選宇擇，翅這是婦一種襪菜單哀式的邊精裝塵修服陪務(wù)。糖客戶書只能么在發(fā)妨展商孝提供給的幾泄種即恰定方宣案中攻選擇劇，雖開有一苦定的洞改良狹但仍沿不能渣滿足鍛客戶殼個(gè)性毀化的揉需要針。燙3-考4-民4能個(gè)性伍化家切居顧殲問服得務(wù)體籠系無建議狀開發(fā)鞭商與收專業(yè)冶設(shè)計(jì)爆公司弊強(qiáng)強(qiáng)巷聯(lián)合陳，在慮專業(yè)靠室內(nèi)揭設(shè)計(jì)熔師的斬指導(dǎo)贊下，你根據(jù)轟客戶射的需持求提股供的村一個(gè)列完整誕的個(gè)襪性化劉居室奇裝修乞效勞花。

諒a.株專業(yè)寸設(shè)計(jì)促師咨縱詢服先務(wù)鄉(xiāng)業(yè)主籍可與原開發(fā)罪商所在聘請(qǐng)隙的?？訕I(yè)室乓內(nèi)〔呼建筑妨〕設(shè)城計(jì)師駛、家工居美過化專杰家、奮藝術(shù)獸家共水同探旋討家瓦居設(shè)雹計(jì)方僅案，飯?jiān)O(shè)計(jì)株師根舊據(jù)客學(xué)戶的裙需求塵，在鉆裝修諸風(fēng)格慎、材閘質(zhì)、戲家居演飾品蝦配件武、家鉆具等仗各方悔面提冰供專詳業(yè)指閃導(dǎo)和產(chǎn)咨詢梢效勞聽。以禿提升嬸業(yè)主魂生活稈品質(zhì)凍，從吵而體嫌現(xiàn)項(xiàng)源目品貿(mào)質(zhì)。

瓜b.促全新驢的品如牌組懂合輩開發(fā)扎商將剖組合但優(yōu)秀宣的材虧料、萌家裝職品牌騎以及燃家具距、飾臭品，臂給客熊戶提脊供充襖分的篇選擇宮空間速，由棵客戶分自行巡決定碌家中棍的品碰牌組紀(jì)合。

謹(jǐn)c.們減輕腰裝修輔預(yù)算樹負(fù)擔(dān)天將裝勞修費(fèi)葉用打蚊入房筒款中摩，使未您能銜夠享間受到少銀行陸按揭熟效勞偷。將先一次早性的榮鉅額稀支出燥，分炒攤到暑未來囑的二枝三十參年中勿。飼5慨．價(jià)鉛格定抱位

伴

灶結(jié)合盒市場覆根本脫情況輔，并獻(xiàn)且結(jié)塔合拾“禍加減愛法增〞彈原那么信，以蠅購置批者導(dǎo)句向作曉為本啄工程飽定價(jià)許方法戰(zhàn)。具守體價(jià)筋格定錦位為始：價(jià)無風(fēng)辭險(xiǎn)下壤限：養(yǎng)39暢98趙元暮/番平方志米〔壽清水郵房〕育市場班沖擊限上限誤：柜61蜻88干元鏈/弟平方志米〔扛精裝孝修〕陜平均損價(jià)：惕50辛00差元同/鈔平方怎米〔薪精裝備修〕

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找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳全面開展促銷活動(dòng)制定進(jìn)入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃促銷活動(dòng)方案〔充分考慮人員、價(jià)格、效勞等組合〕廣告方案遍1擔(dān)．營時(shí)銷推猶廣流占程圖分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整硬性軟性揀注釋板：

奔l汗佛作整能體推響廣規(guī)率劃計(jì)垂劃以須便概亞念傳詢播的學(xué)統(tǒng)一翼性和壞完整劑性；

閉l化煙在項(xiàng)抹目執(zhí)微行過引程中毛將嚴(yán)梁格按撕照上粉述流消程圖仔進(jìn)行棚，但箱可根敲據(jù)市攝場變斧化而猛調(diào)整定。

寨

目2．事營銷宰策略

株以形莊象定油位的立理念宴為宗園旨，稻進(jìn)行幸一系旦列宣抄傳，服即遵霞循A醉ID潑AS

式原理及：

康A(chǔ)t狀te屈nt前io鼻n作——寬引起團(tuán)注意

臨In舟te供re徑st斷in術(shù)g妹——惠產(chǎn)生兆興趣

蹲De雙si春re濫——輝引發(fā)責(zé)欲望

雜Ac盼ti損on摘——寇促使裹購置細(xì)行為

冬Sa塊ti維sf是ac鐘ti垂on感——勉到達(dá)涌滿意粉通過秧宣傳雞，保新持整籃個(gè)促宜銷活織動(dòng)的濫戰(zhàn)略蹦性、糊連續(xù)拐性、衫系統(tǒng)鳳性，席逐步錫把銷咬售活抖動(dòng)推閱向高憂潮，午并在格宣傳辟的同條時(shí)樹故立起嶺自己光的品雁牌。等

站4-刊2-享1討營銷根方式

今

副可抹通過受廣告尸、活稻動(dòng)行歪銷、脈新聞優(yōu)報(bào)道奧、發(fā)五布消肺息等量手段時(shí)，樹廣立品撿牌，皮樹立費(fèi)形象維，并薪通過句專業(yè)匙銷售廁人員鮮與客菌戶進(jìn)靜行最熔全面蜂、最譜深入隊(duì)、最稅密切翻的溝野通和扯良好證的服燒務(wù)形柄象，桌使之?dāng)R達(dá)成沾共識(shí)傭，促百成銷沈售。

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梯a．附促銷蚊前準(zhǔn)桃備

盆此階錦段既殼是以勵(lì)后銷忘售工值作的其準(zhǔn)備逼，也澤是統(tǒng)如一勇“從時(shí)代巨廣場范〞蜜整體縫營銷焦過程慰視覺肺識(shí)別岔階段或，是進(jìn)建立蛋和形造成品風(fēng)牌的由初級(jí)蹤階段難，須驕完成飽以下蹈工作鍛：

堤l陷朝營夕銷隊(duì)成伍建到立

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米b．續(xù)引導(dǎo)溫期〔辯開盤虧前三知個(gè)月佛〕

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癥消費(fèi)爐群，灶聚集瞎人氣也，對(duì)闊“侍時(shí)代助廣場煩〞教的形皮象定拐位產(chǎn)紛生

村認(rèn)同菊，以拉便順唇利過妥度到瘡下階滋段推麻廣。

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三主題甲活動(dòng)痕為主飄，從塔而展勺現(xiàn)出單工程憐的品嗚位。剩首次定活

雀動(dòng)可迫將九膊龍倉帽房地殼產(chǎn)及吸相關(guān)藝產(chǎn)業(yè)桑作形兼象展超示介

鄉(xiāng)紹，云以擴(kuò)夸大公行司知封名度糞。

定此活正動(dòng)將扣成為染整體佳營銷蜻推廣始中的序主線防條，褲將長朝期保品留和故延續(xù)暢。

攤c．堵公開素期〔切略〕

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落目標(biāo)圣客戶拳群的鉛設(shè)定巨決定悼了應(yīng)床從多候渠道境銷售噸。建迅議從袖三方嚴(yán)面進(jìn)蛙行銷兼售：蠶4-用3-秒1鎖現(xiàn)場莖銷售頭這是申主要誕的銷典售方勝式，符客戶反向來故注重蝶眼見膛為實(shí)伍，一弓般都抵有會(huì)母到現(xiàn)靈場考咳察多衰次才燕會(huì)購系買。仔因此填做好蕩現(xiàn)場幻包裝沉，是頭爭取垮客戶賤在第拿一時(shí)砍間成君交的艘重要轉(zhuǎn)手段糟。復(fù)4貓-3歸-2眠定向辛直銷莫對(duì)潛忍在客遍戶，西特別布是外默資企染業(yè)進(jìn)靈行針?biāo)鼘?duì)性犁銷售限，包遼括信酬函銷辦售，富以多晶渠道善獲得滑客戶延資源習(xí)，增離加客失戶數(shù)元量積毀累。校4比-3察-3營網(wǎng)絡(luò)玩銷售駕在目港標(biāo)客欲戶群頓訪問信量較牙大的矛網(wǎng)站傻開設(shè)捷網(wǎng)上沒展示護(hù)銷售驅(qū)，以渠拓寬首和擴(kuò)脈大產(chǎn)急品知風(fēng)曉度苦。辟

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陰鑒于謝目標(biāo)仍客戶餓群的扭特殊慢性，份建議導(dǎo)選擇摩多家錦商業(yè)務(wù)銀行宿作為郊客戶僻按揭扯貸款錄效勞爽機(jī)構(gòu)挖，最借好引放進(jìn)外變資銀劃行，濃以利暢于突幻破國戶內(nèi)銀扇行對(duì)彈非中梳國籍嚼購房蠢者無穗法辦奏理按掠揭手江續(xù)的帝限制行。同花時(shí)應(yīng)踢與銀再行溝甚通，盒以減今少對(duì)耽投資家客戶蹈辦理倘按揭臨申請(qǐng)飄繁鎖虹的手鈴續(xù)。居

悠2．串物業(yè)公管理貧公司購的斟違選

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衣鑒于本重慶造消費(fèi)磁者對(duì)么已有威港資頸物業(yè)粗管理子公司駐的認(rèn)行同，濫同時(shí)雞引進(jìn)雹香港杯物管烤公司政可提美升項(xiàng)粱目自素身品蜘質(zhì)形兩象，鹿因此物建議笑引進(jìn)勺香港樹怡高滲物業(yè)色管理虛公司倡等知掘名企撲業(yè)加派盟時(shí)饞代廣牽場。冊(cè)

似3．鹽香港嘩裝飾花公司撇的引攜進(jìn)

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爛華庭踢嘉園開發(fā)商重慶潤隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門15號(hào)63811858

63811868房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室一廳(115M2)價(jià)格均價(jià)3200元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施4000M2會(huì)所,400M2藝術(shù)大廳,周邊配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,娛樂場所,購物中心物管香港華潤工程特色江景房結(jié)

章活力這新都開發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)代理商香港中原地址/渝中區(qū)民生巷19號(hào)63764466

63725624房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積53/65/105/123M2價(jià)格2500/M2起價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)清水房配套設(shè)施休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所,400M2休閑綠化平臺(tái),寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套非常齊備物管達(dá)美物管定位都市白領(lǐng)工程特色充分表達(dá)生命在于運(yùn)動(dòng)的主題射

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扎天倫王華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/渝中區(qū)大同路19號(hào)6378318863783198房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積232/278/147/118/162M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價(jià)格3380元/M2起,均價(jià)4400元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期2002年3月配套設(shè)施小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線報(bào)警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場,娛樂中心,酒店,車站定位成功人士的家工程特色躍層客廳空高6米.蓄

跡都市爪庭院開發(fā)商重慶工程建設(shè)總公司地址/渝中區(qū)棉花街63788204

63789027房屋類型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶型/面積38/39/46/71M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷戶型一室一廳價(jià)格1800元/M2〔起價(jià)〕交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率65％配套設(shè)施4000M2中庭,5000M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市場,車站物管華興物管定位投資或過度房優(yōu)

倦御景瘦江山開發(fā)商重慶萬利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代理地址/棉花街旁63776222

63776333房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面98000M2綠化5400M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2

三室二廳二衛(wèi)127/145/M2

四室二廳二衛(wèi)158M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145M2價(jià)格臨江面起價(jià)3350元/M2不臨江面起價(jià)2800元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房銷售率50％配套設(shè)施空中花園會(huì)所游泳池

休閑綠化區(qū)車庫可視對(duì)講寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(參謀)定位中高檔住宅小區(qū)工程特色黃金地段景觀住宅夠巴渝排世家開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路63829981

6382998263829983房屋類型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化6000M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2

三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2主力/滯銷戶型138M2三室二廳二衛(wèi)價(jià)格起價(jià)2700元/M2

均價(jià)3300元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房銷售率一期余16套二期還未開盤配套設(shè)施會(huì)所3000M2

閉路監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂車庫寬帶網(wǎng)一卡通系統(tǒng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)工程特色巴渝十二景時(shí)尚現(xiàn)代的生活方式鴿地王箱廣場責(zé)名仕孟閣開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)總公司代理商深圳宏廈地產(chǎn)交易公司地址/渝中區(qū)民族路

6382342563823427房屋類型高層電梯房房屋結(jié)構(gòu)框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價(jià)格均價(jià)7000元/m2〔含裝修〕，七成二十年按揭，首付交一緩二交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)施6000m2生態(tài)廣場，8個(gè)立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場、羽毛球場、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供熱水，24小時(shí)保安、電梯內(nèi)設(shè)閉路電視系統(tǒng)，公共區(qū)域24小時(shí)電視監(jiān)控、智能卡感應(yīng)門、可視對(duì)講、自動(dòng)噴淋、休閑、娛樂設(shè)