連云港市匯澤地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下Q:69031789PAGE目錄第一章、項(xiàng)目總論……………………§1.1項(xiàng)目基本情況………………§1.1.1項(xiàng)目名稱…………………5§1.1.2項(xiàng)目委托單位名稱……………………5§1.1.3項(xiàng)目委托單位基本情況…………………5§1.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況………………§1.2.1地塊位置及四至范圍……………………5§1.2.2宗地周?chē)h(huán)境與設(shè)施……………………5§1.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………6§1.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)依據(jù)………§1.4項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)原則…………7§1.5項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)范圍…………7§1.6項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論………………8§1.6.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)?！?§1.6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度…………§1.6.3投資估算和資金籌措……………………9§1.6.4環(huán)境保護(hù)…………………9§1.6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論……………………10§1.6.6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論………10§1.6.7存在問(wèn)題及建議…………10第二章、項(xiàng)目背景與建設(shè)條件……………………§2.1項(xiàng)目背景………………………§2.1.1連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位…………11§2.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港……………13§2.1.3灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件……………………13§2.2建設(shè)條件………………………§2.2.1自然條件…………………15§地理位置、地形、地貌等基本情況…………………15§氣候和地質(zhì)條件調(diào)查分析……………16§氣象條件………………16§2.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件……………17§連云港市概況………17§灌云縣概況…………17§灌云縣縣域發(fā)展規(guī)劃………………18§交通條件……………18§經(jīng)濟(jì)條件……………18§2.2.3基礎(chǔ)設(shè)施………………第三章、市場(chǎng)分析………………………19§3.1政策及市場(chǎng)分析………………§3.1.1政策導(dǎo)向………………§3.1.2連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………§3.1.3整體供需分析………21§3.1.4銷售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析……………25§3.1.5連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)……………26§3.1.6連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析……………26§3.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)…………27§3.3項(xiàng)目的發(fā)展前景與項(xiàng)目建設(shè)緣由…………§3.3.1項(xiàng)目的發(fā)展前景…………28§3.3.2項(xiàng)目建設(shè)緣由……………28§市場(chǎng)推動(dòng)………………28§政策吸引………………28§環(huán)境和諧………………29§發(fā)展需要………………29§3.4項(xiàng)目SWOT分析…………………29§3.4.1優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析（SO）…………………29§3.4.2劣勢(shì)與威脅分析（WT）…………………30第四章、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………31§4.1總體規(guī)劃………………………31§4.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃…………………31§4.3規(guī)劃設(shè)計(jì)………………………32§4.3.1住宅基本戶型…………§4.3.2道路與交通……………§4.3.3景觀與環(huán)境……………§4.3.4空間形態(tài)………………§4.3.5公建配套………………§4.3.6公用工程………………§給、排水……………§供電…………………§電視、電話、寬帶…………………§采暖、通風(fēng)…………第五章、進(jìn)度與計(jì)劃安排……………35§5.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)…………………35§5.2項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃…………36§5.2.1籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃……………………36§5.2.2工程施工階段計(jì)劃………36§5.2.3工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃…………36第六章、項(xiàng)目建設(shè)程序及項(xiàng)目招標(biāo)……………………38§6.1項(xiàng)目建設(shè)程序…………………38§6.2項(xiàng)目招標(biāo)………………………38§6.2.1招標(biāo)方式與程序…………38§6.2.2招標(biāo)文件…………………40第七章、項(xiàng)目投資估算及資金籌措……………………41§7.1項(xiàng)目投資估算…………………41§7.1.1建設(shè)投資估算……………41§土地費(fèi)用估算…………41§施工前期工程費(fèi)用估算………………42§工程建筑、安裝費(fèi)用估算……………42§工程預(yù)備費(fèi)……………45§7.1.2建設(shè)期利息………………45§7.1.3流動(dòng)資金…………………45§7.1.4項(xiàng)目總投資估算構(gòu)成……………………45§7.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌集計(jì)劃………45§7.2.1資金籌措…………………45§7.2.2資金成本…………………46§7.3貸款償還……………………第八章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析…………………46§8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)…………§8.2項(xiàng)目銷售收入估算與分析…………………§8.3項(xiàng)目成本分析………………§8.3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)固定成本………47§8.3.2項(xiàng)目銷售收入估算與分析………………48§8.3.3總成本……………………48§8.4稅費(fèi)…………§8.4.1營(yíng)業(yè)稅及附加…………48§8.4.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)………48§8.4.3教育附加…………………§8.4.4土地增值稅……………§8.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算……………49§8.6投資收益率……………………49第九章、項(xiàng)目不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析………………§9.1項(xiàng)目盈虧平衡分析……………50§9.2項(xiàng)目敏感性分析………………50§9.3項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的定性分析……………………52§9.3.1實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策…………52§9.3.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策…………52§9.3.3政策性風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策………53第十章、項(xiàng)目環(huán)境影響與評(píng)價(jià)……………………§10.1環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)……………54§10.2項(xiàng)目施工期間對(duì)環(huán)境不利影響………………54§10.3施工期間環(huán)境不利影響的對(duì)策及處理措施…………………55§10.4項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后的環(huán)境控制…………………56第十一章、消防、衛(wèi)生及安全……………………§11.1消防……………57§11.2衛(wèi)生……………58§11.3安全……………58第十二章、項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)…………§12.1建筑節(jié)能………………………59§12.2給排水節(jié)能……………………59§12.3電器節(jié)能………………………60第十三章、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論與建議…………………61§13.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益……………………61§13.2對(duì)項(xiàng)目的建議…………………61§13.3附件及附圖……………………63第一章、項(xiàng)目總論§1.1項(xiàng)目基本情況§1.1.1項(xiàng)目名稱：縣城2008-2號(hào)地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目§1.1.2項(xiàng)目委托單位名稱：連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司§1.1.3項(xiàng)目委托單位基本情況承辦單位：連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司性質(zhì)：有限責(zé)任公司連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2008年4月7日，企業(yè)法人代表尚紅宇，公司注冊(cè)資本為人民幣捌佰萬(wàn)元公司現(xiàn)有工程技術(shù)人員35名，其中有高級(jí)職稱的3人，具有大專以上學(xué)歷者占公司總?cè)藬?shù)的90%?！?.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況§1.2.1地理位置及四至范圍該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，鹽河西側(cè)，三里溝南側(cè)，孫滕路東側(cè)，宗地總面積為75191平方米，其中出讓土地面積為56145平方米，該地塊屬于灌云縣國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓用地；宗地編號(hào)為縣城2008-2號(hào)地塊?！?.2.2周?chē)h(huán)境與設(shè)施該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，處于灌云縣城南部城區(qū)核心地段，項(xiàng)目北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車(chē)程，此地為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金寶地。另外該項(xiàng)目是灌云縣政府進(jìn)行灌云南部城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目附近有灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、灌云縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟(jì)醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)通信灌云分公司、小鴨河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目周?chē)O(shè)施布局完善,居民出行和生活非常方便?！?.2.3建設(shè)規(guī)模與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積(預(yù)計(jì)總建筑面積)：106740平方米，其中住宅建筑面積：89271平方米；配套建筑面積7844平方米。容積率：多層≤1.4，多層含局部高層≤1.8；建筑密度：多層≤28%，多層含局部高層≤25%；綠地率30%。項(xiàng)目建成后可入住開(kāi)發(fā)周期：36個(gè)月；項(xiàng)目計(jì)劃總投資12000萬(wàn)元?！?.3項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編寫(xiě)依據(jù)1、連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)；2、國(guó)家和地方以及房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)政策、法令和法規(guī)；3、灌云縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃綱要；4、灌云縣土地及規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)的有關(guān)項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件辦理表等；5、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)審評(píng)方法與參數(shù)》(第三版)及建設(shè)部有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；6、根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，以及連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料?！?.4項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制原則1、編制的全過(guò)程貫徹安全、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果需符合國(guó)家、省、部委和連云港市頒布的相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；2、堅(jiān)持技術(shù)可靠、經(jīng)濟(jì)合理、運(yùn)行穩(wěn)定、節(jié)能降耗、便于管理、降低成本的原則；3、在灌云縣總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足灌云縣政策、環(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；4、通過(guò)該工程項(xiàng)目建設(shè)，逐步壯大灌云南部城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步帶動(dòng)灌云南部城區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)灌云房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展．5、以人為本，精心設(shè)計(jì)，為灌云經(jīng)濟(jì)建設(shè)作貢獻(xiàn)?！?.5項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制范圍本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目在市場(chǎng)需求、市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行與否的研究，并作出結(jié)論。研究范圍包括：1、需求及建設(shè)規(guī)模預(yù)測(cè)；2、建設(shè)條件與市場(chǎng)分析；3、規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工安排；4、項(xiàng)目環(huán)保及節(jié)能情況分析；5、投資估算及項(xiàng)目贏利能力分析；6、項(xiàng)目不確定因素及投資風(fēng)險(xiǎn)分析等?！?.6項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告結(jié)論§1.6.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目規(guī)模1、市場(chǎng)需求簡(jiǎn)要分析：灌云縣地處連云港市區(qū)南面，東臨黃海，北接連云港市區(qū)，南為灌南縣，西邊是沭陽(yáng)縣和東?？h；縣城距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速、沿海高速、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，還有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件。2005年，灌云縣城區(qū)人口已達(dá)20萬(wàn)余人，近年來(lái)，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區(qū)的改造，以及全縣“拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)”步伐的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分人口開(kāi)始向縣城轉(zhuǎn)移，灌云城區(qū)家庭戶數(shù)逐年上升。優(yōu)越的地理位置和不斷改善的投資環(huán)境，使灌云縣的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年縣政府加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，開(kāi)始了大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快了城市化進(jìn)程，增強(qiáng)了城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。2、計(jì)劃銷售量與銷售方向：項(xiàng)目總建筑面積106740平方米，建成當(dāng)年計(jì)劃銷售完畢，主要面向本地及周邊地區(qū)。3、項(xiàng)目定價(jià)及銷售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)周?chē)鷺潜P(pán)的銷售價(jià)格，項(xiàng)目均價(jià)預(yù)定為：住宅1700元/平方米，商鋪3000元/平方米，車(chē)庫(kù)1000元/平方米，預(yù)計(jì)銷售收入為18463.57萬(wàn)元。4、項(xiàng)目擬建規(guī)模：總用地面積56145平方米，擬建建筑面積106740平方米，其中住宅建筑面積89271平方米，配套建筑面積7844平方米，總住戶606戶,總居住人口2120余人(3.5人/戶)?！?.6.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度建設(shè)期36個(gè)月，計(jì)劃于2008年6月底完成項(xiàng)目的可行性研究、勘探、設(shè)計(jì)工作,2008年7月底工程發(fā)包工作，確定工程施工隊(duì)伍與設(shè)備供應(yīng)商，確保2011年2月底全部完成施工任務(wù)，并申請(qǐng)峻工驗(yàn)收?！?.6.3投資估算和資金籌措1、項(xiàng)目總投資額12000萬(wàn)元。建設(shè)期利息為453.6萬(wàn)元。2、資金來(lái)源于企業(yè)資本金、銀行貸款和企業(yè)自籌銷售滾動(dòng)收入投入等。貸款額2000萬(wàn)元、貸款年利率為7.56%，全部用項(xiàng)目銷售收入償還本息?！?.6.4環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境污染主要來(lái)自于施工期間，項(xiàng)目施工期間排放的污染物均要求達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)?！?.6.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入總成本12426.95萬(wàn)元；2、項(xiàng)目銷售總收入18463.57萬(wàn)元；3、項(xiàng)目銷售利潤(rùn)5242.7萬(wàn)元，投資利稅率43.68%、投資利潤(rùn)率29.27%、盈虧平衡點(diǎn)為68.49%，盈虧平衡面積為73106㎡?！?.6.6項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析來(lái)看，該工程項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過(guò)規(guī)定要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，具有良好的財(cái)務(wù)生存能力，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，投資項(xiàng)目從地方和企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的。從宏觀角度考察，投資符合國(guó)家投資發(fā)展政策，具有良好的社會(huì)效益，從總體上評(píng)價(jià)，項(xiàng)目投資可行?！?.6.7存在問(wèn)題及建議由于本項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，項(xiàng)目屬于多層、高層建筑，地處灌云地區(qū)，實(shí)施過(guò)程中，在工程技術(shù)、施工、運(yùn)營(yíng)管理等方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。建議加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)的專題研究、優(yōu)化方案，運(yùn)營(yíng)期建立健全完善的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。并進(jìn)行資產(chǎn)保險(xiǎn)，以規(guī)避和控制建設(shè)期間的投資風(fēng)險(xiǎn)，以保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)安全。項(xiàng)目需密切關(guān)注國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化，并隨之進(jìn)行投資和銷售方案的調(diào)整。同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，這就要求公司在規(guī)劃和市場(chǎng)銷售等方面做好預(yù)案，時(shí)刻應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二章、項(xiàng)目背景與建設(shè)條件§2.1項(xiàng)目背景§2.1.1連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位1、鑒于連云港獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略向連云港傾斜；2、連云港位于隴海鐵路的起點(diǎn)，亞歐大陸橋的最東端。使得連云港港與國(guó)家鐵路干線的銜接相當(dāng)方便；3、連霍高速公路和同三高速公路交會(huì)于連云港。使得連云港在我國(guó)高速公路網(wǎng)中占據(jù)重要地位，見(jiàn)下圖2.1-1；4、此外，連云港也是沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶、京九經(jīng)濟(jì)帶和隴海經(jīng)濟(jì)帶的重要結(jié)合點(diǎn)，見(jiàn)下圖2.1-2；5、2007年1月1日至2日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶來(lái)連云港考察，要求中央和江蘇省委搞好連云港的規(guī)劃和建設(shè)，加快連云港建設(shè)步伐，從而使連云港成為連接沿海地帶包括環(huán)渤海峽、長(zhǎng)江三角洲以及浙江、福建的一個(gè)中間環(huán)節(jié)，又使連云港成為隴海線經(jīng)濟(jì)發(fā)展與沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展相溝通的一個(gè)紐帶?！?.1.2江蘇省發(fā)展戰(zhàn)略下的連云港2007年1月29日，江蘇省人大五次會(huì)議上的政府工作報(bào)告也明確提出要加快連云港建設(shè)步伐，逐步發(fā)揮帶動(dòng)沿海和振興蘇北的龍頭作用，連接長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶和隴海線經(jīng)濟(jì)帶的樞紐作用，形成江海聯(lián)動(dòng)、沿海與隴海線發(fā)展互動(dòng)的格局。江蘇省新的發(fā)展格局：從“三沿”到“四沿”（如圖2.1-3所示），連云港作為振興蘇北的極核，是拉動(dòng)?xùn)|隴海產(chǎn)業(yè)帶與沿海產(chǎn)業(yè)帶的龍頭?？缭桨l(fā)展成為連云港必然的選擇?！?.1.3灌云縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著灌云縣政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類專業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。2005年，灌云縣城區(qū)人口20萬(wàn)余人，近年來(lái)，隨著全縣人民生活水平的提高及老城區(qū)的改造，及全縣“拆鄉(xiāng)并鎮(zhèn)”步伐的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分人口開(kāi)始向城區(qū)轉(zhuǎn)移，縣城城區(qū)家庭戶數(shù)逐年快速上升，綜上所述，灌云縣隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人民收入的提高，總體消費(fèi)水平，總體投資能力，包括消費(fèi)和投資額等均有極大的提高，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，灌云縣城區(qū)人口的增加，“住在灌云，創(chuàng)業(yè)在灌云”將持續(xù)深入人心，本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)是可靠的。目前灌云縣已初步形成以機(jī)械、紡織、食品、化工、建材五大行業(yè)為主的工業(yè)體系；以棉花主副產(chǎn)品深度加工、機(jī)電產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、林木加工業(yè)為主的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；以灌云臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、灌云經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、板浦工業(yè)園為主的三大工業(yè)園區(qū)。擁有“太陽(yáng)雨”牌熱水器、“云山”牌旋耕機(jī)、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌風(fēng)鵝、“云”牌犁刀、“東耕”牌棉花、“雙?！迸迫闃I(yè)、“綠灌”牌禽蛋、“銀河”牌漆業(yè)、“蘇棉”牌棉花等知名商標(biāo)和名優(yōu)產(chǎn)品。灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)主要發(fā)展電子、機(jī)械、醫(yī)藥、食品、紡織、服裝等高科技、無(wú)污染等產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通運(yùn)輸便捷，人流、物流暢通(詳見(jiàn)基地概況)。該地塊的周邊環(huán)境為住宅區(qū)內(nèi)居民的交通、購(gòu)物、子女上學(xué)、就近就醫(yī)等都提供了極為便利的條件，是理想的商業(yè)、居家場(chǎng)所?！?.2建設(shè)條件§2.2.1自然條件§地理位置、地形、地貌等基本情況連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國(guó)、朝鮮隔海相望，西于江蘇的徐州和山東的郯城、宿遷的沭陽(yáng)相鄰。連云港市地處海陸、南北過(guò)渡的結(jié)合部，是中國(guó)沿海首批對(duì)外開(kāi)放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。灌云縣地處東經(jīng)119°2’50’’-119°51’9’，北緯32°11’45’’-34工程區(qū)域位于蘇魯隆起區(qū)與揚(yáng)子淮地區(qū)蘇北凹陷兩個(gè)不同構(gòu)造單元之間，響水深斷裂自灌南縣田樓至燕尾港向黃海以北東向延伸。連云港市就位于北斷裂以東，呈平原丘陵山作半圓性排列，是近海退潮而形成的一塊較為年輕的陸地，整個(gè)市區(qū)可劃分為三個(gè)大的工程地質(zhì)區(qū)；I區(qū)，構(gòu)造削，蝕山地；II區(qū)，三前增積臺(tái)；III區(qū)，海積平原。該項(xiàng)目地段屬于III區(qū)，海積平原。根據(jù)場(chǎng)地勘查深度范圍資料反映，未見(jiàn)斷裂構(gòu)造，區(qū)域穩(wěn)定良好?！鞖夂蚝偷刭|(zhì)條件調(diào)查分析1、氣候因受陸地和海洋的共同作用，連云港市處于暖溫帶向北亞熱帶過(guò)渡地帶，具有典型的季風(fēng)氣候特征，氣候資源豐富而有多樣性。其表現(xiàn)為連云港地區(qū)四季分明，光照充足，氣候溫和，雨量適中，無(wú)霜期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。由于逐年之間季風(fēng)有強(qiáng)有弱，來(lái)臨或早或遲，造成氣候年際變化較大，雨量不均和溫度差高低多變的現(xiàn)象。2、地質(zhì)本建設(shè)場(chǎng)地地勢(shì)平坦，排水良好，與周邊無(wú)影響。灌云縣區(qū)域構(gòu)造單元屬華北地臺(tái)膠院子斷塊的膠南隆起帶，主要有連云港——東王集倒轉(zhuǎn)向斜和陡溝——南崗倒轉(zhuǎn)背斜。區(qū)內(nèi)地層屬于揚(yáng)子地層區(qū)，基底為晚元古代中深度變質(zhì)巖系組成，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度70-180cm。本地區(qū)地震基本烈度為7度?！鞖庀髼l件灌云縣處于北暖溫帶南部，氣候溫和濕潤(rùn)，四季分明，常年平均氣溫為14攝氏度，1月平均氣溫為-0.4攝氏度，7月平均氣溫27攝氏度。歷年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三個(gè)月。全年無(wú)霜期220天。一年四季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。由于受海洋的明顯調(diào)節(jié)，灌云縣屬于季風(fēng)特點(diǎn)的海洋性氣候，四季分明、寒暑適宜、光照充足、雨量適中。§2.2.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件§連云港市概況連云港市是江蘇省的地級(jí)市，也是中國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的十四個(gè)沿海城市之一，位于江蘇省東北部。東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；南與淮安的漣水、鹽城的響水相連；西與徐州的新沂市、宿遷的沭陽(yáng)縣毗鄰；北與山東的郯城、莒南、臨沭、日照等縣市接壤。全市土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里?，F(xiàn)轄有新浦、海洲、連云三區(qū)和東海、贛榆、灌云、灌南四縣及國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?65萬(wàn)，新浦區(qū)為市政府所在地。連云港是終年不凍的天然良港，為我國(guó)八大工業(yè)港口之一。連云港市是“隴海-蘭新”鐵路東部口，是著名的“亞歐大陸橋”東橋頭堡。該陸橋東起中國(guó)連云港，西至荷蘭鹿特丹，全長(zhǎng)一萬(wàn)余公里，是橫跨亞歐大洲的最便捷的陸上黃金運(yùn)輸線。連云港市旅游資源十分豐富，素有“海古神幽”只美譽(yù)。有文明遐邇的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)花果山，有“世外桃源”宿城、漁灣，有古老而神秘的將軍崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，風(fēng)光旖旎的海濱度假村等?！旃嘣瓶h概況灌云縣位于江蘇省東北部，東部瀕臨黃海；西部與宿遷市的沭陽(yáng)縣及連云港市的東?？h為鄰；南部隔新沂河與本市的灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，隸屬于連云港市，是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣之一。灌云縣1912年建縣，得名于南有大川灌河，北有名山云臺(tái)?？偯娣e1840平方公里，其中：耕地面積154萬(wàn)畝。下轄8個(gè)鎮(zhèn)、12個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)省屬農(nóng)鹽場(chǎng)、6個(gè)縣屬農(nóng)林場(chǎng)圃。全縣共有318個(gè)行政村，總?cè)丝?05萬(wàn)人?！旃嘣瓶h縣域發(fā)展規(guī)劃2006年編制完成《縣城發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》、《大伊山旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃》等十大專項(xiàng)規(guī)劃。開(kāi)工建設(shè)城建重點(diǎn)工程103項(xiàng)，全面完成小鴨河環(huán)境綜合整治工程，完成縣城管道燃?xì)夤こ?，部分小區(qū)安裝入戶，，行政中心、廣電大廈、人民法院、西環(huán)路等重點(diǎn)工程完工并投入使用，污水處理廠截流管網(wǎng)及廠區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)。按照“彰顯個(gè)性、展示形象”的要求，傾力打造縣城三大出入口?！旖煌l件灌云縣地處連云港經(jīng)濟(jì)帶，緊鄰港口，距隴海鐵路新浦站40公里，距連云港機(jī)場(chǎng)50公里、距連云港港口60公里，寧連高速公路、沿海高速公路、204國(guó)道縱貫境內(nèi)，擁有數(shù)十公里的海岸線，具備發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)所必要的交通、用地及城市依托等優(yōu)勢(shì)條件?！旖?jīng)濟(jì)條件2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值54.85億元，增長(zhǎng)18%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由36.4：33.9：29.7調(diào)整為33.4：37.4：29.2，單位生產(chǎn)總值能耗下降3.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資64.24億元，增長(zhǎng)53.8%，一般預(yù)算收入增幅在全省66個(gè)縣區(qū)中排名第二，絕對(duì)值較2005年前移2位，被評(píng)為全省財(cái)政增收先進(jìn)縣。在2006年度全國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)中，被評(píng)為全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)縣?！?.2.3基礎(chǔ)設(shè)施灌云縣近年來(lái)為提高縣城的綜合服務(wù)能力，投入大量資金對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大范圍的改造建設(shè)，現(xiàn)已初見(jiàn)成效，市區(qū)范圍內(nèi)已基本解決了通訊、電、水和煤氣等供應(yīng)緊張的問(wèn)題。供電、通訊、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施的管線（道），均已沿路架（鋪）設(shè)。供水：用水可直接從伊山南路接入，經(jīng)水泵房加壓后的自來(lái)水可用作消防用水。供電：利用現(xiàn)有的配電線路直接接入小區(qū)。電信及有線電視線路網(wǎng)絡(luò)已覆蓋該區(qū)域，按規(guī)劃要求敷設(shè)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，由有關(guān)單位組織施工。擬建工程緊臨城市主干道，可根據(jù)需要向有關(guān)部門(mén)申辦有關(guān)用電、用水等使用手續(xù)。第三章、市場(chǎng)分析§3.1政策及市場(chǎng)分析§3.1.1政策導(dǎo)向連云港作為江蘇省唯一擁有海港資源沿海城市，位于隴海線的東端，除了輻射我國(guó)中、西部廣大區(qū)域外，還可以直接和歐洲內(nèi)陸各大城市連通，具有良好的港口資源優(yōu)勢(shì)，隨著國(guó)家“西部大開(kāi)發(fā)”和“中部切崛起”的發(fā)展方針，盡快把連云港建設(shè)成為“國(guó)際性濱海城市”、“現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市”和“山水相擁的知名旅游城市”，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了堅(jiān)強(qiáng)的政策導(dǎo)向。但同時(shí)也應(yīng)清醒地看到，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)大風(fēng)大浪的一年：在這一年里，國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)。土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊，2007年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、措施力度之大前所未有?！?.1.2連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著涉房調(diào)控政策“國(guó)六條”、央行加息等政策的出臺(tái)，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷相對(duì)穩(wěn)健。住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場(chǎng)秩序不斷規(guī)范，開(kāi)發(fā)理念和購(gòu)房行為日趨成熟。據(jù)連云港市統(tǒng)計(jì)局公布，07年上半年在住宅、商業(yè)、辦公及其他投資項(xiàng)目中，商品住宅依然是商品房投資的熱點(diǎn)，全市商品房新開(kāi)工面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)烧呒悠饋?lái)所占比例還不到15%，商品住宅新開(kāi)工面積超過(guò)184萬(wàn)平方米，占商品房新開(kāi)工面積的82.9%，同比增長(zhǎng)110.7%，07年上半年全市商品住宅銷售5095套，90平方以上戶型占八成以上，銷售總面積達(dá)59.44萬(wàn)平方米，平均每套116平方米，比上年末平均每套113平方米增加了3平方米。據(jù)連云港市房產(chǎn)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年，全市普通住宅銷售價(jià)格年初為2422元，六月末平均價(jià)格為2467元，進(jìn)入七月以后，房產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大上升，普通住宅均價(jià)上漲到2677元。在房地產(chǎn)新政影響下，連云港市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到了有效抑制，雖然還在增長(zhǎng)，但漲勢(shì)已明顯放慢。從2007年陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的一些樓盤(pán)價(jià)格看，價(jià)格似乎又有攀漲之勢(shì)，分析各種原因，是因?yàn)榇撕箝_(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，品質(zhì)都比較高的緣故?！?.1.3整體供需分析2007年前三個(gè)季度，港城樓市一被籠罩在國(guó)家宏觀調(diào)控所帶來(lái)的觀望氛圍中，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購(gòu)房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，市民對(duì)樓市的前景預(yù)期又有增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購(gòu)房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠維持強(qiáng)勁。根據(jù)上海領(lǐng)秀營(yíng)銷管理咨詢公司市場(chǎng)研究調(diào)查，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)僅未來(lái)2年內(nèi)上市的期房將超過(guò)400平方米，還不包括大量尚未售馨的現(xiàn)房。據(jù)上海尚度投資顧問(wèn)有限公司最近出爐的2007年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告顯示，港城市區(qū)未來(lái)幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量將極大豐富。2003-2007年連云港市公開(kāi)出讓成交地塊產(chǎn)生居住類總建筑面積約為1800萬(wàn)平方米（估算、含部分商居兩用）。臨近2007年歲末，連云港市也公開(kāi)掛牌出讓土地30多宗約有240萬(wàn)平方米。未來(lái)市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，政府濱海新區(qū)、鳳凰新城、孔望山新城、東河新城和科教園區(qū)等新規(guī)劃土地資源，將為未來(lái)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供充足的土地儲(chǔ)備。而根據(jù)“十一五”規(guī)劃，未來(lái)市區(qū)的土地還將繼續(xù)放量，未來(lái)港城樓市供應(yīng)將不斷放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各企業(yè)樓盤(pán)銷售壓力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于目前。進(jìn)入二00八年后，一月份在平淡中度過(guò)，二月份在春節(jié)及雨雪影響下進(jìn)入成交淡季，三月份強(qiáng)勢(shì)回暖，而直至四月份，港城樓市才交出了一份令諸多樓盤(pán)都倍感欣慰的“成績(jī)單”。進(jìn)入樓市傳統(tǒng)成交旺季“紅五月”后，港城市區(qū)房源成交熱情似乎更加高漲，截至5月12日，在進(jìn)入五月后不到半個(gè)月的時(shí)間里，港城市區(qū)已總共成交住宅464套，其中新浦區(qū)319套、連云區(qū)成交65套、開(kāi)發(fā)區(qū)成交46套、海州區(qū)成交了34套，成交勢(shì)頭強(qiáng)勁。

隨著港城樓市漸入佳境，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的速度也在加快，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇在4月推出新房源，而一些醞釀許久的新樓盤(pán)也開(kāi)始公開(kāi)銷售。據(jù)了解，今年4月份，我市不少樓盤(pán)尤其是新盤(pán)，紛紛醞釀盛裝亮相。根據(jù)我市網(wǎng)上房地產(chǎn)登記備案系統(tǒng)顯示，今年4月份我市共有10家樓盤(pán)推出145984平方米的商品房房源上市，其中上市住宅1026套計(jì)124821平方米，推出非住宅商品房481套計(jì)21163平方米。而5月份，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，港城樓市還將迎來(lái)一場(chǎng)盛大的集中放量階段，至少10個(gè)以上的樓盤(pán)將陸續(xù)入市，這將大大豐富港城樓市住房產(chǎn)品的物業(yè)類型和市民的選房空間。

從已經(jīng)拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤(pán)情況看，今年4月份是我市今年以來(lái)推盤(pán)放量較為集中的一個(gè)月，我市共有10家樓盤(pán)拿到了連云港房管局發(fā)放的商品房預(yù)售許可證，其中首次拿到商品房預(yù)售許可證的樓盤(pán)有3家，3個(gè)新盤(pán)中目前已有2個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)面市了，還有一個(gè)新盤(pán)也將于近期高調(diào)亮相。

進(jìn)入傳統(tǒng)的“紅五月”銷售旺季，港城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市一片“唱好”，大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商不約而同將在5月推出新盤(pán)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，港城樓市5月份上市的樓盤(pán)至少有十個(gè)，而且樓盤(pán)區(qū)域也較為成熟。其中，以新浦區(qū)陸續(xù)亮相的樓盤(pán)最為引人注目。目前新浦新區(qū)集中了大量的高端樓盤(pán)，近期都進(jìn)行了積極的醞釀。而作為改善性需求的理想置業(yè)區(qū)域，新浦西區(qū)、南區(qū)以及海州區(qū)也頗為引人關(guān)注。其他區(qū)域諸如開(kāi)發(fā)區(qū)、連云區(qū)可能相對(duì)比較平寂。與以往相比，開(kāi)發(fā)商拿地更加理智。四月份，我市國(guó)土資源局發(fā)布了2008年度連云港市第一次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告，就港城市區(qū)的21宗地塊進(jìn)行使用權(quán)公開(kāi)出讓。據(jù)悉，此次21宗總計(jì)約1563335.2平方米、2345畝的土地使用權(quán)出讓，是我市今年土地市場(chǎng)上第一次大規(guī)模土地出讓。本次掛出的土地共有21塊，其中有15宗土地位于開(kāi)發(fā)區(qū)，4宗位于新海地區(qū)，只有2宗位于連云區(qū)。眾所周知，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于樓盤(pán)項(xiàng)目越來(lái)越多，供應(yīng)量逐年大幅增加，樓盤(pán)銷售壓力有所加大。此次再次拋出21宗熱土，而且其中又是以居住用地占據(jù)“大頭”，如果這些地塊能夠全部順利拍出，未來(lái)在這些地塊上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目入市后，那無(wú)疑將會(huì)進(jìn)一步加劇港城未來(lái)幾年樓市的競(jìng)爭(zhēng)力度。

日前，2008年度連云港市第一次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓已經(jīng)結(jié)束，21宗土地中的15宗土地成功拍出，成交總金額達(dá)到60420萬(wàn)元。而在成功拍出的15宗土地中，有11宗土地的成交價(jià)格僅略高于起拍價(jià)，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)顯然更多了幾分理智。唯一經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)拍出的一宗土地為20#地塊，此地塊位于孔望山南、鹽河南路西，最后以高于起拍價(jià)三倍的價(jià)格被連云港杭汽輪香溢置業(yè)有限公司獲得。進(jìn)入四月以來(lái)，盡管市區(qū)房源單日銷量時(shí)有漲跌，但是我市整體房源銷量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。與此同時(shí)，購(gòu)房者心態(tài)也有了較大轉(zhuǎn)變，從前期看跌和觀望的態(tài)勢(shì)，逐步轉(zhuǎn)向較為積極的心態(tài)，入市需求明顯提升。就目前而言，港城市民真實(shí)的購(gòu)房需求正在逐漸釋放，市場(chǎng)出現(xiàn)季節(jié)性熱銷的勢(shì)頭，而不少投資者受制于資金壓力開(kāi)始收手，因此房屋的有效成交在明顯增加，理性購(gòu)房成為近期主流。

4月份港城樓市呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格與上月相比基本持平。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月份連云港市區(qū)共銷售普通住宅1099套，成交面積140175平方米；我市四縣共銷售普通住宅812套，成交面積為93924平方米，套均115.67平方米。截止到4月30日，我市市區(qū)入網(wǎng)總套數(shù)為79718套，入網(wǎng)總面積為7189964平方米；可售套數(shù)為35318套，可售面積為3145533平方米，其中住宅可售套數(shù)為18966套，可售面積為2200814平方米，非住宅可售套數(shù)為16352套，非住宅可售面積為944719平方米。

港城樓市悄然回暖，房源銷量出現(xiàn)了較大幅度的回升，而小戶型正逐漸倍受“自住”購(gòu)房者所關(guān)注，自住需求正逐漸成為樓市需求的主旋律。相對(duì)于價(jià)格優(yōu)惠和實(shí)行促銷，房屋的綜合品質(zhì)更受市民的多方考究和關(guān)注。目前，理性的購(gòu)房消費(fèi)已經(jīng)是市場(chǎng)發(fā)展的大勢(shì)所趨，購(gòu)房者有了更多的選擇空間和時(shí)間，房源的綜合品質(zhì)必將成為最終購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵。

四月樓市回暖為樓市傳統(tǒng)的銷售旺季———“紅五月”開(kāi)了個(gè)好頭，由于在接下來(lái)的六月份，還將有不少樓盤(pán)相繼推盤(pán)，不難預(yù)料，最近的幾個(gè)月港城樓市還將繼續(xù)當(dāng)前熱銷的場(chǎng)面?！?.1.4銷售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析截至2006年年底，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)到了“準(zhǔn)三千”水平，每平方米均價(jià)為2998元，住房?jī)r(jià)格較2006年年初上漲幅度超過(guò)8%。均價(jià)突破“三千元”大關(guān)近在咫尺。2006年1至11月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成了46.13億元，其中市區(qū)完成投資33.03億元，同比分別增長(zhǎng)52%、57%。市區(qū)共出讓土地394萬(wàn)平方米，按照容積率換算成居住類建筑面積估計(jì)超過(guò)800萬(wàn)平方米，同比2005年增長(zhǎng)22.74%。1-11月份全市商品房預(yù)售面積274.53萬(wàn)平方米，其中市區(qū)162.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.26%。全市商品房住宅面積216.75萬(wàn)平方米，其中市區(qū)住宅面積121.89萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.61%。2007年2月份雖然只有短短的28天，但2月的銷售成績(jī)量并沒(méi)有因?yàn)樘鞌?shù)的減少而下降，共銷售853套房源，其中普通住宅銷售出620套房源，辦公用房銷售出9套房源，商業(yè)用房也銷售出224套房源，2007年2月商業(yè)用房的銷售也創(chuàng)下又一個(gè)新高；在銷售面積上，2月共去化掉76853平方米，其中普通住宅的去化面積是69758平方米，辦公用房的去化面積是805平方米，商業(yè)用房的去化面為6290平方米，今年2月份在銷售總套數(shù)上比去年同期要多出452套，是去年同期的2倍多，去年銷售總套數(shù)僅為401套；普通住宅的銷售額也比去年多銷售出247套，辦公用房也比去年同期多銷售7套，商業(yè)用房比去年同期多銷售出198套?！?.1.5連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)■住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng)■房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加?！龇康禺a(chǎn)價(jià)格可保持大體上的穩(wěn)定或有緩慢增幅?！鍪袌?chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策扶持下，在旺盛的市場(chǎng)需求中將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！龈咂焚|(zhì)樓盤(pán)在良好的性價(jià)比下，其樓盤(pán)個(gè)性將成為吸引購(gòu)房者的重要因素?！鍪袌?chǎng)投放項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈?！?.1.6連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下，市場(chǎng)過(guò)度需求的警情得到有效控制，市場(chǎng)需求相對(duì)供給有一定的程度的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為趨勢(shì)合理，市場(chǎng)需求已逐步回歸到穩(wěn)定發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效初步顯現(xiàn)，同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格保持了穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)景氣度與去年基本持平，2007年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍保持著穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。1、連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、協(xié)調(diào)的基本態(tài)勢(shì)，居民的可支配收入較快增長(zhǎng)，支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度進(jìn)一步增強(qiáng)。連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度不減，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與城市國(guó)民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資之比與去年持平，住宅投資得到了合理引導(dǎo)。2、在金融政策的調(diào)控作用下，連云港新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款的增長(zhǎng)率比2004年稍有下降，同時(shí)占新增金融業(yè)貸款額的比重也有所降低，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)依然活躍。3、在房屋拆遷面積得到有效控制的基礎(chǔ)上，連云港房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)用地面積與施工面積得到了協(xié)調(diào)發(fā)展，預(yù)銷售面積之比批準(zhǔn)預(yù)售面積之值的變化趨勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)折，開(kāi)始在去年的基礎(chǔ)上有所下降，房屋施工面積、房屋竣工面積在去年的基礎(chǔ)上得到了平穩(wěn)增長(zhǎng)。4、連云港商品房銷售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度高于城市居民的可支配收入增長(zhǎng)的幅度，城市居民購(gòu)買(mǎi)商品房的開(kāi)支占儲(chǔ)蓄存款余額的份額不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在一定的程度上仍然存在?！?.2連云港市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)●特點(diǎn)一：市政與城市拆遷改造政策繼續(xù)拉動(dòng)樓市發(fā)展；●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流；●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多；●特點(diǎn)四：小高層、高層海景物業(yè)受消費(fèi)者青睞；●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境；●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流；●特點(diǎn)七：精裝修住房需求不容忽視；●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣(mài)點(diǎn)?！?.3項(xiàng)目的發(fā)展前景與項(xiàng)目建設(shè)緣由§3.3.1項(xiàng)目的發(fā)展前景作為中國(guó)東部唯一未得到充分發(fā)展的沿海開(kāi)發(fā)城市，連云港充滿后發(fā)優(yōu)勢(shì)，2005年江蘇省明確提出，以連云港為第一增長(zhǎng)級(jí)，實(shí)施振興蘇北戰(zhàn)略。本項(xiàng)目位于當(dāng)?shù)卣顓^(qū)開(kāi)發(fā)組團(tuán)區(qū)域，按照整體規(guī)劃的要求，近期將集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商住區(qū)和住宅區(qū)，加快城區(qū)設(shè)施建設(shè)提升城區(qū)形象。重點(diǎn)實(shí)施該項(xiàng)目，將進(jìn)一步提升城市品位?！?.3.2項(xiàng)目建設(shè)緣由§市場(chǎng)推動(dòng)從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，沿海地區(qū)是經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)總量大，吸引外資多，對(duì)國(guó)家貢獻(xiàn)和影響力都十分巨大，在中國(guó)“三主四次”七大沿海城市圈中，連云港位處山東半島城市圈（次）和長(zhǎng)三角洲區(qū)圈（主）的中間，同時(shí)又是在隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶和沿海產(chǎn)業(yè)帶的交匯處，發(fā)展前進(jìn)和潛力十分巨大?！煺呶鶕?jù)連云港市城市發(fā)展規(guī)劃和“十一五”規(guī)劃綱要要求，連云港正在加大城市化進(jìn)程，在政策上給予了很大的支持與優(yōu)惠。市民改善住房條件要求強(qiáng)烈，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步的得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。§環(huán)境和諧近年來(lái)，連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，雖然房?jī)r(jià)在近兩年內(nèi)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，但漲勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)井然有序。從去年至今國(guó)家連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策“國(guó)八條”、“國(guó)六條”等重大調(diào)控措施都沒(méi)有使本市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)機(jī)制相對(duì)成熟穩(wěn)定?！彀l(fā)展需要連云港匯澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在取得成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之后，將投資眼光轉(zhuǎn)向住宅市場(chǎng)，該項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)公司在灌云房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)一步發(fā)展，壯大公司實(shí)力，提升匯澤房地產(chǎn)品牌?！?.4項(xiàng)目SWOT分析§3.4.1優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析（SW）該項(xiàng)目地處灌云縣城南部城區(qū)核心地段，周?chē)鷮⑿纬奢^為成熟的商業(yè)氛圍，是南部城區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃弧?、灌云縣近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的發(fā)展和升值空間。2、附近道路項(xiàng)目建設(shè)成功，為該區(qū)域的行政、商業(yè)住宅房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。3、周邊日趨成熟的居住生活配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。4、城區(qū)擴(kuò)大建設(shè)、改造，居宅拆遷量較大，拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，為該項(xiàng)目提供了較大潛在市場(chǎng)。5、連云港匯澤房地產(chǎn)很早就取得該地塊的土地使用權(quán)，使得取得該地塊的前期資金較少。6、公司與灌云縣政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。灌云城區(qū)的大開(kāi)發(fā)：城區(qū)擴(kuò)大建設(shè)，民宅拆遷量較大，而我們現(xiàn)有土地儲(chǔ)備有限為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功創(chuàng)造一定的機(jī)會(huì)?！?.4.2.劣勢(shì)與威脅分析（WT）1、市政設(shè)施的代拆代建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使得成本的測(cè)算具有一定的不確定性。2、市政規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于地塊的居住用地的定位和商業(yè)用房的規(guī)劃具有一定不確定性。3、樓房的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。4、附近住宅區(qū)的日趨完善，又是多層、小高層住宅與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。5、國(guó)家2007年對(duì)固定資產(chǎn)投資，特別是對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控進(jìn)一步加大力度，銀行加息，增加了融資成本，使得房地產(chǎn)投資具有較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。第四章、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)該項(xiàng)目將建成包含多層、高層的高檔商住區(qū)，項(xiàng)目以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的小區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為業(yè)主提供舒適、便捷、高品味的生活環(huán)境?！?.1總體規(guī)劃該項(xiàng)目用地面積約56145平方米，總建筑面積約106740平方米。1、以規(guī)模結(jié)構(gòu)淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活為活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅組群。2、以大面積綠地為紐帶的有機(jī)組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。3、采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)．4、樓與樓之間以道路、綠化為界分為兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體?！?.2形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計(jì)—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)空氣，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的港城特色為目標(biāo)。屋頂部分作綠化處理。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄板，同時(shí)戶型之間避免視線干擾?！?.3規(guī)劃設(shè)計(jì)§4.3.1住宅基本戶型根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。故開(kāi)發(fā)的住宅以二房為主力戶型，建筑面積控制在90m2以下，并且占開(kāi)發(fā)建筑總面積70%以上，小區(qū)設(shè)計(jì)有三種住宅類型，戶型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等5種戶型，住宅面積從65-140m2(套內(nèi)面國(guó)家)，以§4.3.2道路與交通考慮到小區(qū)組團(tuán)物業(yè)封閉管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計(jì)，合理組織人流、車(chē)流，盡可能地做到人車(chē)自然分流、適用便捷，并與小區(qū)景觀設(shè)計(jì)和消防要求相融合。小區(qū)內(nèi)部的道路系統(tǒng)為環(huán)狀布局，在行政區(qū)域設(shè)計(jì)車(chē)行支路，各組團(tuán)外部道路原則上只供搬家和消防車(chē)通行。居住區(qū)的停車(chē)方式以地下停車(chē)為主，地面停車(chē)為輔．§4.3.3景觀與環(huán)境該地塊位于灌云縣縣城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，處于灌云縣城南部城區(qū)核心地段，項(xiàng)目北邊緊鄰324省道，東邊緊鄰鹽河，與寧連高速公路的出入口不到五分鐘車(chē)程，此地為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金寶地。另外該項(xiàng)目是灌云縣政府進(jìn)行灌云南部城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目附近有灌云縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、灌云縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、灌云縣人民政府、灌云縣仁濟(jì)醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)通信灌云分公司、小鴨河農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、華克大酒店、華克超市等單位以及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目周?chē)O(shè)施布局完善、居民出行和生活非常方便。項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)上需根據(jù)景觀價(jià)值的優(yōu)劣等級(jí)合理規(guī)劃住宅的空間布局，整體設(shè)計(jì)多層次的空間序列，單體順應(yīng)地勢(shì)調(diào)整朝向，同時(shí)在布局上應(yīng)注重景觀的開(kāi)敞與發(fā)散?！?.3.4空間形態(tài)規(guī)劃把住宅與路成斜角布置，減少道路噪音對(duì)其的影響并留有花園。以每一戶景觀視野利用最大化為前提，將居住區(qū)的空間形態(tài)分為：板式、點(diǎn)式、圍合組團(tuán)式三種模式?！?.3.5公建配套1、屬于灌云城區(qū)的標(biāo)志性建筑，與附屬用房聯(lián)體，共同構(gòu)成小區(qū)配套單元。另外結(jié)合休閑活動(dòng)等功能，引入室外綠化。2、主體商鋪：根據(jù)項(xiàng)目“新都市，新生活”的定位及配套要求，充分考慮地段區(qū)域位置，特別注重商業(yè)人流的組織與利用，商店高度與路面寬度比例適宜，建筑語(yǔ)言與住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格定位相接近，具有強(qiáng)烈鮮明的現(xiàn)代歐洲建筑韻味。店面用房置于住宅底層，與綠化，休閑設(shè)施相結(jié)合，尺度追求“人性化”?！?.3.6公用工程§給、排水1、給水系統(tǒng)：水源由市政自來(lái)水管網(wǎng)提供，由市政給水管網(wǎng)不同的管段上各引一條DN300給水管。裝設(shè)水表及防污染倒流裝置閥組后在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。三層及三層以下生活用水利用市政給水管網(wǎng)的壓力直接供水，四層及四層以上采用分區(qū)供水形式。2、熱水系統(tǒng)：公共場(chǎng)所用熱水處，飲食業(yè)及營(yíng)業(yè)餐廳用水在有條件的情況下盡可能采用在屋頂設(shè)置太陽(yáng)能熱水器供應(yīng)熱水，無(wú)條件時(shí)采用容積式熱水器供應(yīng)熱水。3、污、廢水系統(tǒng)：污水及雨水采用分流排放，住宅衛(wèi)生間的污水、廢水分流排放，地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)排放，飲食業(yè)及餐廳的污水收集后排至室外隔油池進(jìn)行處理。冷卻循環(huán)排污水直接作為室外景觀系統(tǒng)的補(bǔ)充水。地上部分的污水、廢水及部分雨水采用重力形式進(jìn)行排放，面積較大的屋面如裙房部分房屋采用虹吸壓力流排放，地下部分的污水、廢水及車(chē)道上排水溝的雨水采用潛水泵提升排放。生活糞便水匯集后進(jìn)入化糞池初步處理后，與隔油池處理后的廚房污水統(tǒng)一排至市政污管網(wǎng)?！旃╇姳竟こ讨?0KV開(kāi)工站供電電源由供電局確定，采用兩路不同區(qū)域變電站的10KV高壓電纜進(jìn)線，電壓為10KV?！祀娨暋㈦娫?、寬帶住宅每戶預(yù)留電話、寬帶、有線電視接口，直接接入城市有線電視網(wǎng)，在辦理有關(guān)手續(xù)后，具體由有資質(zhì)的單位組織設(shè)計(jì)、施工?！觳膳?、通風(fēng)1、空調(diào)采暖：住宅、商鋪、會(huì)所、幼兒園采用分體空調(diào)。電氣專業(yè)預(yù)留空調(diào)用電負(fù)荷，空調(diào)設(shè)備由小區(qū)業(yè)主自理，冬季采用分體空調(diào)供暖，不考慮集中供暖。2、機(jī)械通風(fēng)：地下停車(chē)庫(kù)設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，同時(shí)兼作排煙系統(tǒng)，地下層設(shè)備、公共衛(wèi)生間等均設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。第五章、進(jìn)度與計(jì)劃安排§5.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃編制依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃主要考慮以下原則：(1)業(yè)主對(duì)工程建設(shè)工期的意見(jiàn)。(2)工程施工通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑二級(jí)以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。(3)根據(jù)工程規(guī)模及建筑物施工特性，各主要工程項(xiàng)目施工宜選用大、中型機(jī)械設(shè)備為主。(4)施工安排應(yīng)不影響公司的正常管理工作，應(yīng)集中安排在一段時(shí)間內(nèi)完成?！?.2項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃§5.2.1籌建準(zhǔn)備階段計(jì)劃籌建期內(nèi)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)完成本工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、簽約等工作，為承建單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工創(chuàng)造前提條件。籌備工作應(yīng)在開(kāi)工前完成。§5.2.2工程施工階段計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件，開(kāi)發(fā)期限36個(gè)月，開(kāi)發(fā)量約為106740平方米。經(jīng)各單項(xiàng)工程施工方法研究后確定，該工程施工總工期為36個(gè)月，其中：工程施工準(zhǔn)備期2個(gè)月(直線工期)；從工程施工到完工使用工期為31個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期3個(gè)月。本工程總工期宜安排在2008年6月開(kāi)始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為31個(gè)月。前2個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備，不占用直線工期。為確保建設(shè)工程全面完工，除要求土建承包單位必須按總進(jìn)度要求完成§5.2.3工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃本工程的施工，于2008年6月開(kāi)始至2011年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于5月底完成所有工程的竣工決算工作。本項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)下圖。序號(hào)項(xiàng)目名稱日期2008年年2011年6月7月8月9月1-12月1-2月3月4月5-1月2月3月4月5月1施工準(zhǔn)備2008.6.1~2008.7.311.1研究勘察設(shè)計(jì)2008.6..1~2008.6..301.2五通一平2008.7..1~2008.7..311.3設(shè)備訂貨2008.7..1~2008.7..311.4招標(biāo)、簽約2008.7..1~2008.7..312施工與按照2008.8.1~2011.2..282.1土建施工2008.8.1~2011.2..282.2設(shè)備安裝2010.3..1~2011.2..283驗(yàn)收、結(jié)算2011.3.1~2011.5..313.1竣工驗(yàn)收2011.3.1~2011.4..303.2竣工結(jié)算2011.4.1~2011.5..31第六章、項(xiàng)目建設(shè)程序及項(xiàng)目招標(biāo)§6.1項(xiàng)目建設(shè)程序本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)程序如下：市場(chǎng)調(diào)研可行性研究初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)、簽約建設(shè)前期準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收、決算銷售§6.2項(xiàng)目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》及國(guó)家有關(guān)招投標(biāo)的法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)章規(guī)定，本項(xiàng)目實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，按照國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)，監(jiān)理的招標(biāo)具體規(guī)定擇優(yōu)確定勘察、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。在經(jīng)過(guò)符合性評(píng)審合格情況下擬定采用綜合評(píng)分法對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)和商務(wù)部分進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審擇優(yōu)確定中標(biāo)施工單位?！?.2.1招標(biāo)方式與程序招標(biāo)是指在一定范圍內(nèi)公開(kāi)貨物、工程或服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。1、招標(biāo)方式招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人通過(guò)招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。2、投標(biāo)代理招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會(huì)中介組織。3、招標(biāo)程序1）、招標(biāo)。招標(biāo)采購(gòu)是指招標(biāo)人根據(jù)已經(jīng)確定的采購(gòu)需求，提出招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目的條件，向潛在的供應(yīng)商或承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的行為。招標(biāo)是招標(biāo)方單獨(dú)所作為的行為。在這一階段，招標(biāo)人所經(jīng)歷的步驟主要有：確定招標(biāo)代理和采購(gòu)需求，編輯招標(biāo)文件，確定標(biāo)底。發(fā)布采購(gòu)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，通知投標(biāo)商參加投標(biāo)并向其出售標(biāo)書(shū)，組織召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議等，這些工作主要由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。2）、投標(biāo)。投標(biāo)是指投標(biāo)人接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求填寫(xiě)招標(biāo)文件，并將其送交招標(biāo)代理的行為。在這一階段，投標(biāo)商所進(jìn)行的工作主要有：申請(qǐng)投標(biāo)資格，購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)，考察現(xiàn)場(chǎng)，辦理投標(biāo)保函，算標(biāo)，編制和投送標(biāo)書(shū)等。3）、開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)是招標(biāo)代理在預(yù)先規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)將投標(biāo)人的投標(biāo)文件正式啟封揭曉的行為。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)代理組織進(jìn)行，但需邀請(qǐng)投標(biāo)商代表參加。在這一階段，招標(biāo)人要按照有關(guān)要求，逐一揭開(kāi)每份標(biāo)書(shū)的封套，開(kāi)標(biāo)結(jié)束后，還應(yīng)由開(kāi)標(biāo)組織者編寫(xiě)一份開(kāi)標(biāo)會(huì)記要。4）、評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)是評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)文件的要求，對(duì)所有的標(biāo)書(shū)進(jìn)行審查和評(píng)比的行為。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。在這一階段，招標(biāo)人要進(jìn)行的工作主要有：審查標(biāo)書(shū)是否符合招標(biāo)文件的要求和有關(guān)規(guī)定，組織人員對(duì)所有的標(biāo)書(shū)按照一定的方法進(jìn)行比較和審查和評(píng)比的行為。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。在這一階段，招標(biāo)人要進(jìn)行的工作主要有：審查標(biāo)書(shū)是否符合招標(biāo)和審評(píng)，就初評(píng)階段被選出的幾份標(biāo)書(shū)中存在的某些問(wèn)題要求投標(biāo)人加以澄清，最終評(píng)定并寫(xiě)出評(píng)標(biāo)報(bào)告等。5）、決標(biāo)。決標(biāo)也即授予合同，是招標(biāo)人決定中標(biāo)人的行為。決標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，但需由使用機(jī)構(gòu)或其他人一起進(jìn)行裁決。在這一階段，招標(biāo)人所要進(jìn)行的工作有：決定中標(biāo)人，通知中標(biāo)人其投標(biāo)已經(jīng)被接受，向中標(biāo)人發(fā)現(xiàn)授標(biāo)意見(jiàn)書(shū)，通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)，并向他們退還投標(biāo)保涵等。6）、授予合同。授予合同習(xí)慣上也稱簽定合同，因?yàn)閷?shí)際上它是由招標(biāo)人將合同授予中標(biāo)人并由雙方簽署的行為。在這一階段，通常雙方對(duì)標(biāo)書(shū)的中內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，并依據(jù)標(biāo)書(shū)簽定正式合同。為保證合同履行，簽定合同后，中標(biāo)的供應(yīng)商或承包商還應(yīng)向招標(biāo)人或業(yè)主提交一定形式的擔(dān)保書(shū)或擔(dān)保金?！?.2.2招標(biāo)文件招標(biāo)文件（Biddingdocument）是招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的為進(jìn)行投標(biāo)工作所必須的文件。招標(biāo)文件的作用在于：闡明需要采購(gòu)貨物或工程的性質(zhì)，通報(bào)招標(biāo)程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和程序，告知訂立合同的條件。招標(biāo)文件既是投標(biāo)商編制投標(biāo)文件的依據(jù)，又是招標(biāo)人與中標(biāo)商簽定合同的基礎(chǔ)。因此，招標(biāo)文件在整個(gè)采購(gòu)過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作，并本著公平互利的原則，務(wù)使招標(biāo)文件嚴(yán)密、周到、細(xì)致、內(nèi)容正確。編制招標(biāo)文件是一項(xiàng)十分重要而又非常煩瑣的工作，應(yīng)有有關(guān)專家參加，必要時(shí)還要聘請(qǐng)咨詢專家參加。招標(biāo)文件的編制要特別注意以下幾個(gè)方面：①所有采購(gòu)的貨物、設(shè)備或工程的內(nèi)容，必須詳細(xì)地一一說(shuō)明，以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)的基礎(chǔ)；②制定技術(shù)規(guī)格和合同條款不應(yīng)造成對(duì)有資格投標(biāo)的任何供應(yīng)商或承包商的歧視：③評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)公開(kāi)和合理，對(duì)偏離招標(biāo)文件另行提出新的技術(shù)規(guī)格的標(biāo)書(shū)的審評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，更應(yīng)切合實(shí)際，力求公平：④符合政府的有關(guān)規(guī)定，如有不一致之處要妥善處理。第七章、項(xiàng)目投資估算及資金籌措§7.1項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和土地成本組成。建設(shè)投資是項(xiàng)目費(fèi)用的重要組成部分，按概算法分類，建設(shè)投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分組成。具體計(jì)算如下：§7.1.1建設(shè)投資估算按概算法分類進(jìn)行估算，分別估算工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)。§施工前期工程費(fèi)用估算該項(xiàng)目地塊為掛牌出讓土地，總用地面積為56145平方米，合約84.2土地及拆遷費(fèi)用為：1900萬(wàn)元?！焓┕で捌诠こ藤M(fèi)用估算1、場(chǎng)地整理=占地面積×單價(jià)=84.2×0.30=25.26萬(wàn)元2、場(chǎng)內(nèi)道路=占地面積×單價(jià)=84.2×0.15=12.63萬(wàn)元3、場(chǎng)內(nèi)臨時(shí)排水=占地面積×單價(jià)=84.2×0.10=8.42萬(wàn)元4、臨時(shí)水=占面積×單價(jià)=84.2×0.15=12.63萬(wàn)元5、臨時(shí)電=占面積×單價(jià)=84.2×0.15=12.63萬(wàn)元前期工程費(fèi)用合計(jì)：71.57萬(wàn)元§工程建筑、安裝費(fèi)用估算總占地面積：56145平方米，多為磚混，框架和框架-剪刀墻結(jié)構(gòu)，多層1、建筑工程建設(shè)費(fèi)用該地塊開(kāi)發(fā)后，預(yù)計(jì)總建筑面積：106740平方米。其中住宅建筑面積：89271平方米；商用建筑面積：9625平方米；配套建筑面積7844平方米。工程建設(shè)費(fèi)用為8539.2萬(wàn)元，其中設(shè)備費(fèi)用估算為表7.1-1項(xiàng)目建設(shè)工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積(萬(wàn)m2)費(fèi)用指標(biāo)(元m2)費(fèi)用金額(萬(wàn)元)備注1樁基10.67450533.72土建費(fèi)用10.6746506938.13水電安裝10.67430320.224供電、給水設(shè)備（含電梯等）10.67470747.185合計(jì)10.6748008539.22、附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)用1、室外工程：含會(huì)所、水泵房等附屬工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項(xiàng)目，按工程建設(shè)費(fèi)用的2.5%計(jì)取為213.48萬(wàn)元。2、綠化、景觀、道路等室外工程費(fèi)用：含道路、場(chǎng)地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費(fèi)用的2.1%考慮為392.8萬(wàn)元。以上兩項(xiàng)工程合計(jì)為392.8萬(wàn)元。工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，具體見(jiàn)表7.1-2表7.1-2項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)費(fèi)率或單價(jià)合價(jià)(萬(wàn)元)備注1建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-73辦公、交通等1.1開(kāi)辦費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-20含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等1.2經(jīng)營(yíng)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-121.3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-61.4工程監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-201.5工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-15含可行性研究費(fèi)2勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-94.83規(guī)費(fèi)3供水管網(wǎng)配套費(fèi)建筑面積-12規(guī)費(fèi)4供電貼費(fèi)建筑面積-18規(guī)費(fèi)5環(huán)保排污費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-56城市建設(shè)配套費(fèi)建筑面積-2807其他費(fèi)用小計(jì)108預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-1508.1基本預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-308.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)工程費(fèi)用+配套費(fèi)用-1209建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款額7.56%453.610合計(jì)1096.43§工程預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)備費(fèi)及漲價(jià)預(yù)備費(fèi),并且包括了政策性調(diào)價(jià)的因素。§7.1.2建設(shè)期利息貸款額度2000萬(wàn)元考慮，建設(shè)投資貸款年利率按年息7.56%計(jì)取，貸款期3年，則項(xiàng)目利息計(jì)算額為453.6萬(wàn)元?！?.1.3項(xiàng)目資金由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和土地成本構(gòu)成。具體見(jiàn)表7.1-3表7.1-3總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程費(fèi)用名稱估算金額(萬(wàn)元)占投資總額比例%建筑安裝工程費(fèi)用設(shè)備費(fèi)用其他費(fèi)用合計(jì)1項(xiàng)目總投資12000--120001001.1建設(shè)投資表態(tài)部分11426.4--11426.4土地費(fèi)用1900--190015.831.1.2工程前期費(fèi)用71.57--71.570.591.1.3工程建設(shè)費(fèi)用8539.2--8539.2工程配套費(fèi)用392.8--392.83.271.1.5工程其他費(fèi)用492.83--492.8基本預(yù)備費(fèi)30--300.251.2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分573.6--573.64.781.2.1漲價(jià)預(yù)備費(fèi)120--1201.001.2.2建設(shè)期利息453.6--453.63.78§7.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌集計(jì)劃§7.2.1資金籌措該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為12000萬(wàn)元，其中土地成本1900萬(wàn)元，建設(shè)期利息為453.6萬(wàn)元。分36個(gè)月均衡完成。項(xiàng)目計(jì)劃資金來(lái)源：1、自有資本金800萬(wàn)元；2、公司融資8000萬(wàn)元；3、預(yù)售房款1200萬(wàn)元；4、向銀行借款2000萬(wàn)元;項(xiàng)目建設(shè)期限為36個(gè)月，投資分年度均衡完成?！?.2.2資金成本自有及自籌資金不考慮資金的占用成本。貸款額度2000萬(wàn)元,建設(shè)投資的人民幣貸款利率按年息7.56%計(jì)取，貸款期3年，則項(xiàng)目利息計(jì)算額為453.6萬(wàn)元?！?.3貸款償還本項(xiàng)目投資貸款根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的收益情況，計(jì)劃一次性償還；2011年計(jì)劃還款2000萬(wàn)元。還本付息的主要來(lái)源為：本項(xiàng)目的銷售收入和銷售收益等。第八章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析§8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制依據(jù)為國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及現(xiàn)行有關(guān)政策規(guī)定，國(guó)家的各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅收和金融政策。基準(zhǔn)收益率是建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)收益的基準(zhǔn)判據(jù)。根據(jù)現(xiàn)行銀行利率、同行業(yè)近年來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等因素，本項(xiàng)目取定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為12％?！?.2項(xiàng)目銷售收入分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：住宅1700元/m2、商用房3000元/m2、車(chē)庫(kù)1000元/m2。銷售收入具體計(jì)算見(jiàn)下表8.2-1表8.2-1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)收入名稱建筑面積(萬(wàn)m2)平均價(jià)格(元／m2)銷售收入(萬(wàn)元)備注1住宅8.9271170015176.07綜合售價(jià)2商鋪0.962530002887.5綜合售價(jià)3車(chē)庫(kù)0.41000400綜合售價(jià)4合計(jì)18463.57§8.3項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用構(gòu)成按建設(shè)成本加期間費(fèi)用計(jì)算為：總成本費(fèi)用=建設(shè)固定成本+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體計(jì)算如下?！?.3.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)固定成本1、土地費(fèi)用：1900萬(wàn)元；2、前期等其他費(fèi)用：計(jì)564.4萬(wàn)元；3、建安工程費(fèi)：8539.2萬(wàn)元；4、景觀及配套費(fèi)用：392.8萬(wàn)元；5、合計(jì)：11396.4萬(wàn)元；6、單位建筑成本：11396.4/10.674=1068.68元/m2?！?.3.2項(xiàng)目銷售、管理等成本1、銷售成本：按銷售收入1.5%控制，計(jì)276.95萬(wàn)元；2、預(yù)備費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用：633.6萬(wàn)元；3、管理費(fèi)用：按總投入的0.5%計(jì)60萬(wàn)元；4、其他費(fèi)用：按總投入的0.5%計(jì)60萬(wàn)元。合計(jì)：1030.55萬(wàn)元?！?.3.3總成本總成本=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)固定成本+銷售、管理成本=11396.4+1030.55=12426.95萬(wàn)元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本為12426.95萬(wàn)元，單位成本為1164.22元/m2?！?.4稅費(fèi)§8.4.1營(yíng)業(yè)稅及附加18463.57×3%=553.90萬(wàn)元?！?.4.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)553.90×7%=38.77萬(wàn)元。§8.4.3553.90×3%=16.61萬(wàn)元。§8.4.4土地增值稅稅額=增值稅×30%=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入一扣除項(xiàng)目金額）×30%或以下計(jì)算：預(yù)交土地增值稅=銷售收入×1%=18463.57×1%=184.63萬(wàn)元。以上四項(xiàng)合計(jì)為793.92萬(wàn)元?！?.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=銷售總收入-總成本-稅金=18463.57-12426.95-793.92=5242.7萬(wàn)元；2、所得稅=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)×稅率33%=5242.7×33%=1730.09萬(wàn)元；3、稅后利潤(rùn)=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-所得稅=5242.7-1730.09=3512.61萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)稅前利潤(rùn)為5242.7萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)3512.61萬(wàn)元。項(xiàng)目投資收益財(cái)務(wù)狀況良好?！?.6投資收益率1、投資利稅率pP=稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目投資×100%=43.68%2、投資利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)額/投資總額×100%=29.27%投資效果良好，若從投資利稅率來(lái)看，投資效果更好。第九章、項(xiàng)目不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析§9.1項(xiàng)目盈虧平衡分析本項(xiàng)目建成后的建設(shè)能力盈虧平衡，用產(chǎn)效率來(lái)計(jì)算，計(jì)算如下：BEP=固定成本/（固定成本+利潤(rùn)總額）=68.49% 計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)建筑面積的68.49%時(shí)，即可保本，對(duì)應(yīng)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積，其盈虧平衡點(diǎn)位73106m萬(wàn)元銷售收入可變費(fèi)用固定費(fèi)用盈虧平衡點(diǎn)（73106m2） 圖9.1-1盈虧平衡圖§9.2項(xiàng)目敏感性分析主要通過(guò)敏感度分析，考察該項(xiàng)目投資不確定參數(shù)投資效果的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動(dòng)范圍，以達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。僅就投資收益為單因素，來(lái)考察其他變動(dòng)因素對(duì)其影響。投資收益EA=銷售總收入-總成本-稅金=建設(shè)面積×售房綜合單價(jià)-（工程建設(shè)成本-管理及營(yíng)銷費(fèi)用+土地成本（含拆遷費(fèi)））-稅金=5242.7萬(wàn)元考察的因素有：建設(shè)面積增減10%，銷售價(jià)格增減10%，建設(shè)成本增減10%，管理及營(yíng)銷費(fèi)用增減10%，土地成本增減10%等。從敏感分析計(jì)算的結(jié)果可知；對(duì)本工程投資收益影響較大的因素是銷售價(jià)格和建筑面積，其次是建筑成本和土地成本，管理及營(yíng)銷費(fèi)用較小。通過(guò)計(jì)算可以看出：建筑面積增加10%時(shí)，銷售收入的增加大于建筑成本的增加，對(duì)收益增加的影響較大，故應(yīng)在現(xiàn)有的地塊上盡可能多的建設(shè)較多面積的房屋；當(dāng)建筑面積減少12%時(shí)，銷售收入與建設(shè)成本的增減幅度變化也較大。對(duì)收益的影響較大，說(shuō)明在現(xiàn)有的地塊上建筑面積若達(dá)不到計(jì)劃要求，收益下降；銷售價(jià)格的變化是影響最大的因素，反映銷售收入變化對(duì)項(xiàng)目投資的影響，銷售價(jià)格的變化對(duì)投資收益的影響最靈敏，是影響收益的主要因素，因此在制定房屋銷售價(jià)格時(shí)一定要慎重；建設(shè)成本對(duì)投資收益的影響也較大，即本調(diào)研方案誤差在±10%范圍內(nèi)投資項(xiàng)目仍將獲利，成本變化因素不是影響收益的主要因素；土地和管理及營(yíng)銷費(fèi)用的變化對(duì)投資收益的影響較小，說(shuō)明即