瑞民雅居商住小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可研報(bào)告

PAGE目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論 1（一）項(xiàng)目概況 1（二）項(xiàng)目編制依據(jù) 6（三）問(wèn)題與建議 8二、項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 10（一）政策背景分析 10（二）項(xiàng)目區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 14（三）本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 14（四）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15三、承辦單位概況 18（一）概況 18（二）研發(fā)能力 19（三）財(cái)務(wù)狀況 19（四）法人代表基本情況 19四、市場(chǎng)分析與銷(xiāo)售方案 20（一）市場(chǎng)分析 20（二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 29（三）營(yíng)銷(xiāo)方案、模式及策略 33五、項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 38（一）場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 38（二）場(chǎng)址建設(shè)條件 39六、建設(shè)方案 41（一）建設(shè)規(guī)模與布局 41（二）建設(shè)目標(biāo)與功能定位 42（三）產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 46（四）構(gòu)建綠色有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品流通體系 47（五）土建工程 64（六）主要設(shè)備 65七、總圖、運(yùn)輸與公共輔助工程 70（一）總圖布置 70（二）公共輔助工程 70八、節(jié)能減排措施 72（一）能耗及污染分析 72（二）單項(xiàng)與建筑節(jié)能工程 72（三）節(jié)能措施綜述 72九、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 74（一）環(huán)境影響 74（二）環(huán)境保護(hù)與治理措施 74（三）評(píng)價(jià)與審批 75十、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 77（一）組織機(jī)構(gòu)與職能劃分 77（二）勞動(dòng)定員 77（三）經(jīng)營(yíng)管理模式 78（四）經(jīng)營(yíng)管理措施 79（五）技術(shù)培訓(xùn) 80（六）勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生 80十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 81（一）建設(shè)工期 81（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 81十二、投資估算與資金來(lái)源 82（一）投資估算依據(jù) 82（二）投資估算 82（三）資金來(lái)源 83（四）資金使用和管理 83十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 85（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 85（二）營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金和附加估算 85（三）總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算 86（四）財(cái)務(wù)效益分析 86（五）不確定性分析 88（六）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 91十四、社會(huì)評(píng)價(jià) 92（一）社會(huì)效益分析 92（二）未來(lái)發(fā)展?jié)摿?93十五、風(fēng)險(xiǎn)分析 96（一）政策風(fēng)險(xiǎn)控制 96（二）投資風(fēng)險(xiǎn)控制 96（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制 96（四）管理風(fēng)險(xiǎn)控制 97（五）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制 98（六）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制 99（七）資金運(yùn)用和管理的風(fēng)險(xiǎn)控制 99（八）自然風(fēng)險(xiǎn)控制 99十六、研究結(jié)論與建議 101（一）結(jié)論 101（二）建議 103第一部分項(xiàng)目總論1項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：瑞民·雅居商住小區(qū)1.2建設(shè)單位：公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.3項(xiàng)目地點(diǎn)：本項(xiàng)目選址于公主嶺市公主大街1835號(hào)。1.4項(xiàng)目單位基本情況：公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2011年3月2日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)?，F(xiàn)有員工20人，其中：高級(jí)工程師2人，工程師7人。經(jīng)營(yíng)辦公地址：公主嶺市公主大街1835號(hào)（三中對(duì)面）。公司注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)元人民幣。1.5項(xiàng)目概況：1.5.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模開(kāi)發(fā)土地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米，擬建筑多層住宅樓20棟，商網(wǎng)1棟，其中：住宅面積68282㎡，商網(wǎng)面積15661㎡，建筑密度33.98%，建筑容積率1.66萬(wàn)米/ha，公共綠地達(dá)到〈25%，擁有2000平方米健身活動(dòng)場(chǎng)所的花園式高檔住宅小區(qū)。1.5.2進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為26個(gè)月，其中一期工程：2011年8月動(dòng)工，至2012年10月竣工。二期工程：2012年5月動(dòng)工，至2013年10月竣工1.5.3投資規(guī)模與資金籌措1）項(xiàng)目估算總投資項(xiàng)目估算總投資15000萬(wàn)元。2）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位通過(guò)自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)指標(biāo)值備注1總用地面積㎡504982總建筑面積㎡839432.1住宅㎡682822.2商業(yè)㎡156614容積率1.66總建筑面積/總用地面積5住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1000建筑密度%33.98綠地率%25估算總投資萬(wàn)元15000預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入萬(wàn)元20000利潤(rùn)總額萬(wàn)元5000所得稅萬(wàn)元1000凈利潤(rùn)萬(wàn)元4000投資利潤(rùn)率%33.33投資利稅率%5.33投資回收期年2建設(shè)工期月261.6研究工作依據(jù)1）《公主嶺市總體規(guī)劃2006－2015》；2）《公主嶺市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（2002）；4）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（2000）；5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；7）《公主嶺城市拆遷管理?xiàng)l例》；8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；14）其他相關(guān)文件。1.7項(xiàng)目提出的背景及理由本項(xiàng)目地塊系公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從公主嶺市瑞民油脂有限責(zé)任公司原廠區(qū)改造獲得，地塊原系工業(yè)用地。根據(jù)公主嶺市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃局和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿(mǎn)足中、低收入工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。2項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目基地位于于公主嶺市公主大街，屬于城市主干道，道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。項(xiàng)目地西邊100米為公主嶺市三中，東側(cè)800米為公主嶺市響鈴公園，是縣城主要的休閑地帶，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。開(kāi)發(fā)土地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積：83943m2其中：商業(yè)用房面積15661m2住宅面積68282m22.1項(xiàng)目規(guī)劃方案2.11《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-932《吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)4公主嶺市規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件2.11工程地址、地震情況根據(jù)嶺東工業(yè)集中區(qū)已經(jīng)建設(shè)的地質(zhì)勘探報(bào)告分析，地下水屬于上層地表滯水類(lèi)型，水位隨季節(jié)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕性。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）要求，公主嶺市的抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。2、氣候條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候，其特點(diǎn)是春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季涼爽干燥，冬季嚴(yán)寒下雪。具體氣象條件如下：1、全年主導(dǎo)風(fēng)向：西南風(fēng)2、全年靜風(fēng)頻率：16%3、極端最低氣溫：-37.74、極端最高氣溫：365、年平均氣溫：66、年平均降水量：610mm7、最大凍土層：1.48m8、最大風(fēng)速：34.5m/s9、平均風(fēng)速:3.3m/s10、年日照時(shí)數(shù)：2536小時(shí)11、無(wú)霜期：134天3、社會(huì)環(huán)境條件公主嶺市位于吉林省中西部，地處松遼平原腹地，毗鄰省城長(zhǎng)春，是一個(gè)計(jì)劃由省單列的縣級(jí)市。全市幅員面積4028平方公里，公主嶺市轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，405個(gè)村，3215屯，16萬(wàn)農(nóng)戶(hù)。總?cè)丝?03萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口67.3萬(wàn)，占人口總數(shù)65.3%。農(nóng)村勞動(dòng)力16.8萬(wàn)人。耕地面積330萬(wàn)畝。公主嶺東靠長(zhǎng)春，南通沈陽(yáng)，北連哈爾濱，地處東三省的中心地帶，京哈雙軌鐵路、高速鐵路、102國(guó)道和哈大高速公路橫跨市區(qū)，乘車(chē)半小時(shí)就到省城長(zhǎng)春，2小時(shí)直通沈陽(yáng)，5小時(shí)可達(dá)大連；程控電話(huà)與國(guó)際國(guó)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，并開(kāi)通了分組交換設(shè)備和數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)。是國(guó)家首批確定的重點(diǎn)商品糧基地、玉米出口基地和畜牧業(yè)發(fā)展基地，是全國(guó)縣級(jí)綜合改革試點(diǎn)市、吉林省農(nóng)村發(fā)展與改革實(shí)驗(yàn)區(qū)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建筑多層住宅樓20棟，商網(wǎng)1棟，建筑占地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米。2.1立足項(xiàng)目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。通過(guò)生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到嶺城的歷史文化。2.11規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購(gòu)物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念：以?xún)?nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意建筑和環(huán)境融為一體，主要是營(yíng)造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂(lè)等設(shè)施。道路交通：項(xiàng)目用地通過(guò)環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車(chē)位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。2總平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的南側(cè)為主出入口，南入口順延垂直連接公主大街引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過(guò)中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。3建筑設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)：地塊戶(hù)型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線(xiàn)和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿(mǎn)足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門(mén)窗，充分利用自然光線(xiàn)并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到吉林省的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶(hù)的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。在住宅間距控制上按照《吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的1.50倍控制，并滿(mǎn)足日照要求。保證住宅布局能夠滿(mǎn)足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93)小區(qū)級(jí)來(lái)配置，滿(mǎn)足規(guī)范及規(guī)劃要求。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。各鄰里單位以3.5米~4米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組團(tuán)，直達(dá)住宅大門(mén)。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開(kāi)啟以照顧西側(cè)商業(yè)購(gòu)物人流的需求。5綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過(guò)適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺(jué)景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線(xiàn)感，時(shí)而開(kāi)闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境空間。地塊通過(guò)中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線(xiàn)，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線(xiàn)性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開(kāi)闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。2.11建筑風(fēng)格公主嶺市為平原地區(qū)的城市，為適應(yīng)該地區(qū)的大環(huán)境，采取開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，吸納太陽(yáng)光線(xiàn)，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。2建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線(xiàn)，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計(jì)不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。雖然各單體建筑采取相互融合的手法來(lái)處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。大面積玻璃窗及陽(yáng)臺(tái)除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽(yáng)光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩?；诠鲙X市的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。2.1小區(qū)共設(shè)一個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口，滿(mǎn)足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，確保消防登高場(chǎng)地需要。各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車(chē)庫(kù)考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。2.1沿城市主要干道建筑物滿(mǎn)足退紅線(xiàn)要求，除局部布置小區(qū)地面停車(chē)場(chǎng)外，大面積綠化種植較高喬木類(lèi)，以美化環(huán)境并改善車(chē)流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)運(yùn)送。2.1.大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量2.1設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿(mǎn)足其有充分的日照時(shí)間。住宅的臥室、客廳窗地比>1/7，其它部分的房間窗地比>1/8日照對(duì)基地周?chē)ㄖo(wú)影響。2.2投資估算與資金籌措開(kāi)發(fā)土地面積50498平方米，總建筑面積83943平方米，擬建筑多層住宅樓20棟，商網(wǎng)1棟，其中：住宅面積68282㎡，商網(wǎng)面積15661㎡，建筑密度33.98%，建筑容積率1.66萬(wàn)米/ha，公共綠地達(dá)到〈25%，擁有2000平方米健身活動(dòng)場(chǎng)所的花園式高檔住宅小區(qū)。2.2本項(xiàng)目建筑包括商業(yè)門(mén)面、住宅、車(chē)庫(kù)和雜屋間等四項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項(xiàng)目總投資為15000萬(wàn)元。具體投資估算見(jiàn)下表：

投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用6710.632前期工程費(fèi)用134.2建安2％2.1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)335.77建筑面積40元/m22.2規(guī)劃審圖費(fèi)16.793基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)172.623.1道路、水電、綠化172.624建設(shè)費(fèi)用1103.044.1管理費(fèi)用94.734.2銷(xiāo)售費(fèi)用78.545間接費(fèi)用3123.245.1工程監(jiān)理費(fèi)201.31建安3％5.2招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)134.2建安2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)13.4建安2‰5.4白蟻防治費(fèi)16.7建筑面積2元/m25.5勞?；?0.52土地成本2.96%5.6防雷審核15.1建筑面積1.8元/m25.7環(huán)衛(wèi)費(fèi)12.59建筑面積1.5元/m25.8建筑規(guī)費(fèi)622.64123.3元/m25.9房地產(chǎn)交易費(fèi)41.95元/M25.10物業(yè)維修基金209.8525元/M25.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)201.31建安3%6土地成本1528.3合計(jì)150002.2項(xiàng)目估算總投資15000萬(wàn)元。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)的資金需求。2.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期26個(gè)月，銷(xiāo)售期為33個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期33個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率11.33%，故該項(xiàng)目可行。3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：3.1建筑指標(biāo)：項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地面積50498㎡根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線(xiàn)測(cè)得建筑占地面積33577㎡總建筑面積1.66%總建筑面積/總用地面積容積率1.66萬(wàn)米/ha綠地率25%按＞0.5㎡/人計(jì)算機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)800輛按住宅＞0.4輛每戶(hù).公建＞50輛/萬(wàn)㎡非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)2100輛按住宅＞2輛每戶(hù).公建＞500輛/萬(wàn)㎡4項(xiàng)目存問(wèn)題及建議：4.1項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。4.2該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過(guò)往行人、車(chē)輛的安全。4.3項(xiàng)目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。4.4抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，趕在北部名奇小區(qū)搬遷所形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售前銷(xiāo)售，可獲得較好業(yè)績(jī)。4.5實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。

第二部分項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性1項(xiàng)目提出背景1.1所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況本地塊位于公主嶺市市區(qū)內(nèi)，周邊2KM范圍內(nèi)有汽車(chē)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市電視臺(tái)、公園公共休閑娛樂(lè)區(qū)等。該地塊南臨公主大街，北靠工業(yè)大街，東連農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，西接規(guī)劃商業(yè)地帶。1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項(xiàng)目的發(fā)起人是公主嶺市瑞民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，公司成立于2011年。公司住址位于公主嶺市嶺東文化街30號(hào)，注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。根據(jù)公主嶺市總體規(guī)劃要求，這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開(kāi)發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2項(xiàng)目發(fā)展概況2.1已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿(mǎn)足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。3項(xiàng)目投資的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是完成公主嶺市“十二五”規(guī)劃目標(biāo)的需要《公主嶺市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》明確指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。近年來(lái)，公主嶺市市委、市政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來(lái)，公主嶺市市委、市政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投資、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。2、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)公主嶺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來(lái)，公主嶺市搶抓振興東北老工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一方面，公主嶺市以?xún)蓤@為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以公主嶺市國(guó)家科技農(nóng)業(yè)園區(qū)、公主嶺市嶺東工業(yè)集中區(qū)、加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。另一方面，越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一是滿(mǎn)足人們對(duì)住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。3、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)公主嶺市房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的需要項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高。同時(shí)，公主嶺市正處在大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)公主嶺市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是公主嶺市進(jìn)行新城區(qū)改造的一個(gè)重要組成部分，無(wú)論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來(lái)講，都是很有必要的。

第三部分主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1.1總平面布置1）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）以公主嶺市總體規(guī)劃為前提，注重項(xiàng)目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。（2）將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。（3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性”的原則，滿(mǎn)足不斷發(fā)展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。2）總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在公主大街上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。3）交通組織根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置兩個(gè)出入口，其中主出入口設(shè)在公主大街，另一個(gè)開(kāi)向旁邊次干道。小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。車(chē)行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車(chē)分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車(chē)干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。4）環(huán)境設(shè)計(jì)靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計(jì)流線(xiàn)、景觀和居住空間，在綠化景觀上營(yíng)造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線(xiàn)形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線(xiàn)面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。1.2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，多層樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。2基礎(chǔ)）建設(shè)單位未能提供相關(guān)的地質(zhì)資料，項(xiàng)目的基礎(chǔ)類(lèi)型待相關(guān)資料確定后選定。1.3供配電1）負(fù)荷等級(jí)本工程多層建筑、消防的用電負(fù)荷、生活給水泵和樓道照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。2）用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類(lèi)型，原則上6KW／戶(hù)的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶(hù)型則按8KW／戶(hù)的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按80W/平方米考慮。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。4）住宅配電住宅電源從戶(hù)外配電箱引入。每幢住宅的總電源進(jìn)線(xiàn)斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線(xiàn)設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開(kāi)相線(xiàn)和中性線(xiàn)的開(kāi)關(guān)。住宅進(jìn)戶(hù)線(xiàn)不小于10㎜2，分支回路線(xiàn)不小于2.5㎜2?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開(kāi)關(guān)。電氣線(xiàn)路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配電。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6)戶(hù)外供電及照明戶(hù)外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶(hù)外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。7)夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹(shù)木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。8)防雷接地戶(hù)外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4Ω，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類(lèi)防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線(xiàn)和接地裝置。9)弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線(xiàn)箱，對(duì)有線(xiàn)電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線(xiàn)路集中布線(xiàn)。電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)管線(xiàn)必須到戶(hù)。住宅設(shè)有有線(xiàn)電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線(xiàn)路應(yīng)滿(mǎn)足雙向有線(xiàn)電視傳輸?shù)囊?。在主臥室、起居室、書(shū)房應(yīng)設(shè)有有線(xiàn)電視、電話(huà)插座。弱電系統(tǒng)配線(xiàn)采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。1.4給排水1給水1)給水水源本項(xiàng)目供水水源為城市自來(lái)水。2)用水量正常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目日綜合生活用水定額為350L／人·日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3人／戶(hù)，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2L／㎡·日。經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時(shí)生活用水量為120m3／小時(shí)。澆灑道路及綠化用水量約為10m3不可預(yù)見(jiàn)用水量按上述用水量的10%計(jì)算，約為22m3／日。項(xiàng)目最大用水量約為152m3／日。3)給水系統(tǒng)（1）室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從公主大街市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防規(guī)范設(shè)室外消火栓。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項(xiàng)目建筑1～6層由市政給水管直接供水。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓40L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓50L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋36L／s火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)（2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。（3）室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。設(shè)置場(chǎng)所為地下車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)、公建。本工程集中設(shè)一處消防泵房和消防水池。2排水1)排水量生活排水量為約120m3／日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理后方可排放。2)排水系統(tǒng)(1）室外排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。(2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專(zhuān)用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。1.5消防安全1建筑消防設(shè)計(jì)1）建筑物周?chē)O(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。3）小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過(guò)區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)道相連。4）所有單體均接二類(lèi)建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。2消防給水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定，小區(qū)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用水量為40L／s；室內(nèi)消防用水量為50L／s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。本工程消防總用水量為453.6m3／小時(shí)，777.6m3／次。消防給水水源為城市自來(lái)水。3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按規(guī)范要求設(shè)置應(yīng)急照明。

第四部分環(huán)保、節(jié)能與安全1環(huán)境保護(hù)1.1編制依據(jù)a）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-1996)；b）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-96）；c）《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-1990）；d）《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008）；e）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GH3838-2002）；f）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T14848-93)；g）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)1.2環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，場(chǎng)址的生態(tài)環(huán)境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜”的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。用地周邊基本上是辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。1.3項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在項(xiàng)目土建施工過(guò)程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周?chē)髿庵?；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車(chē)輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4）施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線(xiàn)人群的生活產(chǎn)生一定的影響。1.4環(huán)境治理及保護(hù)方案1）廢水處理項(xiàng)目的排水采用雨、污分流排放體制。項(xiàng)目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達(dá)到《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》CJ3082－1999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。2）環(huán)境空氣項(xiàng)目使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無(wú)其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響小。3）噪聲項(xiàng)目無(wú)鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無(wú)高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。4）項(xiàng)目建成的環(huán)境管理項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，維護(hù)好項(xiàng)目區(qū)域的綠化和美化工作，促進(jìn)環(huán)境的良好發(fā)展。5）施工過(guò)程的環(huán)境保護(hù)（1）遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來(lái)越成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟(jì)（如對(duì)旅游的影響）和居民的生活。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減少多余的車(chē)輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車(chē)輛出行前的清潔處理，避免對(duì)城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來(lái)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸活動(dòng)集中化，不僅有利于降低運(yùn)輸成本，而且有助于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對(duì)城市環(huán)境的污染，降低對(duì)城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿(mǎn)足城市可持續(xù)發(fā)展的要求。（2）加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識(shí)的貫徹充分考慮項(xiàng)目區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、項(xiàng)目區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問(wèn)題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。小區(qū)建成后會(huì)成為新的景觀，小區(qū)的美化、景觀、綠化設(shè)計(jì)從美學(xué)、景觀等方面給予更多的考慮。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化碳能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物，站場(chǎng)外圍綠化帶由高大樹(shù)木、喬木和草地構(gòu)成，場(chǎng)內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。（3）工程施工時(shí)應(yīng)避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。（4）材料運(yùn)輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并定時(shí)清掃路面，防止多次揚(yáng)塵。（5）定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。（6）項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。6）水土保持（1）水土流失影響因素本項(xiàng)目在工程建設(shè)過(guò)程中的場(chǎng)地平整、道路修建等作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。（2）水土流失防治措施項(xiàng)目在施工過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行《水土保持法及其實(shí)施條例》，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。工程實(shí)施前，應(yīng)請(qǐng)具有編制水土保持方案資質(zhì)證書(shū)的單位做好水土保持方案，報(bào)水利管理部門(mén)審批。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹(shù)木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。2節(jié)能2.1建筑節(jié)能本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，按照國(guó)家《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（建設(shè)部）和吉林省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》以及有關(guān)部門(mén)關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。項(xiàng)目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。3）擬采用新型的節(jié)能門(mén)窗，改善建筑熱工性能。2.2電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開(kāi)發(fā)。其主要節(jié)能措施如下：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2）采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線(xiàn)布線(xiàn)時(shí)，盡量避免線(xiàn)路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線(xiàn)路阻抗；5）設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。2.3節(jié)水措施1.根據(jù)給水系統(tǒng)出流的實(shí)際情況，綜合考慮到各種配水器具位置標(biāo)高和保證安全供水等多種因素，對(duì)給水系統(tǒng)的壓力做出合理限定，通過(guò)采用節(jié)水龍頭或采取減壓措施合理限定配水點(diǎn)的水壓，防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的“隱形”水量浪費(fèi)。2.盡可能采用變頻調(diào)速泵供水，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，避免因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。3.在可能條件下，充分利用各種排水如生活排水、盥洗廢水、雨水等優(yōu)質(zhì)排水，減少自來(lái)水耗費(fèi)。4.對(duì)生活用水和清洗水采用節(jié)水閥門(mén)，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。配水裝置和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)根據(jù)使用場(chǎng)所的實(shí)際情況，選擇使用適用的節(jié)水器具，提高節(jié)水效益。5.各項(xiàng)具體工程的生活、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。3勞動(dòng)安全本項(xiàng)目安全危害因素主要是項(xiàng)目建設(shè)施工過(guò)程中的施工場(chǎng)所危險(xiǎn)源、施工場(chǎng)所及周?chē)囟挝ｋU(xiǎn)源，意外危害發(fā)生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質(zhì)損失。具體如下：1、基坑開(kāi)挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周?chē)ㄖ镆虻鼗痪鶆虺两刀鴥A斜、開(kāi)裂，倒塌等意外。2、腳手架（包括落地架，懸挑架、爬架等）、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁（井）、基坑（槽）施工，局部結(jié)構(gòu)工程或臨時(shí)建筑（工棚、圍墻等）失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外；3、高度大于2米的作業(yè)面（包括高空、洞口、臨邊作業(yè)），因安全防護(hù)設(shè)施不符合或無(wú)防護(hù)設(shè)施、人員未配系防護(hù)繩（帶）等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外；4、焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設(shè)備的安全保護(hù)（如：漏電、絕緣、接地保護(hù)、一機(jī)一閘）不符合要求，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外；5、工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬（吊）運(yùn)等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。1、實(shí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制，與建筑承包商簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，建筑工地安全和衛(wèi)生措施的最終責(zé)任由主承包商承擔(dān)；2、施工單位應(yīng)任命有足夠資格和經(jīng)驗(yàn)的人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)和促進(jìn)安全和衛(wèi)生工作；3、對(duì)工作場(chǎng)所可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)迅速加以防止,勞動(dòng)組織上要考慮工人的安全和健康；使用安全和衛(wèi)生的材料和產(chǎn)品；4、工作場(chǎng)所的安全，應(yīng)在建筑工地規(guī)劃和實(shí)施整潔措施，其中包括材料和設(shè)備的妥善存放及每隔適當(dāng)時(shí)間清除廢棄物與垃圾；5、在其他辦法不能保護(hù)工人免從高處墜落的地方,安裝并保持適當(dāng)?shù)陌踩W(wǎng)或安全擋布；或應(yīng)提供并使用適當(dāng)?shù)陌踩珟В?/p>

6、對(duì)建筑機(jī)械與設(shè)備的安全視情況進(jìn)行逐類(lèi)或逐件檢驗(yàn)測(cè)試。7、每一腳手架及其組成部分應(yīng)按其使用目的用適當(dāng)和優(yōu)質(zhì)的材料制作，具有足夠的規(guī)模和強(qiáng)度，并保持完好。8、起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試。任何起重機(jī)械和升降附屬裝置均應(yīng)安裝得當(dāng)，以便在任何活動(dòng)部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機(jī)械的穩(wěn)定性。在未安置適當(dāng)?shù)男盘?hào)設(shè)施的情況下不得使用任何起重機(jī)械。9、按國(guó)家法律或條例規(guī)定的起重機(jī)械的駕駛員和操作人員應(yīng)符合最低年齡的規(guī)定并經(jīng)過(guò)適當(dāng)培訓(xùn)，條件合格。10、運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和其他指揮裝置，以防止車(chē)輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。車(chē)輛和設(shè)備倒退時(shí)應(yīng)采取特別的預(yù)防措施確保安全。11、采取預(yù)防措施避免車(chē)輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備陷落到坑穴或水中。12、4消防安全4.1編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）2.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）4.2編制原則1.消防必須貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。2.本項(xiàng)目在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。4.3消防措施1.區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓滅火器數(shù)量與間距按照公主嶺市消防部門(mén)的要求布防。2.平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。3.電器、電線(xiàn)的布置與裝飾物要有一段安全距離。4.地毯、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。5.設(shè)計(jì)時(shí)留出消