鷹城和諧苑項目申請報告

鷹城和諧苑項目申請報告PAGE6目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1項目名稱、承辦單位及可行性研究報告編制單位 11.2項目提出的背景 11.3編制依據(jù) 21.4編制范圍 31.5項目概況 32企業(yè)概況 53建設的必要性 63.1我國印染行業(yè)的發(fā)展 63.2紡織行業(yè)節(jié)能形勢 73.3鍋爐節(jié)能 83.4企業(yè)鍋爐運行現(xiàn)狀 94生產(chǎn)綱領與節(jié)能、環(huán)保效益 124.1生產(chǎn)綱領 124.2節(jié)能效益 124.3環(huán)保效益 135主要原材料消耗 146節(jié)能、環(huán)保工藝改造方案與設備 146.1原始參數(shù) 146.2主要設計依據(jù) 156.3主要設計指標 156.4工藝改造方案 156.5工藝方案特點 296.6設備選擇 307總圖土建 317.1總圖 317.2土建 328公用工程 338.1概述 338.2給水 338.3排水 338.4供熱 348.5供電 349環(huán)境保護及勞動安全衛(wèi)生 359.1環(huán)境保護 359.2勞動安全衛(wèi)生 3710消防 3810.1適用規(guī)范 3810.2火災危險性分類、建筑物耐火等級、抗地震級別 3810.3總圖消防 3810.4電氣安全 3910.5消防給水 3910.6滅火器配置 3911節(jié)能 3911.1能耗分析 3911.2節(jié)能措施 4011.3項目能耗 4112項目實施進度及招標 4112.1項目實施進度 4112.2項目招標 4213投資估算及資金籌措 4213.1投資估算 4213.2投資計劃與資金籌措 4314財務效益及社會效益分析 4414.1財務效益分析 4414.2社會效益分析 4615結論與建議 47第一章項目申報單位情況1.1項目申報單位概況1.1.1基本情況(1)項目名稱：XX和諧苑項目申請報告(2)建設地點：XX市礦工東路南側，距東環(huán)路約300米處(3)項目申報單位：XXXX集團有限公司法定代表人：(4)申請報告編制單位：XX市城市規(guī)劃設計研究院咨詢證書：1.1.2項目申報單位概況(1)XX集團簡介XXXX集團前身為XX市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1993年，屬民營獨資企業(yè)，法人代表張順義。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，并成功涉足商貿、物業(yè)、建筑等相關產(chǎn)業(yè)領域的集團化企業(yè)，屬XX的龍頭企業(yè)，國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè)，總資產(chǎn)逾2.8億元人民幣?，F(xiàn)有XX世貿廣場有限公司、XX量販超市有限公司、XX物業(yè)管理有限公司、XX裝飾工程有限公司、XX化工有限公司和鷹城建筑材料有限公司等六家子公司，員工近3000人，其中研究生1人，本科、大專生以上占40%以上，中高層管理人員58人。集團下設投資發(fā)展部、行政部、財務部、工程部、工程部、造價部、銷售部、招商部。（2）立足房地產(chǎn)開發(fā)，為XX假設增添光彩公司自1993年成立以來，堅持“以管理求質量、以質量求信譽、以信譽求市場、以市場求效益”的經(jīng)營宗旨和“團結實干、開拓進取、高效優(yōu)質”的企業(yè)精神，不斷轉換經(jīng)營策略，使企業(yè)活力不斷增強，綜合實力不斷壯大。公司定位為專業(yè)化領袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商。扎根中原16年，先后成功開發(fā)了開源小區(qū)、黃金路小區(qū)、絹紡廠商住樓、利民路商住樓、春福苑小區(qū)、貴福苑小區(qū)、XX大廈和大眾路地下停車場等多個具有行業(yè)指導地位的高檔商品住宅小區(qū)，累計開發(fā)面積40多萬M2，工程質量合格率100%，優(yōu)良率達90%以上。其中，投資1.6億元開發(fā)建設的高88米、建筑面積為6.5萬平方米的XX大廈地處市區(qū)黃金地段。該大廈建筑風格獨特，功能齊全，外觀挺拔、雋秀，氣勢恢弘，是XX市的標志性建筑，也是XXXX集團發(fā)展史上的里程碑。即將破土動工的位于繁榮街地段8棟高層商住樓“聯(lián)盟鑫城”集購物、休閑、餐飲、娛樂于一身，28層高的建筑群融居住于商業(yè)完美統(tǒng)一，將成為一場建筑“第一高”。目前，公司在“中國巖鹽之都”XX葉縣正在籌備100萬噸精制鹽、50萬噸工業(yè)鹽、30萬噸燒堿、35萬噸聚氯乙烯和300萬噸的電石渣制水泥等大型的化工項目。(3)引領消費新時尚，已成為XX商業(yè)領域標志性企業(yè)21世紀，充滿機遇和挑戰(zhàn)，公司在立足房地產(chǎn)開發(fā)建設的同時，開始向商貿業(yè)發(fā)展，營造以房地產(chǎn)開發(fā)和商貿業(yè)為核心競爭力的企業(yè)集團。2000年以來，公司在立足房地產(chǎn)開發(fā)建設的同時，又向多元化發(fā)展和規(guī)模經(jīng)營方面邁進。高薪聘請國際著名商務專家與我們合作經(jīng)營XX量販和XX世貿廣場。2001年元旦，投資1000萬元創(chuàng)辦的營業(yè)面積為2000平方米的XX量販正式開業(yè)。XX量販的開業(yè)不僅創(chuàng)立了XX市面積最大、設施最先進、商品品類最齊全、經(jīng)營模式全新的量販超市，而且開創(chuàng)了XX市量販超市業(yè)換代性的新理念和新格局：2001年12月，投資6700萬元，營業(yè)面積25000㎡，以國際流行模式設計、經(jīng)營時代名品為主、引領XX消費新時尚、提升XX市民生活為宗旨的XX世貿廣場隆重開業(yè)。XX世貿廣場內設有大型量販超市，時尚婦女名品，都會仕女，紳士文教，餐飲及兒童歡樂游藝等商業(yè)區(qū)，有商業(yè)柜位660個。量販商品達12000多個，百貨商品有226個國內、外知名品牌，有860家商戶入駐。是一家集購物、休閑、娛樂、餐飲、美容、游藝于一體的綜合性大型現(xiàn)代化商場。XX量販和XX世貿廣場的創(chuàng)辦，是我們公司緊跟時代步伐、搶抓發(fā)展先機、迎接加入WTO帶來的機遇和挑戰(zhàn)，及時調整公司發(fā)展戰(zhàn)略而采取的重大舉措。目前，集團商業(yè)營業(yè)面積已達27000平方米。經(jīng)過數(shù)年的不斷改進和創(chuàng)新，集團商業(yè)板塊已成為我市商業(yè)領域標志性企業(yè)。（4）加強企業(yè)建設，積極為國家上繳利稅公司本著發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依托商業(yè)的思路，全方位多元化發(fā)展，銳意改革、超前思維、依法經(jīng)營、照章納稅，不斷以自已的實際行動回報各級領導、回報社會。近十年來，公司共繳納國稅308萬元，地稅949萬元，累計上繳利稅1257萬元。市委、市政府也不忘鼓勵民營企業(yè)，曾先后授予公司“納稅先進大戶”、“納稅先進單位”等多項榮譽稱號。2007年4月份，我公司做為納稅大戶被衛(wèi)東區(qū)委、區(qū)政府重獎帕拉丁轎車一輛。（5）扶貧濟困、奉獻愛心、為國分憂、回報社會公司自成立起，一直把“扶貧濟困、奉獻愛心、為國分擾、回報社會”放在重要位置，積極投身光彩事業(yè)，踴躍參與社會公益活動，累計為社會公益事業(yè)和光彩事業(yè)投入達1160萬元。1998年，向希望工程捐資6萬元，用于資金助魯山縣100名貧困學生；同年，捐款5000元用于抗洪救災；捐款50萬元，設立了助學助殘基金；投資20萬元興建城市公共廁所；向湛河治理工程捐款4萬元。2000年捐資1萬元，用于救助身患白血病的XX市工業(yè)學校的學生彭桂榮；同年，又捐資5000元，救助同樣身患白血病的平煤技校學生付娜。2000年，我市發(fā)生嚴重洪災，公司出動11輛汽車，把6萬斤優(yōu)質面粉和2800元錢分別送到魯山、葉縣、汝州市的災民手中。2001年，又無償為市政建設投入1080于“XX世貿廣場”周邊道路的改造、綠化、景觀建造、燈光等配套基礎設施的建設和建造大型地下停車場。2003年，為考入XX大學的葉縣保安鎮(zhèn)寨后村孤兒丁洋同學捐款3000元，并繼續(xù)資助丁洋，使其完成4年的大學學業(yè)。2008年5月，四川汶川大地震發(fā)生后，公司全體員工及時捐款100000元，支持災區(qū)重建家園。(6)為社會和諧發(fā)展，積極安排下崗職工和社會待業(yè)青年再就業(yè)近年來，隨著國家經(jīng)濟結構的調整和國有企業(yè)改革力度的不斷加大，下崗職工再就業(yè)和社會待業(yè)青年就業(yè)成了政府暫時的困難，在某種程度上己影響了社會的穩(wěn)定。公司意識到，靠著黨的一系列鼓勵和支持非公有制經(jīng)濟政策而發(fā)展壯大起來的私營企業(yè)，有責任為政府分擔憂愁，盡最大的力量幫助社會上更多的人過上好日子。董事長張順義先生多次組織召開領導班子會，用“三個代表’’重要思想來統(tǒng)一大家的認識，要求班子成員提高認識解決下崗職工再就業(yè)和社會待業(yè)青年就業(yè)問題。近三年來，公司共面向社會公開招聘了六批計1100多人到公司就業(yè)，其中有796人是社會待業(yè)青年，257人是下崗職工。(7)公司近幾年取得的榮譽黨和政府不會忘記為社會作出貢獻的單位和個人。由于公司在發(fā)展中以信譽為本，以質量取勝，信譽度高，曾多次獲得嘉獎。1994年被中國人民建設銀行平項山市分行評定為：“A級信用企業(yè)”。1995年被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。1996年被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。1997年被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)委、區(qū)政府授予“十強民營企業(yè)”；被平項山市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被XX市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)"。1998年被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被XX市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被平項山市紀委、監(jiān)察局掛牌定為“重點保護企業(yè)”；榮獲XX省希望工程領導小組授予的“希望工程榮譽獎”；被XX市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”。1999年被XX市人民政府命名為“重合同守信用企業(yè)”；被XX市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被XX市人民政府命名為“民族團結進步模范單位”。2000年被XX省建設廳授予“房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)秀企業(yè)”；被XX省工商銀行評定為“A級信用企業(yè)"；被XX市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被XX市私營企業(yè)協(xié)會授予“先進會員單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)授予“先進民營企業(yè)”；被XX市衛(wèi)東區(qū)授予“模范納稅先進單位”；被平項山市衛(wèi)東區(qū)紀委、監(jiān)察局掛牌定為“重點保護企業(yè)”。2001年被中國農業(yè)銀行XX市分行評定為“AA級信用企業(yè)”；被中國工商銀行XX市分行評定為“AA級信用企業(yè)”；被XX省工商行政管理局評為“重合同守信用企業(yè)”；被市委、市監(jiān)察局掛牌定為“重點保護企業(yè)”。2002年被市工商行政管理局授予“重合同守信用企業(yè)”：被平項山市衛(wèi)東區(qū)授予“模范納稅先進單位”；被平項山市建委授予“房地產(chǎn)開發(fā)先進單位”；被市質量技術監(jiān)督局授予“計量先進單位”；被市消費者協(xié)會授予“消費者信得過單位”。2003年被市消費者協(xié)會授予“維權先進單位"；被省工商行政管理局授予“守合同重信用企業(yè)”；被XX省委宣傳部等六家單位授予“XX省十大慈善功勛單位”。被XX法制報社評為“2003—2004年度法制共建單位”。2004年被勞動社會保障局評為“市民營企業(yè)勞動就業(yè)先進單位”。2007年3月被XX新聞3.15消費維權辦公室評為“2006年度消費維權誠信單位”。1.2項目申請報告編制依據(jù)l.2.1依據(jù)的主要法律、規(guī)《中華人民共和國建筑法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國建設項目環(huán)境影響評價法》；《中華人民共和國消防法》；《中華人民共和國水法》。1.2.2基本依據(jù)和主要資料XX和諧苑建設項目工程咨詢《委托書》(XXXX集團有限公司、XX市城市規(guī)劃設計研究院)；《國務院關于投資體制改革的決定》(國發(fā)(2004)20號文件)；《XX省人民政府貫徹落實國務院關于投資體制改革決定的通知》(豫政(2004)59號文件)；《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》(國家發(fā)展改革委員會令第19號)；《XX城市總體規(guī)劃(2001-2020)》(上海同濟城市規(guī)劃設計院編制，2004年lO月)；《平項山市人民政府關于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見》(平政(2005)42號文件)；豫鄉(xiāng)鎮(zhèn)[2008]1、2號文件；建設單位提供的有關資料。1.2.3采用的主要建設標準和技術規(guī)范《項目申請報告通用文本》(2007)；．《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJl37—90)；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180一93(2002年版)；《民用建筑設計通則》(JGJ37—87)；《投資項目可行性研究指南》(2002)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(2006年，第三版)國家頒布的其他有關工程建設標準和設計規(guī)范。1.3項目概況1.3.1建設地點本項目位于平項山礦工東路南側，距東環(huán)路約300米，東邊不遠處即是月臺河，總占地面積約4827㎡。XX市礦工東路南側，東邊不遠處即是月臺河。1.3.2建設性質根據(jù)城市規(guī)劃要求，該地段為城中村改造綜合開發(fā)的一部分，系城市建成村莊搬遷改造工程。1.3.3建設內容及規(guī)模建設內容為普通住宅和商業(yè)用房。建設規(guī)模：總用地面積4827㎡，總建筑面積24038㎡。1.3.4投資規(guī)模和資金籌措方案本項目總投資估算7511.62萬元。建設資金來源為：公司自有資金3000萬元，定向回收資金1500萬元，銀行貸款3000萬元。1.4主要技術經(jīng)濟指標主要技術經(jīng)濟指標序號項目名稱單位建筑面積備注1總用地面積平方米48277.24畝2總建筑面積平方米24038.002.1其中:住宅建筑面積平方米22623.002.2商業(yè)用房平方米11502.3地下室建筑面積平方米3132.212.4其他建筑面積平方米2653面積率54綠地率%205建筑密度%256建筑高度米807居住戶數(shù)戶3008停車泊位臺70第二章產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃2．1產(chǎn)業(yè)政策與城市規(guī)劃2.1.1當前國家的房地產(chǎn)業(yè)政策自上世紀八十年代以來，國務院及有關部門陸續(xù)頒布了《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《關于加強城市綜合開發(fā)的暫行規(guī)定》、《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》等促進和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)、規(guī)章和政策，停止了住房實物分配，建立了住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。特別是近年來，國家針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列調控政策。2003年8月，國務院頒布了《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)(2003)18號文件)；2006年5月，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)(2006)37號)；2006年8月，建設部、監(jiān)察部、國土資源部又聯(lián)合下發(fā)了《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》(建住房(2006)196號)，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了具體要求。當前，我國正處在加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、構建社會主義和諧社會的重要時期，雖然社會經(jīng)濟得到了一定的發(fā)展，但是與發(fā)達國家和發(fā)達地區(qū)相比，生產(chǎn)力水平和城市居民收入水平并不高，要讓大多數(shù)群眾住得起或租得起房，是各級政府的一項重要責任，也是建設社會主義和諧社會的必然要求。國家關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控的一系列決策，其基本出發(fā)點就是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房要求。國家關于房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)業(yè)政策是：(1)保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)震，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設具有十分重要的意義。(2)堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系。更大程度地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用；堅持以需求為導向，調整供應結構，滿足不同收入家庭的住房需要；堅持深化改革，不斷消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；堅持加強宏觀調控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定，在國家統(tǒng)一政策指導下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。(3)積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革。各地要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進展、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭能夠購買或承租普通商品住房。(4)加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設成本。(5)增加普通商品住房供應。要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應中的比例。對普通商品住房建設要調控土地供應，控制土地價格，清理并逐步減少建設和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應。(6)控制高檔商品房建設。各地要根據(jù)實際情況，合理確定高檔商品住房和普通住房的劃分標準。對高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項目的建設用地供應量，或暫停審批此類項目。也可以適當提高高檔商品房等開發(fā)項目資本金比例和預售條件。(7)充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎設旋建設中的拆遷安置用房建設項目，并合理配置市政配套設施。(8)加強對土地市場的宏觀調控。各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權限。利用原劃撥土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴禁私下交易。土地供應過量、閑置建設用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應。(9)明確新建住房結構比例?！笆晃濉陂g，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。(10)嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。(11)保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，’科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上采取竟地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。(12)嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)[2004]46號)的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實旋拆遷，不得損害群眾合法利益。(13)自2006年8月起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。2．1．2綜合開發(fā)是舊城改造的有效途徑城市建設綜合開發(fā)是在城市體制改革中出現(xiàn)的城市建設和房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的新形式。城市綜合開發(fā)是改造城市、建設城市的有效途徑，通過綜合開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，成片開展，合理布局，配套建設，在建設住宅及其他各類房屋的同時，配套建設了一批城市基礎設施和公共服務設旋，改善了城市的投資環(huán)境和居民的生活條件。綜合開發(fā)能夠合理使用土地，提高土地利用率，有利于改變分散建設而造成浪費土地的現(xiàn)象，綜合開發(fā)能夠做到多方聚集資金，改善住宅環(huán)境，可以發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四者方面的積極性，逐步實行住宅商品化。實踐證明，綜合開發(fā)在實旋城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設用地等方面，顯示出了巨大的優(yōu)越性，具有很強的生命力。2.1.3目前房地產(chǎn)市場整體供給不足目前房地產(chǎn)市場整體供給不足，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市居民收入不斷提高，城市消費能力已躍上以住房、汽車、教育、旅游為特征的新水平。住房已成為市民家庭的第一消費支出。當前我國城鄉(xiāng)居民住房仍然處于較低水平，表現(xiàn)在居住環(huán)境還不高，住房質量還較低，人均居住面積還不大等方面，人們改善居住條件的要求十分強烈。因此，目前房地產(chǎn)市場仍然是整體供給不足，不存在整體性總供給大于總需求的房地產(chǎn)發(fā)展過熱的問題。XX市城調隊對市區(qū)(主要是新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū))百戶城市居民住房消費意向進行入戶快速調查。調查結果顯示：XX市百戶城市居民家庭中有47％的家庭表示對現(xiàn)有住房滿意或比較滿意，有53％的城市居民對現(xiàn)住房不滿意；有近三分之一的居民家庭在近2年內有購房打算；有34％的居民認為，住房面積小給他們的生活帶來了很多不方便；城鎮(zhèn)居民居住房的平均建筑年份為13．5年，認為戶型結構不合理的居民戶占18％；有10％的居民不滿意現(xiàn)住房物業(yè)管理，物業(yè)管理跟不上居民生活的變化；有9％的居民認為房屋質量和社區(qū)配套設施差。據(jù)建設部統(tǒng)計，2005年全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積26.11平方米，比2000年提高6平方米。上海市33.07平方米，北京市25.12平方米，中部地區(qū)22.9平方米，XX省23.74平方米，而XX市區(qū)人均住房面積只有21.67平方米?！笆濉瘯r期，XX省17個地級市城市住宅建設完成投資額217.4億元，比2000年增加170.8億元，年均增長36.1％。住宅銷售面積1262.34億元，比2000年增加943.8萬平方米，年均增長31.7％；住宅銷售額232.3億元，比2000年增加191.9億元，年均增長41.9％；人均住房面積達23.74平方米，比2000年增加2.56平方米，年均增加0.51平方米。XX省建設“十一五”規(guī)劃確定的米表，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30平方米。由此可以看出，與全國主要城市及全省相比，平項山住宅開發(fā)建設還有很大差距，住宅開發(fā)市場空間巨大。2．2平項山市城市援劃2．2。1XX市概況XX位于XX省中部，1957年建市，轄四縣兩市四區(qū)，總面積7882平方公里，總人口492萬，市區(qū)面積70多平方公里，人口91.2萬。XX自然環(huán)境優(yōu)美，境內山河密布，叢森疊峰，風景秀麗，山明水秀，氣侯宜人；XX礦產(chǎn)資源豐富，原煤儲量103億噸，素有“中原煤包”之稱，鹽儲量2300億噸，我國第二大井鹽產(chǎn)地，也是中國十大鐵礦之一；XX工業(yè)基礎雄厚，建立了以煤炭、電力、鋼鐵、化纖等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系，是XX省中原城市群九個中心城市之一；XX文化底蘊雄厚，古為應國，又稱XX，是世界劉姓、葉姓華人祖地；XX投資環(huán)境優(yōu)越，市委、市政府正帶領全市人民，按照實施二次創(chuàng)業(yè)，退二進三打造經(jīng)濟強市，提前5年實現(xiàn)全面建設小康社會的奮斗目標，求真務實，真抓實干，共創(chuàng)XX美好明天。2.2.2城市總體規(guī)劃平項山市因煤而立、因煤而興，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，傳統(tǒng)工礦城市格局己不能適應大城市的發(fā)展需要。按照XX省委、省政府提出的XX要“建設大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。XX市委、市政府提出了“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路。按照新的城市總體規(guī)劃(200l一2020)，XX市城市規(guī)劃區(qū)總面積540平方公里，規(guī)劃區(qū)范圍包括規(guī)劃建成區(qū)、近郊區(qū)及周圍的生態(tài)控制區(qū)、白龜山水庫及水源地保護區(qū)、風景旅游區(qū)。城市規(guī)模為XX城市人口2005年75萬人，2020年110萬人；城市建設總用地2005年為69.4平方公里，2020年109平方公里；城市化水平2005年達到37％，2020年達到52％。城市發(fā)展定位于豫中地區(qū)中心城市，增強經(jīng)濟輻射力，提高在XX省的經(jīng)濟地位。城市發(fā)展功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。近期城市建設重點是開發(fā)建設西部新區(qū)。城市發(fā)展目標是：堅持面向21世紀國際國內經(jīng)濟社會發(fā)展大趨勢，發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，強化城市的區(qū)域經(jīng)濟中心職能，合理布局城市中的各項設施，將XX建設成為工業(yè)強盛、商貿繁榮、交通便利、市容優(yōu)美、生活舒適、設施完善、具有中原特色的現(xiàn)代化大城市，力爭在中原城市群中居于前列。2.2.3居住區(qū)規(guī)劃根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃(2001-2020)》，城市居住區(qū)建設應符合全面建設小康社會的要求，貫徹新區(qū)建設和舊區(qū)改造相結合的方針，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住生活環(huán)境。在舊城區(qū)全面實施城區(qū)改善工程，以優(yōu)化用地布局結構、提高配套標準、建立完善的服務體系為主，形成良好的城市配套能力和環(huán)境面貌。在老城區(qū)，規(guī)劃安排56萬居住入口，其中鐵路北28萬人，鐵路南28萬人，對鐵路以北的現(xiàn)建成區(qū)范圍內的居住區(qū)主要進行調整和改造，逐步將三、四類居住區(qū)改造為二類居住區(qū)，尤其要加快工廠設施等向外搬遷，搬遷和改造后的用地主要用于完善公共配套設施和市政基礎設施、增加公共綠地面積，全面提高居住環(huán)境質量。鐵路以南的新建居住區(qū)，按現(xiàn)代化居住區(qū)的要求和標準進行建設，形成配套齊全，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住區(qū)。2.3舊城改造的主要政策為全面提高XX市城市建設水平，從根本上改變城市建成區(qū)人居環(huán)境，加快城市化進程，改善城市形象，2005年10月，XX市人民政府以平政(2005)42號文件印發(fā)了《關于加快城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造的意見》；該文件對舊城改造工作制定了一系列的政策規(guī)定：(1)城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作政策性強，涉及面廣，難度大，與群眾利益密切相關。為加強領導，市政府決定建立XX市城市建成區(qū)村莊開發(fā)改造聯(lián)席會議制度，各區(qū)相應成立村莊開發(fā)改造領導機構。(2)建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作要按照城市總體土地規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度計劃和分區(qū)詳細規(guī)劃，統(tǒng)一組織、分批實施。全市建成區(qū)村莊3年內改造完畢，最遲在“十一五”末改造完畢。(3)建成區(qū)村莊開發(fā)改造要有序進行。開發(fā)商按照土地出讓的合法程序取得土地開發(fā)權后，擬定開發(fā)改造的規(guī)劃設計方案，報市規(guī)劃部門批準后依法實施。(4)在組織開發(fā)改造過程中，堅持優(yōu)先安置被拆遷居民的原則，切實維護群眾利益；制定具體措旌，保證除主次干道以外的各項公共基礎設施同步設計、同步建設、同步竣工。(5)凡經(jīng)市發(fā)改委批準立項的城市建成區(qū)村莊改造項目，市財政收取的各項行政事業(yè)性收費(除國家規(guī)定不能減免的費用外)和土地出讓金返還給開發(fā)商，專項用于改造區(qū)域基礎設施建設。經(jīng)營服務性收費按成本收取。(6)村莊開發(fā)改造規(guī)劃設計方案批準后，具有優(yōu)先開發(fā)權的土地所有權單位或使用權單位應及時開工建設。(7)市政府有關部門和相應單位要積極支持，大力配合建成區(qū)村莊改造建設工作，從速從簡辦理各項手續(xù)，任何單位和個人不得設置障礙影響建成區(qū)村莊開發(fā)改造工作。2.4項目符合國家政策和規(guī)劃該項目屬于舊城改造、搬遷進行的普通商品房以及商業(yè)辦公用房開發(fā)，符合國家的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)政策；改造建設用地通過協(xié)議轉讓改變土地用途，符合土地利用政策；項目開發(fā)建設方案經(jīng)平項山市城市規(guī)劃委員會審查并經(jīng)政府城市規(guī)劃部門辦理相關手續(xù)，符合城市總體規(guī)劃和城市村莊改造規(guī)劃；建設單位具有國家頒發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資質，具備市場準入資格。綜上所述，該項目開發(fā)建設能夠優(yōu)化城市老區(qū)環(huán)境，改善居民居住條件，有利于繁榮市場經(jīng)濟，完全符合國家有關法規(guī)和XX市的各項政策和城市規(guī)劃。第三章項目選址及土地利用3.1項強選址依據(jù)城市總體規(guī)劃、城市村莊改造計劃、該地區(qū)綜合開發(fā)改造修建性詳細規(guī)劃和土地使用權協(xié)議出讓有關文件，項目建設地址位于XX市礦工東路南側，本項雖地處XX市區(qū)東部城鄉(xiāng)結合部地帶，地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力巨大。3.2用地情況項目建設用地范圍內原址系XXXX集團下屬子公司倉儲用地、大營村村民宅基地用地。長期以來，該地區(qū)房屋陳舊，布局混亂，并嚴重影響XX創(chuàng)建全國優(yōu)秀旅游城市的形象。根據(jù)市委、市政府盤活城市存量土地，提高土地利用效率，優(yōu)化用地結構和市區(qū)環(huán)境，努力改善城市面貌和城市居住條件以及三年內完成城中村改造任務的要求，XXXX集團經(jīng)與大營村民委員會充分協(xié)商并對原有居民進行了補償安置，利用自有土地和大營村村民宅基地進行商品房開發(fā)。主要建設內容為普通住宅、商業(yè)用房和本區(qū)域內相關城市配套基礎設施建設。項目建設用地共計4827㎡。用途為住宅兼商業(yè)用地。第四章安置補償本項目區(qū)域內的原有房屋是XXXX集團下屬子公司倉儲用地和大營村村民宅基地。根據(jù)XXXX集團與大營村達成的協(xié)議，該宗地上村民宅基地的房屋由大營村負責拆遷，XXXX集團負責安置原有住戶并與原有住戶簽定舊房拆遷及補償安置辦法。拆遷補償方案和安置措旋已經(jīng)落實到位。主要內容如下：(1)對被符合給予補償安置者，拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產(chǎn)權調換，除國家另有規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補償方式。(2)選擇貨幣補償?shù)?，其補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。拆遷人應當一次性支付被拆遷人6個月的臨時安置補償費，拆遷人應按規(guī)定發(fā)給被拆遷人一次搬遷補助費。(3)拆遷范圍內的違法、超過批準期限的臨時建筑，占用道路作臨時性經(jīng)營點及攤位的，必須在拆遷公告規(guī)定的期限內按規(guī)定拆除，對拆除的違章建筑、經(jīng)營點、自建房不予補償安置。(4)拆遷補償標準依照平城村改[2006]1號文規(guī)定，村民宅基地的房屋拆遷后，安置面積不超過167㎡，產(chǎn)權調換的安置比例按1：1置換；原村民宅基地面積大于或小于安置補償面積的，由村民或開發(fā)商以樓房竣工時的市場價互相退補；二層以上房屋結合成新折價補償。(5)在過渡期間，被拆遷人一律自行過渡，過渡期為24個月，過渡時期補助費每月每平方米2.5元(按原主房建筑面積計算)。過渡時間計算以交原住房鑰匙的時間為生效日，以交新房鑰匙的時間為結束補助目(不足月的不給補助)。(6)新建樓房按拆遷順序挑選摟層，先拆先挑。為鼓勵拆遷，開發(fā)企業(yè)設置不同檔次獎勵，在規(guī)定時間內拆遷者可得到不同獎勵。第五章建設方案5．1編制依據(jù)1．《民用建筑設計通則》(GB50352—2005);2．《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GB50007—200t)；3．《建筑結構荷載規(guī)范》(GB50009—20001)；4．《砌體結構設計規(guī)范》(GB50003—2001)；5．《混凝土結構設計規(guī)范》(GB50010—2002)；6．《建筑工程抗震設防分類標準》(GB50223—2004)；7．《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011—2001)；8．《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范設計規(guī)范》(GB50204-2002)9．《建筑地基基礎規(guī)范》(GB50007—2002)；i0．《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》(GB50068—2001)；11．《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016—2006)；12．《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》(GB50222—95)；13．《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB50t89—2005)；14．《XX省用水定額》(DB41／T385—2004)；15．《居住區(qū)綠地設計規(guī)范》；16．各相關專業(yè)設計規(guī)范、規(guī)定等。5．2建設條件5.2.1氣象、水文條件。平項山市處于暖溫帶和亞熱帶氣候交錯的邊緣地區(qū)，具有明顯的過渡性特征。特征是春季干旱風沙多，夏季炎熱雨量集中，秋季晴朗日照長，冬季寒冷少雨雪。主要氣象資料如下：☆氣溫歷年平均氣溫15．6℃極端最高氣42．2℃極端最低氣溫一12℃☆降雨量歷年平均降雨量745．8mm年最大降雨量1006．4mm年最小降雨量441．9mm日最大降雨量183．5mm☆無霜期無霜期214天☆凍土深度最大凍土層140mm☆風向、風速常年風向西北風平均風速3．1m／s最大風速18．3m／s☆濕度年平均相對濕度67.3％5．2．2地形、地貌XX市處于豫西山地和淮河平原的過渡地帶。西部以山地為主，其多數(shù)山峰海拔高度500—1000米，部分山峰海拔高度在1000一1600米，最高山峰是魯山縣西部邊界的石人山，海拔2153．1米。東部以平原為主，在低山和平原之間，分布著高低起伏的丘陵。從南北看，大體有三列呈北西一南東展布的山地夾兩組河谷平原。北部是箕山，中部是外方山東段及XX市區(qū)以北低山，南部是伏牛山東段及其余脈。北部夾北汝河沖洪積平原，南部夾沙河、澧河等沖洪積平原。其海拔高度大多在300—700米之間，具有西高東低的特征。中心市區(qū)西北、西南地勢較高，向東南逐漸降低，形似簸箕狀。北部有焦贊寨、馬棚山、XX、落鳧山、擂鼓臺、龍山等山峰呈北西西向排列，其中擂鼓臺為群峰之首，海拔506．5米；南部有河山、北渡山、白龜山、鳳凰山、鍋底山、舒山，海拔高程135～245米，構成了白龜山水庫和沙河北岸的天然堤壩。這種特殊的地貌特征，使兩山闊形成狹長的走廊式洼地，湛河自西向東穿市而過。XX市全境東西長150公里，南北寬140公里，地理坐標：北緯33°08′～34°20′，東經(jīng)112°14′～113°45′之間，總面積7925平方公里，市區(qū)面積459平方公里。．5．2．3地質、地震項目所在區(qū)域的主要地基土為堅硬的長石石英砂巖。用地內未發(fā)現(xiàn)崩塌、滑坡、泥石流、泥塘等不良地質現(xiàn)象。巖石風化程度較低，僅局部巖石節(jié)理較發(fā)育，在采取必要工程措旋后可以建設，經(jīng)分析對建筑物穩(wěn)定性不會造成影響，是理想的建設用地。根據(jù)國家地震局《中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)》和《中國地震動反應譜特征周期區(qū)劃圖》，平頂市地區(qū)基本地震烈度為6度。結合現(xiàn)有的XX市城區(qū)地震地質資料和工程地質鄰近地區(qū)建筑工程的地震安全性評價資料，本項目建筑物按烈度為6度進行抗震設防。5．2．4公用基礎設旋☆給水工程利用已鋪原有市政供水管網(wǎng)進行供水，能夠滿足項目用水要求。☆排水工程排放的污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管道，本項目利用原有排水管網(wǎng)，可以滿足項目雨水和污水的排放要求?！罟╇姽こ屉娏﹄娫匆耘R近的市政10KV電網(wǎng)。10KV電源引入方式為電纜埋地敷設，可以保證本項目的用電需求。☆供熱、燃氣及透訊管線等均已鋪設完成，具備接入使用條件。5．3規(guī)劃設計條件．XX市城市規(guī)劃局2007年第十四次規(guī)劃審批業(yè)務會審查原則性通過，并以平規(guī)設函[2007]15號文批復XX市XX和諧苑小區(qū)規(guī)劃設計方案(文件附后)。5．3．l規(guī)劃內容根據(jù)現(xiàn)狀條件，本規(guī)劃主要從四個方面來進行空間的開發(fā)與整合。主要包括道路部分、空間環(huán)境部分、綠化景觀規(guī)劃部分。通過規(guī)劃、空間、景觀的綜合，力爭創(chuàng)造一個特色明顯、適宜人居的生活社區(qū)。地塊內主要規(guī)劃五棟二十三層至二十六層的高層住宅樓，臨礦工路兩棟為兩層底商高層住宅樓。臨礦工路高層住宅樓退礦工路紅線為12米，小區(qū)東西兩側建筑均退用地紅線6.5米，小區(qū)主出入口開向礦工路，次出入口開向小區(qū)西側規(guī)劃支路。5．4工程建設方案5．4．1建筑規(guī)劃設計方案總建筑面積約24038.00平方米，其中，住宅面積22623.00平方米，商業(yè)面積1150平方米，暫不計地下室面積。容積率5，建筑密度25％，綠化率20％，建筑高度100米以下，機動車停車泊位約70個，以上指標均符合規(guī)劃設計條件。XX和諧苑定位為高尚住宅區(qū)，以靠“時尚、品質”為設計主題，渲染健康、優(yōu)雅、充滿活力的文化氣息，體現(xiàn)高品位、高素質現(xiàn)代生活方式所確定的設計原則，利用基地的良好的自然景觀資源，營造高品質的居住環(huán)境。規(guī)劃指導思想：建立“城市一小區(qū)一院落一住棟一家庭’’的尺度序列，把最小的生活單元－“家”融入城市范疇。站在城市的高度看待社區(qū)建設，創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境，使社區(qū)成為城市的組成部分，并為城市所接納。在小區(qū)這一尺度級上始終貫徹“道路一綠化一公建”，作為小區(qū)建設三大要素的觀點，為住宅建設先行開道，細致入微地提高居民生活質量，建設生機盎然的社區(qū)環(huán)境，最大限度地提高居民生活質量。突出環(huán)境設計的宗質以“綠化中的建筑”和“建筑中的綠化”，兩種手法營造小區(qū)中心，形成集中景區(qū)與庭院綠地，有效利用土地，突出小區(qū)的整體特色。居住區(qū)的主要功能就是滿足人們日常的生活居住需求，因此在環(huán)境設計上要強調“以人為本”，以人的尺度，人的需求及人的活動為根本出發(fā)點，充分提供生活、居住、娛樂等功能和服務設施，從而體現(xiàn)對人的細致關懷。規(guī)劃與單體設計相結合，創(chuàng)造一個布局合理、設旋完善、生活方便、利于管理、環(huán)境優(yōu)美，具有時代精神氣息的住宅小區(qū)。具有超前意識，依靠科技進步，加大科技含量，考慮地方氣候與習俗等特點，力求建筑風格的創(chuàng)新。規(guī)劃目標：體現(xiàn)小區(qū)建筑文脈的不同特質，每棟高層建筑的點式布局，形成一個空間明確，秩序井然的居住組群，產(chǎn)生親切感、秩序感，構成了快樂的生活空間和強烈的領域感。寬敞的綠地環(huán)境，使每家每戶都能充分的享受到充足的陽光、空氣及自然景觀。多層次的空間環(huán)境，創(chuàng)造了一個個充滿生機和活力的場所，使各種年齡和層次的人們自由自在的生活在一起，彼此交流而又互不干擾。按照空間的領域意識分層次使用戶外空間。主要景觀設計的序列依此而展開。以環(huán)境設計手法限定界域，路線明確，層次清晰，營造了一個快樂的生活空間，形成良好的居住氛圍。力求將藝術的靈魂和創(chuàng)意融入生活的情趣中，創(chuàng)造出一個詩意的棲居環(huán)境，并以次倡導形成溫馨的生活方式。5．4．2建筑設計本小區(qū)在建筑首層分設住戶大堂，為每棟樓獨用，均高大寬敞，住戶大堂直達地下停車場，使住戶可從地下停車場直接進入電梯到達所需樓層，為住戶提供一個尊貴的半私密空間，住宅戶型的平面布局重視各房間之間的功能關系，并兼顧風俗和住戶心理需求。平面布局設計最大限度的利用自然通風，同時還盡量避免住戶之間的視線干擾和對望，在每棟住宅平面中，均設計了大中小不同的戶型，有一室一廳、二室二廳、小三室二廳、大三室二廳，面積由48.7平方米至125平方米不等，滿足不同客戶的需要；設計住宅套內建筑面積90平方米及以下的中小戶型占全部住宅開發(fā)量的國家規(guī)定的70%以上，完全符合有關政策規(guī)定要求。(1)建筑設計特點XX和諧苑小區(qū)的建筑設計有以下兩個特點：住宅戶型設計采用多種類、多套型的方案設計，結合市場分析結果，合理選擇單體建筑形式，做到戶型“多樣化”，“人性化”，滿足各種家庭自身獨特的生活方式，可謂“度身定做”。戶內空間分隔充分考慮功能性和舒適性原則，實現(xiàn)了動靜分離、主客分離、干濕分離。各種廳、房均可直接采光通風。細節(jié)處理、觀景陽臺、飄窗、生活陽臺的運用，使戶型設計更具特點。立面造型采用個性化建筑設計風格，突出現(xiàn)化典雅的特點，充分利用建筑本身的功能構件，如窗臺、陽臺、空調板、屋頂構架等進行穿插組合，強調細節(jié)處理，立面的色彩運用上，既保持了現(xiàn)代主義的簡潔明快，又避免其單調和冷漠，同時運用對比，韻律等原則，力圖創(chuàng)造出新穎，獨特的現(xiàn)代住宅形象。(2)住宅設計1)住宅設計功能本設計各套型住宅均設有起居室、餐廳、主臥室、次臥室、廚房、衛(wèi)生間、生活陽臺、住宅內各功能空間，動靜分區(qū)。本設計各套型住宅的起居室，對外設落地推拉塑鋼玻璃門或落地玻璃窗，使其能獲得充分的光照和良好的視野，各套型均布置相對獨立的餐廳或保證相對完整的用餐空間，各臥室的設計盡可能地在南向采用低窗臺的“飄”窗設計。部分臥室采用落地角窗，以擴大視野，增大可利用的連續(xù)墻面。2)立面造型與外飾面設計本小區(qū)住宅的立面造型，力求體現(xiàn)輕逸、飄雅的意境，住宅建筑項部設計采用多樣化的飄架，使建筑的輪廓線更加豐富，在立面造型上強調建筑“語匯”的簡約，力求整體風格上的協(xié)調一致。立面設計中對陽臺的設計處理方法是：南立面的陽臺采取落地透明玻璃，以通透流暢的水平金屬欄桿為主的造型，細節(jié)上注意分戶隔墻處的處理。在立面設計中，利用上下兩層飄窗的凹進處布置臥室空調室外機。起居室的空調室外機置于陽臺上，北立面部分設空調室外機隔板，設計統(tǒng)一布置空調機冷凝水排放管。住宅的外飾面擬采用超低污染型高級彈性防水涂料，設計中對色彩、質感和紋理進行藝術處理。在色彩處理上考慮XX的氣候特點，同時考慮該組建筑所處地理位置，建筑外飾面的色彩選擇以白色和紅色為主基調，局部點綴以明亮、鮮艷與對比差異較大或者深色的色塊，以體現(xiàn)清新、高雅的現(xiàn)代建筑風格。5．4．3環(huán)境設計空間環(huán)境規(guī)劃：空間環(huán)境設計強調“均好性”。社區(qū)中各建筑通過圍合、滲透等方式，形成了各種私密的、組團的、公共的空問環(huán)境。對于各種空間的“均好性”設計主要有以下三點：(1)強調環(huán)境資源的均好性，以“均享”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，通過調整規(guī)劃，把資源“分散”到每幢住宅前，每個院落內，甚至每戶窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個景觀“亮點”，實施均享理念。(2)強調公共空間的均好性，規(guī)劃方案突出了規(guī)則的綠化空間，并且以此為母體，重復布置，產(chǎn)生了強烈的韻律感，也獲得了空間分布上的均好。(3)強調日照朝向的均好，強調內外部環(huán)境的溶會貫通。5．4．4綠化景觀規(guī)劃綠化景觀系統(tǒng)由中心景觀綠化、帶狀軸線綠化及庭院綠化構成，形成點、線、面相結合的完整的綠化系統(tǒng)。中心景觀綠化加上不同大小的景觀節(jié)點，從而形成了整個居住區(qū)的景觀綠化結構。聯(lián)系小區(qū)的景觀聯(lián)系軸線隨著空間的變化，或局部放大為廣場，或局部變化加入小品，健康步路，小型水景，用中國園林的自然意境，為居民提供了舒適的生態(tài)環(huán)境和宜人的活動場所，提供休閑游藝，放松身心的居家環(huán)境氣氛，強調綠化的均好性和親和性，真正成為居民的室外起居室。中心綠化和庭院綠化相互穿插、滲透，使庭院綠化成為中心綠化的延伸。5．4．5流線設計道路交通系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)內道路分小區(qū)級和宅間路兩級。小區(qū)級道路：是小區(qū)的主要通道，允許機動車、非機動車通行，但運用路障或鋪地等形式限制車速，規(guī)劃路寬5.5米。宅間路：主要由通往各個居住單元的路和一些休閑性道路組成，允許非機動車和人通行，規(guī)劃路寬2．4—3米。本方案的車行道通至各個單元樓下，使車輛能夠非常方便地到達。停車設施：小區(qū)內兼有地上和地下兩種停車方式。地上停車位主要布置在小區(qū)車行道的一側以及各個單元前方，便于車主停車后直接入戶。地下車庫位于小區(qū)的結構中心下部，東西分設出入口。本項目規(guī)劃設計方案經(jīng)平項山市城市規(guī)劃委員會審查通過，主要規(guī)劃設計指標經(jīng)城市規(guī)劃部門確定。5．4．6建筑結構選型(建筑結構設計)本工程主要由多幢高層住宅及部分臨街商業(yè)裙樓組成。高層住宅均采用鋼筋砼框支剪力墻結構，商場部分為鋼筋砼框架結構。場地地震基本烈度為6度，基本風壓為0.40kN／㎡，地面粗糙度C類。樓面及其它構件(含構筑物)均采用現(xiàn)澆鋼筋砼結構，圍護墻體均采用加氣砼砌塊?；A型式采用天然地基現(xiàn)澆鋼筋砼筏板基礎。5．5技術經(jīng)濟指標(見下表)主要技術經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位建筑面積備注1總用地面積平方米48277.24畝2總建筑面積平方米24038.002.1其中:住宅建筑面積平方米226232.2商業(yè)用房平方米11502.3地下室建筑面積平方米3132.212.4其他建筑面積平方米2653容積率54綠地率%255建筑密度%256建筑高度米807居住戶數(shù)戶3008停車泊位臺70第六章公用工程6．1給排水設計6．1．1設計依據(jù)*《建筑設計防火規(guī)范》(GBJ16—87)2001年版；*《室外給水設計規(guī)范》(GBJ13—86)97年版；*《室外排水設計規(guī)范》(GBJ14—87)97年版；*《XX省用水定額》；*其他相關專業(yè)提供的技術資料和要求。6．1．2設計范圍本項目給水系統(tǒng)設生活給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、生活排水系統(tǒng)。水源：市政給水管排出DN150二個接口，在小區(qū)內環(huán)通?！罱o水系統(tǒng)本小區(qū)內一至四層采用市政管網(wǎng)壓力供水，四層以上采用變頻水泵穩(wěn)壓供水。室內給水管道均為暗裝，水表安裝在管井，采用遠傳式抄表。☆消防給水系統(tǒng)(1)高層商住樓室內消火栓水量40L／S，住宅基地室外火栓用水量30L／S，自動噴淋30L／S。(2)水源：接自干道市政給水，二路進水并小區(qū)內環(huán)通，以保證消防用水。(3)地下室內設消防泵房及消防水池，供住宅樓室內消火栓用水和自動噴淋用水。(4)高層住宅及商業(yè)用房按規(guī)范在適當位置設若干室內消火栓，室外按規(guī)范設置水泵接合器和室外消火栓?！钆潘到y(tǒng)室內采用污、廢水分流；室外污、廢水合流，經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)單獨排放，接至市政雨水系統(tǒng)。6．2電氣設計6．2．l設計依據(jù)*《民用建筑照明設計規(guī)范》(GBJ133—90)；*《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB50052—95)；*《低壓配電設計規(guī)范》(GB50054—94)；*《建筑物防雷設計規(guī)范》(GB50057—94)；*建設單位提出的技術要求及有關專業(yè)提供的技術資料和要求。6．2．2設計內容(1)強電部分；(2)供配電系統(tǒng)；(3)建筑照明系統(tǒng)；(4)動力設備配電；（五）建筑防雷接地及電氣設備接地?！罟╇娤到y(tǒng)．電源由城市電網(wǎng)引來10KV電源至小區(qū)變電所，采用環(huán)網(wǎng)供電。本工程屬高層民用建筑，按“建筑設計防火規(guī)范"，公共場所應急照明，消防水泵，排煙機，防火卷簾，電信電話機房，消防控制中心消防電梯等用電為一級負荷，生活泵、客梯等為二級負荷，其余為三級負荷。小區(qū)設二個變電所，共裝設4臺SC(B)lO型干式變壓器(4X800KVA)。無功負荷集中在變電所低壓側補償，補償容量1000KVAR，補償后使變壓器高壓側功率因數(shù)大于0.9。電費計量采用低壓側計量。變電所內安裝一臺500KW柴油發(fā)電機，當市電電源停止供電時，備用發(fā)電機將在15秒內自動啟動，專供一二級負荷。各種消防設備，事故照明，公共場所應急照明，排煙機，防火卷簾，電信電話機房，控制中心等均采用雙電源供電。發(fā)電機將附設一個油缸，儲存不少于8小時發(fā)電機全負荷運行所需燃油量，以滿足消防要求。低壓供電采用三相五線制(TN—S系統(tǒng))。低壓配電系統(tǒng)由低壓配電屏以放射式及樹干式結合方式供電。在三相線路中，單相負荷均勻分配以減少中性線電流。低壓配電電纜除消防設備采用耐火電力電纜外，一般照明及動力均采用鎧裝銅芯電纜及銅芯聚氯乙烯電力電纜。照明每戶按5`6KW設計?！钫彰鳌彰髟O計按照重點照明與一般照明相結合的原則，滿足規(guī)范規(guī)定的照度要求，對不同功能區(qū)與采用不同的燈具類型，選用可控光源控制系統(tǒng)。室內照明除有特殊要求外，一般房間內燈具選用節(jié)能型日光燈。室外照明采用可控型節(jié)能燈。線路選型與敷設：室外線路采用電纜地埋敷設，室內線一般配電線路采用阻燃銅芯電纜電線，采用穿管暗敷方式?！罱拥叵到y(tǒng)各種接地系統(tǒng)采用共用接地極系統(tǒng)，接地電阻小于l歐姆。變電所做總等電位聯(lián)。本小區(qū)將提供以下五種接地系統(tǒng)：(1)低壓供電接地系統(tǒng)(中性點接地)；(2)高壓供電接地系統(tǒng)(保護接地)；(3)防雷接地系統(tǒng)；(4)弱電及電信接地系統(tǒng)；(5)衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結；防雷接地系統(tǒng)按國家規(guī)范第二類防雷建筑設計?！钊蹼娤到y(tǒng)(1)電話系統(tǒng)小區(qū)設一弱電系統(tǒng)光纖端轉換間，電話有線電視。寬帶信息網(wǎng)分別以光纖由城市網(wǎng)引入小區(qū)弱電光纖轉換間，由轉換問分配至各棟建筑。電話系統(tǒng)住宅每戶按兩對外線設計，全小區(qū)600對外線設計。(2)有線電視系統(tǒng)由轉換間至每棟樓分別引一路信號至各單元總前端箱，經(jīng)放大后以“分配一分支”形式分配至各戶。住宅每戶設兩只電視信號插座，分別布置于客廳及主臥室。商場每層各預留分支器一只。用戶端電平保證73+5dB之間。(3)可視防盜對講系統(tǒng)小區(qū)內每單元住宅樓均設一套獨立的可視防盜對講系統(tǒng)(包括可視對講報警緊急呼叫紅外線防盜探測門禁等功能)，整個小區(qū)聯(lián)網(wǎng)接至小區(qū)總保安值班室。(4)寬帶信息網(wǎng)絡系統(tǒng)本設計只負責預埋管線，由專業(yè)公司進行系統(tǒng)設計及安裝。住宅每戶預埋l、2個信號插座。(5)防盜報警及監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)四周每隔100米及轉角處設紅外感應探測器，車庫內重要部位，住宅單元主入口，電梯轎箱內均設置固定式或帶云臺攝相頭。由專業(yè)公司進行系統(tǒng)設計及安裝。(6)三表計量系統(tǒng)小區(qū)住宅水表電表燃氣表熱力表均按自動抄表系統(tǒng)設計，中心設在物業(yè)管理中心。(7)火災自動報警系統(tǒng)小區(qū)設有消防控制中心，內裝消防報警及聯(lián)動控制柜，消防廣播通訊控制柜，計算機，打印機等設備。在小區(qū)地下室車庫，設備間，各層前室，樓梯間，走廊，電氣豎井等公共部分分別按規(guī)范敷設感溫感煙探測器，消火栓按鈕，手動報警按鈕及控制各種消防設備的聯(lián)動模塊，警鈴，火災事故廣播，火警電話或插孔，能夠做到早期火災預報，及時撲滅火災，指揮人員疏散，保護人員安全等功能?！钕离娫春团潆娤到y(tǒng)消防控制室、消防水泵、防排煙風機等消防設備用電由兩個電源(市電源和柴油發(fā)電機電源)供電。且在最末端一級配電箱自動切換。消防用電設備采用專用的供電回路，其配電設備設明顯標志。消防用電設備采用耐火電力電纜，控制電纜采用耐火電纜。(1)火災自動報警和消防聯(lián)動系統(tǒng)消防控制室內設或在自動報警級消防聯(lián)動系統(tǒng)和綜合手動控制臺，接受火災報警、發(fā)出火災信號和安全疏散指令，聯(lián)動消防水臺，接受火災報警、發(fā)出火災信號和安全疏散指令，聯(lián)動消防水泵、滅火裝置、非消防電源斷電、電動防火門、防火卷簾、水幕、防排煙裝置等設施。并顯示、記錄各種報警及聯(lián)動狀態(tài)。消防泵、防排煙風機除自動控制外，尚可在綜合手動控制臺上手動控制(通過硬線控制電纜)。按火災自動報警規(guī)范在不同場所設置感煙、感濕、火焰探測器或它們的組合。在散發(fā)可燃氣體的場所設可燃氣體探鍘器。(2)火災應急廣播及消防專用電話在消防控制室設火災應急廣播主機，在走道、設備房、車庫等公共場所設置火災應急廣播的揚聲器。在消防控制室設獨立的消防專用對講電話總機。在消防泵房、防排煙機房、變配電室、發(fā)電機房、電梯機房、區(qū)域報警控制器及自動滅火系統(tǒng)應急操作裝置處、消防值班室、保衛(wèi)辦公房設火警專用固定電話分機。消防控制室設一門直接報警的外線電話。(3)火災應急照明和疏散指示標志在消防控制室、消防設備房、柴油發(fā)電機房、變配電室、樓梯間、疏散走道、會所等人員密集場合均設置火災應急照明。疏散樓梯、疏散走道、樓梯間、地下停車庫和安全出口處均設指示標志。☆其他防火措施(1)供電變壓器采用干式變壓器及非燃性電容器。（2)柴油發(fā)電機房設水噴霧或C02自動滅火系統(tǒng)。(3)為減少電氣火災危險，采用TN—S接地系統(tǒng)。各種接地共接地網(wǎng)，接地電阻不大于1歐姆。(4)做總等電位聯(lián)接和局部等電位聯(lián)結。(5)配電箱、電表箱內的電源開關，采用帶300mA、0．2S漏電保護的防火保護開關。(6)垂直敷設在電纜豎井內的電纜每層和水平敷設在電纜橋架上的電纜在建筑防火分區(qū)處和進出消防設備用房處均采用防火材料封堵，防止火災時沿電纜蔓延。6．3暖通設計6．3．1設計依據(jù)《采暖、通風及空氣調節(jié)設計規(guī)范》(GB50019—2003)；《全國民用建筑工程設計技術措施——空調·動力》；《通風與空調規(guī)程施工質量驗收規(guī)范》(GB50253—2002)。6．3．2設計范圍本工程中，暖通專業(yè)負責住宅小區(qū)地下機動車庫的機械通風系統(tǒng)、防煙梯梯間加壓送風；室內采暖系統(tǒng)。6．3．3設計參數(shù)及標準地下機動車庫：機械通風兼消防排煙換氣次數(shù)n=6次／時，其余按現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行。6．3．4地下機動車庫設置機械排風兼消防排煙系統(tǒng)，由風管、風機及排風井組成的排風兼排煙系統(tǒng)，將車庫廢氣引至高處排放。排風兼排煙風機設在專用的機房內，補風經(jīng)由坡道入口和專用風井自然補入。6．3．5消防措施及環(huán)保措施所有系統(tǒng)均彩不燃或難燃的材料和設備。環(huán)保方面考慮采用消聲、減振措施，滿足環(huán)境噪聲指標的要求：另機動車廢氣考慮高空排放。根據(jù)城市供暖條件及要求，采用熱水采暖，具體情況按規(guī)定及甲方條件設計。6．3．6室內采暖系統(tǒng)根據(jù)城市供暖條件及要求，采用熱水采暖，具體情況按規(guī)定及甲方條件設計。第七章資源利用經(jīng)濟增長是靠消耗大量資源來實現(xiàn)的。投資項目或多或少都要直接或間接地利用資源，鑒于資源有限性的特點，如何合理地利用資源，使其發(fā)揮最佳效益，就必須考慮資源優(yōu)化配置的問題，把資源優(yōu)化配置與國家的可持續(xù)發(fā)展目標聯(lián)系起來。7．1資源利用方案制定資源利用方案，目的是為了優(yōu)化資源配置，合理利用資源。根據(jù)本項目屬于新建項目的特點，資源的合理利用主要體現(xiàn)在土地資源的有效利用以及水資源的科學使用上。土地資源的有效利用要從所占用土地的規(guī)劃布局，各景觀、建筑及設施分布的協(xié)調性入手，充分利用有限的土地資源；水資源的科學利用要從水資源的節(jié)約使用和降低污廢水對周邊環(huán)境的影響著力，以當前的技術水平制定最科學合理的利用措施。7．2資源節(jié)約的措施7．2．1土地資源有效利用本項目通過采用新的設計理念，創(chuàng)造出合理的規(guī)劃布局，完善的功能，方便的交通，優(yōu)雅的景觀環(huán)境，使各方面相互協(xié)調，在嘈雜的城市中營造一個清新的、充滿生活氣息的綠色空問，提高市民的生活質量，在規(guī)劃設計上做到有限的土地高效的利用。7．2．2水資源的科學性利用．本項目供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，通過采用節(jié)水型設備和器具，提高用水回收率和重復利用率，科學、合理地利用水資源，降低水資源的無效消耗，達到節(jié)約用水的目的。由于本項目不屬于生產(chǎn)類項目，不產(chǎn)生污染物，建成使用后所產(chǎn)生的生活污水經(jīng)處理后均排入市政管網(wǎng)，因此不會對地表及地下水資源造成不利影響。第八章節(jié)能8．l用能標準和節(jié)能規(guī)范1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》(JGl34—2001)；3、《建筑節(jié)能九五計劃和2010年規(guī)劃》；4、《建筑節(jié)能技術政策》；5、《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB50189—2005)。8．2能源狀況和能源耗用XX市能源礦產(chǎn)十分豐富。其中原煤儲量103億噸，是華東和中南地區(qū)最大的煤田，素有“中原煤倉"之稱。以煤炭為依托的姚孟，坑口等幾大電廠為XX提供了充足的電力，為我市的經(jīng)濟和社會快速發(fā)展注入著強大的動力。同時，平項山的熱能和氣能供應也因能源的雄厚基礎而相當充沛。在這樣優(yōu)越的條件下，本項目在建設以及運營過程所需要的能源將得到充分的保障，可以就近得到供給。本項目的能源耗用主要體現(xiàn)在電能、熱能上。項目建設從設計、施工至投入使用全過程的各個環(huán)節(jié)，應貫徹執(zhí)行節(jié)約能源的原則，通過合理利用，科學管理、技術進步等途徑，降低能耗，提高能源利用率。8．3節(jié)能措施．節(jié)約能源是我國長期的戰(zhàn)略任務。目前我國能源的利用率很低，消耗指標很高，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力很大。它是提高經(jīng)濟效益的一個重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。8．3．l利用建筑節(jié)能，減少能源耗用☆采用合理的建筑體型、朝向及窗墻類型，推廣保溫隔熱性能好的圍護結構，重要部位采用較先進的隔熱材料，降低單位建筑面積能耗，提高建筑物的保溫隔熱性能?！畈捎脟彝茝V使用的冷軋帶肋鋼筋，這種鋼筋握裹力強、鋼性大，與使用普通圓鋼相比可以節(jié)約成本，用在現(xiàn)澆板及屋蓋板受力配筋上，可以替代I型鋼筋。☆采用PPR上水管、PVC下水管。傳統(tǒng)的鑄鐵管、鍍鋅管由于材料能耗大，二次污染嚴重，已屬淘汰產(chǎn)品，PPR、PVC上下水管具有質量好、能耗小、不污染、安裝維修方便等優(yōu)點，因此已被大面積推廣，水龍頭采用陶瓷水嘴?！钔鈮Σ捎铆h(huán)保乳膠漆，并突出細部設計，不再使用面磚飾面。8．3．2利用設備節(jié)能，降低能耗☆采用節(jié)能型的機器、泵和電動機等通用設備。對泵類和變壓器等用電設備的能力和臺數(shù)合理選擇，合理布置，力求匹配；機電設備采用變頻調速等技術以提高機電設備總效率，降低電能損耗?！畈膳到y(tǒng)合理確定供熱(冷)指標，加強管道保溫，改善系統(tǒng)的熱力平衡，提高其運行效率和自動化程度?！钚l(wèi)生器具選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。供水系統(tǒng)使用合格給水管件并采取防漏、防滲措旋，降低漏失率。☆采用合理的配電方式，電氣設備選用節(jié)能型產(chǎn)品，照明設計推廣綠色照明工程產(chǎn)品，采用