2021房地產(chǎn)行業(yè)半年度策略：政策延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)行業(yè)集中度提升-20210521-東海證券-19正式版

2021年

5月

21日房地產(chǎn)證券研究報告—年度策略政策延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，行業(yè)集中度提升2021

房

地

產(chǎn)

行業(yè)半年度策略分析日期

2021年

5月

21日行業(yè)評級:標(biāo)配(40)◎投資要點(diǎn)：板塊行情。2021年房地產(chǎn)板塊整體走勢一般。截至

5月

14日，滬深300指數(shù)報收

5110.59點(diǎn)，較年初累計下跌

1.93%；申萬房地產(chǎn)指數(shù)報收3731.14點(diǎn)，較年初累計下跌

2.49%，在

28個申萬一級行業(yè)中排名倒數(shù)第十，跑輸大盤

0.56pct。房地產(chǎn)板塊目前估值仍處于觸底階段。政策走勢。政策總體基調(diào)不變，中央堅持“房住不炒”政策不變，4月中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時首次提出了“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。同時

2月出臺的土地兩集中政策通過規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，進(jìn)一步控制地價，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。預(yù)計未來房地產(chǎn)政策出現(xiàn)大幅波動可能性不大?；久?。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)開發(fā)到位資金處于回暖態(tài)勢，但受相關(guān)融資政策收緊影響，未來房企可能面臨一定的融資壓力。商品房銷售價量齊升，東部表現(xiàn)強(qiáng)勁。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，中部地區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。土地市場受兩集中供地政策的出臺以及中央“三條紅線”融資監(jiān)管等政策影響，成交市場延續(xù)趨淡態(tài)勢。行業(yè)走勢圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%投資建議。展望

2021年，我們預(yù)計房地產(chǎn)板塊在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍舊以穩(wěn)為主，政策大方向短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅波動。目前板塊估值處于歷史低位，觸底后有望有一定程度的回升。-10.00%在這種背景下，行業(yè)整合加速，馬太效應(yīng)更為顯著，強(qiáng)者愈強(qiáng)趨勢不變，行業(yè)格局將向倒金字塔演變。今年土地供地兩集中政策的出臺以及融資端的收緊都更有利于在銷售、拿地、融資相較于中小企業(yè)都更具優(yōu)勢的龍頭企業(yè)。我們建議關(guān)注背靠央企、具備品牌優(yōu)勢、業(yè)績穩(wěn)定性強(qiáng)的龍頭企業(yè)：萬科

A，以及商業(yè)發(fā)展較優(yōu)、財務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)：新城控股。房地產(chǎn)(申萬)滬深300相關(guān)研究報告風(fēng)險提示。房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級；融資持續(xù)收緊；銷售不如預(yù)期。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

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需謹(jǐn)慎年中策略正文目錄1.行業(yè)表現(xiàn)回顧

..........................................................................................................................................41.1.走勢回顧..................................................................................................................................................41.2.估值回顧..................................................................................................................................................52.政策走勢：“房住不炒”主基調(diào)不變

....................................................................................................72.1.中央：堅持“房住不炒”主基調(diào)不變........................................................................................................72.2.土地“兩集中”

............................................................................................................................................93.行業(yè)基本面

............................................................................................................................................103.1.到位資金回暖.........................................................................................................................................103.2.商品房銷售價量齊升................................................................................................................................113.3.開發(fā)投資恢復(fù).........................................................................................................................................133.4.土地市場熱度減弱..................................................................................................................................143.5.新開工回落，竣工增速疲軟....................................................................................................................154.行業(yè)投資策略

........................................................................................................................................174.1.萬科

A....................................................................................................................................................174.2.新城控股................................................................................................................................................185.風(fēng)險提示

................................................................................................................................................18圖表目錄圖

1房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢（2021/1/1-2021/5/14）....................................................................................................4圖

2申萬一級行業(yè)漲跌幅對比（2021年初至

2021/5/14）.........................................................................................4圖

3子行業(yè)

PE估值（截至

2021/5/14）...................................................................................................................5圖

4子行業(yè)漲跌幅（2021年初至

2021/5/14）.........................................................................................................5圖

5申萬

28個行業(yè)

PETTM排名（至

2021/5/14）

....................................................................................................6圖

6房地產(chǎn)及子版塊

PE走向（至

2021/5/14）..........................................................................................................6圖

7部分政策公告....................................................................................................................................................9圖

8房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計值及同比

億元/%......................................................................................................10圖

92021年

1-4月各項(xiàng)資金來源累計同比

%.........................................................................................................10圖

10國內(nèi)貸款累計值及同比

億元/%.....................................................................................................................10圖

11利用外資累計值及同比

億元/%......................................................................................................................10圖

12自籌資金累計值及同比

億元/%.....................................................................................................................11圖

13其他資金累計值及同比

億元/%.....................................................................................................................11圖

14商品房銷售面積及增速

萬平方米/%..............................................................................................................11圖

15商品房銷售額及增速

億元/%.........................................................................................................................11圖

16分業(yè)態(tài)銷售面積累計同比

%........................................................................................................................12圖

17分業(yè)態(tài)銷售額累計同比

%.............................................................................................................................12圖

1830大中城市成交面積占比

%........................................................................................................................12圖

1930大中城市成交面積同比增速

%.................................................................................................................12圖

2030大中城市成交面積環(huán)比增速

%.................................................................................................................13圖

21分區(qū)域銷售額增速

%....................................................................................................................................13圖

22分區(qū)域銷售面積增速

%.................................................................................................................................13圖

23開發(fā)投資完成額及增速

億元/%.....................................................................................................................14圖

24不同區(qū)域開發(fā)投資完成額累計增速

%............................................................................................................14圖

25累計土地購置面積及增速

萬平方米/%...........................................................................................................14圖

26累計土地成交價款及增速

億元/%.................................................................................................................14圖

27累計土地購置費(fèi)及增速

億元/%.....................................................................................................................15HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

28累計新開工面積及同比

萬平方米/%..............................................................................................................15圖

29累計住宅新開工面積及同比

萬平方米/%.......................................................................................................15圖

30累計房屋竣工面積及同比

萬平方米/%...........................................................................................................16圖

31累計房屋施工面積及同比

萬平方米/%...........................................................................................................16圖

32營業(yè)總收入及增速

億元/%............................................................................................................................17圖

33凈利潤及增速

億元/%...................................................................................................................................17圖

34營業(yè)總收入及增速

億元/%............................................................................................................................18圖

35凈利潤及增速

億元/%...................................................................................................................................18表

12021年年初至

2021/5/14房地產(chǎn)行業(yè)個股累計漲跌幅排行

%...........................................................................5表

2近年來中央對房地產(chǎn)的定調(diào).................................................................................................................................8HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

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需謹(jǐn)慎rQnOsMyRrQqQsNsRqPqMmN7NcM7NtRnNsQrQlOrRsMlOrRnO8OmMrRvPpPqRvPqMoP年中策略1.行業(yè)表現(xiàn)回顧1.1.走勢回顧截至

5月

14日，滬深

300指數(shù)報收

5110.59點(diǎn)，較年初累計下跌

1.93%；申萬房地產(chǎn)指數(shù)報收

3731.14點(diǎn)，較年初累計下跌

2.49%，在

28個申萬一級行業(yè)中排名倒數(shù)第十，跑輸大盤

0.56pct。圖

1房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢（2021/1/1-2021/5/14）15.00%10.00%5.00%45000.0040000.0035000.0030000.0025000.0020000.0015000.0010000.005000.000.000.00%-5.00%-10.00%成交金額房地產(chǎn)(申萬)滬深300資料來源：

wind，東海證券研究所圖

2申萬一級行業(yè)漲跌幅對比（2021年初至2021/5/14）40.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00資料來源：

wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN4市

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資需謹(jǐn)慎年中策略房地產(chǎn)子行業(yè)方面，園區(qū)開發(fā)漲跌幅和估值分別為

2.72%、14.57倍，房地產(chǎn)開發(fā)則分別為-1.66%、8.04倍。圖

3子行業(yè)

PE估值（截至

2021/5/14）圖

4子行業(yè)漲跌幅（2021年初至

2021/5/14）2.7216.0014.0012.0010.008.0014.573.002.502.001.501.000.500.00-0.50-1.00-1.50-2.008.046.004.002.000.00-1.66房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ園區(qū)開發(fā)Ⅱ園區(qū)開發(fā)Ⅱ資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所截至

5月

14日，房地產(chǎn)行業(yè)個股漲幅前十分別為奧園美谷、蘇寧環(huán)球、*ST新光、中國國貿(mào)、嘉凱城、魯商發(fā)展、*ST基礎(chǔ)、西藏城投、大連友誼、皇庭國際。同期，跌幅前十分別為電子城、ST粵泰、*ST云城、萬業(yè)企業(yè)、京能置業(yè)、*ST中房、*ST中迪、*ST綠景、美好置業(yè)、華夏幸福。表

12021年年初至

2021/5/14房地產(chǎn)行業(yè)個股累計漲跌幅排行

%序

號1代

碼簡

稱漲

幅

（

%）229.6689121.0059119.230887.315978.235366.627161.733957.541954.642949.6667序

號1代

碼簡

稱跌

幅

（

%）-22.1190-22.8856-24.5833-25.1832-26.2097-36.6876-38.4615-41.4973-49.8667-58.8281000615.SZ000718.SZ002147.SZ600007.SH000918.SZ600223.SH600515.SH600773.SH000679.SZ000056.SZ奧園美谷蘇寧環(huán)球*ST新光中國國貿(mào)嘉凱城600658.SH600393.SH600239.SH600641.SH600791.SH600890.SH000609.SZ000502.SZ000667.SZ600340.SH電子城22ST粵泰33*ST云城萬業(yè)企業(yè)京能置業(yè)*ST中房*ST中迪*ST綠景美好置業(yè)華夏幸福44556魯商發(fā)展*ST基礎(chǔ)西藏城投大連友誼皇庭國際67788991010資料來源：wind，東海證券研究所1.2.估值回顧從橫向?qū)Ρ葋砜?，截?/p>

5月

14日，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的

PETTM為

8.30倍，在

28個申萬一級行業(yè)中排名倒數(shù)第三位，估值水平排名較低。從縱向?qū)Ρ葋砜矗?/p>

5年房地產(chǎn)板塊以及兩個子版塊市盈率大方向都呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，較

2015年最高點(diǎn)已有明顯回落，絕對估值處于歷史較低水平。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN5市

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資需謹(jǐn)慎年中策略圖

5申萬28個行業(yè)PETTM排名（至2021/5/14）90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00資料來源：

wind，東海證券研究所圖

6房地產(chǎn)及子版塊PE走向（至2021/5/14）50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002016/5/272017/5/272018/5/27房地產(chǎn)開發(fā)Ⅱ2019/5/27園區(qū)開發(fā)Ⅱ2020/5/27房地產(chǎn)資料來源：

wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN6市

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資需謹(jǐn)慎年中策略2.政策走勢：“房住不炒”主基調(diào)不變2.1.中央：堅持“房住不炒”主基調(diào)不變房地產(chǎn)行業(yè)作為政策導(dǎo)向型行業(yè)，政策走向是判斷房地產(chǎn)行業(yè)未來周期和走勢的關(guān)鍵所在。自

2017年以來，中央逐步確立“房住不炒，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”的核心調(diào)控思想，保證“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”?！胺孔〔怀础蹦壳皝砜匆呀?jīng)成為中國房地產(chǎn)調(diào)控的一個主基調(diào)，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。“增加保障性租賃住房”也是我國近兩年房地產(chǎn)市場的工作重點(diǎn)。2020年末，“蛋殼”等長租公寓相繼暴雷，2020年底的中央經(jīng)濟(jì)會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。2021年

2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件中也提到重點(diǎn)城市在

2021年在年度計劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。2021年

4月中央政治局會議又重提增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，近期中央政策均把保障房、租賃住房建設(shè)提到非常重要的位置。在高度重視保障性租賃住房建設(shè)下，預(yù)計

2021年租賃市場將獲得更大力度的支持，供應(yīng)端、需求端政策將不斷完善和細(xì)化，“租購?fù)瑱?quán)”或有實(shí)質(zhì)性的突破，市場有望更加健康發(fā)展。2021年

4月的中央政治局會議首次提出了“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。自

2020年以來，熱點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房市場升溫，“炒作學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象熱度較高，此次政治局提及學(xué)區(qū)房則側(cè)面印證了學(xué)區(qū)房急需降溫。學(xué)區(qū)房的炒作成為近期房價上漲的一個重要原因，預(yù)計后續(xù)大城市會嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。近期已有多地出臺政策管理學(xué)區(qū)房，例如北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》，重點(diǎn)針對近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市、群租房治理等問題，依法從嚴(yán)懲處，上海市發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，合肥市針對學(xué)區(qū)房進(jìn)行“定向限購”。2021年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已超

180次，并且呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢，其中，4月份達(dá)

51次，3月份

48次，2月份

45次，1月份42次。4月，住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等熱點(diǎn)城市，要求城市政府切實(shí)提高政治站位，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并提出要完善人口、土地與住房聯(lián)動機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN7市

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2近年來中央對房地產(chǎn)的定調(diào)時

間來

源表

述要推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。2018年

4月中央政治局會議下決心解決房地產(chǎn)問題，堅持因城施策，促進(jìn)供需平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。2018年

7月2018年

12月中央政治局會議要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的，不是用來炒中央經(jīng)濟(jì)工作會議

的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、2019年

4月2019年

7月中央政治局會議中央政治局會議城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019年

12月2020年

4月2020年

7月中央經(jīng)濟(jì)工作會議中央政治局會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持

房子是

用來住

的、不是用

來炒的

定位，堅持不

將房地

產(chǎn)作為

短期刺

激住建部房地產(chǎn)工作

經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各座談會地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政治局會議中提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年

7月2020年

8月2020年

8月2020年

12月中央政治局會議房地產(chǎn)企業(yè)座談會

重申“房住不炒”部分城市房地產(chǎn)工

堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，作商會確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中央政治局會議促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展要解決好大城市住房突出問題，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房2020年

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議

在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)方面，要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)2021年

4月中央政治局會議權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN8市

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資需謹(jǐn)慎年中策略2.2.土

地

“兩集中”網(wǎng)傳

2月

18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求

22個重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且

2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過

3次；二是集中組織出讓活動。隨后

2月

23、24日青島、鄭州、天津自然資源和規(guī)劃局紛紛發(fā)布關(guān)于“土地集中出讓”模式的公告。圖

7部分政策公告資料來源：

wind，東海證券研究所政策調(diào)控范圍包括

4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳，18個二線城市：南京、蘇州、廈門、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟(jì)南、長沙、沈陽、合肥、長春、寧波、天津、無錫?！皟杉小闭叩哪繕?biāo)，主要是預(yù)防房地產(chǎn)市場過熱，保持地價穩(wěn)定。抑制土地價格的快速上漲，是預(yù)防房地產(chǎn)市場過熱的政策中不可或缺的一環(huán)，“兩集中”政策通過規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，進(jìn)一步控制地價，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。在兩集中政策下，房企將集中拿地，一方面，這對于房企的現(xiàn)金流管理能力提出了重大挑戰(zhàn)。隨著

2020年底融資端“三道紅線”政策的試點(diǎn)實(shí)施，整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段。受到“三道紅線”的制約，房企通過外部融資來滿足拿地資金需求的能力被極大地削弱，需要更多地通過項(xiàng)目銷售回款來補(bǔ)充資金。因此，房企需要重新鋪排自身銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點(diǎn)，以適應(yīng)土地集中出讓時的資金需求。在土地集中出讓之前的準(zhǔn)備期既要保證出讓活動前能安排一次集中性的項(xiàng)目銷售活動，又要安排流量型與利潤型產(chǎn)品的銷售結(jié)構(gòu)；拿到土地之后，主要考慮同批次產(chǎn)品的競爭，同質(zhì)化產(chǎn)品盡快搶收，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯峰銷售。因此，房企如何進(jìn)行新房銷售節(jié)點(diǎn)鋪排，以應(yīng)對節(jié)點(diǎn)型的拿地資金需求，如何對現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理，成為亟待解決的難題。目前，除武漢外，已有

21個城市先后發(fā)布首批住宅用地供地計劃，12個城市完成首次土地集中出讓。從首次出讓數(shù)據(jù)來看，目前仍是核心一二線城市土地?zé)岫容^高?！皟杉小闭呤菍Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控機(jī)制的進(jìn)一步深化，勢必對土地和商品房市場造成深遠(yuǎn)影響，也對房企的生存發(fā)展提出更高要求。在此次調(diào)控之下，房企的資金調(diào)度能力及投HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN9市

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風(fēng)

險

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資需謹(jǐn)慎年中策略資、運(yùn)營能力都面臨大考，這種情況下，能力更強(qiáng)、現(xiàn)金流更加充裕、業(yè)績穩(wěn)定的房企占據(jù)更大優(yōu)勢，進(jìn)一步加劇房企陣營分化。3.行業(yè)基本面3.1.到位資金回暖2021年

1-4月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金

63542億元，同比增長

35.2%，與

2019年同期相比增長

21.1％，兩年平均增長

10.1％。分項(xiàng)來看，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金累計值分別為9043、17、17167和37315億元，同比增速分別為3.6%、-28.3%、15.4%和

59.63%。其他資金中，來源中個人按揭貸款同比增長

41.3%，定金及預(yù)收款同比增長

74.1%。受“三條紅線”等政策影響，我們認(rèn)為房企銷售回款對于房企到位資金的作用將進(jìn)一步凸顯，企業(yè)或?qū)⒓涌熹N售回款來應(yīng)對三條紅線對自身的影響。圖

8房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計值及同比

億元/%圖

92021年

1-4月各項(xiàng)資金來源累計同比

%250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00個人按揭貸款定金及預(yù)收款自籌資金41.3074.10-10.00-20.00-30.0015.40利用外資-28.30國內(nèi)貸款-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.003.60累計房地產(chǎn)開發(fā)資金累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所圖

10國內(nèi)貸款累計值及同比

億元/%圖

11利用外資累計值及同比

億元/%30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0025.0020.0015.0010.005.003503002502001501005040030020010000.00-5.00-10.00-15.00-100-2000國內(nèi)貸款累計值累計同比利用外資累計值累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN10市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

12自籌資金累計值及同比

億元/%圖

13其他資金累計值及同比

億元/%70,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0040.0030.0020.0010.000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.00100.0080.0060.0040.0020.000.00-10.00-20.00-20.00-40.00自籌資金累計值累計同比其他資金累計值累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所3.2.商品房銷售價量齊升商品房銷售持續(xù)恢復(fù)，需求復(fù)蘇持續(xù)向好。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2021年

1-4月商品房累計銷售面積為

50305萬方，同比增長

48.1%，累計銷售金額是

53609億元，同比增長

68.2%?？紤]

2020年新冠疫情的特殊性，將

2021年的數(shù)據(jù)與

2019年同期對比，銷售面積和銷售金額分別增長

19.5%和

37.0%，這說明新冠疫情沖擊過后，房地產(chǎn)行業(yè)快速恢復(fù)，商品房的銷售量持續(xù)增長。從不同業(yè)態(tài)來看，1-4月住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積同比分別增加51.1%、20.0%和

16.3%，較

1-3月累計增速變動為-17.0pct、-14.4pct和-8.6pct；累計銷售金額同比分別為

73.2%、31.9%和

20.3%，較

1-3月累計增速變動為-22.3pct、-12.1pct和-5.5pct。4月單月不同業(yè)態(tài)的增長速度都有一定程度的下降，考慮到

2020年下半年地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)恢復(fù)，我們認(rèn)為今年銷售增速或?qū)⒊尸F(xiàn)前高后低的走勢。圖

14商品房銷售面積及增速

萬平方米/%圖

15商品房銷售額及增速

億元/%200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.00150.00100.0050.000.00-20.00-40.00-60.00-50.00累計商品房銷售面積累計同比累計商品房銷售金額累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN11市

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資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

16分業(yè)態(tài)銷售面積累計同比%圖

17分業(yè)態(tài)銷售額累計同比

%150.00100.0050.00200.00150.00100.0050.000.000.00-50.00-100.00-50.00-100.00住宅辦公室商業(yè)營業(yè)用房住宅辦公室商業(yè)營業(yè)用房資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所二線城市成交占比增長。具體到不同級別城市來看，進(jìn)入

2021年，二線城市成交面積占比逐漸增高，4月當(dāng)月，二線城市成交面積占比超

50%，達(dá)到

52.28%。從同比情況來看，2020年上半年受到疫情影響，商品房成交不佳，因此

2021年前

4個月一二三線城市成交面積同比漲幅均表現(xiàn)優(yōu)異，但從環(huán)比來看，與

2020年下半年相比，商品房成交數(shù)據(jù)增長速度已經(jīng)變慢。圖

1830大中城市成交面積占比

%圖

1930大中城市成交面積同比增速

%100.0080.0060.0040.0020.000.00400.00300.00200.00100.000.00-100.00一線

二線

三線一線城市二線城市三線城市資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN12市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

2030大中城市成交面積環(huán)比增速

%600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00-100.00-200.00一線城市二線城市三線城市資料來源：wind，東海證券研究所東部地區(qū)表現(xiàn)最強(qiáng)，增速領(lǐng)跑全國。從不同區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售面積與銷售額增速一直處于領(lǐng)先地位，截至

2021年

4月，東部累計銷售額同比增速為

80.10%，累計銷售面積同比增速為56.40%，其余中部、西部、東北部的累計銷售額增速分別71.20%、41.60%、31.30%，累計銷售面積增速分別為

52.40%、34.70%及

31.80%。圖

21分區(qū)域銷售額增速

%圖

22分區(qū)域銷售面積增速

%150.00100.0050.00120.0070.0020.00-30.00-80.000.00-50.00-100.00東部中部西部東北東部中部西部東北資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所3.3.開發(fā)投資恢復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，中部地區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40,240億元，同比增長

21.6%，考慮到

2020年疫情因素，與

2019年同期相比增長17.6%。從不同區(qū)域來看，1-4月東部、中部、西部和東北地區(qū)累計開發(fā)投資完成額同比增速為19.8%、29.7%、19.6%和

15.4%，中部地區(qū)開發(fā)投資增速持續(xù)領(lǐng)先。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN13市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

23開發(fā)投資完成額及增速

億元/%圖

24不同區(qū)域開發(fā)投資完成額累計增速

%60.0040.0020.000.00160,000.00140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-20.00-40.00-10.00-20.00房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額累計同比東部中部西部東北資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所3.4.土地市場熱度減弱土地市場熱度減弱。2021年

1-4月土地購置面積合計

3301萬方，同比增長

4.8%；土地成交價款為

1203億元，同比下降

29.2%。如果與

2019年作對比，兩者均下降，分別下降

7.8%和

24.3%。上半年兩集中供地政策的出臺以及中央“三條紅線”融資監(jiān)管等政策影響，房企壓力較大，上半年土地成交市場延續(xù)趨淡態(tài)勢。隨著部分城市集中供地的釋放，預(yù)計未來土地市場熱度能有一定程度的修復(fù)，但仍需注意融資端政策對房企拿地的影響。圖

25累計土地購置面積及增速

萬平方米/%圖

26累計土地成交價款及增速

億元/%35,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00土地累計購置面積累計同比土地累計成交價款累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN14市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

27累計土地購置費(fèi)及增速

億元/%50,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00土地累計購置費(fèi)累計同比資料來源：wind，東海證券研究所3.5.新開工回落，竣工增速疲軟新開工面積與

19年同期負(fù)增長。2021年

1-4月累計新開工面積

53905萬方，較

2020年和

2019年同期分別增長

12.8%和降低

7.9%；其中住宅新開工面積為

40334萬方，累計同比上升

14.4%。4月單月新開工面積為

17743萬方，同比下降

9.3%。區(qū)別于銷售和開發(fā)投資的穩(wěn)定發(fā)展，新開工今年前

4月表現(xiàn)不佳。我們認(rèn)為隨著

4-5月各地土地集中供地的實(shí)施，房企的拿地積極不減，新開工速度或?qū)⒂幸欢ǔ潭鹊幕謴?fù)?？⒐ざ嗽鏊倨＼?。2021年

1-4月全國累計房屋竣工面積

22736萬方，較

2020年和2019年同期分別增長

17.9%和

0.8%。圖

28累計新開工面積及同比

萬平方米/%圖

29累計住宅新開工面積及同比

萬平方米/%250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00累計新開工面積累計同比累計住宅新開工面積累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN15市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

30累計房屋竣工面積及同比

萬平方米/%圖

31累計房屋施工面積及同比

萬平方米/%120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.000.0012.0010.008.006.004.002.000.00房屋累計竣工面積累計同比累計房屋施工面積累計同比資料來源：wind，東海證券研究所資料來源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN16市

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需謹(jǐn)慎年中策略4.行業(yè)投資策略展望

2021年，我們預(yù)計房地產(chǎn)板塊在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍舊以穩(wěn)為主，政策大方向短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅波動。目前板塊估值處于歷史低位，