株洲某地產(chǎn)投資項(xiàng)目定位思路

株洲某地產(chǎn)投資項(xiàng)目定位思路天元區(qū)作為日新月異的新城區(qū)，依賴其株洲政治中心的地位，在整體規(guī)劃以及發(fā)展前景方面優(yōu)勢明顯，成為眾多實(shí)力派開發(fā)商的競爭前沿，“湘銀”、“聯(lián)誼”、“耀華”、“中房”等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛斥重資開發(fā)，“海創(chuàng)”等外地房產(chǎn)開發(fā)商也把進(jìn)軍本地市場的第一站放在河西，河西也因此成為城市四區(qū)中開發(fā)成本居高難下的高端市場

荷塘區(qū)由于政府扶持以及自身區(qū)域優(yōu)勢逐漸發(fā)揮等方面的原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也逐漸增多，由于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模、檔次等方面也難以滿足消費(fèi)需求，該區(qū)域的購房能力有待釋放，“西子花園”、

“玫瑰名園”等都值得關(guān)注

市調(diào)分析篇作為一個傳統(tǒng)的工業(yè)城市，株洲的大型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)分布在石峰區(qū)（北區(qū)），空氣污染、環(huán)境質(zhì)量等問題一直是制約該區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，不過眾多的企業(yè)也為該區(qū)提供了發(fā)展空間

而蘆淞區(qū)（南區(qū)）則依托輻射力強(qiáng)的服裝大市場，商鋪及住宅物業(yè)供需兩旺，交投活躍，大規(guī)模的舊城改造也為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了更多商機(jī)；而建設(shè)南路沿線所擁有的珍稀的城市山水生態(tài)景觀，更為開發(fā)商開發(fā)“高檔樓盤”提供了先天條件，“湘江四季花園”、“碧玉花園”等眾多項(xiàng)目依次排列，競爭激烈程度不言而喻

縱觀株洲整個房地產(chǎn)市場，天元區(qū)作為風(fēng)起云涌的本地房地產(chǎn)市場的“始作俑者”，房價一路高走，全線飄紅，并將引領(lǐng)整個市場步入“大盤時代”，繼續(xù)扮演領(lǐng)頭羊的角色；蘆淞區(qū)商、住市場交投兩旺，蘆淞大橋的開工建設(shè)將有效改善其交通現(xiàn)狀，激活該區(qū)域內(nèi)建設(shè)南路的開發(fā)熱潮；石峰區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在近年橫空出世、先聲奪人，但仍有必要對其保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度；而對于荷塘區(qū)，2005年展開的一輪“補(bǔ)漲”行情卻是的確值得我們期待的

湘江四季花園雄跨建設(shè)南路商貿(mào)中心輻射地段，一期由15棟時尚小高層和部分多層公寓組成，總建筑面積12萬平方米。住宅單位戶型面積128—248平方米，園內(nèi)會所、游泳池、四季休閑廣場、步行街等社區(qū)配套設(shè)施齊全，水景園林、山體公園點(diǎn)綴其間，是株洲目前最具時尚、生態(tài)、人文特色的高品質(zhì)社區(qū)。

西子花園位于荷塘區(qū)西北側(cè)株洲市老干所內(nèi)，總建筑面積12余萬平方米，由27棟小高層、多層住宅樓組成。小區(qū)內(nèi)擁有會所、休閑廣場、人工湖、天然湖景觀等園林特色，演繹蘇杭江南文化，該案定位于豪門概念，主題推廣為行政級現(xiàn)代生態(tài)社區(qū)，銷售狀況不理想，價格在往下調(diào)，可能會定位在1500元/平方米左右。

湘銀小區(qū)·世紀(jì)花園第三期總占地面積11.3萬平方米，總建筑面積26萬平方米。由28棟12—18層的電梯小高層圍合。首創(chuàng)健康主題，將引領(lǐng)株洲家居健康生活新理念。主題打造湖南省首家涉外國際居住小區(qū)，起價1580元/平方米，均價1800元/平方米左右，銷售情況火爆。

海創(chuàng)·明珠花園

位于長江北路，湘江的西岸，距株洲一橋和二橋均約2公里，總占地163畝，近11萬平方米；總建筑面積近16萬平方米，容積率1．45綠化率達(dá)40％，以引導(dǎo)住宅居住新觀念為己任，致力于改善株洲市民居住環(huán)境，均價在2000以上，采用每戶每價的靈活定價方法，充分利用好樓層、景觀、朝向等增值因素。

項(xiàng)目的成功首先來自于開發(fā)商的信心與努力!做項(xiàng)目正是一次理性的軌跡與激情的舞步的完美結(jié)合作為開發(fā)商要向人們講述一個精彩的故事——成功的項(xiàng)目一定要有他的傳奇因素。而且這個故事將必須保持新鮮，不斷的給人以驚喜。仍要善于表演——一種建立在策略基礎(chǔ)上的市場行為藝術(shù)任何一家地產(chǎn)商都要遵從“速度、變化、控制”的法則，要懂得如何因勢而變并引導(dǎo)市場引言我們知道，一個產(chǎn)品系統(tǒng)是由核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及外延產(chǎn)品（附加值）組成的，但就目前而言，株洲房地產(chǎn)市場競爭著眼點(diǎn)尚處在前兩類產(chǎn)品層面上，憑借地段、規(guī)劃、戶型、綠化等能看得見摸得著的“有形產(chǎn)品”進(jìn)行大比拼，結(jié)果在模仿風(fēng)盛行的今天，無人能獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷三五月，可謂短兵相接、頭破血流?？梢姡凇坝行萎a(chǎn)品”這一層面的競爭空間相當(dāng)有限，而且易于模仿，至多能獲取個行業(yè)平均利潤而已，故若要擴(kuò)大獲利空間，更快的將產(chǎn)品銷售出去，就只能是在產(chǎn)品的第三空間――“外延產(chǎn)品即產(chǎn)品附加值”上面做文章了，因?yàn)椤案郊又怠笔且詿o形駕馭有形、無招勝有招，超越產(chǎn)品本身，讓別人無法克隆，這就相當(dāng)于進(jìn)入了無競爭高利潤的美妙境界。那么，對一個樓盤而言附加值是從哪來的？從何入手才能增加其最大附加值呢？

我們可以從著名的“附加值模型”――經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)志雄的模型中得到答案：在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因?yàn)橹虚g品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因?yàn)樗衅放?，有健全的銷售服務(wù)體系。由此可見，在組裝的上游，是技術(shù)、信息與知識；在組裝的下游是包裝、銷售及服務(wù)。而在產(chǎn)品的中游組裝階段，是廉價勞動力在創(chuàng)造財富。

顯然，房地產(chǎn)利潤多寡的淵源也是如此，若光憑借在“中游組裝”階段靠“施工質(zhì)量”來創(chuàng)造利潤，那是“廉價勞動力在創(chuàng)造財富”雖然這是一條不可逾越的途徑，但肯定不是最佳最有效的利潤來源，因?yàn)樵谕|(zhì)化異常嚴(yán)重的今天，很難在“施工質(zhì)量”做出差異化的文章，也許“過程精品”的提法曾驚艷業(yè)界、風(fēng)靡一時，它無足以給開發(fā)商帶來快速的銷售和高額利潤率；

因此，我們在策劃本項(xiàng)目時，從房地產(chǎn)的“上游研發(fā)階段”開始，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況和株洲樓市得特點(diǎn)，在產(chǎn)品的設(shè)計定位上，創(chuàng)造“高附加值產(chǎn)品”——“SCAPHO”集成式社區(qū)！在項(xiàng)目的“下游銷售階段”，我們也將提供我們積累多年的資源和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的“附加值實(shí)現(xiàn)體系”——精湛的包裝，快速的銷售和滿意的服務(wù)。整體定位闡述：

打造“SCAPHO”集成社區(qū)，營造株洲獨(dú)具特色的“復(fù)合社區(qū)”！

她是由APARTMENT(住宅/公寓)、SHOPPING(購物/商業(yè)街)、CONVENTION(公共集會場地)、PARK(花園綠化廣場)、HOTEL(酒店/招待所)、OFFICE（商務(wù)樓）構(gòu)成的綜合社區(qū)她將倡導(dǎo)株洲一種新的生活，她將是一個讓人心動的地方——“SCAPHO”社區(qū)。“SCAPHO”APARTMENT(住宅/公寓)OFFICE（商務(wù)樓）PARK(綠化廣場)SHOPPING(購物/商業(yè)街)CONVENTION(公共場地)HOTEL(酒店/招待所)綜述懂：居住粘、工傅作辦等公、坐購物袍休閑篩融和箭一體券，這勸不是昌一個座單調(diào)移的封唯閉的憐住宅增區(qū)，劈燕而是懲一個藏有住他宅、暈有街四鋪、揪店鋪啊、有家辦公值、有僅花園墻、有歉廣場欠的混錫合都標(biāo)市型到社區(qū)削。它陵是開扶放的蒸，這處里沒恩有圍施墻，借數(shù)條千小街是是繁臭華的鐮城市碧中心梨的一宏部分泳，街被上有專店鋪芽，有杰餐廳辦，有希辦公熄，有潛居家抄，和丟巴黎燭、東徐京、粱上海支的市腎中心次一樣濾…環(huán)境燭定位呀策劃睜（環(huán)濁境是怕一種錄吸引今力）需求穴定位正策劃薦（需睡求是恰一種補(bǔ)購買勉力）樓盤谷、格解局定涉位策遠(yuǎn)劃（仿樓盤態(tài)、格欠局是插一種取誘惑釀力）我們憐怎樣牛才能陳把它辰們?nèi)诮?jīng)入項(xiàng)老目？在本叨項(xiàng)目侮我司橋強(qiáng)調(diào)然：以住封宅及原商業(yè)卻街為事主，控輔以銅多樣顏化的漁功能駕組合群：少步量公窩寓、何綠化軟休閑躬廣場莫和部幻玉分商田住樓挨及個鑄性化海的寫谷字間位組合觀而成彩?！癝逼CA把PH摸O”公的核而心內(nèi)濁容—腹—A帆PA睬RT盛ME笛NT抗(住撿宅/鐵公寓旅)和坊SH揀OP美PI釘NG柔(購短物/梯商業(yè)美街)不——逮一種品愉悅垃而隨映意的湊生活掙！關(guān)鍵遮詞：活力循的、羨品味俗的、督時尚本的、斃文化凡的、塞尊貴霸的、影質(zhì)素肝的、柜健康賢的、濫立體仍化活力坡社區(qū)蠟——檔SC歷AP踩HO膽就是嘗活力它不湊僅僅清在居竊家或漏辦公華空間舞上提補(bǔ)供了燒靈活礎(chǔ)性，痛更重謹(jǐn)要的陣是為使混合剝街區(qū)栽的創(chuàng)握新提掌供了講很好滅的樣體板混合抱社區(qū)爐——天混合李就是透效率項(xiàng)目置的S紡CA嘆PH流O設(shè)歌計，救展示蔑了一鍋種混粉合的射都市盤氛圍薪，在仁一個葡街區(qū)甩里集愧中了億生活碌、工罷作、桃娛樂致、休侄閑等叛多種但活動壩的可堆能，杰不但搶節(jié)省肅了時給間，郵提高憑了效篇率，沖帶來塵極具需活力爛的現(xiàn)蘿代都末市生懶活氣摘息集成雀式社吧區(qū)以集逐成開蘿發(fā)的吊理念引，把討社區(qū)防內(nèi)的妹每一跳個元蛋素都氧做到賓極致刪和純摩粹，零對社洗區(qū)資由源進(jìn)浴行有御機(jī)的拍整合與，整升體服鐵務(wù)業(yè)去主生衡活。干它不棟同于悅簡單暗地提剝供社嚴(yán)區(qū)配柳套理抬念，虹它的肅真正鍬意義蓄在于歲，集病成生史活的妻理念遠(yuǎn)和意何識運(yùn)動紹的、鎖健康漲的社勾區(qū)利用頂轉(zhuǎn)換陰層與明綠化油廣場赴平臺椒打造輪“運(yùn)菊動泛怎會所男”豐裹富了蠅項(xiàng)目閘的功大能便利爭的社蹦區(qū)商業(yè)痕街的盆立體棵規(guī)劃誼是我琴們項(xiàng)術(shù)目的伶亮點(diǎn)的之一驢，讓膏我們燥的業(yè)吃主感炎到不倘出家遷門口咳，就槐能滿淘足日貧常生夜活所其需，住同時責(zé)為周蟲邊區(qū)普域居佳民提苦供了夢綜合田購物耍、休巡壽閑場游所一站湖式現(xiàn)秘代生甲活“S北CA朗PH變O”五所體眉現(xiàn)的竿生活智方式攻，提霉高住弓宅目蘋標(biāo)客遣戶群澇認(rèn)同鹽感的艇關(guān)鍵公園嶺式街藝區(qū)：通過纖架空四、立去體、爐“城橫中街美、街譽(yù)中街找”的夏設(shè)計相手法貸，把徑住宅將、公印寓、私寫字幸樓的榆客流別動線繁和活哭動空你間巧與妙地壟安排賠在商使業(yè)部板分的笨平臺伐上，旋而把基住宅么組團(tuán)初的中乒庭花灰園、怨廣場睬處理絕成商液業(yè)街機(jī)、商知業(yè)廣蟲場，冬形成芳商流悠動線譯?？透`流和疏商流貌既適嚇當(dāng)分遺流又親緊密陪結(jié)合呀，這憐就是桐“公如園式粗街區(qū)伴”的止核心筍點(diǎn)。購物勸街區(qū)恨：公園濫式街堪區(qū)的棚布局姓是一惑種創(chuàng)在造性腹的融刃合，祖既是獨(dú)對一貪般住染宅組襪團(tuán)模代式的逐突破合——嫩變封溉閉/疾半封葉閉、獄圍合都/半魔圍合滴的小怠區(qū)庭痰院為罩開放額式、維立體賣化、梢錯層議式的橋公共思空間槳。在摩基本擁滿足盒住宅械住戶救對庭迫院、李景觀榜均好解性的蘆要求洪的同夜時，草是對鵲一般州購物豎商城展的大受賣場鳴、簡剪單架擇空結(jié)越構(gòu)的屢突破霧——腿變單吼調(diào)的裳架空利和大約賣場篩為多言層次蔬的、興多街標(biāo)鋪的途、豐屬富客墳流動早線的慢公共雀空間應(yīng)，滿浪足了討本項(xiàng)嶄目開犬發(fā)對俘建筑細(xì)面積奶尤其恭是對睛商業(yè)藝面積悉的現(xiàn)卻實(shí)要盜求。一棟望樓房明的同烈層內(nèi)洲不是根隨意平出售角給兩庸個互綱不相構(gòu)干的件客戶尼，而群是由濫關(guān)聯(lián)僻的用秘戶相純鄰而吳伴，唯可分酬可合弱