各國(guó)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式及中國(guó)可采納的要點(diǎn)

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2012.2.26我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式研究

——與香港、美國(guó)、日本、新加坡模式的比較分析2目錄發(fā)展模式及其影響因素幾大主流房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式分析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式第三種模式-------“大陸模式”2023/7/62一、發(fā)展模式及其影響因素什么是發(fā)展模式？發(fā)展模式選擇的影響因素？發(fā)展模式選擇的目標(biāo)？2023/7/63房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式就是要適合不同的發(fā)展階段，解決好每一階段企業(yè)存在的各類問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。它包括開(kāi)發(fā)模式、融資模式、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式、管理模式等多個(gè)方面。2023/7/64發(fā)展模式選擇的影響因素發(fā)展模式選擇的影響因素產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)外部經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)環(huán)境政治制度經(jīng)濟(jì)環(huán)境文化2023/7/65發(fā)展模式選擇的目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2023/7/66二、幾大主流的房企發(fā)展模式分析香港模式美國(guó)模式新加坡模式日本模式2023/7/67“香港模式”“香港模式”，是以開(kāi)發(fā)商為中心的一條縱向價(jià)值鏈，從買地、建造、賣房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。2023/7/68“美國(guó)模式”“美國(guó)模式”，是指在“資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理”六個(gè)環(huán)節(jié)，全部獨(dú)立運(yùn)作，均由不同的公司協(xié)調(diào)合作，責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)分工明晰，充分回避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)驗(yàn)證實(shí)，可以有效的避免囤積、空置，解決房屋質(zhì)量、資金安全等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)行業(yè)充分合作與競(jìng)爭(zhēng)，能更好的控制成本、穩(wěn)定價(jià)格、降低風(fēng)險(xiǎn)。2023/7/69“香港模式”“美國(guó)模式”主要特點(diǎn)以土地為基本，實(shí)行全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)，“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營(yíng)特色。市場(chǎng)高度細(xì)分+金融工具多樣化產(chǎn)生背景土地產(chǎn)權(quán)制度公共土地批租制度，土地產(chǎn)權(quán)歸政府，買賣的只是土地的有期限的使用權(quán)土地產(chǎn)權(quán)私有，土地供給市場(chǎng)高度自由且無(wú)限融資模式預(yù)售款+銀行貸款A(yù)BS、MBA、REIT’s等金融發(fā)達(dá)，融資方式多樣化，只有15%左右是銀行資金，70%是社會(huì)大眾的資金主要優(yōu)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的最大化；一體化的參與有利于資源的優(yōu)化配置專業(yè)化，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；資金來(lái)源的多樣化使得房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)全社會(huì)共擔(dān)主要局限不夠科學(xué)，比較粗放的，風(fēng)險(xiǎn)很大，容易導(dǎo)致囤積和爛尾。組織成本較高，利潤(rùn)被瓜分適用范圍人多地少，寸土寸金地廣物博、金融業(yè)發(fā)達(dá)核心土地資金房企地位全能者，所有環(huán)節(jié)參與組織者、統(tǒng)籌者2023/7/610新加坡模式

新加坡模式，其核心就是建立住房公積金，以政府供應(yīng)的保障性住房為主體，以商品房為補(bǔ)充，來(lái)滿足社會(huì)大多數(shù)人群對(duì)住房的需求。在新加坡，超過(guò)70%的人都居住在政府住房。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，以所投資的資產(chǎn)總額計(jì)算，新加坡政府投資公司排名全球前十大房地產(chǎn)投資公司之列。同時(shí)，公司所投資的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為數(shù)不多真正具有全球代表性的房地產(chǎn)組合。2023/7/611新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式盛邦新業(yè)集團(tuán)源自新加坡建屋發(fā)展局(HDB)，擁有48年豐富的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，它為新加坡提供了約90%的住宅，開(kāi)發(fā)足跡更是遍及中國(guó)、印度、菲律賓等23個(gè)國(guó)家、90座城市，成功規(guī)劃建設(shè)了45座新興城鎮(zhèn)，2000多個(gè)項(xiàng)目，為350余萬(wàn)人口提供了超過(guò)100萬(wàn)套精品住宅，被世人譽(yù)為——“新加坡花園城市的締造者”。特點(diǎn)：一體化經(jīng)營(yíng)；行業(yè)集中化程度高；跨國(guó)經(jīng)營(yíng)與投資明顯；2023/7/612日本跨的房蚊地產(chǎn)美企業(yè)筋發(fā)展榆模式日本渾的房煮地產(chǎn)慣開(kāi)發(fā)舅不需錯(cuò)要資畝質(zhì)，蝦只要適符合柴城市揚(yáng)規(guī)劃慨要求舒，無(wú)峽論企瀉業(yè)和糠個(gè)人碰都可樸以申疫請(qǐng)進(jìn)難行房鴿地產(chǎn)蒙開(kāi)發(fā)撒，所稿以，恢在日谷本的沸城市使和農(nóng)辮村，告規(guī)模帳不同邊、門剝類各仇異的決房動(dòng)駁產(chǎn)公嘆司隨場(chǎng)處可甜見(jiàn)。競(jìng)專門恨從事股房地丹產(chǎn)開(kāi)叼發(fā)的善房地埋產(chǎn)公堵司卻炸很少輛，房潮地產(chǎn)替開(kāi)發(fā)阻被放突在了翅“副懂業(yè)”嫁的位唇置。按控唱股方少主要金業(yè)務(wù)胸的所港屬行者業(yè)劃瞇分，待日本城的房露地產(chǎn)地開(kāi)發(fā)玩企業(yè)耗可歸探納為燙：政府諷類、殼建設(shè)珍類、宅交通起類、稻金融增類、諷工業(yè)外類、罷民間牧類6種類嗚型。20股23克/6膨/3圈013日本裙政府問(wèn)類地延產(chǎn)開(kāi)番發(fā)機(jī)經(jīng)構(gòu)最春具代隔表性背的是擁原日顫本住山宅公緣瑞團(tuán)，栗也就董是現(xiàn)夫在的朝都市土再生黑機(jī)構(gòu)那。主既要業(yè)昨務(wù)是愚為中句低收華入的董勞動(dòng)丘階層店提供蓮住宅有、宅義地以刑及與伶其配次套的記公共滑設(shè)施去。模式押特點(diǎn)堵：有蓮專業(yè)并化分帝工，珍但專詢業(yè)細(xì)淘分程賴度遠(yuǎn)糕遠(yuǎn)不需如美疤國(guó)，巷房地待產(chǎn)市頓場(chǎng)有謙自身暈的特斤色，藝房企蟻的發(fā)欺展模而式基騾本上萌還是飼香港根模式色。日本墓的房可地產(chǎn)責(zé)企業(yè)漢發(fā)展腐模式20霜23倍/6站/3董014三、篩我國(guó)航房地制產(chǎn)企央業(yè)的咐發(fā)展鼠模式企業(yè)滋發(fā)展星階段曾經(jīng)害的香鬧港模窄式自發(fā)箏的轉(zhuǎn)娃變及干原因20區(qū)23初/6菊/3己015企業(yè)驚發(fā)展屢階段中國(guó)朱房地頓產(chǎn)企鴿業(yè)（錄主要奶指房?jī)舻禺a(chǎn)梨開(kāi)發(fā)購(gòu)企業(yè)萬(wàn)）最呀早都鳥(niǎo)是國(guó)弄有企洋業(yè)，海來(lái)源正于國(guó)咽有企耳業(yè)的判投資礙和地瓶方政爹府的練直接組建買。他地們?cè)缦葟竭M(jìn)入浩的都自是單免一的狗土地漸和房抄產(chǎn)開(kāi)借發(fā)項(xiàng)洲目，且屬于項(xiàng)目插開(kāi)發(fā)死企業(yè)。在發(fā)塊展過(guò)踏程中茅，一段批房峰地產(chǎn)盛企業(yè)謹(jǐn)選擇秤了多元蠢化的綠發(fā)展獵道路，即則以開(kāi)飛發(fā)為辣主，顯還組圓建了凍建筑澆設(shè)計(jì)平、物省業(yè)管恥理、鹽建材父供應(yīng)渾等子芳公司永；以恭住宅超開(kāi)發(fā)壯為主渠，還變投資播于商喘業(yè)地慈產(chǎn)和把工業(yè)尋地產(chǎn)哭；以萌房地玩產(chǎn)業(yè)均為主麥，還別投資工于其忠他非悼房地叛產(chǎn)業(yè)。進(jìn)入言新世撲紀(jì)后堅(jiān)，大可批主憲流房慶地產(chǎn)糕企業(yè)絮開(kāi)始澡進(jìn)行專業(yè)羅化的融發(fā)展，專們注于憲某種穗類型住的住蘋宅商筍品，圍或?qū)ｎ愖⒂跉v商業(yè)肌地產(chǎn)類，或鴿專注資于某柏一區(qū)左域細(xì)聞分市黃場(chǎng)或端，?？孀⒂谔澐康夭疆a(chǎn)流瞞通服參務(wù)領(lǐng)肆域。專業(yè)殊化的李發(fā)展灰正在邊成為列中國(guó)豪房地榮產(chǎn)企瘋業(yè)的茂主流袍現(xiàn)象水。20械23櫻/6鍋/3洋01619裝90年，國(guó)訴務(wù)院熄頒布《中華圾人民下共和運(yùn)國(guó)城梳鎮(zhèn)土兩地使泡用權(quán)漠出讓確和轉(zhuǎn)窯讓暫灘行條肚例》的55號(hào)令米，對(duì)甘土地枝交易貫的法殿律承電認(rèn)開(kāi)冶始，標(biāo)志冠著我偶國(guó)房糕地產(chǎn)梢商品斥化的脹開(kāi)始死。中國(guó)廳房地誕產(chǎn)師琴于香鍵港，菊起源未于深積圳，丈傳播瞇于中掃國(guó)大季陸。香港深圳中國(guó)大陸20咽23臨/6辰/3暴017在過(guò)俊去的20多年妥里，倒影響糾中國(guó)垂內(nèi)陸躲房地眼產(chǎn)企孩業(yè)的吵是鏈接：中國(guó)踢房地鼓產(chǎn)10強(qiáng)企填業(yè)模檔式研禁究(2戶01悲1-足03庸-1使1來(lái)源品：中斃房網(wǎng))香港掩模式20鈴23勿/6圣/3麥018近幾姨年，煎中國(guó)針?lè)康剡`產(chǎn)企藍(lán)業(yè)逐扔步看避重美銅國(guó)模廢式，大并以叮美國(guó)山房企似為標(biāo)情桿，郊借鑒貞與學(xué)覺(jué)習(xí)。脫例如盞：萬(wàn)科、萬(wàn)擦通（漫馮侖柔）、杠綠城掃（代片建模角式）披等。美國(guó)瘋模式興起20固23洽/6登/3摩019香港模式美國(guó)模式xx模式VSxx實(shí)業(yè)Pu避lt要e啄Ho哈me劈燕s美國(guó)嶄模式兼容萬(wàn)科成立薦于19閥84年，19樓88年進(jìn)懼入房乒地產(chǎn)搖行業(yè)斑，19稼91年成饞為深恒圳證魔券交磨易所擴(kuò)第二絮家上恭市公俊司，佛也是單股市另里的輕代表連性地縫產(chǎn)藍(lán)糕籌股糕。19板93年將糖大眾旗住宅菠開(kāi)發(fā)憐確定閥為公泉司核葉心業(yè)搏務(wù)，群是目煎前中闖國(guó)最暖大的貪專業(yè)暖住宅怒開(kāi)發(fā)歐企業(yè)衡。萬(wàn)科傭雖然梅在學(xué)趨習(xí)“廟美國(guó)市模式蔥”，榆但是奏與Pu外lt宏e住Ho葡me網(wǎng)s公司跑這樣棟的優(yōu)斜秀美脾國(guó)房滿地產(chǎn)棉企業(yè)拒相比逼，萬(wàn)診科在廈精細(xì)狡化、塑專業(yè)頂化方后面還交遠(yuǎn)遠(yuǎn)鋼不夠物。20臂23唐/6益/3景020轉(zhuǎn)變骨的原垃因--濟(jì)-香港艦?zāi)Ｊ郊{的深栗刻教撒訓(xùn)對(duì)房檔地產(chǎn)鬧商：易得受市倚場(chǎng)變飾動(dòng)和魚(yú)宏觀執(zhí)調(diào)控鞏的影棉響，惕經(jīng)營(yíng)赤不穩(wěn)輕定，虧且受遠(yuǎn)資金浮和土掙地制么約很脖大。對(duì)房土地產(chǎn)份業(yè)：土戀地囤見(jiàn)積廣半、項(xiàng)群目爛擔(dān)尾多成、設(shè)伯計(jì)不毫合理救、建鞠筑能曠耗高示、房第屋質(zhì)捉量差片、物崖業(yè)管孩理難娛、資朽金鏈擔(dān)緊張兔等問(wèn)北題逐認(rèn)漸顯傘現(xiàn)，今房地販產(chǎn)行降業(yè)發(fā)兼展大眠起大楚落，運(yùn)波動(dòng)嗽大。對(duì)社縮慧會(huì)民錘生：政贊府、崗銀行核和房題地產(chǎn)句開(kāi)發(fā)睜商的禁利益草客觀潑上捆禿綁在傻一起略，導(dǎo)嘗致了番地價(jià)是與房蓋價(jià)一友輪又砌一輪超的上奧漲，支使買元房目臘標(biāo)離趴普通盯百姓錘越來(lái)糊越遙圓遠(yuǎn)。對(duì)金量融行溫業(yè)：資拋金來(lái)嘉源單棵一，怒對(duì)銀統(tǒng)行信旗貸依沿賴極嫁大，究導(dǎo)致靈了房勝地產(chǎn)艙市場(chǎng)乎風(fēng)險(xiǎn)透向銀刊行業(yè)域蔓延柄，增畢大了禮整個(gè)門金融扒系統(tǒng)歐的不停穩(wěn)定賀性。對(duì)宏克觀經(jīng)攀濟(jì)：對(duì)滴宏觀丑經(jīng)濟(jì)都的穩(wěn)伙定有貿(mào)一定株的破破壞性抬。20慢23路/6立/3紡0我國(guó)蹲推行晝美國(guó)頸模式裁的局也限：從一淚個(gè)寬故泛的捎意義野上來(lái)牲說(shuō)，衛(wèi)美國(guó)疑模式掙的地凝產(chǎn)商絕更接襲近于柜制造堪類企業(yè)匯，這讀對(duì)于斜國(guó)內(nèi)旱已有歌一定承基礎(chǔ)褲、實(shí)腸力的屠房企另，是搶否愿將意放士棄全吸能化問(wèn)模式含下的笑最大拒化利層潤(rùn)，鮮甘愿霉做一項(xiàng)個(gè)制岡造類薦企業(yè)麻？土地秤產(chǎn)權(quán)撒制度儉不可屬能轉(zhuǎn)濕為私噸有，醬土地稼供給京市場(chǎng)屋也無(wú)貿(mào)法實(shí)芽現(xiàn)無(wú)釘限量休供給虎。金融孕市場(chǎng)幟尚不陽(yáng)發(fā)達(dá)慘，房廢地產(chǎn)課資產(chǎn)哲證券劫化等斜金融顯工具繩缺乏裹。美國(guó)食模式驕?zhǔn)欠窳w適合所中國(guó)泳內(nèi)地匠？20傷23蠻/6糊/3良022何去忘何從渡？？旬？市場(chǎng)環(huán)境宏觀調(diào)控房企23四、拾中旺國(guó)內(nèi)陸地房腐地產(chǎn)飽企業(yè)報(bào)的未灘來(lái)是否黑存在棗一種咐大陸憂模式巖？大陸模式喜的初柏步設(shè)軌想如何俊實(shí)現(xiàn)丙大陸面模式云？20嚼23徹/6庭/3慎024作為猶內(nèi)陸鈴房地捧產(chǎn)市阿場(chǎng)主并體的誕房地叮產(chǎn)企劣業(yè)在則這個(gè)此宏觀個(gè)調(diào)控耳帶來(lái)頸的一占輪新某的十廟字路致口下提應(yīng)該衫何去病何從恐？做饅何選幻玉擇？除了餐香港胃模式判和美篇國(guó)模畫式，祝是否販還有忽第三茄條道北路，塔是否燈存在肺“大祥陸模醉式”?所謂引“大鴨陸模恩式”轎，就渠是根印據(jù)中剖國(guó)的主自身籃特色調(diào)，結(jié)因合香沃港模延式和豎美國(guó)肌模式廟的優(yōu)漁點(diǎn)，淘博采響眾長(zhǎng)棒，兼袍容并可蓄，碎建立祥一種企混合僑模式籃。綜上晃所述宿，房屋地產(chǎn)輪開(kāi)發(fā)酬企業(yè)圈商業(yè)邀模式斗的確覺(jué)立，睡是建祥立在暖對(duì)自典身資肯源和坑能力外的分瞞析基醉礎(chǔ)之餃上的費(fèi)，是陜對(duì)價(jià)藍(lán)值鏈啊、產(chǎn)握品和劈燕區(qū)域辣做出揭合理歪選擇河、明葡確定待位的梯系統(tǒng)棍決策塵過(guò)程考。建痰立一夫個(gè)合賴適的怒商業(yè)懼模式鞭，是胡企業(yè)籃成功垮的必偉由之叢路。20森23油/6忙/3維025“大悶陸模路式”跳的初集步設(shè)編想1、土拿地政音策方嬸面：瓜改革糟現(xiàn)有脂土地干政策殿，改斜一次綠性征惠收70年土艦地出驗(yàn)讓金諷的制茂度為街按年章征收敵土地曲出讓霉金；2、財(cái)來(lái)稅政捐策方捷面：某推行擱現(xiàn)行芬的財(cái)棉稅體階制改爺革，包精簡(jiǎn)膀稅種宿，減偽輕稅牢負(fù)水恭平；3、住型房政彎策方鵲面：手要加證強(qiáng)大植中城牲市住朽房消川費(fèi)政挪策改仆革，攤優(yōu)化州土地陜、住氣房供喚給結(jié)劫