知名地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式報告

XX公司

——商業(yè)地產(chǎn)模式研究報告

目錄XX公司歷史12運營模式財務(wù)測算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃XX公司簡介※XX置地

◆截至2009年底，XX置地總資產(chǎn)超過960億港元，凈資產(chǎn)超過390億港元，土地儲備面積超過2210萬平方米。◆截至2010年8月，XX置地已進入中國內(nèi)地26個城市，正在發(fā)展項目超過50個。

◆品牌理念：

※XX萬家旗下品牌品質(zhì)給城市更多改變XX置地業(yè)務(wù)類別高端住宅系列萬象城都市綜合體系住宅+區(qū)域商業(yè)中心（五彩城）住宅+歡樂頌商業(yè)地產(chǎn)橡樹灣學府系列橡樹灣英倫系列鳳凰城精品都市系列

杭州萬象城北京五彩城深圳萬象城典型商業(yè)項目萬象城

總投資總建筑面積（）商業(yè)面積（）開工時間開業(yè)時間深圳40億港幣55萬18.8萬00年04.12杭州50萬港幣80萬20萬06.1210.04沈陽40萬港幣60萬20萬07.06預(yù)計11年春大連20億港幣19.3萬10.5萬08年預(yù)計11年成都25億元(萬象城)32萬（不包括住宅）24.4萬10.03預(yù)計12年南寧80億港幣29萬12萬09.09預(yù)計12年鄭州50萬港幣40萬10.02預(yù)計13年合肥10億元90萬18萬10.09預(yù)計14年濟南10億美元青島150億元100萬深圳萬象城大連萬象城沈陽萬象城目錄XX公司歷史12運營模式財務(wù)測算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃選址城市

1.選擇周邊區(qū)域性經(jīng)濟中心的城市2.這個城市要具有較強的消費能力商圈1.選擇城市新城區(qū)的核心地段2.“第一商圈”（15分鐘步行范圍內(nèi)）聚集相當數(shù)量的中高收入人群3.交通便利，停車方便4.考慮政府的城市規(guī)劃定位與檔次

真正服務(wù)的對象是城市的中產(chǎn)階級，以家庭為主的消費者客戶規(guī)模

萬象城的市場定位確定為“中檔偏高”完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂

超大規(guī)模型購物中心，面積在12-24萬平方米之間，根據(jù)城市的經(jīng)濟實力等情況做調(diào)整檔次商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層分布與動線圖主出入口主出入口的士上落站一層地下、地上車庫出入口深圳萬象城一樓整個購物中心只有一條主動線，所有店面都分布在動線兩邊規(guī)劃設(shè)計特色

單獨建筑，購物中心上方無常見的住宅塔樓或?qū)懽謽?。同時可縮短商業(yè)的開發(fā)周期，利于招商。深圳萬象城外立面深圳萬象城內(nèi)裝設(shè)計目錄XX公司歷史12運營模式財務(wù)測算3456人力支持

品牌推廣商業(yè)定位與商業(yè)規(guī)劃戰(zhàn)略合作模式主力店溜冰場冰紛萬象溜冰場影院嘉禾深圳影院百老匯韓國美嘉歡樂影城

百貨REEL百貨泰國尚泰百貨超市

Olé超級市場

CityValue（XX萬家）運營蒼策略XX胞在運鳴作時司，零繼售物欄業(yè)的墳規(guī)劃介是按齡照零梁售業(yè)籃的需舊求來應(yīng)做的誓，用鈔整個重租金特的成盒長系藍數(shù)來域測算呀零售亮商場恭這部犯分。商業(yè)魄需要皂與住英宅相鼠互配棄合，超定位祝要一亡致，儲才能數(shù)達到秋雙贏碗。住宅筋開發(fā)+持有雜物業(yè)+增值堂服務(wù)用商進業(yè)的錘方式怒運營減地產(chǎn)運營撥周期萬象肯城項痰目施工法時間一期狼（開你業(yè)）弓3喇6個黨月劑購物牌中心翁、寫華字樓二期鳴（完筑工）梁5運0個焦月溝住宅太、酒純店招商端時間一年怕完成辛4家蘆主力腫店的隨招商盤工作兩年艇完成朋80錦%的罵商業(yè)門面積放的招叉商工全作租售余策略具體歐策略謹：1.鞏全部扁持有株的物婆業(yè)：稠一線鑒城市砍、核氏心地呼段、虧較為淡成熟億且出畝租率門和租珍金收雜益達懂到一立定水扮平的婦物業(yè)眼；2.壇部分佳持有澆：一彎些具槍有潛縱力但炸不太句成熟物的物涂業(yè)。遠景乞：商業(yè)膊部分完全濃持有住宅扭：完淡全出泛售酒店袖、寫俱字樓仇、商棗業(yè)：街部分兄出售祥部分尚持有招商湊策略策略棄：先確獨定主響力店辮，再渣全面為招商具體崗措施朝：◆4-鼓5個人妨負責漂商鋪箭招商◆2-技3個人秘負責陶寫字蕉樓招貼商◆寫字超樓招敲商由茄專業(yè)博的招捐商代兩理公緒司◆商鋪板招商貢由公型司自吸己招則商團慶隊完譽成◆國疾際知襖名品蘭牌多◆30鼓%的品品牌是美首次定進入撒該城鐵市◆大寧部分隙租戶梢租期紹長◆紛軋紛把并萬象滲城作殲為旗垮艦店住所在濃地◆有奪意與擴XX皺一起賽進行澤全國猴拓展租戶憂品牌艱特點揮：物業(yè)鋪管理成立貼專門獵的物灘業(yè)公崇司管般理X湖X中與心項滿目，屬包括菠住宅池、購候物中摩心、澤寫字障樓及澇酒店鏡式公割寓。已成爽立的伐有：◆X墊X物原業(yè)管鍛理（性深圳副）有莖限公業(yè)司◆X懂X新罵鴻基芝物業(yè)鏟管理益（杭堪州）現(xiàn)有限睬公司◆X傭X置迫地（肥北京?。┪锔葮I(yè)管固理有賠限責照任公笛司◆X券X（總上海繞）有饒限公清司目錄XX癢公司己歷史12運營鄙模式財務(wù)對測算3456人力苗支持品牌瓦推廣商業(yè)帽定位累與商鹿業(yè)規(guī)豪劃資本所模型資金肉支持孵化根戰(zhàn)略即充視分利索用集男團公屆司的去資金疫實力屠優(yōu)勢臣，讓序一些辭土地焦先期長由集正團來描購買幫和持準有，技等到遭項目鑰比較殘成熟窄時再突按市駁場價服格注脫入公梯司，紀以支宋持旗誦下相侵應(yīng)公賺司的培發(fā)展患。20北04雅年至地今，倡XX旁集團豆對X黑X置未地進揚行了驕6次受資產(chǎn)哈注入辮，注嫁入的衣資產(chǎn)扮金額杜高達看23朽4億探港元步，而口XX薄置地芹為此衰支付逮對價致的現(xiàn)援金部沃分不跳到6摘0億考港元悠，其箱余部攻分主叼要通遷過向堅集團勻配股列完成獅。6爐次資柏產(chǎn)注拋入使壺XX濤置地臥增加蹤蝶了1某44斜5萬攏平方恰米的識土地遇儲備親。盈利墾模型資本處運作寧的核憑心：◆有修效降喜低賬沸面風差險◆提鋸升財慕務(wù)指滾標◆擴響大股檔權(quán)融耀資空魄間◆借間助資拴本市現(xiàn)場做他大做賢強◆成策為綜翼合性通的房垂地產(chǎn)大企業(yè)深圳再萬象私城前亞2年騰是虧晨損的添，第損3年便開始晝盈利星，目榆前盈絡(luò)利狀臂況非惱常好批。深圳亭萬象它城2假00療8年坐度營苦業(yè)額環(huán)約3揭0億漆人民沫幣，巾占羅帥湖區(qū)拿GD釀P的卻6%至，是跟迄今貴為止鍋中國清內(nèi)地進投資扛回報除率最贏高的畜購物繪中心芳。深圳阻萬象橫城：共年度泥零售弦營業(yè)主額年份社會消費品零售總額備注200515億元2005年上半年XX萬象城每月銷售4000多萬左右，下半年每月銷售額就達到7000多萬，2005年底是1億多，到第三季度每月銷售額是1.3億左右，2005年銷售額就達到15億元，每平方米銷售額少于1億元，而深圳成熟百貨銷售額能夠達到3億元。200715.6億元銷售額過億元的商家有3個，排名前10位商家的營業(yè)收入占總收入的46.8％。值得一提的是，外資（包括港澳臺資）商家異軍突起，實現(xiàn)營業(yè)收入9.3億元，超過全部進駐商家營業(yè)收入的一半。目錄XX社公司柜歷史12運營米模式財務(wù)辛測算3456人力乳支持品牌宰推廣商業(yè)析定位萬與商拋業(yè)規(guī)桂劃公司酬管理打架構(gòu)專業(yè)龍合作菜單位主建近筑設(shè)淘計師椒：美車國R堡TK逃L國計際設(shè)筋計有玻限公涉司洛蚊杉磯牙分公司，哥世界哄排名性前三術(shù)（深搜圳和旬沈陽并）美國誘Ca方ll矛is錢on鍋凱里佩森建哀筑事怕務(wù)所量（杭益州）國內(nèi)避建筑腥設(shè)計吧院：樣中建秧國際高（深進圳）熔設(shè)計屯顧問杏有限燈公司（C疫CD法I）機電志顧問土：香送港邁致進機垃電工矛程咨濱詢有壁限公絕司（M串ei限nH魂ar奶dt雅），園世界采排名諷前三結(jié)構(gòu)鉗顧問橋：廣拘州容勇柏生園建筑精工程般設(shè)計絞事務(wù)書所（潤RB柔S）交通物顧問遣：香統(tǒng)港弘州達交悅通顧允問有漿限公期司（沸MV撒A）造價置顧問溫：威士寧謝恭咨詢雅（深軍圳）尊有限森公司撲（D猜LS圣），及香港超排名前奶三景觀丙顧問掩：香機港雅諸博奧千頓國梅際設(shè)果計有肥限公聲司（穴AD灣I）燈光精顧問航：美疲國碧震譜照開明設(shè)陵計有枯限公費司（靈BP盲I）節(jié)能鍵顧問肝：北棗京唯普綠節(jié)扁能設(shè)滿計顧惰問公貧司幕墻魂顧問造：艾且勒泰撐建筑綱工程雅咨詢念（上呆海）采有限寶公司人才禾來源磚渠道來源熱：

從準大學啟里招汁聘管假理培竿訓生號，作潛為人翅才儲燙備。

進拉行2-僅3個月嘆的封揀閉式廁培訓忘，然可后下卵放部脅門實抽踐培踢養(yǎng)。

從杰成熟刻運營黨的項親目組顫中抽框調(diào)人恨才發(fā)偉展下痕一個脊萬象腹城項晴目。構(gòu)成看：

學歷紹：95％達燭到本哨科學洲歷，樓超過40％的兼員工圍是碩匯士；

從業(yè)惡經(jīng)驗殖：有現(xiàn)策劃程、管貿(mào)理過土香港完太古犧廣場姨、又蘿一城奧的領(lǐng)享軍人鑼物，也有鳳在零良售、修娛樂加等行拳業(yè)擁霉有二種十多梯年管參理經(jīng)爽驗的娃專家產(chǎn)；

國際跡化程療度：秧有來輛自美為國、擔英國購及香燦港等幫發(fā)達牌國家夏和地冰區(qū)的批員工貼，同時嘩公司利也鼓糖勵并剃提供綠機會窯給員姑工出洪國考跑察和延學習曠。目錄XX燦公司寒歷史12運營膀模式財務(wù)斃測算3456人力交支持品牌前推廣商業(yè)供定位田與商名業(yè)規(guī)帆劃品牌廈策略購物拉中心構(gòu)品牌吼多樣雞性高端芒品牌紋——亮萬象捏城中高廈端品豪牌—各—五像彩城中低印端品奮牌—仇—歡武樂頌商業(yè)行品牌舟與住災(zāi)宅品趙牌不丘一致購物眠中心教——星萬象勞城住宅匠——磚幸福山里（溜深圳砌）、孫悅府烈(杭究州）良、二十愿四城奧（重丸慶、巴成都辯）商業(yè)荒品牌忍中含叔有集喝團品漂牌綜合欠性智瓦能大伙廈—辦—X歇X時躺代廣程場寫字月樓—扒—X亮X大旦廈形象消推廣對策略整合域推廣乒策略聯(lián)合糊國際揮4A優(yōu)廣告永公司之、公寨關(guān)公胳司以肯及本工土廣多告公亂司