城中村改造可行性論證報(bào)告

PAGE71第一章總論1.1概述1.1.1項(xiàng)目名稱********城中村拆遷改造項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)單位：********投資開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)系電話：1.1.3可行性研究報(bào)告編制單位1.3可行性研究報(bào)告編制的目的與依據(jù)1.3.1可行性研究報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開展環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，分析項(xiàng)目必要性。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與實(shí)施計(jì)劃提出初步意見。3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開展實(shí)施的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目周圍環(huán)境現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出環(huán)境保護(hù)方案。5、對(duì)節(jié)能方案進(jìn)行分析，提出節(jié)能建議。6、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。1.3.2可行性研究報(bào)告研究的依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。2、《中華人民共和國土地管理法》。3、關(guān)于可研報(bào)告編制內(nèi)容和深度的有關(guān)規(guī)定要求。4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。5、《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。6、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）。7、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。8、********城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃。9、《********城市城市總體規(guī)劃》。10、********政發(fā)〔2007〕8號(hào)文件。11、《********城市人民政府關(guān)于加強(qiáng)********城市城市規(guī)劃區(qū)村（居）民宅基地管理的意見》。12、項(xiàng)目承辦單位提供的其他有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。13、項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可研報(bào)告的委托書。1.4項(xiàng)目概況1.4.1項(xiàng)目情況介紹本項(xiàng)目為********城中村拆遷改造項(xiàng)目，********城市區(qū)規(guī)劃新四環(huán)以內(nèi)，********城中村改造涉及******等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，共計(jì)116個(gè)村莊，涉及村（居）民34033戶，人口116171人。涉及的村莊土地總面積49438.5畝，其中村莊住宅占地24707.9畝，村內(nèi)其他用地19833.1畝，村外其他用地4897.5畝，住宅建筑面積8193577.9平方米。整個(gè)改造工程計(jì)劃三年內(nèi)全部完成。1.4.2項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo)因?yàn)榇舜尾疬w改造范圍廣，涉及******等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，116個(gè)村莊。拆遷區(qū)域土地，將通過整治發(fā)展成為熟地，由市土地管理部門統(tǒng)一通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式出讓。為妥善安置拆遷戶，將采取就近安置原則，建設(shè)安置房源,讓拆遷群眾安居樂業(yè)，改善********城市的城市面貌。1.4.3安置房周圍環(huán)境與設(shè)施********安泰城鄉(xiāng)投資開發(fā)有限責(zé)任公司將廣泛認(rèn)真聽取各方意見建議，方便群眾生活，拆遷安置房源將按原住址就近安置，且考慮影響群眾生活的各方因素來規(guī)劃選址。已選定的安置區(qū)域以居民區(qū)為主，周圍無重型污染企業(yè)，環(huán)境狀況良好，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，所以可依托城市供電、供水、供暖等公共設(shè)施，配套條件較好。1.4.4項(xiàng)目投入資金及效益情況本項(xiàng)目總投資1644976.32萬元，其中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1475130.8萬元，拆遷補(bǔ)助費(fèi)6554.86萬元，臨時(shí)安置費(fèi)12290.37萬元，拆遷委托費(fèi)29879.52萬元，不可預(yù)見費(fèi)76192.78萬元，支付銀行貸款利息44928萬元。通過拆遷后的熟地出讓將取得收入2342202萬元，利潤總額543811.44萬元，利稅總額達(dá)673803.66萬元，投資收益率為33.06%，投資利稅率為40.96%。1.4.5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)優(yōu)勢(shì)1、政策優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目為城中村改造，有利于********城市城市形象的提高及國有土地資源的整合，有強(qiáng)有力的政策支持。2、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。根據(jù)********城市城市總體規(guī)劃，本項(xiàng)目中拆遷及安置房源均處于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，市政配套設(shè)施優(yōu)良。3、運(yùn)作優(yōu)勢(shì)。由城中村改造及房地產(chǎn)開發(fā)策劃方面的專家等具備經(jīng)驗(yàn)的人士參與本項(xiàng)目運(yùn)作。4、社會(huì)效益。本項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益，促進(jìn)********城市城市化發(fā)展進(jìn)程，為打造“運(yùn)河古都、江北水城”的魅力********城做出重要貢獻(xiàn)。1.5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見附表1-1：附表1-1：序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量1改造村莊數(shù)：116個(gè)2改造戶數(shù)：34033戶3安置人口116171人4拆遷建筑面積：85改造規(guī)劃占地面積：49438.50畝6總投資1644976.32萬元其中：拆遷補(bǔ)償1475130.80萬元搬遷補(bǔ)助費(fèi)6554.86萬元臨時(shí)安置費(fèi)12290.37萬元拆遷委托費(fèi)29879.52萬元不可預(yù)見費(fèi)76192.78萬元銀行貸款44928.00萬元第二章項(xiàng)目開展環(huán)境分析2.1********城中村分析改革開放以來，隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，在許多城市中形成了一些已經(jīng)位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)、周圍被城市已建設(shè)用地包圍，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的農(nóng)村居民點(diǎn)，被稱為城中村。城中村在環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和管理等方面存在著一系列問題。處理好城中村問題是關(guān)系到我國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，形成城鄉(xiāng)一體化新格局的重要內(nèi)容；是中國特色城鎮(zhèn)化過程中正確處理和保護(hù)農(nóng)民合法利益的重要體現(xiàn)；是影響到《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)有效實(shí)施的重要問題；是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展必須正視和研究的重要課題；是規(guī)范政府部門行政行為和有關(guān)負(fù)責(zé)人權(quán)利的重要方面；是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就地進(jìn)城、帶資產(chǎn)進(jìn)城的重要途徑。城中村問題解決與否，直接關(guān)系民生，影響社會(huì)穩(wěn)定。城中村問題是在我國城鄉(xiāng)二元體制的特殊國情下，由于快速城市化而出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，是當(dāng)前許多城市的共性問題。城中村的存在給城市的發(fā)展帶來了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，嚴(yán)重制約著城市土地資源的集約利用和城市的可持續(xù)發(fā)展，阻礙了城市化進(jìn)程。對(duì)城中村科學(xué)合理地進(jìn)行治理，是落實(shí)全面建設(shè)小康社會(huì)和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求，對(duì)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)有中國特色的城鎮(zhèn)化和城市健康發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)公平和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)都具有重要意義。此次********城中村改造是優(yōu)化城市環(huán)境、提升城市文明的重要舉措，是黨和政府關(guān)注民生、提高生活質(zhì)量的具體體現(xiàn)，無論是對(duì)城中村居民，還是對(duì)城市建設(shè)來說，都是一項(xiàng)具有里程碑意義的大事。城中村拆遷改造是利國利民的大好事。對(duì)村民來說，原先的房子無法買賣的，改造后補(bǔ)償?shù)姆孔?，自己擁有產(chǎn)權(quán)，可以自由交易；通過整體改造，改善了衛(wèi)生環(huán)境，有助于文明健康的生活方式的形成；節(jié)省了土地，增加了村集體收入；同時(shí)，居民居住集中，更加便于管理。對(duì)城市而言，消滅了環(huán)境污染，提高了城市品位，提升了城市文明；此外，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了就業(yè)機(jī)會(huì)等等?？傊?，這是一項(xiàng)得民心、順民意的‘民心工程’。目前，隨著人們對(duì)城市化作用認(rèn)識(shí)的加深，各地掀起了整治城中村的熱潮，杭州、大連、蘇州等地方通過良好的運(yùn)作，取得了扎實(shí)有效的成果，大大改變了城市面貌。這些城市的成功經(jīng)驗(yàn)，為********的城中村改造提供了很好的借鑒。2.1.1********城中村的現(xiàn)狀情況1、概況與特點(diǎn)城中村可以理解為在城市總體規(guī)劃城市建設(shè)用地范圍內(nèi)仍保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)。城中村在戶籍、行政、規(guī)劃、市政配套及教育、環(huán)衛(wèi)、計(jì)劃生育等方面管理制度與城市相應(yīng)的制度存在很大的差異。隨著********城市城市化進(jìn)程的加速發(fā)展，********城市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）已完成。隨著城區(qū)的外擴(kuò)，城中村不斷增多，嚴(yán)重影響了********城市的城市化進(jìn)程。********城市的城中村土地、戶籍、人口、行政管理依舊實(shí)行農(nóng)村管理，沒有納入城市統(tǒng)一管理中來，********城市的城中村具有下述特點(diǎn)：一是城中村依舊實(shí)行農(nóng)村集體所有制，農(nóng)村管理體制，集體經(jīng)濟(jì)總體雄厚，但各村經(jīng)濟(jì)狀況存在差異；二是城中村缺乏規(guī)劃，空間擁擠，功能紊亂，高容積率，環(huán)境臟亂，違章建筑多，安全隱患多；三是土地大部分征為國有，農(nóng)民基本喪失土地，現(xiàn)有土地性質(zhì)混亂，土地利用率低下；四是村民收入較高，不以務(wù)農(nóng)為生，村民主要依賴房屋租賃或集體收益分紅生活，農(nóng)民沒有享受城鎮(zhèn)養(yǎng)老保障；五是“村居合一”，城中村均衡分布在城區(qū)的各個(gè)功能區(qū)，人口居住相對(duì)集中。********城市的城中村現(xiàn)狀可以簡要概況為“空間布局分散、人口居集復(fù)雜、功能配套紊亂、土地效益低下、建筑容積率高、環(huán)境臟暗亂差、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬模糊、區(qū)位要素顯著”的特征。2、形成原因********城市的城市建設(shè)經(jīng)過十幾年的拓展，城市初具規(guī)模，但城中村也隨著城市的擴(kuò)張不斷地出現(xiàn)，剖析原因有：1、城市的快速擴(kuò)張過程中包圍農(nóng)村，在城市用地上沒有進(jìn)行有效地控制和集約利用，城市化推進(jìn)中重建設(shè)，輕改造，擱置城中村改造問題，這是********城市城中村形成的共性原因。2、城市規(guī)劃滯后，缺少城中村控制性詳細(xì)規(guī)劃，導(dǎo)致城市開發(fā)建設(shè)過程中“吃肉留骨”現(xiàn)象嚴(yán)重，即黃金地段開發(fā)了，而開發(fā)周期長，拆遷任務(wù)重的地段就不開發(fā)，這是城中村未能徹底改造的重要原因。3、城鄉(xiāng)二元體制的制約，人為割離了農(nóng)村和城市權(quán)益保障和公共資源的分享。城中村作為城市化過程中一種獨(dú)特的現(xiàn)象，在管理體制上，一方面作為城市社區(qū)的組成部分，接受城市政府的領(lǐng)導(dǎo)，按城市整體規(guī)劃統(tǒng)一管理，另一方面又屬于農(nóng)村社區(qū)，土地、經(jīng)濟(jì)組織等又按農(nóng)村管理體制執(zhí)行，由于混亂的管理制度的交叉，造成城中村規(guī)劃、建設(shè)、管理處于無序狀態(tài)，從而影響城市的整體面貌。城鄉(xiāng)二元體制是城中村形成的深層原因。4、農(nóng)村土地所有制性質(zhì)是制約城中村城市化進(jìn)程的重要因素，當(dāng)前的********城市的農(nóng)村土地集體所有和宅基地政策，農(nóng)村可以低價(jià)或無償使用，相對(duì)國有土地使用來說城中村集體土地的使用已非常低廉，所以在農(nóng)民失去耕地，沒有保障，建設(shè)土地成本又低，城市房屋租賃市場又十分活躍的情況下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致大量違章建筑的出現(xiàn)和城中村涌現(xiàn)速度的加快，這是城中村形成的現(xiàn)實(shí)原因。3、存在困難城中村改造都有一個(gè)的共同難點(diǎn)——改造資金籌措、土地房產(chǎn)處置、社會(huì)保障解決、政策配套制訂等。目前********城市城中村改造面臨著四大困難：一是改造資金缺乏。城中村改造成本主要包括：集體土地變?yōu)閲型恋卣鞯刭M(fèi)、改造農(nóng)民住宅或產(chǎn)業(yè)用房成本費(fèi)、農(nóng)民自住房變更為居民商品房費(fèi)用、集體經(jīng)濟(jì)變更或資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。改造資金涉及征地、拆遷、安置、建設(shè)等環(huán)節(jié)。如果對(duì)********區(qū)116個(gè)城中村8193577.90平方米城中村建筑面積進(jìn)行拆遷改造需要二是拆遷安置政策不明確，配套政策缺乏。在同一個(gè)城市，土地有不同的基準(zhǔn)價(jià)，不同的土地性質(zhì)又有不同的土地價(jià)格，不同的區(qū)塊房屋的城市收益又不同，城中村區(qū)域位置的不同導(dǎo)致征拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一樣，現(xiàn)實(shí)問題是村行政區(qū)劃和城市土地等級(jí)劃分又是不統(tǒng)一的，這很難建立統(tǒng)一的征地拆遷政策標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前********城市對(duì)集體土地的征用依據(jù)視項(xiàng)目的建設(shè)類型或性質(zhì)決定的，城中村改造到底屬于什么類型很難明確，所以當(dāng)前的征地拆遷的政策依據(jù)無法參照。城中村改造涉及土地利用制度、財(cái)政體制、投資體制、城市管理體制、行政管理體制等復(fù)雜問題，當(dāng)前的法律法規(guī)還沒有明確的統(tǒng)一規(guī)定，因而在工作上執(zhí)行較難。從調(diào)查情況來看，********城市的城中村對(duì)集體資產(chǎn)處理這一塊還沒有全面開展，當(dāng)前的村集體資產(chǎn)的管理還比較混亂，缺乏政策和制度約束。三是村民思想上的顧慮。********城市城中村中的農(nóng)民可以說沒有貧窮的，村民的經(jīng)濟(jì)來源大大超過城市居民的收入，如果在改造過程中中斷他們的房租收入，短期內(nèi)剝奪農(nóng)民喪失土地后的即得利益和改變他們?cè)猩罘绞绞怯须y度的。當(dāng)前********城市城中村農(nóng)民對(duì)土地征用和房屋拆遷工作在思想上存在強(qiáng)烈的抵觸和懷疑心理。同時(shí)，********城市的農(nóng)轉(zhuǎn)居一系列工作還比較滯后，只換了牌子，還沒有開展其他卓有成效的改制工作，所以村民的思想認(rèn)識(shí)急待轉(zhuǎn)變。2.1.2********城中村拆遷改造的必要性********城市城中村的存在嚴(yán)重影響了城市的總體形象和城市的區(qū)塊地產(chǎn)的整體價(jià)值，造成城市土地利用的盲目被動(dòng)，以及所折射帶來的外來人口混亂的社會(huì)治安和城中村農(nóng)民第二代滋生的不勞而獲安逸思想問題，無序的居住環(huán)境質(zhì)量問題等，對(duì)城市發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定都造成一定的影響，所以城中村改造勢(shì)在必行：一是********城市城市土地有效利用的需要。可以說********內(nèi)116個(gè)城中村都占據(jù)了城市最顯要的位置。從城市的宏觀發(fā)展而言，城中村的存在導(dǎo)致了城市中最寶貴的土地資源未能實(shí)現(xiàn)其最大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。在城市從外延式擴(kuò)張走向內(nèi)涵式集約發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地是當(dāng)前********城市有機(jī)更新的必然要求。二是加快城市化進(jìn)程的需要。********城市城區(qū)是一個(gè)沿路圍裹村莊式發(fā)展的城市，城中村改造是提高城鎮(zhèn)化水平，改變城鄉(xiāng)二元體制，妥善解決城中村經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)管理體制，形成城鄉(xiāng)同步發(fā)展，加快********城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。三是城市社區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要。城中村是城市一種特殊的社區(qū)，有其特殊性和復(fù)雜性，如果能從根本上向社區(qū)居委會(huì)轉(zhuǎn)變，將會(huì)促進(jìn)********城市整個(gè)城市的社區(qū)建設(shè)，這是明確城市基層公共管理職能的發(fā)展需要。四是城中村自身發(fā)展的需要。城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，是進(jìn)一步發(fā)展其經(jīng)濟(jì)組織形式和緩解當(dāng)前城中村公共資源分配不均矛盾的需要，是確保********城市城中村農(nóng)民后半生生存生活的需要，所以城中村的改造迫在眉睫。2.2********城市總體規(guī)劃********城市地處冀魯豫三省交界，轄八個(gè)縣（市、區(qū)）和一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積8715平方公里，總?cè)丝?82萬，市城區(qū)建成區(qū)面積63平方公里，人口56.5萬。2008年全市國民生產(chǎn)總值達(dá)到1252.61億元，連續(xù)16年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長。********城市先后榮獲“國家級(jí)歷史文化名城、省級(jí)園林城、中國優(yōu)秀旅游城、國家衛(wèi)生城、全國宜居城市”等稱號(hào)。2005-2008年********城市GDP指標(biāo)********城是一個(gè)人才輩出的地方，清代義學(xué)正武訓(xùn)，抗日名將張自忠，當(dāng)代中國國畫大師李苦禪，領(lǐng)導(dǎo)干部的楷?？追鄙?，國學(xué)泰斗季羨林等都是********城人。

********城是重要的交通樞紐和能源基地。京九、邯濟(jì)鐵路和濟(jì)********館高速公路在此交匯，形成了鐵路、公路縱橫交叉的黃金大十字。********城現(xiàn)有發(fā)電能力達(dá)到200多萬千瓦。

水是********城的特色。********城有豐富的水資源，全市流域面積在30平方公里以上的河流有23條，流域面積在100平方公里以上的有3條。黃河自西向東蜿蜒60多公里，京杭大運(yùn)河、徒駭河等多條河流從市區(qū)穿過，南水北調(diào)的東線工程也從這里經(jīng)過。市區(qū)內(nèi)有我國北方最大的城市湖泊——東昌湖。湖、河水域面積達(dá)13平方公里，占城市建成區(qū)面積的1/3。這種水資源優(yōu)勢(shì)在我國長江以北是絕無僅有的。********城自古與水有緣，********城因古********河而得名。********城有豐富的水文化，是一座黃河文化與運(yùn)河文化共同孕育的城市，世世代代的********城人對(duì)水有著深厚的感情，可以說水是********城的靈魂。同時(shí)，********城又是一座名符其實(shí)的水城,面積1平方公里、方方正正的古城，四周被水環(huán)抱，構(gòu)成了“湖中有城，城中有湖，城湖一體”的獨(dú)特城市格局和城市風(fēng)貌。

********城已有2500多年的歷史，全市現(xiàn)有文物古跡400余處，明代的光岳樓、清代的山陜會(huì)館、三國時(shí)期的曹植墓、新石器時(shí)代的龍山文化遺址、景陽岡、明清時(shí)期的臨清運(yùn)河鈔關(guān)等，均為國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位?！端疂G傳》、《金瓶梅》、《老殘游記》等古典文學(xué)名著中描述的許多故事都發(fā)生在********城。明清時(shí)期，借助于大運(yùn)河的便利漕運(yùn)，成為運(yùn)河沿岸九大商埠之一，史稱“富庶甲齊郡”、“江北一都會(huì)”，繁榮昌盛達(dá)400多年。

幾經(jīng)探索，********城把發(fā)展定位在建設(shè)卓越秀美的江北水城上，并在國家工商局注冊(cè)了“江北水城”、“北方水城”、“北國水城”三個(gè)品牌。通過廣泛宣傳、推介、舉辦“江北水城”文化旅游節(jié)和觀光周活動(dòng)等，擴(kuò)大了“江北水城”的影響，提高了“江北水城”的知名度，打響了“江北水城”品牌。今年我們又在國家工商局注冊(cè)了“江北水城·運(yùn)河古都”城市品牌。

打造江北水城，就是確定城市統(tǒng)一的水位標(biāo)高31.5米，將城區(qū)內(nèi)的東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河等水系連通，達(dá)到“湖河相連，水水相通，城水相依”的效果。在城市開發(fā)建設(shè)中，筑渠引水，挖土成湖，使城區(qū)內(nèi)大的單位庭院和小區(qū)都有一片活水與湖、河相聯(lián)，城市居民對(duì)水觸手可及。按照未來城市發(fā)展的規(guī)劃，在城市南部新區(qū)，依托風(fēng)光秀麗的徒駭河風(fēng)景區(qū)，堆山，挖湖，廣造園林，再造一個(gè)水城，構(gòu)筑名符其實(shí)的江北水城。

按照“一湖、兩河、一環(huán)、五線、十五點(diǎn)”的“江北水城”水系規(guī)劃，我們突出營造靚點(diǎn)，著力建設(shè)水系，初步形成了水城框架。********城已經(jīng)成為一座集北方城市的大氣和南方城市的秀氣于一身的、獨(dú)具特色的水城。主要開發(fā)建設(shè)了東昌湖、古運(yùn)河、徒駭河三大風(fēng)景區(qū)。

東昌湖風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積21平方公里，其中東昌湖水域面積5平方公里，是江北水城的核心景區(qū)。1999年以來，我們對(duì)東昌湖水域進(jìn)行了大規(guī)模的環(huán)境整治和開發(fā)建設(shè)。拆除了沿岸違章建筑和棚戶區(qū)，整修湖岸，建設(shè)了占地107公頃的湖濱公園；建設(shè)了頗具江南韻味的水城廣場，以及龍廣場、鳳廣場等五個(gè)廣場；建設(shè)了城市現(xiàn)代化的標(biāo)致性建筑、目前國內(nèi)最大的室內(nèi)劇場——水城明珠劇場。對(duì)散布在湖區(qū)的東南湖、玲瓏湖、人防湖等水域進(jìn)行了環(huán)境綜合整治，建設(shè)了連接古城區(qū)、象征跨入21世紀(jì)、國內(nèi)最大的石拱橋—東昌大橋等五座橋梁，實(shí)現(xiàn)了東昌湖與古運(yùn)河的聯(lián)通。秀麗的東昌湖,碧波蕩漾，風(fēng)光旖旎，成為展示“江北水城”風(fēng)采的重要窗口，被評(píng)為國家“AAAA”級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。

古運(yùn)河見證了********城昨日的輝煌，承載著新世紀(jì)********城人發(fā)展的希望和夢(mèng)想。幾年來，我們連續(xù)對(duì)古運(yùn)河實(shí)施了四期開發(fā)改造，整修河道，綠化兩岸，新建改建了沿河道路，形成了“路依河走、水陸并行”的格局。在運(yùn)河上新建改建了26座風(fēng)格各異的橋梁，建設(shè)了京杭運(yùn)河沿岸城市中唯一的“中國運(yùn)河文化博物館”，開發(fā)了具有明清風(fēng)格的仿古建筑群，形成了蜿蜒8公里的古運(yùn)河風(fēng)光帶，古老的大運(yùn)河正煥發(fā)出迷人的青春光彩。

徒駭河，過去是一條行洪河?，F(xiàn)在，我們?cè)谕今敽由闲藿碎L100米、高5米的單體橡膠壩，攔水蓄水。實(shí)施了河道開挖、房屋拆遷、沿河綠化等工程，初步建成了占地1000多畝的徒駭河風(fēng)景區(qū)。在徒駭河上高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了陳口路徒駭河橋和利民路徒駭河橋。我們的目標(biāo)是，把徒駭河風(fēng)景區(qū)打造成世界濱水文化博覽園、世界運(yùn)河主題公園。

為了保證湖河源源不斷的水源，我們投資建設(shè)了可蓄水800萬立方米的譚莊水庫，確保在黃河斷流半年之內(nèi)，水城無用水之慮。同時(shí)，又營造了一個(gè)新的景區(qū)。

在大力推進(jìn)景區(qū)開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，積極推動(dòng)單位庭院內(nèi)部和住宅小區(qū)水景觀建設(shè)，人民公園、********城大學(xué)、鳳凰新城、水城華府等單位和小區(qū)都規(guī)劃建設(shè)了水景觀。在學(xué)習(xí)借鑒兄弟城市成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)城區(qū)主要排污河道青年渠、新水河進(jìn)行改造，污水通過管道排放，河道內(nèi)注入清水，昔日的“臭水溝”變成了今日靚麗的風(fēng)景線。

抓建設(shè)，不忘保護(hù)。實(shí)施了古城截污工程，在古城區(qū)周圍敷設(shè)了排污管道，把古城區(qū)的全部污水通過管道由泵站輸送到城市主排污管網(wǎng)，進(jìn)入污水處理廠處理，避免古城區(qū)的污水流入東昌湖，保證了東昌湖的水質(zhì)。

在市城區(qū)的影響和帶動(dòng)下，各縣、市也都緊緊圍繞水做文章，臨清古運(yùn)河、高唐魚丘湖、東阿曹植公園、冠縣馬頰河、茌平茌中河、莘縣徒駭河等項(xiàng)目都充分展示了水城特色，與主城區(qū)遙相輝映。********城市委、市政府根據(jù)********城發(fā)展實(shí)際，作出了開發(fā)保護(hù)古城的重大決策。按照“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與、社會(huì)監(jiān)督”的原則，恢復(fù)和保護(hù)古城歷史風(fēng)貌。按照規(guī)劃著手改造和完善古城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，挖掘文化底蘊(yùn)，有選擇地恢復(fù)歷史古跡，努力打造“水中古城”新品牌，力爭用三到五年的時(shí)間，建成國家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，使古城成為山東乃至全國的旅游新亮點(diǎn)。目前已經(jīng)基本完成南城門和三個(gè)角樓建設(shè)，正在實(shí)施古城區(qū)四關(guān)街綜合管溝等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。城市基礎(chǔ)設(shè)施

緊緊抓住人民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，集中力量實(shí)施了一大批民心工程、德政工程。新建改建了一批城市道路，形成了快捷流暢的城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，人均擁有道路面積16.5平方米。實(shí)施東阿引水城市供水工程，從45公里以外引來了巖溶水，改善了水質(zhì)，確保供水安全，日供水能力達(dá)到13萬噸。實(shí)施集中供熱工程，拔掉了300多根煙囪，集中供熱面積達(dá)到656萬平方米，集中供暖率達(dá)45%。實(shí)施天然氣工程，結(jié)束了********城人扛煤氣罐、燒煤球爐的歷史，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到96%以上。建設(shè)了兩座污水處理廠，日處理污水能力達(dá)10萬噸，污水處理率達(dá)85%。積極組織開展了創(chuàng)建園林城市活動(dòng)，先后建設(shè)了一批大型綠化工程，公共綠地、廣場、道路綠化、大環(huán)境綠化、單位庭院綠化、居住區(qū)綠化以及苗圃建設(shè)得以快速發(fā)展，城市綠化覆蓋率達(dá)到38.2%,城市綠地率達(dá)到36.95%，人均公共綠地面積達(dá)到16.09平方米，形成了綠水相映的水城園林綠化特色。城市建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，1998年以來，********城城區(qū)拆遷面積達(dá)600萬平方米，8個(gè)城中村進(jìn)行了整體搬遷安置。房地產(chǎn)業(yè)成為********城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，成為外商投資的熱點(diǎn)。一批規(guī)模較大、配套完善的住宅小區(qū)的建設(shè)，使居民的住房條件有了很大改善，人均住房面積達(dá)到26平方米。未來發(fā)展規(guī)劃

針對(duì)原有城市總體規(guī)劃已經(jīng)滯后城市建設(shè)發(fā)展的實(shí)際，從2001年著手城市總體規(guī)劃的修編，歷經(jīng)多次討論修改和補(bǔ)充完善，2004年4月得到省政府批復(fù)。

新的城市總體規(guī)劃期限到2020年，確定********城市的城市性質(zhì)是：中國江北水城，以發(fā)展商貿(mào)、旅游為主的國家歷史文化名城，城市的總體布局為“一城五區(qū)”：即城市中心區(qū)、東郊開發(fā)區(qū)、南郊生態(tài)旅游區(qū)、西郊能源工業(yè)區(qū)、北郊商貿(mào)倉貯區(qū)。人口規(guī)模達(dá)到80萬。城市的發(fā)展方向是以“東擴(kuò)南展”為主，西、北適當(dāng)完善?！皷|擴(kuò)”，即將開發(fā)區(qū)的面積由現(xiàn)在的40平方公里擴(kuò)大到60平方公里；“南展”，即將行政中心南移至湖南路以南。

站在新起點(diǎn)，********城市提出了今后城市建設(shè)的宏偉目標(biāo)：2009年，繼續(xù)堅(jiān)持“城建靚市”方針，堅(jiān)持“四高”原則，以“兩城一河”為重點(diǎn)，全市城市建設(shè)開發(fā)投資計(jì)劃完成46億元。市城區(qū)將按照“江北水城.運(yùn)河古都—生態(tài)********城”的城市定位，突出“水系、古韻和世界精品元素”三大特色，實(shí)施八大工程，打造城市精品。一是古城區(qū)保護(hù)性開發(fā)。加強(qiáng)古城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成門樓、角樓和部門城墻工程，改造四關(guān)大街、沿街商鋪，恢復(fù)部分歷史古跡，努力打造“水中古城”新品牌。二是運(yùn)河四期完善工程。重點(diǎn)做好河道開挖、襯砌和綠化,推進(jìn)沿岸景觀開發(fā)建設(shè)，進(jìn)一步完善湖河水系。三是接待中心工程。按照五星級(jí)大酒店標(biāo)準(zhǔn)完成整體項(xiàng)目建設(shè)，提高旅游接待水平。四是體育公園建設(shè)。在完成比賽場館的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)全民健身活動(dòng)中心等后續(xù)工程。五是火車站改造擴(kuò)建工程。主要是做好前期工作，爭取年內(nèi)開工建設(shè)。六是生態(tài)綠化工程。實(shí)施徒駭河截污、鈴鐺湖完善。抓好湖河綠化完善和主次干道、廣場綠化增量升級(jí)，推進(jìn)立體綠化。七是環(huán)境綜合整治工程。以商業(yè)街區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)城市環(huán)境進(jìn)行綜合整治，改善市民生活居住環(huán)境。八是公用事業(yè)建設(shè)工程。重點(diǎn)抓好供熱管網(wǎng)建設(shè)和改造、公共交通建設(shè)、管道燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)等項(xiàng)工程，總投資突破十億元。目前八大城建工程順利推進(jìn)，一批大項(xiàng)目、靚點(diǎn)工程相繼竣工，基礎(chǔ)設(shè)施投資完成2.7億元。古城區(qū)保護(hù)與改造工程正式啟動(dòng)，城門、角樓工程均已完工，形成了古城的基本框架；兩座徒駭河大橋竣工通車添補(bǔ)了********城市特大型橋梁的空白；運(yùn)河四期完善、五星級(jí)大酒店工程以及道路基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境綜合整治等工程進(jìn)展順利；形成了一批城市建設(shè)靚點(diǎn)，進(jìn)一步彰顯了歷史文化名城底蘊(yùn)，豐富了城市文化內(nèi)涵，增強(qiáng)了城市對(duì)外吸引力。2009年11月1日，著名導(dǎo)演張藝謀、王潮歌、樊躍一行來********，共同進(jìn)行“江北水城·運(yùn)河古都”的形象策劃。市委書記、市人大常委會(huì)主任宋遠(yuǎn)方陪同活動(dòng)，市人大常委會(huì)第一副主任申長海，市委常委、副市長劉加順，市委常委、秘書長萬志博，市委常委、宣傳部長賈少勇，市委常委劉強(qiáng)，市政協(xié)副主席潘延紅出席形象策劃座談會(huì)。

在********城市隨后召開的“江北水城·運(yùn)河古都”形象策劃座談會(huì)上，張藝謀等三位導(dǎo)演對(duì)********城的形象策劃以及文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了意見和建議。張藝謀說，在這樣一個(gè)很短的時(shí)間內(nèi)，雖然只是對(duì)********城形成了一個(gè)初步的印象，但是感覺********城市委、市政府實(shí)施古城保護(hù)與改造的方向是十分正確的。文化如果進(jìn)入不了日常生活，就一定傳承不下去。********城通過古城保護(hù)與改造工程，將吸引大量的游客前來參觀，在人來人往中就將********城的文化信息和“文化符號(hào)”滲透進(jìn)了游客的生活中，對(duì)文化的宣傳和傳承起到了積極推進(jìn)作用。********城市正在根據(jù)自己的特色，把真正吸引人的地方做成亮點(diǎn)，相信一定會(huì)吸引到越來越多的游客。王潮歌、樊躍兩位導(dǎo)演也分別從打造亮點(diǎn)、基礎(chǔ)游客等方面，對(duì)********城市在認(rèn)真聽取三位導(dǎo)演的意見后，宋遠(yuǎn)方指出，三位導(dǎo)演精彩洋溢的講話，對(duì)我們發(fā)展文化旅游業(yè)很有啟發(fā)意義。********城有著非常悠久的歷史，如何讓這座古老的城市煥發(fā)青春，市委、市政府對(duì)此非常重視，全市廣大群眾對(duì)發(fā)展文化旅游業(yè)也有著非常強(qiáng)烈的愿望。********城位于冀魯豫三省交界處，正在努力打造成為濟(jì)南乃至山東的西花園，北京、天津等大城市的度假基地，還需要一個(gè)吸引人眼球的亮點(diǎn)。這次通過與三位導(dǎo)演的交流與溝通，擦出了許多有火花的意見和建議，全市各級(jí)一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)消化，同時(shí)還希望三位導(dǎo)演今后更加關(guān)注********城的發(fā)展，通過大家共同的努力，推動(dòng)文化旅游產(chǎn)業(yè)更好更快的發(fā)展。根據(jù)《********城市城市總體規(guī)劃（2001－2020年）》，********城市的城市性質(zhì)為：中國江北水城；以商貿(mào)、旅游為主的歷史文化名城。按照規(guī)劃，市域城鎮(zhèn)體系等級(jí)規(guī)模分為四級(jí)，一級(jí)中心城市為********；二級(jí)中心城市包括臨清市、陽谷、高唐縣城；三級(jí)為中心鎮(zhèn)；四級(jí)為一般鎮(zhèn)。城市化水平2005年達(dá)到34％，2020年達(dá)到55％。********城市城市規(guī)模是，2005年城市人口為42萬人，用地面積為46平方公里；到2020年，城市人口為75萬人，用地面積為80平方公里。城市規(guī)劃區(qū)指********行政管轄范圍，總面積1245平方公里。根據(jù)城市規(guī)劃布局，城市建設(shè)用地以東擴(kuò)、南展為主，西、北適當(dāng)完善，形成“一城五區(qū)”的布局。規(guī)劃建成區(qū)范圍東到東外環(huán)路，南至南外環(huán)路。一城：即整個(gè)********城市城區(qū)。五區(qū)：中心區(qū)、開發(fā)區(qū)、嘉明工貿(mào)區(qū)、文化行政新區(qū)、西部能源倉儲(chǔ)區(qū)。（1）中心區(qū)東至徒駭河，西到京九鐵路，北至濟(jì)********高速公路，南至湖南路，是以現(xiàn)狀城區(qū)為主的城市綜合性中心區(qū)，以發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化娛樂和生活居住為主。規(guī)劃建設(shè)用地面積34.89平方公里，規(guī)劃人口45.0萬人。（2）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)位于徒駭河以東，是********城市區(qū)的重要組成部分，以高新技術(shù)、外向型經(jīng)濟(jì)、教育科研和生活居住為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地20.85平方公里，規(guī)劃人口18.0萬。規(guī)劃布局分為兩大片區(qū)，中華路東側(cè)以外向型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；西側(cè)則以生活居住、科研教育、商貿(mào)服務(wù)等為主。（3）嘉明工貿(mào)區(qū)嘉明工貿(mào)區(qū)位于濟(jì)********高速公路以北，是以嘉明工業(yè)園、專業(yè)商貿(mào)批發(fā)市場為主的綜合性工貿(mào)區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地11.27平方公里，規(guī)劃人口5.萬人。規(guī)劃布局是以昌潤路為界，劃分東、西兩大片。東片結(jié)合現(xiàn)狀村莊，以綜合管理、生活服務(wù)和居住為主。西片以加工業(yè)、商貿(mào)為主。（4）西部能源倉儲(chǔ)區(qū)位于京九鐵路以西，以能源工業(yè)、大型倉儲(chǔ)為主。規(guī)劃建設(shè)用地6.72平方公里，居住人口2.0萬人，以********冠路為界，北側(cè)為工業(yè)區(qū)，南側(cè)為生活居住區(qū)。（5）南部行政文化新區(qū)位于湖南路以南，以建設(shè)行政、文化、旅游、高檔居住區(qū)為主。規(guī)劃建設(shè)用地6.24平方公里，居住人口5萬人。在城市總體規(guī)劃中，將按照全面保護(hù)與重點(diǎn)保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)好完整的古城格局、廣闊的東昌湖水面和眾多的文物古跡，妥善處理好保護(hù)與建設(shè)的關(guān)系，做到新舊結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展。堅(jiān)持“保護(hù)舊城、發(fā)展新城、新舊分開”的原則，古城內(nèi)建筑高度應(yīng)控制在12米以下。東昌湖風(fēng)景區(qū)不建設(shè)與之不協(xié)調(diào)的建筑物。同時(shí)，緊緊圍繞“江北水城”這一城市特色，形成“一湖、兩河、一環(huán)、十五點(diǎn)”的水系網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“河湖相連、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景觀，保障城市科學(xué)有序發(fā)展。2.3********經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展分析2.2.1********概況********是********城市唯一的市轄區(qū)，居魯西、臨黃河，京杭大運(yùn)河穿城而過，是國家級(jí)歷史文化名城，聞名遐邇的江北水城，全國著名的新興旅游城市。全區(qū)轄8鎮(zhèn)2鄉(xiāng)7個(gè)街道辦事處，總面積1245平方公里，人口101萬。********歷史悠久，文化燦爛。早在春秋戰(zhàn)國時(shí)期就是齊國西部的重要城邑，明清兩代，得益于京杭大運(yùn)河漕運(yùn)的興盛，經(jīng)濟(jì)繁榮、文化昌盛達(dá)400年之久，被譽(yù)為“江北一都會(huì)”，成為沿河九大商埠之一?！端疂G傳》、《********齋志異》、《金瓶梅》等眾多古典名著中描述的場景都發(fā)生在這里。新中國成立后，********稱謂雖幾經(jīng)更改，但一直是魯西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市委、市政府所在地。境內(nèi)名勝古跡眾多，雄偉挺拔的光岳樓、金碧輝煌的山陜會(huì)館、“摩天迥雁”的宋代鐵塔、“富甲天下”的清代四大私人藏書樓之一海源閣、傅斯年陳列館、鄧小平同志親自題名的民族英雄范筑先紀(jì)念館、江澤民同志親筆題名的孔繁森紀(jì)念館等人文景觀星羅棋布，不勝枚舉。面積達(dá)5平方公里的東昌湖，環(huán)抱古城，風(fēng)景如畫，城中有湖，湖中有城，城湖河一體，構(gòu)成了獨(dú)特的城市格局，********已成為中原一帶、京九沿線獨(dú)具特色的旅游觀光勝地。

********是晉冀魯豫周邊地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的區(qū)域性中心，代表中國古代商業(yè)文明的京杭大運(yùn)河和代表農(nóng)業(yè)文明的黃河在此交匯，貫穿中國南北的京九鐵路和連接祖國東西的膠濟(jì)邯鐵路及高速公路在此相交形成“黃金大十字”。********既可利用東部沿海的先進(jìn)技術(shù)，還可利用西部省份的豐富資源，是中國重要的交通樞紐、能源基地、內(nèi)陸口岸和輻射冀魯豫地區(qū)的中心城市。被省委省政府列為重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃的“省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈”中。近年來，全區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)上級(jí)的各項(xiàng)方針政策，搶抓機(jī)遇，改革創(chuàng)新，干事創(chuàng)業(yè)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。特別是培植骨干企業(yè)、發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)、市場建設(shè)、招商引資等方面都取得了顯著成績。2008年，區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成120.62億元，比上年增長14.9%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長5.4%、16.1%和19.1%，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整到16.5：43.3：40.2。預(yù)計(jì)地方財(cái)政收入完成4.34億元，可用財(cái)力8.92億元，比上年分別增長8.5%和5.8%。農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)達(dá)到4896元，增加524元。固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成47.2億元，增長12.3%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額預(yù)計(jì)達(dá)168億元，各項(xiàng)貸款余額預(yù)計(jì)達(dá)213億元，分別增長20.3%和7.8%。認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)支農(nóng)惠農(nóng)政策，全年共兌現(xiàn)糧食、良種、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)等各種補(bǔ)貼9947萬元，農(nóng)民群眾得到了更多實(shí)惠。糧食總產(chǎn)達(dá)71.83萬噸，再創(chuàng)歷史最高水平。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，蔬菜、畜牧、水產(chǎn)、林果四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的比重進(jìn)一步提高。蔬菜生產(chǎn)的規(guī)?；?、品牌化水平明顯提高，“甜翠牌”國家級(jí)無公害農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展到45個(gè)，無公害蔬菜控制面積達(dá)到35萬畝，并成為全國三大平菇主產(chǎn)區(qū)之一。畜禽、水產(chǎn)養(yǎng)殖加快發(fā)展，生豬存欄明顯增加。全區(qū)新增畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場70家，新增名優(yōu)水產(chǎn)養(yǎng)殖面積1100畝。林業(yè)生產(chǎn)再上新臺(tái)階，林木覆蓋率達(dá)28.5%，創(chuàng)建國家園林城市和生態(tài)區(qū)工作扎實(shí)有效。新增市級(jí)以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)9家，新增各類農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作組織18個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、組織化水平進(jìn)一步提高。

農(nóng)村各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。投資3569.9萬元，新修改造農(nóng)村公路97公里，新建城鄉(xiāng)客運(yùn)中心、客運(yùn)站4處，四通八達(dá)的交通客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全區(qū)。投資6600多萬元，全面加強(qiáng)農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，農(nóng)業(yè)保豐能力明顯增強(qiáng)。投資268萬元，全面改造了八劉、閆寺、侯營等3處鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院；新建改建農(nóng)村社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站19處，農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生條件明顯改善。扎實(shí)推進(jìn)新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，全年報(bào)銷醫(yī)療費(fèi)用3395.52萬元，受益群眾37.58萬人次。認(rèn)真落實(shí)農(nóng)村教師工資政策，農(nóng)村教師工資待遇明顯提高。投資732萬元，完成14個(gè)農(nóng)村校改項(xiàng)目，農(nóng)村教育教學(xué)條件不斷改善。加快推進(jìn)“萬村千鄉(xiāng)”市場工程，農(nóng)村流通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)更加健全，服務(wù)質(zhì)量明顯提高，被評(píng)為全國供銷系統(tǒng)先進(jìn)單位。穩(wěn)步推進(jìn)全國農(nóng)村社區(qū)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，建立了26個(gè)不同模式的試點(diǎn)社區(qū)，并在全國農(nóng)村社區(qū)工作會(huì)議上進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)交流。認(rèn)真落實(shí)農(nóng)村最低生活保障制度，農(nóng)村低保標(biāo)準(zhǔn)提高到900元，受益群眾11012人，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。投資424萬元，新建改建沙鎮(zhèn)、道口鋪等3處鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心敬老院，農(nóng)村五保對(duì)象集中供養(yǎng)率達(dá)到72%。積極開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治，加快改廚、改廁、改圈步伐，新建沼氣池3120個(gè)，農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生條件明顯改善。全年工業(yè)投入預(yù)計(jì)完成28.15億元，比上年增長11.5%。預(yù)計(jì)規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入180億元，利稅13億元，比上年分別增長42%和33%。其中主營業(yè)務(wù)收入過億元的企業(yè)22戶，利稅過千萬元的企業(yè)16戶，分別比上年增加6戶和2戶，山水水泥上繳稅金突破2000萬元。鋼管、軸承及保持器、農(nóng)副產(chǎn)品加工、機(jī)械電子、紡織服裝、化工建材等六大產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位更加突出，特別是重點(diǎn)培植的鋼管產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，鑫鵬源、嘉隆、寶利通等企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，全區(qū)鋼管年產(chǎn)量已達(dá)23.5萬噸。民營經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)工商稅收6.5億元，比上年增長7.3%。投資近2億元，新建擴(kuò)建了鴻順宜家家具城、光明農(nóng)貿(mào)市場等十余處市場和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，年成交額過億元的市場達(dá)19處，香江市場已跨入全國百億元市場行列。全區(qū)市場成交額預(yù)計(jì)達(dá)237億元，增長13%?，F(xiàn)代物流業(yè)蓬勃發(fā)展，鐵力貨運(yùn)、海昌物流等物流企業(yè)逐步壯大。金融保險(xiǎn)、信息中介、社區(qū)服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)領(lǐng)域不斷拓寬。濟(jì)南商業(yè)銀行、長城保險(xiǎn)等金融保險(xiǎn)企業(yè)相繼落戶我區(qū)，金融企業(yè)對(duì)我區(qū)支持力度不斷加大，全年共向企業(yè)提供信貸支持6億元，比上年增長27.7%。旅游產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，成功舉辦了葫蘆文化藝術(shù)節(jié)、櫻花節(jié)、荷花節(jié)、美食節(jié)等節(jié)慶活動(dòng)，我區(qū)旅游業(yè)的對(duì)外吸引力不斷增強(qiáng)，全年共接待游客367.6萬人次，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入8.87億元。全區(qū)共引進(jìn)投資過千萬元的項(xiàng)目67個(gè)，預(yù)計(jì)到位資金26.9億元。平安缸套、濟(jì)南商業(yè)銀行等38個(gè)項(xiàng)目已投產(chǎn)運(yùn)營；興隆崗軸承、五星級(jí)酒店等29個(gè)項(xiàng)目正在緊張建設(shè)之中；唐山田中機(jī)械、益華集團(tuán)盛世天湖等20多個(gè)項(xiàng)目即將開工建設(shè)。列入全區(qū)重點(diǎn)調(diào)度的30個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展順利，全年預(yù)計(jì)完成投資13.3億元，星慧金屬熱加工、立海冷藏、鑫大變壓器等8個(gè)項(xiàng)目已建成投產(chǎn)。嘉明經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和鳳凰工業(yè)園招商載體作用明顯增強(qiáng)，兩園區(qū)入園企業(yè)已達(dá)250家，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入77.2億元，利稅5.6億元。同時(shí)，外經(jīng)外貿(mào)發(fā)展勢(shì)頭良好，全年出口創(chuàng)匯預(yù)計(jì)完成6969萬美元，增長67.7%。2009年，********大力實(shí)施項(xiàng)目突破戰(zhàn)略，努力以項(xiàng)目的大突破推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展。1-9月份，生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成106.03億元，同比增長11.9%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值同比分別增長4.7%、13.7%和12.4%。固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成49億元，同比增長24%。地方財(cái)政收入預(yù)計(jì)完成3.75億元，同比增長10%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì)達(dá)到4993元，增長10.5%。我區(qū)外經(jīng)貿(mào)工作逆勢(shì)而上危機(jī)中實(shí)現(xiàn)新突破，1-7月份全區(qū)實(shí)現(xiàn)自營進(jìn)出口3057萬美元，其中出口2630萬美元，進(jìn)口427萬美元。在36家出口企業(yè)中，有9家企業(yè)出口有所增長。

第三章拆遷改造目標(biāo)及對(duì)策措施3.1目標(biāo)與任務(wù)3.1.1改造目標(biāo)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本，本著“誰開發(fā)、誰受益”的指導(dǎo)思想，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、整體改造、先行試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)、分類指導(dǎo)、分級(jí)指導(dǎo)、分步實(shí)施”的原則，力爭用5年的時(shí)間，完成城中村農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)變、村民向市民的轉(zhuǎn)變、農(nóng)村管理向城市管理的轉(zhuǎn)變。通過城中村的改造，解決城中村歷史遺留問題，徹底完成農(nóng)村的城市化過程，完善城市結(jié)構(gòu)形態(tài)，提升城市功能，改善人居環(huán)境。3.1.2改造任務(wù)從********城市的土地儲(chǔ)備和財(cái)政實(shí)際出發(fā)，可以從兩個(gè)層面進(jìn)行改造，即城中村管理制度改變和物質(zhì)層面的改變：一是管理制度的改變。包括城中村集體土地改為國有土地，即集體所有制改為國家所有制；村民由農(nóng)業(yè)戶口改為城市居民戶口，村委會(huì)改為社區(qū)居委會(huì)，城中村村民轉(zhuǎn)為市民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，從土地出讓效益中讓原城中村村民享受城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老醫(yī)療保障；村集體經(jīng)濟(jì)改組建為股份制企業(yè)，集體資產(chǎn)量化轉(zhuǎn)化為股份制企業(yè)資產(chǎn)。二是物質(zhì)層面的改變。目前********城市的城中村集體經(jīng)濟(jì)，區(qū)位要素和土地儲(chǔ)備情況各異，根據(jù)村情實(shí)際采用拆除舊村建新村。物質(zhì)層面的改變同時(shí)需要深入探討相關(guān)問題：一是在改造過程中要變被動(dòng)拆遷為主動(dòng)拆遷，變被動(dòng)改造為村民主動(dòng)要求改造；二是制定城區(qū)拆屋異地新建政策；三是改造中的村要以“疏”為主，分流聚居，避免新的城中村的出現(xiàn)或擴(kuò)大；四是為緩解行政管理壓力，現(xiàn)有建成區(qū)行政區(qū)劃規(guī)?？勺鬟m當(dāng)調(diào)整。3.2項(xiàng)目實(shí)施的對(duì)策措施3.2由于********城市的城中村的ABC三類村人均農(nóng)用地平均僅0.05畝，以ABC類型劃分改造進(jìn)度不符合********城市實(shí)際，根據(jù)********城市的城中村分布情況，********城市的城中村改造可以通過“兩步三階段”來實(shí)施：第一步：********政府牽頭，個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處為主，相關(guān)部門配合。分四項(xiàng)內(nèi)容：1、委托編制城中村改造規(guī)劃和具體實(shí)施方案，進(jìn)一步調(diào)研掌握基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，整理相關(guān)政策和法律依據(jù)，明確改造任務(wù)和進(jìn)度；2、加快推進(jìn)城中村資產(chǎn)量化，完成村改居，實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非；3、整合城中村集體資產(chǎn)，實(shí)行集體經(jīng)濟(jì)組織的股份制改制；4、完成村民城鎮(zhèn)居民的社會(huì)保障工作。第二步：********政府牽頭，街道辦事處、建設(shè)、國土為主，相關(guān)部門配合。分三個(gè)階段：第一階段（2009年）：重點(diǎn)推進(jìn)。將豆?fàn)I、董橋、范恭屯、陳莊、北關(guān)、五七里鋪等13個(gè)城中村著手實(shí)施拆遷改造。通過區(qū)塊項(xiàng)目帶動(dòng)，促使村容面貌的徹底改變。第二階段（2010年年）：全面展開。建議對(duì)古樓辦事處、新區(qū)辦事處、柳園辦事處及湖西辦事處除第一階段的13個(gè)城中村之外的其他村莊改造全面展開。第三階段（2011年）：外圍輻射。對(duì)道口鋪辦事處4個(gè)村莊、鳳凰辦事處5個(gè)村莊及侯營鎮(zhèn)9個(gè)村莊進(jìn)行改造。3.2.2措施保障1、主要工作措施1)堅(jiān)持規(guī)劃先行，周密制定改造計(jì)劃。一是制定116個(gè)城中村的改造規(guī)劃，促使建設(shè)的藍(lán)圖能夠落地，逐步實(shí)現(xiàn)城中村居民的改造愿望。二是建設(shè)改造要分輕重緩急，重點(diǎn)要把改造重點(diǎn)放在項(xiàng)目帶動(dòng)的區(qū)塊上。三是科學(xué)制定城中村改造和征地拆遷計(jì)劃，做到拆遷總量與城市建設(shè)總規(guī)模、城建建設(shè)資金總盤子大致平衡，充分考慮城市居民的承受能力。2)堅(jiān)持以人為本，切實(shí)做好政策銜接。一是要充分尊重城中村的歷史與現(xiàn)狀，充分尊重居民的合法權(quán)益。二是要認(rèn)真做好拆遷安置、就業(yè)和社會(huì)保障、投融資、集體資產(chǎn)處理等各項(xiàng)政策的梳理銜接和配套。三是要制定方案，如城中村改造土地房產(chǎn)處置及建設(shè)規(guī)劃實(shí)施意見、城中村改造農(nóng)業(yè)戶口改登為居民戶口實(shí)施方案、城中村改造村改居人員就業(yè)和社會(huì)保障工作的意見、城中村改造撤消村民委員會(huì)組建社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)施方案、城中村改造集體經(jīng)濟(jì)組織改制的意見、城中村改造啟動(dòng)后的相關(guān)手續(xù)審批、實(shí)施建設(shè)、資金管理等制度保障建設(shè)。3)堅(jiān)持整體推進(jìn)，認(rèn)真落實(shí)保障措施。一要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，部門密切配合。成立由區(qū)長任組長，分管副區(qū)長任副組長，有關(guān)部門和街道主要領(lǐng)導(dǎo)為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組。設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，隸屬區(qū)政府，并召集專職工作人員組建城中村改造辦公室，并根據(jù)改造內(nèi)容、性質(zhì)或區(qū)域的不同下設(shè)獨(dú)立職能機(jī)構(gòu)。確立管理主體，明確工作責(zé)任，制定年度計(jì)劃，列入責(zé)任考核。建議城中村改造辦公室設(shè)在區(qū)政府，并落實(shí)城中村改造啟動(dòng)資金，辦公室具體承擔(dān)全市城中村改造的詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃、政策的制訂和解釋、工作協(xié)調(diào)、建設(shè)質(zhì)量和資金管理等，五個(gè)辦事處參照區(qū)里的做法成立了由主要負(fù)責(zé)同志任組長的工作機(jī)構(gòu)，形成了分層管理、相互配合、上下聯(lián)動(dòng)、齊抓共管、良性互動(dòng)的工作機(jī)制，確保此次城中村拆遷改造工作的順利啟動(dòng)、扎實(shí)推進(jìn)。二是要發(fā)揮街道、村基層積極性。鼓勵(lì)村集體在改造中興辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，要通過政策鼓勵(lì)、適當(dāng)放權(quán)、土地運(yùn)作、設(shè)施配套等綜合措施，充分調(diào)動(dòng)街道、村的積極性。三是要因地制宜，一村一策地進(jìn)行改造，具體的改造方式可以靈活多樣。在具體改造中要立足********城市城中村分散交織的特點(diǎn)和實(shí)際，一村一策不是行政區(qū)劃意義上的政策對(duì)接，而是區(qū)塊整體開發(fā)改造和跨村綜合開發(fā)改造的政策對(duì)應(yīng)。

第四章拆遷改造方案4.1基本工作情況********城市委、市政府把城中村改造全部承包給********后，********政府高度重視，加大工作力度，強(qiáng)化工作措施，全面推進(jìn)城中村改造工作，確保了城中村改造工作的順利啟動(dòng)。2009年以來，********政府組織專門力量對(duì)116個(gè)城中村進(jìn)行了全面普查，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的摸底調(diào)查，********116個(gè)城中村共有農(nóng)戶34033戶，人口116171人。2009年，********將其中的豆?fàn)I、董橋、范恭屯、陳莊、北關(guān)、七里鋪等13個(gè)城中村列入了首批改造計(jì)劃。目前，位于柳園辦事處的土城村已順利完成拆遷，歸屬古樓辦事處的龍灣村拆遷即將全面實(shí)施，三里鋪新居和白洼社區(qū)正在緊張建設(shè)之中。唐莊、董橋、豆?fàn)I等三個(gè)村莊的拆遷紅線和規(guī)劃用地紅線已經(jīng)正式確定，正在編制詳細(xì)規(guī)劃；陳莊、泊莊、后菜市等三個(gè)村莊的拆遷紅線和規(guī)劃用地紅線正在緊張劃定中，********的城中村改造工作即將大規(guī)模展開。此次城中村拆遷改造工程，市委市政府高度重視，2009年9月17日，蔡同民副市長在市政府會(huì)議室主持召開會(huì)議，專題研究城區(qū)城中村改造有關(guān)問題，市建委、規(guī)劃局、審計(jì)局、國土資源局、行政服務(wù)中心以及********、柳園辦事處、新區(qū)辦事處、古樓辦事處、湖西辦事處等部門和單位的有關(guān)負(fù)責(zé)同志參加了會(huì)議。會(huì)議聽取了********政府有關(guān)工作情況匯報(bào)，對(duì)城中村改造基本思路和操作程序進(jìn)行了認(rèn)真討論、研究，蔡同民同志講了重要意見，林海峰市長對(duì)********《關(guān)于加快城中村改造的請(qǐng)示》（東昌政發(fā)〔2009〕105號(hào)）做了明確批示。********要不等不靠，及早動(dòng)手編制周密的、可操作性強(qiáng)的整體實(shí)施方案，報(bào)市政府審批。一是整個(gè)城中村改造任務(wù)必須在三年內(nèi)完成，由********負(fù)全部責(zé)任；二是對(duì)改造村莊的土地，由市國土資源局公開進(jìn)行招拍掛，成交后按招拍掛的面積計(jì)算，每畝出讓土地上繳市財(cái)政5萬元作為市政府收益，剩余土地收益繳區(qū)財(cái)政；三是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)，出售商品房部分實(shí)行每平方米200元包干，安置部分全免，統(tǒng)一繳市行政服務(wù)大廳。在實(shí)際運(yùn)作過程中遇到的問題，具體問題具體分析。4.2工作方案、計(jì)劃4.2.1工作方案本項(xiàng)目制定了城中村拆遷改造操作程序：首先，由********城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室向市規(guī)劃局提報(bào)村莊改造名單，由市規(guī)劃局結(jié)合土地管理部門，規(guī)劃出紅線、規(guī)劃條件等，報(bào)專家會(huì)、項(xiàng)目會(huì)，重大項(xiàng)目報(bào)規(guī)委會(huì)審批。審批通過后，市規(guī)劃局向土地儲(chǔ)備中心和********出具規(guī)劃條件。土地儲(chǔ)備中心按正常程序?qū)φ魇胀恋剡M(jìn)行招拍掛。招拍掛完成后，土地出讓金中市政府收益部分上繳市財(cái)政，剩余收益繳********財(cái)政。同時(shí)，各有關(guān)部門要簡化工作程序，提高工作效率，盡快辦理相關(guān)手續(xù)。手續(xù)完備后，由市拆遷辦負(fù)責(zé)發(fā)放拆遷許可證。********政府具體組織實(shí)施拆遷、安置、建設(shè)和群眾工作。4.2.2工作計(jì)劃1、加快工作進(jìn)度。組織精干力量，對(duì)每個(gè)城中村進(jìn)行認(rèn)真測量，逐村建立檔案，為城中村改造工作提供詳實(shí)的數(shù)據(jù)支持。2、全力實(shí)現(xiàn)突破。根據(jù)城中村改造工作計(jì)劃，********將加速五處大規(guī)模安置社區(qū)，每個(gè)辦事處建設(shè)一處。經(jīng)過認(rèn)真研究、精心選擇，將以陳莊為突破口，首先在柳園辦事處啟動(dòng)安置社區(qū)建設(shè)任務(wù)。目前規(guī)劃編制、戶型設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作正在緊張進(jìn)行，預(yù)計(jì)11月上旬可啟動(dòng)拆遷工作。4.3拆遷改造工作范圍與工作量情況本項(xiàng)目拆遷范圍為實(shí)施城中村改造的村占地范圍內(nèi)的全部建（構(gòu)）筑物。********城市區(qū)規(guī)劃新四環(huán)以內(nèi)，********城中村改造涉及古樓辦事處、新區(qū)辦事處、柳園辦事處、湖西辦事處、鳳凰辦事處、道口鋪辦事處、閆寺辦事處和侯營鎮(zhèn)等8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，共計(jì)116個(gè)村莊。詳細(xì)范圍及工作量見表4-1拆遷工作匯總表表4-1拆遷改造范圍與工作量匯總表序號(hào)辦事處村莊數(shù)（個(gè)）戶數(shù)（戶）人口（人）占地情況（畝）住宅建筑面積（㎡）合計(jì)村莊住宅占地村內(nèi)其他用地村外其他用地1柳園辦事處146378197805059.902968.40709.901381.601257192.602鼓樓辦事處73433151272612.601178.50524.60909.50685891.203新區(qū)辦事處257049265078093.505078.303015.201839375.804湖西辦事處337067230637801.705000.602790.1011.001727048.705許營鄉(xiāng)799531313050.401994.00499.50556.90280848.106鳳凰辦事處5144339031980.00794.701185.30408026.707侯營鎮(zhèn)9259073364036.501753.002283.50583771.708道口鋪辦事處474926841730.30547.30273.00910.00179200.009閆寺辦事處5235180045918.601930.102860.001128.50811119.0010嘉明開發(fā)區(qū)7197866369155.003463.005692.00421104.10合計(jì)1163403311617149438.5024707.9019833.104897.508193577.90由于本次拆遷改造涉及范圍廣，工作量大，計(jì)劃載三年內(nèi)分三期完成所有規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村拆遷改造。具體實(shí)施分期見本報(bào)告第六章，項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。4.4建議1、加強(qiáng)宣傳發(fā)動(dòng)，力求認(rèn)識(shí)到位，使城中村綜合改造的重要意義深入人心；2、維護(hù)村民利益，大造改造聲勢(shì)，充分調(diào)動(dòng)村民參與城中村改造的積極性；3、合理安排產(chǎn)業(yè)用地、開發(fā)用地和還建用地；4、及時(shí)研究土地轉(zhuǎn)用有關(guān)政策和當(dāng)前宅基地使用政策；5、按照少取多予放活的要求解決改造資金；6、大力扶持村集體經(jīng)濟(jì)組織改制后集體股份制公司的發(fā)展。第五章拆遷補(bǔ)償安置方案為保障********城中村改造建設(shè)工作順利進(jìn)行，確保被拆遷單位和個(gè)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、********政發(fā)[2007]8號(hào)文件、《********城市人民政府關(guān)于加強(qiáng)********城市城市規(guī)劃區(qū)村(居)民宅基地管理的意見》等法律法規(guī)，結(jié)合********城中村改造的實(shí)際情況，制定本方案。5.1土地管理1、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，對(duì)一戶多宅的，多余部分在拆遷補(bǔ)償前，應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。2、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，城鎮(zhèn)居民以劃撥方式取得宅基地交易的，應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。3、土地使用權(quán)出讓金不低于市國土資源管理部門采用的規(guī)劃條例下評(píng)估地價(jià)的40％。4、在冊(cè)農(nóng)業(yè)戶籍人口以搬遷公告發(fā)布之日戶籍所在地的公安派出所核準(zhǔn)的數(shù)字為準(zhǔn)。5、由于歷史原因，未辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證明的，按照實(shí)際院落占地面積，由村(居)委出據(jù)證明報(bào)所在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處核實(shí)并公示或由土地管理部門出據(jù)證明的，按實(shí)際占地面積的2/3確定合法建筑面積。5.2拆遷管理1、規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖)后，由拆遷管理機(jī)構(gòu)根據(jù)用地單位(以下統(tǒng)稱拆遷人)的申請(qǐng)，書面通知規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)、工商、稅務(wù)、公安、文化、教育、衛(wèi)生等部門以及拆遷項(xiàng)目所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處停辦相關(guān)審批手續(xù)。2、實(shí)施房屋拆遷應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：1)進(jìn)行拆遷調(diào)查：2)拆遷人向拆遷管理機(jī)構(gòu)提出拆遷申請(qǐng)；3)拆遷管理機(jī)構(gòu)發(fā)布拆遷通告：4)拆遷人與被拆遷人訂立書面拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：5)拆遷人按照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行補(bǔ)償安置；6)實(shí)施房屋拆除。3、拆遷人申請(qǐng)實(shí)施房屋拆遷的，應(yīng)向拆遷管理機(jī)構(gòu)提交下列資料：1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖)：3)征地批準(zhǔn)文件及征地方案通告或國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；4)補(bǔ)償安置資金證明；5)補(bǔ)償安置實(shí)施方案。拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)用地單位申報(bào)的材料進(jìn)行審核，符合條件的，發(fā)布拆遷通告。4、拆遷人實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償安置的資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷補(bǔ)償安置，不得挪作他用。拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)督。5、拆遷人應(yīng)當(dāng)選擇有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷，并與房屋拆遷實(shí)施單位訂立拆遷委托合同。被委托的拆遷實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷工作人員必須持證上崗。拆遷管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)拆遷工作人員的監(jiān)督管理，對(duì)從事拆遷工作的人員進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)考核。6、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，拆遷當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償安置協(xié)議產(chǎn)生糾紛的，可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。7、拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷實(shí)施前與被拆遷人依照本辦法的規(guī)定就補(bǔ)償、搬遷等事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額。經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由拆管機(jī)構(gòu)裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起的30日內(nèi)做出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，由拆管機(jī)構(gòu)依法處理。因征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議而阻撓征地的，由國土資源行政主管部門依法處理。5.3拆遷補(bǔ)償與安置1、拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違法建設(shè)和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按剩余使用期限分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀窘o予補(bǔ)償。規(guī)劃部門在發(fā)放臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，已注明在批準(zhǔn)期限內(nèi)因城市建設(shè)需要無償拆除的，則不予補(bǔ)償。已由執(zhí)法法部門查處并進(jìn)行處罰后但未拆除的房屋，不予補(bǔ)償。2、被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。3、被拆遷房屋的合法依據(jù)，以被拆遷人在發(fā)布通告前所持有的房屋權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。4、被拆遷房屋的用途，以房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書上載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書上未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。5、被拆遷房屋的建筑面積，以房屋權(quán)屬證書或者合法建房手續(xù)上載明的建筑面積為準(zhǔn)。6、拆遷范圍內(nèi)合法建筑的補(bǔ)償價(jià)格屬國有土地的按********政發(fā)[2007]8號(hào)文件執(zhí)行，屬集體土地的按********政發(fā)[2003]12號(hào)文件執(zhí)行。7、住宅房屋的拆遷補(bǔ)償方式一般為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人提供統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的多層成套住宅房屋用于拆遷安置。8、應(yīng)安置面積為被拆遷房屋合法建筑面積與就近靠檔面積之和。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房超過一套的，就近靠檔面積的最高限為10平方米。應(yīng)安置面積的價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)采用與被拆遷房屋同一評(píng)估方法評(píng)估確定。因被拆遷人原因增加的面積(含超出10平方米以外的靠檔面積)，按物價(jià)部門核定的政府指導(dǎo)價(jià)或評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場價(jià)執(zhí)行。9、被拆遷人利用合法住宅房屋從事經(jīng)營一年以上，且能提供工商營業(yè)執(zhí)照和連續(xù)合法有效的納稅憑證的，拆遷時(shí)對(duì)實(shí)際營業(yè)的面積除按住宅房屋的評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償外，再適當(dāng)增加補(bǔ)償。增加補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按********政發(fā)[2007]8號(hào)文件執(zhí)行。10、被拆遷人僅有被拆遷的一處合法住宅房屋，且拆遷補(bǔ)償款(不含獎(jiǎng)勵(lì)、搬家費(fèi)、過渡費(fèi))不足購買最小套型安置房，經(jīng)調(diào)查公示情況屬實(shí)的，由拆遷人提供建筑面積不小于45平方米的最小套型安置房供其居住，其拆遷補(bǔ)償款用于沖抵購房款。11、拆遷企業(yè)生產(chǎn)用房，拆遷人應(yīng)按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償總額的8％向被拆遷人支付搬遷費(fèi)用和固定設(shè)備設(shè)施的拆除、移裝費(fèi)用。12、對(duì)積極配合拆遷的被拆遷人，拆遷人可以給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)金期一般為10-30天，具體天數(shù)由拆遷管理機(jī)構(gòu)根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和拆遷戶數(shù)多少確定，并在拆遷通告中予以明確。13、安置房的公共維修基金，與被拆遷房屋相等建筑面積的部分由拆遷人承擔(dān)，超出部分由被拆遷人承擔(dān)。14、安置房或者被拆遷人以貨償款購買的房屋，與被拆遷房屋等值的部分，符合省財(cái)政部門契稅征管有關(guān)規(guī)定的，被拆遷人可以申請(qǐng)免繳房屋契稅。15、拆遷人提供的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：1)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)；2)產(chǎn)權(quán)清晰且無權(quán)利限制。安置房的設(shè)計(jì)變更、面積差異等問題，按照商品房銷售的有關(guān)規(guī)定處理。安置房為綜合樓的，除住宅部分的樓梯、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和地下室的公共通道外，其余公有建筑面積不參與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價(jià)格結(jié)算。第六章項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及進(jìn)度計(jì)劃6.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)組長（區(qū)長）A拆遷工作組B拆遷組長（區(qū)長）A拆遷工作組B拆遷工作組C拆遷工作組綜合工作組審計(jì)工作組財(cái)務(wù)工作組治安工作組副組長副組長副組長副組長項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖6.2實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目批復(fù)立項(xiàng)后，應(yīng)盡著手拆遷工程招標(biāo)及有關(guān)前期工作，同時(shí)進(jìn)行拆遷安置、補(bǔ)償及土地掛牌拍賣，統(tǒng)籌安排進(jìn)度計(jì)劃，盡可能采取平行和交叉作業(yè)。********城中村拆遷改造任務(wù)2009年度計(jì)劃城中村改造村莊辦事處村莊古樓辦事處北關(guān)、鄧園、劉扒莊、龍灣新區(qū)辦事處董橋、范恭屯、泊莊柳園辦事處豆?fàn)I、前羅、后羅、唐莊、土城湖西辦事處江堤、紅廟閆寺辦事處七里鋪2010年度計(jì)劃城中村改造村莊辦事處村莊古樓辦事處三里井、白莊、聶莊、謝園、南關(guān)、鄧樓新區(qū)辦事處雙廟、何官屯、王卷帽、董付、南朱、西姚。東姚、谷莊、付大門、閆莊、鄭坑、旗桿王、孟閆、李廟、王屯、橋頭柳園辦事處王宅、劉營、東趙、馬官屯、八里王、陳莊、陳口、付莊、邵莊、孔堂湖西辦事處姚屯、顧莊、曲黃、錢樓、陳屯、姜莊、明堤、雙廟、前十、后十、十二里、鄭樓、母向、八東、八西、賈莊、前八、齊南、齊北、后海子、郭屯、端莊、宋莊、五里屯、東王、西王、辛莊、許莊、翟樓、潘屯、姚莊、白堤、付墳、東錢、西錢、東八、西八、楊胡閆寺辦事處前田、后田2011年度計(jì)劃城中村改造村莊辦事處村莊道口鋪辦事處北臧、仙莊、十八里、邵屯鳳凰辦事處鄭官屯、東李莊、姚莊、王虎廟、周莊侯營鎮(zhèn)侯營、常莊、孫樓、郭白、李位、小鋪、母莊、老廟、羅莊組織精干力量，對(duì)每個(gè)城中村進(jìn)行認(rèn)真測量，逐村建立檔案，為城中村改造工作獲得較準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。6.3實(shí)施方案6.1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《中華人民共和國土地管理法》3、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》4、********政發(fā)【2007】8號(hào)文件5、《********城市人民政府關(guān)于加強(qiáng)********城市城市規(guī)劃區(qū)村（居）民宅基地管理的意見》6、《********城市總體規(guī)劃》6.1）拆遷范圍實(shí)施城中村改造的村占地范圍內(nèi)的全部建（構(gòu)）筑物。2）補(bǔ)償安置依據(jù)拆遷范圍屬集體土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、********政發(fā)【2007】8號(hào)文件、集體土地拆遷有關(guān)規(guī)定、結(jié)合城市拆遷辦法予以實(shí)施。3）補(bǔ)償形式該項(xiàng)目拆遷范圍拆遷補(bǔ)償分為兩種情況：1、2002年以前建成的原村莊院落（以2002年衛(wèi)星航拍圖為準(zhǔn)），參照城市拆遷辦法進(jìn)行補(bǔ)償。2、2002年以后在耕地上新建的房屋院落，按照集體土地征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2002年以后后未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在耕地上新建的房屋院落均系違法建筑，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定不應(yīng)補(bǔ)償，如積極配合拆遷的，按照征地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)助處理，不得進(jìn)行房屋安置，所建房屋由本戶自行拆除。3、參照城市拆遷辦法進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆课荩疬w補(bǔ)償形式為：一是貨幣補(bǔ)償；二是房屋安置補(bǔ)償。聊城市東昌府區(qū)城中村拆遷改造項(xiàng)目第七章環(huán)境保護(hù)一、項(xiàng)目地點(diǎn)與環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地址周圍以居民為主，無工業(yè)污染源存在，環(huán)境狀況良好。該地段周圍環(huán)境幽雅、空氣清新、污染較少。本項(xiàng)目建成投入使用后，除產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理后，基本上沒有其它污染排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。二、污染源及污染物處理措施1、主要污染源及污染物本項(xiàng)目為住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采用適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?、環(huán)境治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕，主要治理措施如下：a生活污水：采用化糞池對(duì)污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入振興路城區(qū)主排管網(wǎng)。b生活垃圾：首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。三、綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境、防止污染，保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅樓建設(shè)，其污染源很小，污染物排放量也很小，產(chǎn)生的少量生活污水，廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，也完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。

第八章節(jié)能8.1編制依據(jù)8.1.1、法律法規(guī)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》3、《節(jié)約用電管理辦法》4、《山東省節(jié)約能源條例》5、《山東省綜合利用資源條例》6、《山東省節(jié)能檢查辦法》7、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展資源節(jié)約活動(dòng)的通知》8、《********城市基本建設(shè)和技改投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估審核暫行辦法》8.1.2、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)1、國家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20052、國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-933、省標(biāo)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》J10786-20064、《中華人民共和國節(jié)約能源法》5、建設(shè)部長143號(hào)令《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》6、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》8.1.3、********城公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)有關(guān)指標(biāo)參數(shù)1、********城采暖天數(shù)110天2、********城采暖耗煤量指標(biāo)Q=10.7KG/M23、********城采暖期室外平均溫度0.14、********城采暖房間平均室內(nèi)計(jì)算溫度165、********城采暖期度日數(shù)19696、********城采暖期最冷月平均溫度-1.47、********城采暖耗熱量指標(biāo)QH（W/M2）20.38.1.4、本工程建設(shè)采取的節(jié)能措施1、外墻：240厚加氣混凝土砌塊外貼40厚擠塑聚苯板保溫體系2、屋面：屋面采用60厚擠塑聚苯板3、窗戶：采用PVC塑料中空玻璃窗4、地下室頂板：30厚擠塑板5、非采暖房間隔墻：外抹20厚聚苯板保溫漿料6、門窗框周邊縫隙做大于20厚發(fā)泡聚氨酯8.2節(jié)能措施1、所有設(shè)備，電器等選用符合國家民用規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，新型高效電器。冬季采暖采用集中供暖、分戶控制，采用輻射性能好的暖氣片。2、衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，坐便器水箱兩檔選擇，大便沖洗水量≤6升，給水龍頭選用節(jié)水型帶過濾芯水龍頭，給水管道采用PP-R管材，以節(jié)約用水。3、燈具以節(jié)能型為主，節(jié)約用電。采用節(jié)能公共照明及控制體系，室外公共照明采用太陽能照明，樓宇內(nèi)公共照明設(shè)施設(shè)置節(jié)能感應(yīng)控制開關(guān)。4、采用保溫復(fù)合砌塊和保溫新型墻體材料，推廣使用新技術(shù)，新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。屋面保溫采用珍珠巖板，貼在樓板找平層上，外墻保溫采用聚苯顆粒板。5、采用雙層塑鋼窗及保溫門。陽臺(tái)采用封閉式陽臺(tái)。室內(nèi)溫度在冬季不低于12度，夏季不高于28度。另外小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒，減少不必要的浪費(fèi)。

第九章土地招拍掛方案9.1方案編制依據(jù)1、《中華人民共和國物權(quán)法》2、《中華人民共和國土地管理法》3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》4、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》5、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》9.2土地招拍掛方案土地招拍掛是招標(biāo)、拍賣、掛牌的簡稱。具體指國家將國有土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓給使用人并取得收益。1、投標(biāo)、開標(biāo)程序

（1）投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效。標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

（2）出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查標(biāo)箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，點(diǎn)算標(biāo)書。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。投標(biāo)人不少于三人的，應(yīng)當(dāng)逐一宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。

（3）評(píng)標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件作出必要的澄清或者說明，但是澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。

（4）招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

（5）對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。優(yōu)點(diǎn)：在招標(biāo)的評(píng)估過程中，地價(jià)作為確定中標(biāo)與否的一個(gè)因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)才是衡量投標(biāo)方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，更能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。因此，招標(biāo)出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機(jī)制與政府職能的割裂。缺點(diǎn)：容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。2、

拍賣會(huì)程序

（1）主持人點(diǎn)算競買人；

（2）主持人介紹拍賣宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工和竣工時(shí)間以及其他有關(guān)事項(xiàng)；

（3）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（4）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（5）競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（6）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)；

（7）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（8）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)者為競得人。

（9）

競買人的最高應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。拍賣主持人在拍賣中可以根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。優(yōu)點(diǎn)：土地拍賣出讓給我國土地市場發(fā)展帶來了生機(jī)和活力?！俺鰞r(jià)高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。缺點(diǎn)：過分追求土地的市場價(jià)值，政府無法控制市場成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。3、

掛牌程序

（1）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；（2）符合條件的競買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)；（3）掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格；(4）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競得人。

（5）掛牌時(shí)間不得少于10日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

（6）掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報(bào)價(jià)及其報(bào)價(jià)者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價(jià)。有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價(jià)，通過現(xiàn)場競價(jià)確定競得人。掛牌主持人連續(xù)三次報(bào)出最高掛牌價(jià)格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價(jià)的，按照下列規(guī)定確定是否成交：

1）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

2）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

3）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。優(yōu)點(diǎn)：掛牌出讓的最大優(yōu)點(diǎn)是如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可成交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以由多人多次報(bào)價(jià)，具有很強(qiáng)的靈活性和操作性。缺點(diǎn)：容易受掛