蘇州太湖御墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目可研建議書(shū)研究報(bào)

PAGE蘇州太湖御墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告蘇州概況蘇州市我國(guó)的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)三角重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯31°19’，東經(jīng)120°37’，地處溫帶，屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量充沛。全市地勢(shì)低平，平原占總面積的55%，水網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要種植水稻、麥子、油菜，出產(chǎn)棉花、蠶桑、林果，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長(zhǎng)江刀魚(yú)、太湖銀魚(yú)、陽(yáng)澄湖大閘蟹等。是聞名遐邇的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之府，素有“人間天堂”之美譽(yù)。蘇州全市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。2006年年末，全市總?cè)丝?160814人，其中市轄區(qū)2301497人，2006年全市出生人口46325人，出生率為7.57%，全市人口自然增長(zhǎng)7214人，增長(zhǎng)率為1.18‰；蘇州市下轄張家港市、常熟市、太倉(cāng)市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)虎丘區(qū)。1993年，蘇州被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“較大的市”。全市及各縣（市）土地、人口分布情況地區(qū)土地面積（平方公里）2006年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）全市8488.42616.07市區(qū)1649.72230.15張家港772.4088.78常熟1094.00105.48太倉(cāng)620.0046.14昆山864.9066.68吳江1092.9078.84注：市區(qū)及縣級(jí)市土地面積中不含大型湖泊水域面積1、蘇州的綜合實(shí)力

2006年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4820.26億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15.5%，其中第三產(chǎn)業(yè)完成增加值1574.22億元，三次產(chǎn)業(yè)的比例為1.9:65.4:32.7，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按戶(hù)籍人口計(jì)算）突破10000美元。全市地方一般預(yù)算收入突破400億元，完成400.23億元，比2005年增長(zhǎng)26.3%。隨著蘇州投資環(huán)境的不斷完善，更多的外國(guó)企業(yè)和跨國(guó)公司在蘇州投資。至年底，世界500強(qiáng)企業(yè)已有113家在蘇州投資，投資項(xiàng)目達(dá)349個(gè)，注冊(cè)外資68.8億美元。僅去年外企新增就業(yè)崗位18萬(wàn)個(gè)

全市外貿(mào)出口依存度達(dá)153.2%

今年進(jìn)出口總額突破2000億美元

2006年，美國(guó)強(qiáng)生、卡特彼勒，日本神戶(hù)制鋼，法國(guó)圣迭班，德國(guó)拜爾和臺(tái)灣廣達(dá)電腦6家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)蘇州。

在“十一五”開(kāi)局之年，蘇州開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)造了歷史最好水平。全市完成進(jìn)出口總額1742.6億美元，增長(zhǎng)24%%，其中出口946.9億美元，增長(zhǎng)30.1%；新增注冊(cè)外資159.2億美元，增長(zhǎng)3.8%，實(shí)際利用外資61.1億美元，增長(zhǎng)19.3%%；新簽對(duì)外工程承包勞務(wù)合同額4.9億美元，完成營(yíng)業(yè)額4.3億美元，分別增長(zhǎng)19.1%和7.2％。

2006蘇州交通運(yùn)能運(yùn)量不斷提升，港口運(yùn)輸跨越發(fā)展。公路、水運(yùn)客運(yùn)量達(dá)3.53億人次，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量201.74億人公里，分別比上年增長(zhǎng)15.0%和5.1%；完成貨運(yùn)量1.06億噸，貨物周轉(zhuǎn)量72.20億噸公里，分別比上年增長(zhǎng)2.3%和5.5%。蘇州港港口貨物吞吐量達(dá)1.51億噸，增長(zhǎng)26.6%，集裝箱運(yùn)量突破100萬(wàn)標(biāo)箱，達(dá)到124.2萬(wàn)標(biāo)箱，增幅達(dá)65.1%。全市年末擁有機(jī)動(dòng)車(chē)153.37萬(wàn)輛，其中汽車(chē)55.94萬(wàn)輛，分別比上年增長(zhǎng)8.5%和24.5%。

2006年蘇州郵政電信業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。全市郵政業(yè)務(wù)收入8.49億元；發(fā)送函件1.12億件，特快專(zhuān)遞487.55萬(wàn)件，報(bào)刊2.62億份；年末郵政儲(chǔ)蓄余額166.67億元，比上年增長(zhǎng)25.1%。全市電信業(yè)務(wù)總收入104.15億元，年末市話(huà)交換機(jī)總?cè)萘?26.40萬(wàn)門(mén)；小靈通用戶(hù)202.5萬(wàn)戶(hù)；移動(dòng)電話(huà)用戶(hù)730萬(wàn)戶(hù)，比上年增長(zhǎng)29.7%。2006年蘇州實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1千億元大關(guān)，達(dá)到1055.44億元，比上年增長(zhǎng)16.6%。其中，批發(fā)零售業(yè)零售額918.12億元，住宿和餐飲業(yè)零售額133.81億元，分別比上年增長(zhǎng)16.7%和17.1%；城市消費(fèi)品零售額791.69億元，農(nóng)村消費(fèi)品零售額263.75億元，分別比上年增長(zhǎng)16.8%和16.0%。限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)商品零售額377.56億元，增長(zhǎng)19.8%；其中吃的商品零售額60.75億元，增長(zhǎng)19.4%；穿的商品零售額45.57億元，增長(zhǎng)23.7%；用的商品零售額271.24億元，增長(zhǎng)19.3%；吃、穿、用占限額以上零售額的比重分別為16.1%、12.1%和71.8%。全市擁有采芝齋、黃天源、稻香村、陸稿薦、得月樓、松鶴樓、小呂宋等國(guó)家認(rèn)定老字號(hào)商貿(mào)企業(yè)35家。、家樂(lè)福、歐尚等國(guó)際知名零售企業(yè)已先后入駐蘇州。2、蘇州的旅游資源蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，全市現(xiàn)有各級(jí)各類(lèi)文物保護(hù)單位538處，其中國(guó)家級(jí)34處，省級(jí)106處。成功加入世界遺產(chǎn)城市聯(lián)盟。蘇州古城座落在水網(wǎng)之中，街道依河而建，水陸并行；建筑臨水而造，前巷后河，形成“小橋、流水、人家”的獨(dú)特風(fēng)貌。集建筑、山水、花木、雕刻、書(shū)畫(huà)等于一體的蘇州園林，是人類(lèi)文明的魄寶奇葩，拙政園和留園列入中國(guó)四大名園，并同網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊與滄浪亭、獅子林、藝圃、耦園、退思園等9個(gè)古典園林，分別于97年12月和2000年11月被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入《世界遺產(chǎn)名錄》，古鎮(zhèn)同里、周莊、甪直正在申報(bào)列入世界文化遺產(chǎn)。2006年全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入400億元，比上年增長(zhǎng)18%。全市接待境外旅客156萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)19.9%；旅游外匯收入6.39億美元，增長(zhǎng)31.5%。接待國(guó)內(nèi)旅客3600萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)15%。全市新增星級(jí)飯店15家，年末擁有星級(jí)飯店116家，其中四星級(jí)以上飯店29家。蘇州市及所轄五個(gè)縣級(jí)市躋身全國(guó)優(yōu)秀旅游城市行列。

在改革開(kāi)放春風(fēng)下，古老的蘇州正煥發(fā)出勃勃生機(jī)，確立了“科教興市、外向帶動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢(shì)已見(jiàn)端倪。

蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類(lèi)人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地、科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀(guān)與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地，21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的基本現(xiàn)代化地區(qū)。二、《太湖·御墅》投資項(xiàng)目的可行性分析（一）項(xiàng)目概況廈門(mén)安邦投自企業(yè)有限公司擬投資蘇州市吳中區(qū)西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村沿太湖的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，《太湖·御墅》（暫用名），項(xiàng)目地塊位于蘇州市吳中區(qū)西山島上。東南面緊靠碧波浩渺，魚(yú)帆點(diǎn)點(diǎn)，游船穿梭的太湖；北面為果樹(shù)遍野繁花似錦的旅游景點(diǎn)“林屋洞”以及周邊的游覽景點(diǎn)“包山禪寺”和“西山梅園”；右邊比鄰正在熱銷(xiāo)中的《太湖美山莊》別墅項(xiàng)目；左邊比鄰高檔私人酒店別墅項(xiàng)目《西山紫郡》，距離市中心約30公里。實(shí)為一塊難得的風(fēng)水寶地。該地塊總面積為161774,14㎡；建筑面積40443,53㎡；容積率0,25；綠地率60以上%。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)為別墅商品房項(xiàng)目。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品擬建成100棟高檔次獨(dú)棟別墅、豪華會(huì)所及配套設(shè)施組成。（二）項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）用地面積：161774,14㎡折合242.66畝；（2）容積率：0.25（3）總建筑面積：40443.53㎡停車(chē)位100位總棟數(shù)100（三）《太湖·御墅》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投資估算表一《太湖·御墅》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投資估算表單位：元序號(hào)項(xiàng)目投資金額每建筑平方米投資額占建設(shè)投資比例（%）備注1土地出讓金218,394,000,005339.9772.56242,66畝，以每畝90萬(wàn)元計(jì)2前期工程費(fèi)4,044,353.00100.001.36含測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、圖、監(jiān)理、環(huán)評(píng)、噪音等3主體工程費(fèi)40,443,530.00層1000.0013.59主體平均造價(jià)以1000元/㎡4人防工程費(fèi)1,617,741.2040.000.545小區(qū)配套費(fèi)32,354,824.00800.0010.86含外水.外電.道路.圍墻.綠化6城市設(shè)施配套費(fèi)3,235,482.4080.001.09789合計(jì)=SUM(ABOVE)300,089,930.607,359.97100根據(jù)以上估算可得出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投資估算為人民幣30,008.99萬(wàn)元，平均每建筑平方米造價(jià)為人民幣7,359.97元。（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和資金的籌措1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為2年6個(gè)月。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工程（工作）計(jì)劃在2008年元月份開(kāi)始，包括總平規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、勘探等，預(yù)計(jì)需要6個(gè)月。計(jì)劃項(xiàng)目正式開(kāi)工的時(shí)間為2008年7月份，2010年7月底交付使用。2、資金的籌措項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金的分為兩部分：第一部分為土地出讓金、前期工程費(fèi)和綜合配套費(fèi)；第二部分為項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用。土地出讓金、前期工程費(fèi)和綜合配套費(fèi)由開(kāi)發(fā)商自籌資金投入；由于別墅主體建筑時(shí)間短的特殊性，項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用以施工單位部分工程墊資，便可使項(xiàng)目工程達(dá)到商品房預(yù)售規(guī)定的的形象進(jìn)度。后續(xù)的開(kāi)發(fā)資金則可通過(guò)部分向銀行貸款和商品房預(yù)售回?cái)n的銷(xiāo)售收入進(jìn)行投入。資金使用和資金籌措詳見(jiàn)下表：本項(xiàng)目計(jì)劃2008年向銀行貸款2,000萬(wàn)元，期限2年。從第2年的下半年開(kāi)始，以項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分期歸還。資金使用和資金籌措表表二單位：萬(wàn)元年份開(kāi)發(fā)資金投資資金籌措合計(jì)建設(shè)投資建設(shè)期利息合計(jì)股東自有資金貸款資金建設(shè)投資小計(jì)建設(shè)投資124,729.1624,729.16322.9224,729.1622,729.162000.002000.0022,279.832,279.832,279.832,279.8333,000.003,000.003,000.003,000.00合計(jì)30,008.99=SUM(ABOVE)30,008.99322.9230,008.99=SUM(ABOVE)28,008.992000.002000.00貸款利息以2年期基準(zhǔn)利率，年利率以7.02%上浮15%=8.07%計(jì)算2000萬(wàn)元×8.07%×2年=322.92萬(wàn)元（五）《太湖·御墅》項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算包括本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入，銷(xiāo)售稅金及附加，開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，利潤(rùn)總額，所得稅和凈利潤(rùn)。根據(jù)以上的估算過(guò)程，則可估算本項(xiàng)目的投資效益，具體估算如下：（一）銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入是指從2008年12月起至2010年7月底為止，項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期為19個(gè)月。銷(xiāo)售收入的估算公式如下：銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售單價(jià)×銷(xiāo)售面積本項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)是依據(jù)本項(xiàng)目比鄰的別墅項(xiàng)目《太湖美山莊》、《西山紫郡》以及以及比鄰的地域、地段，同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格確定的。具體詳見(jiàn)下表（表三）吳中區(qū)部分別墅樓盤(pán)價(jià)格調(diào)查表城區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型位置元/㎡（均價(jià)）車(chē)位元/㎡吳中區(qū)太湖美山莊別墅西山鎮(zhèn)沿太湖12000吳中區(qū)西山紫郡別墅西山鎮(zhèn)沿太湖15000吳中區(qū)太湖之星別墅長(zhǎng)沙島12000吳中區(qū)湖濱山莊別墅太湖大道北側(cè)11000吳中區(qū)寶島花園別墅長(zhǎng)沙島13500吳中區(qū)太湖古北雅苑別墅西山鎮(zhèn)吳家渡14000（精裝）從以上別墅樓盤(pán)調(diào)查中了解到，購(gòu)置別墅的客戶(hù)群來(lái)自區(qū)域的分布和比例分別為：1、上?？蛻?hù)：30%；2、江蘇客戶(hù)：30%；3、浙江客戶(hù):20%；4、其他客戶(hù)：20%西山鎮(zhèn)原為一座四面為太湖所環(huán)繞，旅游資源十分豐富的西山島。太湖大橋象一條美麗的彩虹，使西山島嶼市區(qū)貫通，交通的便捷而使西山鎮(zhèn)猶如一顆璀璨耀眼的明珠，更具旅游、度假、休閑的世外桃源之風(fēng)水寶地和價(jià)值。從以上調(diào)查表中可看出，《太湖美山莊》和《西山紫郡》的別墅項(xiàng)目，不管在樓價(jià)和市場(chǎng)，均比其他地域的別墅項(xiàng)目來(lái)得優(yōu)越。本項(xiàng)目的地塊就坐落于《太湖美山莊》和《西山紫郡》的別墅項(xiàng)目之間。同樣背山面湖。因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次定位與《西山紫郡》相似，但在總平規(guī)劃、單體立面方面，本項(xiàng)目要比《西山紫郡》更完美。因此，本項(xiàng)目的樓價(jià)定位在均價(jià)15,000元/㎡。本項(xiàng)目屬單純別墅項(xiàng)目，配套設(shè)施所占用的容積率今后在設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行消化。使容積率能充分的用于可銷(xiāo)售的面積。因此，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積以實(shí)際容積率計(jì)算的建筑面積作為銷(xiāo)售面積。項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及進(jìn)度表（表四）金額單位：（萬(wàn)元）年份項(xiàng)目12008年22009年32010年合計(jì)銷(xiāo)售比例（%）206020100銷(xiāo)售面積8,088.7124,266.118,088.7140,443.53銷(xiāo)售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.29預(yù)計(jì)本項(xiàng)目全部銷(xiāo)售收入為：40,443.53㎡×15,000元/㎡=60,665.29萬(wàn)元從以上估算結(jié)果，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入為60,665.29萬(wàn)元。（二）銷(xiāo)售稅金及附加銷(xiāo)售稅金及附加是依照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策和稅率的規(guī)定，應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售收入的5%），城建稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）和教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅的3.5%）進(jìn)行計(jì)算，詳見(jiàn)下表表五銷(xiāo)售稅金及附加估算表金額單位：萬(wàn)元年份項(xiàng)目12008年22009年32010年合計(jì)銷(xiāo)售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.29營(yíng)業(yè)稅（5%）606.651,819.96606.653,033.26城建稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）42.46127.4142.46212.33教育費(fèi)附（營(yíng)業(yè)稅3.5%）1.494.451.497.43合計(jì)（5.525%）650.601,951.82650.603,253.02根據(jù)上表的計(jì)算結(jié)果，本項(xiàng)目總共應(yīng)繳稅費(fèi)為3,253.02萬(wàn)元。（三）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、主體工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)城市設(shè)施配套，管理費(fèi)用，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，等。經(jīng)估算，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為萬(wàn)元（詳見(jiàn)表二）（四）管理費(fèi)用項(xiàng)目人員編制規(guī)模：根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模，擬設(shè)置一名高管，四個(gè)部門(mén)，分別為：總經(jīng)理;總經(jīng)辦；財(cái)務(wù)部；工程部；營(yíng)銷(xiāo)部。公司編制的管理人員和專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員共計(jì)19名。1、高層管理人員一名其中，總經(jīng)理一名，月薪2.5萬(wàn)元；2、總經(jīng)辦編制四名其中：主任一名，月薪3,000元；文員一名，月薪1,500元；駕駛員二名，月薪各1,500元；3、財(cái)務(wù)部編制二名其中：財(cái)務(wù)部經(jīng)理（兼主辦會(huì)計(jì)）一名，月薪5,000元；出納員一名，月薪2000元；4、工程部編制六名其中：工程部經(jīng)理（土建或結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)）一名，月薪8,000元；土建工程師二名，每人月薪3,000元；給排水、電氣工程師各一名，每人月薪3,000元；5、營(yíng)銷(xiāo)部編制二名（配合營(yíng)銷(xiāo)公司）其中，客服中心主管一名，月薪3,000元；案場(chǎng)及銷(xiāo)控主管一名，月薪3,000元。詳見(jiàn)下表：公司人員編制、薪資標(biāo)準(zhǔn)表(表六)金額單位：元序號(hào)職務(wù)人數(shù)月薪年薪合計(jì)（年）備注1總經(jīng)理125,000300,000300,0002總經(jīng)辦主任13,00036,00036,0004文員11,50018,00018,0005駕駛員23,00036,00036,0001,500元/人.月6財(cái)務(wù)經(jīng)理15,00060,00060,0007出納12,00024000240009工程部經(jīng)理18,00096,00096,00010專(zhuān)業(yè)工程師412,000144,000144,0003000元/人.月11營(yíng)銷(xiāo)主辦26,00072,00072,0003000元/人.月12合計(jì)14=SUM(ABOVE)65,500=SUM(ABOVE)786,000=SUM(ABOVE)786,000（五）固定資產(chǎn)的購(gòu)置和折舊2007年公司計(jì)劃購(gòu)置以下固定資產(chǎn)：1、公務(wù)車(chē)轎車(chē)1輛（別克）20萬(wàn)元，轎車(chē)1輛（廣本）金額25萬(wàn)元，計(jì)45萬(wàn)元；2、復(fù)印機(jī)2臺(tái)，金額1.6萬(wàn)元；3、傳真機(jī)2臺(tái)，金額0.3萬(wàn)元；4、空調(diào)機(jī)，冷暖分本式8部，立柜式2部.其中：安裝在公司辦公室，6部;工地現(xiàn)場(chǎng)辦公室1部。（包括工地會(huì)議室和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理辦公室），立柜式2部安裝在公司會(huì)議室和售樓部預(yù)計(jì)金額4.5萬(wàn)元；5、辦公用具，金額約10萬(wàn)元。6、電腦10臺(tái)，金額5萬(wàn)元。7、打印機(jī)3臺(tái)，金額0.4萬(wàn)元；以上所購(gòu)置的固定資產(chǎn)合計(jì)約66.80萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表：(表七)公司擬購(gòu)置的固定資產(chǎn)一覽表金額單位：萬(wàn)元序號(hào)品名單價(jià)數(shù)量總價(jià)使用部門(mén)1車(chē)輛20.＋25245.002復(fù)印機(jī)0.8021.60辦公室,售樓部3傳真機(jī)0.1520.30辦公室,售樓部4空調(diào)機(jī)104.50其中2部立柜式營(yíng)銷(xiāo)大廳用5辦公用具10.00屬固定資產(chǎn)范疇的辦公用具6電腦0.50105.007打印機(jī)0.1030.40辦公室,財(cái)務(wù)部,營(yíng)銷(xiāo)部89電腦：總辦、辦公室、財(cái)務(wù)、工工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、售樓部1011合計(jì)=SUM(ABOVE)66.8（六）固定資產(chǎn)折舊根據(jù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，以及固定資產(chǎn)的使用年限和折舊辦法，本公司為項(xiàng)目公司,固定資產(chǎn)的折舊不留殘值。車(chē)輛以10年平均進(jìn)行折舊，由于辦公設(shè)備更新快，并且本公司為項(xiàng)目公司，計(jì)劃項(xiàng)目3年開(kāi)發(fā)完成，流下的辦公設(shè)備則棄置。因此以3年平均折舊，均不留殘值。應(yīng)提取的折舊費(fèi)用如下表：折舊費(fèi)用估算表(表八)單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目折舊年限120082200932010合計(jì)1固定資產(chǎn)66.801.1原值66.8066.8066.8066.801.2折舊費(fèi)11.6611.6611.9835.301.3凈值31.502辦公設(shè)備421.802.1原值21.8021.8021.8021.802.2折舊費(fèi)7.167.167.4821.802.3凈值14.647.48003車(chē)輛1045.003.1原值45.0045.0045.0045.003.2折舊費(fèi)4.504.504.5013.503.3凈值31.50以上表計(jì)算，全部折舊費(fèi)為35.30萬(wàn)元。余下車(chē)輛未折舊額31.50萬(wàn)元。（七）公司經(jīng)費(fèi)公司經(jīng)費(fèi)包括員工的薪資、應(yīng)繳的三金、按規(guī)定提取福利基金、差旅費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、通訊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品、其他費(fèi)用。員工的薪資按公司規(guī)定的薪資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)繳的三金、福利基金按規(guī)定提取。根據(jù)公司今后持續(xù)發(fā)展和后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)作觀(guān)念的更新的需要，可能需要外出進(jìn)行考察。所以差旅費(fèi)每月暫按5,000元估算；辦公費(fèi)按每月6,000元估算；折舊費(fèi)按折舊費(fèi)用表中計(jì)算的金額每月9.55萬(wàn)元；通訊費(fèi)包括電話(huà)、手機(jī)、傳真，以每月10,000元估算；修理費(fèi)以每月10,000元估算；低值易耗品以每月10,000元估算；其他費(fèi)用以每月10,000元估算。詳見(jiàn)下表：每年公司經(jīng)費(fèi)估算表表九單位：元序號(hào)項(xiàng)目月金額年金額1人員工資=SUM(ABOVE)65,500.00=SUM(ABOVE)786,000.002職工三金(29%)18,995.00227,940.003職工福利費(fèi)(14%)9,170.00110,040.004差旅費(fèi)10,000.00120,000.005辦公費(fèi)6,000.0072,000.006折舊費(fèi)9,716.66116,600.007通訊費(fèi)10,000.00120,000.008修理費(fèi)10,000.00120,000.009低值易耗品10,000.00120,000.0010其他費(fèi)用10,000.00120,000.0011合計(jì)=SUM(ABOVE)159,381.66=SUM(ABOVE)1,912,580.00根據(jù)以上估算結(jié)果,公司每年所需的公司經(jīng)費(fèi)為191.26萬(wàn)元.（八）公司管理費(fèi)用公司的管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)，應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)），顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)，研究發(fā)展費(fèi)。應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)）以每月5萬(wàn)元估算;顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)按每年6萬(wàn)元估算;研究發(fā)展費(fèi)以每年6萬(wàn)元估算。合計(jì)公司每年的管理費(fèi)用為391.32萬(wàn)元。每月和每年所需管理費(fèi)用詳見(jiàn)下表：每年公司管理費(fèi)用估算表表十單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目月金額年金額1公司經(jīng)費(fèi)15.93191.262應(yīng)酬費(fèi)（協(xié)調(diào)費(fèi)）5.0060.003顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)0.506.004研究發(fā)展費(fèi)0.506.005合計(jì)=SUM(ABOVE)21.94=SUM(ABOVE)263.26根據(jù)上表估算公司每年所需的管理費(fèi)用為263.26萬(wàn)元。（九）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用包括營(yíng)銷(xiāo)代理費(fèi)、媒體廣告費(fèi)用、售樓部的租賃和裝修費(fèi)用、銷(xiāo)售資料（沙盤(pán)模型、道具、樓書(shū)、海報(bào)等）、公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售擬采用由專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行代理全程營(yíng)銷(xiāo)的方式。銷(xiāo)售代理費(fèi)按與營(yíng)銷(xiāo)公司簽定的合同，以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的2%估算；媒體廣告費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的1.5%估算；售樓部的租賃和裝修費(fèi)用、銷(xiāo)售資料以以實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入的0.052%估算。據(jù)以上估算，本項(xiàng)目所需的全部銷(xiāo)售費(fèi)用為2,173.29萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：銷(xiāo)售費(fèi)用估算表表十一金額單位：萬(wàn)元代理費(fèi)媒體廣告售樓部裝修（含辦公設(shè)備）銷(xiāo)售資料合計(jì)銷(xiāo)售收入60,665.2960,665.2960,665.2960,665.2960,665.29提取比例%1.51.20.050.042.79提取金額909.97727.9830.3324.271,692.55根據(jù)上表估算公司項(xiàng)目所需的全部銷(xiāo)售費(fèi)用為1,692.55萬(wàn)元。（十）利潤(rùn)總額、所得稅和凈利潤(rùn)利潤(rùn)總額是指本項(xiàng)目每年最終的財(cái)務(wù)成果。利潤(rùn)總額的估算公式為：利潤(rùn)總額=銷(xiāo)售收入一銷(xiāo)售稅金及附加一開(kāi)發(fā)成本一期間費(fèi)用（期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用），詳見(jiàn)下表：利潤(rùn)總額、所得稅和凈利潤(rùn)估算表表十二單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目12008年22009年32010年合計(jì)1銷(xiāo)售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.292銷(xiāo)售稅金及附加650.601951.82650.603253.023開(kāi)發(fā)成本24,729.162,279.833,000.0030,008.994管理費(fèi)用=SUM(ABOVE)263.26=SUM(ABOVE)263.26=SUM(ABOVE)263.26789.785財(cái)務(wù)費(fèi)用161.46161.460322.926銷(xiāo)售費(fèi)用338.511015.53338.511692.557利潤(rùn)總額1-2-3-4-5-6－14,009.9330,727.277,880.6924,598.038所得稅（25%）4,179.341,970.176,149.519凈利潤(rùn)（7-8）12,538.005,910.5218,448.52注：據(jù)上表估算結(jié)果，該項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完成后的利潤(rùn)總額為2,4598.03萬(wàn)元；凈利潤(rùn)為18,448.52萬(wàn)元。注:上表中的所得稅率系按國(guó)家規(guī)定的稅率進(jìn)行計(jì)算。但開(kāi)發(fā)成本尚有節(jié)約下降的空間。六、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量系指本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌備開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)現(xiàn)金的流入和現(xiàn)金流出的狀況，據(jù)以正確判斷本項(xiàng)目的盈利能力和償還能力，并以此分析、預(yù)測(cè)本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益的重要?jiǎng)討B(tài)依據(jù)?，F(xiàn)金流入的內(nèi)容包括銷(xiāo)售管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、所得稅。具體詳見(jiàn)下表：現(xiàn)金流量表（全部投資）表十三單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目12008年22009年32010年合計(jì)1現(xiàn)金流入12,144.7236,410.8312,145.0460,700.591.1銷(xiāo)售收入12,133.0636,399.1712,133.0660,665.291.2折舊11.6611.6611.9835.302現(xiàn)金流出=SUM(ABOVE)26,142.99=SUM(ABOVE)9,851.24=SUM(ABOVE)6,222.54=SUM(ABOVE)42,216.772.1開(kāi)發(fā)成本24,729.162,279.833,000.0030,008.992.2管理費(fèi)用=SUM(ABOVE)263.26=SUM(ABOVE)263.26=SUM(ABOVE)263.26789.782.3財(cái)務(wù)費(fèi)用161.46161.460322.922.4銷(xiāo)售費(fèi)用338.511015.53338.511692.552.5銷(xiāo)售稅金及附加650.601951.82650.603253.022.6所得稅04,179.341,970.176,149.513凈現(xiàn)金流量（1-2）－13998.2726,559.595,922.5018,483.824累積凈現(xiàn)金流量－13998.2712,561.3218,483.825所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.6）－13998.2730,738.937,892.6724,633.336所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量－13998.2716,740.6624,633.33以上現(xiàn)金流量表中可看出,本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量在2008年-2009年的資金需求量最大，2008凈現(xiàn)金流量為負(fù)數(shù)。從2009年起就表現(xiàn)為正數(shù)。累積凈現(xiàn)金流量分別為2008年－13,998.27萬(wàn)元、2009年12,561.32萬(wàn)元、2010年18,483.82萬(wàn)元。表現(xiàn)出本項(xiàng)目可觀(guān)的贏(yíng)利能力和償還能力。（二）年均投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是本項(xiàng)目平均每年利潤(rùn)總額與總投資之比，計(jì)算公式為：年投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額/總投資×100%=1/2.5×24,589.03/32,815.24×100=29.98%據(jù)以上計(jì)算結(jié)果本項(xiàng)目平均每年投資利潤(rùn)率為29.98%（三）年均資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率是本項(xiàng)目平均年稅后利潤(rùn)與本項(xiàng)目實(shí)際投入的資本金之比，本項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)際投入的資本金為：2008年的地價(jià)的投入是21,839.40萬(wàn)元；前期工程費(fèi)用為889.76萬(wàn)元，合計(jì)為22729.16萬(wàn)元人民幣。其計(jì)算公式為：資本金利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)/資本金×100%=1/2.5×18,448.52/22,729.16×100=32.47%以上計(jì)算結(jié)果本項(xiàng)目平均每年資本金凈利潤(rùn)率為32.47%（四）投資回收期投資回收期為計(jì)算本項(xiàng)目以回收投資的資金來(lái)源所需要的時(shí)間，計(jì)算公式為：投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=2－1＋（∣－13998.27∣∕26,559.59）≈1.52（年）根據(jù)以上計(jì)算收回實(shí)際投入的資金約需要1.52年。七、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（待續(xù)）（二）敏感性分析（待續(xù)）八、結(jié)論和建議結(jié)論綜合以上的研究分析，本項(xiàng)目的投資完全是可行的、安全的，具體歸納如下：（一）投資項(xiàng)目選擇的區(qū)域緊鄰太湖的西山島地理位置優(yōu)越，適合別墅商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（二）項(xiàng)目選擇的地區(qū)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，主要的市場(chǎng)客戶(hù)群體是上海、蘇州、浙江。本項(xiàng)目的定位和品質(zhì)比周邊的項(xiàng)目高，應(yīng)此樓價(jià)還有上漲的空間，可獲得更大的回報(bào)。（三）項(xiàng)目的地價(jià)適中，使本項(xiàng)目的成本可控制在合理的范圍內(nèi)；（四）以上財(cái)務(wù)估算的各項(xiàng)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目投資回收期短（1.5年），收益豐厚，以較保守的估算尚有18,448.52萬(wàn)元的凈利潤(rùn)。如加強(qiáng)成本的控制和對(duì)本項(xiàng)目的包裝到位，定位得當(dāng)時(shí)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)尚有增加的可能；而且本項(xiàng)目規(guī)模較大，易于規(guī)劃和設(shè)計(jì)出大社區(qū)的各項(xiàng)配套、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)。（五）從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的表現(xiàn)，現(xiàn)金流量十分正常，表現(xiàn)的贏(yíng)利能力和償還能力十分強(qiáng)勢(shì)。年投資利潤(rùn)率為29.98%;年資本金的利潤(rùn)率為32.47%；尚有增長(zhǎng)的空間。廈門(mén)財(cái)利達(dá)擔(dān)保有限公司陳瑤文于2007年8月5日目錄TOC\o"1-2"\u第一章項(xiàng)目摘要 1一項(xiàng)目基本情況 1二可行性分析報(bào)告編制依據(jù)第二章項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、背景與必要性 一項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)與背景 二項(xiàng)目建設(shè)的必要性與意義 第三章項(xiàng)目各組成單位概況 一貴州##有限公司 二***縣農(nóng)業(yè)局 三***縣畜牧水產(chǎn)局四農(nóng)業(yè)科學(xué)院生物技術(shù)研究所第四章項(xiàng)目的建設(shè)條件 一自然生態(tài)條件 二社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 三農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基本情況四技術(shù)條件 第五章項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展方向、發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù) 一發(fā)展方向 二發(fā)展目標(biāo) 三主要功能和任務(wù) 第六章蔬菜種植基地的建設(shè)方案 一建設(shè)地點(diǎn)二建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模三蔬菜種植基地示意圖 第七章組織機(jī)構(gòu)與人力資源 一組織機(jī)構(gòu) 二基地的領(lǐng)導(dǎo)班子和技術(shù)負(fù)責(zé)人概況 三技術(shù)隊(duì)伍組織方案第八章資金籌措 第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一建設(shè)工期 二項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排 三建設(shè)期項(xiàng)目管理 四建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)班子 第十章社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益分析第十一章結(jié)論和建議 一結(jié)論 二建議 目錄第一章總論 4第一節(jié)項(xiàng)目概述 4第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 4第三節(jié)可行性研究范圍及依據(jù) 4第二章餐飲行業(yè)概況 6第一節(jié)餐飲行業(yè)界定及分類(lèi) 6第二節(jié)餐飲的行業(yè)特征 6第三節(jié)餐飲行業(yè)發(fā)展歷程 7第四節(jié)餐飲行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 8第三章市場(chǎng)環(huán)境分析 9第一節(jié)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9HYPERLINK\l"_Toc2515