昆侖度假康樂村項目可行性論證報告

昆侖度假康樂村建設(shè)項目可行性研究報告一、項目概況

1.1項目名稱：天目湖旅游度假區(qū)昆侖度假康樂村

1.2項目可行性研究的背景

1.2.1背景

溧陽市地處蘇、浙、皖三省交界，位于長江三角洲和上海經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，是全國百強縣（市）之一。

進入溧陽境內(nèi)，你不僅體會到悠悠的綿古民情，更會感受到現(xiàn)代奔放的氣息。當(dāng)你踏上的這片孕育于瀨江的土地，呈現(xiàn)在面前的是勤勞的溧陽人民所鑄造和創(chuàng)建的一座現(xiàn)代化城鎮(zhèn)，但隨處隱顯出古代城鎮(zhèn)的輪廓。

城區(qū)往南12公里處，有一綠色仙境，那就是著名的江蘇天目湖旅游度假區(qū)。她以“江南明珠”——沙河和大溪兩大水庫為中心，周邊有樹木參天的伍員山，巧奪天工的平橋石壩，古樸精湛的淳化閣亭，全國唯一的唐代石刻井棣。景區(qū)距寧、揚、蘇、錫、常、滬、杭、黃山等大中城市80—200公里，區(qū)內(nèi)交通便捷，旅游資源豐富，環(huán)境秀美，依靠其自身的魅力，知名度越來越高，已成為觀光、度假旅游和避暑休閑的勝地。

1.2.2項目建設(shè)依據(jù)

昆侖度假康樂村擬建于天目湖旅游度假區(qū)內(nèi)天目湖大壩西南約1.5公里處，占地4公頃，規(guī)劃設(shè)置三個不同功能的小區(qū)：康樂中心（由娛樂中心和康復(fù)中心兩部分組成）、美食中心別墅區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)。

康樂村建在天目湖旅游度假區(qū)內(nèi)，度假區(qū)的知名度以及“秀美、野趣、三絕”等三大特色可給該村帶來很好的效應(yīng)。

秀美—天目湖湖水清澈，水質(zhì)純潔。群山抱水，峰巒綿亙，間有劃若棋盤的田畦，疏密錯落的茶果園一派田園風(fēng)光。湖邊岸線環(huán)繞曲折，蜿蜒伸向茫茫蒼山之中。湖內(nèi)大小島嶼和亭臺樓閣皆成畫景。泛舟湖中，彩帆天成。岸邊桃、梨、梅、板栗、枇杷等碩果累累。進入?yún)^(qū)內(nèi)，給人以回歸大自然的感覺。

野趣—景區(qū)生長著古樹名木和奇花異草，藥材、野果滿山，姿態(tài)萬千。野豬、野羊、野兔、野雞、野鴨和各種飛鳥及狼、獾、穿山甲等野生動物經(jīng)常出沒。人工飼養(yǎng)的駱駝、彌猴、孔雀、梅花鹿逗人喜愛。從空中到地面，從山林到湖石，飛禽走獸，自成天趣，構(gòu)成一幅奇特的大自然美景。

三絕—水甜、茶香、魚頭鮮，堪稱天目三絕。區(qū)內(nèi)水源無任何污染，湖水有天然山泉的純度和礦物質(zhì)成份，經(jīng)省環(huán)保部門鑒定，屬國家超二級的水源標(biāo)準(zhǔn)。由于區(qū)內(nèi)良好的氣候條件，茶園茗香越岫，“南山壽眉”、“沙河桂茗”等品牌獲得農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的中國綠色食品使用權(quán)。湖中魚蝦眾多，70多個國家的駐華大使偕夫人品嘗了別具風(fēng)味的“沙河砂鍋魚頭”后贊不絕口。

區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，有3.5KVA變電所及日供水5萬噸的自來水廠各一座，在建日處理1000噸級的污水處理工程即將竣工，擁有3萬門程控電話的郵電分局不久也將建成。

天目湖湖面如詩人所題：水鏡同影萬畝田，不是桃源勝桃源。泛舟湖面，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，一湖清水微皺，斜陽照射下，層層波浪染著銀色，向前翻滾，而遠水仿佛一大片碎金，在水面閃爍，令人眼花繚亂。佇立大壩，但見滾滾而來的湖水沖擊著湖壩，激起陣陣潔白的浪花，水拍岸堤的嘩嘩之聲，不絕于耳，久久在湖面回蕩。

正所謂“一曲碧波興，漣青嶺聳，水闊看魚躍，林溪聽鳥鳴“，天目湖區(qū)的特色美景，定會引來中外游客。二、項目主辦單位基本情況

溧陽市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1992年，注冊資金3000萬元，是溧陽市首家獲得房地產(chǎn)開發(fā)國家一級資質(zhì)的企業(yè)，為江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益“五十強”之一。八年來，公司累計完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量7億元，各類房屋建筑面積55萬平方米，并實施完成了昆侖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2.5平方公里內(nèi)“五通一平”的基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)，實現(xiàn)房地產(chǎn)收入5億元。26萬平方米的昆侖花園住宅小區(qū)，先后獲得建設(shè)部“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“省安全文明小區(qū)”和“省園林式住宅小區(qū)”稱號；1999年度被中宣部、中央文明委評為“精神文明建設(shè)工作先進單位”，是全國住宅小區(qū)管理中唯一獲此殊榮的單位。公司開發(fā)建設(shè)的昆侖東苑及古道巷小區(qū)均獲“江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。三、項目概要

3.1項目用地：60畝

3.2經(jīng)營范圍：康樂中心、美食中心、別墅住宅區(qū)

3.3項目總體規(guī)劃：規(guī)劃設(shè)置三個不同功能的小區(qū)。

3.3.1康樂中心：由娛樂中心和康復(fù)中心兩部分組成

A、娛樂中心：卡拉OK廳、歌舞廳、電子游藝、露天舞池、保齡球、溫水游泳室、嬉水池、網(wǎng)球場和射箭館等。

B、康復(fù)中心：健身房、壁球室、按摩室、桑拿浴室等。

3.3.2美食中心：地方特色餐廳（以溧陽土特產(chǎn)品為主制作）、西餐廳、咖啡廳、酒吧。

3.3.3別墅區(qū)和商業(yè)服務(wù)設(shè)施：以別墅式布置獨立家庭式客房。綜合樓有購物中心、精品屋及各類服務(wù)設(shè)施和管理用房。

A、別墅式單元分四種型式：

一型：二室為一個單元，上下二個單元278m2×10

二型：一室為一個單元，上下二個單元220m2×10

三型：二室為一個單元，上下二個單元250m2×6

四型：三室為一個單元，獨立為一個單元177m2×6

B、綜合樓主體建筑面積為4052m2以1~2層為主，圍繞大廳為中心，布置其它。

C、配電間及發(fā)電機房200m2。

D、汽車間及集體宿舍、水泵房432m2。

E、污水處理房324m2。

F、游泳池312.5m2、配套房207m2。

G、網(wǎng)球場及射箭館配套房175m2。

3.4接待國內(nèi)外旅游度假者、會議等。

3.5投資總額：500萬美元。

3.6注冊資本：400萬美元。

3.7出資比例及方式：

外方出資360萬美元，占注冊資本的90%，以現(xiàn)匯出資。

中方出資40萬美元，占注冊資本的10%，以土地出資。

3.8合資年限：20年。四、項目特色

4.1交通便捷的地理位置。昆侖旅游度假康樂村位于山青水秀、“魚鮮茶香”、勝似仙境的天目湖區(qū)內(nèi)，自然條件得天獨厚。隨著現(xiàn)代化程度和生活水準(zhǔn)的提高，旅游已不再是一種奢侈，人們更向往一種精神的享受，對大自然美景情有獨鐘。

4.2在昆侖旅游度假康樂村娛樂中心建網(wǎng)球場和射箭館，這在溧陽以至在周邊地區(qū)都是獨一無二的。所建溫水游泳室，力求在結(jié)構(gòu)和外形上都做到新穎別致，館頂四周由玻璃全封閉采光，自然和諧。另設(shè)有更衣室、消毒室、沖洗室等，室溫四季穩(wěn)定（室溫25℃，水溫28℃），池水清澈見底，游泳愛好者置身其中，能充分享受到此處的特殊氛圍。

4.3嬉水館。春、秋、冬三季為溜冰場、滑板場，夏季則為嬉水池。館內(nèi)設(shè)施高檔，大中小玩具數(shù)十種，是小朋友們的理想活動場所。

4.4壁球室。壁球是國外流行的一種健身運動，在國內(nèi)屬新興項目，建成后可以滿足不同層次愛好者的需要。

4.5美食中心的地方特色餐廳以地產(chǎn)特色產(chǎn)品為主，著重在特色上做文章，如以板栗、芹菜、黃雀、早園竹、魚頭等制作佳肴，將使游客們回味無窮。

4.6以別墅風(fēng)格布置獨特的家庭式客房。該客房區(qū)別于呆板的標(biāo)準(zhǔn)房，使客人更加感到溫馨、舒適。五、管理機構(gòu)及員工

5.1合營企業(yè)設(shè)立董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。董事會由5名成員組成，外方委派3名，中方委派2名。董事長由外方委派，副董事長由中方委派。

合營企業(yè)由董事會聘任總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，任期4年。

5.2職工招聘及待遇

⑴編制合營企業(yè)需職員100名，其中服務(wù)人員90名，管理及其它人員10名。由企業(yè)根據(jù)《勞動法》和實際需要向社會公開招聘，擇優(yōu)錄用。高級管理人員由董事會委派。

⑵人員培訓(xùn)職工培訓(xùn)按中外雙方共同制訂的計劃實施。

⑶工資待遇根據(jù)職工崗位責(zé)任的不同和經(jīng)濟責(zé)任及貢獻大小而定，年平均收入10000元人民幣左右。六、經(jīng)濟效益分析

測算依據(jù)：

6.1美元與人民幣換匯比率暫按1：8.3計算。

6.2工資支出：按年人均工資10000元計。

6.3固定資產(chǎn)折舊率及大修理基金

6.3.1設(shè)備折舊率：12%

6.3.2大修理基金：5%

6.4生產(chǎn)用流動資金貸款利息：6.5%綜合經(jīng)濟效益測算詳見:

表一合資期年營業(yè)額利稅預(yù)測表

表二營業(yè)前資金支出表

表三營業(yè)成本和費用預(yù)測表（萬美元）表四投資總額和資金籌措表（萬美元）表五利潤及利潤分表（萬美元）6.5外匯平衡

外匯資金由企業(yè)自行平衡

6.6盈虧平衡分析

以營業(yè)利用率表示的盈虧平衡點

64.819

DEP=×100%

301.205-71.686-30.12

64.819

=×100%=33%

199.399

由理論計算，在正常經(jīng)營過程中，除去價格變動及市場諸因素的影響而得出的階段預(yù)測參考值。

6.7銷售利潤率

銷售利潤率=134.58÷301.205×100%=44.7%

6.8投資利潤率

投資利潤率=134.58÷500×100%=27%

6.9回收期

回收期：4.7年七、結(jié)論

天目湖美，美在山青、水秀、魚鮮、人勤！美在圍山造湖的氣勢與巧奪天工的建筑，使自然美與人工美渾為一體。沙河抽水蓄能水電站的建成，將給天目湖旅游區(qū)增添又一奪目的景點，目睹如此風(fēng)光，真正令人心曠神怡，游興倍增。本項目的建成，更是錦上添花，如康樂村住宅區(qū)別具風(fēng)格的獨立別墅式家庭客房，區(qū)別于其他游樂中心的嬉水池和壁球室。具有地方特色的美食中心，由名廚掌勺。具有鮮明地方特色的佳肴，如肉嫩骨酥味鮮的湖邊黃雀，清代稱為“灌香糖”的糖炒栗，根脆、莖嫩、葉清香、水份足，被美食家譽為“江南一絕”的溧陽水芹，肥美、香嫩、湯鮮透的砂鍋煨魚頭等等，令人垂涎欲滴。綜上所述，昆侖度假康樂村的建成將會帶來可觀的效益。目錄第一章總論 -4-1.1項目名稱及承辦單位 -4-1.1.1項目名稱 -4-1.1.2項目建設(shè)單位 -4-1.1.3項目擬建地點 -4-1.1.4可行性研究報告編制單位 -4-1.2研究工作的范圍 -4-1.2.1可行性研究報告編制依據(jù) -4-1.2.2研究范圍 -6-1.3建設(shè)內(nèi)容 -6-1.4建設(shè)投資估算與資金來源 -7-1.5研究結(jié)論和建議 -7-第二章項目建設(shè)的背景 -9-2.1自然地理狀況 -9-2.2昆鋼房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r -9-2.3項目建設(shè)必要性和可行性 -10-2.3.1改造項目的必要性 -10-2.3.2改善民生，解決居民的居住安全問題 -11-2.3.3改善城市面貌和居住環(huán)境 -11-2.3.4有利于促進經(jīng)濟社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展 -11-2.3.5改造項目建設(shè)的可行性 -12-2.3.6本項目的建設(shè)具有充分的政策依據(jù) -12-2.3.7本項目的建設(shè)具備明確的資金來源 -13-第三章項目建設(shè)地點主要條件 -14-3.1地形、地貌條件 -14-3.2公共設(shè)施條件 -15-第四章項目規(guī)劃設(shè)計方案 -16-4.1規(guī)劃理念 -16-4.2項目建設(shè)規(guī)模 -16-4.3建設(shè)方案 -17-4.3.1規(guī)劃設(shè)計 -17-4.3.2建筑設(shè)計 -19-4.3.3建筑結(jié)構(gòu) -20-4.3.4給排水 -21-4.3.5電氣 -21-4.3.6通風(fēng)、煤氣系統(tǒng)設(shè)計 -22-4.4室內(nèi)、室外消防給水 -22-第五章項目實施 -24-第六章節(jié)水、節(jié)能 -25-6.1節(jié)水措施 -25-6.2節(jié)能措施 -26-第七章環(huán)境影響評價及環(huán)境保護措施 -27-第八章風(fēng)險分析 -28-8.1風(fēng)險分析 -28-8.1.1主要風(fēng)險 -28-8.1.2次要風(fēng)險 -29-8.2分析建議 -30-第九章投資估算與資金籌措 -32-9.1編制說明 -32-9.2資金籌措 -34-第十章經(jīng)濟效益分析 -35-9.1市場分析 -35-9.2購買人群 -36-第十一章社會評價 -38-第十二章營銷方案 -42-第十三章風(fēng)險管理方案 -43-第十四章結(jié)論和建議 -44-14.1.研究結(jié)論 -44-14.2.一些建議 -44-附件清單 -45-目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項目名稱及承辦單位 1第二節(jié)研究工作的依據(jù)與范圍 2第三節(jié)簡要研究結(jié)論 3第四節(jié)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 5第二章項目提出的背景及必要性 7第一節(jié)項目提出的背景 7第二節(jié)項目建設(shè)的必要性 13第三章市場預(yù)測與需求分析 19第一節(jié)車用生物燃氣市場發(fā)展分析 19第二節(jié)有機肥市場分析 23第四章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 29第一節(jié)建設(shè)規(guī)模 29第二節(jié)產(chǎn)品方案 29第五章廠址選擇與建設(shè)條件 31第一節(jié)廠址方案 31第二節(jié)建設(shè)條件 32第六章工藝技術(shù)方案 40第一節(jié)項目組成 40第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)方案 40第三節(jié)生產(chǎn)設(shè)備 53第七章原輔材料供應(yīng) 56第一節(jié)原輔材料供應(yīng) 56第二節(jié)公用設(shè)施 58第八章工程建設(shè)方案 59第一節(jié)總圖運輸