南四位村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目可研建議書(shū)

南四位村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE75第一章總論1.1項(xiàng)目背景 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng)：南四位村生態(tài)旅游接待園承辦單位：南四位村村委會(huì)和XXX公司1.1.2項(xiàng)目方基本情況 1.1.3建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)生態(tài)旅游接待園，包括10棟接待小別墅、1棟綜合商務(wù)會(huì)館、道路及圍墻。1.2報(bào)告編制的依據(jù)、原則 1.2.1編制依據(jù) 1、《全國(guó)休閑發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；2、《國(guó)家綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》3、《北京市于發(fā)“十二五”規(guī)劃綱要》；4、《國(guó)家綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋?zhuān)ㄘ?cái)發(fā)字[1999]57號(hào)）；5、國(guó)家綜合開(kāi)發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國(guó)家綜合開(kāi)發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱》的通知（國(guó)農(nóng)辦字[2002]175號(hào)）；6、《國(guó)家綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【(94)同農(nóng)綜字第28號(hào)】；7、2008年2月，在中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》；8、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)；9、《當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》；10、企業(yè)提供的相關(guān)資料。1.2.2可行性研究的編制原則 1、貫徹國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家對(duì)節(jié)能環(huán)保和安全衛(wèi)生要求。2、合理利用資源，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)合理。3、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合理布置、節(jié)約用地、節(jié)省投資。4、優(yōu)化流程、節(jié)省人、財(cái)、物。5、合理配備公用設(shè)施，滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求。1.2.3研究范圍 本報(bào)告以綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為研究對(duì)象，以項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算、效益分析為內(nèi)容，開(kāi)展多方面的研究。具體包括：項(xiàng)目建設(shè)必要性分析、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容的確定、地址與建設(shè)條件、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、節(jié)能、投資估算與資金籌措、效益分析等。1.3編制過(guò)程 根據(jù)畢南四位村和xxx公司的委托，我單位立即組成項(xiàng)目咨詢(xún)組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行多方面調(diào)研，聽(tīng)取了企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、土地資源利用、項(xiàng)目市場(chǎng)分析有關(guān)情況的介紹，收集諸方面的資料。同時(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施條件、發(fā)展前景展開(kāi)調(diào)查分析，并多次與企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，交換意見(jiàn)后，最終形成本報(bào)告。1.4擬建地點(diǎn) 北京市房山區(qū)青龍鎮(zhèn)南四位村1.5項(xiàng)目提出的理由 有利于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民增收：建設(shè)一個(gè)生態(tài)環(huán)保、旅游觀(guān)光于一體的休閑綜合接待園，可以有效地起到示范作用，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)轉(zhuǎn)變觀(guān)念，提高科技水平，迅速走上一條可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)高效建設(shè)新路，為發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入作貢獻(xiàn)。旅游事業(yè)朝向生態(tài)旅游發(fā)展的需要：項(xiàng)目在發(fā)展生態(tài)觀(guān)光，生態(tài)觀(guān)光開(kāi)發(fā)開(kāi)辟了新的旅游景點(diǎn)，滿(mǎn)足了人們對(duì)旅游的新追求。長(zhǎng)期居住在現(xiàn)代化高密度、高層建筑區(qū)，整天為污染的城市空氣和呆板且無(wú)情趣的城市景觀(guān)所困擾的現(xiàn)代市民，為了緩解緊張工作帶來(lái)的精神壓力和抑郁，提高身體素質(zhì)和生活質(zhì)量，多選擇外出旅游放松一下自己。但各大主要景點(diǎn)一則是距城市較遠(yuǎn)，多為高地，不方便帶老人或孩子；二則是人員暴滿(mǎn)，影響清靜放松的情趣；三則是門(mén)票也相對(duì)較高，使人望而卻步。因此，他們大多轉(zhuǎn)向選擇能親近和感受的田園風(fēng)景區(qū)，休閑接待園勢(shì)必就形成了一個(gè)新的旅游熱點(diǎn)。1.6建設(shè)規(guī)模目標(biāo) 旅游接待園項(xiàng)目建設(shè)總面積為10000㎡，土地近期采用流轉(zhuǎn)方式，初步規(guī)劃建設(shè)規(guī)模如下：1、綜合商務(wù)會(huì)館2、10棟小別墅3、輔助工程面積：包括道路、綠化及變配等其他配套設(shè)施。1.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)周期為6個(gè)月（2013.3.15——2013.9.15）1.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào)名

稱(chēng)單位數(shù)值備注1總投資1.1項(xiàng)目估算總投資萬(wàn)元1500.001.2.1建設(shè)投資萬(wàn)元1300.001.2.2流動(dòng)資金萬(wàn)元200.002經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2.1營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元/年2500.00正常年2.2營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元/年125.00正常年2.3總成本費(fèi)用萬(wàn)元/年1975.00正常年2.4利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年400.00正常年2.5所得稅萬(wàn)元/年100.00正常年2.6凈利潤(rùn)萬(wàn)元/年300.00正常年2.7投資利潤(rùn)率%20%正常年2.8投資利稅率%26.67%正常年2.9盈虧平衡點(diǎn)%58.60正常年2.10投資回收期年5正常年2.11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1610.40正常年2.12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%26正常年1.9結(jié)論 通過(guò)實(shí)施“南四位村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目”，形成青龍湖鎮(zhèn)生態(tài)休閑服務(wù)配套項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收，促進(jìn)休閑建設(shè)。為房山區(qū)發(fā)展新型旅游休閑產(chǎn)業(yè)以及創(chuàng)新型農(nóng)村建設(shè)服務(wù)。項(xiàng)目投資為1500萬(wàn)元，該項(xiàng)目具有投資少、見(jiàn)效快、使用周期長(zhǎng)、操作簡(jiǎn)便、易被人民所接受等特點(diǎn)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)前景廣闊，符合黨中央關(guān)于建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村發(fā)展戰(zhàn)略的要求。實(shí)施“南四位村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目”是可行的。第二章項(xiàng)目提出的背景2.1社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高在良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國(guó)居民的恩格爾系數(shù)逐年下降，越來(lái)越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動(dòng)。休閑運(yùn)動(dòng)性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，高品位、質(zhì)量型、休閑型、生態(tài)型旅游在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。2.2旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)旅游業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國(guó)務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出臺(tái)了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2000）81號(hào)文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》，將旅游業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺(tái)了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》。2.3酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇目前，我國(guó)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng)?shù)?，各?lèi)價(jià)格水平變動(dòng)均較平穩(wěn)。隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對(duì)居住的空間和品位追求上升到更高的層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿(mǎn)足精神需求等條件而選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車(chē)程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化率的低層住宅為主的小區(qū)。南四位村生態(tài)旅游接待園正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段，這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。第三章市場(chǎng)分析3.1國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國(guó)人均GDP已超過(guò)4000美元，總體達(dá)到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，旅游消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界旅游第一大接待國(guó)。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前，我國(guó)旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)3000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，旅游業(yè)進(jìn)入興盛期。3.2項(xiàng)目的市場(chǎng)需求（一）龐大的潛在市場(chǎng)規(guī)模北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體的會(huì)議需求量極大。（二）北京強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來(lái)越快，每天面對(duì)城市高樓、擁擠不堪的交通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂(lè)趣，南四位村生態(tài)旅游接待園迎合了現(xiàn)代大都會(huì)人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的接待園式別墅更是生態(tài)園內(nèi)的經(jīng)典之作。（三）目標(biāo)客戶(hù)分析綠色親水的接待園式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社交場(chǎng)所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等商業(yè)聚會(huì)，為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群主要定位于：★政府職能部門(mén)；★大中型企事業(yè)單位；★高收入的商界人士；★高收入的職業(yè)經(jīng)理人；★律師等高收入專(zhuān)業(yè)人士；★追求高層次娛樂(lè)且具備消費(fèi)能力的年輕人。3.3市場(chǎng)前景展望生態(tài)旅游是旅游市場(chǎng)中的一種新產(chǎn)品，游為主題，巧妙利用城鄉(xiāng)各種差異來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)是以農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)，以生態(tài)旅、組合旅游產(chǎn)品，以引起旅游消費(fèi)欲望，滿(mǎn)足旅游者食、住、行、游、購(gòu)、娛的需求以及感受大自然情趣的一種旅游形式，簡(jiǎn)稱(chēng)生態(tài)旅游。作為一種新型的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，接待園這一旅游新產(chǎn)品不僅日趨活躍，而且日漸顯示出良好的旅游開(kāi)發(fā)前景。在我國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些大中城市周邊交通便利的農(nóng)業(yè)地帶已搞得紅紅火火。游歷了名山大川的都市旅游者，在生態(tài)旅游中找到了一種真正接近自我、回歸自然的鄉(xiāng)土感覺(jué)。接待園以其山清水秀的景觀(guān)，從另一方面圓了許多都市人的綠色夢(mèng)，亦以農(nóng)業(yè)生態(tài)的獨(dú)特魅力豐富了我國(guó)生態(tài)旅游的內(nèi)容。第四章建設(shè)方案4.1建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（1）以“桃花源里人家”為設(shè)計(jì)目的，營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代“桃花源”生態(tài)旅游接待園。（2）貫徹“以人為本”的思想，體察“人的場(chǎng)所”之多元性要求，追求“布局合理、用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完備、生活方便、便于管理、環(huán)境優(yōu)美”的設(shè)計(jì)效果，通過(guò)多樣化的場(chǎng)景、綠化、滿(mǎn)足居民健身、交往、娛樂(lè)等不同的日常生活的要求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便、具有豐富人文內(nèi)涵底蘊(yùn)的現(xiàn)代高級(jí)酒店。（3）注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項(xiàng)資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)和最終目的。（4）尊重自然、保護(hù)環(huán)境、盡可能動(dòng)態(tài)整合所有要素，結(jié)合土地狀況，依據(jù)自然因素及人為因素進(jìn)行合理調(diào)整，盡可能避免不良因素，強(qiáng)化最佳特點(diǎn)。（5）以“夾溪筑屋”為擇地特點(diǎn)，以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀(guān)為導(dǎo)向，以水為背景，強(qiáng)調(diào)“水”與居民生活活動(dòng)的融合，將酒店與環(huán)境、景觀(guān)、水溪融為一體。（6）沿襲地方文化，體現(xiàn)現(xiàn)代文明，創(chuàng)造內(nèi)函豐富的徽州文化環(huán)境。（7）建筑風(fēng)格上采用獨(dú)特的手法，以粉墻、黛瓦、馬頭墻為表型特征，以磚雕、木雕、石雕為裝飾特點(diǎn)，以高宅、深巷、大廳為居家特點(diǎn)。（8）以人的休閑、度假行為作為中心事件，試圖通過(guò)對(duì)整體空間的組織，周?chē)h(huán)境的塑造，來(lái)探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂(lè)事件的綜合空間，營(yíng)造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的度假酒店氛圍。（9）保護(hù)環(huán)境，作好綠化、生態(tài)，做到“三同時(shí)”。（10）本項(xiàng)目建筑按四星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。4.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案4.2.1本項(xiàng)目地處北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)南四位村，占地15畝，地勢(shì)平坦，其形狀為不等腰梯形，南寬北窄。該項(xiàng)目由2個(gè)功能區(qū)組成。（1）綜合商務(wù)會(huì)館綜合商務(wù)會(huì)館布置在場(chǎng)區(qū)的東部，接待區(qū)內(nèi)設(shè)大堂、商務(wù)中心、西餐咖啡廳、茶吧、桑拿、按摩、足浴、健身房、KTV包廂、大型演藝吧、辦公室、會(huì)議室、大餐廳，廚房，貴賓休息廳等。結(jié)合水系改道東側(cè)繞綜合商務(wù)會(huì)館從門(mén)廳下穿過(guò)，在咖啡廳東側(cè)設(shè)置親水水質(zhì)平臺(tái)，擺設(shè)露天咖啡茶座。廚房從西側(cè)設(shè)單獨(dú)車(chē)輛運(yùn)輸通道。（2）小別墅區(qū)小別墅區(qū)共有小別墅10棟，分南北兩側(cè)位于接待園的中部和西部，別墅內(nèi)設(shè)客房、會(huì)議室。采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理別墅，日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所同時(shí)也為為接待園內(nèi)舉辦的各類(lèi)商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。4.2.2本項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)的中部為主干道。采用石料及草皮鋪設(shè)，增添自然氣息。全場(chǎng)地進(jìn)行綠化，綠化面積不小于總面積的40%。本項(xiàng)目道路設(shè)計(jì)采用人車(chē)分流的交通布局原則。場(chǎng)區(qū)的中部為主干道，作為車(chē)流通道，場(chǎng)區(qū)的南、北側(cè)小道為次干道，作為后勤通道。4.2.3本項(xiàng)目設(shè)有一個(gè)出入口，布置在場(chǎng)區(qū)東北端，面臨崇呂路，出入口布置在接待區(qū)東方，作為游客及車(chē)輛大門(mén)和消防及工作人員出入口。4.3建筑方案4.3.1（1）建筑藝術(shù)與風(fēng)格建筑的形式美首先體現(xiàn)在對(duì)內(nèi)部空間的合理組織上，也蘊(yùn)含于完美比例的推敲和細(xì)部的雕琢上，各類(lèi)建筑均力求在此三個(gè)方面達(dá)到完美的結(jié)合。從當(dāng)?shù)靥赜械幕张山ㄖ刑崛〉湫偷慕ㄖZ(yǔ)匯和符號(hào)。在典雅的比例，裝飾物品，色彩的控制，屋頂?shù)某叨戎袆?chuàng)造一種基本的建筑意象。整體造型力求簡(jiǎn)潔統(tǒng)一，含蓄而不張揚(yáng)。努力把建筑風(fēng)格與徽文化結(jié)合起來(lái)。創(chuàng)造一種真正富有感染力的建筑形象。設(shè)計(jì)采用中式別墅與徽派建筑相結(jié)合，互為補(bǔ)充，互相融合的設(shè)計(jì)手法，把中式別墅內(nèi)斂的院落式布局要素與徽派建筑的粉墻、黛瓦、馬頭墻相揉合，形成乍新還舊的獨(dú)具特色的新風(fēng)格。設(shè)計(jì)的接待園外觀(guān)整體性和美感很強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，昂首云天，起伏交錯(cuò)；墻線(xiàn)錯(cuò)落有致，粉墻青瓦，鱗次櫛比，色彩典雅大方。在裝飾方面，采用磚、木、石雕工藝，如磚雕的門(mén)罩，石雕的漏窗，木雕的窗欞，楹柱等，使整個(gè)建筑精美如詩(shī)。融古雅、簡(jiǎn)潔、富麗為一體，使建筑保持獨(dú)有藝術(shù)風(fēng)采。4.3.2接待園地處世界文化遺產(chǎn)地北京市，是集旅游度假、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體。建筑裝飾：整個(gè)建筑按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝飾。鋁合金窗、高級(jí)木門(mén)，吊頂采用輕鋼龍骨石膏板吊頂，室內(nèi)古建式裝飾，一層地面貼高檔大理石，墻面乳膠漆，大門(mén)為高級(jí)大理石貼面，大堂柱面為高級(jí)木雕裝飾；二、三層和夾層地面鋪地毯，墻面貼墻紙，一層大餐廳輕鋼龍骨石膏板吊頂、古式裝飾、地面鋪地毯，操作間、廚房瓷磚貼面，不銹鋼吊頂，二層、三層均為輕鋼龍骨石膏板吊頂、墻面貼墻紙、古建式裝飾、鋪地毯。休閑地帶均為輕鋼龍骨石膏板吊頂，墻面乳膠漆，古建式裝飾，地板磚鋪地。辦公均為鋁合金窗，木門(mén)、墻面乳膠漆、地板磚鋪地。4.4主要設(shè)備表5-2主要設(shè)備明細(xì)表序號(hào)設(shè)備名稱(chēng)型號(hào)規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(jià)(萬(wàn)元)總額(萬(wàn)元)備注一中央空調(diào)及電鍋爐系統(tǒng)均采用環(huán)保蓄能產(chǎn)品1基載風(fēng)冷熱泵機(jī)組制冷量660KW，制熱量690KW1150KW6868臺(tái)佳2雙工況機(jī)組制冷550KW，制冰工況制冷350KW1110KW3636臺(tái)佳3蓄冰裝置有效容積65m1120KW5555美國(guó)CRYOGEL4冷卻塔流量120t/h11010良機(jī)、金日5風(fēng)機(jī)盤(pán)管Q=80m3H=20m450120凱泉，創(chuàng)新6水泵Q=120m3H=20m9100KW0.867.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換熱器換熱量890KW12.52.5維克斯8供暖板式換熱器換熱量360KW換熱溫差511.561.56瑞典舒瑞普9電蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-Y16.966.96廣州貝龍備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置銅盤(pán)管立式40m1101012全自動(dòng)控制系統(tǒng)PLC自動(dòng)控制+觸摸屏1套3335德國(guó)西門(mén)子，美國(guó)CRYOGEL13自備柴油發(fā)電機(jī)組60小計(jì)421.26二其它設(shè)備1全自動(dòng)洗衣機(jī)XGQ-50F1套36上海航星2智能化監(jiān)控系統(tǒng)1套703會(huì)議音響系統(tǒng)6984通訊設(shè)備655變壓器及配電800KVA2286信息中心30含軟件小計(jì)327合計(jì)748.264.5配套設(shè)施4.5.1（1）給水a(chǎn).用水量本項(xiàng)目設(shè)計(jì)日最大用水量為601.48噸。表5-3日用水量序號(hào)名稱(chēng)用水定額使用人數(shù)用水量m3備注1接待區(qū)100L/.日540542別墅客房800L/.日6004803澆灑及綠化1.2L/m2.次16000m19.24不可預(yù)見(jiàn)水量48.28＜10%合計(jì)601.48b.水源本項(xiàng)目所需生活用水由**縣自來(lái)水公司供應(yīng)。c.水質(zhì)水壓要求（1）水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5479-85要求。（2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。自來(lái)水公司管網(wǎng)場(chǎng)區(qū)管網(wǎng)消防水池用水點(diǎn)室內(nèi)消防管網(wǎng)室外消火栓火點(diǎn)本項(xiàng)目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于廚房洗菜和洗衣房洗滌用水，水質(zhì)好，且冬暖夏涼，改善工人勞動(dòng)條件。（2）排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水經(jīng)過(guò)地形自然排放水系，不易自然排水處可設(shè)置雨水口，將雨水匯總后通過(guò)雨水管排入附近水域。生活污水經(jīng)有動(dòng)力污水處理裝置處理達(dá)到GB8978-2002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后一部分排入附近無(wú)名小溪中，另一部分再經(jīng)深化處理后用于澆灑道路綠化。為了防止受納水體的富營(yíng)養(yǎng)化，需進(jìn)行脫氮除磷處理。a.排放量本項(xiàng)目用水量601.48噸/天，污水排放系數(shù)為0.8，則廢水產(chǎn)生量465.8噸/天，年廢水發(fā)生量為17.0萬(wàn)噸。排水分為污水排放及防洪排水二個(gè)系統(tǒng)。b.生活污水：生活污水包括餐飲污水，客房衛(wèi)生間污水等。景區(qū)內(nèi)排水問(wèn)題十分重要，不能因景區(qū)開(kāi)發(fā)而污染環(huán)境，因此，所有污水必須經(jīng)污水處理設(shè)施處理達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)GB8978-2002一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，部分中水回用，作為綠化和沖洗用水。生活污水處理按以下流程進(jìn)行：污水→化糞池→小型一體化污水處理設(shè)備→中水回用。本項(xiàng)目新建污水處理池337.5立方米。c.防洪排水：本項(xiàng)目地處山區(qū)，地形復(fù)雜，雨量充沛，接待園的開(kāi)發(fā)必須考慮在暴雨來(lái)臨時(shí)對(duì)地面溪流作有組織地排放，不造成水土流失，不使場(chǎng)地積水。結(jié)合原有水溝、沖溝、河道作為排水設(shè)施，并將其加固改造后利用，以節(jié)約投資。部分區(qū)段更可作為水景景觀(guān)或場(chǎng)區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合，以組成更豐富的自然景觀(guān)。4.5.2（1）供電設(shè)計(jì)a.用電負(fù)荷等級(jí)：按本項(xiàng)目性質(zhì)和供電規(guī)程，無(wú)特殊要求，其用電按二級(jí)負(fù)荷考慮；b.供電系統(tǒng)：本項(xiàng)目用電均由變配電房供給。電纜可架空或埋地引至用電點(diǎn)；c.電力線(xiàn)路敷設(shè)應(yīng)考慮場(chǎng)區(qū)內(nèi)照明、電力防爆、防腐方面的要求；d.設(shè)置功率因素自動(dòng)補(bǔ)償屏，平均功率因素COSф≥0.9；e.采用變壓計(jì)量，在變電房高壓側(cè)設(shè)總計(jì)量柜，低壓側(cè)設(shè)照明計(jì)量裝置，各用電回路裝設(shè)低壓計(jì)量表，以便加強(qiáng)管理和考核用電指標(biāo)。（2）過(guò)電壓及接地保護(hù)為了使變電房及各用電設(shè)備安全運(yùn)行，在變電房設(shè)工作接地及過(guò)電壓接地保護(hù)，并連成一體，做成環(huán)狀接地網(wǎng)，從而降低跨步電壓和接觸電壓。各建筑物進(jìn)戶(hù)線(xiàn)距變電房距離大于50米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。進(jìn)戶(hù)后采用TN-C-S系統(tǒng)。變電房接地電阻R≤10Ω。（3）電力設(shè)計(jì)負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量選擇根據(jù)各專(zhuān)業(yè)所需的用電條件，用電設(shè)備分類(lèi)按需用系數(shù)分別計(jì)算，然后綜合確定本項(xiàng)目用電負(fù)荷。動(dòng)力安裝容量：840KW生活照明安裝容量：465.13KW合計(jì)：1305.13KW取負(fù)荷系數(shù)0.80，裝機(jī)容量為1044.10KW，考慮到二期工程施工需要，本項(xiàng)目設(shè)置2臺(tái)800VA變壓器。變配電房70平方米。設(shè)置應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，以保證在10KV系統(tǒng)發(fā)生故障停電或計(jì)劃?rùn)z修時(shí)，酒店中的重要負(fù)荷供電：如通訊設(shè)施，事故照明用電和食堂炊事、冷藏冰柜用電等，柴油發(fā)電機(jī)容量按實(shí)際需要配置。并在供電線(xiàn)路設(shè)計(jì)上考慮能夠靈活切換，以保證重點(diǎn)用電并應(yīng)與變電所供電的開(kāi)關(guān)連鎖，防止倒送電，本項(xiàng)目設(shè)發(fā)電機(jī)房30平方米。（4）電源及電壓本項(xiàng)目10KV電源由廠(chǎng)外高壓線(xiàn)路直接引至場(chǎng)區(qū)配電房。場(chǎng)區(qū)動(dòng)力及照明均采用三相四線(xiàn)（380V/220V），供給電源進(jìn)入場(chǎng)區(qū)后，經(jīng)總配電柜、各分配電柜引至各用電設(shè)備，用電點(diǎn)一般采用放射樹(shù)干式供電方式，對(duì)大容量的用電設(shè)備采用降壓起動(dòng)的方式以減少起動(dòng)電流對(duì)線(xiàn)路電壓質(zhì)量的影響。內(nèi)部動(dòng)力線(xiàn)路采用BV銅芯穿焊接鋼管或UPVC管明設(shè)或暗設(shè)，或沿橋架敷設(shè)。（5）照明設(shè)計(jì)場(chǎng)區(qū)照明和動(dòng)力為同一線(xiàn)路，進(jìn)戶(hù)后分開(kāi)鋪設(shè)。照明電源由變電房照明配電柜引出專(zhuān)線(xiàn)。各建筑物照明采用PZ30JR型配電箱，照明配線(xiàn)系統(tǒng)均為放射——樹(shù)干混合系統(tǒng)。照明線(xiàn)路配線(xiàn)采用BV銅芯穿鋼管或電線(xiàn)管明敷或暗敷。各建筑物室內(nèi)照度值的選擇依據(jù)《建筑電氣設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)程》的推薦值并結(jié)合具體情況確定。●場(chǎng)地照明采用熒光燈，空間凈高超過(guò)6m時(shí)采用高壓汞燈和高壓鈉燈的混光照明?！癯睗駡?chǎng)所，采用防潮型熒光燈?！裨∈液土茉￠g采用防水型燈具?！褶k公室、生活用房照明采用日光燈?！衤窡粢话悴捎?0-125W高壓汞燈或110W高壓鈉燈，集中控制。大面積的場(chǎng)地照明控制開(kāi)關(guān)分片集中布置?！窀黝?lèi)場(chǎng)地最低照度不同，場(chǎng)地高于100LX，庫(kù)房、鍋爐房、辦公室等場(chǎng)所高于50LX。4.5.3a.通訊設(shè)施包括電話(huà)通訊，有線(xiàn)電視（CATV），數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和消防監(jiān)控。b.在場(chǎng)區(qū)內(nèi)裝設(shè)光纜通訊設(shè)施和寬帶傳輸設(shè)施。c.有線(xiàn)電視（CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號(hào)，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富游客文化生活。d.場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置消防滅火設(shè)施和消防監(jiān)控中心。所有客房和娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所都裝設(shè)感煙、感溫等火情探測(cè)裝置和消防設(shè)施，設(shè)置完善的聲光報(bào)警訊號(hào)和通風(fēng)排煙，噴淋等自動(dòng)控制設(shè)施。e.場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)置有線(xiàn)電視監(jiān)視系統(tǒng)。在各個(gè)建筑的門(mén)口、走廊過(guò)道等重要地點(diǎn)均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。g.通訊設(shè)施費(fèi)用分別計(jì)入工藝設(shè)備，消防費(fèi)用中。4.5.6電：1044.10KW水：601.48噸/日主要建筑設(shè)計(jì)是以建設(shè)休閑模式為需要，除了展示保持生態(tài)環(huán)境的休閑生產(chǎn)模式外，還要起到推廣科學(xué)、合理調(diào)整結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟(jì)收入及保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的作用，因此項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)盡量保持與該地農(nóng)家風(fēng)格相似的形式。4.6建設(shè)內(nèi)容4.6.1綜合商務(wù)會(huì)館、綜合商務(wù)會(huì)館㎡，磚混結(jié)構(gòu)，3層；別墅10棟，2層。基礎(chǔ)、墻體、門(mén)窗、樓地面、屋面等主要工程做法：1、基礎(chǔ)：磚條形基礎(chǔ)。2、墻體：磚混結(jié)構(gòu)建筑物采用多孔磚。3、門(mén)窗：均采用塑鋼窗、木門(mén)。4、樓地面：水泥地面。5、屋面：鋼筋砼屋面，UPVC毛氈防水。6、防火設(shè)計(jì)：綜合樓、別墅按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》有關(guān)條例設(shè)置了疏散樓梯、疏散通道和安全出口，其數(shù)量、位置、寬度、疏散距離均應(yīng)滿(mǎn)足安全疏散防火要求。4.6.2各項(xiàng)目組團(tuán)均有水泥鋪就的次干道。本項(xiàng)目將在各子項(xiàng)目點(diǎn)修建主要進(jìn)入道路和次道路及停車(chē)點(diǎn)。1、主道路采用水泥面路為主要進(jìn)出路線(xiàn)。2、次道路采用水泥路面，便于聯(lián)系各分區(qū)進(jìn)行后勤操作。3、支道路采用條石或三合漆鋪設(shè)用于步行休閑。道路系統(tǒng)表道路級(jí)別主要用途路面材料主道路顧客進(jìn)出水泥路面次道路后勤水泥路面支道路步行條石或三合土停車(chē)場(chǎng)應(yīng)從材質(zhì)和經(jīng)營(yíng)兩方面打造生態(tài)型的停車(chē)場(chǎng)。在材質(zhì)上，停車(chē)場(chǎng)的地面采用強(qiáng)度較高的植草磚，使停車(chē)場(chǎng)的整體顏色和周?chē)襟w的色彩相協(xié)調(diào)，減少色彩上的沖突。在經(jīng)營(yíng)上，應(yīng)該加入生態(tài)化元素。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)將小轎車(chē)停車(chē)區(qū)域與中型客車(chē)停車(chē)區(qū)域劃分開(kāi)，采用一定方式將其隔離。具體的設(shè)計(jì)方案不模仿城市的停車(chē)場(chǎng)，可以采用虛擬田埂分割模式來(lái)分割編號(hào)停車(chē)場(chǎng)，并用當(dāng)?shù)氐奶厣謩e命名。第五章項(xiàng)目設(shè)置方案5.1綜合商務(wù)會(huì)館設(shè)置綜合商務(wù)會(huì)館主要有體育運(yùn)動(dòng)類(lèi)項(xiàng)目、休閑文娛類(lèi)項(xiàng)目及多功能項(xiàng)目。1、體育運(yùn)動(dòng)類(lèi)：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室、健身房、乒乓球室、籃球室等。2、休閑文娛類(lèi)項(xiàng)目：咖啡廳、舞蹈室、美容室、閱覽室、興趣培訓(xùn)班等。3、多功能項(xiàng)目：室內(nèi)大廳、多功能室及餐廳等。5.2小別墅設(shè)置小別墅主要能夠住宿、會(huì)務(wù)等。1、住宿：采用星級(jí)酒店式經(jīng)營(yíng)管理****別墅，日常經(jīng)營(yíng)中為游客提供住所。2、會(huì)務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類(lèi)商務(wù)會(huì)議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。5.3經(jīng)營(yíng)方案公眾對(duì)旅游目的地的認(rèn)識(shí)容易以偏概全、以點(diǎn)帶面，容易對(duì)旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一兩件具體事物的了解而推廣到旅游地全體，然后形成對(duì)該旅游地的形象評(píng)價(jià)。所以針對(duì)這一現(xiàn)象，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，生態(tài)旅游接待園應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短、有所側(cè)重，對(duì)于那些能夠代表和體現(xiàn)發(fā)展特點(diǎn)的正面因素要加以突出，那些負(fù)面因素予以消除，即使某個(gè)重大負(fù)面事件被曝光之后，應(yīng)立即改善和糾正，并再次從正面予以報(bào)道，化不利為有利。接待園內(nèi)發(fā)生的能代表接待園區(qū)形象先進(jìn)、典型的事件是接待園形象信息發(fā)出的重要源泉，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)公眾形象認(rèn)識(shí)起導(dǎo)向和示范作用，因而應(yīng)該予以特別的重視。良好接待園區(qū)形象評(píng)價(jià)和旅游地形象期望越高，接待園區(qū)內(nèi)成員越傾向于以自己作為接待園區(qū)一份子而感到光榮和自豪，同時(shí)也就越珍惜和維護(hù)該接待園的良好形象，而對(duì)那些利用接待園區(qū)的良好形象謀取私利的成員給予駁斥和教育。因此，正確的促銷(xiāo)策略應(yīng)該是提高生態(tài)旅游接待園的形象標(biāo)準(zhǔn)，突出正面因素，走全民經(jīng)銷(xiāo)之路。第六章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件6.1項(xiàng)目選址的原則 南四位村就地理上而言，它處于城鄉(xiāng)過(guò)渡帶，緊靠城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。就經(jīng)濟(jì)屬性上講，其經(jīng)濟(jì)是一種依托城市、服務(wù)城市的經(jīng)濟(jì)。它是最具發(fā)展?jié)摿臀磥?lái)城市經(jīng)濟(jì)拓展的主要空間。明確南四位村經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，加快其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，率先實(shí)現(xiàn)城郊現(xiàn)代化、工業(yè)化和城市化，對(duì)帶動(dòng)廣大鄉(xiāng)村的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的實(shí)踐意義。6.2項(xiàng)目選址及區(qū)位條件 6.2.1項(xiàng)目地點(diǎn)的地理位置青龍湖鎮(zhèn)位于北京西南部，東接豐臺(tái)，北鄰門(mén)頭溝。人口近5萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口28968人。鎮(zhèn)域面積96平方公里，山地、丘陵、平原分別占25.3%、38.6%、31.8%，水域面積占4.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，一產(chǎn)以林果、食用菌（蔬菜）、養(yǎng)殖、民俗旅游為主，占6.7%；二產(chǎn)以工業(yè)、建筑業(yè)為主，占47.6%；三產(chǎn)以交通運(yùn)輸、商飲、服務(wù)業(yè)為主，占45.7%。2007年9月，鎮(zhèn)域總體規(guī)劃獲北京市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，2008年5月中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃獲北京市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。鎮(zhèn)域總體規(guī)劃確定了地區(qū)“山水文化名鎮(zhèn)”的功能定位和生態(tài)、宜居、文明、和諧青龍湖的發(fā)展目標(biāo)。確定了“三橫五縱”道路網(wǎng)和“兩線(xiàn)連三區(qū)”生態(tài)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)布局。近期（2020年左右）以建設(shè)具有鮮明特色的旅游服務(wù)現(xiàn)代小城鎮(zhèn)為目標(biāo)。遠(yuǎn)期（2050年左右）以建設(shè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代宜居小城鎮(zhèn)為目標(biāo)。青龍湖鎮(zhèn)具有得天獨(dú)厚的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。青龍湖鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處在重要轉(zhuǎn)型期。一是處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的攻堅(jiān)期。近幾年來(lái)，我鎮(zhèn)先后關(guān)閉了127家粘土磚廠(chǎng)、沙石廠(chǎng)、灰粉廠(chǎng)等傳統(tǒng)資源型、環(huán)境污染型企業(yè)。培育新的替代產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了攻堅(jiān)階段。二是處于經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的起步期。根據(jù)總體規(guī)劃確定的功能定位，都市工業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)將是地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前還都處在發(fā)展的初期，一產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平偏低，二產(chǎn)增量不足、三產(chǎn)尚未形成強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。近三年來(lái)稅收一直在4000萬(wàn)元左右徘徊，擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量尤為迫切。根據(jù)地區(qū)功能定位，今后將以都市工業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)為主攻方向。一是都市工業(yè)。以勞動(dòng)力就業(yè)基地為依托，加大招商引資力度，把旅游與工業(yè)有機(jī)結(jié)合，發(fā)展都市工業(yè)，擴(kuò)大地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高地區(qū)自我發(fā)展的能力。二是都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。以設(shè)施農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)為龍頭，以農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地為基礎(chǔ)，以農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作組織為扭帶，大力發(fā)展林果、食用菌（包括蔬菜）、養(yǎng)殖、民俗旅游等富民產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)民致富搭建平臺(tái)。三是房地產(chǎn)業(yè)，是我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的爆發(fā)點(diǎn)。以青龍湖組團(tuán)為起步區(qū)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。四是旅游業(yè)，是地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。我們將抓住“市委十屆三次全會(huì)提出要在首都西南部地區(qū)積極發(fā)展休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，著力推動(dòng)大新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶(hù)”的大好機(jī)遇，整合地區(qū)區(qū)位、文化和發(fā)展空間的資源，充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，挖掘地區(qū)的歷史文化內(nèi)涵，全力打造“山水文化名鎮(zhèn)”，通過(guò)論證、策劃，整合旅游資源，吸引重大旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶(hù)，大力發(fā)展生態(tài)旅游和休閑旅游。6.2.2項(xiàng)目區(qū)位條件青龍湖鎮(zhèn)距市區(qū)（六里橋）僅25公里。與良鄉(xiāng)新城接壤，屬良鄉(xiāng)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射范圍。京原鐵路、六環(huán)路和規(guī)劃的京石高速公路第二通道穿境而過(guò)，規(guī)劃中的京良路西沿線(xiàn)把鎮(zhèn)中心區(qū)與京石高速連接在一起，交通便利。京西明珠“青龍湖”坐落在鎮(zhèn)域東部，蓄水量2900萬(wàn)立方米，是北京西南最大的一盆凈水。鎮(zhèn)域內(nèi)有明代姚廣孝塔、靈鷲禪寺、常樂(lè)寺等名勝古跡，與石花洞、銀狐洞、圣蓮山等旅游景點(diǎn)連成一線(xiàn)。地區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，通過(guò)實(shí)施荒山造林、爆破造林、礦山生態(tài)修復(fù)、國(guó)家級(jí)碳匯造林，林木覆蓋率達(dá)到了54%。青龍湖地區(qū)發(fā)展空間極為廣闊，96平方公里的范圍內(nèi)，淺山區(qū)24.3平方公里，丘陵地區(qū)37.1平方公里，平原地區(qū)30.5平方公里，水域面積4.1平方公里。根據(jù)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃，確定了160公頃的青龍湖居住組團(tuán)、100公頃的坨里居住組團(tuán)和占地60公頃工業(yè)用地。規(guī)劃了占地26.2平方公里的旅游景區(qū)。為接待園提供了大量的客戶(hù)和潛在客戶(hù)。使接待園在該區(qū)域有很好的市場(chǎng)發(fā)展前景。第七章環(huán)境保護(hù)7.1環(huán)境保護(hù) 7.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局《畜禽養(yǎng)殖業(yè)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18596-2001）；2、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局《畜禽養(yǎng)殖業(yè)污染防治技術(shù)規(guī)范》（HJ/T81-2001）；3、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1999）；4、《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GBZB1-1999）；5、《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5084-92）；7.1.2環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作接受當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門(mén)的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)為：（1）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》【國(guó)務(wù)院(98)253號(hào)令】；（2）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【GB3095-1996】；（3）《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【GB16297-1996】；（4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【GB8978-1996】；（5）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【GB3838-2002】；（6）《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》【GB5749-2006】；7.1.3建設(shè)期環(huán)境影響及治理措施本項(xiàng)目施工期雖然會(huì)產(chǎn)生上述污染，雖然工程量較大，但附近無(wú)居民區(qū)，因此施工期間產(chǎn)生的污染影響較小。7.1.4營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響及治理措施本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期主要污染有生活廢水和固體廢棄物等。環(huán)保、污染治理措施如下： 1、噪聲防治措施：加強(qiáng)交通管理，禁止噪聲超標(biāo)車(chē)輛在休閑區(qū)行駛，進(jìn)入園區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)必須配置低音喇叭，噪聲應(yīng)符合環(huán)保要求，并且要?jiǎng)澏ㄐ旭偮肪€(xiàn)，不得駛?cè)朐肼暶舾袇^(qū)域。2、固體廢棄物防治措施：區(qū)內(nèi)垃圾必須分類(lèi)收集，能回收的盡量回收，不得讓固體廢棄物直接進(jìn)入水體污染水源，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)收集運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)做無(wú)害化處理。在游步道、停車(chē)場(chǎng)、休閑度假區(qū)、接待中心等公共場(chǎng)所根據(jù)需要設(shè)立美觀(guān)大方的垃圾箱，并組織清潔隊(duì)清理垃圾，并按環(huán)保部門(mén)指定的地方進(jìn)行處理。7.1.5水土保持項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，道路的開(kāi)挖及棄石堆置都將改變?cè)匦蔚孛玻瑴p少地表植被，破壞生態(tài)環(huán)境。應(yīng)采取必要的工程措施及植被措施對(duì)裸露面、坡面等進(jìn)行綠化、擴(kuò)坡、復(fù)墾，恢復(fù)土地功能。以減少對(duì)環(huán)境的影響程度及防止水土流失。禁止毀林填濕地開(kāi)荒，有選擇地建設(shè)水土保持防護(hù)林。統(tǒng)籌部署水土保持措施：一是重點(diǎn)治理和面上防護(hù)相結(jié)合，對(duì)產(chǎn)生水土流失的區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)治理；二是工程措施和植被措施相結(jié)合，以工程措施為先導(dǎo)，盡快控制水土流失。7.1.6環(huán)境評(píng)價(jià)本項(xiàng)目貫徹休閑綜合開(kāi)發(fā)與環(huán)境整治相結(jié)合的建設(shè)方針，針對(duì)當(dāng)?shù)亟Y(jié)構(gòu)選擇在背風(fēng)向陽(yáng)、排灌方便建設(shè)連片的休閑示范基地，進(jìn)行合理規(guī)劃，推廣先進(jìn)的生態(tài)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)良性生態(tài)循環(huán)，營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)雅、清新的自然環(huán)境。本項(xiàng)目集生態(tài)觀(guān)光和休閑于一體項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后基本上無(wú)污染，采用覆蓋技術(shù)可以減少水土流失，培肥土壤，提高土地的覆蓋率，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。在生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的污染物主要糞便、生活廢水等。生活廢水量很少，生活排污有化糞池沼氣池處理，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染；在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)保持區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生、生態(tài)環(huán)境均可起到積極的作用。7.2執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 7.2.1水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 本基地水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行地方標(biāo)準(zhǔn)水污染物排放限值DB44/26-2001，如表11-1：表11-1基地水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目pHSSBOD5CODcr單位mg/lmg/lml/lDB44/26-20016-910050200基地所在水域水質(zhì)執(zhí)行國(guó)家三類(lèi)水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。7.2.2廠(chǎng)界噪標(biāo)準(zhǔn) 廠(chǎng)界噪聲執(zhí)行GB12348-90《工業(yè)企業(yè)廠(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》的Ⅱ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，即晝間60dB(A)，夜間50dB(A)。 第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防8.1職業(yè)安全衛(wèi)生8.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)（1）勞動(dòng)部勞字（1988）48號(hào)文《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》（2）《工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（3）《工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計(jì)規(guī)范》（4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87本項(xiàng)目對(duì)營(yíng)運(yùn)過(guò)程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機(jī)械傷害等事故，采取切實(shí)可行的防護(hù)措施，以做到安全文明生產(chǎn)。本項(xiàng)目職業(yè)安全衛(wèi)生工作嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行，從保護(hù)勞動(dòng)者身心健康，保證安全、高效生產(chǎn)的角度進(jìn)行防范工作。8.1.2職業(yè)危害因素分析生產(chǎn)服務(wù)過(guò)程均無(wú)毒、無(wú)害。職業(yè)危害因素為：餐飲部廚房產(chǎn)生的油煙。空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房產(chǎn)生的噪聲。鍋爐房、洗衣房產(chǎn)生的高溫以及機(jī)械傷害。8.1.3主要防護(hù)措施（1）油煙針對(duì)餐飲部產(chǎn)生的油煙，安裝環(huán)保部門(mén)推薦的油煙處理裝置處理，可以保證有一個(gè)良好的操作環(huán)境，且對(duì)外界不產(chǎn)生污染。（2）防噪聲按《工業(yè)企業(yè)噪聲控制規(guī)范》設(shè)計(jì)，對(duì)噪聲源、振動(dòng)設(shè)備要采取消聲、隔音、吸聲、減振措施。本項(xiàng)目主要噪聲源為空調(diào)機(jī)組、鍋爐房、發(fā)電機(jī)組，設(shè)計(jì)中將主要噪聲源設(shè)備隔離在單獨(dú)房間，墻面采用隔音、吸聲材料，對(duì)振動(dòng)大的設(shè)備采取減振處理措施。（3）防燙傷對(duì)于產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取局部送冷風(fēng)措施，高溫管道容器采用保溫材料包裹內(nèi)外表面，用醒目顏色標(biāo)出高溫區(qū)，以防燙傷。（4）防機(jī)械傷害配齊配全傳動(dòng)系統(tǒng)安全防護(hù)裝置，嚴(yán)格按有關(guān)操作規(guī)范進(jìn)行操作，操作工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認(rèn)合格后持證上崗。同時(shí)要求嚴(yán)格按以下操作規(guī)程操作，防止機(jī)械傷害。a.不了解設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能和操作程序不準(zhǔn)擅自開(kāi)動(dòng)機(jī)器。b.當(dāng)機(jī)器出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)停車(chē)分析原因，設(shè)法排除，不得帶故障投入生產(chǎn)。c.機(jī)械運(yùn)行過(guò)程中，不得進(jìn)行檢查。（5）防火在總平面布置中考慮到了消防通道，以便發(fā)生火災(zāi)時(shí)消防車(chē)可深入現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)各建筑物的間距按防火規(guī)范要求設(shè)置。建筑內(nèi)，設(shè)安全出口，消防通道等。（6）防止電氣傷害對(duì)于電氣裝置和用電設(shè)備，嚴(yán)格按電氣安全保護(hù)規(guī)范進(jìn)行可靠的接地及設(shè)置漏電保護(hù)系統(tǒng)，以保障操作人員免遭電擊傷害。（7）個(gè)人防護(hù)a.凡從事服務(wù)及有關(guān)人員，應(yīng)嚴(yán)格遵守衛(wèi)生制度。定期進(jìn)行健康檢查，取得衛(wèi)生監(jiān)督機(jī)構(gòu)頒發(fā)的體檢合格證者，方能從事飲食服務(wù)工作。發(fā)現(xiàn)有開(kāi)放性或活動(dòng)性肺結(jié)核、傳染性肝炎、流行性感冒、腸道傳染病或帶菌者、化膿性或滲出性皮膚病、疥瘡及其他傳染性疾病者，均不得直接參加服務(wù)工作。b.餐廳工作人員必須穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或離開(kāi)工作場(chǎng)所。c.嚴(yán)禁在工作時(shí)間吸煙和吃食品。d.注意個(gè)人衛(wèi)生，做到勤洗澡、勤換衣服、勤剪指甲、理發(fā)。培養(yǎng)良好的衛(wèi)生習(xí)慣。定期進(jìn)行健康檢查，進(jìn)行保健知識(shí)教育。8.1.4衛(wèi)生要求（1）園址衛(wèi)生要求a.通風(fēng)日照良好，空氣清新，地勢(shì)高燥；b.場(chǎng)區(qū)內(nèi)外土壤清潔并適于綠化；c.能源供應(yīng)充足，并有清潔的水源；d.交通方便，但又必須與公路、馬路有一定的間距；e.場(chǎng)區(qū)遠(yuǎn)離有害場(chǎng)所，建筑結(jié)構(gòu)完善，并能滿(mǎn)足游客衛(wèi)生要求；f.給排水系統(tǒng)應(yīng)能適應(yīng)生活需要，設(shè)施合理有效。污水排放應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；g.污物遠(yuǎn)離生產(chǎn)生活區(qū)，且不得位于生活區(qū)上風(fēng)向。（2）平面布置衛(wèi)生要求場(chǎng)內(nèi)布局首先必須注意污染及被污染的問(wèn)題，目的是防止外環(huán)境對(duì)生活區(qū)的污染。a.生活場(chǎng)地應(yīng)有單獨(dú)的院落。b.場(chǎng)區(qū)周?chē)蛨?chǎng)內(nèi)的道路以水泥、柏油等不漏水易清掃的材料鋪裝，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c.建筑物密度不可過(guò)大，以利通風(fēng)。d.必須配備生活衛(wèi)生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活衛(wèi)生用室：食堂、廁所、休息室、活動(dòng)室。（3）臥室衛(wèi)生要求a.臥室結(jié)構(gòu)本身應(yīng)便于清洗消毒，能防蠅、防塵、防蟲(chóng)、防鼠。b.保證室內(nèi)有良好的小氣候，應(yīng)避免夏季過(guò)熱，冬季過(guò)冷。c.臥室應(yīng)有充足的自然光和人工照明。8.1.5預(yù)期效果及評(píng)價(jià)通過(guò)以上一系列安全防護(hù)措施，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)安全教育，制訂嚴(yán)格的操作規(guī)程，將會(huì)大大減少危害工人事故發(fā)生的可能性。使游客和工作人員在一個(gè)清潔舒適的環(huán)境中操作。同時(shí)配套有勞保衛(wèi)生設(shè)施，對(duì)工作人員的身體健康起著保障作用。總之，通過(guò)采取以上技術(shù)措施，配合嚴(yán)格科學(xué)管理，強(qiáng)化職工的安全保護(hù)意識(shí)，將會(huì)使本項(xiàng)目的職業(yè)安全衛(wèi)生達(dá)到較高的水平。8.1.6機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備應(yīng)設(shè)置全場(chǎng)性職業(yè)安全衛(wèi)生領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，接待園級(jí)領(lǐng)導(dǎo)分管，并配備職業(yè)安全衛(wèi)生管理人員（兼職）。8.1.7職業(yè)安全衛(wèi)生投資已分別歸列于給排水、暖通、工藝設(shè)備、建筑工程等相關(guān)專(zhuān)業(yè)中。8.2消防8.（1）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（1997修訂版）（2）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50116-98（3）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ140-908.本項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)南四位村，本項(xiàng)目是生態(tài)旅游接待園，建筑耐火等級(jí)為一、二級(jí)?，F(xiàn)接待園占地面積約15畝，面積10000平方米，按照規(guī)范要求，廠(chǎng)區(qū)內(nèi)所有建筑，周邊道路均在本次消防設(shè)計(jì)范圍之內(nèi)。8.2.3(1)廠(chǎng)區(qū)四周為環(huán)形通道。(2)根據(jù)衛(wèi)生要求，人、物嚴(yán)格分流，防止交叉污染。結(jié)合廠(chǎng)址地形特點(diǎn)，在廠(chǎng)內(nèi)的不同方位設(shè)置2個(gè)主要出入口，即人流出入口和貨流出入口，并以接待園區(qū)為核心組成環(huán)形通道，路寬主干道6米，支干道4米，滿(mǎn)足消防要求。（3）本項(xiàng)目建筑耐火等級(jí)均為二級(jí)，其房物間距設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足建筑防火規(guī)范要求。8.（1）建筑物結(jié)構(gòu)類(lèi)別為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，主體構(gòu)件為現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、樓板、屋面板、樓梯、建筑物耐火等級(jí)為二級(jí)。（2）建筑平面中設(shè)置多處出口，作為疏散出口，與場(chǎng)區(qū)各建筑有機(jī)聯(lián)系。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿(mǎn)足防火規(guī)范要求。（3）辦公樓（E樓）一層與二層樓之間采用防火樓板隔離。（4）辦公樓一層內(nèi)鍋爐房、空調(diào)機(jī)房、變配電房、洗衣房之間采用防火墻隔離。（5）建筑物裝修材料均為阻燃材料。（6）鍋爐房按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求進(jìn)行防爆設(shè)計(jì)。8.（1）全場(chǎng)供電線(xiàn)路采用多級(jí)自動(dòng)開(kāi)關(guān)保護(hù)，在用電設(shè)備或線(xiàn)路出現(xiàn)過(guò)負(fù)荷及短路時(shí)，可及時(shí)可靠切斷電源，線(xiàn)路均采用穿鋼管保護(hù)敷設(shè)方式，防止火災(zāi)，安全可靠。（2）配電箱（柜）外殼，各建筑物內(nèi)所有正常帶電設(shè)備外殼均可靠接地。（3）各建筑物根據(jù)其防雷等級(jí)，按照防雷設(shè)計(jì)規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施。（4）火災(zāi)事故照明和疏散指示標(biāo)志可采用蓄電池作備用電源，連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于20mim。（5）消防用電設(shè)備應(yīng)采用單獨(dú)的供電回路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)切斷生產(chǎn)、生活用電時(shí)，應(yīng)仍能保證消防用電，其配電設(shè)備應(yīng)有明顯標(biāo)志。（6）建筑物內(nèi)設(shè)疏散應(yīng)急照明燈，其最低照度不應(yīng)低于0.5LX。變電站設(shè)置事故應(yīng)急燈，以保證在停電及火災(zāi)情況下，人員疏散及操作變配電設(shè)備。（7）在建筑內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)采用TA1000系統(tǒng)并配備應(yīng)急電源。（8）局部有爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所，電氣設(shè)備盡量安裝在爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所之外，需要現(xiàn)場(chǎng)操作的用電設(shè)備，其電氣裝置根據(jù)爆炸危險(xiǎn)等級(jí)及可能引起爆炸的介質(zhì)情況選擇適當(dāng)?shù)?、能保證安全的防爆設(shè)備。（9）在鍋爐房爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所內(nèi)，設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警器，在爆炸氣體達(dá)到一定濃度時(shí)，立即發(fā)出報(bào)警信號(hào)，以便及時(shí)采取措施，避免可能發(fā)生的危險(xiǎn)。（10）有防爆要求的房間的排風(fēng)風(fēng)機(jī)，電機(jī)均防爆。8.2.6園區(qū)防火（1）春、秋旅游旺季，對(duì)進(jìn)入接待園周?chē)顒?dòng)的游客嚴(yán)格控制旅游線(xiàn)路，園區(qū)嚴(yán)禁用火。（2）人行道選擇在疏林地帶開(kāi)辟，以避開(kāi)林木茂盛區(qū)域。8.3消防給水本項(xiàng)目的消防給水一般與生產(chǎn)、生活給水管合并，采用合流給水系統(tǒng)。依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)。當(dāng)采用高壓給水系統(tǒng)消防時(shí)，管道的壓力應(yīng)保證用水總量達(dá)到最大且水槍在任何建筑的最高處時(shí)，水槍的充實(shí)水柱仍不小于10m；室內(nèi)兩股水柱水量保證同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位，管道內(nèi)壓力保證水槍出口充實(shí)水柱不小于10m。8.3依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件，本項(xiàng)目消防水源為市政管網(wǎng)水源、消防水池供水水源。消防水池與噴水池合建。8.室外消防給水管網(wǎng)設(shè)環(huán)形狀，設(shè)地上式消火栓，水量按30升/秒，室內(nèi)消火栓水量按10升/秒設(shè)計(jì)。同時(shí)發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)。室外消防用水量：30×3.6×2=216立方米室內(nèi)消防用水量：10×3.6×2=72立方米總消防用水量：288立方米火災(zāi)時(shí)最大消防流量為10×3.6+30×3.6=144立方米/小時(shí)8.（1）室外消火栓本設(shè)計(jì)在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立環(huán)狀給水管網(wǎng)，管徑不小于DN100。在廠(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)立室外地上式消火栓，間距不大于120米，保護(hù)半徑不大于150米，以提供消防水量保護(hù)整個(gè)場(chǎng)區(qū)。（2）室內(nèi)消火栓依據(jù)GBJ16-87規(guī)定，室內(nèi)消防用水量為10升/秒，二股水柱。室內(nèi)消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用鋁合金制，暗裝。消火栓布置應(yīng)保證有兩只水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位。客房?jī)?nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。（3）消防水池在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)有400立方米的消防水池并與廠(chǎng)區(qū)景點(diǎn)噴水池合建。配設(shè)BJ手抬式機(jī)動(dòng)消防泵2臺(tái)。（4）建筑內(nèi)設(shè)滅火器，建筑滅火器采用3kg磷酸銨鹽干粉滅火器（手提式），手提二氧化碳滅火器，鹵化物滅火器和手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕。（5）依據(jù)有關(guān)規(guī)范及現(xiàn)場(chǎng)條件，本設(shè)計(jì)采用如下給水消防廠(chǎng)區(qū)消防水池市政管網(wǎng)水源室外消防管網(wǎng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)室內(nèi)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)建筑滅火器火點(diǎn)消防水壓栓口壓力應(yīng)大于0.2Mpa，自動(dòng)噴淋?chē)婎^壓力應(yīng)大于0.1Mpa。火災(zāi)時(shí)最大消防流量180m3/小時(shí)。（5）設(shè)立全場(chǎng)火災(zāi)集中報(bào)警系統(tǒng)，根據(jù)不同場(chǎng)合分別采用自動(dòng)報(bào)警及手動(dòng)報(bào)警，并建立消防監(jiān)控制度。（6）鍋爐房?jī)?nèi)宜設(shè)蒸汽滅火系統(tǒng)。第九章節(jié)能專(zhuān)篇該項(xiàng)目的能源主要消耗在以下幾個(gè)方面（1）供電10KV高壓線(xiàn)路在場(chǎng)址附近通過(guò)，本項(xiàng)目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺(tái)，以滿(mǎn)足本項(xiàng)目用電需要。（2）供水本項(xiàng)目用水由北京市自來(lái)水廠(chǎng)供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿(mǎn)足本項(xiàng)目需要。北京市自來(lái)水廠(chǎng)供水主管在本項(xiàng)目建址附近通過(guò)。（3）排水場(chǎng)區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實(shí)行雨污分流，各類(lèi)生活污水經(jīng)地埋式微動(dòng)力生活污水處理裝置處理達(dá)標(biāo)排放。（4）空調(diào)及供熱本項(xiàng)目設(shè)置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，同時(shí)回收廢熱、加熱洗浴用水。冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。9.1節(jié)能原則 我國(guó)的能源國(guó)策是開(kāi)發(fā)與節(jié)約并重，企業(yè)應(yīng)采用多種措施節(jié)約能源，減少原材料消耗，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目在具體實(shí)施過(guò)程中要充分地考慮企業(yè)供電、供水等設(shè)施的供給能力，要逐步實(shí)現(xiàn)在保證安全建設(shè)的前題下，滿(mǎn)負(fù)荷的運(yùn)行方案，提高運(yùn)行效率，節(jié)約能源。9.2法規(guī)政策與標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 （1）法規(guī)政策《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的通知》(國(guó)發(fā)[2006]28號(hào))；《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》(發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào))；《節(jié)約能源條例》；（2）合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）；《采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ19-2003）；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）；9.3節(jié)能措施 9.3.1節(jié)能措施別墅建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。在保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣的污染，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240mm厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40mm厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240mm厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20mm厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施別墅供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。別墅內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。別墅內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí)木及鋼制三防門(mén)；樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。9.3.2節(jié)水措施1、綠化景觀(guān)用水節(jié)水景觀(guān)用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。2、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場(chǎng)合的不同，可選用延時(shí)自動(dòng)關(guān)閉(延時(shí)自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭；手壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。4.2.2主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo) 電：1044.10KW水：601.48噸/日序號(hào)能源名稱(chēng)實(shí)物量折標(biāo)煤量(t)折標(biāo)煤系數(shù)單位數(shù)量數(shù)量%單位系數(shù)1電能MWh1044.10128.3198945.36t/MWh0.12292自來(lái)水Kt601.48154.5803654.64t/Kt0.2573合計(jì)282.90025第十章項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度10.1項(xiàng)目實(shí)施原則 為使本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，特制定項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程需遵守的原則：1）嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作，盡量避免由于工作不協(xié)調(diào)造成的浪費(fèi)；2）認(rèn)真做好建設(shè)期的質(zhì)量工作，確保各階段、各工序的質(zhì)量，以達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；3）項(xiàng)目建設(shè)中心必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和規(guī)定的方案進(jìn)行。10.2建設(shè)進(jìn)度安排規(guī)劃建設(shè)期6個(gè)月（即2013年3月15日—2013年9月15日），預(yù)計(jì)于2013年10月1日正式營(yíng)業(yè)。啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)進(jìn)行水電路的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工程，完成主體工程建設(shè)。完成休閑旅游營(yíng)銷(xiāo)全部建設(shè)工程，形成各具特色和優(yōu)勢(shì)的功能區(qū)。完善生態(tài)旅游設(shè)施的配套供給，調(diào)整休閑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完成工程建設(shè)，初步建成旅游設(shè)施完善旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理服務(wù)質(zhì)量和管理水平接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的旅游示范區(qū)。第十一章投資估算及資金籌措11.1估算范圍和依據(jù)本項(xiàng)目的投資估算是在建設(shè)單位提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、實(shí)施方案、前期相關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照本市同類(lèi)工程的費(fèi)用水平而編制的。項(xiàng)目總投資為人民幣1500萬(wàn)元，根據(jù)本項(xiàng)目性質(zhì)和建設(shè)成本分析，本項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)合理的。11.1.1投資估算1.投資估算依據(jù)(1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年）；(2)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（發(fā)改價(jià)格[2002]1980號(hào)）；(3)國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)收費(fèi)暫行規(guī)定》的通知（發(fā)改價(jià)格[1999]1283號(hào)）；(4)《北京市建設(shè)工程概算定額》；(5)項(xiàng)目所在地周邊類(lèi)似項(xiàng)目竣工結(jié)算的有關(guān)資料；(6)有關(guān)建筑設(shè)備的市場(chǎng)詢(xún)價(jià)資料；(7)其他現(xiàn)行工程造價(jià)資料；(8)北京市有關(guān)法規(guī)、文件、資料；(9)建設(shè)委托單位提供的其他資料。11.1.2投資估算表投資估算所涉及的費(fèi)用主要包括如下部分：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、流動(dòng)資金等。投資估算表單位:億元序號(hào)工程（費(fèi)用）名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）占總投資比例（%）備注1建筑工程費(fèi)776.0051.731.1別墅334.4722.291.2休閑娛樂(lè)項(xiàng)目160.6510.711.3旅游基地建設(shè)121.508.101.4停車(chē)場(chǎng)50.533.371.5輔助工程35.602.371.6區(qū)內(nèi)的道路30.552.041.7綠化工程費(fèi)用42.702.852設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用319.0021.273安裝費(fèi)工程費(fèi)用25.001.674工程建設(shè)其他費(fèi)用100.006.674.1前期費(fèi)用16.451.104.2人員培訓(xùn)費(fèi)用8.360.564.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)23.441.564.4開(kāi)辦費(fèi)9.640.644.5工程監(jiān)理費(fèi)11.200.754.6管理費(fèi)19.131.284.7其他費(fèi)用11.780.795預(yù)備費(fèi)80.005.336鋪底流動(dòng)資金200.0013.33合計(jì)1500.00100.0011.1.3具體投資估算項(xiàng)目總投資為1500萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)投資估算776萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)投資估算344萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算100萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)估算為80萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金估算為200萬(wàn)元。（1）建筑工程費(fèi)用776萬(wàn)元。（2）設(shè)備購(gòu)置及安裝調(diào)試費(fèi)344萬(wàn)元。（3）工程建設(shè)其他費(fèi)100萬(wàn)元。招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)參照《北京市建設(shè)工程費(fèi)用》（1997）及省建委、省財(cái)政局等部門(mén)現(xiàn)行有關(guān)文件要求確定。工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、施工及設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)代理的服務(wù)費(fèi)參照《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（發(fā)價(jià)格[2002]1980號(hào)）確定。（4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：建設(shè)工程費(fèi)用的10.31%計(jì)取。（5）流動(dòng)資金：200萬(wàn)元。11.2資金籌措及投資計(jì)劃 11.2.1資金籌措項(xiàng)目總投資1500萬(wàn)元人民幣，全部融資。11.2.2投資計(jì)劃本項(xiàng)目總投資為1500萬(wàn)元。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，建設(shè)投資部分?jǐn)M分6個(gè)月投入。第十二章財(cái)務(wù)分析12.1編制依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；2、《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例；3、《中華人民共和國(guó)增值稅法》及其實(shí)施細(xì)則；4、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則；5、財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定；6、國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定；7、企業(yè)提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。12.2編制基數(shù)1、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按現(xiàn)行市場(chǎng)詢(xún)問(wèn)價(jià)；2、建筑工程費(fèi)按《北京市建筑工程預(yù)算定額》及同行業(yè)指標(biāo)進(jìn)行編制；3、國(guó)家、房山區(qū)的有關(guān)規(guī)定編制；4、基準(zhǔn)收益率按i＝10%計(jì)算。12.3銷(xiāo)售收入分析經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目正常年銷(xiāo)售收入2500萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為400萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目平均投資回收期5.03年；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1610.40萬(wàn)元。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26%，滿(mǎn)足行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率要求。本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率20%，投資利稅率26.67%。（具體見(jiàn)附表）12.4成本分析（1）原材料、燃料動(dòng)力本項(xiàng)目所需原材料、燃料、動(dòng)力按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。（2）本項(xiàng)目前期定員約為100人，按平均工資3萬(wàn)元/年計(jì)算。（3）固定資產(chǎn)折舊的提取采用平均年限法，殘值率為5%，其中，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備折舊年限為10年，無(wú)形資產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)年限開(kāi)始分50年攤銷(xiāo)，遞延資產(chǎn)從經(jīng)營(yíng)年限開(kāi)始分10年攤銷(xiāo)。（具體見(jiàn)附表）12.5稅金分析(l)本項(xiàng)目投資總額為1500萬(wàn)元，根據(jù)經(jīng)營(yíng)能力、市場(chǎng)容量測(cè)算，項(xiàng)目正常年銷(xiāo)售收入可達(dá)2500萬(wàn)元，減去經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)等費(fèi)用外，年可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額為300萬(wàn)元。(2)銷(xiāo)售稅金及附加按5%，所得稅率按25%計(jì)算；(3)投資回收期為5年。12.6償債能力分析從本項(xiàng)目盈利能力分析中可得出結(jié)論，本項(xiàng)目一旦建成投產(chǎn)，只要按規(guī)劃及時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)正常經(jīng)銷(xiāo)，即可較快收回投資，清償各項(xiàng)債務(wù)。12.7不確定性分析經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為58.6%，即企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的58.6%，即可達(dá)到盈虧平衡。從敏感性分析上看，對(duì)于投資增加、成本上升及售價(jià)下跌等幾個(gè)不利因素發(fā)生時(shí)，企業(yè)有一定的經(jīng)濟(jì)效益，因此，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。12.8綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)上述各項(xiàng)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率和投資利潤(rùn)率均高于評(píng)價(jià)參數(shù)指標(biāo)，項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目的實(shí)施，將對(duì)畢節(jié)市經(jīng)濟(jì)起到積極的推動(dòng)和示范作用，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第十三章管理方案13.1開(kāi)業(yè)計(jì)劃1、成立籌備小組,確定小組成員及分工，安排場(chǎng)地租賃、裝修等前期工作。2、開(kāi)始著手制定員工手冊(cè)、規(guī)章制度、服務(wù)程序、崗位職責(zé)等。3、編排各分部門(mén)工作計(jì)劃（根據(jù)實(shí)際必要情況下進(jìn)行修正）。4、確定培訓(xùn)計(jì)劃、人員、時(shí)間、地點(diǎn)。5、對(duì)當(dāng)?shù)氐貐^(qū)餐飲進(jìn)行考察，確定經(jīng)營(yíng)方式及菜系。6、對(duì)酒店的特殊崗位人才列出需求表，并開(kāi)始注意招聘專(zhuān)業(yè)崗位人才。7、列出采購(gòu)清單。8、培訓(xùn)經(jīng)理到位。9、確定餐廳、包間等服務(wù)場(chǎng)所名稱(chēng)。（中英文）10、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、了解本地酒店員工工資待遇，制定開(kāi)業(yè)前人員福利方案報(bào)批。11、拿出各部門(mén)具體的培訓(xùn)計(jì)劃和方案及安排。12、酒店管理層和美術(shù)兼策劃學(xué)習(xí)VI設(shè)計(jì)手冊(cè)。13、招聘廚師長(zhǎng)及爐灶大廚，并陸續(xù)開(kāi)始試菜。14、與員工簽定培訓(xùn)合同。15、員工培訓(xùn)。16、確定廚師長(zhǎng)及大廚人選，并安排到崗日期。17、確認(rèn)供應(yīng)商，進(jìn)行全面采購(gòu)，并與供應(yīng)商簽定采購(gòu)合同。18、確定各餐廳特色菜單、團(tuán)隊(duì)餐價(jià)格，并制定成完整資料送銷(xiāo)售部。19、酒店各部門(mén)管理人員熟悉掌握程序。20、完成員工食堂廚房設(shè)備及物品采購(gòu)工作。21、舉辦一連串公關(guān)活動(dòng)，以提高酒店對(duì)外知名度。22、酒店消防安全，控制體系建立，收集安全通道，疏散路線(xiàn)圖。23、確定家具物品安放位置。24、編寫(xiě)各種菜式、份量、構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)制作成本卡，送財(cái)務(wù)部成本控制組。25、配合各部門(mén)培訓(xùn)進(jìn)度，安排計(jì)劃，確定各部門(mén)實(shí)地操作，培訓(xùn)日期及地點(diǎn)。26、設(shè)計(jì)酒店運(yùn)轉(zhuǎn)所必須的表格，交財(cái)務(wù)匯總印刷。27、考察市場(chǎng)酒店情況及周邊市場(chǎng)情況，調(diào)查了解市場(chǎng)客源，了解主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售策略，銷(xiāo)售策略報(bào)批。28、印刷所有對(duì)客表格。29、驗(yàn)收酒店電路，進(jìn)行測(cè)試。30、確認(rèn)各部各級(jí)員工制服款式。31、制定酒店銷(xiāo)售預(yù)算，送總經(jīng)理審批。32、辦理酒店開(kāi)業(yè)所必須的各種營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證等。33、綜合布線(xiàn)情況的跟蹤及測(cè)試。34、審核申購(gòu)合同價(jià)格，送總經(jīng)理審批。35、確定酒店各級(jí)員工工資明細(xì)項(xiàng)目。36、確定菜肴定價(jià)、宴會(huì)包桌價(jià)格及餐飲毛利，送總經(jīng)理審批。37、與花卉供應(yīng)商聯(lián)系，確定酒店所需布置面積，并盡快簽定合同。38、將菜肴拍成照片，制作菜譜。39、成立消防委員會(huì)。40、配合工程部、驗(yàn)收酒店消防及保安系統(tǒng)，安排供應(yīng)商對(duì)安、消部員工進(jìn)行培訓(xùn)，并開(kāi)始接受酒店保衛(wèi)消防工作。41、后廚其他人員招聘工作陸續(xù)展開(kāi)。42、后廚人員到位，展開(kāi)后廚培訓(xùn)。43、安排各部門(mén)員工接受相關(guān)的特別培訓(xùn)。44、制定購(gòu)買(mǎi)物品接收入庫(kù)工作計(jì)劃。45、配合電腦供應(yīng)商徹底完成電腦系統(tǒng)的安裝。46、消防主機(jī)、濕式消防系統(tǒng)、煙感消防系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)柜加壓風(fēng)機(jī)及排煙機(jī)等的測(cè)試。47、考核驗(yàn)收培訓(xùn)。48、確定霓虹燈方案，并著手制作。49、驗(yàn)收廣播、閉路、背景音樂(lè)等系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試。50、制定訂做、發(fā)放酒店制服計(jì)劃，并發(fā)放到位。51、安排公安、消防等相關(guān)人員向酒店全體員工進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)。52、驗(yàn)收酒店監(jiān)控系統(tǒng)，進(jìn)行測(cè)試。53、衛(wèi)生大掃除陸續(xù)展開(kāi)。54、驗(yàn)收供電系統(tǒng)，并進(jìn)行測(cè)試。55、驗(yàn)收酒店整套空調(diào)系統(tǒng)，進(jìn)行測(cè)試。56、酒水、原材料陸續(xù)到位。57、召開(kāi)全體員工大會(huì)。58、著手策劃開(kāi)業(yè)慶典方案，確認(rèn)開(kāi)業(yè)宴請(qǐng)人員。59、各部門(mén)各崗位人員全面上崗，酒店進(jìn)入試營(yíng)業(yè)狀態(tài)。60、開(kāi)業(yè)大吉。13.2項(xiàng)目推廣方案13.2.在項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售階段前，分步驟地進(jìn)行宣傳，采用戶(hù)外廣告、媒體等多種形式，引進(jìn)目標(biāo)群體注意力，并分階段地加大宣傳投入。13.2.市場(chǎng)需求是多元的，因而產(chǎn)品設(shè)計(jì)也應(yīng)多元化。對(duì)旅游產(chǎn)品進(jìn)行精心組合，使不同的目標(biāo)市場(chǎng)的游客都能做出適合自己的選擇。13.2.在學(xué)習(xí)別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)有益經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，不要盲目模仿，而應(yīng)避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，做到人無(wú)我有，在規(guī)劃、立意、產(chǎn)品、促銷(xiāo)、服務(wù)等各個(gè)方面實(shí)現(xiàn)差異化。需要指出的是不僅在行動(dòng)上要確實(shí)實(shí)現(xiàn)差異，而且要使這種差異化為目標(biāo)市場(chǎng)所認(rèn)知，旅游者感知到的差異化才是有效地差異化。13.2.旅游的核心產(chǎn)品是服務(wù)，而服務(wù)是無(wú)形的，服務(wù)的質(zhì)量很難在購(gòu)買(mǎi)之前識(shí)別，但價(jià)格卻有高低之分。對(duì)于同類(lèi)旅游產(chǎn)品，旅游者往往傾向于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低的旅游產(chǎn)品。這似乎能夠給我們一點(diǎn)啟發(fā)，在與其他旅游渡假區(qū)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，除其它方面差異化外，在價(jià)格上實(shí)施更加靈活的策略，在定價(jià)上尋求優(yōu)勢(shì)。可以只定游客運(yùn)輸、娛樂(lè)、餐飲、住宿方面的價(jià)格，這既能樹(shù)立價(jià)廉物美的好形象又可進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。靈活的價(jià)格還體現(xiàn)在數(shù)量折扣和實(shí)行淡旺季浮動(dòng)價(jià)上。一次性購(gòu)買(mǎi)旅游產(chǎn)品金額大的游客給予一定數(shù)量的優(yōu)惠，刺激其擴(kuò)大消費(fèi)。旺季提價(jià)，淡季降價(jià)，靈活地應(yīng)用價(jià)格杠桿不僅可以提高經(jīng)濟(jì)效益，而且可以很好地調(diào)控人與資源，人與環(huán)境的關(guān)系，獲得良好地生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。13.2.5營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)渠道多種多樣，生態(tài)旅游接待園可根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇相應(yīng)的渠道或渠道組合?？晒┻x擇的渠道有：（1）人員營(yíng)銷(xiāo)（包括：營(yíng)銷(xiāo)員直接到目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、研討會(huì)營(yíng)銷(xiāo)、旅游博覽會(huì)或展覽會(huì)營(yíng)銷(xiāo)。）；（2）廣告宣傳（報(bào)紙、郵寄聲像制品、雜志、電視、戶(hù)外廣告媒體如霓虹燈、廣告牌、燈箱、櫥窗、廣播、包裝袋等等。）；

（3）公共關(guān)系（以宣傳旅游地整體形象為主的廣告宣傳、新聞宣傳、社會(huì)交往等等）；（4）營(yíng)業(yè)推廣（邀請(qǐng)客戶(hù)、新聞媒體免費(fèi)來(lái)娛園旅游等等），向目標(biāo)市場(chǎng)的部分客戶(hù)發(fā)放優(yōu)惠券，開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售活動(dòng)，開(kāi)展主題宣傳。13.2.6

促銷(xiāo)策劃促銷(xiāo)除促銷(xiāo)渠道有所區(qū)別外，促銷(xiāo)方式也因人、因地而異，無(wú)論運(yùn)用哪種方式，都必須出奇制勝，以最小的促銷(xiāo)投入取得最大的促銷(xiāo)成果，現(xiàn)建議采用以下幾種促銷(xiāo)渠道方案。（1）展開(kāi)立體宣傳攻勢(shì)：向社會(huì)有獎(jiǎng)?wù)骷皇變?yōu)美的“生態(tài)”主題歌曲；編輯“生態(tài)旅游接待園”游覽手冊(cè)及宣傳海報(bào)；確立生態(tài)旅游接待園各期促銷(xiāo)的形象主題；主打生態(tài)旅游接待園“盛夏”旅游牌；（2）加大廣告宣傳力度，采取“拉”的戰(zhàn)術(shù)建議在北京部分公交車(chē)上刷上娛園秀麗的風(fēng)光，印上一句生動(dòng)易懂的宣傳語(yǔ)，顏色為海藍(lán)色，公交車(chē)來(lái)來(lái)往往于鬧市，流動(dòng)的海藍(lán)色異常地顯眼，極大地刺激久居鬧市的人們對(duì)娛園的新鮮空氣、去娛園度假娛樂(lè)的渴望。14.2審計(jì)制度 14.3人力資源計(jì)劃 第十四章社會(huì)評(píng)價(jià)14.1社會(huì)效益北京市房山區(qū)南四位村生態(tài)旅游接待園項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)北京市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有巨大的示范帶動(dòng)作用，具有明顯的生態(tài)效益、廣泛的社會(huì)效益、較好的經(jīng)濟(jì)效益。特別是實(shí)施該項(xiàng)目有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；有利于生態(tài)環(huán)保建設(shè)；有利于促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊農(nóng)戶(hù)脫貧致富；有利于假日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)富民興區(qū)有著不可替代的作用。項(xiàng)目的建設(shè)必將為區(qū)域開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)、為北京市的旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)增加新的亮點(diǎn)、為生態(tài)環(huán)保建設(shè)樹(shù)立新的觀(guān)念、為北京市旅游市場(chǎng)增添新的景色、為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入新的活力?；亟ㄔO(shè)和運(yùn)營(yíng)將提供大量就業(yè)崗位，可增加地方收入，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義。預(yù)計(jì)每年正?？商峁?00個(gè)就業(yè)崗位，其社會(huì)效益良好。14.2生態(tài)效益本項(xiàng)采用生態(tài)與旅游業(yè)相結(jié)合模式建設(shè)，不但不會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染源，而且還可以減少水土流失，培肥土壤，提高土地的利用價(jià)值，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，形成以和諧、生態(tài)、綠色、環(huán)保、休閑為一體的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。第十五章風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目是在復(fù)雜的自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境中進(jìn)行的，受眾多因素的影響。對(duì)于這些內(nèi)外因素，投資雙方往往因認(rèn)識(shí)不足或者沒(méi)有足夠的力量加以控制，項(xiàng)目的過(guò)程和結(jié)果常常出人意料，有時(shí)不但未能達(dá)到項(xiàng)目主體預(yù)期的目的，反而使其蒙受各種各樣的損失；有時(shí)又會(huì)給他們帶來(lái)很好的機(jī)會(huì)。高收益常伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，如何在收益和風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡，是投資與決策雙方最終能否合作的關(guān)鍵因素。本案將結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，從多個(gè)角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。本案委托方作為項(xiàng)目承辦方，應(yīng)當(dāng)給予充分地理解和注意，采取合理的應(yīng)對(duì)措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，達(dá)到雙方合作的目的。15.1管理風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)步入一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的發(fā)展階段，需要盡可能避免因內(nèi)部管理問(wèn)題造成企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)和效益損失。由于傳統(tǒng)的管理體系束縛及復(fù)合型管理人才的匱乏，企業(yè)管理主要為經(jīng)驗(yàn)型和粗放型，管理不科學(xué)、不規(guī)范、不全面是主要問(wèn)題。系統(tǒng)的管理知識(shí)的缺乏及時(shí)間、精力的限制，致使企業(yè)因管理不善而產(chǎn)生各種問(wèn)題，如缺乏激勵(lì)作用的分配制度等。企業(yè)應(yīng)通過(guò)各種有效的管理手段為經(jīng)營(yíng)提供更好的服務(wù)，以管理促業(yè)務(wù)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等。本案提請(qǐng)委托方加強(qiáng)內(nèi)部管理，增進(jìn)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)溝通效率，建立現(xiàn)代管理制度，以一個(gè)高效、簡(jiǎn)潔的組織機(jī)構(gòu)帶動(dòng)企業(yè)整體的高效運(yùn)作。15.2決策風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)很小的決策失誤可能給企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。所謂決策風(fēng)險(xiǎn)，是指在決策活動(dòng)中，由于主觀(guān)客觀(guān)多種不確定因素的存在，導(dǎo)致決策活動(dòng)不能達(dá)到預(yù)期目的的可能性及其后果。降低決策風(fēng)險(xiǎn)，減少?zèng)Q策失誤，一直以來(lái)都為人們所關(guān)注和探討。尤其在當(dāng)今世界，領(lǐng)導(dǎo)工作中的不確定性因素愈加彰顯，隨機(jī)性和模糊性要素日漸增多，大大增加了決策難度，決策風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在?？茖W(xué)合理的決策是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)和核心，對(duì)于企業(yè)充分發(fā)揮社會(huì)功能，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益有著十分重要的意義。本案提請(qǐng)委托方注意，在原有的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、信息結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面分析、整合，設(shè)計(jì)一套科學(xué)、快速、有效的決策流程，量大限度地避免決策失誤。15.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資者負(fù)債精英而可能導(dǎo)致的債務(wù)履行不能，或不能及時(shí)獲得貸款。通常投資者負(fù)債比率越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越高。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)一步分為內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以按月或按年償還債務(wù)信息的風(fēng)險(xiǎn)；外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則是指投資者不能從資本市場(chǎng)或其他機(jī)構(gòu)獲得投資所需資金的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和隨之而來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須正確認(rèn)識(shí)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，把握資金市場(chǎng)的發(fā)展及變化規(guī)律，遵循風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡原則，處理好資金市場(chǎng)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬的內(nèi)在聯(lián)系，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)功能，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，開(kāi)展有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析、處理等工作，不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資成本，加快資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督控制，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本案提請(qǐng)委托方注意，企業(yè)能否保持良好的資金和收益狀況，以及投資能否及時(shí)收回，是外方十分關(guān)心的問(wèn)題。建議委托方及時(shí)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，進(jìn)行經(jīng)常性財(cái)務(wù)分析以科學(xué)有效的控制自己的資金鏈，推動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策的適當(dāng)化，保證項(xiàng)目合作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。第十七章研究結(jié)論（1）南四位村生態(tài)旅游接待園建設(shè)，貫徹科學(xué)發(fā)展觀(guān)和可持續(xù)發(fā)展的理念，注重人與環(huán)境和諧，營(yíng)造綠色環(huán)保生態(tài)會(huì)所。（2）本項(xiàng)目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護(hù)方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。（3）XXX公司法人代表XX是成功的企業(yè)家，對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的駕馭能力，這是本項(xiàng)目成功實(shí)施的保證。（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，為當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)業(yè)增添新的亮點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)村企共贏的良好途徑。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。附表表1營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年生產(chǎn)負(fù)荷60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%1銷(xiāo)售收入23500.001500.002000.002500.002500.002500.002500.002500.002500.002500.002500.001.1別墅收入12220.00780.001040.001300.001300.001300.001300.001300.001300.