關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告七篇

第第頁關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告七篇導語,我們所欣賞的這篇有31075文字共七篇,由周景秋矯正后發(fā)布!小高層住宅一般指7層-11層的住宅（廣義指7-18層）,平面布局類似于多層,一梯兩戶且公攤面小.市場價格樓層越高越貴（頂樓除外）.感謝來閱讀,希望對你有幫助!

關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第一篇

1、都市森林;由雅戈爾置業(yè)開發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬平米,共1900多戶.由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開盤.

2、新都美地;由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶.以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主.24小時熱水供應,安保自動化,還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng).開盤價4400元/㎡左右.

3、小城花園;由百隆房產(chǎn)開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米.由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶.預計開盤價6200元/㎡左右.

4、四明春曉;由xx旗濱集團有限xxx開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶.由多層、小高層、高層和單身公寓組成.

關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第二篇

1、華泰劍橋;由xx華泰股份xxx開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米.分多層、多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房兩廳為主.內(nèi)設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等.在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站,交通比較便捷.

2、金灣華庭;由寧興房產(chǎn)開發(fā),位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬平米.由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開盤價4000元/㎡左右,目前二手價6200元/㎡左右.步行五分鐘可到達公交站點.

3、半島名邸;由xx光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米.東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成.小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達公交車站.

4、東湖花園;由雅戈爾置業(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米.由多層、高層、小高層和別墅組成.以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主.內(nèi)有五星級會所、大型運動場、室內(nèi)游泳池和東湖小學.離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設有公交站點,是居住和休閑的首選地.

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文第三篇

瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,一個時期以來,瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要.瀘州的房地產(chǎn)市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點.

一、瀘州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計,xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%.但總的說來,居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距.1999年,全年仍有危房面積3.5萬平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米.據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米.現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大.

(二)住房制度整改全面推進,住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止xx年6月,全市公有住房272萬平方米,按房改政策已出售217.8萬平方米.批準房改房上市2.48萬平方米.住房租售價格比進一步協(xié)調(diào),xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達到了14.4%,均達到了國家和省提出的10-15%的要求.

(三)房地產(chǎn)開發(fā)出資快速平穩(wěn)增長,商品住宅價格平穩(wěn)上升

xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)出資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長率44.23%,施工面積為167.7萬平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%.92年至xx年,累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房),累計銷售237.81萬平方米,產(chǎn)銷保持平衡.至xx年7月,空置房為3.66萬平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房.

92年以來,全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現(xiàn)大幅波動.目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米.

(四)土地供應進一步規(guī)范,招商引資工作獲得進展

以往,房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得.市委、市作出了完全控制土地一級市場的決定,加大了對土地供應的調(diào)控力度.為適應實施西部大開發(fā)眼光的需要,加強了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目,并相繼實施,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素.

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

(一)房地產(chǎn)市場導向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標機制不健全.在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū),單個市場的規(guī)模也較小.這個問題目前已引起市委、市的重視,相繼了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境.

瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價與成本之間的相對利潤空間小.主要原因一是、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本.

(二)房地產(chǎn)規(guī)模小,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差.據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右.銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%.因無置業(yè)擔保xxx承擔風險,銀行未大面積向居民按揭貸款.二是引進外地出資少,我市目前引進的十余個外地出資項目,已投入資金不足3億元.

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差,尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營.全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊資金僅有700余萬元,無一家一級資質(zhì)企業(yè).企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營信譽不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力.

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍.二是住房公積金管理中心與房改辦公設,住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時用于購置新房、維修補貼,加上住房補貼未到位,一定程度上削弱了個人買房支付能力.

三、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預測

市人口預計達到480萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達到120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住.未來xx年中,對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上.

經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高,實際購買力將不斷增強,住宅的有效需求量將增加.xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米.今后xx年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實現(xiàn)的.

不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量.根據(jù)有關(guān)調(diào)查,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%.

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場的對策措施

一要加大政策動力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位,把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育.二要、搞活住房需求,增強發(fā)展的內(nèi)在動力,實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展.三要選準方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展眼光,集中力量重點突破.

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則.一是住房消費的社會化、商品化.二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化.四是市場建設體系化,結(jié)合瀘州建設區(qū)域性商貿(mào)xxx的眼光,對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進行配置.

具體應制定和實施以下政策;采取積極的金融xxx政策,住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組,實行集約化經(jīng)營.逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放xxx改房上市.對已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu),搞活流通;加強物業(yè)管理.

五、結(jié)束語

通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的我得出結(jié)論;瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期.瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?市場前景廣闊,采取適當?shù)恼叽胧?抓住當前時機,對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的.

關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文（2）|返回目錄一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢

近年來,在縣委、縣"奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展"等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展壯大.在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,房地產(chǎn)開發(fā)出資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長.房地產(chǎn)出資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻.截至目前,我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,"十五"期間房地產(chǎn)開發(fā)出資累計完成6.3億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力.

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好.建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,居住環(huán)境日益改善.xx年以來,在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善.住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力.消費結(jié)構(gòu)方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右.

總體看,xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定.今年以來,隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善.主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力君;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加.商品房購買對象以個人購買為主,出資商尚未大量出現(xiàn).房地產(chǎn)市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及出資性購房的比例.xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以出資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài).

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于xx年水平.xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲6.5%.受土地價格、建筑"三材"價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間.我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)"泡沫",并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間.

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成出資2.05億元,比上年增長19.8%.房地產(chǎn)開發(fā)出資占全縣全社會固定資產(chǎn)出資比重達到5.17%,拉動全縣固定資產(chǎn)出資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,拉動全縣gdp增長1.2個百分點.房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè).同時房地產(chǎn)業(yè)為地方開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%.拉動了社會總體消費的增長.xx年,房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,按拉動消費系數(shù)1.4計算,拉動其他消費額1.82億元,兩項累計達到3.12億元.同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個.

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理.中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少.90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求.由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求.

2、房地產(chǎn)市場xxx力度不夠.房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)xxx等.房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大.建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場,規(guī)范交易行為,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場xxx科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,以房地產(chǎn)信息為依托,實現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,達到"先繳稅、后辦證"的要求,以促進稅收征管科學化.我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產(chǎn)出資和消費.

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強.由于房產(chǎn)管理體制不理順,導致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治.按照建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第四篇

總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,近期又迎來"兩港一城"開發(fā)建設的歷史性機遇,從長遠來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間.近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟.為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,當前要注意以下幾點.

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系,加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,維護房地產(chǎn)市場價格秩序,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展.重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作.加強房價的季度、年度預測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)出資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入內(nèi)容.一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,及時提出預警建議.

2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡,及時反饋項目的進展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題.確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時,嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理.把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān),嚴格xxx房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴厲打擊.

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,合理預留開發(fā)空間,以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā),帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果.加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃.

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求.為滿足這部分需求,市今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,同時加大廉租房的建設力度.我區(qū)要以此為契機,積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量.同時,結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化.

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第五篇

當前,隨著我國經(jīng)濟的高速增長,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點,尤其是住宅消費更為民眾首選.近年來,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè).xx年,全國房地產(chǎn)開發(fā)出資7736.4億元,占固定資產(chǎn)出資的17.9%,占gdp的7.6%.房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān).房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,在城市建設、改善生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用.

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制整改的,市場消費得到實質(zhì)性的啟動.xx年以來,房地產(chǎn)開發(fā)出資保持旺盛的勢頭,xx年全縣房地產(chǎn)出資2.0376億元,比上年增長162.7%,占當年固定資產(chǎn)出資的24.7%.房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量.

為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議如下;

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營企業(yè)迅速崛起.

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入.xx年,全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營企業(yè)4家.到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營企業(yè)16家.xx年,民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)出資額占開發(fā)總出資額的96%.民營企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)出資增長的主要動力.

2、房地產(chǎn)出資高速增長,成為拉動出資增長的主要力量.

作為一個新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,出資規(guī)模日益擴大,尤其從xx年開始,受城建規(guī)模擴大,基礎(chǔ)設施出資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的,市場容量大幅增長,房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展.xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)出資額7757萬元,是上年出資額的5倍,比同期全社會固定資產(chǎn)出資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)出資額20376萬元,同比增長1.6倍,高于同期全社會固定資產(chǎn)出資增速1.2倍.房地產(chǎn)開發(fā)出資占全社會出資的比重也越來越大,xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,xx年再創(chuàng)新高達為24.71%,成為拉動出資增長的主要力量.應該說,這幾年的出資擴張是市場釋放性的增長,不存在出資過熱引起的"泡沫"問題.

3、商業(yè)營業(yè)用房建設出資增幅較大,商品住宅建設出資主體地位突出.

"xx"末期,在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度,并獲得了長足的發(fā)展.據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,xx年xx年,住宅建設出資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總出資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的出資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總出資額的15.86%、29.2%、33.86%.從比重上看,商業(yè)營業(yè)用房建設出資增幅呈遞增趨勢,住宅建設出資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出.

4、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來越大.

近三年來,我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,房地產(chǎn)交易異常火爆,房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升.xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,是上年的6倍;xx年總投放達236畝,同比增長2.2倍.同時,土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變.xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,xx年為10.59畝,xx年為21.83畝,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大.

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,住宅商品化程度逐漸提高.

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,一直以來,房地產(chǎn)開發(fā)出資主要以縣城為主,縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯.xx年,縣城房地產(chǎn)開發(fā)出資額約占總出資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)出資額的22%,其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%.

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房出資額年逐年減少.xx年比xx下降69.06%,xx年比xx年下降22.55%.私人建房出資的減少,有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高.

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想,定金、預付款占出資資金的比重上升.

近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持.我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類出資中的資金保障程度最高.

在房地產(chǎn)開發(fā)出資資金中,自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源,居于絕對主導地位.從各類資金的動態(tài)情況看,國內(nèi)貸款資金和定額預付金的增速較快,定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升.xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%.

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺,呈現(xiàn)出"兩頭輕、中間重"的銷售態(tài)勢.

近年來,我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,商品房銷售態(tài)勢良好,銷售面積逐年增長,預售面積大幅攀升,市場需求趨旺.xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從xx年開始,預售面積超過了銷售面積.xx年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2.

在商品房住宅銷售調(diào)查中,90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現(xiàn)出"兩頭輕、中間重"的銷售態(tài)勢.

2、個人消費成為市場需求的主體,縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部.

隨著住房體制整改的逐步推進,福利分房制度已退出了歷史舞臺,個人購房比重大幅上升.xx年,全縣個人購房面積達29672.2m2,占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2,占總銷售面積的99.77%,個人已成為市場消費的主體,是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素.目前,個人購買房屋的類型以住宅為主,xx年個人購買住宅面積達70941m2,占個人購房總面積的87.98%.從購買對象和使用上來看,購房的全部是縣內(nèi)居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)"泡沫".

3、商品住宅價格上升較快,相對升幅較大.

因近年來商品房市場需求旺盛,商品房價格放開,市場處于賣方市場,經(jīng)濟適用房啟動較晚,土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本.多種因素造成商品房住宅價格上升較快,升幅較大.據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計,xx年商品住宅平均售價約987元/m2,比上年度上升14.76%,xx年平均售價約1140元/m2,同比上升15.5%.而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%.

4、存量房交易活躍,房改房成為"生力君".

自1999年房改房上市政策后,存量房交易活躍,交易面積逐年"放大",xx年共成交184起,面積16396.17m2,xx年共成交243起,面積20405.54m2,xx年共成交225起,面積21300m2.近三年的交易量中,住宅占總交易起數(shù)的96.62%,房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,因而成為存量房交易市場的"生力君".

房改房的上市,不僅增加了住房市場的供給量,給買房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者.

二、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題.

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導,沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應、金融xxx方面的宏觀調(diào)控機制,房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性.

(二)市場化運作不規(guī)范,政策性的土地協(xié)議出讓,拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序.

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入"門檻低",開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模普遍偏小,行業(yè)集中度低.部分企業(yè)資金實力不足,主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā),加大了出資風險.

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在.

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,給市場帶來一定影響.單體的開發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境.

(六)市場配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.

(七)住宅體系不完善,經(jīng)濟適用房投放少,廉租房建設尚未啟動.商品住宅價格提升過快,價格偏高.

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費需求,消費的增長,商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象.

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

(一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價格相對穩(wěn)定.

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高.

隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大,按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要,商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭.關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào),要加強房地產(chǎn)貨款xxx和市場xxx,這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn).為謀求發(fā)展做大做強,我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,集中度將明顯提高,并形成市場競爭的核心能力.一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險.

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,低價位商品住宅將成為開發(fā)主流.

隨著人們居住消費觀念的改變,個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢.原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變.

我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體.這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對開發(fā)商而言,銷售風險較小,且利潤空間較大.近年來的開發(fā),已基本消耗了這一群體的購買力,對他們而言,住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房.

而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體,因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望.尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計,將有近xx套的消費.激活這群中低收入消費群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展.影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認為除了政策及金融支持外,開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流.

同時,隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場.對"弱勢群體"越來越關(guān)注,建設"廉租房",建立低收入家庭住房保障機制,讓所有人都"居有其所",是當務之急的一件大事.

3、供需趨于平衡,價格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足,商品住宅的供應不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價格的上升.xx年新開工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2,營業(yè)用房61899m2.xx年的供應量放大較快.據(jù)調(diào)查顯示,11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變.

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應上看,xx年為4.94公頃,xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實施投放量約5.5公頃),xx年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮xx年南湖地塊一期建設將動工,實際的開發(fā)面積將不會減少.另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應.從需求上看,市場的消費潛力依然較大.隨著政策的兌現(xiàn),開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,住房消費潛力將被進一步激活,得以更充分地釋放,給市場帶來持續(xù)動力.今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡.

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,雖然價格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價格的升幅有所回落.隨著市場供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價格升幅有限,價格相對穩(wěn)定.

(二)發(fā)展動力十足,發(fā)展前景廣闊.

1、城市化進程的不斷推進,給市場發(fā)展提供持續(xù)動力.

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展.這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進程.而且,隨著城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能.加快城市重大設施的配套建設,將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長.

按地產(chǎn)管理局關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告第六篇

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

總體看,xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定.今年以來,隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善.主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力君;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加.商品房購買對象以個人購買為主,出資商尚未大量出現(xiàn).房地產(chǎn)市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及出資性購房的比例.xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以出資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài).

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理.中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少.90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求.由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求.

2、房地產(chǎn)市場xxx力度不夠.房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)xxx等.房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大.建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),有利于調(diào)控市場,規(guī)范交易行為,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場xxx科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,以房地產(chǎn)信息為依托,實現(xiàn)信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,達到先繳稅、后辦證的要求,以促進稅收征管科學化.我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產(chǎn)出資和消費.

4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重.相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患.如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求.

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決.以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定.

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告第七篇

一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì).從20xx年起至今,xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地.總體而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端.20xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化.

一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體.房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強.

另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量.長期以來,武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求.

20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢.20xx年,xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年.目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,出資型物業(yè)不斷涌現(xiàn).在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升.

二、xx商品住宅發(fā)展特征

產(chǎn)品特征;xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主.

價格特征;xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域.

供求特征;全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡.

消費者特征;包括xxx、商人、xxx職員、企業(yè)老總、外來人員等.

產(chǎn)品定位;中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖).

文化訴求特征;濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征.

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本

(1)商品住宅價格與銷量

xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%.

另一方面,受國家宏觀調(diào)控政策影響,在進入20xx年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%.

從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn).從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域.xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右.

從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色.同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間.

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49;1.

2、拆遷購房與出資性購房比例的降低導致住宅銷量減少.為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,xx市在20xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮.20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%.同時,國家的政策促使出資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少.據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和出資購房等動因.由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求.xx作為武漢房產(chǎn)出資的主要區(qū)域,出資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少.

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū).但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品.

4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示;5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升.

5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡.其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%.90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%.

四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行;

(一)xx中心區(qū)

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%.其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%.從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上.相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半.

出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望.尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣.在這樣的市場面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落.

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的.

隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼.

預計不久的將來,xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設.

(二)古田片區(qū)

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%.其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%.從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū).

另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首.從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體.

正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂.

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好.

隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐.

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、后湖片區(qū)

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%.其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%.從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調(diào).

受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香