鎮(zhèn)江某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性提案

本報(bào)告從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的視角來(lái)研討鎮(zhèn)江是否存在中高端、高端市場(chǎng)，容量如何？本報(bào)告將勾勒一個(gè)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的輪廓，解析這個(gè)城市房地產(chǎn)的行業(yè)特征、供求關(guān)系、市場(chǎng)周期等。本報(bào)告客觀的分析目標(biāo)地塊的區(qū)位價(jià)值，尋找其在市場(chǎng)的價(jià)值坐標(biāo)以及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，給予相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在城市、行業(yè)以及宗地評(píng)估之后，項(xiàng)目可行性會(huì)不言而喻。所謂開卷有益，敬請(qǐng)閱讀。寫在前面的話1城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟(jì)能否支撐中高、高端消費(fèi)群？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來(lái)自鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)年鑒。2區(qū)位和對(duì)外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險(xiǎn)鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端，到南京和上海的距離分別為80和220公里這個(gè)距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射鎮(zhèn)江對(duì)外快速交通主要依賴滬寧高速公路和滬寧鐵路，潤(rùn)揚(yáng)大橋維系和江北的交通聯(lián)系和滬寧線其它城市相比，鎮(zhèn)江對(duì)外交通狀況最差：主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠(yuǎn)（15公里）；城際間高速公路數(shù)量不足；無(wú)錫民航機(jī)場(chǎng)啟用后，鎮(zhèn)江也是啟用航空港最不便利的城市；和蘇北的聯(lián)系在潤(rùn)揚(yáng)大橋貫通后也只能改善到區(qū)域平均水平偏上；和浙江聯(lián)系也最不便利。3城市面積、人口結(jié)構(gòu)均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003年底戶籍總?cè)丝?67萬(wàn)，江蘇省內(nèi)倒數(shù)第一非農(nóng)業(yè)人口105萬(wàn)，比例為39％市區(qū)人口100萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口60萬(wàn)，包含了丹徒區(qū)在內(nèi)外來(lái)流動(dòng)人口，2001年統(tǒng)計(jì)市區(qū)不超過(guò)10萬(wàn)，2000年11月1日第五次人口普查鎮(zhèn)江全市常住外來(lái)人口23萬(wàn)，外來(lái)人口比例為8％鎮(zhèn)江總面積3850平方公里，是長(zhǎng)三角最小的市區(qū)面積1087平方公里（包含丹徒區(qū)750平方公里），也是滬寧線比較小的，僅為全市總面積的28%句容市丹陽(yáng)市比較分析見下頁(yè)4城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動(dòng)力，且外來(lái)需求支撐不足1、市區(qū)面積、市區(qū)建成區(qū)面積比較（單位：平方公里）2、市區(qū)面積占行政市域面積比例、市區(qū)人口密度（單位：％,人/平方公里）

在現(xiàn)有的市區(qū)范圍內(nèi)，不算上外來(lái)流動(dòng)人口，人口密度是最低的，如果再剔除農(nóng)業(yè)人口，人口密度更低，中心城區(qū)城市化比例還很低，郊區(qū)發(fā)展的動(dòng)力不足。3、市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量和比例、第五次人口普查外來(lái)流動(dòng)人口商量(單位：萬(wàn)人）

從非農(nóng)人口比例來(lái)看，鎮(zhèn)江城市化水平也不高，外來(lái)常住人口數(shù)量小，對(duì)住宅的需求量極低。

蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)面積16501623472918641082980市區(qū)建成區(qū)面積2001761861327253蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)面積比例203472432815市區(qū)人口密度12851331101511539241133蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)非農(nóng)人口1221323231096055市區(qū)非農(nóng)人口比例586167625950全市外來(lái)流動(dòng)人口113746143231651、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億

市區(qū)（包括丹徒）僅280億左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相應(yīng)城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費(fèi)性支出水平也很低

市區(qū)人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率和消費(fèi)基礎(chǔ)低3、在總量和人均水平都相對(duì)較低的情況下，增長(zhǎng)速度也偏低

經(jīng)濟(jì)總量、居民消費(fèi)水平在周邊城市中同比最低蘇州無(wú)錫南京常州鎮(zhèn)江揚(yáng)州市區(qū)GDP比重355892744346市區(qū)人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入12362116471019411307945187056缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，和先進(jìn)城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重57％，接近但仍然落后于蘇錫常地區(qū)3、4個(gè)百分點(diǎn)2、產(chǎn)業(yè)層次低，多為造紙、化工和電力等重污染企業(yè)，規(guī)模小，支柱工業(yè)支柱作用不突出

2003年主要工業(yè)產(chǎn)品涵蓋了電視機(jī)、紗布、香醋、機(jī)制紙、發(fā)電、化肥、水泥、軸承等，2003年規(guī)模以上工業(yè)完成增加值僅227億元，全市工業(yè)增加值前50家企業(yè)尾數(shù)僅為5000萬(wàn)元，中間數(shù)為1億元3、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱之外，結(jié)構(gòu)性矛盾仍是影響鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的制約性因素

和蘇南其它城市相比，鎮(zhèn)江的企業(yè)改制進(jìn)展并不順利，今年1－5月份，股份制和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)完成工業(yè)增加值比重為56.7％，這個(gè)水平和蘇錫常相距很大4、工業(yè)性投入不足，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)難以扶植根據(jù)鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的統(tǒng)計(jì)信息，近五年鎮(zhèn)江工業(yè)性投入均未超過(guò)1998年的水平，也鮮有大的項(xiàng)目上馬；另外在投資結(jié)構(gòu)上仍然過(guò)分集中于原有的重工業(yè)，沒有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)5、和區(qū)域內(nèi)先進(jìn)城市相比差距已經(jīng)有拉大的趨勢(shì)，在省內(nèi)的位次下滑嚴(yán)重

今年上半年鎮(zhèn)江大部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速達(dá)不到全省平均水平，差距在進(jìn)一步拉大：工業(yè)增長(zhǎng)速度由第二降至第十，消費(fèi)品零售總額增幅由第五降至第九，出口總額由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六7城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實(shí)際城市空間方向由原來(lái)的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展，近期重點(diǎn)沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架：根本原因是舊城改造拆遷不起，而南邊有大片農(nóng)地已經(jīng)征用主城分為主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽(yáng)新城和南山風(fēng)景區(qū)五大功能區(qū)100萬(wàn)人規(guī)模的城市要在其市區(qū)周邊農(nóng)村發(fā)展三個(gè)新城，規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)66平方公里，規(guī)劃人口48萬(wàn)人，短時(shí)間內(nèi)幾乎不可能實(shí)現(xiàn)8財(cái)政收入和支出結(jié)構(gòu)不足以支撐龐大的城建藍(lán)圖1、財(cái)政收入低，2003年財(cái)政總收入74億，其中地方收入42億元，市區(qū)（包括丹徒）不超過(guò)25億元。財(cái)政收入除去公務(wù)員和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建設(shè)的很少：2002年財(cái)政支出35億，其中用于基本建設(shè)的9300萬(wàn)，用于文教科衛(wèi)事業(yè)費(fèi)8.9億2、固定資產(chǎn)投資近5年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.6％，固定資產(chǎn)占GDP的比重、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重都偏低，鎮(zhèn)江和蘇錫常的差距是非常明顯，甚至揚(yáng)州都要領(lǐng)先鎮(zhèn)江

9地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江處于長(zhǎng)三角的邊緣地帶，處于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色區(qū)，可依靠的外部經(jīng)濟(jì)輻射和外來(lái)消費(fèi)力不足。2、鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)缺少支柱產(chǎn)業(yè)，各類指標(biāo)在周邊城市中均處于劣勢(shì)，自身形不成足夠的城市吸納力；城市經(jīng)濟(jì)缺少新的增長(zhǎng)點(diǎn)，消費(fèi)升級(jí)的可能性不大?！?zhèn)江是依靠自身消費(fèi)，自身循環(huán)的城市，注定了高端消費(fèi)市場(chǎng)的先天不足。3、城市規(guī)模、人口均顯示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊區(qū)化的動(dòng)力。4、現(xiàn)有城市規(guī)劃有“攤大餅”的傾向，財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不能支撐城建藍(lán)圖?！?zhèn)江發(fā)展難以逾越郊區(qū)化的“天王山”，除非有重大國(guó)家級(jí)利好。10市場(chǎng)篇

——鎮(zhèn)江市場(chǎng)處于什么階段，風(fēng)險(xiǎn)幾許？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來(lái)自鎮(zhèn)江土地部門、房管部門及規(guī)劃部門內(nèi)部文件。11土地市場(chǎng)是“錢袋”，量大、價(jià)廉、無(wú)序12土地粥出讓膜是政侮府的蹄主要房誠(chéng)“錢倡袋”置，無(wú)例序出堡讓特版征明英顯土地剪市場(chǎng)商的出夠讓模攀式政府憐將土懸地劃拔撥給棕“四閑大投辭資公偽司”層（城揉市建腿設(shè)投形資公筆司、趣交通諒?fù)顿Y裙建設(shè)寒公司復(fù)、房配屋投金資建擴(kuò)設(shè)公窩司及曉水運(yùn)撿投資沒建設(shè)略公司研），求四大致投資年公司瞧進(jìn)行仁土地率征建紙、引朵資，晶由國(guó)御土局家完成斥最后咸上市摸交易蠶程序梅。土地疲市場(chǎng)觀特征土地嫂出讓老構(gòu)成鵝鎮(zhèn)江蝕城市嫩建設(shè)跳資金盆的來(lái)器源主剝體。毛地芹出讓蜓是鎮(zhèn)筍江土刻地市赤場(chǎng)的坊主要仍出讓批方式慰。出讓錦過(guò)程鳴中，暑政府告以獲蔽得土弓地出白讓金棄（約30到萬(wàn)/畝）妙為主蒙要目軟的。國(guó)土摔部門認(rèn)市場(chǎng)碌調(diào)控祥職能不完惰善，土紐奉地出啦讓無(wú)頑序是配鎮(zhèn)江旗土地系市場(chǎng)臉的主桿要特些征。暗箱尸作業(yè)聯(lián)現(xiàn)象搖屢見搭不鮮。1320既00年至20騙05只年1月，山經(jīng)國(guó)創(chuàng)土局捐公開葵出讓悠土地階面積78湖58酬.4昏2畝。其中饅，20津00年出課讓土賺地5.倡8畝；20饑01年出沃讓土歐地62狂1.瘋26畝，確同比仁增長(zhǎng)10捕61暢1%；20診02年出鼻讓土升地12帶79們.7碗9畝，訂同比倍增長(zhǎng)10冠6%；20保03年出鉛讓土樸地21吹23紅.9貼7畝，勝同比蕉增長(zhǎng)66午%；20涂04搭年—蒸05縫年1月出猾讓土珍地38傻27提.5玻9畝，睛同比裝增長(zhǎng)44嶼.5賀%。據(jù)國(guó)填土局箱介紹舍，20杜01出年—幼20熔03年共碗出讓蠅地塊67案00畝，警含協(xié)苦議轉(zhuǎn)噸讓土鑒地26侄00畝左彎右。即2跳00依0-謝20必05沈年1應(yīng)月，注所有泄方式喉出讓園的土遍地共伏約為10頭45更8畝。14城南斥板塊留（含必南徐班/丹待徒）努是土白地主聾供應(yīng)久區(qū)灶低價(jià)市/規(guī)謀模類志產(chǎn)品衣是充尾斥下胳階段館市場(chǎng)土地脅市場(chǎng)庸分為流5大鵝板塊時(shí)——紐奉城東封板塊窄（含此丁卯仰）、膚城南身板塊來(lái)（含乎南徐譜/丹告徒）頸、城息西板肥塊、請(qǐng)城北創(chuàng)板塊乏（含憶金山凈）以待及城閃中板秀塊。城東劍板塊這（含低丁卯貴）是鋪目前漏市場(chǎng)彎的主致要供蠻應(yīng)地闖；城耀南板正塊（鞭含南撞徐/傘丹徒孤）是月土地你供應(yīng)附密集秀地。15“錢映袋”徐地位壓決定趁鎮(zhèn)江陽(yáng)下階纖段郊罩區(qū)土窄地放駝量會(huì)皇加劇鎮(zhèn)江需國(guó)土況局表遮示，20冶07年內(nèi)諷以消酒化存要量土休地為燭主，揭即完垂成四檔大投講資公輛司手梨中的洗存量脂土地憤的轉(zhuǎn)樹讓以叮提供狠城市聲建設(shè)刷資金輔，總坡供應(yīng)絞量12草00握0畝洋,約96疾0萬(wàn)平并方米諸建筑基面積.。20克07年內(nèi)普的存竹量土滿地供告應(yīng)主而要區(qū)香域?yàn)橛瘸悄系闻c城易西。20庭06琴-2麻01糕0年住孫宅用職地供泊應(yīng)重魔點(diǎn)是金南徐份新城違，待言征地16平方低公里硬，約20護(hù)00萬(wàn)平唉方米踏建筑餓面積敢?？傆?jì)掏可售蝕建筑棵面積18敗00萬(wàn)平旨方米曾，是大目前群房產(chǎn)均市場(chǎng)30年的飄消化勸量（年株均60萬(wàn)平庫(kù)方米圓）。16住宅崖市場(chǎng)星已進(jìn)合入拐深點(diǎn)，幟郊區(qū)糕低密危度產(chǎn)井品面納臨惡性性競(jìng)桃爭(zhēng)17市場(chǎng)叢容量雅受剛霞性需遭求影有響較焰大自然播增量酒：因人午口增雜長(zhǎng)、際家庭股結(jié)構(gòu)址重組葉等所組產(chǎn)生像的增述長(zhǎng)，存因數(shù)里據(jù)有彈限，毯且01蹤蝶-0薄2年拆嘉遷產(chǎn)誘生的犧政策疫消費(fèi)禿較少凍，故薯以該顛市前4年的棉商品喊房去孫化量熔為參虎考。2001年2002年2003年2004年總計(jì)年均量商品住宅去化（萬(wàn)平米）63.83546979265.8366政策量性增陸量主要扒由城劈燕建拆牲遷產(chǎn)名生的聯(lián)強(qiáng)制浴性消望費(fèi)構(gòu)掛成，04年后踏，因反國(guó)家唉政策抹因素曬，拆蒸遷量間有所嶺下降嬌。且因箱拆遷紡區(qū)域?yàn)a多為辮農(nóng)村苗用地繁，產(chǎn)毒生的梯實(shí)際梢需求焰將發(fā)須生縮幕水，甩預(yù)計(jì)田實(shí)際警需求攜在50飯%左右盼。2001200220032004總計(jì)年均量實(shí)際均量拆遷總量（萬(wàn)平米）266412813535388.2544容量封測(cè)算破：排除績(jī)政策蜜性影唱響，僅鎮(zhèn)江壁的商予品房納市場(chǎng)夫?qū)⒈Ｕ鸪置坎滥?0萬(wàn)平萌米左馬右的構(gòu)需求粗量。如政汪府保每持目癥前的胃拆遷女節(jié)奏股，其揉市場(chǎng)方需求跟總量咬將保究持在10游0-撥11育0萬(wàn)平陶米/年。因國(guó)勻家政吵策影漆響，悉預(yù)計(jì)雖在2-體3年，永因政薪策性冬產(chǎn)生繡的強(qiáng)釋制需換求將攝有所狂萎縮踢。18０５愛年后蜓，市爬場(chǎng)已策進(jìn)入牛了供粘需拐隊(duì)點(diǎn)供需學(xué)比：01松-0串3年供刻需比鞠為：0.滔85，市喘場(chǎng)供盜不應(yīng)諷求，你存在唯投機(jī)燙可能咳。04給-0浮6后供洋需比盾為：2.襪33，供顏需開縫始失愁衡06年后軋三年禽供需供比為3，供導(dǎo)需失傾衡現(xiàn)身象加士劇——上述竭研判垃前提鉆是拆時(shí)遷保縱持現(xiàn)葬有速愧度與慮規(guī)模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供應(yīng)量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45從0次5年貌前三密季度絡(luò)看，排鎮(zhèn)江漫市場(chǎng)京供需嘗失衡價(jià)開始塌明顯社。19價(jià)格魚增幅玻平穩(wěn)指，拐構(gòu)點(diǎn)上賽升作米用不貢明顯2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市區(qū)商品房均價(jià)（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均價(jià)（元/平米）1490173021192609198720.57%市區(qū)二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城藏區(qū)為禍京口耕、潤(rùn)棍州二距區(qū)。市區(qū)貪包含享丹徒列。價(jià)格魚指數(shù)鮮從01羅年1季度突的10哭00點(diǎn)開貝始平糕穩(wěn)上貍升至02年末民的12耀09點(diǎn)，朱在03年出幫現(xiàn)了鼓拐點(diǎn)劑從突驚進(jìn)至03年末響的17宋56點(diǎn)，04年為18脊90點(diǎn)。20丹徒掩片區(qū)城南淋片區(qū)城西嬌片區(qū)城中嘗片區(qū)城東零片區(qū)丁卯厘片區(qū)區(qū)域脫特征暖：新吧開發(fā)拋?zhàn)≌瑺T區(qū)域產(chǎn)品柄類型腦：多提層、是小高夠?qū)覶O量WN封HO童US削E（殖待推巷）行情妄價(jià)格配：3本00疊0-競(jìng)34戲00瘦元主力宇產(chǎn)品芒：三詞房1關(guān)10拾-1襪20盜平方騎米主力堵客源如：鎮(zhèn)辱江市辯區(qū)客未來(lái)詞推案聲量：醫(yī)約8煙0萬(wàn)爸平方礙米代表綠項(xiàng)目筑：天灰和新年城區(qū)域尿特征直：客燥戶認(rèn)歲可地鈴段產(chǎn)品立類型促：多羅層行情面價(jià)格達(dá)：3乓00餓0-乒34似00繼元主力創(chuàng)產(chǎn)品吉：三扒房1號(hào)10椅-1咸30象平方猴米主力本客源薦：鎮(zhèn)喪江市梳區(qū)客未來(lái)驕推案抄量：殖約7謀0萬(wàn)蓮平方隔米代表野項(xiàng)目妄：城駕南映族象區(qū)域怎特征：較成眉熟開充發(fā)區(qū)捆域產(chǎn)品始類型五：多胃層、馳小高鄰層、TO造WN轉(zhuǎn)HO即US諒E（渴待推到）行情筐價(jià)格瞎：公寓盯26梳00脊-2似90怕0元?jiǎng)e墅滿預(yù)計(jì)娃45柳00怖元主力鬧產(chǎn)品賤：三傘房1義10隸-1鴿20個(gè)平方跡米主力攀客源獵：鎮(zhèn)雙江市你區(qū)客代表檢項(xiàng)目牽：恒熊美嘉亭園、近學(xué)府芳芳鄰區(qū)域美特征絨：商沒品房梢新開才發(fā)區(qū)年域產(chǎn)品褲類型撇：多才層、允小高猛層、TO辣WN冒HO笛US掛E（駱待推棉）行情閃價(jià)格他：28尸00痰-3點(diǎn)00姓0元主力愧產(chǎn)品悶：三秒房1伸10例-1池30燥平方岡米主力謝客源岸：區(qū)憂域客信為主未來(lái)亮推案兇量：藍(lán)約5親0萬(wàn)月平方擁米代表牛項(xiàng)目纖：慈沃得脾第一蠶城、墨江南剃世家區(qū)域研特征上：較屋成熟耍的開皮發(fā)區(qū)德域穿產(chǎn)品臺(tái)類型錦：多期層、鵲小高罵層窩行情黎價(jià)格梅：3響10幟0-標(biāo)35冬00渡元堡主挖力產(chǎn)偵品：錢三房廊13冒0-呀15經(jīng)0平豬方米棚主郊力客炒源：蹲鎮(zhèn)江古市區(qū)掛客儲(chǔ)未女來(lái)推竿案量衫：約妨40質(zhì)萬(wàn)平出方米蓮代贈(zèng)表項(xiàng)稀目：武香江片花城減，米影山人規(guī)家區(qū)域缺特征歲：較束早的帆開發(fā)紗區(qū)域麥產(chǎn)遠(yuǎn)品類狼型：劈燕多層繁、別港墅行情麻價(jià)格芝：1父80光0，卵35醋00鍬-5查00埋0元征主席力產(chǎn)密品：重獨(dú)棟繩別墅谷主厭力客呆源：禮鎮(zhèn)江飾市區(qū)歪客晚未院來(lái)推貝案量姥：約拿50綠萬(wàn)平駐方米唱代甜表項(xiàng)氣目：慎駙馬麗山莊沿，御基墅臨饑楓21主流犯市場(chǎng)榨典型輸項(xiàng)目仰概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價(jià)格城南板塊天和星城04年底12多層、小高層、疊加公寓3400疊加4300華都名城5月4日50多層、小高層、高層3300城西板塊翠堤春曉5月5日5.7多層3500郎香園5月6日4.3多層3300城東北板塊香江花城5月5日46多層、小高層、高層3500我家山水5月5日30花園洋房3888城東板塊東城綠洲5月5日20多層、小高層、聯(lián)排、疊加、雙拼聯(lián)排4600公寓2800江南頤和家園04年底60多層、高層、聯(lián)排、獨(dú)棟公寓2400-2800聯(lián)排4400-4500恒順翠竹5月8日4聯(lián)排、雙拼聯(lián)排4680-5020丁卯板塊江南世家5月4日20多層、小高層、聯(lián)排公寓2900聯(lián)排4800-4900221、漿在售機(jī)低密繡度產(chǎn)香品還錄不多堪，產(chǎn)傘品類仍型以躍聯(lián)排混、疊經(jīng)加別擔(dān)墅為霸主。2、失目前捎鎮(zhèn)江波聯(lián)排麻別墅唇的行霞情基愉本在征45膠00奏-5被00絞0元德/平福方米詠?zhàn)笥抑?，我鉗家山仁水已濤售完晌疊加強(qiáng)別墅出的最川終價(jià)花格達(dá)零到3辨70沃0元褲，后光期預(yù)嚇計(jì)在草39煩00寇元左腸右。3、煮聯(lián)排途別墅罪的主優(yōu)力面綱積在巾20增0-剛25逃0平腦方米必左右練，疊徑加別積墅的統(tǒng)面積加跨度益較大乒，從域13沖0-濾25崗0平惡方米產(chǎn)不等樸。4、鑼由于尚多數(shù)金項(xiàng)目惑的別奔墅推泡量并肢不大不，總亞價(jià)也循不算與太高過(guò)，市盡場(chǎng)接斑受度菜正常躲。5、步05兇年下慚半年丑開始忽，鎮(zhèn)演江市愚場(chǎng)上費(fèi)會(huì)出供現(xiàn)一伸些純梁別墅編項(xiàng)目報(bào)，低爺密度拿供應(yīng)狂量會(huì)鄙明顯譜增多現(xiàn)。6、我低密鑼度主制力客瓦源為錢政府懲高級(jí)傳公務(wù)怖員、明私營(yíng)齒業(yè)主陰、醫(yī)頑療等祖事業(yè)眾單位傾從業(yè)段人員股以及圍在銀出行等席單位打工作神的高衫級(jí)白漫領(lǐng)。評(píng)述23潛在拔低密冷度物柔業(yè)分黑布態(tài)宣勢(shì)213萬(wàn)科熔占顏地1慨70構(gòu)0畝駙馬嘉山莊裁/聆逃湖尚待郡/肯御墅邊臨楓命/農(nóng)干工商涼項(xiàng)目約5肌0萬(wàn)念建江山樹名洲66字萬(wàn)建中住借·君攤臨南哨山30僅萬(wàn)占窯地24市區(qū)貞待推樹重點(diǎn)澤低密伍度產(chǎn)尸品江山怎名洲（城拔東板賞塊）位夫置若：誓焦山敲對(duì)面開妹發(fā)墊商：錯(cuò)鎮(zhèn)汁江維攔科置圍業(yè)有史限公小司開盤績(jī)?nèi)掌诶K：貼20蓄06凍年年掘中建筑箱指標(biāo)賺：66萬(wàn)平響方米產(chǎn)品臺(tái)類型辰：北聯(lián)排憑、多精層公蠟寓、稱4+混1景尤觀公踐寓、溉小高菌層公連寓、還高層擺公寓主力罵面積柔：的多層芝公寓90省-1駐10平方張米，畜景觀隸公寓12聽0-列18漸0平方采米媒體也述求兵：餡規(guī)劃主述歌求語(yǔ)膝：廊66怨萬(wàn)平稀方米應(yīng)原生爐態(tài)山雖水社伴區(qū)君臨嘴南山配（城恨南板辯塊）位陡置子：坐南徐袖大道袋以南戰(zhàn)，檀稍山路運(yùn)以西開股發(fā)口商：救鎮(zhèn)爬江中慣住房食地產(chǎn)崖開發(fā)頃有限微公司開盤毀日期漁：記20押06隸年年好中建筑提指標(biāo)爆：渾占地30萬(wàn)平廉方米路，容配積率0.翼76產(chǎn)品呆類型險(xiǎn)：伶疊加得、聯(lián)脹排、請(qǐng)獨(dú)棟乒別墅主力猛面積至：環(huán)聯(lián)排18襯0平方素米左會(huì)右媒體宿述求憶：芹地段主述頂求語(yǔ)截：鳥南徐端核心鈔區(qū)國(guó)剩際版趣坡地專美墅萬(wàn)科膠南徐潔彩城廈（城銅南板承塊）位悶置疫：你南徐舒新城扁，南限山對(duì)神面（漸城南她板塊據(jù)）開媽發(fā)外商：英鎮(zhèn)偷江萬(wàn)煎科開盤款日期相：塞20煩06偏年年姓中建筑回指標(biāo)鐘：１７變００盟畝產(chǎn)品卸類型拆：碎to錢wn煉ho摧us憶e、催多層繁公寓最、小括高層滅公寓債等潛在帳低密倉(cāng)度供宜量在閑10餃0萬(wàn)演平以鄉(xiāng)豐上，法且均甲集中居在鎮(zhèn)末江核策心資妄源區(qū)篇。其中析城南惰板塊改約集巡壽中了兄60駝-8仔0萬(wàn)嘩的供它量。25丹徒凱板塊埋主要蔑產(chǎn)品現(xiàn)有醒項(xiàng)目疾銷售瓣?duì)顩r膊一般窄；潛在哨供量踐較大由，且正有大姑量未揪知土眾地；獨(dú)棟疼、雙盛拼產(chǎn)塑品比偶重明混顯高施于市慚區(qū)低榜密度余產(chǎn)品厲；價(jià)格優(yōu)和市欺區(qū)產(chǎn)彼品有撤約8伐00拴-1圖00炮0元六/平屈的差撞距。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型所在區(qū)域價(jià)格狀況（元每平米）項(xiàng)目體量以及銷售進(jìn)度駙馬山莊獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排丹徒獨(dú)棟：5000聯(lián)排：3500占地33萬(wàn)平米，容積率0.41，2003年就推出，到目前為止，還未售完聆湖尚郡獨(dú)棟丹徒尚未推出占地24.8萬(wàn)平米，容積率0.4，即將推出御墅臨楓獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼丹徒聯(lián)排：2900雙拼：3500獨(dú)棟：4500（花園500）占地13萬(wàn)平米，容積率0.6，正在銷售當(dāng)中農(nóng)工商項(xiàng)目部分別墅丹徒未知占地1100畝261、運(yùn)因土片地市訓(xùn)場(chǎng)的左無(wú)序道，商貸品房熄已進(jìn)雜入供沉需失王衡的樹拐點(diǎn)駱階段子。2、孟前幾練年受孕拆遷末影響駕，供脖應(yīng)沒跳有放熟量，亮供不恰應(yīng)求弱，鎮(zhèn)團(tuán)江的設(shè)住宅料房?jī)r(jià)鐘比較晨穩(wěn)定蜓，0灘5年烤一系火列政冬策出倉(cāng)臺(tái)，方對(duì)鎮(zhèn)錦江的父房?jī)r(jià)鬧也沒帶有太攤大的孤影響篇。我場(chǎng)們預(yù)宿估0寺6年罵鎮(zhèn)江品房?jī)r(jià)農(nóng)將保界持現(xiàn)錄在的致水平替，在瘋28蟲00胃-3哀00將0元競(jìng)/平慎方米富的價(jià)猴格水任平波秀動(dòng)。3、割在整體屢市場(chǎng)售放量撥導(dǎo)致惕失衡柴的同打時(shí)，嘩低密澡度市磨場(chǎng)今粘后3店年的貝市場(chǎng)虎競(jìng)爭(zhēng)燒將非幫常激搜烈，棚特別阿是別遮墅市信場(chǎng)，茄目前曾的去起化比責(zé)較緩膝慢，匙而未診來(lái)還餐有很采大的棵推量貝。4、愿無(wú)論野是公拉寓市帶場(chǎng)還爸是別端墅市宇場(chǎng)，線客源黃還是部以本畢地的撈區(qū)域宏客戶醋為主賠，無(wú)央升級(jí)五趨勢(shì)舍。5、滴對(duì)丹綱徒板吳塊而濫言，香競(jìng)爭(zhēng)保市場(chǎng)拳的方狠向惟禽有“男做低富”和寸“做哈高”殿，而屯區(qū)域豆項(xiàng)目狡恰恰托人同熄此心鈴，同怒質(zhì)化抓供給虛嚴(yán)重斤過(guò)剩棄。供應(yīng)街同質(zhì)獄，郊童區(qū)低逆密度盈市場(chǎng)損風(fēng)險(xiǎn)塘巨大27項(xiàng)目你篇28項(xiàng)目吵區(qū)位花在城幕市格旦局中流處于祖邊緣股化位粗置本項(xiàng)目虜位于兔駙馬說(shuō)山麓謠，毗守鄰駙水馬山識(shí)莊距離浮市區(qū)揀車程潤(rùn)在40分鐘和市娃區(qū)中險(xiǎn)間間艙隔南婆徐新亮城，稻車程20分鐘撐。區(qū)域矮屬于瘋規(guī)劃挑的谷才陽(yáng)新孔城，喊功能捷定位遼和南賴京江偷寧大勒抵相烏似本案市區(qū)座：4兆0分體鐘南徐惰：2歡0分端鐘滬寧沃高速傻：1蹲5分永鐘29基地踏條件桐：典屆型的專低密鞋度用挎地占地采30鴨0畝株，容嘆積率畫0.待5，些總建談約1右0萬(wàn)戲平地價(jià)鐵30晃-3功5萬(wàn)糟/畝擦，樓撿面價(jià)避89慌9—精10造49竭元/澇平該區(qū)逗域平耐均地鴨價(jià)在黨40盆萬(wàn)/結(jié)畝內(nèi)四至獅：地塊鼻北側(cè)薦為駙圣馬山鵲，植針被一屑般；東側(cè)坡為駙辜馬山目莊別休墅小塔區(qū)；西側(cè)的為西玻環(huán)路尊；南側(cè)恩千禧課路為見雙向虛綠車骨道。西部澇，南著部均竿為房雞地產(chǎn)依開發(fā)敬項(xiàng)目鞭。分塊拍：基地哥分成餐3塊記，有岸廢棄寬道路顆隔開重。A地色塊現(xiàn)炊狀為喝植被桿茂盛具的樹裳林；B地典塊無(wú)悠明顯殼拆遷索物，隱較平望整；c地傾塊為診山坡亦地。駙馬獲山莊30地塊屈北部從中間濾有一似廢棄嚼磚廠鋼，取庸土后隆留有補(bǔ)較大的水坑瞧；地塊蘿東部鉗有一且需保傭護(hù)的洋溝渠剪，政線府規(guī)池劃為暢景觀眨帶。31基地騙所屬扎區(qū)位扇與競(jìng)仔爭(zhēng)區(qū)嚷位比克較南徐守新城匠是丹找徒新另區(qū)最怒直接毅的制運(yùn)約板乖塊南徐飯是行非政中伯心等奇級(jí)，鑄政府倚主要勿投入諷區(qū)南徐練新城