XXXX0815東風(fēng)地產(chǎn)燕郊綜合體項目市場定位及戰(zhàn)略定位

東風(fēng)地產(chǎn)-燕郊綜合體項目市場定位及戰(zhàn)略定位北京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2012-08客戶要求開發(fā)目標(biāo)：不考慮之前對項目的規(guī)劃及開發(fā)目標(biāo)，委托新景祥根據(jù)市場需求及市場情況進(jìn)行市場分析及產(chǎn)品定位，確立開發(fā)產(chǎn)品；開發(fā)進(jìn)度：預(yù)計年內(nèi)規(guī)劃出稿，明年5~6月施工，一年半左右施工完畢；限制條件：容積率≤4.5，限高70M，立面等無要求，有人防工程及地下車庫要求，無政府公建。未確定是否持有物業(yè)，優(yōu)先考慮全售方案；其他要求：需根據(jù)產(chǎn)品組合方式出3種產(chǎn)品組合類型，根據(jù)組合方式測算經(jīng)濟指標(biāo)及預(yù)期收益率；有地下車庫及人防需求；2在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，如何突破自身條件限制、快速銷售、實現(xiàn)利潤？誰是主導(dǎo)快銷的核心因素？是產(chǎn)品決定客戶還是客戶決定產(chǎn)品？2、燕郊房地產(chǎn)市場的競爭態(tài)勢如何？1、燕郊房地產(chǎn)市場情況是怎樣的？3、符合本案的主流客群又是哪些？4、本案主流客群關(guān)注的因素是什么？需要解決的關(guān)鍵問題核心問題解決思路基地研究城市分析市場分析我們的自身條件如何？處在一個怎樣的城市？面臨怎樣的市場格局和形勢？競爭分析面臨怎樣的競爭對手和態(tài)勢？3412客群分析潛在客群容量、購買力、需求？5戰(zhàn)略分析我們能做什么？6Contents

競爭環(huán)境分析城市分析房地產(chǎn)市場分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研城市概況城市經(jīng)濟城區(qū)結(jié)構(gòu)人口與城市化人民生活水平與消費傾向城市發(fā)展規(guī)劃城市分析總述基地環(huán)境分析城市概況—歷史沿革燕郊，底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名，素有“天子腳下，御駕行宮”之美稱歷史沿革燕都城之郊底蘊深厚，自古為京東重地，因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國都城（今北京）城郊而得名清朝康熙年間曾在此建造行宮，為清歷代帝后出巡拜謁東陵駐蹕之所，素有“天子腳下，御駕行宮”之美稱城市概況—地理區(qū)位燕郊隸屬廊坊三河市，與通州相互嵌入京東，西距天安門僅30公里，是距離北京最近的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，在產(chǎn)業(yè)、人口等方面承擔(dān)著北京新城的職能區(qū)位條件位于環(huán)京津，環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，京、津、唐大北京“金三角”經(jīng)濟區(qū)域腹地與北京一河之隔，距離天安門僅30公里，距離首都機場25公里南距天津120公里，東距秦皇島港260公里京哈、京秦高速、大秦電氣化鐵路貫穿東西，距首都機場25公里、距天津、唐山、秦皇島港口不足300公里，是京津唐三角洲經(jīng)濟區(qū)域腹地，交通條件優(yōu)越交通條件

良好的交通通達(dá)性，擴大了區(qū)域消費市場，對于房地產(chǎn)市場，將會吸引大量來自輻射區(qū)域市場的客群。城市概況—交通條件京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西；北京多條公交車直通區(qū)內(nèi)；102國道穿區(qū)而過；距離北京首都機場僅25公里，30分鐘可達(dá)到首都機場；當(dāng)前北京城市輕軌正在籌劃進(jìn)入燕郊2011年燕郊已形成40萬人口，45平方公里的準(zhǔn)中等型城市，其中有近半數(shù)人口來自于北京，隨人口不斷增長，對于房屋居住需求不斷上升城市概況—城鎮(zhèn)規(guī)模城鎮(zhèn)建設(shè)1992年燕郊，人口不過3萬，2010年底燕郊人口成長為35萬人，北京入燕人士近10萬人2011年底燕郊形成人口40萬，45平方公里的準(zhǔn)中等型城市，近半數(shù)人口來自于北京；1979年的燕郊，是個小村鎮(zhèn)2000年的燕郊初具城市化氣息，蓬勃發(fā)展中2012年的燕郊城市建設(shè)日趨完善城市經(jīng)濟情況—經(jīng)濟發(fā)展得益于區(qū)位優(yōu)勢及北京新城職能，憑借“依托北京，發(fā)展燕郊”的經(jīng)濟戰(zhàn)略，其吸引外資能力增強，近年生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，逐步成為河北經(jīng)濟增長火車頭三河市社會經(jīng)濟總產(chǎn)值為廊坊各縣市首位近年燕郊為三河市經(jīng)濟發(fā)展主力軍，11年占生產(chǎn)總值64%經(jīng)濟發(fā)展廊坊市經(jīng)濟以三河為主要拉動力，穩(wěn)居廊坊經(jīng)濟貢獻(xiàn)首位，而三河經(jīng)濟主要貢獻(xiàn)在于燕郊鎮(zhèn)；2011年燕郊生產(chǎn)總值達(dá)到242億元，占據(jù)三河市生產(chǎn)總值64%，成為三河市經(jīng)濟發(fā)展的主力軍，僅次于霸州，成為河北省經(jīng)濟總量最高的鎮(zhèn)，城市經(jīng)濟情況—產(chǎn)業(yè)發(fā)展燕郊在電子信息、新醫(yī)藥、綠色食品等方面依托自身區(qū)位的優(yōu)勢發(fā)展較好，除房地產(chǎn)外，燕郊西部旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢極好，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提升燕郊制造業(yè)：漢王制造等項目為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)；神威藥業(yè)等項目為代表的新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)富士星光PS版等項目為代表的新材料產(chǎn)業(yè)匯福糧油、福成五豐等為代表的綠色食品產(chǎn)業(yè)燕郊第三產(chǎn)業(yè)成功(中國)大廣場、諾富特燕苑國際度假村、華堂高爾夫等項目為代表的旅游休閑產(chǎn)業(yè)，已成為燕郊開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)燕郊城市結(jié)構(gòu)燕郊城區(qū)結(jié)構(gòu)當(dāng)前燕郊以102國道、大秦鐵路為界，分為南北兩區(qū)，北區(qū)為老城區(qū)是整個城市居民居住、商務(wù)、生產(chǎn)等活動的區(qū)域，南區(qū)尚處于開發(fā)中，居住人群較少102國道城中（老城區(qū)）城南區(qū)燕郊城北區(qū)城北區(qū)位燕郊傳統(tǒng)居住區(qū)，當(dāng)前承擔(dān)者燕郊居民進(jìn)行生活、商務(wù)、生產(chǎn)等功能，目前發(fā)展較為成熟燕郊城南區(qū)待開發(fā)區(qū)域，該區(qū)域居住人群較少，未來將成為燕郊重點開發(fā)區(qū)域大秦鐵路人口與城市化—人口結(jié)構(gòu)北京外溢人口的不斷涌入，致使燕郊人口大幅增長，至11年常住人口突破40萬，其中近半數(shù)來自北京，不斷涌入的人口，將增加對于燕郊市場住宅的需求量燕郊大盤交房套數(shù)高達(dá)3萬套燕郊人口增至近40萬人北京房價暴漲期間燕郊人口劇增在近京低房價的雙重誘惑下，燕郊成功吸引北京客群；京城人口的涌入對燕郊房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著極大的推動作用；當(dāng)前燕郊為迎合居住人群的需求，基礎(chǔ)設(shè)施在不斷完善中，未來在北京國際城市建設(shè)下，燕郊將實現(xiàn)人口持續(xù)增長；人口與城市化—城市化進(jìn)程燕郊，環(huán)北京半小時經(jīng)濟圈城市，北京購房群體的不斷涌入，促使城市化進(jìn)程加快，當(dāng)前燕郊正與北京國際化城市需求接軌，處于城市向都市化過渡階段CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟圈半小時經(jīng)濟圈京東經(jīng)濟圈示意圖城鎮(zhèn)改造階段，處于工業(yè)小鎮(zhèn)東部新區(qū)，北京人涌入，城鎮(zhèn)過度城市區(qū)域均化，區(qū)域逐步成熟，人口劇增區(qū)域細(xì)化，各板塊細(xì)化分工，城市至都市過度2003年之前2004-2005年2006-2008年2009年至今燕郊城市化進(jìn)程，由村鎮(zhèn)-城市-都市轉(zhuǎn)型歷程北京外溢人群購房路線示意圖北京燕郊人民生活與消費傾向燕郊人民生活水平日益提高，通常一次性購物至少為200元左右，休閑娛樂方式多樣，文化性需求上升，但當(dāng)前燕郊生活配套設(shè)施仍然有所欠缺，難滿足需求人民生活休閑娛樂方式

當(dāng)前燕郊日常支出方向主要在生活用品（29%）、服裝服飾（24%）、餐飲（24%）等基本生活消費上，由于當(dāng)前休閑娛樂設(shè)施較少，因此燕郊居民對于娛樂、休閑、教育等方向的支出較少；城市規(guī)劃—京東城市群北京總體規(guī)劃確定東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，使整個城市重心東移，作為距離北京最近的城市，燕郊將借東風(fēng)之勢，采取“憑借北京，發(fā)展燕郊”的策略，扶搖直上

北京CBD已明確定位為中央商務(wù)區(qū)，大量商務(wù)活動及密集的人流，需要大片腹地為之提供住宅配套，而毗鄰CBD的通州和燕郊開發(fā)區(qū)則為北京經(jīng)濟帶東移奠定良好基礎(chǔ)CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟圈半小時經(jīng)濟圈北京規(guī)劃著力發(fā)展東部京東城市群崛起燕郊城市規(guī)劃城市規(guī)劃—燕郊城市規(guī)劃燕郊未來城市規(guī)劃核心思路為大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，完善城市功能，將燕郊打造成為首都提供休閑娛樂、旅游度假及醫(yī)療保健的場所，真正成為北京的后花園城區(qū)規(guī)劃高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥園區(qū)、綠色食品園區(qū)、新型材料園區(qū)）旅游休閑度假區(qū)科研文化服務(wù)區(qū)金融商貿(mào)區(qū)人口規(guī)劃規(guī)劃2015年城市人口將增加至100萬，幅員100平方公里經(jīng)濟規(guī)劃規(guī)劃至2015年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元以上，財政收入達(dá)到120億元以上。城市綜述—小結(jié)城市地位：與首都北京僅一河之隔，區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通條件優(yōu)越，屬于北京半小時經(jīng)濟圈城市，承接著北京國際化發(fā)展的機遇人口與城市：北京外溢購房人群的涌入，促進(jìn)燕郊人口穩(wěn)步增長，相關(guān)的配套需求也相對增加，燕郊完成被動城市化過程，逐步走向都市化經(jīng)濟發(fā)展：燕郊近年來經(jīng)濟穩(wěn)步增長，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的情況，制造業(yè)及旅游休閑也也不斷穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步增長。城市規(guī)劃：燕郊城市規(guī)劃的核心思路為打造成為首都提供休閑娛樂、游樂、居住以及醫(yī)療保健的場所，成為北京真正意義上的后花園燕郊，典型的被動都市化的城市，在逐步承擔(dān)更多北京外溢人口方面，燕郊成為實質(zhì)意義上的衛(wèi)星城，當(dāng)前燕郊正處于對接北京國家化城市需求的建設(shè)期Contents

城市分析城市房地產(chǎn)市場分析燕郊房地產(chǎn)市場運行情況燕郊房地產(chǎn)市場表現(xiàn)燕郊房地產(chǎn)市場分析小結(jié)燕郊房地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測競爭環(huán)境分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研基地環(huán)境分析房地產(chǎn)市場運行—樓市發(fā)展背景北京十二五規(guī)劃，著力發(fā)展東部產(chǎn)業(yè)帶，自此京東城市群飛速發(fā)展，迅速崛起，燕郊得益于半小時經(jīng)濟圈的優(yōu)勢區(qū)位，逐步吸引購房人群目光CBD通州三河大廠香河燕郊輻射輻射一小時經(jīng)濟圈半小時經(jīng)濟圈北京規(guī)劃著力發(fā)展東部京東經(jīng)濟圈北京城市規(guī)劃催熱京東燕郊半小時經(jīng)濟圈區(qū)位優(yōu)勢，吸引人群眼球房地產(chǎn)市場運行—樓市發(fā)展背景北京主城區(qū)房價高達(dá)3萬元/平米之多，通州房價為1.7萬元/平米，燕郊房價僅為通州的50%，低房價及交通驅(qū)動下，燕郊成為性價比極高的購房區(qū)域北京房價高壓燕郊低房價優(yōu)勢北京主城區(qū)房價達(dá)3萬元/平米，通州為1.7萬元/平米燕郊在售住宅均價約8500元/平米，僅為通州的50%房地產(chǎn)市場運行—樓市發(fā)展背景2010年限購政策出臺，致使北京購房人群大減，北京周邊區(qū)域購房人群電訪量迅速攀升，限購前后增幅達(dá)41%，燕郊又一次借政策，催熱區(qū)域樓市房地產(chǎn)調(diào)控北京購房人群外溢增多北京作為全國重點調(diào)控城市，限購令阻塞了部分人群購房通道限購后北京周邊區(qū)域購房電訪量迅速攀升41%房地產(chǎn)市場運行—土地市場運行北京房價的上漲致使07年燕郊土地市場極為活躍，隨后在越來越多地產(chǎn)商將目光轉(zhuǎn)向燕郊時，其土地市場成交保持穩(wěn)定，09年之后燕郊成交大宗商服用地，商業(yè)開發(fā)興起北京房價增長圖2004-2007年北京房價暴漲2.3倍，由均價5000元/平米。迅速漲至11849元/平米2011年，燕郊由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)，商服用地大量成交北京房價暴漲期間，致使燕郊07年土地市場成交活躍房地產(chǎn)市場運行—商品房運行燕郊商品住宅市場呈現(xiàn)持續(xù)擴容的特點，04年后大盤盤踞市場多年，10年商品房開發(fā)升級，商業(yè)地產(chǎn)興起，住宅+商業(yè)成為當(dāng)前開發(fā)的顯著特點零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今持續(xù)壯大階段代表項目：東方御景代表項目：北歐小鎮(zhèn)、上上城、和安花園項目特點：大體量項目盛行，小高層、高層住宅+少量底商項目特點：住宅+商業(yè)單體，中等體量項目偏多商業(yè)項目開發(fā)大量出現(xiàn)商品住宅市場不斷擴容，大盤項目盤踞市場多年項目特點：大體量項目出現(xiàn)，低密別墅與小高層產(chǎn)品并行代表項目：潮白人家、上上城、天洋城、燕京航城代表項目：天洋城、東貿(mào)國際、@北京、成功大廣場、鑫樂匯等建筑面積：住宅：東貿(mào)國際66萬平米，@北京25萬商業(yè)：成功大廣場180萬平米、鑫樂匯21萬平米容積率：3項目特點：小體量，低密度，多層住宅建筑面積：天洋城180萬平米、燕京航城114萬平米容積率：3建筑面積：北歐小鎮(zhèn)10.5萬平米、上上城29.75萬平米容積率：1-2零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2001-2005年2006-2009年2010年至今持續(xù)壯大階段代表項目：東方御景戶型設(shè)計：70-80平米、90-100平米三居針對客群：北京外溢剛需客群，投資客占比10-20%左右針對客群：北京外溢剛需客群占比近80%，投資客占比20%左右，少量本地針對客群：北京外溢剛需客群占比70-80%，改善占比10%，投資客占比10%左右房地產(chǎn)市場運行—客群與戶型演變燕郊商品住宅市場屬于成本導(dǎo)向型，近80%的購房者是來自于北京剛需首置、首改者，其戶型設(shè)計也多以小面積經(jīng)濟型居多，70-90平米小2居最受歡迎小面積低總價為燕郊市場近年來主力供應(yīng)戶型，北京外溢剛需客群為其購房主力針對客群：河北、北京及外省籍生意人，多為自住需求代表項目：北歐小鎮(zhèn)、和安花園、上上城戶型設(shè)計：300平別墅；70-90平米2居，90-110平米3居代表項目：潮白人家、上上城4季、天洋城、納丹堡等戶型設(shè)計：50平米1居，70-90平米2居、90-110平米小三居代表項目：潮白人家、上上城3季、天洋城、東貿(mào)國際、@北京等戶型設(shè)計：40-59平米1居，70-90平米2居、90-120平米三居2001-2005年房地產(chǎn)市場運行—普通住宅發(fā)展簡析零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2010年至今持續(xù)壯大階段2006-2009年市場發(fā)展背景：2003年至2006年，根據(jù)三河市土地局?jǐn)?shù)據(jù)，其土地供應(yīng)量極大，2007年至2011年，其土地市場成交極為穩(wěn)定，同時整個市場產(chǎn)品類型也出現(xiàn)了極大的轉(zhuǎn)變，整個燕郊由潮白河區(qū)域的低密度別墅開發(fā)擴展至老城區(qū)，并向102國道以南擴展，產(chǎn)品類型轉(zhuǎn)向小高/高層產(chǎn)品房地產(chǎn)市場運行—普通住宅發(fā)展簡析2001-2005年零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2010年至今持續(xù)壯大階段2006-2009年04年至07年燕郊大盤云集，盤踞市場多年，占據(jù)供應(yīng)主力，11年之后，中小項目推出，多個項目推出戶型均表現(xiàn)為經(jīng)濟類小戶型房地產(chǎn)市場運行—住宅代表項目發(fā)展簡析2001-2005年零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2010年至今持續(xù)壯大階段2006-2009年03年05年06年07年09年10年11年07年08年09年10年11年12年燕郊房價自03年起，真正開始上漲，經(jīng)過09年價格下跌后，10年、11年價格有所回升，12年價格略有下跌，但價格依然保持在8000-8500元/平米左右燕郊房價通過典型盤踞市場多年項目價格變化，可體現(xiàn)處價格運行特點2006-2009年2001-2005年房地產(chǎn)市場運行—商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡析零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2010年至今持續(xù)壯大階段發(fā)展背景：03年至09年燕郊住宅市場在相對低廉的價格及優(yōu)越的地理區(qū)位雙重因素驅(qū)動下，得到巨大發(fā)展此刻，燕郊人口也同期得到迅速增長，北京外溢人口的不斷涌入提升了對燕郊區(qū)域商業(yè)需求燕郊迎來了其第一個意義上的社區(qū)型商業(yè)，新銳時代，10年大勢下，燕郊商業(yè)地產(chǎn)也得到大力發(fā)展代表項目：09年新銳時代經(jīng)過審慎考核燕郊市場，并對燕郊人口增長進(jìn)行科學(xué)預(yù)估，為填補燕郊商業(yè)空白，進(jìn)入燕郊09年燕郊多個商業(yè)項目，均以住宅社區(qū)商業(yè)形式出現(xiàn)，如星河皓月、美林灣、普羅旺斯商街等；10年—12年燕郊商業(yè)得到迅速發(fā)展，出現(xiàn)大體量商業(yè)體如樂天瑪特、天洋城商業(yè)、成功大廣場、鑫樂匯等燕郊商業(yè)真正興起于09年，新銳時代的進(jìn)駐，多體現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)，10年-12年大中型商業(yè)出現(xiàn)，較具代表性的為成功大廣場、鑫樂匯2006-2009年房地產(chǎn)市場運行—寫字樓發(fā)展簡析2001-2005年零星開發(fā)階段蓬勃發(fā)展階段升級發(fā)展階段1998-2001年2010年至今持續(xù)壯大階段燕郊寫字樓從最初的文化大廈到目前維多利亞、東貿(mào)國際，寫字樓檔次品質(zhì)有了逐步的提升，由原來簡單的商住兩用辦公，發(fā)展到現(xiàn)在功能性更強5A甲級水平的寫字樓發(fā)展背景：03年至09年燕郊住宅市場在相對低廉的價格及優(yōu)越的地理區(qū)位雙重因素驅(qū)動下，得到巨大發(fā)展2006年燕郊迎來寫字樓發(fā)展史上第一個商住性質(zhì)公寓，這是最早期的寫字樓形態(tài)，文化大廈此后，隨著燕郊產(chǎn)業(yè)得到不斷發(fā)展，2007年燕郊迎來真正意義上的寫字樓創(chuàng)業(yè)大廈代表項目：2006年燕郊寫字樓雛形，商住兩用性質(zhì)公寓文化大廈出現(xiàn)，寫字樓功能性不強，更多體現(xiàn)居家辦公的感覺2007年燕郊隨后迎來了歷史上寫字樓革命，真正意義上的寫字樓出現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)大廈，這主要得益于燕郊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展10年—12年燕郊寫字樓市場探索不斷，但寫字樓市場開發(fā)依然欠缺，這與市場環(huán)境相關(guān)，代表項目維多利亞，東貿(mào)國際房地產(chǎn)市場運行—小結(jié)土地市場：燕郊土地市場運行穩(wěn)定，07年土地大幅成交，奠定09年燕郊房地產(chǎn)市場鼎盛地位，09年及以后商服用地大量成交，當(dāng)前燕郊商業(yè)開發(fā)大力發(fā)展商品住宅：燕郊普通商品住宅興起于2003年，以上上城為代表，隨后大盤項目盤踞市場多年，近期商品住宅開發(fā)多以住宅+商業(yè)形式，住宅價格較為穩(wěn)定，當(dāng)前均價8000-8500元/㎡，客群近80%來自于北京，多為剛需型客群商業(yè)地產(chǎn)：09年隨燕郊住宅市場的不斷發(fā)展，燕郊人口穩(wěn)步增長，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)駐燕郊以新銳時代開啟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大潮，當(dāng)前燕郊商業(yè)地產(chǎn)處于高度發(fā)展期燕郊房地產(chǎn)市場運行狀況良好，得益于區(qū)位優(yōu)勢及比較價格優(yōu)勢，燕郊具備較高的購買性價比，商品住宅多以剛需為主，價格保持穩(wěn)定，目前商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展時代房地產(chǎn)市場表現(xiàn)—住宅成交量走勢2011年燕郊商品住宅市場，月度成交約625套，全年成交7499套，進(jìn)入2012年隨著信貸政策的放松，剛需大量入市，自3月份起月均成交近1500-1700套2011年燕郊商品住宅月度成交約625套左右2012年3月起，燕郊商品房月均成交達(dá)到1700套以上房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀—住宅成交量走勢2011年燕郊商品住宅市場，月度成交約5.54萬平米，全年成交66.57萬平米，進(jìn)入2012年隨著信貸政策的放松，剛需大量出手，2012年起月均成交近13萬平米2012年1月起，燕郊商品住宅套均成交面積近90平米房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀—住宅銷售價格走勢燕郊房價近期呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢，11年春節(jié)期間，價格有所回落，12年3月小陽春后，價格穩(wěn)步上升，當(dāng)前商品住宅均價為8350元/平米春節(jié)期間價格有所回落2012年房價小幅回升小陽春期間價格回升房地產(chǎn)市場表現(xiàn)—燕郊商業(yè)銷售分析燕郊當(dāng)前商業(yè)在售項目較少，部分較大體量的商業(yè)均為自持，投資者對于底商及商業(yè)街型商業(yè)頗為青睞，當(dāng)前商業(yè)銷售均價約為2-2.5萬元/平米，在租項目租金約1.5-2.5元/平米/天左右；單個項目月均銷售速度約15套左右燕郊當(dāng)前在售商業(yè)燕郊當(dāng)前在租商業(yè)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)—燕郊寫字樓租售分析燕郊當(dāng)前寫字樓市場呈現(xiàn)供需兩弱態(tài)勢，在售寫字樓為零，新盤項目僅維多利亞一座寫字樓在租，租賃情況較差，開盤半年僅出租30套左右，租金為1.5-1.8元/平米/天左右燕郊當(dāng)前寫字樓租售情況燕郊當(dāng)前在售寫字樓為零，多為租賃項目，新盤項目僅維多利亞，項目開盤半年僅出租30套左右，側(cè)面反映寫字樓需求疲軟燕郊房地產(chǎn)市場小結(jié)預(yù)計未來2-3年燕郊房地產(chǎn)市場總體走勢平穩(wěn)，成交量會受政策影響略有浮動，自住型剛需仍是市場主力和發(fā)展動力，城市經(jīng)濟、居民收入的良好預(yù)期會推動價格繼續(xù)上揚，拉升對于商業(yè)的需求量，寫字樓市場發(fā)展尚需一定時間住宅市場：燕郊住宅市場表現(xiàn)穩(wěn)定，成交量自進(jìn)入2012年以來穩(wěn)步上漲，成家量不斷攀升，同比11年1-7月漲幅近41%，銷售價格自2012年3月小陽春后，穩(wěn)步增長，當(dāng)前均價為8350元/平米；客群保持不變依然以北京剛需占據(jù)絕對主力（80%）商業(yè)市場：商業(yè)市場在售商業(yè)不多，鑫樂匯銷售狀況良好，月均去化15套左右，當(dāng)前商業(yè)售價在2-2.5萬元/平米，東貿(mào)國際銷況一般，當(dāng)前商業(yè)多為租賃自持，可見開發(fā)商對于商業(yè)后期升值抱有極大期望寫字樓市場：寫字樓市場處于供需兩弱的態(tài)勢，老寫字樓多為在租狀態(tài)，租金為0.8-1.2元/平米/天，在售寫字樓較少，據(jù)調(diào)研得知，這同燕郊當(dāng)?shù)貙τ趯懽謽切枨笃嘤嘘P(guān)燕郊住宅地產(chǎn)市場預(yù)測燕郊的住宅市場雖然經(jīng)歷了調(diào)控，但是在交通驅(qū)動以及低房價的驅(qū)動優(yōu)勢下，北京外溢的人群依然會選擇在燕郊購房，未來2年左右，燕郊住宅市場成交量總體還是以保持穩(wěn)定的增長為主。同時隨著城市化進(jìn)程以及大北京生活圈的建設(shè)和北京政務(wù)東移的趨勢下，燕郊的房價會跟隨通州的發(fā)展，而出現(xiàn)小幅的穩(wěn)定增長。并且燕郊的住宅主力客群構(gòu)成依然以北京工作的剛需一族形成。燕郊商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測燕郊的商業(yè)地產(chǎn)是由交通、區(qū)位的被動驅(qū)動模式，缺乏收入激增的主動驅(qū)動資源，現(xiàn)有商業(yè)放量大多是為配合住宅推出，難控制商業(yè)整體形象及檔次，城市尚未形成真正商業(yè)中心，隨著成功大廣場、鑫樂匯、普羅旺斯商街、匯福商業(yè)中心以及天洋城等大規(guī)模商業(yè)項目的問世，逐漸擠壓現(xiàn)有的商業(yè)項目及淘汰落后的商業(yè)模式，未來燕郊的商業(yè)地產(chǎn)將逐漸以生活配套式走向綜合式、規(guī)模式及業(yè)態(tài)品質(zhì)之戰(zhàn)。燕郊寫字樓市場預(yù)測燕郊寫字樓市場供應(yīng)較低發(fā)展不成熟，較具代表性的寫字樓為文化大廈、及維多利亞，當(dāng)前無在售寫字樓，側(cè)面反映市場對其需求量偏低，寫字樓市場發(fā)展尚需時日Contents

城市分析房地產(chǎn)市場分析競爭環(huán)境分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系基地環(huán)境分析專項市場調(diào)研住宅市場調(diào)研分析寫字樓市場調(diào)研分析商業(yè)市場調(diào)研分析住宅市場調(diào)研競爭格局分析競爭格局未來新增供應(yīng)區(qū)域集中于，主力成交板塊由東向西轉(zhuǎn)移潮白人家東貿(mào)國際燕京航城@北京中建·橄欖谷雷捷時代廣場住宅市場調(diào)研-在售樓盤分布當(dāng)前燕郊市場在售樓盤不多，由前期06年左右推出的大盤項目及部分新推小體量項目組成，具體樓盤如下圖所示壹克拉公館美林君渡公寓項目住宅項目燕順路迎賓路華泰憶江南維多利亞天洋城102國道大秦鐵路本案東外環(huán)夏威夷南岸二期黃金soho102國道以南，處于待開發(fā)階段按照板塊傳統(tǒng)開發(fā)特點及人群認(rèn)知可以分為潮白河板塊及老城區(qū)板塊，但當(dāng)前兩板塊在售項目差異較少，客戶及價格相近度較高，無太大差異，故此進(jìn)行統(tǒng)一分析住宅市場調(diào)研-板塊特點工業(yè)區(qū)板塊競爭格局潮白人家東貿(mào)國際@北京中建·橄欖谷壹克拉公館美林君渡公寓項目住宅項目燕順路迎賓路華泰憶江南維多利亞天洋城102國道大秦鐵路夏威夷南岸二期雷捷時代廣場燕京航城板塊1板塊28500-9000元/㎡8000-9000元/㎡居住成熟區(qū)（老城區(qū)）

102國道以北，燕靈路以東，燕郊傳統(tǒng)居住區(qū)。新項目不多，高層住宅+公寓代表項目：@北京、黃金soho、天洋城等新供應(yīng)土地也不多高端項目區(qū)（燕順路）

臨潮白河，景觀優(yōu)勢強，屬于燕郊市場高端品質(zhì)項目的代表，產(chǎn)品類型為別墅、小高層、高層板塔結(jié)合，住宅+公寓。代表項目：夏威夷南岸二期、美林君渡等黃金soho待開發(fā)區(qū)域（大秦鐵路以南）大秦鐵路以南，規(guī)劃有相當(dāng)體量的住宅、商業(yè)用地，開發(fā)速度較慢。未來將集中放量的熱點區(qū)域。44住宅市場調(diào)研-建筑形式及體量燕郊當(dāng)前在售項目共計12個，部分盤踞市場多年的大盤銷售基本接近尾聲，主要產(chǎn)品建筑形式為高層輔以少量小高層，當(dāng)前供應(yīng)主力以中小體量新開盤為主（公寓）天洋城（公寓）東貿(mào)國際（公寓）黃金SOHO（公寓）北歐橄欖谷（公寓）維多利亞（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公館（住宅）雷捷時代（住宅）@北京小高層高層多層103040506070209080100單位（萬㎡）項目體量當(dāng)前在售項目盤踞市場多年大盤住宅市場調(diào)研-主力戶型分析當(dāng)前市場在售項目主力供應(yīng)及去化區(qū)間，一居50-60㎡，二居70-90㎡，三居110-120㎡，調(diào)研反應(yīng)其中90平米兩居改小三居戶型同樣極受市場歡迎406080100120140160180200單位：平方米天洋城東貿(mào)國際黃金soho中建.橄欖谷維多利亞美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公館雷捷時代@北京燕京航城一居50-60二居70-90三居110-120零居一居二居三居四居四居以上住宅市場調(diào)研-項目均價分析燕郊在售樓盤僅公寓類黃金soho及住宅類雷捷時代低于8000元.㎡，其余在售項目其銷售均價在8000-9000元/㎡之間，僅東貿(mào)國際公寓售均價高達(dá)10000元/㎡（公寓）天洋城（公寓）東貿(mào)國際（公寓）黃金SOHO（公寓）北歐橄欖谷（公寓）維多利亞（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公館（住宅）雷捷時代（住宅）@北京8000元/㎡10000元/㎡6000元/㎡當(dāng)前在售項目12000元/㎡當(dāng)前市場銷售均價達(dá)到8000-9000元/㎡住宅市場調(diào)研-主力總價段分析燕郊當(dāng)前在售項目套總價主要表現(xiàn)為一居45-55萬，二居70-80萬，三居90-106萬，其中普通住宅總價超越120萬則達(dá)到燕郊的天花板價格406080100120140160180200單位：萬元/套天洋城東貿(mào)國際黃金soho中建.橄欖谷維多利亞美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公館雷捷時代@北京燕京航城一居45-55萬二居70-80萬三居90-106萬零居一居二居三居四居四居以上住宅市場調(diào)研-項目去化及銷售速度在售項目普遍去化率高于80%，僅潮白人家、壹克拉公館及雷捷時代去化率60%左右，多數(shù)項目尾盤銷售，結(jié)合近期表現(xiàn)，估算燕郊正常月均去化速度約為1500-1700套，月均去化面積約13萬㎡天洋城東貿(mào)國際黃金soho維多利亞美林君渡潮白人家夏威夷南岸壹克拉公館雷捷時代@北京燕京航城中建橄欖谷公寓項目住宅項目住宅市場調(diào)研-余量余新推量分析2013年新推量2012年余量（公寓）天洋城（公寓）東貿(mào)國際（公寓）黃金SOHO（公寓）北歐橄欖谷（公寓）維多利亞（住宅）美林君渡（住宅）潮白人家（住宅）燕京航城（住宅）夏威夷南岸（住宅）壹克拉公館（住宅）雷捷時代（住宅）@北京183套1497套359套318套283套715套96套91套246套112套51套858套按套均80平米計算2.5萬㎡歐逸麗庭2.4萬㎡首爾園15萬㎡2012年市場余量39.12萬㎡5萬㎡航天城約15福成5期40萬㎡9.3萬㎡2013年市場新推量91.6萬㎡住宅市場調(diào)研-新入市土地量土地成交總量70.93萬平米，按照燕郊容積率2計算，則未來入市量為141.86萬㎡住宅市場調(diào)研-競爭態(tài)勢分析2012年8月至2013年總供應(yīng)量為272.58萬平米，2012年-2013年在比較平穩(wěn)的成交走勢下，總成交約221萬平米，供略大于求，在燕郊這種存在擴容特殊性的市場下，競爭態(tài)勢比較樂觀供略大于求，競爭態(tài)勢并不激烈住宅市場調(diào)研-客群分析目前燕郊客群置業(yè)客群主要來自北京，約占70%，首置和剛需客群比例較大天洋城客群分析客群情況：以河北客群（包括河北本地和在京工作的河北籍人群）和北京工作的外地客群為主，購買目的中自住比例占50%，單純以投資為目的的購買者占比20%。項目客群貸款占到65%，一次性客戶占到35%。天洋城置業(yè)顧問劉小姐由于北京限購使得河北客群急劇上升，這些客群中不一定跟北京有關(guān)系，他們購買的目的更多的是投資，或者投資兼自住，整體能占到30%—50%吧。當(dāng)然北京工作及北京人依然是購房的主力。以自住為主，部分為投資兼自住性需求。天洋城客群共分為兩大類，河北本地客群僅占2成，北京客群7成7月14號@北京開盤，共成交167組客戶，客群特征如下：本次成交的客戶以北京區(qū)域為主，占總比例的61%，燕郊當(dāng)?shù)乜蛻舯壤?2.3%。從總體來看，北京區(qū)域客戶成交量大幅上升，占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位，燕郊客戶成交數(shù)量與之前基本持平，但是比例有所下降，外地客戶覆蓋范圍有所增加。從成交年齡看，成交客戶以20-40歲的青年置業(yè)群體為主，占據(jù)89.2%的絕對比重其次是40-49歲的中年置業(yè)群體，占7.8%而青年置業(yè)群體中又以20-29歲為主力，占比52.7%。@北京客群分析7月14號@北京開盤，共成交167組客戶，客群特征如下：成交客戶以一般職員和中層管理人員為主，占據(jù)71.2%的絕對比重，私營業(yè)主占比15.6%成交客戶置業(yè)目的以自住為主，占絕對比例83.2%，剛性需求主導(dǎo)項目成交量。成交客戶以首次置業(yè)為絕對主力，占80.8%，其次為二次置業(yè)，占14.9%，而三次及以上置業(yè)占比較少@北京客群分析住宅市場調(diào)研—客群特點區(qū)域客群分析—客群無明顯變化，來自北京區(qū)域的客群依然為市場購買主力

燕郊整體市場客群大致分為四類，其中有40%的客群為在北京工作的河北籍人群，在北京工作的非河北籍客群占30%，河北本地客群占20%，其他占10%。整體市場依然以來自北京區(qū)域的客群為購買主力。燕郊樓盤價格呈現(xiàn)西高東低的特征，建筑類型多為小高層、高層，，當(dāng)前城北形成兩大板塊，潮白河及老城區(qū)整體市場供應(yīng)以經(jīng)濟型戶型為主，一居50-60㎡，二居70-90㎡，三居110-120㎡，調(diào)研反應(yīng)其中90平米兩居改小三居戶型同樣極受市場歡迎，銷售報價約8000-9000元/平米左右，一居45-55萬，二居70-80萬，三居90-106萬，其中普通住宅總價超越120萬則達(dá)到燕郊的價格頂部。燕郊住宅市場當(dāng)前市場整體去化良好，市場容量呈現(xiàn)擴容態(tài)勢；2012年8月至2013年總供應(yīng)量為272.58萬平米，2012年-2013年在比較平穩(wěn)的成交走勢下，總成交約221萬平米，供略大于求，在燕郊這種存在擴容特殊性的市場下，競爭態(tài)勢比較樂觀客群自燕郊03年房地產(chǎn)真正起步開始，客群就以北京購房群體占據(jù)絕對主力，當(dāng)前北京客群依然占據(jù)市場80%比例燕郊住宅市場調(diào)研總結(jié)58商業(yè)市場調(diào)研伴隨著近幾年燕郊的高速發(fā)展，在房地產(chǎn)業(yè)的拉動下，燕郊人口已經(jīng)突破40萬人，而根據(jù)燕郊高新區(qū)最新的政府規(guī)劃，到2015年，燕郊高新區(qū)總?cè)丝陬A(yù)計將達(dá)到100萬，城區(qū)面積達(dá)到100平方公里，完成地區(qū)生產(chǎn)總值1000億元以上，財政收入達(dá)到120億元以上。燕郊的商業(yè)也面臨更新?lián)Q代的機遇，燕郊商業(yè)正在以燕順路、102國道及其周邊區(qū)域為主形成新的未來核心商業(yè)區(qū)。燕京新城納丹堡夏威夷北岸田園都市歐溪谷夏威夷南岸普羅旺斯商街匯福商業(yè)中心潮白人家東貿(mào)國際歐逸麗庭法式風(fēng)情區(qū)樂天瑪特鑫樂匯燕京航城步行街上上城四期上上城三期@北京天洋城普羅旺斯上上城五期成功大廣場華泰憶江南維多利亞美林灣行宮大市場福成購物中心第五大道文化大廈中建·橄欖谷燕郊商業(yè)市場調(diào)研60商圈結(jié)構(gòu)分析燕郊商圈整體分為四大塊，老商圈是以步行街為代表、次商圈分東西兩快，西區(qū)以納丹堡周邊商業(yè)為主、東區(qū)以上上城五期周邊為主，而以東貿(mào)為中心的商業(yè)聚集區(qū)暫未形成人氣，但隨著時間的推移，未來商業(yè)供給的大量出現(xiàn)，以東貿(mào)為中心的未來商業(yè)中心將逐步形成！61老商業(yè)中心

燕郊老商業(yè)中心，是燕郊傳統(tǒng)意義上的商業(yè)步行街及批發(fā)市場發(fā)展而來的，目前在燕郊本地人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對燕郊老商業(yè)中心的認(rèn)可度較高。業(yè)態(tài)分布以傳統(tǒng)百貨業(yè)及低端商品批發(fā)業(yè)為主；如：步行街、行宮大市場等；次商業(yè)中心

次商業(yè)中心，是燕郊房地產(chǎn)發(fā)展初期衍生出的商業(yè)中心，燕順路兩側(cè)以納丹堡為中心，包含樂天瑪特、鑫樂匯為中心衍射；燕靈路附近以福成購物中心廣場為中心衍射，逐步發(fā)展包括福成家居廣場、福成奧特萊斯、福成超市及上上城商業(yè)街等區(qū)域；未來商業(yè)中心未來商業(yè)中心，因大量高端住宅、大型商業(yè)項目的存在，以及燕郊本地高薪者、北京白領(lǐng)居住著、交通集散樞紐的存在，造就了燕郊西區(qū)的未來價值空間；目前因未形成商業(yè)規(guī)模，預(yù)計未來供給量超過100萬商業(yè)體量；如：成功大廣場、匯福商業(yè)中心、東貿(mào)國際第五大道、普羅旺斯四大名街等；商圈結(jié)構(gòu)分析62商圈輻射范圍及吸納能力分析行宮大街物美超市步行街上上城4期行宮市場63商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民吸納部分通州居民吸納西區(qū)部分居民

老商圈調(diào)研中，重點調(diào)研步行街及行宮大街兩側(cè)的商業(yè)業(yè)態(tài)，該商圈以百貨、服裝、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、餐飲、商超、中介服務(wù)、美容美發(fā)等為主。；

該商圈位于燕郊整體的行政區(qū)域中心，是燕郊比較成熟商業(yè)區(qū)域，因業(yè)態(tài)種類的全面以及業(yè)態(tài)檔次適合本地的實際情況，故輻射范圍基本能覆蓋到整個燕郊區(qū)；

該片區(qū)的租金水平以步行街及東杉淘寶城附近達(dá)到最高，基本租金范圍為3~10元/平米·天，該前區(qū)內(nèi)的商鋪出租率約95%左右，除少數(shù)商城及內(nèi)街有空鋪外，沿街商鋪幾乎很難看到空鋪。以步行街及行宮市場為主的商業(yè)體基本輻射范圍能達(dá)到全燕郊及周邊居民。64商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民吸納部分通州居民吸納西區(qū)部分居民在進(jìn)行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)大部分客戶對餐飲娛樂、超市以及服裝百貨類等生活配套類的商業(yè)需求較大；

住宅西區(qū)燕順路附近的居民多數(shù)在周末在老商圈附近消費，住宅附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及通州部分區(qū)域的居民，則經(jīng)常在步行街附近消費，周邊商業(yè)類型種類多、業(yè)態(tài)全、檔次低。以步行街及行宮市場為主的商業(yè)體基本輻射范圍能達(dá)到全燕郊及周邊居民。65福成美食街社區(qū)底商五期蘇寧福成購物廣場商圈輻射范圍及吸納能力分析66吸納部分國道居民吸納部分企業(yè)職工

上上城五期附近商業(yè)基本沒有大型商業(yè)業(yè)態(tài)，基本以餐飲小商鋪及社區(qū)服務(wù)性百貨為主；上上城五期附近租金水平大約2元~5元/㎡·天，整體出租率約為80%，有部分二三層商業(yè)空置率較高。

在進(jìn)行調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)餐飲及休閑娛樂及超市便利店數(shù)量較多，服裝購物等數(shù)量較少；

五期規(guī)模大，人口多，其中北京上班族相對其他小區(qū)較多，這就形成了早晚高峰商業(yè)相對繁榮，白天商業(yè)氛圍較差。在商業(yè)吸納方面，因相對靠近上上城三四期等相對商業(yè)繁榮地區(qū)，故住在步行街附近居民基本不會去五期附近消費，片區(qū)商業(yè)主要吸納北側(cè)附近企業(yè)職工及國道附近居民。以本區(qū)域內(nèi)住宅人口為主要服務(wù)對象。商圈輻射范圍及吸納能力分析67普羅旺斯街區(qū)行宮大街兩側(cè)東貿(mào)商街匯福商業(yè)中心成功大廣場商圈輻射范圍及吸納能力分析68吸納部分國道居民吸納部分學(xué)校學(xué)生吸納部分燕順路居民商圈輻射范圍及吸納能力分析

以東貿(mào)為中心的商圈，未來商業(yè)綜合體云集，成功大廣場、匯福商業(yè)中心、普羅旺斯街區(qū)等商業(yè)的面世將形成以“大北京”為輻射范圍的商圈目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)均為在建項目，片區(qū)無大型商業(yè)中心，僅以行宮大街為核心的道路兩側(cè)底商，以餐飲、電玩娛樂、休閑配套等為主。片區(qū)暫時以周邊居住小區(qū)為輻射對象，吸納附近居民、學(xué)校學(xué)生及國道售樓處的工作人員。該片區(qū)商業(yè)體量相對較大，若算上未開業(yè)商業(yè)的話，片區(qū)的整體出租率低于50%，其中東貿(mào)商業(yè)街空置率100%，租金水平約1.5~4元/㎡·天；區(qū)域內(nèi)未來商業(yè)云集，將形成以大北京為輻射范圍的新商業(yè)中心69納丹堡商街鑫樂匯樂天瑪特夏威夷北岸歐溪谷商圈輻射范圍及吸納能力分析70商圈輻射范圍及吸納能力分析吸納燕順路北側(cè)居民吸納高新區(qū)企業(yè)職工吸納燕順路南側(cè)居民

以納丹堡為核心的商圈，是最近幾年新發(fā)展的商業(yè)中心，隨著樂天瑪特、天洋電器、鑫樂匯等商業(yè)綜合體的開業(yè)，逐漸形成了燕郊的次級商業(yè)中心。燕順路兩側(cè)樓盤較多，早晚高峰往返北京工作的人群是主要的輻射人群，片區(qū)內(nèi)除了大型超市外，餐飲業(yè)相對發(fā)達(dá)，在調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)晚高峰時段，道路兩側(cè)的餐飲點基本處于滿客階段。但是該片區(qū)域的空置率也相對較高，美林灣、納丹堡內(nèi)街、歐溪谷地下商業(yè)以及星河皓月的商業(yè)空置率達(dá)到30%，反應(yīng)出該片區(qū)后期的業(yè)態(tài)還需繼續(xù)調(diào)整。該片區(qū)的吸納人群為周邊2公里氛圍內(nèi)的社區(qū)居民，約5~10萬人左右。71本項目商業(yè)輻射力及吸納力預(yù)判本項目的商業(yè)輻射力界定，按照市場規(guī)律來看話，有三種方式論證，一種是尋找本區(qū)域的商業(yè)熱點，進(jìn)行延續(xù)，形成商業(yè)輻射聚集作用。即“市場跟隨”，另一種是通過市場調(diào)研，尋找客戶需求的市場空白點，填補市場空包。第三種方法，即采用競爭比較法，按照區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目的經(jīng)營情況及市場預(yù)判，尋找本項目在區(qū)域內(nèi)的競爭對手進(jìn)行差異化競爭。新景祥認(rèn)為，可以用“三相交法”進(jìn)行輻射力預(yù)測；輻射力定性城市型商業(yè)？區(qū)域型商業(yè)？社區(qū)型商業(yè)？

以商業(yè)數(shù)量來排名，項目對面區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)如左上圖標(biāo)示，從現(xiàn)有業(yè)態(tài)的檔次及功能上來，均屬于社區(qū)型配套服務(wù)以及功能型配套服務(wù)的商業(yè)類型；從吸納的人群消費情況來看，片區(qū)內(nèi)的人氣及消費力均比較旺盛，從樂天瑪特及納丹堡片區(qū)所輻射的人群來看，片區(qū)內(nèi)商業(yè)輻射樓盤約15個，輻射人群約有近5~10萬居住人口。從該片區(qū)內(nèi)的商業(yè)吸納能力來看，片區(qū)內(nèi)商業(yè)均作為區(qū)域型商業(yè)體，暫時還無法達(dá)到城市級商業(yè)體（鑫樂匯不參與計算），故本商圈的吸納能力還僅限于城市西區(qū)板塊所處的片區(qū)。神威路口燕順路納丹堡本地塊歐溪谷調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域天一路本項目商業(yè)輻射力和吸納力預(yù)判本項目商業(yè)輻射力和吸納力預(yù)判再回頭看看我們的商業(yè)部分適合做什么？輻射力定位綜合評價城市型商業(yè)體片區(qū)型商業(yè)體社區(qū)型商業(yè)體燕郊目前定位為城市商業(yè)體的在建項目有2個，一個是成功大廣場一個是鑫樂匯，從項目體量及業(yè)態(tài)競爭力上看，本案不具備城市綜合體競爭力。本案所在區(qū)域定位為區(qū)域商業(yè)的有樂天瑪特項目和星河皓月商街等，兩項目現(xiàn)有招商及經(jīng)營水平來看，整體商業(yè)氛圍均較好，從項目輻射人群數(shù)及消費力來看，片區(qū)內(nèi)可以進(jìn)行商業(yè)增量。本項目具備作為片區(qū)性商業(yè)體的市場支持。片區(qū)內(nèi)社區(qū)型的商業(yè)有歐溪谷、納丹堡等商業(yè)街，所面向的消費者均為本小區(qū)周邊居民，目前整體租賃水平均較好；本案住宅體量相對較小，如商業(yè)部分定位為社區(qū)輔助型商業(yè)，則商業(yè)面積相對較小，項目風(fēng)向也相對較小。但從項目整體價值上考慮，本案商業(yè)部分作為社區(qū)型商業(yè)，不能完全發(fā)揮商業(yè)價值。？在對業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行調(diào)研中，重點選取目前營業(yè)以及即將營業(yè)的項目進(jìn)行調(diào)研，從超市、酒店以及餐飲娛樂等業(yè)態(tài)的調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)目前燕郊市場對大型超市的需求量較大，同時餐飲娛樂業(yè)也相對火爆，但是相對于酒店業(yè)以及家居建材來說，生意相對清淡，飽和度較高。相關(guān)業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)研樂天瑪特京客隆東杉購物廣場鑫樂匯福成購物中心燕龍生態(tài)度假酒店思蓓蘭會議中心福成國際酒店福祿壽酒店東貿(mào)五星酒店綠島建材城75調(diào)研對象：樂天瑪特主營業(yè)態(tài)：大型超市、精品服飾、兒童游樂、餐飲美食等經(jīng)營狀況：超市與餐飲生意較好，兒童主題類周末較好，其余精品服飾類基本處于市場培育期，平時生意較為清淡；租賃水平：5元/㎡天—20元/㎡天（使用面積）樂天瑪特項目以超市作為主力店吸引周邊客群，同時配合麥當(dāng)勞、呷哺呷哺、慶豐等餐飲以及兒童主題作為次主力店聚集人氣，配合服裝百貨、金銀飾品等購物類業(yè)態(tài)進(jìn)行檔次提升。項目整體區(qū)域優(yōu)勢明顯，在納丹堡附近能吸引周邊近十幾個社區(qū)的固定客群以及一些科技園區(qū)的職工等。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：鑫樂匯國際購物中心主營業(yè)態(tài)：沃爾瑪、影院、餐飲、精品服飾、兒童游樂、婚紗攝影、家居家紡等經(jīng)營狀況：大部分商業(yè)街區(qū)處在開發(fā)階段，僅沃爾瑪、肯德基等裝飾門頭；租賃水平：2.5元/㎡天—4元/㎡天（建筑面積）鑫樂匯是燕郊最大的綜合商業(yè)項目之一，總建面近20萬平米，涵蓋業(yè)態(tài)較為廣泛，主打業(yè)態(tài)為沃爾瑪、影院與餐飲美食街，配合百貨服飾及兒童類形成全業(yè)態(tài)百貨綜合體。在業(yè)種比例方面男女裝服飾、兒童、餐飲所占門店數(shù)量較多。該項目持有一半比例，其中持有部分招商進(jìn)度為70%，出售部分招商進(jìn)度為40%。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：東杉購物廣場主營業(yè)態(tài)：物美超市、淘寶城、蘇寧電器等經(jīng)營狀況：商業(yè)經(jīng)營較為成熟，各個業(yè)態(tài)生意均不錯，淘寶城內(nèi)商家更新率高；租賃水平：10元/㎡天—13元/㎡天（使用面積）東杉購物廣場在步行街北側(cè)，為老商業(yè)圈的核心地帶，商業(yè)氛圍相對成熟，購物廣場以服飾百貨、超市、家具家電等業(yè)態(tài)為主打業(yè)態(tài)，同時配合其他社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。相對來說，本區(qū)域內(nèi)的餐飲商戶較少，一方面受住宅底商餐飲條件受限，一方面相對中低端餐飲集中在步行街附近形成吸納力。區(qū)域內(nèi)相對租金較高，且商戶的競爭激烈，更替性較大。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：福成購物廣場主營業(yè)態(tài)：大型超市、餐飲電玩、家電、百貨家飾、家居家具（未開業(yè)）等經(jīng)營狀況：業(yè)態(tài)定位更換后，與去年相比略有起色，整體經(jīng)營相對較好，周末及晚上人氣相對較旺，部分餐飲商家需排隊半小時左右；租賃水平：3元/㎡天—5元/㎡天（建筑面積）福成購物廣場當(dāng)初定位為超市、奧特萊斯折扣、家居城等業(yè)態(tài)，后期因生意清淡，逐漸更替為超市、餐飲電玩、家電家具及品牌服飾等業(yè)態(tài)，其中超市及餐飲所占體量較大，且生意較好，家電、家居作為次主力店，形成一定的區(qū)域吸納力，相對來說服飾及百貨業(yè)生意較為清淡。綜合型業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：東貿(mào)五星酒店、福成國際大酒店酒店星級：東貿(mào)準(zhǔn)五星標(biāo)準(zhǔn)、福成四星標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營狀況：東貿(mào)酒店招商近1年無結(jié)果，福成酒店旺季90%滿客率，淡季40%；標(biāo)間單價：福成標(biāo)間約300元/間·天業(yè)種范圍：（東貿(mào)）商務(wù)客房、娛樂設(shè)施、高端百貨；（福成）中西餐、會議大廳、客房；東貿(mào)國際酒店在招商當(dāng)初意向全部出售給酒店管理公司，后期尋求品牌合作，但招商1年無結(jié)果。福成大酒店為全自持及自營，以酒席及會議廳出租為主打業(yè)務(wù)，配合針對性的客房租賃作為主營收入。酒店業(yè)態(tài)業(yè)種分析酒店業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：思蓓蘭國際會議中心酒店星級：準(zhǔn)四星標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營狀況：以承辦會議為主，屬會議型商務(wù)酒店，目前整體經(jīng)營較好；客房單價：標(biāo)間約290~500元/間·天業(yè)種范圍：宴會大廳、會議大廳、客房、洗浴足療、休閑娛樂；思蓓蘭的業(yè)態(tài)種類比較全，在燕郊小具知名度，其中1.7萬平方米的餐飲面積，1000平方米的無柱結(jié)構(gòu)大宴會廳和600平方米的小宴會廳，十八個不同類型的會議室、廳各具特色。運動館內(nèi)，雙場地網(wǎng)球、羽毛球、壁球、乒乓球、KTV等一應(yīng)俱全，桑拿洗浴、按摩、足療同時對外部經(jīng)營。酒店業(yè)態(tài)業(yè)種分析調(diào)研對象：燕龍生態(tài)度假村酒店星級：五星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店經(jīng)營狀況：300間貴賓客房，全年預(yù)訂率在50%~60%左右；標(biāo)間單價：標(biāo)間約300元/間·天業(yè)種范圍：生態(tài)餐飲、熱帶雨林溫泉洗浴、儒家客房、國際會議中心、康體娛樂、健身馬術(shù)、休閑垂釣、綠色采摘；燕龍生態(tài)度假酒店占地千畝，經(jīng)營面積8萬平米，主題餐廳營業(yè)面積10000平米，能同時接待1300人用餐，200余畝生態(tài)采摘園里果樹茂盛、蔬菜鮮爽，垂釣園各魚種肥碩，供游客充分感受到自在采摘、休閑務(wù)農(nóng)、悠然垂釣的樂趣和喜悅。1.燕郊商圈的專業(yè)市場檔次較低，以中低端百貨業(yè)商品及農(nóng)產(chǎn)品為主，主要批發(fā)客戶群體為周邊市場商戶及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城采購客戶，北京來燕郊采購的客戶幾乎為零；2.燕郊商圈的中高端市場經(jīng)營現(xiàn)狀極差，以福成家居廣場、福成奧特萊斯為例，當(dāng)初定位以福成社區(qū)居民為主，做名品折扣、品牌家居，但后期運營出現(xiàn)極大問題，導(dǎo)致價格與北京價格無優(yōu)勢，后期業(yè)態(tài)整改后，奧特萊斯改為娛樂場，家居廣場品牌降為三線品牌；3.燕郊商圈大部分以社區(qū)底商的形式存在，業(yè)態(tài)單一無規(guī)劃，在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，商圈大部分的商業(yè)形式以社區(qū)輔助型的底商存在著，業(yè)態(tài)以餐飲為主，中介和便利店為輔，尤其燕順路的社區(qū)居民步行20分鐘內(nèi)除了樂天瑪特基本沒有逛街的地方。4.燕順路的商圈未來將形成燕郊核心商圈。從調(diào)研情況來看，大部分燕郊本地消費者對燕順路的未來商圈發(fā)展充滿期待，隨著燕順路兩側(cè)入住率的逐漸提高以及燕郊交通、游樂事業(yè)的發(fā)展，作為燕郊商業(yè)橋頭堡的燕順路商圈，商業(yè)價值及氛圍將逐步提高；5.未來三年內(nèi)，燕郊大型商業(yè)項目輪番推出，商業(yè)市場競爭壓力大；成功大廣場、東貿(mào)國際以shoppingmall的形式出現(xiàn)，普羅旺斯商業(yè)街以四大商業(yè)名街問世，匯福健康中心商業(yè)街集一站式世界名品城問世，而鑫樂匯、天洋城則以綜合商業(yè)集合體的形式出現(xiàn)，這些項目商業(yè)總體量超200萬方，加大燕郊整體市場競爭。6..燕郊中高端商務(wù)酒店業(yè)需求較少，中低端酒店及洗浴中心有一定的市場需求。從目前的東貿(mào)國際酒店招商的困難以及福成大酒店、思蓓蘭會議中心的業(yè)態(tài)組合來看，超四星以上的中高端商務(wù)酒店運營有難度，但以餐飲、洗浴為主，客房/KTV為輔的中低端酒店在燕郊有一定的市場需求基礎(chǔ)。燕郊商業(yè)調(diào)研總結(jié)及發(fā)展研判：83主要餐飲娛樂集中地分析以納丹堡為核心的沿燕順路兩側(cè)商業(yè)門面房，形成大量的餐飲美食拍檔及休閑娛樂場所，因為該區(qū)域居住人群多為在北京CBD工作的小白領(lǐng)及在燕郊工作的私營老板，所以該區(qū)域的餐飲上客率以晚上7點~9點為最高峰。在調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)在燕順路與神威路路口，晚上7點~7點10分時間段，過往車流量為312輛，行人量為181人次。此區(qū)域的餐飲規(guī)模以中等規(guī)模為主，主力餐飲店面面積在150平米左右，客單價在30~50元左右，每桌翻臺率為1次/小時；納丹堡附近餐飲娛樂主要餐飲娛樂集中地分析上上城5期項目規(guī)模較大，入駐人口較多，五期西門附近沿街門面幾乎以餐飲娛樂為主，在此居住的人口基本上以在北京上班及在燕郊、通州上班的人群為主，并且是多輛公交車總站，故此區(qū)域的消費者多集中于晚高峰時間段就餐。通過調(diào)研，晚8點左右十分鐘內(nèi)五期西門口往返車流量為237輛，過往行人約300人，晚8點~9點時間段餐飲滿客率90%，每桌客價約為150~200元。該區(qū)域餐飲主力店多為一拖二門面，面積為200平左右；休閑娛樂以洗浴、KTV包間為主，個人消費主力金額在50元左右；上上城附近餐飲娛樂主要餐飲娛樂集中地分析行宮大街從潮白人家到步行街區(qū)域內(nèi)餐飲店家的商鋪較多，區(qū)域內(nèi)本地居住人群及在燕郊本地工作的人群較多，中午及晚上是該區(qū)域內(nèi)餐飲娛樂的主要上客時間段，該區(qū)域主要集中中低檔排擋式餐飲及小型娛樂場所為主，全天客單均價為20元~30元，每客就餐時間以半小時內(nèi)為主，店面以單層平面100㎡以內(nèi)為主，娛樂場所以洗浴、電玩及KTV為主，主力消費群體為附近居住的年輕人。行宮大街餐飲街主要餐飲娛樂集中地分析燕郊102國道兩側(cè)的大型餐飲較多，部分餐飲娛樂店面已經(jīng)形成約十年時間，有較好的固定客群與口碑，其中以蜀鄉(xiāng)東坡酒樓，家和肉餅，六必勝肥牛，羊老大涮肉，鼎香園酒樓，燕中燕KTV洗浴最為知名，該區(qū)域餐飲娛樂多為獨棟多層小樓，包間與大廳并存，店面主力面積約500~1000平，該區(qū)域主力客群為國道過往行車客群及固定單位客源，晚7點~10點為主要上客時間段，客單價可達(dá)到80~100元左右；日平均滿客率約為60%左右；調(diào)研對象：綠島建材城主營業(yè)態(tài)：建材、燈具、板材、衛(wèi)浴等經(jīng)營狀況：已形成較為成熟的批發(fā)零售及加工石材市場，滿租率約為95%；租賃水平：每套4萬~5萬/年（一拖三式）、5元/平·天（精品區(qū)店鋪使用面積）綠島建材城在燕郊較為知名，目前已形成一定規(guī)模，具備燈具家居精品區(qū)及建材板材一條街，精品區(qū)以專業(yè)市場門面為主，市場管理費自持租賃為主，建材板材街以一拖三門面為主，多為出售后業(yè)主租賃。建材街區(qū)二樓三樓多為店家倉儲用途，部分三樓以店家住宅為主；該市場經(jīng)營者普遍反映生意較為難做。其他業(yè)態(tài)業(yè)種分析寫字樓市場調(diào)研燕郊因第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度較低，當(dāng)前市場處于供需兩弱的狀態(tài)，辦公需求主要集中于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)寫字樓僅四個項目；無在售項目，在租的新盤項目僅維多利亞。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)未有較大調(diào)整之前，寫字樓市場前景不容樂觀，需慎重考慮。文化大廈東貿(mào)國際維多利亞創(chuàng)業(yè)大廈寫字樓市場調(diào)研-分布區(qū)域位于燕郊黃金地段，是燕郊第一座商住兩用公寓，為燕郊地標(biāo)性建筑。項目周邊交通便捷，配套完善，是集住宅、商業(yè)、辦公、休閑娛樂為一體的小型綜合體項目。文化大廈寫字樓項目調(diào)研入駐企業(yè)：項目寫字樓部分主要為商住兩用型，入駐公司多以小型私人成立的公司為主，比如家教公司，教育培訓(xùn)公司，藝術(shù)學(xué)校、房地產(chǎn)公司等等。目前入駐率較高，達(dá)90%以上。電梯間樓道間寫字樓為商住兩用型，檔次較低，入口比較隱蔽，無大堂，過道黑暗，電梯間無空調(diào)，無專門對外的招商部門。戶型面積為一居：50-80平米,兩居:90-95平米,三居：140平米租金約0.7元/平.天，售價9000元/平文化大廈寫字樓項目調(diào)研城美·維多利亞D座寫字樓規(guī)劃排布與A座公寓一致，寫字樓只租不售，相比A座公寓80%的去化而言，寫字樓招商困難較大，入駐企業(yè)規(guī)模較小，空置率較高，僅入駐30多家企業(yè)。項目寫字樓介紹寫字樓項目調(diào)研東貿(mào)國際寫字樓位于項目西南側(cè)，位于河北進(jìn)京咽喉地帶，建筑面積約2.8萬平方米，建筑已封頂，目前處于內(nèi)部細(xì)節(jié)處理階段。實景圖效果圖5A甲級寫字樓，建筑面積約2.8萬平方米，單體高度80米，建筑已封頂，目前處于內(nèi)部細(xì)節(jié)處理階段。23層，單層面積1250平方米。寫字樓項目調(diào)研寫字樓市場調(diào)研—代表項目分析燕郊寫字樓市場較老的項目，如文化大廈和創(chuàng)業(yè)大廈基本滿租，而新盤項目維多利亞，2011年開始招商，目前僅入駐30家企業(yè)，出租率不及10%，從側(cè)面反映了當(dāng)前寫字樓市場的需求乏力的狀態(tài)。Contents

城市分析房地產(chǎn)市場分析競爭環(huán)境分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研基地環(huán)境分析項目區(qū)位分析項目用地現(xiàn)狀分析項目四至情況項目交通條件分析項目周邊配套項目地塊綜合評判燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于北京市通州區(qū)東面，隸屬于河北省廊坊市三河（縣級市），與北京市中心天安門的直線距離約為30公里。由于其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，燕郊房地產(chǎn)市場得到充分發(fā)展，并且引進(jìn)多家外企及制造業(yè)成為國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位置：

燕郊隸屬河北三河境內(nèi)，與通州相互嵌入京東，西距天安門30公里，距CBD25公里，京通快速路將北京與燕郊緊密連接，從燕郊駕車到CBD只需30分鐘。燕郊西北距首都國際機場25公里，南距天津港120公里，東距秦皇島港260公里，擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。項目區(qū)位分析規(guī)模：

燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)幅員面積180平方公里，規(guī)劃面積80平方公里，規(guī)劃人口80萬左右。地位：是廊坊市財政收入的重要組成部，其也是北京房地產(chǎn)市場的重要組成部分，有效緩解北京城區(qū)人口壓力。得天獨厚的地理區(qū)位成就了燕郊地區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)試產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)一步帶動了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使燕郊的城市地位及城市規(guī)模穩(wěn)步提升項目區(qū)位分析本案位于燕順路北部區(qū)域，燕順路為燕郊新形成的高端住宅項目聚集區(qū)，并形成了以納丹堡為核心的商業(yè)中心，該區(qū)域人口基數(shù)大并且主要以在京上班的白領(lǐng)為主，對產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，但配套設(shè)施尚不完善，尚不能滿足居民的休閑購物需求。區(qū)位：

項目位于燕順路東側(cè)，納丹堡對面，區(qū)域人口密度大，消費需求高。該區(qū)域交通便利，門前燕順路為雙向六車道并有815/818/望京線多路公交車直達(dá)北京及通州區(qū)域。迎賓路燕靈路燕順路102國道燕昌路漢王路神威北路競爭：

燕郊現(xiàn)有商業(yè)主要有步行街、樂天瑪特、納丹堡、新世紀(jì)商城等，在建或在招商的大型項目有鑫樂匯、成功大廣場、首爾園、天洋城等，其規(guī)模較大競爭優(yōu)勢明顯，近兩年投入市場的商業(yè)體量將逾百萬，加之其他社區(qū)商業(yè)配套已超出區(qū)域市場商業(yè)容納范圍本案燕郊的主要居住區(qū)集中在迎賓路區(qū)域，上上城區(qū)域及新形成的燕順路區(qū)域。本案位于為廣大購房者認(rèn)可的燕順路區(qū)域，與納丹堡相鄰一定程度上增加了項目的賣點，但區(qū)域競爭激烈還應(yīng)以品質(zhì)取勝蔣譚線上上城納丹堡燕京新城燕京新城星河皓月威畢歐溪谷夏威夷北岸夏威夷南岸東貿(mào)國際潮白人家匯福健康城@北京田園都市普羅旺斯商業(yè)街歐逸麗庭法式風(fēng)情街樂天瑪特燕京航城鑫樂匯天洋城首爾園行宮市場步行街維多利亞文化大廈橄欖谷成功大廣場上上城五期上上城福成購物中心夏威夷水岸東外環(huán)項目用地情況分析

項目用地規(guī)整臨路展示效果好，但由于地塊小，項目規(guī)劃容積率高，使本項目產(chǎn)品方向較為固定，但項目地塊較為平整，無地上附著物，地塊開發(fā)進(jìn)度會較快。--規(guī)劃指標(biāo)--占地面積：3.4萬平米（含市政綠地4515平米）建筑面積：14萬平米容積率：≤4.5綠地率（%）：≥35%

建筑高度：≤70米用地性質(zhì)：商服用地--地塊現(xiàn)狀分析--路況交通：臨主路燕順路，為燕郊主干道之一，展示效果好，同時毗鄰多倆公交線路，直達(dá)北京CBD及望京。地塊形狀：地塊較規(guī)整且臨主路一面較長，便于開發(fā)商業(yè)項目。地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)較為平整。規(guī)劃指標(biāo)：容積率較高，易造成整體建筑密度大。本案納丹堡燕京新城項目四至情況項目用地較規(guī)整條件較好，臨主路展示面較長展示效果好，但占地面積較小，容積率高。項目周邊抓宅項目較多以形成了初步的商業(yè)氛圍，但配套設(shè)施尚不完善東至：燕京新城小高層住宅無配套商業(yè)燕京新城燕京新城南至：燕京新城多層住宅無商業(yè)配套設(shè)施道路較窄，人流稀少，無商業(yè)氛圍西至：燕順路雙向三車道，車流量大，中間有隔離帶阻隔，對路對面客流到達(dá)本項目形成一定阻礙北至：北一路道路較窄，人流稀少，無商業(yè)氛圍城市道路高速、國道火車站項目地塊項目位于燕順路東側(cè)、為除迎賓路外的貫通城市南北的城市主干道，南至102國道與燕京高速相連，30分鐘直達(dá)國貿(mào)，北至京平高速，40分鐘到達(dá)北京平谷地區(qū)，并有8次列車經(jīng)過燕郊地區(qū)。項目交通環(huán)境分析·鐵路燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場及經(jīng)濟的快速發(fā)展大部分得力與交通的便捷度，到北京國貿(mào)地區(qū)駕車時間只有半小時，是很多京郊地區(qū)不具備的，所以吸引了大量在京工作著來燕郊購房項目緊鄰燕順路、與神威路，神威路為貫通城市南北，燕順路貫通東西，四通八大的交通可從本項目快捷到達(dá)城市的任意位置。本項目距燕郊火車站5.5公里，距直達(dá)北京的102國道3.8公里，距離步行街燕郊公園3.8公里，距即將開業(yè)的大型購物場所鑫樂匯不足兩公里。迎賓路燕靈路燕順路102國道燕昌路漢王路神威北路蔣譚線東外環(huán)燕郊公園火車站鑫樂匯項目交通環(huán)境分析燕郊和北京之間，目前僅靠一架大橋作為生命線連接。雖然僅隔著一條河，但是到了節(jié)假日或者早晚高峰，卻像是“千軍萬馬過獨木橋”一般，這也在一定程度上阻礙著燕郊及燕郊樓市的發(fā)展。目前，三河市出資建設(shè)，實現(xiàn)燕郊北外環(huán)與通州區(qū)徐尹路對接，跨潮白河大橋建設(shè)已與北京達(dá)成協(xié)議，并即將工建設(shè)。除此之外也有規(guī)劃中地鐵通往燕郊。大橋的建成將成為燕郊到北京的第二條生命線，包括本項目在內(nèi)的上上城、納丹堡、星河185、壹克拉公館等大橋周邊項目都將受益，并進(jìn)一步提升本項目價值點。地鐵的建成也將進(jìn)一步加快燕郊地區(qū)房地產(chǎn)及經(jīng)濟的發(fā)展步伐。地鐵規(guī)劃方案一地鐵規(guī)劃方案二地鐵規(guī)劃方案三項目交通環(huán)境分析項目用地現(xiàn)狀及周邊配套項目地處新開發(fā)區(qū)域周邊聚集著大量高端住宅項目，人口密度及消費需求大但周邊配套設(shè)施不足，商業(yè)品牌與形象較差，休閑娛樂和生活服務(wù)類缺失較嚴(yán)重，不能滿足周邊人群生活及消費需求。區(qū)域內(nèi)品牌形象度較高的只有樂天瑪特、蘇寧電器和即將開業(yè)的鑫樂匯。教育資源主要商業(yè)體銀行、信用社休閑娛樂匯福實驗學(xué)校1000米2000米樂天瑪特鑫樂匯燕郊開發(fā)區(qū)醫(yī)院民壽堂醫(yī)院三河市馮家府小學(xué)匯百川酒樓優(yōu)得咖啡鑫龍江酒店工商銀行農(nóng)村信用社農(nóng)村信用社華堂國際高爾夫俱樂部跆拳道俱樂部凱歌蘇寧電器好來網(wǎng)吧興達(dá)房產(chǎn)興達(dá)房產(chǎn)餐飲醫(yī)療房產(chǎn)、中介文峰中路商業(yè)地塊TWO劣勢機會威脅資源：周邊居住人群多為白領(lǐng)，消費能力較高，且大量人群入住已形成初步商業(yè)氛圍。交通：

項目緊貼主要道路燕順路，地塊臨路條件好，車行交通便利，815路直達(dá)北京國貿(mào)。區(qū)位：燕順路區(qū)域為人們認(rèn)可的，宜居區(qū)域。S優(yōu)勢挑戰(zhàn)：

在地塊較小容積率較高的情況下，做出符合客戶需求又能使項目價值最大化的產(chǎn)品設(shè)計。競爭：

建設(shè)中的匯福健康中心和首爾園建筑規(guī)模較大且項目自身配套設(shè)施齊全。其他在建及在規(guī)劃項目政策：

北京市限購令的繼續(xù)實施，為燕郊房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展契機。需求：現(xiàn)階段燕郊房地產(chǎn)市場需求量大，大量在京工作者在燕郊購房產(chǎn)品：以客戶需求為導(dǎo)向，有的放矢。交通：在建的徐尹路及規(guī)劃中的地鐵進(jìn)一步提升交通便捷度。配套：

項目周邊教育、醫(yī)療、休閑娛樂生活配套設(shè)施嚴(yán)重缺失。規(guī)劃：

地塊占地面積叫小且容積率較高。項目用地條件綜合評判項目用地條件綜合評判項目自身地塊條件項目占地小，控規(guī)條件較多，項目開發(fā)方向只能以高層建筑為主。市場及競爭環(huán)境項目周邊住宅項目未來2年供給較少，競爭態(tài)勢較弱，商業(yè)項目未來2年供給較多，競爭較為激烈。區(qū)域內(nèi)客群分析項目區(qū)位項目所處的位置是燕郊居住氛圍最優(yōu)城市的板塊，周邊交通條件及商業(yè)配套較好。地處燕郊次商業(yè)中心，已形成初步的商業(yè)氛圍，但周邊醫(yī)療、教育、休閑等精神生活配套仍處于缺失狀態(tài)，項目交通條件優(yōu)勢明顯，周邊居住氛圍較為濃厚。結(jié)合本地塊的控規(guī)條件，本項目具備開發(fā)中高層住宅（公寓）、中高層SOHO式公寓、綜合型商業(yè)、主題風(fēng)情街等項目，新景祥將通過大量的市場調(diào)研、問卷訪談及競品分析，進(jìn)行本項目的戰(zhàn)略定位。項目周邊居民較為集中，以北京工作燕郊居住客群為主，消費力較為旺盛，對購物環(huán)境要求較高。Contents

城市分析房地產(chǎn)市場分析目標(biāo)客戶定位客戶調(diào)研分析項目戰(zhàn)略定位形象定位體系專項市場調(diào)研基地環(huán)境分析競爭環(huán)境分析重點競爭項目分析競爭態(tài)勢研判在結(jié)合市場分析和樓盤調(diào)研中，我們根據(jù)控規(guī)相似、產(chǎn)品相似以及同板塊的商業(yè)、住宅公寓等項目單獨進(jìn)行分析，從而總結(jié)出本項目的機會點及差異化開發(fā)、營銷的模式。針對項目本身所具備的特質(zhì)，我們將通過相似案例的分析，推導(dǎo)出本案的開發(fā)模式。納丹堡東貿(mào)國際樂天瑪特鑫樂匯天洋城108納丹堡商業(yè)街為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，與本項目只有一路之隔，周邊十萬常住居民成為固定消費客群，臨燕順路的外街人氣比較旺盛，目前商業(yè)氛圍已初步形成，對本項目價值有一定提升作用。納丹堡商業(yè)街重點競爭項目分析-納丹堡項目由外街和內(nèi)街兩部分組成，外街營業(yè)狀況良好內(nèi)街經(jīng)營慘淡外街與內(nèi)街均為100%銷售，目前整體出租率為90%，租金外街約3元/平.天，內(nèi)街1.5~2元/平.天；年回報率5%至10%。納丹堡商業(yè)街納丹堡商街為純出售型物業(yè)整體出租率達(dá)90%以上，無大品牌進(jìn)駐；以餐飲、房地產(chǎn)中介、藥房門診、小超市等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主。重點競爭項目分析-納丹堡樂天瑪特樂天瑪特定位區(qū)域型商業(yè)中心，距本項目約1000米左右集商業(yè)、休閑、娛樂、餐廳于一體的大型商業(yè)綜合中心，已得到區(qū)域內(nèi)消費者的認(rèn)可項目業(yè)態(tài)檔次較高，業(yè)態(tài)定位主題鮮明，對本案商業(yè)部分的業(yè)態(tài)和功能定位即具備參考意義也存在有很大的競爭關(guān)系。重點競爭項目分析-樂天瑪特樂天瑪特樂天瑪特是區(qū)域內(nèi)在營業(yè)的唯一區(qū)域區(qū)域輻射型商業(yè)體，業(yè)態(tài)豐富度較高，以超市為主力店搭配兒童娛樂、影院及品牌餐飲，對區(qū)域內(nèi)客流（包括本項目客流）吸引力度較大。重點競爭項目分析-樂天瑪特影城建筑面積2013平方米，有6個時尚影廳，其中有四個為3D電影放映廳由于其交通可達(dá)性一般，樂天瑪特開通了免費班車及免費停車場，來吸引客流，并增加其輻射范圍，也是本項目的借鑒點。商業(yè)綜合體商業(yè)街酒店式公寓鑫樂匯項目位于燕郊新城核心區(qū)，總建面近20萬平方米，匯集娛樂、休閑、購物、辦公為一體的商業(yè)綜合體，未來將是燕郊新城區(qū)乃至三河市最大的商業(yè)航母。重點競爭項目分析-鑫樂匯沃爾瑪超市面積：15000平米國際影城面積：8000平米電器賣場面積：4000平米新世界百貨面積：26000平米商業(yè)綜合體，包括沃爾瑪超市、國際影城、新世界百貨及電器賣場商業(yè)街劃分為時尚品牌、特色餐飲、婚慶攝影、運動休閑、兒童成長天地、家居家紡等全業(yè)態(tài)情景式商街，目前招商正在進(jìn)行中。鑫樂匯時尚品牌街區(qū)特色餐飲街區(qū)婚慶攝影街區(qū)而替補個成長天地運動休閑街區(qū)家居家紡街區(qū)項目分為自持和銷售兩部分，自持部分主要由沃爾瑪超市、影院百貨、電器賣場等幾大主力商戶組成，保證項目增值。銷售部分則規(guī)劃為不同業(yè)態(tài)的主題商業(yè)街區(qū)，特色鮮明，易于分割銷售。重點競爭項目分析-鑫樂匯鑫樂匯投資回報率：預(yù)計8%~15%項目持有一半比例，其中持有部分招商進(jìn)度為70%，出售部分招商進(jìn)度為40%重點競爭項目分析-鑫樂匯鑫樂匯分自持和銷售兩部分，從銷售和出租的物業(yè)類型上看，街區(qū)商業(yè)是易于分割和銷售的也是投資者偏好的物業(yè)類型租售狀況：租售價格：租賃價格：2.5元/㎡天—4元/㎡天（建筑面積）

銷售價格：1F28000~30000元/平2F25000元/平3F20000元/平租售比例：自持面積5.3萬平方米，出售面積6萬平方米租售區(qū)域：綜合體商業(yè)自持（平層商業(yè)），商業(yè)街出售（沿街商業(yè)）商鋪購買者客戶的主要來源是北京及燕郊及三河