XXXX年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨XXXX年展望(A)

2012年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

暨2013年展望丁祖昱先生易居（中國(guó)）控股有限公司 上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行總裁 副院長(zhǎng)

2012年12月1目錄Contents內(nèi)容一、調(diào)控進(jìn)入第二階段，市場(chǎng)呈現(xiàn)九大特征二、行業(yè)集中度提升，利潤(rùn)率下降三、當(dāng)前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的六點(diǎn)建議2一、調(diào)控進(jìn)入第二階段，市場(chǎng)呈現(xiàn)九大特征3調(diào)控——中央層面堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不放松3月14日

6月5日7月25日10月17日12月16日

溫家寶 兩會(huì)答記者問 住建部發(fā)言人 財(cái)政部長(zhǎng)謝旭人全國(guó)財(cái)政廳(局)長(zhǎng)座談會(huì) 溫家寶中南海經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。 繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)。特 別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸鞏固調(diào)控成果。 各級(jí)財(cái)政都要按規(guī)定落實(shí)資金來(lái)源，切實(shí)加大資金投入。嚴(yán)格實(shí)施 差別化住房稅收政策，加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑

制投機(jī)投資性購(gòu)房需求。

房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。 調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。 加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。繼續(xù)實(shí)施積極財(cái)政 政策和穩(wěn)健貨幣政策，還要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。

45調(diào)控——地方政府對(duì)政策實(shí)施“微調(diào)”，主要集中在公積金貸款層面今年以來(lái)，地方政府在政策執(zhí)行環(huán)節(jié)反復(fù)持續(xù)試探中央的底限，雖然有個(gè)別地方由于反響過大遭到中央叫停，但大多數(shù)城市的微調(diào)最終成行。在眾多調(diào)整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調(diào)整渠道，眾多城市在公積金上已經(jīng)打破了首套房、二套房首付的門檻。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月稅收廈門調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)天津上海調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)蕪湖契稅補(bǔ)助叫停沈陽(yáng)武漢調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)公積金

沈陽(yáng)河南 克拉瑪依上調(diào)公積金 貸款額度南昌蚌埠呼和浩特鄭州上調(diào)公積金貸款額度蕪湖臨沂湖南重慶上調(diào)公積金貸款額度沈陽(yáng)重慶公積金貸款首套首付下降至20%東莞公積金貸款二套房首付降至50%深圳南京清遠(yuǎn)中山公積金貸款首套首付下降至20%寧波上調(diào)公積金貸款額度成都擴(kuò)大公積金貸款范圍深圳上調(diào)公積金貸款額度大連上調(diào)公積金貸款額度蘇州公積金首、二套首付降至20%、50%戶籍從化入戶延期政策上海外地戶籍三年可購(gòu)第二套叫停信貸湖南省首套利率優(yōu)惠無(wú)后續(xù)河南省首套利率優(yōu)惠無(wú)后續(xù)201111201112201212012220123201242012520111120111220121201222012320124201252012620127201282012920121020121120126201272012820129201210201211特征1——開發(fā)投資與新開工指標(biāo)8月后觸底回升，行業(yè)逐漸步入上行通道房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速在8月份出現(xiàn)反彈跡象，三季度開始趨于平穩(wěn)，11月再次出現(xiàn)回升勢(shì)頭；新開工面積累計(jì)增速也在8月份觸底回升，到9月份增速下降的勢(shì)頭得到緩減。從新開工面積單月增速來(lái)看，11月份新開工增速創(chuàng)今年新高，基本宣告行業(yè)步入上行通道。2011年11月以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積累計(jì)增速2011年11月以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積單月增速00029.9027.9027.8023.5018.7018.5016.6015.4015.6015.4015.4016.704030201020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1815.5328.47000017.6012.900.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-12.70-11.10

0-10-20-30-402.61-24.760.00-9.84-14.42-9.13-18.89 -30.444.96-28.07-9.416.32年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速商品住宅新開工面積累計(jì)增速房地產(chǎn)開發(fā)投資單月增速商品住宅新開工面積單月增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)6特征2——銷售指標(biāo)11月由負(fù)轉(zhuǎn)正，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高已成定局

1-11月，全國(guó)商品房銷售面積91705萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.4%，其中商品住宅銷售面積增幅為

2.3%；全國(guó)商品房銷售額53526億元，增長(zhǎng)9.1%，其中商品住宅銷售額增幅更高達(dá)10.4%。

考慮到去年2011年年底的低位效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年全年銷售規(guī)模在2011年基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)已成定局。100000 90000 80000萬(wàn)平方米2012年以來(lái)全國(guó)商品房、商品住宅銷售面積與金額累計(jì)值走勢(shì)

億元53,526.0044,783.0060000500007000060000400005000040000300002000010000 0

91,705.0081,500.0030000200001000002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月商品住宅銷售面積商品房銷售面積商品住宅銷售金額商品房銷售額

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局78特征3——一二線城市表現(xiàn)明顯強(qiáng)于去年，前11個(gè)月交易量同比全線上漲

分階段來(lái)看，今年一季度一二線城市市場(chǎng)普遍仍處于低迷狀態(tài)中，而隨著政策面的逐步好轉(zhuǎn)，市 場(chǎng)交易量自二季度開始明顯反彈，一二線城市二、三季度交易量同比增幅顯著，11月一二線城市交 易量再次強(qiáng)勢(shì)反彈，同比增幅都在1倍以上，樓市呈現(xiàn)翹尾行情。

前11月一二線城市交易量分別增長(zhǎng)了33%和22%，盡管調(diào)控依舊，但總體表現(xiàn)仍要好于去年。

2012年一二線城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米，%）級(jí)別一線二線

城市

北京 上海 廣州 深圳

小計(jì)

杭州 南京 蘇州 合肥 天津 武漢 青島 長(zhǎng)春 沈陽(yáng)石家莊 長(zhǎng)沙 南昌 南寧 福州 廈門

小計(jì)

2012年Q1成交面積同比

149-33%

141-13%

180-17%

61-16% 531-21%

99-17%

118-21%

98-8%

107-37%

126-51%

161-17%

96-44%

79-6%

170-54%

37-67%

120-47%

6835%

46-72%

39-33%

662% 1429-38%

2012年Q2成交面積同比

34358%

2439%

29118%

10046% 97729%

253158%

199126%

17557%

179105%

23315%

26932%

178-4%

140-4%

259-16%

57-28%

212-16%

11283%

104122%

56-3%

146147% 257129%

2012年Q3成交面積同比

42389%

24729%

31144%

9638% 107754%

257223%

224108%

18075%

240114%

259-1%

30949%

28853%

20321%

338-10%

9149%

34681%

139118%

12774%

8295%

13459% 321752%

2012年11月成交面積同比

12897%

9897%

123121%

44194% 393112%

71226%

78151%

60168%

102577%

93109%

9321%

8856%

7762%

12623%

33136%

138299%

3065%

3544%

27191%

32166% 1084104%2012年1-11月累計(jì)成交面積同比

115846%

81622%

102928%

33637% 334033%

706104%

69367%

56853%

71869%

791-6%

93124%

73212%

56413%

1006-22%

251-11%

92222%

39287%

3506%

22929%

42872% 927922%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC9特征4——三四線城市增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩，部分熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯近幾年來(lái)相當(dāng)一部分三四線城市市場(chǎng)快速擴(kuò)張，需求有過度釋放跡象，今年以來(lái)發(fā)展延續(xù)性明顯減弱，交易量增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩，相比明顯不如去年同期。截止目前，1-11月累計(jì)成交同比僅為18%。部分熱點(diǎn)三四線城市風(fēng)險(xiǎn)較高，如鄂爾多斯近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作過頭，其常住人口不到200萬(wàn)，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求。2012年三四線城市商品住宅成交走勢(shì)表（單位：萬(wàn)平方米，%）

級(jí)別三四線

城市

常州連云港 南通 泰州 徐州 蕪湖 黃石 東莞 惠州 晉江 蘭州 煙臺(tái)

小計(jì)

2012年Q1成交面積同比

96-34%

5855%

15-19%

12-68%

36-49%

4113%

227%

80-35%

59-8%

10-2%

6-75%

40122% 473-22%

2012年Q2成交面積同比

13742%

8543%

16-22%

3318%

61-35%

83109%

31135%

1477%

9618%

1911%

19412%

55-6% 78421%

2012年Q3成交面積同比

15132%

10117%

46-26%

26-3%

9386%

6448%

28151%

17123%

9422%

3122%

27-5%

8031% 91226%

2012年11月成交面積同比

4252%

3386%

20251%

8-19%

2768%

1964%

1544%

65107%

2790%

18406%

18154%

2475% 31787%

2012年1-11月累計(jì)成交面積同比

47513%

31441%

111-3%

91-17%

244-5%

22961%

10471%

5228%

30516%

9657%

8010%

22334% 279418%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作過頭，其常住人口不到200萬(wàn)，土地消化周期長(zhǎng)達(dá)9.71年，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求?？蛋褪泊竺娣e降

今年上半年，溫州全市商品房銷售面積同比下降47.4%；市區(qū)二手住房總成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出鄂爾多斯空無(wú)一人的高檔別墅區(qū)價(jià)，從去年的每平米均價(jià)10000元暴跌到了現(xiàn)在的3000多元。溫州樓盤打?qū)φ垡矡o(wú)人問津現(xiàn)零交易量的情況。溫州市二手房均價(jià)比去年同期下跌25.1%。特征5——重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交同步回暖

2012年以來(lái)，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)交易量同步回暖，其中廣州交易量增幅達(dá) 到47%，上海和蘇州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率優(yōu)惠等寬松政策對(duì)一、二手房市 場(chǎng)的利好作用是相同的。

重點(diǎn)城市中惟有深圳今年二手房交易量出現(xiàn)萎縮，究其原因，去年下半年深圳針對(duì)二手房市場(chǎng)出 臺(tái)新政，二手房交易繳稅以交易中心指導(dǎo)價(jià)為稅基，導(dǎo)致交易成本大幅明顯增加，深圳自去年下半年 以來(lái)二手房市場(chǎng)成交持續(xù)低迷。

2012年重點(diǎn)城市二手商品住宅月度成交面積走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）城市北京上海廣州深圳南昌蘇州天津1月

24 29 25 10 4 5 112月

45 71 31 13 7 10 213月112123 35 31 14 16 384月

84107 47 33 14 12 345月110124 43 41 16 17 396月115138 43 43 20 16 367月150156 59 53 17 21 458月124135 64 59 18 18 479月107134 71 52 20 22 4310月

96 129 56 40 22 21 3711月

125 158 56 59 24 24 461-11月

1092 1305 1092 434 176 182 397

同比

7% 32% 47%-35% 21% 35% 17%

數(shù)據(jù)來(lái)源：中房網(wǎng)10+11特征6——今年以來(lái)市場(chǎng)需求由低到高依次恢復(fù)，項(xiàng)目熱銷路徑明朗

從項(xiàng)目層面來(lái)看，今年以來(lái)各線城市項(xiàng)目銷售狀況普遍好轉(zhuǎn)，從項(xiàng)目類型來(lái)看，今年上半年市場(chǎng) 基本以剛需為主打，自下半年起，則相當(dāng)一部分改善性項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)入市，甚至不乏有中高檔、豪宅項(xiàng) 目出現(xiàn)熱銷，而投資項(xiàng)目中世茂御龍海灣“起死回生”給市場(chǎng)注入更多信心。剛需改善2月14日上海保利葉語(yǔ) 當(dāng)月成交4.17億3月北京龍湖時(shí)代天街4月南京金地自在城

218套房源當(dāng)天售罄當(dāng)月銷售4.29萬(wàn)方截止6月24日廣州碧桂園 鳳凰城累積銷售1283套6月重慶保利花半里 全月銷售2.9億豪宅投資9月8日南京世茂外灘新城10月14日合肥綠地濱湖國(guó)際 勁銷8成開盤熱銷500套6月23日惠州碧桂園十里銀灘7月8日啟東恒大海上威尼斯 開盤銷售3300套開盤銷售2509套房源9月29日長(zhǎng)沙佳兆業(yè)君匯上品 開盤一小時(shí)銷售278套

10月17日大連世茂御龍海灣 開盤當(dāng)天銷售突破2億8月12日威海碧桂園 銀河城當(dāng)天去化80%11.111.211.311.411.511.611.711.811.912.112.212.312.412.512.612.712.812.910.1110.1211.1011.1111.1212.1012.11特征7——今年重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)先跌后漲，當(dāng)前已超過2011年年中下跌前的水平

本輪調(diào)控中，房?jī)r(jià)指數(shù)自2011年下半年起開始回調(diào)，直到今年二季度后逐漸企穩(wěn)；進(jìn)入今年下 半年以來(lái)，隨著市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)明顯企穩(wěn)回升，截止至11月，房?jī)r(jià)指數(shù)已連續(xù)6

個(gè)月呈現(xiàn)回漲，并已經(jīng)超過2011年8月本輪調(diào)控房?jī)r(jià)下跌前的指數(shù)水平。

2010年至今中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)走勢(shì)138013601340132013571301.91301.413641300128012601240122012001180

數(shù)據(jù)來(lái)源：中房網(wǎng)

122011112011122012320124201252012620127201282012920121020121120121-22011112011201112201212012220123201242012520126201272012820129201210201211201120112011201220122012201210201211年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月4%8%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月20%特征8——土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，下半年以來(lái)重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升土地購(gòu)置費(fèi)和購(gòu)置面積在8月達(dá)今年以來(lái)最高值，6-10月購(gòu)置量遠(yuǎn)高于前5月購(gòu)置量地價(jià)在年初處于低位，在9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，尤其是10月、11月，北京、廣州、上海等核心城市的地王地塊不斷涌現(xiàn)，企業(yè)對(duì)一二線城市的核心地塊展開激烈競(jìng)爭(zhēng)；流標(biāo)率自上半年開始逐步下滑，下半年部分月份如9月、11月出現(xiàn)短期上行，主要是地方政府集中推地導(dǎo)致；由于國(guó)土部對(duì)高溢價(jià)地塊有所控制，所以土地底價(jià)成交是主流。5000全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置情況120025%全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)率走勢(shì)圖20%4000300020001000100080060040020015%10% 5% 0%全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率分布情況00100% 80% 60% 40%18%

12% 70%15%

14% 72%8%13%79%11%85%4%88%6%16%78%5%14%81%6%10%84%5%16%78%房地產(chǎn)購(gòu)置土地面積（萬(wàn)平方米）房地產(chǎn)土地購(gòu)置費(fèi)（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局0%年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年二季度年三季度年月年月135%以下5-50%50%以上特征9——企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)總體良好，6家企業(yè)已提前完成全年目標(biāo)

今年以來(lái)，典型企業(yè)銷售情況顯著轉(zhuǎn)好，絕大多數(shù)全國(guó)性房企1-11月累積銷售額同比實(shí)現(xiàn)正

增長(zhǎng)，除萬(wàn)科銷售額超千億以外，多家企業(yè)有望加入“千億俱樂部”行列。

從業(yè)績(jī)完成情況來(lái)看，大多數(shù)企業(yè)完成度較為理想，綠城、華潤(rùn)、保利、中海、世茂、恒大 等企業(yè)已提前完成全年目標(biāo)。

2012年1-11月典型房企銷售業(yè)績(jī)情況表（單位：億元）

企業(yè)名稱

綠城中國(guó) 華潤(rùn)置地 保利地產(chǎn) 中海地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 恒大地產(chǎn) 碧桂園 金地集團(tuán) 龍湖地產(chǎn) 富力地產(chǎn) 萬(wàn)科地產(chǎn) 雅居樂1-11月銷售金額

484 460 920 860 423 846 421 299 359 292 1272 272同比58%47%36%30%49% 7% 7%14% 1%11%10%-4%目標(biāo)業(yè)績(jī)

400 400 800 803 400 800 430 300 390 320 1480 310完成度121%115%115%107%106%106% 98% 99% 92% 91% 86% 88%

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC14二、企業(yè)集中度提升，利潤(rùn)率下降15集中度——強(qiáng)者恒強(qiáng)局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升在調(diào)控常態(tài)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌，企業(yè)集中度持續(xù)上升。2012年，千億俱樂部有 望達(dá)到4-5家，萬(wàn)科將繼續(xù)維持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，恒大、中海、保利均有望沖擊千億目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)集中度逐年上升。由于資金、品牌等各方面的差距，小型企業(yè)發(fā)展步伐減緩，行業(yè) 占有率逐漸降低，未來(lái)強(qiáng)者恒強(qiáng)局面仍將延續(xù)。TOP10、20企業(yè)銷售金額占全國(guó)比例TOP10、20企業(yè)銷售面積占全國(guó)比例

2012年前三季度

2011年前三季度

2010年前三季度

2012年前三季度

2011年前三季度

2010年前三季度TOP10企業(yè)TOP20企業(yè)14.06%19.25%12.58%17.11%10.48%14.46%TOP10企業(yè)TOP20企業(yè)

8.39%11.25%6.90%8.95%5.74%7.65%備注：集中度=入榜企業(yè)銷售金額（或面積）/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額（或面積）

16數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC門檻——企業(yè)銷售情況良好，金額面積入榜門檻還將提升今年以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)一波銷售高峰，企業(yè)緊緊抓這個(gè)有利的“窗口期”去庫(kù)存，利用市場(chǎng)回暖期 快銷回籠資金，從而使得今年全年標(biāo)桿房企銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年。今年大型房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３滞仍鲩L(zhǎng)；因此，我們預(yù)測(cè)全年銷售金額榜TOP10企業(yè)門檻將達(dá) 到450億元左右，銷售面積榜TOP10企業(yè)將上升至400萬(wàn)方左右。房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額榜TOP10門檻圖（單位：億元）房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積榜TOP10門檻圖（單位：萬(wàn)平方米）321315300（1-9月）255300276（1-9月）201020112012201020112012

資料來(lái)源：CRIC，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心17投資——今年企業(yè)拿地總體謹(jǐn)慎，萬(wàn)科庫(kù)存消化周期相對(duì)略短

2012年以來(lái)，房企在拿地環(huán)節(jié)表現(xiàn)總體謹(jǐn)慎，大部分企業(yè)自下半年起才開始活躍。前11個(gè) 月萬(wàn)科、保利、龍湖和華潤(rùn)拿地規(guī)模明顯擴(kuò)張，恒大今年明顯放緩?fù)顿Y力度，去年拿地積極的 中海以及去年銷售不佳的世茂、綠城等同樣鮮有出手。從拿地成本來(lái)看，萬(wàn)科、恒大樓板價(jià)較

低。

從土地儲(chǔ)備角度來(lái)看，恒大1.29億平方米的庫(kù)存仍傲視全行業(yè)，而萬(wàn)科當(dāng)前庫(kù)存僅夠3年開 發(fā)，2013年預(yù)計(jì)將加大投資力度。

典型企業(yè)2012年拿地及土地儲(chǔ)備狀況（單位：萬(wàn)平方米，元/平，年）

企業(yè)名稱

萬(wàn)科地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn) 恒大地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 綠城中國(guó)2012年1-11月拿地建筑面積

1886 977 704 440 404 298 259 63 70

同比

22% 26% 81%-51%-59% 63%-10%-83%-88%平均樓板價(jià)

2614

3305

2788 2177

4848

2790

3101 3984 97802012年11月底土地儲(chǔ)備總量

5842 5491 4372

13147

3542 3143 1648 3682 3971消化周期

4.55

6.17 10.55 8.52 4.67 6.69 7.33 9.74 14.99備注：消化周期（年）=（2012年11月底土地儲(chǔ)備總量/2012年以來(lái)月均銷售面積）/12

18數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC19效率——企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率提升，融創(chuàng)恒大效率最高今年，大多數(shù)典型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率提升。在單城市及單項(xiàng)目產(chǎn)能上升的企業(yè)中，世茂和佳兆業(yè)今年產(chǎn)能效率上升幅度最大。從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力和成本投入效率來(lái)看，融創(chuàng)和恒大運(yùn)營(yíng)效率最高。其中，融創(chuàng)表現(xiàn)最為出色，五個(gè)效率指標(biāo)的綜合表現(xiàn)最強(qiáng)。

國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年運(yùn)營(yíng)效率情況（單位：億元）

企業(yè)名稱

融創(chuàng)中國(guó) 龍湖地產(chǎn) 萬(wàn)科地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 綠城中國(guó) 越秀地產(chǎn) 招商地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 恒大地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 佳兆業(yè)單城市產(chǎn)能

38.23 32.60 31.80 29.27 26.06 22.00 22.00 19.33 14.38 8.91 8.84 6.25

同比

19% 28% -3% 45% 18% 37% 29% 4%-34%-19%131% 36%單項(xiàng)目產(chǎn)能

12.23 6.77 5.80 6.04 8.35 4.89 3.93 8.06 6.67 5.50 7.13 2.94

同比

-4% 35% 9% -5% 15% 58% 42% -2%-35%-17% 45% 64%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

23.3% 18.1% 9.8% 9.8% 15.7% 10.0% 7.7% 12.0% 5.5% 29.3% 13.7% 7.6%凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力

1.53 0.63 0.85 1.06 0.86 0.80 0.33 0.43 0.37 1.05 0.59 0.52成本投入效率

26.5% 8.3% 25.4% 19.1% 10.3% 32.1% 27.7% 11.3% 43.7% 22.9% 28.0% 48.7%注：萬(wàn)科、保利、招商為2012年三季報(bào)數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)單城市產(chǎn)能=銷售額/在售城市數(shù)單項(xiàng)目產(chǎn)能=銷售額/在售項(xiàng)目數(shù)凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力=銷售額/凈資產(chǎn)成本投入效率=三費(fèi)費(fèi)用/毛利數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC利潤(rùn)——行業(yè)利潤(rùn)水平逐漸回歸，未來(lái)仍有回調(diào)壓力

今年以來(lái)企業(yè)去利潤(rùn)化已成為行業(yè)的主基調(diào)。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控持續(xù)加壓，整個(gè)行

業(yè)的利潤(rùn)水平逐漸回落，未來(lái)繼續(xù)回調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)確立。

從典型企業(yè)的利潤(rùn)率來(lái)看，多數(shù)企業(yè)的盈利能力下降，僅中海、華潤(rùn)等少數(shù)幾家央企仍然保持 增長(zhǎng)。

國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年利潤(rùn)情況（單位：億元）

企業(yè)名稱

保利地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 萬(wàn)科地產(chǎn) 佳兆業(yè) 龍湖地產(chǎn) 綠城中國(guó) 恒大地產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 融創(chuàng)中國(guó)

毛利172.43 83.05 30.25 85.12 47.12172.43 11.09 67.09 34.75105.98 25.84 13.76

同比

38.33% 10.59% 18.58% 34.28% -4.19% 40.60%-10.49% 56.28% -8.34% -5.69% 15.15%113.00%凈利潤(rùn)

46.39 67.58 30.08 30.80 36.67 61.46 6.74 41.22 22.6 56.21 16.24 5.23

同比

29.87% 17.71% 3.43% 12.49% -3.90% 49.69%-26.50% 49.08% 27.25% -3.40%-64.53% 64.98%

毛利率38.46%40.90%47.60%52.72%34.40%37.38%48.20%46.10%27.60%28.60%60.60%32.00%

百分點(diǎn)同比變動(dòng)

-1.4 0.2 6.2 1.9 -6.0 -4.5 14.8 -8.6 -6.2 -8.5 15.3 -16.7

凈利率14.82%33.30%47.30%19.08%26.80%13.32%29.30%28.30%17.90%15.20%38.10%12.20%

百分點(diǎn)同比變動(dòng)

-1.6 2.2 0.2 -2.87 -4.6 -0.69 4.6 -6.9 2.1 -4 -54.3 -11.7注：萬(wàn)科、保利、招商為2012年三季報(bào)數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)

20數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC成本——行業(yè)三費(fèi)成本持續(xù)上升，典型企業(yè)控制能力較強(qiáng)

今年三季度上市房企整體三費(fèi)比率為12.12%，雖然較今年一季度顯著下降，但同比仍上升

0.33個(gè)百分點(diǎn)，從全年的趨勢(shì)來(lái)看，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本仍然呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，未來(lái)上升壓力猶存。

典型企業(yè)成本控制能力更勝一籌。除少數(shù)幾家企業(yè)因結(jié)算因素造成三費(fèi)比率異常升高之外，多

數(shù)企業(yè)三費(fèi)成本同比下降，顯示了大型品牌企業(yè)在行業(yè)利潤(rùn)率下降的壓力之下控制成本的能力。

國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年成本情況企業(yè)名稱銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率融資費(fèi)用率三費(fèi)比率百分點(diǎn)同比變動(dòng)銷售成本投入產(chǎn)出

保利地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 萬(wàn)科地產(chǎn) 佳兆業(yè) 龍湖地產(chǎn) 綠城中國(guó) 恒大地產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 融創(chuàng)中國(guó)

行業(yè)平均

3.10% 1.42% 8.89% 2.50% 3.21% 4.56%10.09% 1.50% 1.94% 3.55% 3.28% 4.53%

3.99%

2.67% 2.36% 7.35% 1.84% 6.33% 3.46%12.30% 2.02% 4.76% 2.84% 9.03% 4.18%

5.38%

1.60% 0.44% 4.52% 1.62% 0.09% 1.45% 1.09% 0.28% 2.16% 0.17% 4.46%-0.26%2.75%

7.36% 4.22%20.76% 5.96% 9.63% 9.48%23.48% 3.81% 8.86% 6.56%16.77% 8.46%12.12%

1.64 -0.61 4.41 2.06 -2.44 -1.29 14.39 -2.23 -1.67 -0.06 7.11-19.82

0.331.14%0.53%2.76%1.93%1.96%2.03%3.52%1.27%1.44%3.46%1.92%1.56%

—注：萬(wàn)科、保利、招商為2012年三季報(bào)數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)銷售成本投入產(chǎn)出=銷售費(fèi)用/銷售額

21數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC負(fù)債——凈負(fù)債率普遍下降，負(fù)債結(jié)構(gòu)趨于合理

今年，典型企業(yè)凈負(fù)債率明顯下降。這表明，隨著企業(yè)銷售回款速度的加快和融資渠道的拓展， 企業(yè)資金壓力下降。雖然融創(chuàng)凈負(fù)債率較高，但銷售額能夠完全覆蓋有息負(fù)債，財(cái)務(wù)狀況安全。

典型企業(yè)有息負(fù)債總額保持穩(wěn)定，部分企業(yè)出現(xiàn)下降；此外，雖然企業(yè)整體長(zhǎng)期債務(wù)比重同比 下降，但環(huán)比已經(jīng)回升，表明企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，短期償債壓力下降。

國(guó)內(nèi)12家典型企業(yè)2012年負(fù)債情況（單位：億元）企業(yè)名稱凈負(fù)債率

百分點(diǎn)同比變動(dòng)有息債 總額同比長(zhǎng)短期債務(wù)比

百分點(diǎn)百分點(diǎn)凈利潤(rùn)/短銷售額/短同比變動(dòng)環(huán)比變動(dòng)期負(fù)債期負(fù)債收入債務(wù)比

保利地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 華潤(rùn)置地 招商地產(chǎn)世茂房地產(chǎn) 萬(wàn)科地產(chǎn) 佳兆業(yè) 龍湖地產(chǎn) 綠城中國(guó) 恒大地產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 融創(chuàng)中國(guó)

行業(yè)平均

90.67% 32.20% 66.30% 22.59% 68.30% 40.05% 73.60% 48.80% 93.50% 96.10% 54.20%104.00%

69.8%-34.2 -6.4 -1.8 -6.5 -7.0 9.8 -2.6 -7.8-69.7 20.7-13.2 8.3

0.74779.42306.64465.78236.95271.33544.37131.81 234.9268.36429.57179.28124.54

—

20.15% 20.07% 17.63% 23.10% 12.99% 18.17% 2.26% 30.73%-22.84% 29.70%-14.72% 79.22%

—

2.40 2.05 2.13 1.11 1.20 1.9310.95 4.18 0.45 1.16 0.77 1.28

1.49-1.82-0.12 0.04-0.66-1.50 0.99 6.80 1.18-1.09-1.43-1.93-1.55-0.22-0.44-0.51 0.73-1.42-0.15 0.12 5.35-0.19-0.53-1.19-0.28-2.86

0.080.200.670.200.270.240.330.611.480.120.280.160.10

—3.335.391.381.871.835.156.073.840.971.910.722.28

—0.691.770.440.500.831.070.500.740.630.880.411.00 —注：萬(wàn)科、保利、招商為2012年三季報(bào)數(shù)據(jù)，其余企業(yè)為2012年中期數(shù)據(jù)收入債務(wù)比=銷售額/有息負(fù)債

22數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

領(lǐng)軍——萬(wàn)科業(yè)績(jī)?nèi)杂性鲩L(zhǎng)空間、恒大適當(dāng)降速兼顧利潤(rùn)萬(wàn)科仍然穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)老大地位，近五個(gè)月單月銷售連續(xù)破百億；拿地策略積極，三季度拿地速度明顯加快，新增土地儲(chǔ)備823萬(wàn)方，土地款221億元，明年可售貨量充足；在企業(yè)銷售規(guī)模邁過千億大關(guān)后，未來(lái)銷售業(yè)績(jī)?nèi)杂欣^續(xù)增長(zhǎng)的空間，甚至有翻番的可能。恒大仍穩(wěn)居面積榜榜首，今年先采取緩拿地策略、控規(guī)模的戰(zhàn)略收縮舉措；二季度后快速果斷出擊，5月份單月銷售額突破100億元，10月份更是創(chuàng)下142.6億元的歷史單月最高紀(jì)錄；今年開始明確產(chǎn)品定位，適當(dāng)降速兼顧利潤(rùn)，海上威尼斯等項(xiàng)目銷售情況優(yōu)異。

2012年1-11月萬(wàn)科，恒大銷售金額（單位：億元）310.6314.8267.8333.6264.6287252.682.62012年一季度2012年二季度 萬(wàn)科

2012年三季度恒大2012年10-11月

資料來(lái)源：CRIC，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心23

領(lǐng)軍——中海提升全年目標(biāo)、保利加強(qiáng)一二線城市投資力度中海在8月份將企業(yè)全年銷售目標(biāo)由800億港元提升至1000億港元，而1-11月中海已經(jīng)超額完成了完成了新的銷售目標(biāo)。三季度以來(lái)，中高端高品質(zhì)的產(chǎn)品定位結(jié)合平價(jià)、低價(jià)的價(jià)格策略，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要助力，極有可能成為“千億俱樂部”的又一成員。保利今年1-11月的銷售額已經(jīng)超過去年全年，部分地方公司已提前完成全年目標(biāo)。下半年開始拿地勢(shì)頭迅猛，加強(qiáng)了一二線城市核心區(qū)域投資力度，合作方式拿地居多，增強(qiáng)開發(fā)能力，在低融資成本和高財(cái)務(wù)安全性前提下，高財(cái)務(wù)杠桿使公司具備超越同業(yè)的成長(zhǎng)空間。

2012年1-11月中海、保利銷售及業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況企業(yè)名稱中海地產(chǎn)保利地產(chǎn)2012年1-11月銷售金額 （億元）

882 913同比增幅

8% 35%2012年銷售目標(biāo) （億元）

803 800完成情況

110% 114%

資料來(lái)源：CRIC，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心24

領(lǐng)軍——綠地提升商業(yè)地產(chǎn)比重、萬(wàn)達(dá)租售并舉緊隨其后綠地1-11月銷售額913億元，同比增長(zhǎng)40%。三季度拿地力度加大，并在一線城市拿下多個(gè)核心地塊，填補(bǔ)土地儲(chǔ)備的不足。產(chǎn)品類型上，豪宅銷售火爆，在銷售業(yè)績(jī)中占比較高。商業(yè)地產(chǎn)售出有力支撐了綠地集團(tuán)整體業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，開發(fā)總量達(dá)到40%，明年將擴(kuò)大到60%。萬(wàn)達(dá)住宅去化采取“兩極”路線，快速去化加快資金回籠進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)采取“租售并舉”模式，保證資金流的穩(wěn)定。在產(chǎn)品線方面采取訂單模式，與知名品牌聯(lián)合發(fā)展個(gè)性化定制，企業(yè)下一階段目標(biāo)將進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)。綠地2012年1-11月銷售情況 （億元）

+40%

913萬(wàn)達(dá)2012年1-11月銷售情況 （億元）

+4%

548651 5262011年1-11月2012年1-11月2011年1-11月2012年1-11月

資料來(lái)源：CRIC，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心25中堅(jiān)——資源優(yōu)勢(shì)助華潤(rùn)、招商快速擴(kuò)張，市場(chǎng)化世茂、金地營(yíng)銷端持續(xù)發(fā)力

世茂：前11個(gè)月同比大漲47%銷售重心向二三線城市轉(zhuǎn)移，大規(guī)模降價(jià)清理庫(kù)存調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一方面項(xiàng)目中中小戶型的比例，另 一方面推出創(chuàng)新產(chǎn)品“一個(gè)人的豪宅”引進(jìn)外部營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，2011年底蔡雪梅入主世茂營(yíng) 銷總監(jiān)，區(qū)域級(jí)及以下的中層管理人員大換血

中堅(jiān)

招商：上半年即完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的77%

年初在全國(guó)范圍內(nèi)率先扛起降價(jià)大旗，掀起的多 輪降價(jià)風(fēng)暴，范圍和力度均前所未有

下半年加速布局，拿地集中于一二線城市，逆勢(shì) 迅速擴(kuò)充土地儲(chǔ)備

收購(gòu)香港殼公司，依靠商業(yè)地產(chǎn)搭建全新平臺(tái)

金地：2012年業(yè)績(jī)目標(biāo)基本無(wú)憂保持相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，針 對(duì)首置首改推貨，減緩高端產(chǎn)品入市逐步進(jìn)入商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域，以抵抗受 政策調(diào)控影響的周期性帶來(lái)的波動(dòng)頻繁進(jìn)行資本運(yùn)作，7月在港發(fā)行12億三年期無(wú) 抵押優(yōu)先級(jí)債券

華潤(rùn)：前11月目標(biāo)完成115%行業(yè)最佳隨著產(chǎn)品線進(jìn)一步成熟，對(duì)于可以復(fù)制的項(xiàng)目華潤(rùn) 拿地到開盤的時(shí)間已經(jīng)縮減到6~12個(gè)月，與前幾 年相比，開發(fā)周期縮短了近四倍。繼續(xù)深耕二線城市的態(tài)勢(shì)十分明顯，2012年在二 線城市拿地建面占總面積的比例達(dá)到65%

央企優(yōu)勢(shì)凸顯，融資規(guī)模大頻率高，低成本融資優(yōu) 勢(shì)顯現(xiàn)26潛力潛力——五大企業(yè)各憑優(yōu)勢(shì)擴(kuò)張行業(yè)版圖

融創(chuàng)：城市深耕+高端精品

堅(jiān)守一二線城市，抓住高端擴(kuò)容機(jī)遇；管理團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定，保證企業(yè)高效運(yùn)作

與綠城合營(yíng)打入上海，提升目標(biāo)至300億元，上調(diào)比例達(dá)到驚人的64%

新城：全面覆蓋長(zhǎng)三角+挺進(jìn)全國(guó)企業(yè)戰(zhàn)略從精耕江蘇，到近年來(lái)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入 上海，今年12月7日在嘉定拿下三幅地塊今年成功在香港上市，必將推動(dòng)其全國(guó)戰(zhàn) 略展開，此前今年已進(jìn)入武漢

佳兆業(yè)：快速周轉(zhuǎn)+城市更新擅長(zhǎng)快速開發(fā)周轉(zhuǎn)，獲得業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金實(shí)力雄厚參與城市更新已成為企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 也是深耕華南策略下的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一27

復(fù)地：地產(chǎn)金融創(chuàng)新模式空間巨大依托由復(fù)地集團(tuán)控股的復(fù)地投資，復(fù)地是 當(dāng)前行業(yè)里唯一真正意義上的投融資商投資和融資一體化的運(yùn)作模式可以全面挖 掘出項(xiàng)目具備的價(jià)值和回報(bào)所得

旭輝：堅(jiān)持高端，品牌價(jià)值逐漸顯露堅(jiān)持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線，關(guān)注品牌價(jià)值打 造，使企業(yè)軟資產(chǎn)日益豐滿上市前后大量在一二線城市拿地，但當(dāng)前 的土儲(chǔ)仍不能讓其滿意，預(yù)計(jì)明年企業(yè)將 在土地市場(chǎng)上有較大動(dòng)作三、當(dāng)前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題2829城市分化——部分三、四線城市市場(chǎng)發(fā)展過于超前，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)凸顯

一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，供不應(yīng)求明顯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較??；三線城市中實(shí)力較弱、供應(yīng) 明顯過于需求的城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大；

四線城市這些城市市場(chǎng)容量有限，過強(qiáng)的開發(fā)導(dǎo)致供過于求的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。其中資源型城市鄂爾多 斯等的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。全國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市全國(guó)城市發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排名后50位城市風(fēng)險(xiǎn)排名城市分類風(fēng)險(xiǎn)排名城市分類風(fēng)險(xiǎn)排名城市城市分類風(fēng)險(xiǎn)排名城市城市分類1酒泉四線城市26營(yíng)口資源型城市287深圳一線城市262南寧二線城市2呼倫貝爾四線城市27麗江資源型城市286北京特級(jí)城市261長(zhǎng)沙二線城市3黑河四線城市28白山四線城市285上海特級(jí)城市260烏魯木齊二線城市4武威四線城市29保山四線城市284杭州一線城市259長(zhǎng)春二線城市5張掖四線城市30商洛四線城市283三亞資源型城市258貴陽(yáng)三線城市6鄂爾多斯資源型城市31赤峰四線城市282廣州一線城市257溫州二線城市7烏蘭察布四線城市32萊蕪四線城市281成都一線城市256青島二線城市8普洱四線城市33泰安三線城市280南京一線城市255南昌二線城市9白城四線城市34忻州四線城市279廈門二線城市254潮州四線城市10大同資源型城市35固原四線城市278天津一線城市253昆明二線城市11隴南四線城市36百色四線城市277?？谌€城市252哈爾濱二線城市12巴彥淖爾四線城市37白銀四線城市276西安二線城市251濟(jì)南二線城市13榆林資源型城市38三門峽四線城市275佛山二線城市250中山三線城市14定西四線城市39金昌四線城市274鄭州二線城市249淮南四線城市15中衛(wèi)四線城市40雙鴨山四線城市273蘇州一線城市248汕頭三線城市16伊春四線城市41保定三線城市272武漢一線城市247泉州二線城市17晉城四線城市42慶陽(yáng)四線城市271寧波二線城市246內(nèi)江四線城市18拉薩三線城市43滄州三線城市270重慶一線城市245汕尾四線城市19臨汾四線城市44臨滄四線城市269珠海三線城市244無(wú)錫二線城市20呂梁四線城市45河池四線城市268合肥二線城市243自貢四線城市21遼源四線城市46雅安四線城市267沈陽(yáng)一線城市242紹興三線城市22吳忠四線城市47牡丹江四線城市266太原二線城市241湛江三線城市2324石嘴山 亳州四線城市四線城市4849懷化黃山

四線城市資源型城市265264東莞福州二線城市二線城市240239達(dá)州遂寧四線城市四線城市25通遼四線城市50朝陽(yáng)四線城市263大連二線城市238廊坊四線城市晉城呂梁萊蕪舟山亳州池州蕪湖城市分化——土地規(guī)模明顯超過市場(chǎng)承載力，熱點(diǎn)三四線城市或陸續(xù)進(jìn)入調(diào)整周期從供求平衡的原理上講，一個(gè)城市土地消化周期保持在1年左右最為合理，即每年新增土地大致可以滿足當(dāng)年住宅消化規(guī)模，而像北京、上海等核心城市大多數(shù)年份里新增土地量都遠(yuǎn)小于住宅銷售量這也正是這些城市高房?jī)r(jià)的根本原因。相當(dāng)一部分熱點(diǎn)三四線城市由于近幾年來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮，而其本身的需求規(guī)模又相對(duì)有限因此未來(lái)將陸續(xù)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的壓力，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整周期。供求比

4.00典型三四線城市供應(yīng)過剩情況

鄂爾多斯城市分級(jí)分級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)因子得分

均值中位數(shù)高位數(shù)低位數(shù)3.50全國(guó)城市平均消化周期

一線城市 二線城市 三線城市 四線城市資源型城市12202530291420252728

18 28 36100 52

0151621113.002.502.001.501.00

臨汾 酒泉三門峽 營(yíng)口 榆林 張掖 滄州 銅陵 石嘴山 鹽城白城全國(guó)城市平均供求比

武威0.50鷹潭土地消化周期（年）3.008.0013.0018.0023.00土地消化周期=近三年年均商品房用地成交量/近三年年均年均商品房成交量

30………>>>………>>>潛在供應(yīng)規(guī)模巨大有效需求相對(duì)不足

非住宅地產(chǎn)——國(guó)內(nèi)需求尚不足以支撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢(shì)頭目前市場(chǎng)上以旅游地產(chǎn)作為賣點(diǎn)并獲得相對(duì)不錯(cuò)成績(jī)的項(xiàng)目，多位于核心城市周邊1小時(shí)車程以內(nèi)，而真正意義上的遠(yuǎn)途第二居所的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在行業(yè)中鮮有成功的案例。旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域供求風(fēng)險(xiǎn)巨大。一方面，全國(guó)4A級(jí)以上景區(qū)接近1000個(gè)，按照當(dāng)前開發(fā)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)的熱度來(lái)看，未來(lái)這個(gè)領(lǐng)域潛在供應(yīng)巨大；另一方面，國(guó)內(nèi)目前的休假制度和消費(fèi)習(xí)慣，決定了短期內(nèi)第二居所長(zhǎng)時(shí)間居住休閑類項(xiàng)目需求有限?！?gt;>>

部分國(guó)家級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目匯總…………………>>>

我國(guó)假期制度以短期休假為主景區(qū)等級(jí)數(shù)量（個(gè)）典型5A4A137861

廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)、深圳觀瀾湖休閑旅游區(qū)、桂林漓江風(fēng)景區(qū)、三亞南山文化旅游區(qū)、麗江古城景區(qū)、大理崇圣寺三塔文化旅游區(qū)等。 煙臺(tái)養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風(fēng)景區(qū)、黃山太平湖風(fēng)景區(qū)、廈門日月谷溫泉主題公園、張家界龍王洞旅游區(qū)等。世茂已在大連、煙臺(tái)、武漢、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地產(chǎn)”版圖，擬投入共計(jì)千億以上。我國(guó)居民、哪怕是新富階層目前也尚未形成對(duì)于旅游地產(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣雅居樂集團(tuán)未來(lái)希望將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比，提升至20%至30%，進(jìn)一步提升公司在海南省收入。 宋衛(wèi)平：未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)布局于養(yǎng)老 和旅游地產(chǎn)。讓這兩者有機(jī)結(jié)合，并且共 生共長(zhǎng)，將是綠城未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向， 綠城也將為此投入重兵和資金。31非住宅地產(chǎn)——未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩，中西部風(fēng)險(xiǎn)尤其顯著

近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速。我們針對(duì)全國(guó)綜合體項(xiàng) 目進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到16437萬(wàn)方。

中西部城市城市綜合體未來(lái)供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)更為明顯。以成都為例，2011年主城區(qū)人口530萬(wàn)，

城市綜合體存量523萬(wàn)方，2012年將達(dá)到1061萬(wàn)方，幾乎翻了一倍，屆時(shí)作為二線城市的成都， 其人均商業(yè)面積數(shù)值上將接近一線城市的水平。

此外，二三線城市的寫字樓、以及全國(guó)很多城市高星級(jí)酒店等商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)都存在類似綜合體 的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。300025002757截止2015年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市綜合體項(xiàng)目新增量預(yù)估（萬(wàn)平方米）20001972192117781760166015001000 5001127110311019879218817475655205204823483453310成昆西沈合重貴大天上青武長(zhǎng)蘇北深寧蘭廣南都明安陽(yáng)肥慶陽(yáng)連津海島漢春州京圳波

州州京數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC32非住宅地產(chǎn)——當(dāng)前的養(yǎng)老項(xiàng)目多名不符實(shí)，國(guó)內(nèi)尚不具備養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)近幾年來(lái)，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開始將養(yǎng)老地產(chǎn)加入到未來(lái)戰(zhàn)略中，美其名曰是看好這一新興細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展前景，但到目前為止，大多數(shù)企業(yè)所打造的養(yǎng)老項(xiàng)目其實(shí)質(zhì)依然是普通住宅項(xiàng)目，養(yǎng)老概念僅僅是其方便拿地的籌碼而已。從整個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展前景來(lái)看，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)需要解決的問題較多，所面臨的問題也較多。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高收入老人占比較低，消費(fèi)群體支付能力不足我國(guó)家庭養(yǎng)老觀念、風(fēng)俗習(xí)慣等影響需求政策風(fēng)險(xiǎn)政府優(yōu)惠政策多針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)部分相應(yīng)扶持養(yǎng)老地產(chǎn)政策未落到實(shí)處

資金風(fēng)險(xiǎn)

向銀行融資難于住宅地產(chǎn)，且劃撥類土地不

具備抵押貸款融資的功能

消費(fèi)者年齡大，向銀行貸款較難...

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于老年人群的特殊性，運(yùn)營(yíng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)

的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而目前國(guó)內(nèi)缺乏專業(yè)的管理人 才，也缺乏醫(yī)療、食堂等配套的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)養(yǎng)老地產(chǎn) 困境

33收益風(fēng)險(xiǎn)真正的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以出租為主，投資回收期較長(zhǎng)，一般5到7年才能收回成本

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

目前養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)等都還處于

起步階段，致使經(jīng)驗(yàn)不足

行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)缺失13非住宅地產(chǎn)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有別于住宅、商業(yè)等傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)企業(yè)要求更復(fù)雜產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)緣起于工業(yè)地產(chǎn)，早期以政府開發(fā)為主導(dǎo)規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，近幾年來(lái)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定而持續(xù)的收益，使其逐漸成為一部分開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型之選。目前國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍處于“非主流地產(chǎn)”行列，其操作模式與普通的住宅地產(chǎn)、與商業(yè)地產(chǎn)都有非常大的差異，對(duì)企業(yè)要求具備的素質(zhì)也更多，因此短期內(nèi)這一領(lǐng)域不確定性極大。1政企關(guān)系

?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要比住宅規(guī)模更大的土地資源

?如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以獲得 穩(wěn)定發(fā)展空間政企關(guān)系

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2經(jīng)營(yíng)能力

?目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多是出售模式，但隨著這一 領(lǐng)域的成熟，未來(lái)招商出租將考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)

2經(jīng)營(yíng)能力核心問題

3資本基礎(chǔ)?是否具備企業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)，決定項(xiàng)目能否真正形成產(chǎn) 業(yè)集群資本基礎(chǔ)

?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金投入巨大，且回收周期長(zhǎng)

?國(guó)內(nèi)缺乏REITS等成熟的產(chǎn)業(yè)基金平臺(tái)做后盾34保障房——大躍進(jìn)背景下保障房供求失衡，多城市面臨需求不足的局面未來(lái)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房 全國(guó)成交量最高的10大城市 年成交總量約100萬(wàn)套2011年上海共推出

10萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房4萬(wàn)人最終確認(rèn)申請(qǐng)

35

2011年重慶公租房開始大量上市 第一次搖號(hào)投放6.7萬(wàn)套房源 第一次搖號(hào)僅2萬(wàn)多人申請(qǐng) 第二搖號(hào)放寬申請(qǐng)條件取消收入限制后仍只有2萬(wàn)多人參與四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的六點(diǎn)建議36

建議1——三年內(nèi)要么百億，要么轉(zhuǎn)型，要么就退出企業(yè)路徑：在行業(yè)集中度快速上升的趨勢(shì)之下，“百億級(jí)”將是諸多小型房企未來(lái)三年必須突破的目標(biāo)，否則轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

轉(zhuǎn)型，哪一種更適合？表：2012年前三季度企業(yè)銷售金額集中度同比變化1資產(chǎn)型TOP10企 業(yè)TOP20企 業(yè)2012年前三季度

14.01% 19.11%2011年前三季 度

12.58% 17.11%2010年前三季度

10.48% 14.46%

2利潤(rùn)型

3規(guī)模型

4差異化型房地產(chǎn)企業(yè)十種發(fā)展路徑——表：TOP50企業(yè)銷售金額和面積集中度

2012年前三季度

戰(zhàn)略類效率型：宏立城

戰(zhàn)術(shù)類商業(yè)型：萬(wàn)達(dá)/凱德/TOP10企業(yè)TOP20企業(yè)26.34%14.86%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC區(qū)域型：新城控股郊區(qū)型：碧桂園周轉(zhuǎn)型：恒大華潤(rùn)泛金融型：復(fù)星投資科技型：朗詩(shī)產(chǎn)品型：星河灣37平衡型：萬(wàn)科資源型：央企123456789

建議2——企業(yè)要從土地利潤(rùn)、產(chǎn)品利潤(rùn)過渡到向品牌和周轉(zhuǎn)要利潤(rùn)企業(yè)利潤(rùn)：過去十年中，企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源經(jīng)歷了四個(gè)階段的變化，其中高周轉(zhuǎn)盈利已經(jīng)為當(dāng)前越來(lái)越多的房企所青睞。房地產(chǎn)企業(yè)“利潤(rùn)來(lái)源”變化階段：表：2012年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)排行榜企業(yè)類型

排行企業(yè)名稱成交金額企業(yè)類型土地增值萬(wàn)科地產(chǎn)保利地產(chǎn)959.0764.0周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)型產(chǎn)品溢價(jià)第二階段第一階段中海地產(chǎn)綠地集團(tuán)恒大地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)757.0725.0615.0470.0

周轉(zhuǎn)型 周轉(zhuǎn)型本年偏重利潤(rùn)

周轉(zhuǎn)型

第三階段品牌溢價(jià)當(dāng)前階段1011華潤(rùn)置地世茂房地 產(chǎn)綠城中國(guó) 碧桂園龍湖地產(chǎn)382.0355.0328.0300.0279.0利潤(rùn)型周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)盈利

12 13 14 15……遠(yuǎn)洋地產(chǎn)富力地產(chǎn)金地集團(tuán)融創(chuàng)中國(guó)

……240.0221.0218.0212.0

……周轉(zhuǎn)型周轉(zhuǎn)型利潤(rùn)型利潤(rùn)型38數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC10%建議3——企業(yè)的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)必須具備極大彈性

企業(yè)管控：企業(yè)的組織架構(gòu)應(yīng)該更具彈性，可以適時(shí)切換“追求單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化（放權(quán)） ”與“全局利益平衡及風(fēng)險(xiǎn)把控（收權(quán)）”之間的角色。今年房地產(chǎn)上市房企三季報(bào)顯示，A股上市房企的平均 凈利潤(rùn)率下降至13.5%，呈現(xiàn)加速下行趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)“去利潤(rùn)化”，企業(yè)業(yè)績(jī)對(duì)單項(xiàng)目以來(lái)程 度降低，也促使企業(yè)更加注重全局利益！

圖：2005年以來(lái)A股上市房企利潤(rùn)率走勢(shì)舊十年——放權(quán)，追求單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化

舊十年，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行；

企業(yè)總部將權(quán)力下放，各分公司跑馬圈地、開疆辟土， 一方面可以保證單項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，另一方面也為有助 于企業(yè)完成最初的全國(guó)化布局和規(guī)模擴(kuò)張。40%30%28.12%31.45%34.54%34.44%35.26%37.00%37.87%轉(zhuǎn)變20%10.01%12.98%14.11%13.11%15.65%15.60%14.85%新十年——收權(quán)，全局利益平衡及風(fēng)險(xiǎn)把控新十年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存疑，市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)增0%05年06年07年

毛利率08年09年

凈利率10年11年

大，過渡放權(quán)或會(huì)導(dǎo)致單項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)拖累集團(tuán)整體利益；不一定保證每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，但一定要保證企業(yè)整體風(fēng) 險(xiǎn)可控，及時(shí)調(diào)整和重新確立母公司與子公司的權(quán)責(zé)關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC39系，權(quán)力回收，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制能力。道債券融資建議4——金融脫媒將改變行業(yè)基本融資格局，也改變行業(yè)發(fā)展模式

企業(yè)融資：“金融脫媒”在未來(lái)將改變整個(gè)行業(yè)的融資格局，企業(yè)融資將更加市場(chǎng)化。

金融脫媒本質(zhì)——金融功能在不同主體之間的重新劃分！當(dāng)前階段，主要融資渠道受限未來(lái)，金融脫媒，企業(yè)融資走向市場(chǎng)化

其他渠道新興融資渠道

代建、投資礦 產(chǎn)、民間集資房地產(chǎn)私募基金從企業(yè)角度看——選擇通過股票、債券市場(chǎng)進(jìn)行直接 融資，因?yàn)榛钴S的資本市場(chǎng)將大大降低他們的融資成本和 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；從銀行角度看——金融脫媒將推動(dòng)銀行業(yè)傳統(tǒng)功能的 轉(zhuǎn)變，擺脫長(zhǎng)期依賴?yán)畹挠Ｊ酱沃匾谫Y渠道信托融資資本市場(chǎng)融資渠受上市融資、股票 增發(fā)融資、發(fā)行

主要融資渠道限銀行及其他金融 機(jī)構(gòu)貸款

金融脫媒案例——首只場(chǎng)內(nèi)T+0貨幣基金已于今年12月11日起發(fā)行

國(guó)內(nèi)首只場(chǎng)內(nèi)“T+0”貨幣產(chǎn)品——匯添富收益快線貨幣市 場(chǎng)基金；

與傳統(tǒng)貨幣基金相比，這只產(chǎn)品的兩大創(chuàng)新引人注目：一是 在場(chǎng)內(nèi)交易，二是實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)“Ｔ＋０”申贖。這意味添富快 線直接將以往高風(fēng)險(xiǎn)的證券賬戶轉(zhuǎn)換成綜合理財(cái)賬戶。4025000建議5——商業(yè)泡末破滅風(fēng)險(xiǎn)不可不防

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)或面臨泡沫破滅危機(jī)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整。圖：截至2015年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市綜合體項(xiàng)目新增量預(yù)估（萬(wàn)平方米）成都：截止2011年底在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個(gè)，總體量近千萬(wàn)平方米。30002757北京：預(yù)計(jì)2012將有15個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)入，總建筑面積超過148.3萬(wàn)平方米，總體新增供應(yīng)量仍處于高位。200015001000 500197219211778176016601127110311019879218817475