個人住房抵押貸款市場業(yè)務細分與產品結構

個人住房抵押貸款市場業(yè)務細分與產品結構

內容摘要:筆者認為我國個人住房抵押貸款(簡稱“個貸”)市場在業(yè)務規(guī)模快速發(fā)展的同時,應適時適度向業(yè)務細分和產品多樣化等方向拓展。本文以美國個貸市場為例,歸納了個貸市場可細分的業(yè)務種類和豐富多樣的個貸產品。結合我國市場特征,提出了多樣化個貸市場參與機構、合理化個貸產品結構、謹慎創(chuàng)新個貸產品和向資本市場融資的建議。

關鍵詞:個人住房抵押貸款業(yè)務細分產品結構

鑒于對住宅市場穩(wěn)步發(fā)展的預期,我國個貸市場的發(fā)展空間巨大。這種發(fā)展空間不僅表現(xiàn)在市場規(guī)模上,更反映在業(yè)務種類和產品結構的開拓。本文以個貸市場發(fā)展較成熟的美國為例,歸納個貸市場的業(yè)務細分和產品結構,分析形成專業(yè)化分工和多元化產品的意義,結合我國個貸市場現(xiàn)階段特征,提出一些建議。

美國個貸市場業(yè)務細分

按業(yè)務種類劃分

零售業(yè)務(retailoperation)個人住房抵押貸款零售業(yè)務通常由個貸機構一線業(yè)務員發(fā)起?？蛻魜碓粗饕ㄟ^兩種渠道,其一是房地產開發(fā)商或中介機構提供的潛在客戶,其二是自身的儲蓄或其它貸款業(yè)務客戶。只有很少部分現(xiàn)實客戶來自于柜臺尋訪和電話促銷。由于個貸零售業(yè)務由貸款機構一線業(yè)務員親自發(fā)起,因此相比于批發(fā)業(yè)務,能更好控制客戶和抵押住宅質量,有助于降低個貸風險。但為此付出的代價是分支機構和一線業(yè)務員數(shù)量的增加,業(yè)務運作成本上升,尤其是固定成本。國外有研究表明,個貸業(yè)務的規(guī)模經濟效應不明顯,相反較高的固定成本投入會增加其市場退出成本。小規(guī)模地區(qū)性個貸金融機構在零售業(yè)務領域更占優(yōu)勢。

批發(fā)業(yè)務(wholesaleoperation)與零售業(yè)務不同,批發(fā)業(yè)務是指個貸機構直接從發(fā)起人手中購買打包后的個貸產品。由于其不參與個貸發(fā)起,因此能夠減少分支機構、業(yè)務人員等投入,退出個貸市場的成本相對較低。在美國個貸市場中,商業(yè)銀行超過5成的個貸資產來自于批發(fā)業(yè)務,但由此帶來的主要問題是,較難判斷和控制個貸質量,包括借款人信用和抵押物狀況,且個貸產品購入成本勢必會大于賣方的發(fā)起成本。

聯(lián)系人業(yè)務(correspondentoperation)聯(lián)系人業(yè)務和零售、批發(fā)業(yè)務的主要區(qū)別體現(xiàn)在服務性收益的實現(xiàn)時間。無論是自己發(fā)起還是外購打包個貸,聯(lián)系人業(yè)務都會隨即出售個貸服務權,提前實現(xiàn)服務性收益。這可能是因為其沒有個貸服務能力,但更多的情況是,其希望通過日后還款現(xiàn)金流的折現(xiàn),盡早回收資金,實現(xiàn)收益,規(guī)避風險。

按業(yè)務環(huán)節(jié)劃分

個貸發(fā)起(origination)個貸發(fā)起環(huán)節(jié)始于貸款人與潛在借款人的首次接觸,止于個貸合同簽署。具體工作包括:市場營銷(marketing),個貸申請人信用評估,抵押住宅評估,個貸擔保事宜處理、個貸審批,合同文件整理和合同簽署等。其中,抵押物評估和個貸擔保多由外部專業(yè)機構承擔。通常情況下,個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的收益約為總貸款額的%～%(不包括個貸保費)。美國個貸市場,參與個貸發(fā)起環(huán)節(jié)的機構主要包括儲貸機構(Savings&Loans)、個貸銀行(Mortgagebank)、個貸經紀人(Mortgagebroker)和商業(yè)銀行。其中,個貸經紀人在該環(huán)節(jié)扮演的是中間人角色,為個貸發(fā)起人尋找潛在借款人。有數(shù)據(jù)表明,2002年美國50%的新發(fā)起個貸都有個貸經紀人參與,該比例在個貸批發(fā)業(yè)務領域更高。

個貸服務(servicing)個貸服務是繼個貸發(fā)起后的第二個環(huán)節(jié),主要處理還款過程中的一系列服務性項目,包括還款收繳和歸結、現(xiàn)金流管理、還款時間表更新和調整,還款延期通知和違約清算等。此環(huán)節(jié)產生的個貸服務性收益約為總貸款額的1%。在美國,涉足個貸服務的機構主要有個貸銀行、儲貸機構和商業(yè)銀行。2002年個貸銀行在美國個貸服務環(huán)節(jié)的市場份額最大,超過40%。

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個貸擔保(insurance)個貸擔保業(yè)務主要針對兩方面風險。一方面是抵押物風險,包括抵押物質量風險和抵押物產權風險,二方面是借款人風險。論文僅涉及借款人風險擔保。借款人風險擔保對象主要包括中低收入借款人和高貸款價值比借款人,前者通常由具備政府背景的擔保機構提供特殊擔保,提高這部分人群的住房信貸消費能力。如美國個貸市場中的聯(lián)邦房屋管理局(FederalHousingAdministration,FHA)、退伍軍人管理局(VeteransAdministration,VA)和農村住房服務局(RuralHousingService,RHS)。后者主要由私營保險機構承擔,如美國個貸市場要求貸款價值比超過8成的借款人對超額部分購買私營抵押貸款保險(PrivateMortgageInsurance,PMI)。由于常規(guī)型個貸通常不要求借款人額外擔保,只需住宅抵押,而超額型個貸的擔保機構多為私營抵押貸款保險公司,從2002年美國個貸市場不同擔保類型的個貸比例可以推算出,FHA在美國個貸擔保市場的份額最大,超過50%,私營抵押貸款保險公司次之,約為30%。

個貸風險管理(riskmanagement)按業(yè)務環(huán)節(jié)將個貸業(yè)務細分的一個重要目的是,提高各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水平,通過一環(huán)環(huán)的牽制降低和分散風險。比如個貸發(fā)起機構必須保證借款人申請材料的真實性,個貸服務機構承擔服務過程中的操作風險,個貸擔保機構承擔抵押物和借款人的可投保風險。真正的個貸風險管理環(huán)節(jié)主要針對個貸業(yè)務的流動性風險、利率風險以及無法通過擔保機構完全規(guī)避的借款人和抵押物風險等。管理途徑除了風險留存,組合個貸資產避險外,還可借助個貸證券化渠道,尤其是在個貸二級市場發(fā)達的國家。在美國,個貸風險管理環(huán)節(jié)的參與機構包括聯(lián)邦國家抵押協(xié)會(FNMA)、政府國民抵押協(xié)會(GNMA)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司(FHLMC)、投資銀行以及有風險管理能力的個貸銀行、儲貸機構和商業(yè)銀行。個貸證券化主要借助前三大機構,聯(lián)邦國家抵押協(xié)會和政府國民抵押協(xié)會針對得到FHA和VA擔保的個貸資產實施證券化;而聯(lián)邦住房貸款抵押公司的業(yè)務主要面向未保險以及由私營保險公司承保的個貸資產。2002年美國個貸余額73%以證券化形式存在,其中FNMA和FHLMC管理著的個貸資產有64%實施證券化,GNMA管理著的個貸資產全部實施證券化。

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個貸投資(investment)個貸投資即投資人通過資金投入,獲得債權性收益。個貸投資渠道有兩種,其一是預先投資(Up-frontinvestment)。資金來源主要是儲蓄存款、合同存款(Contractsaving)、母公司以借貸形式提供的資金和發(fā)行債券融資等。其二是投資個貸支持證券。資金來源擴展到整個資本市場。圖1和圖2給出了典型發(fā)達國家和發(fā)展中國家個貸資金來源及其比例。從中可以看到,相比于發(fā)達國家,發(fā)展中國家個貸資金來源較單一,主要依靠儲蓄存款和政府財政支持。

美國個貸市場產品結構

按貸款利率劃分

美國個貸市場最早出現(xiàn)的個貸利率形式為固定利率。固定利率抵押貸款的利率風險主要由貸款人承擔。當市場利率上升時,貸款人會面臨融資成本增加、投資收益相對減少等問題;當市場利率下降時,貸款人又可能面臨提前還款風險。上世紀80年代之前,固定利率抵押貸款在美國個貸市場占據(jù)主導地位,然而隨著80年代市場利率大幅上升,其所隱含的利率風險凸現(xiàn),造成貸款人出現(xiàn)流動資金不足、資產與負債期限結構不匹配等問題。由此,貸款人開始有意識地開發(fā)浮動利率個貸產品。由于浮動利率抵押貸款的利率風險主要由借款人承擔,因此相比于固定利率抵押貸款,浮動利率抵押貸款的初始利息率較低。一般情況下,下降100到300個百分點。初始利率下調幅度與浮動利率調整幅度限制正相關,與調整間隔負相關。在美國個貸市場,浮動利率調整幅度限制主要表現(xiàn)在每期調整幅度限制(adjustmentratecaps)和整個還款期限內的調整幅度限制(life-of-loanratecaps),而調整間隔則從半年到5年不等,典型的利率調整間隔為6個月、1年、3年或5年。多數(shù)個貸產品還會提供一段時期內的固定利率政策,被稱之為混合浮動

利率抵押貸款(HybridARM),比如“5/1ARM”表示個貸還款期的前5年執(zhí)行固定初始利率,之后每年調整一次利率。浮動利率的調整通常依據(jù)一系列表征通貨膨脹水平或貸款人融資成本的指標,如一年期國債利率、融資成本指數(shù)(CostofFundsIndex,COFI)等。此外,美國個貸市場還有一種非主流的貸款產品,被稱之為價格水平調整抵押貸款(PriceLevelAdjustedMortgage,PLAM)。其以實際利率,而非名義利率作為個貸利率,通過調整個貸余額來補償通貨膨脹造成的貸款人放貸損失。

按承保標準劃分

個貸產品承保標準大致可以分成三種,其一是所購住房抵押加政府背景的機構擔保,其二是所購住房抵押加私營擔保機構擔保,其三是僅以所購住房抵押擔保。第一種個貸產品主要用于支持中低收入家庭購買住房,通過政府背景機構的擔保提高這部分人群的信用等級,增加貸款人對其提供的授信額度。典型的有美國聯(lián)邦房屋管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)提供擔保的各類個貸產品。其中FHA提供擔保的低息個貸產品超過50種,分別面向不同的消費者或住宅類型,保費由借款人支付,而VA提供擔保的個貸產品只面向曾經在戰(zhàn)爭部隊中服役的退伍軍人,且所購住房不能為新房,保費由聯(lián)邦政府支付。第二種個貸產品主要是貸款價值比超過8成的各類貸款。典型的有美國個貸市場中由私營抵押貸款保險公司(PMI)承保的超額型個貸(JumboLoan)。第三種個貸產品即為貸款價值比不超過8成的常規(guī)型個貸(ConventionalLoan)。這三種個貸產品的市場比例見圖2。

按還款方式劃分

盡管個貸產品的還款方式可以多種多樣,比如等額還款、等本金還款、遞增還款、遞減還款、期末一次性還款等,但是從差異化和實用性上看,主要包括三種主流的面向不同借款人的還款方式:等額還款、遞增還款和一次性還款。其中等額還款方式最為普遍,其還款間隔可以是1年,也可以是半年或兩周等。遞增還款方式考慮了借款人收入遞增的普遍規(guī)律,多面向積蓄不足的年輕人。盡管遞增還款方式有效提高了借款人還款能力,但是其存在較大的違約風險和利率風險。一次性還款主要適用于短期的個貸產品。不同的還款方式直接影響著個貸的實際利率,影響著貸款人的風險和收益。

特殊類型的個貸產品

這里僅列舉幾種比較有特色的個貸產品。它們是增值分享抵押貸款(SharedAppreciationMortgage,SAM)、逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage)和附加擔保帳戶抵押貸款(Pledged-AccountMortgage)。增值分享抵押貸款首次在美國個貸市場推出是在1980年。其設計理念與價格水平調整抵押貸款比較相似,同樣是初始利率較低,接近實際利率,對于通貨膨脹因素造成的放貸損失,通過分享通貨膨脹環(huán)境下抵押住宅的增值收益來補償。除貸款人需要承受較大的違約風險和利率風險外,借款人對增值分享抵押貸款的接受度也有限。這主要源于對住宅增值收益的評定困難。如果以出售價格為準,那么由于借款人后期裝修、裝飾的投入帶來的物業(yè)增值收益就難以衡量;如果以評估價值為準,則評估師人為因素的影響較大,且無從驗證尚未實現(xiàn)的評估價值的準確性。逆向年金抵押貸款1979年首次在美國個貸市場推出。其與傳統(tǒng)的個貸產品不同,是由貸款人按月放貸給借款人,借款人在期末一次性還款,還款形式可以是放棄抵押物。附加擔保帳戶抵押貸款的主要特征有兩個。其一是能夠實現(xiàn)遞增還款的效果,其二是借款人需要事先在貸款人處建立一個儲蓄帳戶,存入一定額度以上的存款。該儲蓄帳戶即為附加擔保帳戶。借款人可以利用該帳戶的利息和本金還款,且享受到的存款利率高于一般的儲蓄存款。貸款人借此可以吸引更多資金,且能夠降低提前還款風險。

對我國個貸市場業(yè)務細分與產品結構的啟示

多樣化個貸市場參與機構

現(xiàn)階段,我國個貸市場各類業(yè)務多集中在商業(yè)銀行手中,一定程度上造成業(yè)務運作效率和利潤空間無法充分發(fā)揮和挖掘,風險過于集中。參考美國個貸市場,分布在個貸業(yè)務鏈上的各類機構(圖3)協(xié)同工作不僅有利于個貸業(yè)務風險的分散,而且使得各細分業(yè)務縱向和橫向的延伸與拓展變得簡單,增強了個貸市場的靈活性和適應性。我國個貸市場的發(fā)展方向也應該是細分個貸業(yè)務,引入更多專業(yè)化、差異化機構參與其中。作為個貸市場傳統(tǒng)貸款人的商業(yè)銀行可著重于個貸批發(fā)業(yè)務,多面向風險較低的借款人和抵押住宅類型放貸,選擇性的參與高風險個貸品種的服務環(huán)節(jié)。

合理化個貸產品結構

我國個貸市場產品相對單一。盡管不斷有新的產品推出,但是面對的借款人群和住宅類型并未有顯著的差異。加之商業(yè)銀行的個貸政策從規(guī)模擴張向謹慎放貸、提高個貸質量轉變使得很多潛在借款人無法從個貸市場獲得貸款支持。這類借款人可能是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群,可能是儲蓄存款不足的年輕人群,也可能是所購住房價格波動性較大的人群。個貸市場產品結構的不完善,還直接影響到住宅市場的產品結構。改善的途徑可以是通過政府擔保、貼息貸款或開辟投資渠道讓資本市場的投資人進入來完善個貸市場產品結構,而非簡單依靠商業(yè)銀行創(chuàng)新個貸產品,因為這類個貸產品可能與商業(yè)銀行的業(yè)務定位和風險偏好不符。

謹慎創(chuàng)新個貸產品

在住宅價格持續(xù)上升的市場中,貸款人可能由于過分樂觀,過分信賴抵押住宅價值,而推出多類個貸產品,放低借款門檻,以此拓展業(yè)務,擴大市場份額,卻忽略了個貸產品還款期限較長的特征。在漫長的還款期內,抵押住宅價值的變化并不能用現(xiàn)狀來判斷。相反在價格