長沙青羊湖影視文化城精細(xì)化包裝(旅游)項目可行性論證報告

長沙青羊湖影視文化城精細(xì)化包裝(旅游)項目可行性研究報告

一、項目概況項目選址位于首批全國旅游強縣、省級風(fēng)景名勝區(qū)溈山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，青羊湖景區(qū)與密印寺景區(qū)之間,靠近青羊湖水域。依托溈山風(fēng)景名勝區(qū)，以佛文化、青銅文化、蚩尤文化、巫文化為內(nèi)涵，建設(shè)青銅文化館、影視制作基地等影視文化項目，并配套綜合設(shè)施開發(fā)。項目可控制面積約3000畝（以土地藍線圖為準(zhǔn)）。擬開發(fā)建設(shè)占地約100畝的青銅文化館及巫文化展示中心，占地面積為300畝的影視文化基地以及占地面積約為2000畝的房地產(chǎn)綜合開發(fā)。項目投資總額約為15億元人民幣。二、合作伙伴及合作條件溈山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會是為加快溈山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源的開發(fā)，加強溈山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源的管理，促進寧鄉(xiāng)縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)寧鄉(xiāng)縣委、縣人民政府研究決定特設(shè)立的縣政府直屬全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)是負(fù)責(zé)溈山風(fēng)景名勝區(qū)的整體規(guī)劃、旅游資源開發(fā)、旅游項目工程建設(shè)管理、旅游行業(yè)管理。對于本項目，溈山風(fēng)景名勝區(qū)提供以下服務(wù)：1、做好本項目有關(guān)手續(xù)審報批工作，同時如期如質(zhì)做好相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)工作。2、做好本項目建設(shè)和經(jīng)營環(huán)境工作，為本項目建設(shè)和經(jīng)營提供良好寬松的行政、社會環(huán)境。三、項目現(xiàn)狀寧鄉(xiāng)縣是首批17個中國旅游強縣之一，旅游產(chǎn)業(yè)是寧鄉(xiāng)縣重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，項目符合國家及寧鄉(xiāng)縣產(chǎn)業(yè)政策。寧鄉(xiāng)縣將努力爭取將本項目列入省、市重點工程，并制定專門的優(yōu)惠政策，支持乙方開發(fā)建設(shè)青羊湖影視文化城項目。四、市場前景溈山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源非常豐富且極具特色，密印禪寺、千手觀音像、萬佛靈山、青銅遺址、青羊湖、千佛洞等旅游資源都具有不可復(fù)制性。長期以來，溈山地區(qū)都是養(yǎng)在深閨人未知，豐富獨特的資源未被開發(fā)利用。近幾年，寧鄉(xiāng)縣委、縣政府在國家、省市各級關(guān)心和支持下，正在進行大力度開發(fā)，配套日趨完善，名聲日益彰顯，目前，已修葺恢復(fù)和開放了密印禪寺、千手觀音像、萬佛靈山、青銅遺址、青羊湖、千佛洞等景區(qū)景點，2005年舉辦第一屆國際佛文化節(jié)，2007年溈山風(fēng)景名勝區(qū)獲批省級風(fēng)景名勝區(qū)。旅游人次和旅游收入跨越式發(fā)展。近五年來旅游人次從1萬人次發(fā)展到60萬人次，實現(xiàn)旅游收入從不足1000萬增加到2個億，根據(jù)景區(qū)旅游發(fā)展目標(biāo)定位，3年后將超過120萬人次。溈山風(fēng)景名勝區(qū)已成為湘中旅游主要目的地。本項目的建設(shè)可以借助溈山風(fēng)景名勝區(qū)的集聚人氣，同時也能夠提高溈山風(fēng)景名勝區(qū)的文化內(nèi)涵和景點，市場潛力巨大。五、項目比較優(yōu)勢：1、溈山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源具有不可復(fù)制性。溈山風(fēng)景名勝區(qū)旅游資源非常豐富且極具特色，密印禪寺、千手觀音像、萬佛靈山、青銅遺址、青羊湖、千佛洞等旅游資源都具有不可復(fù)制性。近幾年，寧鄉(xiāng)縣委、縣政府在國家、省市各級關(guān)心和支持下，正在進行大力度開發(fā)，配套日趨完善，名聲日益彰顯，目前，已修葺恢復(fù)和開放了密印禪寺、千手觀音像、萬佛靈山、青銅遺址、青羊湖、千佛洞等景區(qū)景點。近五年來旅游人次從1萬人次發(fā)展到60萬人次，實現(xiàn)旅游收入從不足1000萬增加到2個億，根據(jù)景區(qū)旅游發(fā)展目標(biāo)定位，3年后將超過120萬人次。溈山風(fēng)景名勝區(qū)已成為湘中旅游主要目的地。各種利好因素預(yù)示著景區(qū)將迎來井噴式發(fā)展。2、溈山風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)位獨特、交通便利。長沙是湖南旅游的集散中心、湖湘品牌旅游資源最為集中的城市，寧鄉(xiāng)是湖南省會長沙市的西大門，是一體化中長株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的第一驛站。溈山風(fēng)景名勝區(qū)位于寧鄉(xiāng)西部，寧鄉(xiāng)縣與益陽市的交界處，距離寧鄉(xiāng)縣城40公里，距省會長沙68公里。韶山、花明樓劉少奇故居是中國最為知名的紅色景點，國家首批4A級景點之一，灰湯溫泉為全國三大高溫溫泉之一，國家旅游局面向二十一世紀(jì)開發(fā)的43個重點項目之一，加上溈山風(fēng)景名勝區(qū)自身旅游特色，品牌旅游相互疊加、相互影響、相互滲透，形成了湘中旅游的一個高度集中的黃金區(qū)域。溈山風(fēng)景名勝區(qū)通過國道、高速公路、鐵路、縣道等形成了一個便捷的旅游交通網(wǎng)絡(luò)。長韶婁高速、益婁衡高速、長張高速將溈山風(fēng)景名勝區(qū)與灰湯溫泉、劉少奇故里花明樓、毛澤東故居韶山、張家界等旅游景區(qū)連成一線，和長株潭城市群相連通；洛湛鐵路鄰近景區(qū)設(shè)有客站。3、中部崛起、國家級長株潭城市群綜合配套改革試驗區(qū)建設(shè)和寧鄉(xiāng)及周邊地區(qū)經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展將為項目提供良好的外部條件。湖南是中部崛起戰(zhàn)略的重要區(qū)域，人口6900萬，是我國旅游大省之一。2009年，全省實現(xiàn)旅游總收入1099.5億元，增長29.1%。長株潭是湖南的核心區(qū)，省會長沙更是全省中心，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達，也是全國有名的消費城市。寧鄉(xiāng)旅游強縣、經(jīng)濟百強縣品牌相得益彰，是縣域發(fā)展的一筆寶貴的無形資產(chǎn)。寧鄉(xiāng)是中國縣域經(jīng)濟綜合競爭力百強縣。2009年排名全國第84位，居中部第7位。寧鄉(xiāng)近年來經(jīng)濟包括旅游產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促進了縣域品牌的顯著提升，縣域品牌的日益彰顯吸引了更多地投資者、游客和居民，縣域經(jīng)濟尤其是旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。這為項目建設(shè)運營提供了一個十分難得的縣域經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)環(huán)境。4、寧鄉(xiāng)政務(wù)服務(wù)環(huán)境優(yōu)良。寧鄉(xiāng)縣各職能部門工作效率高，形成了湖南省內(nèi)最為完善的項目引進、建設(shè)、運營的政務(wù)支持體系。政務(wù)服務(wù)模式被稱為“寧鄉(xiāng)模式”，并在湖南省各市州進行推廣。同時針對此項目，寧鄉(xiāng)將從土地價格、稅費減免、服務(wù)環(huán)境優(yōu)化等入手，給予項目實實在在的優(yōu)惠，大大降低項目建設(shè)和運營的成本，增強項目風(fēng)險可控能力，增加項目的贏利空間。六、投資預(yù)算本項目總投資約15億元,建設(shè)周期為5年。七、預(yù)期經(jīng)濟效益該項目收入主要由旅游門票收入、影視基地拍攝收入、綜合配套設(shè)施開發(fā)收入等幾方面構(gòu)成，預(yù)計開發(fā)總成本為15億元，項目總銷售收入約為30億元，凈利潤超過10億元，投資回收期為5年，可實行滾動開發(fā)。八、聯(lián)系方式聯(lián)系單位：寧鄉(xiāng)縣招商合作局聯(lián)系人：歐朝波郵編：410600聯(lián)系電話真箱：nx_zsj@163.com灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)綜合開發(fā)一、項目概況湖南灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)項目位于湖南省長沙市寧鄉(xiāng)縣灰湯鎮(zhèn)烏江以東，緊鄰長韶婁高速公路，距長沙、溈山風(fēng)景名勝區(qū)等地車程約為1小時左右，距韶山、花明樓半個小時車程左右，為國際性旅游度假區(qū)。其中項目建設(shè)用地約7000畝，其余為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施、景觀綠地等用地，擬投資總額達30億人民幣。規(guī)劃常住人口2萬人，日均旅游接待5000人。項目擬借鑒國內(nèi)外旅游目的規(guī)劃開發(fā)的先進理念和成功模式，未來的灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)是一個融優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、高品質(zhì)的旅游休閑項目和景觀住宅于一體，具備游樂、觀光、度假、運動、養(yǎng)生、居住、商務(wù)等功能，讓人們體驗人與自然和諧共處、新生活方式的大型旅游休閑社區(qū)。二、合作伙伴及合作條件灰湯鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司是灰湯鎮(zhèn)人民政府為了搞好灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)開發(fā)，開辟新的直接面向市場的融資渠道，而成立的國有全資公司，代表政府經(jīng)營管理灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)的建設(shè)資金和國有資產(chǎn)，灰湯鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司負(fù)責(zé)完成該項目的整體規(guī)劃及周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)商進行具體設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，可采用分期分批滾動開發(fā)。三、項目現(xiàn)狀灰湯溫泉屬高溫、高氟、堿性，硅酸鹽型礦泉，水溫常年在88℃－92℃之間，富含鋅、鉀、鈉、鈣、鎂、銅、鐵、硼等29種對人體有益的微量元素和重碳酸鹽、硅酸鹽、氟化物等多種化合物，日涌出量在3600立方米以上，歷經(jīng)30年開采抽水，水溫基本保持不變，屬高溫脈狀承壓水。溫泉具有消炎、鎮(zhèn)靜、安神、調(diào)節(jié)生理機能、改善心血管功能等藥物無法替代的神奇功效，對皮膚病、運動消化、血液循環(huán)、神經(jīng)系統(tǒng)的多種慢性疾病具有獨特療效，素有“天然藥泉”，“神水溫泉附近的池塘，冬春水暖，所養(yǎng)魚、鴨，肉嫩，骨酥、髓多、味美，鴨則更兼有滋陰補腎益肝潤肺的功效，世稱“湯魚”、“湯鴨”，為明清兩朝貢品。湯蛙、湯鱉更是宴席佳肴。在已規(guī)劃的灰湯度假區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已開采了七口井，其中Ⅰ、Ⅱ號井由于井深不夠沒有使用。Ⅲ、Ⅳ號井均由長沙有色冶金勘察公司于1984年8月設(shè)計施工，其中Ⅲ號井深375米，流量為60噸/小時，Ⅳ號井深286米，流量為60噸/小時。Ⅴ、Ⅵ號井由核工業(yè)部304核工業(yè)長沙工程勘察院設(shè)計施工，其中Ⅴ號井建于1972年，井深340米，流量為56噸/小時，Ⅵ號井深306米，流量為58噸/小時。Ⅶ號井建于1997年，井深338米，流量為80噸/小時。目前，景區(qū)用水最大開采量在1500立方米/日—1800立方米/日，而溫泉日涌出量在3600立方米以上，水量儲備豐富，尚有日供水量萬噸以上的溫泉待開發(fā)?；覝捎谄洫毺氐馁Y源和良好的交通區(qū)位優(yōu)勢，先后有省總工會、省電力總公司、省水利廳、省地震局等數(shù)家單位在灰湯設(shè)立療養(yǎng)基地。灰湯管理局、紫龍灣溫泉大酒店、省電力職工療養(yǎng)院（簡稱電療）三家均具有溫泉水開采權(quán)。目前有湖南灰湯溫泉華天城項目、紫龍灣溫泉大酒店項目等五星級酒店，四、市場前景寧鄉(xiāng)是首批17個中國旅游強縣之一，是湖南省著名的旅游資源大縣，擁有6大類、36種基本類型的旅游資源，2007年被國家旅游局確定為創(chuàng)建中國旅游強縣的15個試點縣之一?！笆晃濉逼陂g，寧鄉(xiāng)縣確定旅游產(chǎn)業(yè)為全縣重點發(fā)展和扶持的產(chǎn)業(yè)，全面加強旅游資源整合，主動融入全省乃至全國旅游圈，灰湯溫泉生態(tài)休閑旅游等景點是寧鄉(xiāng)擬建設(shè)的重點?；覝珳厝俏覈笾邷貜?fù)合溫泉之一，已有2000多年的歷史，歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，從唐至今即為游覽及療養(yǎng)勝地。1998年，灰湯溫泉被國家旅游局確定為“中國旅游業(yè)面向21世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展的43個項目”之一。2006年，灰湯漱玉（灰湯溫泉）和偉人故里、張家仙界等景觀一并入選“新瀟湘八景”?；覝嚅L沙、溈山風(fēng)景名勝區(qū)等地車程約為1小時左右，距韶山、花明樓半個小時車程左右，正在修建的長韶婁高速公路預(yù)計2年內(nèi)能夠通車。資源獨特、交通發(fā)達，灰湯的開發(fā)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)掘出他的潛力，可塑性很強，具有巨大的盈利能力和增值潛力。五、項目優(yōu)勢及特點1、資源優(yōu)勢。（1）灰湯溫泉資源獨特，極富開發(fā)潛質(zhì)?；覝珳厝桥c西藏的羊八井溫泉、臺灣的北極溫泉齊名的中國三大高溫復(fù)合溫泉之一。溫泉水溫高達90℃左右，富含鋅、鉀、鈉、鈣、鎂、銅、鐵、硼等29種對人體有益的微量元素和重碳酸鹽、硅酸鹽、氟化物等多種化合物，享有“藥泉”、“神水”之美譽，被國家旅游局確定為“中國旅游業(yè)面向21世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展的43個項目”（2）寧鄉(xiāng)旅游資源豐富，可烘托灰湯溫泉的系統(tǒng)開發(fā)。寧鄉(xiāng)是湖南省著名的旅游資源大縣。寧鄉(xiāng)歷史悠久，各旅游資源知名度高，資源組合及品味高，既有優(yōu)美的自然環(huán)境，又具有豐富的人文資源。①花明樓“劉少奇故居”，“劉少奇紀(jì)念館”，是中國紅色旅游經(jīng)典旅游線路上的主要景點。②溈山山若游龍，地處溈山風(fēng)景名勝區(qū)，風(fēng)景宜人。③密印寺宛如龍口明珠，是我國佛教禪宗首派溈仰宗的祖庭。④寧鄉(xiāng)白云寺為千年古剎，全國百大名寺之一。⑤云山鄉(xiāng)“云山書院”，培育出濟濟革命人才。⑥千佛洞是湖南省最大最具特色的天然溶洞。⑦青洋湖是全國三大土壩之一，煙波浩淼，景色幽深。⑧炭河里西周遺址被評為“2004年中國十大考古新發(fā)現(xiàn)”之一，是中國青銅文化中心。⑨寧鄉(xiāng)人才輩出，歷代以人杰地靈享譽海內(nèi)外，三國蜀相蔣琬、南宋宰相張浚、大理學(xué)家張軾父子、共和國主席劉少奇、科學(xué)泰斗周光召等大批名人俊杰都生于斯或養(yǎng)于斯。在未來3-5年內(nèi)不斷恢復(fù)建設(shè)長韶婁高速沿線景點及加大對溈山風(fēng)景名勝區(qū)開發(fā)，打造湖南中部地區(qū)“二至五日游線路”，形成每年游客超500萬人次的龐大市場，使灰湯成為這一線路上主要的吃、住、休閑之地。2、區(qū)位優(yōu)勢?；覝锰飒毢竦膮^(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)形成輻射功能強大的旅游目標(biāo)市場。長韶婁高速公路建成后，灰湯至長沙、寧鄉(xiāng)縣城均不超過1小時車程。同時兩個小時車程可以輻射湘鄂贛11個地級市6000萬人口。石長鐵路、洛湛鐵路、長常高速公路、319國道、上瑞高速等均緊鄰灰湯，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通條件。3、基礎(chǔ)優(yōu)勢。寧鄉(xiāng)旅游配套設(shè)施完善，旅游產(chǎn)業(yè)體系初步形成，開發(fā)灰湯旅游資源的硬條件已具備。（1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢近年來，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，財政收入的不斷增加，政府加大拉動第三產(chǎn)業(yè)，特別是旅游業(yè)的投資規(guī)模，寧鄉(xiāng)縣政府對旅游環(huán)線進行了大規(guī)模改造，在灰湯投入巨資修建了紫龍湖等配套設(shè)施項目。（2）旅游開發(fā)基礎(chǔ)優(yōu)勢“十一五”期間，寧鄉(xiāng)縣確定旅游產(chǎn)業(yè)為全縣重點發(fā)展和扶持的產(chǎn)業(yè)，全面加強旅游資源整合，主動融入全省乃至全國旅游圈，重點推進溈山生態(tài)文化旅游、劉少奇和何叔衡故居紅色旅游、灰湯溫泉生態(tài)休閑旅游等景點以及配套設(shè)施建設(shè)，打造花明樓－灰湯－溈山精品旅游線路。先后出臺《寧鄉(xiāng)縣旅游資源保護和開發(fā)管理的規(guī)定》、《關(guān)于進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》、《旅行社獎勵暫行辦法》、《關(guān)于促進旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》等用于扶持旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強旅游產(chǎn)品開發(fā)，完善旅游服務(wù)體系，促進旅游事業(yè)發(fā)展。4、商務(wù)資源優(yōu)勢。市、縣商務(wù)資源豐富，可促使灰湯發(fā)展成為湖南地區(qū)最理想的商務(wù)接待寶地。長沙為湖南省會城市，也是全國有名的文化城市之一，長沙黃花機場年旅客接待量在全國排名第七，灰湯距長沙1小時車程，加上得天獨厚的溫泉資源，可成為商務(wù)人士的接待之所。同時灰湯緊鄰湖南經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)——長株潭經(jīng)濟圈，距益陽、常德、婁底、邵陽等地級城市均不超過2小時車程，可成為上述地方商務(wù)人士的理想接待之地。5、自然優(yōu)勢?；覝匀坏乩憝h(huán)境宜人,極適合旅游開展。（1）本地氣候宜人，屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，年平均氣溫16.5℃—17.5℃，歷史記載的極端最高氣溫40℃，極端最低氣溫（2）植被資源豐富，主要植被有馬尾松、闊葉林、混交林和人工林，有喬灌木400多種，供觀賞的樹種120多種，溈水河、靳江流域兩岸近處灌木叢山，遠(yuǎn)處喬木和竹林交錯成片。（3）自然災(zāi)害對本旅游區(qū)不構(gòu)成制約性影響。歷史上無破壞性地震記載，四季無旱澇。六、投資預(yù)算其中項目建設(shè)用地約7000畝，其余為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施、景觀綠地等用地，擬投資總額達30億人民幣。七、預(yù)期經(jīng)濟效益項目預(yù)計日均旅游接待5000人，保守估計，以人均消費500元計，項目年銷售收入約為9億元，再扣除管理和運營費用按50%計算，項目年利潤為4.5億元，靜態(tài)投資回報率為13.5%。八、聯(lián)系方式聯(lián)系單位：寧鄉(xiāng)縣招商合作局聯(lián)系人：歐朝波郵編：410600聯(lián)系電話真箱：nx_zsj@163.com溈江金洲湖濕地公園一、項目概況金洲湖項目位于寧鄉(xiāng)城市東面，直接對接長沙市。是寧鄉(xiāng)縣為呼應(yīng)“兩型”社會試驗區(qū)長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)提出的重要舉措。項目規(guī)劃在溈江下游新建的金洲壩至上游溈豐壩地段共5.7公里的河道進行全面開挖和疏浚，打造一個水域面積2000畝的人工湖，并對湖水和河道進行綜合治理，在沿湖兩岸建設(shè)景觀大道。沿湖兩岸共有9500畝土地進入用地規(guī)劃，主要用于商住、休閑等綜合性開發(fā)。二、合作伙伴及合作條件寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司是寧鄉(xiāng)縣人民政府為了依靠有限的財政實力搞好城市建設(shè)，開辟的直接面向市場的融資渠道，是寧鄉(xiāng)城市建設(shè)投資的投融資主體。寧鄉(xiāng)縣城建投資公司代表政府經(jīng)營管理城市建設(shè)資金和國有城建資產(chǎn)。公司以縣國資局劃撥的國有直管公房及原閑置國有土地作為資產(chǎn)進行評估注冊，注冊資本6000萬元。作為依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度運作的企業(yè)法人，公司成立了董事會、監(jiān)事會，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)完成該項目的整體規(guī)劃及周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)商按照國家土地出讓辦法競得該地塊進行項目開發(fā)，建設(shè)期可采用分期分批滾動開發(fā)。三、項目現(xiàn)狀目前，金洲湖國家濕地公園已經(jīng)通過國家林業(yè)局審批；金洲大壩主體已經(jīng)完工，水域綜合治理也在有條不紊的展開，可開發(fā)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計已經(jīng)初步完成，設(shè)計要點將在近期出臺。四、市場前景近年來，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，呈快速上升態(tài)勢，即使受金融危機的影響，寧鄉(xiāng)商品房銷售經(jīng)歷了短暫的低靡時期，隨著宏觀經(jīng)濟形式好轉(zhuǎn)以及寧鄉(xiāng)縣房產(chǎn)新政購房獎勵政策的出臺，市場購買力被重新激活，2009年全年，寧鄉(xiāng)縣商品房累計銷售115萬平方米，同比增長117.9%,商品房均價2759元/㎡。房屋建筑施工面積保持相對穩(wěn)定，縣城區(qū)域內(nèi)全面禁止私房建設(shè)，保障商品房建設(shè)用地，針對商品房建設(shè)的土地放量逐年增加。而隨著“兩型社會”建設(shè)和長沙大河西先導(dǎo)區(qū)的設(shè)立將寧鄉(xiāng)推上了國家級發(fā)展平臺，東進融城對接長沙市中心，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)土地放量空間巨大。五、項目優(yōu)勢及特點1、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略大勢所趨國家“中部崛起”戰(zhàn)略實現(xiàn)區(qū)域梯度平衡發(fā)展，長株潭城市群是中部發(fā)展的重要中心之一，長株潭城市圈成為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)是兩型建設(shè)率先發(fā)展的示范，寧鄉(xiāng)是兩型發(fā)展戰(zhàn)略的重要拼圖，金洲湖濕地公園項目作為兩型社會建設(shè)的重點項目工程，可享受國家、省、市各級為推動兩型社會建設(shè)在配套、政策、資源等方面給予特別措施。寧鄉(xiāng)為提升城市經(jīng)營水平，提升城市品位，拓展城市容量，以適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展需要推動城市化進程而提出本項目建設(shè)。2、地域經(jīng)濟發(fā)展強勢區(qū)域經(jīng)濟增長高速。長沙2009年完成地區(qū)生產(chǎn)總值3300億元，增長14.5

%；地方財政收入406億元，增長18.7

%；全社會固定資產(chǎn)投資2441.8億元，增長30.3%；社會消費品零售總額1517億元，增長19.2%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入20217元和9005元，分別增長13

%和18

%。寧鄉(xiāng)享有“湖南經(jīng)濟四小龍”之美譽?？h域經(jīng)濟綜合實力穩(wěn)居湖南省前三名。2009年實現(xiàn)生產(chǎn)總值310億元人民幣，工業(yè)總產(chǎn)值550億元人民幣，財政總收入18.38億元人民幣，金融機構(gòu)存款余額159億元，其中居民儲蓄存款余額達到115億元人民幣，2009年寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟基本競爭力列第84位。3、區(qū)位交通優(yōu)越項目處于長株潭輻射的焦點位置，毗鄰城市快捷干線金洲大道。項目緊靠縣城，距離長沙市區(qū)僅20余公里，距長沙黃花國際機場50公里。以項目為中心，2小時車程可以輻射湖南、湖北、江西三省市5000多萬人口。4、開發(fā)基礎(chǔ)堅實突出內(nèi)涵提質(zhì)，加速東進融城對接。寧鄉(xiāng)金洲湖濕地公園已經(jīng)通過國家林業(yè)局審批，各項基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)初步完善，正在高起點、高規(guī)格做好規(guī)劃，縣政府將突出規(guī)劃控制，加強政府引導(dǎo)，實行市場運作，營造金洲湖現(xiàn)代山水城市。六、投資預(yù)算本項目每平方米（建筑面積）的綜合成本約2500元左右，規(guī)劃設(shè)計建筑面積約為400萬平方米，總成本約為100億元，可進行滾動開發(fā)。七、預(yù)期經(jīng)濟效益寧鄉(xiāng)2009年商品房均價就已經(jīng)達到2759元/㎡，而地段較好的小區(qū)均價已經(jīng)達到3200元/㎡以上，考慮整體開發(fā)配套問題，暫不考慮其他物業(yè)形態(tài)的銷售收入，項目開發(fā)以金洲湖濕地公園為賣點，未來銷售均價預(yù)計4000元/㎡，項目總銷售收入160億元。目錄1總論 11.1項目概況 11.2建設(shè)單位概況 21.3編制依據(jù)與范圍 21.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 31.5結(jié)論與建議 42項目建設(shè)背景及必要性 62.1建設(shè)背景 62.2建設(shè)必要性 73市場分析 113.1目標(biāo)與定位 113.2國內(nèi)物流市場 123.3區(qū)域物流現(xiàn)狀 133.4SWOT分析 183.5目標(biāo)市場 204建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 234.1建設(shè)規(guī)模 234.2項目建設(shè)內(nèi)容 24五、場址選擇 265.1選址原則 265.2場址條件 265.3自然條件 26六、工程技術(shù)方案 286.1工藝方案 286.2建筑工程技術(shù)方案 35七、電子商務(wù) 487.1規(guī)劃目標(biāo) 487.2規(guī)劃原則 487.3平臺系統(tǒng)規(guī)劃方案 487.4應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)劃方案 557.5物流系統(tǒng)規(guī)劃方案 607.6系統(tǒng)安全 64八、節(jié)能 668.1概述 668.2節(jié)能措施及效果 66九、環(huán)境保護 679.1建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀 679.2污染物情況 679.3治理方案 67十、勞動安全衛(wèi)生與消防 7010.1勞動安全衛(wèi)生 7010.2消防 72十一、組織機構(gòu)與人力資源配置 7411.1組織機構(gòu) 7411.2工作制度 7511.3公司定員 7511.4人力資源配置 7611.5人員培訓(xùn) 77十二、項目實施進度及招投標(biāo)方案 7812.1項目實施進度 7812.2項目招投標(biāo)方案 78十三、投資估算與資金籌措 8213.1投資估算 8213.2資金籌措 8213.3貸款償還計劃 83十四、財務(wù)評價 8414.1財務(wù)評價依據(jù) 8414.2營業(yè)收入及稅金 8414.3成本估算 8514.4財務(wù)分析 8514.5結(jié)論 86十五、項目風(fēng)險分析及控制措施 8715.1決策風(fēng)險 8715.2建設(shè)風(fēng)險 8715.3融資風(fēng)險 8815.4市場風(fēng)險 8815.5管理風(fēng)險 88目錄TOC\o"1-3"\h\z前言 11城市現(xiàn)狀 21.1自然狀況 21.2社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 51.3城市結(jié)構(gòu)與人口 61.4城市能源供應(yīng)及消費狀況 71.5環(huán)境狀況 71.6交通條件 82設(shè)計依據(jù)、設(shè)計原則及規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn) 92.1設(shè)計依據(jù) 92.2編制原則 92.3編制應(yīng)遵循的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 113我國城鎮(zhèn)燃?xì)飧艣r與發(fā)展燃?xì)庹?123.1我國能源 123.2城鎮(zhèn)燃?xì)飧艣r 143.3我國發(fā)展城鎮(zhèn)燃?xì)庹?194氣源確定與氣源基本參數(shù) 194.1氣源條件 194.2CNG與LNG氣源選擇 224.3CNG供氣及供氣基本參數(shù) 235工程項目范圍、供氣規(guī)模及主要工程量 245.1工程項目建設(shè)的必要性 245.2工程項目范圍 255.3供氣原則 255.4供氣對象與供氣范圍 265.5氣化人口與氣化率的確定 265.6工程分期 275.7各類用戶耗熱定額 275.8居民與商業(yè)用戶高峰系數(shù)的確定 285.9供氣比例與供氣規(guī)模 305.10各類用戶耗氣量平衡與高峰流量 315.11儲氣與調(diào)峰 346CNG氣源站 386.1站址選擇 386.2建站規(guī)模及占地面積 396.3總圖布置 396.4CNG氣源站豎向設(shè)計 406.5交通運輸及道路 416.6綠化 416.7用地指標(biāo) 416.8工藝設(shè)計與主要設(shè)備 426.9管材選擇及防腐 476.10公用工程 487中壓管網(wǎng)輸配系統(tǒng) 537.1中壓輸配系統(tǒng)壓力級制確定 537.2城區(qū)中壓管網(wǎng)布置原則 557.3中壓管網(wǎng)布置 567.4中壓管網(wǎng)的敷設(shè)和特殊地段的處理 577.5管材選擇與防腐 587.6管道水力計算 598、組織機構(gòu)及勞動定員 619環(huán)境保護專篇 629.1設(shè)計采用規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 639.2污染物及治理措施 639.3綠化設(shè)計 6410消防專篇 6510.1設(shè)計采用規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 6510.2工程項目火災(zāi)危險性分析 6510.3消防措施 6610.4建立健全各種規(guī)章制度 6711勞動保護、職業(yè)安全與工業(yè)衛(wèi)生 6811.1設(shè)計依據(jù)及遵循的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 6811.2安全措施 6811.3勞動保護與工業(yè)衛(wèi)生 7012各類用戶對燃?xì)鈨r格承受能力分析 7112.1居民用戶對燃?xì)鈨r格承受能力分析 7112.2商業(yè)用戶對天然氣價格承受能力分析 72HYPERLINK