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第4章汽車運輸工作過程及評價指標§4-1汽車運輸工作過程及基本術語§4-2評價汽車運輸車輛利用的單項指標§4-3評價汽車運輸工作效果的綜合指標§4-4運價的理論與應用§4-5評價汽車運輸服務質量的指標§4-1汽車運輸工作過程及基本術語一、汽車運輸工作條件1、自然氣候條件;2、道路交通條件;3、組織技術條件;4、運送對象條件;5、社會經(jīng)濟條件。汽車運輸工作的正常開展不能脫離一定的環(huán)境條件。同時,在一定的環(huán)境條件下,不同的運輸企業(yè)所完成的運輸工作,以及所提供的運輸服務質量又不盡一致。為此,必須采用一套科學的評價指標去評價汽車運輸企業(yè)的工作,它既為企業(yè)改善生產(chǎn)經(jīng)營活動,也為汽車運輸行業(yè)管理提供了科學而有效的方法。二、汽車運輸工作過程汽車運輸工作過程:指貨物或旅客被移動的過程,通過運輸,貨物或旅客被移動一定的距離,即完成運輸工作。運輸過程通常包括以下幾個階段:1、準備工作:向起運地點運輸車輛;2、裝載工作:在起運地點裝貨或上客;3、運送工作:自起運地點向運送目的地運送貨物或旅客;4、卸載工作:在運送目的地卸貨或下客。P—A:準備過程A:裝載過程A—B—C—D:運送過程B、C、D:卸載過程三、汽車運輸基本術語1、運次:包括準備、裝載、運送及卸載幾個工作環(huán)節(jié)在內的一個循環(huán)的運輸過程稱為運次。有完整循環(huán)(存在準備工作環(huán)節(jié))和不完整循環(huán)(缺乏準備工作環(huán)節(jié))兩種情況。2、車次(單程):如果在完成運輸工作的過程中,車輛自始點行駛到終點,途中存在車輛停歇并存在貨物裝卸或旅客上下,則這一運輸過程稱為車次或單程。一般來說,一個車次是由二個或二個以上的運次組成。3、周轉:車輛在完成運輸工作過程中,又周期性地返回第一個運次的起點,那么這個運輸過程稱為周轉。一個周轉可能由一個運次或幾個運次組成。周轉的行車路線,習慣上稱為循環(huán)回路。4、運量:汽車運輸在每一運輸過程(運次或車次)中,所運送的貨物重量稱為貨運量(t),所運送的旅客人數(shù)稱為客運量(按人次計)。貨運量和客運量統(tǒng)稱為運量。運量是衡量汽車運輸工作成果的一項重要的統(tǒng)計指標。5、周轉量:運量與相應貨物或旅客被移動的距離的乘積稱為周轉量。單位:噸.公里或人.公里,簡記為t.km或人.km。單位換算:1t.km=10人.km6、運輸量:通常在統(tǒng)計工作中以及在習慣上,將汽車運輸完成的運量及周轉量統(tǒng)稱為運輸量,亦作為產(chǎn)量。運輸量或產(chǎn)量分別包括運量和周轉量兩種指標,而不是指運量和周轉量之和(二者的計量單位不同)。7、車日:指運輸企業(yè)的營運車輛在企業(yè)內的保有日數(shù)。也稱為營運車日。只要在冊1日,就計為1個車日。總車日=停駛車日+工作車日8、車時:營運車輛在企業(yè)內保有的小時數(shù);所有營運車輛的車時總數(shù)稱為營運車時?!?-2評價汽車運輸車輛利用的單項指標車輛時間利用指標車輛速度利用指標車輛行程利用指標車輛載重(客)量利用指標車輛的動力利用指標車輛時間利用指標完好率:統(tǒng)計期內企業(yè)營運車輛的完好車日與總車日之比。表明了總車日可以用于運輸工作的最大可能性。提高完好率的途徑有:合理組織車輛的維修、提高維修工作質量、合理選擇和利用車輛、提高駕駛技術、適時報廢車輛。車輛時間利用指標工作率:統(tǒng)計期內工作車日與總車日之比,反映企業(yè)總車日的實際利用程度,其不足之百分值表示停駛率。提高工作率的途徑:提高完好率、提高運輸組織水平、加強運輸市場營銷。車輛時間利用指標總車時利用率:統(tǒng)計期工作車日內車輛在線路上的工作車時與總車時之比。提高總車時利用率的途徑:靠增加線路停歇時間、空駛時間毫無意義;增加重車行駛車時是有效的。Td是車輛在線路上的工作時間分母應為u車輛時間利用指標工作車時利用率:統(tǒng)計期內車輛在線路上的行駛車時與線路工作車時之比,用以表示車輛在線路上行駛時間的百分比。不能認為提高空駛車時來提高工作車時利用率,而應改增加重車行駛車時和減少停歇時間。車輛速度利用指標車輛速度系指平均每單位時間內的行駛里程。按單位時間不同,可將其分為平均車時行程和平均車日行程。平均車時行程,按車時性質不同又可分為平均行駛車時行程、平均運送車時形成和平均線路工作車時行程即:技術速度、運送速度、營運速度。技術速度:車輛在行駛車時內的平均速度,用以表示車輛行駛的快慢。影響技術速度的因素:駕駛技術水平、車輛結構性能、道路交通條件、氣候條件等。車輛速度利用指標運送速度:車輛在運送時間內的平均速度,用以表示車輛運送的快慢。Tc——自起運點出發(fā)至終運點到達時刻所歷經(jīng)的時間,不包括始、末點的裝卸作業(yè)時間,但包括途中的各類停歇時間。影響運送速度的因素:技術速度、運輸組織水平、貨物包裝。車輛速度利用指標營運速度:車輛在線路上工作車時內的平均速度,用以表示車輛在工作時間內有效運轉的快慢。影響營運速度的因素:運送速度、裝卸作業(yè)手段及現(xiàn)場工作條件、手續(xù)繁簡。車輛速度利用指標平均車日行程:統(tǒng)計期內平均每一工作車日內車輛所行駛的里程,用以表示車輛在統(tǒng)計期工作車日內有效運轉的快慢。影響平均車日行程的因素:營運速度、車輛的工作制度及調度形式等。平均車日行程是速度和時間綜合利用的評價指標。車輛行程利用指標車輛行程利用指標,即里程利用率:指統(tǒng)計期內車輛的載重行程與總行程之比,用以表示車輛總行程的有效利用程度,又稱行程利用系數(shù)。影響里程利用率的因素:運輸任務的分布及運輸工作量在一定時間內所占的比重,運輸組織、起運點和到達點的分布、車輛對不同運輸對象的適應能力。車輛載重(客)量利用指標車輛載重(客)量利用指標,是用以表示車輛載重(客)能力有效利用程度的指標.包括:載重(客)量利用率實載率載重(客)量利用率載重(客)量利用率,系指車輛在載重行程中實際完成的周轉量與額定周轉量之比。也稱為滿載率。載重(客)量利用率靜載重(客)量利用率表示車輛額定載重(客)量利用率的利用程度,與載重(客)量行程無關;動載重(客)量利用率表示車輛運行中載重(客)量的實際利用程度,與載重行程有關。影響載重(客)量利用率的因素:客貨流特性、運輸距離、車輛容量特性、裝貨技術及運輸組織水平。實載率實載率,即車輛實際完成的貨物(旅客)周轉量與全行程周轉量之比。實載率是能夠較全面評價車輛結構不同和企業(yè)運輸組織不同時,車輛有效利用程度的指標車輛的動力利用指標車輛動力利用指標即拖運率,系指掛車所完成的周轉量與主、掛車合計完成的周轉量之比。影響拖運率的主要因素有:汽車與掛車性能、駕駛技術水平、道路條件以及運輸組織工作水平等。小結各指標從某一方面反映了車輛利用程度以及工作條件對車輛利用的影響,要全面評價汽車運輸過程,應將這些指標綜合起來。§4-3評價汽車運輸工作效果的綜合指標評價汽車運輸工作效果的綜合指標包括汽車運輸生產(chǎn)率和汽車運輸成本。一、汽車運輸生產(chǎn)率汽車運輸生產(chǎn)率:是指單位時間內運輸車輛完成的產(chǎn)量。關鍵是:“單位時間”,“車輛”,“產(chǎn)量”。汽車運輸生產(chǎn)率的分類:按照“單位時間”、“車輛”及“產(chǎn)量”等的不同組合,汽車運輸生產(chǎn)率可以分為不同種類,如“平均車時產(chǎn)量”、“平均車日產(chǎn)量”、“車噸(客)位月產(chǎn)量”、“單車年產(chǎn)量”、“企業(yè)年產(chǎn)量”等。汽車運輸生產(chǎn)率按單位時間性質不同,可以分為工作生產(chǎn)率和總生產(chǎn)率。前者系指單位工作車時完成的產(chǎn)量,后者系指單位總車時所完成的產(chǎn)量。汽車運輸生產(chǎn)率按運輸形式的不同,又可以分為載貨汽車運輸生產(chǎn)率、公共汽車運輸生產(chǎn)率和出租汽車運輸生產(chǎn)率。(一)載貨汽車運輸生產(chǎn)率工作生產(chǎn)率:單位工作車時完成的產(chǎn)量。(以運次為基本運輸過程)單位工作車時完成的貨運量Wq單位工作車時完成的貨物周轉量Wp(一)載貨汽車運輸生產(chǎn)率總生產(chǎn)率:單位總車時完成的產(chǎn)量。單位總車時貨運量單位總車時周轉量(一)載貨汽車運輸生產(chǎn)率影響載貨汽車工作生產(chǎn)率的因素:影響載貨汽車工作生產(chǎn)率的因素有:額定載重量q。、載重量利用率r、載重行程L1、里程利用率β、技術速度Vt以及裝卸停歇時間T1u共六項。(請思考:汽車噸位結構向重型、輕型兩極發(fā)展的原因)影響總生產(chǎn)率的因素還有工作率及總車時利用率(二)公共汽車運輸生產(chǎn)率1.工作生產(chǎn)率公共汽車(含公路客運)的運輸工作通常按車次為基本運輸過程進行組織。由于在一個車次內車輛所載運乘客在沿線各停車站不斷交替變化(乘客上下車),客流沿各路段的分布具有不均勻性。因此,車輛在各路段的實際載客量可能各不相同。(二)公共汽車運輸生產(chǎn)率乘客交替系數(shù)是指在一個車次時間內,各路段平均載客客位中,每客位實際運送的乘客人數(shù)。以車次的線路長度Ln與平均運距Lp之比表示,即:(二)公共汽車運輸生產(chǎn)率在—個車次內,車輛實際完成的載客人數(shù)Qn及旅客周轉量Pn分別為;公共汽車在一個車次中單位工作車時內客運量、旅客周轉量:(二)公共汽車運輸生產(chǎn)率以周轉量表示的工作生產(chǎn)率對載貨汽車運輸和公共汽車運輸而言,在形式上是一致的。各個相應的使用因素對生產(chǎn)率的影響也是相似的。以運量表示的工作生產(chǎn)率,在形式上稍有差別。這是由于公共汽車運輸是以車次為基本運輸過程這一特點所致,故在形式上多了乘客交替系數(shù)。(二)公共汽車運輸生產(chǎn)率2.總生產(chǎn)率:公共汽車總生產(chǎn)率即單位總車時內,公共汽車所完成的客運量(Wq’)和客運周轉量(Wp’)。公共汽車運輸總生產(chǎn)率在形式上與載貨汽車完全一致。當運用以上公式計算公共汽車運輸生產(chǎn)率時,各使用因素的數(shù)值應為統(tǒng)計期內各車次的平均值。(三)出租汽車運輸生產(chǎn)率出租汽車運輸通常按行駛里程與等待乘客的停歇時間收費,所以出租汽車生產(chǎn)率通常以每小時完成的收費行駛里程和收費停歇時間度量。例題:出租車運輸生產(chǎn)率計算(四)汽車運輸生產(chǎn)率特性提高汽車運輸生產(chǎn)率是汽車運輸工程師經(jīng)常面臨的基本課題之一。為了解決這個問題,必須了解各使用因素對生產(chǎn)率的影響方式及影響程度,以便結合企業(yè)自身的各項條件,確定優(yōu)先改進哪個因素對提高生產(chǎn)率最為有利。為此,可以來用繪制生產(chǎn)率特性圖的方法。如何繪制生產(chǎn)率特性圖?生產(chǎn)率特性圖的繪制過程是:首先逐一分析各使用因素與生產(chǎn)率之間的變化關系,當分析某一使用因素的影響時,視其他的因素為常量,這樣便得到一組各使用因素與生產(chǎn)率之間的變化關系曲線。然后,將上述一組曲線疊加繪制在一張座標圖上,通常選擇縱坐標表示生產(chǎn)率,橫座標分別表示各使用因素。如圖4—5表明了以運量計算的載貨汽車工作生產(chǎn)率特性圖。各使用因素對汽車運輸生產(chǎn)率的影響程度由高到低依次為:實際載重量q及載重量利用率γ、裝卸工作時間tlu、里程利用系數(shù)β及車輛技術速度vt。生產(chǎn)率特性圖表示的是各使用因素獨立變化對生產(chǎn)率的影響關系及影響程度。二、汽車運輸成本汽車運輸成本(S),通常指完成每單位運輸產(chǎn)品所支出的費用,以統(tǒng)計期內汽車運輸企業(yè)所支出的全部費用(∑c)與企業(yè)所完成的運輸產(chǎn)量(∑y)的比值來表示。它表明了汽車運輸企業(yè)完成單位運輸產(chǎn)量所付出的“代價”。二、汽車運輸成本二、汽車運輸成本汽車運輸成本可以表示為變動成本與固定成本之和,即:載貨汽車運輸成本特性圖各使用因素對載貨汽車運輸成本的影響程度由高至低的順序為:載重量利用率γ、里程利用率β及裝卸停歇時間tlu,技術速度vt。提高里程利用率β較降低裝卸停歇時間tlu,對于降低運輸成本更有利;但是,降低裝卸停歇時間tlu,較提高里程利用率β對于提高運輸生產(chǎn)率更加有利?!?-4運價的理論與應用一、運價與運價率二、運價的制定原理三、運價的運用一、運價與運價率運價,即客貨運輸服務的價格,是承運人向旅客或貨物托運人計算運費,取得運輸收入的依據(jù),也是運輸服務價值的貨幣表現(xiàn)。運價率(又稱運率,tariff),系指運輸貨物(旅客)因運距不同而存在—定差別的每噸(人)公里價格。運輸需求價格彈性、提高生產(chǎn)率、鼓勵長距離運輸一、運價與運價率通常情況下,運價率隨運距延長而不斷降低,在近距離降得快,在遠距離降得很慢、甚至越過一定運距后不再降低,如圖所示。但應注意的是,一定運量下的運費(即運量、運距與相應運距的運價率三者之乘積,元)總是隨著運距的延長而增加。二、運價的制定原理及定價方法(一)服務成本定價法1.運輸服務成本2.服務成本定價法(二)服務價值定價法1.服務價值定價法我國客運價格管制嚴格、貨運價格管制放松。美國上世紀80年代完全放松,甚至線路審批也取消。1988年《交通部汽車貨運規(guī)則》p188,195成本導向需求導向競爭導向(一)服務成本定價法1.運輸服務成本:運輸成本主要指運輸企業(yè)在一定時期內的所有現(xiàn)金支出。依據(jù)其性質不同,運輸成本可分為以下幾類:(1)可分屬成本與共同成本。(2)固定成本與可變成本。(3)平均成本Ac與邊際成本Mc。(一)服務成本定價法平均成本(Averagecost)系指在某一時期內,單位產(chǎn)品或服務分攤的可變成本固定成本之和,故又作為全分攤成本。平均本可由下式表示:邊際成本(又稱為增量成本,Marginalcost)系指單位產(chǎn)量變化所引起的總成本的變化。由于在短期內固定成本保持不變,故邊際成本在數(shù)值上通常又等于單位產(chǎn)量變化所引起的總可變成本的變化。(乞丐與饅頭,邊際效益遞減)(一)服務成本定價法服務成本定價法分別包括以平均成本和以邊際成本為基礎確定運價兩種方法。邊際成本(MC)、平均成本(AC)、需求曲線(DL)及邊際收入(MR)等變量與產(chǎn)量Q的變化關系如圖所示(一)服務成本定價法最大利潤價格,PR。超額利潤,激烈競爭。平均成本價格,PS。無超額利潤,QC-QD區(qū)間不符合福利經(jīng)濟學觀點。邊際成本價格,PT。有時會虧損,如圖,QB-QC區(qū)間。(一)服務成本定價法平均成本價格,面臨2個困難:成本劃分不易、運價與平均成本互為函數(shù),定價困難。邊際成本價格,受運量的波動,運價波動較大,而運價必須保持穩(wěn)定,必須以平均成本作為定價基礎??赡軙е吕碚撋吓c邊際成本不合。2種定價方法各有利弊,通常以邊際成本為最低運價,并采用差別定價方法。(二)服務價值定價法服務價值定價法,即按照待運商品的價值確定運價。運輸高值商品時,運價率也高;運輸?shù)椭瞪唐窌r,運價率也低。服務價值定價法的理論依據(jù)有二:(1)商品的價值在一定程度上表明了支付運價的能力(運輸費用與商品價值比例關系)(2)運輸業(yè)滿足實行差別價格定價的條件購買者可以被劃分為不同的群集層次(需求彈性)可以防止商品在次級市場上被轉移(即時性)三、運價的運用運價的確定受商品種類及性質、運距、某兩個地點間的運輸方式及具體運輸業(yè)務的市場特征等因素的影響。通常的做法是進行以下兩種簡化:①簡化運輸?shù)钠?、訖地點(運輸結構、需求彈性)。②簡化商品種類三、運價的運用運價的類型和形式1.按適用范圍區(qū)分的貨物運價(1)普通運價(2)特定運價(3)優(yōu)待運價2.按貨物批量及發(fā)運情況區(qū)分的運價(1)整車運價(2)零擔運價(3)集裝箱運價(4)鼓勵性運價3.按同運距的關系區(qū)分的運價(1)同運距有關的運價(2)同運距無關的運價運輸費用分為3部分:噸次費(發(fā)到作業(yè)費,與運距無關)、運行作業(yè)費(與運距成正比)、中轉作業(yè)費(與運距無關)。適用于發(fā)到作業(yè)費、中轉作業(yè)費較高的貨物運輸適用于運行作業(yè)費較高的貨物運輸§4-5評價汽車運輸服務質量的指標運輸服務質量,指運輸企業(yè)的營運工作滿足客、貨運輸需求者運輸需要的程度。汽車運輸服務質量的評價指標:安全性評價、迅速性評價、準確性評價、經(jīng)濟性評價、方便性評價、舒適性評價。一、安全性評價運輸安全包括運送對象的安全和車輛運行的交通安全。安全性質量評價指標包括:1、事故發(fā)生頻率:包括貨運事故頻率與客運事故頻率。2、事故損失率:評價事故發(fā)生的嚴重程度。二、迅速性評價運輸?shù)难杆傩裕高\送迅速,包括及時派車起運(貨運或出租汽車運輸)、迅速乘車(客運)和迅速運達。(1)貨運的迅速性—指貨運企業(yè)按用戶要求及時派車起運,并以盡可能快的運送速度(單項利用、服務質量指標)或按運輸合同規(guī)定迅速地將貨物運達目的地。(2)公路客運及出租汽車客運的迅速性—指旅客乘車準備時間及乘行時間盡可能短。(3)城市公共汽車客運的迅速性—指乘客的步行時間、候車時間、乘車時間及換乘時間可應盡量短,即乘客的出行時間少。三、準確性評價運輸?shù)臏蚀_性,指客、貨運輸服務的準時、正確、無差錯等。1.貨運的準確性(差錯率)2.城市公共汽車客運的準確性(行車準點率)3.公路客運的準確性(正運率)四、經(jīng)濟性評價運輸?shù)慕?jīng)濟性,主要指運輸需求者獲得運輸服務所支付的運輸費多少。通常采用運輸費用與平均工資(收入、工資指數(shù))的比值來反映五、方便性評價汽車運輸?shù)姆奖阈裕蚋黝愡\輸服務的差異而含義各不相同。主要包括以下兩方面:1、貨運的方便性:指客戶辦理托運手續(xù)簡便、迅速、層次或環(huán)節(jié)少、得到的服務周到等(簡便受托率)。2、公共汽車客運的方便性:包括乘客各種目的出行均有車可乘且換乘次數(shù)少,上下車方便,車輛、車站的各種服務標記、服務設施齊全等。其評價指標常包括以下三種:換乘率、車輛標志齊全率、車站設施齊全率。六、舒適性評價運輸?shù)氖孢m性。指各種客運服務中旅客的乘車舒適??瓦\服務的舒適性評價常包括以下兩項指標(出租汽車客運除外):1、勞動服務質量合格率2、滿載率(單項利用、服務質量指標)小結經(jīng)濟性謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程:房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn),是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱,是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利,在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括:1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注:房地產(chǎn)物權除所有權外,還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài),在法律上有明確的權屬關系,在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系:地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系,而土地則沒有明確的權屬關系,它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系,主要包括幾個方面:1、實物形態(tài)上看,房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看,房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看,房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性
房地產(chǎn)的特性
房地產(chǎn)的自然特性
1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途:居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農業(yè)、特殊目的(車站、機場、醫(yī)院等)、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度:生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構:鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式:墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度:低層、多層、高層、超高層?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)
以土地和建筑物為經(jīng)營對象,包括土地的開發(fā),房屋的建設、維修、管理,土地使用權的有償轉讓、劃拔,房屋所有權的買賣、租賃,房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?!镜谝还?jié):房地產(chǎn)基本概念】
房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(也稱土地市場)二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場(也稱“一手房”市場)三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場(也稱“二手房”市場)【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】
房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成:土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一,是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格:指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格:指單位面積或單位建筑面積的價格,它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
房地產(chǎn)價格
樓面地價:指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】
土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格
房屋價格
房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素
1、房屋的地理位置(交通便利、周邊環(huán)境等)
2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等
3、小區(qū)外部的配套設施(醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等)
4、小區(qū)內部的配套設施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)
5、房屋的市場價格定位
6、房屋的供需狀況
7、物業(yè)管理公司的口碑
8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少
10、政府因素、土地價格的變動
11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié):房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
土地分類——按所有制分:國有土地和集體土地
國有土地:在我國社會主義制度下,屬于全民所有的土地叫國有土地。其中:城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地,都屬于國家所有;在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū),國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地;國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地,也都屬于國家所有。集體土地:是指農村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定:農村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
我國的土地制度土地所有制:在我國,先行全部土地實行的是社會主義土地公有制,分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權:是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
國有土地
城市用地可以分為九類:
1、居住用地2、公用設施用地(含商業(yè)用地)3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地
7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié):土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式
國有土地使用權的取得方式:土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓:是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式,將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣:是指在指定的時間、公開場合,在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下,競投者按規(guī)定的方式應價,由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標:是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標,經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓:是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織,通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥:是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
土地分類——按開發(fā)程度分:生地、熟地1、生地:是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地:是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作,具備使用條件的土地。
三通一平:是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平:是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?!镜诙?jié):土地及地產(chǎn)知識概要】
土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定:1、居住用地——70年;2、工業(yè)用地——50年;3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年;4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年;5、綜合或者其他用地——50年。另外,加油站、加氣站用地為——20年。
注意:首先應該明確,房屋的所有權是不存在年限問題的,房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后,即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn),并無居住年限的限制。但是,商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的,不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時,都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》,其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié):房屋建筑工程概論】住宅的種類
住宅種類繁多,主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按樓體高度分類,主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層:高度低于或等于10米的建筑物,一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層:高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層,一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好,空間緊湊而不閉塞。小高層:一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層:11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層:30層以上(不包括30層)、最高到100m以上的建筑物?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】一期:4+1、6層合園二期:2棟17層小高層三期:3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按樓體結構形式分類:1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按建筑結構:板樓、塔樓、板塔結合板樓:板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度,板樓有兩種類型,一種是長走廊式的,各住戶靠長走廊連在一起;第二種是單元式拼接,若干個單元連在一起就拼成一個板樓。
板樓的優(yōu)勢:結構設計將朝陽面讓位于居室,通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計,南北朝向時,位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面;東西朝向時,前后居室各有半天的朝陽面?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按建筑結構:板樓、塔樓、板塔結合塔樓:一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面,平面的長度和寬度大致相同,這種樓房的高度從12層以上到35層,超過35層是超高層,塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢:節(jié)約土地資源;塔樓多采用大框架結構,除少數(shù)承重梁之外,戶內分隔墻基本都可以拆改,靈活分割戶型;塔樓結構強度高,抗震性好;居高望遠,視野開闊。塔樓的劣勢:塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右,而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風,這樣的地方被稱為“灰色空間”?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】
板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按房屋戶型結構分類,主要分為:1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅(超小戶型)*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā),但層高要低于躍層式住宅(復式設計為3.3米,而一般躍層式為5.6米)。復式住宅的下層供起居用,炊事、進餐、洗浴等,上層供休息睡眠用,直接作為臥室床面,人可坐起但無法直立?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
住宅分類:按房屋政策屬性分類:1、廉租房2、已購公房(房改房)3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié):房屋建筑工程概論】
商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設,以營利為目的,按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”:
“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?!皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看,商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售;從銷售對象看,分內銷商品房、外銷商品房;從用途看,分普通住宅、公寓、別墅等?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié):房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式:1、磚混結構住宅磚混結構住宅:是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講,磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求,磚混住宅一般在5層、6層以下?!镜谌?jié):房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分:2、磚木結構住宅磚木結構的住宅:是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑,樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅:是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好,整體性強,搞腐蝕,耐火能力強,經(jīng)久耐用,多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等。【第三節(jié):房屋建筑工程概論】住宅的層高:指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高:層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示,即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性,進深太深,房屋的通透性就會比較差,空氣質量不高。
*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié):房屋建筑工程概論】住宅的進深:通常指房間長度。住宅的開間:通常指房間寬度?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】商品房銷售方式:按其交房方式不同,可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種;
商品房預售條件:1、已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;2、持有建設工程規(guī)劃許可證;3、按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
【第四節(jié):銷售知識與案例分析】住宅權益
住宅的產(chǎn)權:一般是指住宅的所有權。住宅的所有權,是一種民事法律關系,指的是在法律規(guī)定的范圍內,對住宅全面支配的權力。
住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面,這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權:一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候,占有權就為使用人行使——比如出租,當使用權發(fā)生轉移時,占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權:對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人,既可以是所有權人本人,也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時,房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權:是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力,比如出租收益。4、住宅的處分權:由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時,債權人擁有房屋的處分權。【第四節(jié):銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類:1、產(chǎn)權證書:是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括:產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記,并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房:是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房:也稱公有房產(chǎn),國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn),在房產(chǎn)未出售之前,房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn),按房改政策分為兩大類:一類是可售公有房產(chǎn),一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類:4、不可售公房:根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房:又稱售后公房,就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房:是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋,也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn):指兩個或兩個以上的人,對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】房屋分類:1、期房:在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房,只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),沒取得房屋產(chǎn)權證,就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售,購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。
2、現(xiàn)房:按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定,只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中,現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”,購房者只需查看《房屋所有權證》,在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類:3、準現(xiàn)房:準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房:經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手",第二次交易則為"二手"。5、尾房:一般情況下,當房產(chǎn)銷售量達到80%以后,一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段,此時所銷售的房產(chǎn),一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié):銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類:6、爛尾房:是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬,或者錯誤判斷供求形勢,無法回收前期投資,無力進行后續(xù)建設,甚至全盤停滯的積壓樓宇?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇:1、一次性買斷價:指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語,確定之后,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務,不得隨意變更。2、定金:為保證合同的履行,買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定,一方違約時,雙方有約定的按照約定執(zhí)行;如無約定,賣方違約時,“定金”雙倍返還;買方違約時,“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標的的20%。3、訂金:目前法律上沒有明確規(guī)定,一般可視為“預付款”?!坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定,“訂金”的性質主要是預付款,銷售者違約時,應無條件退款;消費者違約時,可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定,則按照約定執(zhí)行?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇:
定金與訂金的區(qū)別,主要表現(xiàn)在:
1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的,不構成對主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分,依約定應交付訂金而未交付的,即構成對主合同的違反。
2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時,不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果,訂金僅可作損害賠償金。
3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制,例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20%;而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定,法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質,而訂金只是單方行為,不具有擔保性?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇:4、違約金:是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁,具有懲罰性和補償性,但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價:均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價:也叫起步價,是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格,即是起價。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價為起價;帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè),以最低層的銷售價為起步價?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積:商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房,必須明示商品房的銷售面積,并注明該商品房的套內建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內實際建筑面積+公攤面積例:某房源廣告:玉園小區(qū)、112㎡、30萬,其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內面積㎡【第四節(jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內建筑面積:商品房的套內建筑面積是指成套商品房(單元房)的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內使用面積:套內房屋使用面積為房屋使用空間的面積,按以下規(guī)定計算:1)、套內使用面積為套內臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和;2)、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積;3)、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;4)、內墻面裝飾厚度計入使用面積?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇
4、套內墻體面積:套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內墻體面積的計算法為:1)、共用墻包括各套之間的分隔封墻,套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。2)、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。【第四節(jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇
5、套內陽臺建筑面積:按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定,套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中:1)、原設計的封閉式陽臺,按其外圍水平投影面積計算建筑面積;2)、挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積;3)、凹陽臺按其凈面積(含擋板墻墻體面積)的一半計算建筑面積;4)、半挑半凹陽臺,挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積,凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積:又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成:1)、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房;2)、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積(如地下車庫、倉庫、人防工程等)另外,購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房,需要進行分攤的,要在銷(預)售合同中寫明房屋名稱,需分攤的總建筑面積。
公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋,以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房不計入公用建筑面積?!镜谒墓?jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算:根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》規(guī)定,各套(單元)分攤的公用建筑面積計算公式如下:1)分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2)公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間(如租售的地下室、車棚、人防工程地下室)的建筑面積3)公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內建筑面積之和【第四節(jié):銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇
7、面積計算公式匯總:商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積使用面積:建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積:建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積:建筑物各層中,外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
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