04財產(chǎn)保險與再保險

財產(chǎn)保險再保險2011.10.121內(nèi)容I 財產(chǎn)與意外保險II再保險III 國際保險與再保險市場IV 國內(nèi)財產(chǎn)與再保險問題2I財產(chǎn)與意外保險3行業(yè)價值：

--滿足客戶的實際需要保險行業(yè)的價值：風(fēng)險管理財富管理（基于產(chǎn)品、服務(wù)于與償付能力）對經(jīng)濟社會的貢獻(xiàn)：降低社會整體風(fēng)險促進(jìn)商業(yè)發(fā)展4財產(chǎn)與責(zé)任保險以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標(biāo)的的保險。主要種類：財產(chǎn)損失保險（PropertyInsurance)機動車輛保險(AutomobileInsurance)農(nóng)業(yè)保險(AgricultureInsurance)責(zé)任保險(LiabilityInsurance)信用保險(CreditInsurance)保證保險(Surety/Bond)版權(quán)屬FPSCC所有受法律保護Copyright?FPSCC55財產(chǎn)保險以財產(chǎn)及其有關(guān)利益損失為補償目的保險?？杀ｏL(fēng)險： 統(tǒng)計規(guī)律、數(shù)據(jù)、可控、非故意、損失可計量不可保風(fēng)險：

例：酒店財產(chǎn)險與機器損壞、營業(yè)中斷（Businessinterruption/LossofProfit) 未來客源下降/聲譽損失

版權(quán)屬FPSCC所有受法律保護Copyright?FPSCC66財產(chǎn)及責(zé)任保險

－主要種類有形財產(chǎn)：財產(chǎn)保險、運輸工具、貨物運輸工程保險、農(nóng)作物經(jīng)濟收益：信用保險（債權(quán)）利潤損失（因財產(chǎn)損失導(dǎo)致的營業(yè)中斷）保證保險（履約、擔(dān)保）損害賠償責(zé)任：責(zé)任保險版權(quán)屬FPSCC所有受法律保護Copyright?FPSCC77責(zé)任保險主要類型職業(yè)責(zé)任保險（professionalliabilities):律師、醫(yī)療責(zé)任、董事責(zé)任公眾責(zé)任險（publicliabilities／generalliabilities):酒店、商場、機場產(chǎn)品責(zé)任險（productliabilities)雇主責(zé)任險（employer’sliabilities)第三者責(zé)任險（thirdpartyliabilities):建筑、安裝工程險，機動車輛第三者責(zé)任

版權(quán)屬FPSCC所有受法律保護Copyright?FPSCC88責(zé)任保險

－保險責(zé)任保險責(zé)任：侵權(quán)責(zé)任：過失（疏忽）造成對他人的侵權(quán)：例如損害賠償責(zé)任與人身傷害責(zé)任違約責(zé)任：依照法律或法律原則產(chǎn)生的責(zé)任：例如雇主責(zé)任、緊急避險責(zé)任免除故意行為、違法違規(guī)行為版權(quán)屬FPSCC所有受法律保護Copyright?FPSCC99國內(nèi)市場上的財產(chǎn)類保險公司財產(chǎn)保險公司再保險公司出口信用保險公司汽車保險公司農(nóng)業(yè)保險公司10II再保險(Reinsurance)

11什么是再保險？保險公司將所承保業(yè)務(wù)（利益/風(fēng)險）轉(zhuǎn)移給其他保險公司的商業(yè)行為，又稱分保直接保險公司(DirectInsurer)的最主要的保險風(fēng)險管理手段將不規(guī)則的、隨機的賠付成本轉(zhuǎn)化為確定的再保險成本（ReinsurancePremium）風(fēng)險轉(zhuǎn)移(RiskTransfer)

12為什么需要再保險?穩(wěn)定、保護保險公司經(jīng)營結(jié)果(BalanceSheet&Profit)增強直接保險公司(DirectInsurer)的承保能力增強抗災(zāi)害能力（singlemajorloss&accumulationoflosses)取得新的承保經(jīng)驗與數(shù)據(jù)(newcompany&newbusiness)獲取其他服務(wù)(培訓(xùn)\產(chǎn)品\開發(fā)…)13K銀行SPC(出租方)S公司(承租方/借款人)保險公司再保險人E公司(總包商)S公司項目融資結(jié)構(gòu)S公司股東承諾函安慰函轉(zhuǎn)發(fā)器租賃準(zhǔn)核準(zhǔn)備金帳戶管理在軌交付合同所有權(quán)(Title)轉(zhuǎn)讓保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議(索賠權(quán)益)再保險權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議租賃協(xié)議利益轉(zhuǎn)讓(保單等)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓貸款協(xié)議利益轉(zhuǎn)讓所有權(quán)抵押完工保證(分包商1,2,3..)衛(wèi)星交付合同衛(wèi)星交付保證衛(wèi)星發(fā)射合同地面測控制合同案例14案例總結(jié)風(fēng)險是現(xiàn)代企業(yè)運營、商業(yè)契約關(guān)系（特別是信用契約）中的客觀存在利用保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險是風(fēng)險管理不可缺少的工具之一再保險風(fēng)險是保險風(fēng)險最終能有效轉(zhuǎn)移的保證風(fēng)險終極承擔(dān)人發(fā)生問題會導(dǎo)致，風(fēng)險管理職能的失效15再保險的基本原則最大誠信持續(xù)的商業(yè)合作關(guān)系 建立于雙方相互的信任之上再保險人與直接保險人命運相連 (FollowtheFortunes),直接保險市場是利潤/損失的來源無\少利益沖突(ConflictofInterests)16再保險形式（1）臨時再保險（Facultative）合約再保險（Treaty)預(yù)約再保險(Obligatory)17再保險形式（2）臨時分保:保險人可分可不分，再保人可接可不接；一事一議。適于特殊風(fēng)險項目及超大風(fēng)險項目。合約分保:事先約定適用規(guī)則，符合條件的業(yè)務(wù)必須分出，再保人必須接受。常見于對大量的\經(jīng)常\同質(zhì)或同類風(fēng)險或風(fēng)險組合的分保。預(yù)約分保：實現(xiàn)約定適用規(guī)則，保險人決定分還是不分，再保險人必須接受。18再保險類型：比例再保險(Proportional)

成數(shù)(Quotashare) 溢額(Surplus)非比例再保險(Non-Proportional)

超額賠款(ExcessofLoss) 止損(StopLoss)應(yīng)用中的各種形式19比例再保險：

成數(shù)分保(Q/S)固定的分保比例與保額或可能最大損失額(PML)無關(guān)分保比例亦即保費和損失分配比例優(yōu)點:簡單明了\易于管理缺點: 實際風(fēng)險分擔(dān)不均 分出公司付出保費較多

20比例再保險：

溢額分保(合約)

按每一風(fēng)險約定分保比例(無一個統(tǒng)一的比例)以保額或可能最大損失額為基礎(chǔ)確立在分出人自留額和溢額之比例按每一確定比例分配保費\分擔(dān)風(fēng)險適用大量同類風(fēng)險的安排優(yōu)點:有效利用自留能力與保費，“盈科而后進(jìn)”。限制:必須有足夠數(shù)量的保單21比例再保險主要條件范圍自留(Retention)線數(shù)(Lines)責(zé)任限額(Limit)手續(xù)費(Commission) -固定與浮動手續(xù)費 -利潤手續(xù)費 (定價因素)帳務(wù)及結(jié)算現(xiàn)金賠款(CASHCLAIM)保費準(zhǔn)備金及利息合同的起訖與終止

臨時與確定的終止通知書(Proviosional&DefiniteNoticeofCancellation)最低保費22非比例再保險(1)

超額賠款再保險XL

再保險公司對超過一定金額(PRIORITY)以上的損失予以賠款確定的再保險責(zé)任(LIMIT)損失事件的定義(perwhat?!): -風(fēng)險單位(perrisk) -事件(perevent):巨災(zāi)再保險保費根據(jù)損失期望而定(%ofNPI)23非比例再保險(2)

-StopLoss保險人因此得到(年度)止損賠付比率以預(yù)期保費收入(EPI)為依據(jù)與原保費(OriginalPremium)無關(guān)應(yīng)對損失的累計24其他再保險法定(強制)再保險轉(zhuǎn)分保(Retrocession)巨災(zāi)事件再保險(CatastrophicCover)財務(wù)再保險：傳統(tǒng)再保險以風(fēng)險轉(zhuǎn)移為主要目的，財務(wù)再保險以資本管理為主要目的。25再保險核保(ReU/W)直接公司 業(yè)務(wù)領(lǐng)域/聲譽/償付能力/戰(zhàn)略/產(chǎn)品/銷售渠道/承保能力…風(fēng)險覆蓋地區(qū)預(yù)期保費損失經(jīng)歷(統(tǒng)計)直接業(yè)務(wù)VS間接業(yè)務(wù)風(fēng)險累計控制(ExposureControl)26應(yīng)用中的各種形式

復(fù)合再保險多種形式交替或同時使用例1:XX海上石油開發(fā)再保險 Q/S+CommonAccountProtection +Facultative例2:YY人壽保險再保險協(xié)議 Q/S+Surplus+Facultative+CAT27應(yīng)用中的各種形式

非傳統(tǒng)風(fēng)險轉(zhuǎn)移ART（1）財務(wù)再保險（FinancialReinsurance)改變風(fēng)險成本轉(zhuǎn)移的時間分布改變傳統(tǒng)再保險風(fēng)險/收益的分擔(dān) -延伸至投資/利率風(fēng)險領(lǐng)域 -承保風(fēng)險/收益可以得到限制性規(guī)定（故又稱“有限風(fēng)險轉(zhuǎn)移”）長期（多年期）的合同

28

例3：XX“修正”人壽再保險保費完全存放于保險分出人處、期末結(jié)算的再保險合約。（注：保險人不必對分出部分提取準(zhǔn)備金，因而可以減輕資本金壓力。）29

例4：XX壽險再保險約定保險人將其儲蓄型人壽保險保費的一部或全部分給再保險人，再保險人將根據(jù)保險人的給付予以返還，并承諾一定的利息或投資收益。

問題（1）：是否財務(wù)再保險取決于保費、賠款、再保險手續(xù)費及其他返還在時間上的安排，是否與實際發(fā)生一致。

問題（2）：是“保險”還是“借貸”取決于是否發(fā)生風(fēng)險轉(zhuǎn)移行為；即合同中是否有對再保險人“償付”總額的限制性條款。30應(yīng)用中的各種形式

非傳統(tǒng)風(fēng)險轉(zhuǎn)移ART（1）財務(wù)再保險（FinancialReinsurance)滿足分出人的財務(wù)管理目標(biāo) -償付能力/融資需要 -現(xiàn)金流管理、預(yù)算、損益、避稅、并購涉及財務(wù)報告準(zhǔn)則問題 -如IFRS根據(jù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移情況可能視部分財務(wù)再保險合同為“借貸合同”

31應(yīng)用中的各種形式

非傳統(tǒng)風(fēng)險轉(zhuǎn)移ART（2）證券化風(fēng)險轉(zhuǎn)移保險與資本市場的“直通車”獲取應(yīng)急資本解決保險的供給問題（Afforability&Availability)例4：加州地震風(fēng)險債券

32再保險應(yīng)用總結(jié)在效率、效益、風(fēng)險控制、風(fēng)險成本等因素之間的平衡再保人要不斷創(chuàng)新，開發(fā)新的產(chǎn)品，為客戶提供增值服務(wù)再保險人不是被動為客戶提供承保容量 而要引導(dǎo)市場，對風(fēng)險變化高度關(guān)注，并及時通過適當(dāng)方式（研發(fā)報告、專項統(tǒng)計、價格條件）給出自己的意見高度專業(yè)化是再保險人得以長期生存、發(fā)展的基礎(chǔ)33III國際保險與再保險市場

34保險市場的構(gòu)成（1）直接保險公司（DIRECTINSURERS）： -財產(chǎn)與責(zé)任保險公司 -人壽保險公司 -醫(yī)療（健康）保險公司 -其他專門保險公司：信用保險再保險公司（REINSURERS）35保險市場的構(gòu)成（2）中介人： -保險經(jīng)紀(jì)人（BROKERS） -保險代理人（AGENCIES） -公估人（ADJUSTERS）其它服務(wù)機構(gòu) -損失檢驗人（CORRESPONDENTS） -專業(yè)咨詢服務(wù)機構(gòu)36勞合社（1）---典型而又特殊的市場

-投資人： 勞合社成員（MEMBERS） 承保組合（SYNDICATES） -經(jīng)營者： 承保管理人（U/WAgents） -中介人： 特許經(jīng)紀(jì)人（LLOYD’SBROHERS） -客戶（通過經(jīng)紀(jì)人）： 全球的被保險人與保險公司（64%以 上的非英國本土業(yè)務(wù)） -市場管理： 勞合社協(xié)會（市場、結(jié)算、規(guī)范、 綜合服務(wù)）

37勞合社（2）--變化中的市場1988-89個人會員制鼎盛時期：

會員（Names）： 32433 承保能力（CAPACITY）： 107.4億英鎊 承保組合（SYNDS）： 401（1989年）2007年： 有效成員（會員/公司）： 1124/119 承保能力： 161億英鎊 承保組合： 66 管理人 8738再保險市場專業(yè)再保險公司（REINSURERS）其他直接保險公司（無\少利益沖突)勞合社承保聯(lián)合體(U/WPOOLS)專業(yè)自保公司(CAPTIVES)主要市場:歐洲大陸\北美\倫敦市場\百慕大\其他39IV國內(nèi)財產(chǎn)保險、再保險現(xiàn)狀與問題

40國內(nèi)保險市場現(xiàn)狀由寡頭壟斷的市場格局向壟斷競爭的市場格局過渡市場體系進(jìn)一步完善，中介市場與再保險市場開始形成截止2011年6月末，57家財產(chǎn)類保險公司保費增長仍快過GDP增長41國內(nèi)財產(chǎn)保險發(fā)展2010總資產(chǎn)：5833億元凈資產(chǎn)：1004億元保費：3895億元（增長35.46%）賠款：1756億元（增長11.44%）利潤：225億元再保險：約300億元

42中國產(chǎn)險市場公司份額（2007年）數(shù)據(jù)來源:保監(jiān)會網(wǎng)站43中國產(chǎn)險市場公司份額（2010年,總保費收入4,027億元）

38.23%1539億15.43%621億12.80%515億32.49%1308億1.06%42.83億內(nèi)資公司:34家外資公司:19家中華聯(lián)合4.80%193億44中資保險H股市場表現(xiàn)（2010.7.6）

3.533.125.5HKD中國太平3.433.27.7HKD中國人保3.128.231.3HKD中國太保4.530.764.4HKD中國平安4.027.234.6HKD中國人壽--P/BP/E收盤價貨幣公司45中資保險H股市場表現(xiàn)（2011.9.26）

1.810.313.6HKD中國太平3.416.49.0HKD中國人保2.018.831.3HKD中國太保2.515.942.4HKD中國平安2.012.617.7HKD中國人壽P/BP/E收盤價貨幣公司46國內(nèi)財產(chǎn)與再保險主要問題公司的商業(yè)模式與盈利能力增長、創(chuàng)新與市場的承保紀(jì)律問題巨災(zāi)風(fēng)險問題應(yīng)對監(jiān)管規(guī)則、會計準(zhǔn)則變化的挑戰(zhàn)47商業(yè)模式與盈利能力財險公司盈利模式:（P=i*A+P*（1-CR））A公司策略：15萬=3%*300萬+150萬*(1-96%)

B公司策略：15萬=5%*900萬+600萬（1-105%）區(qū)別:保險風(fēng)險、資本市場風(fēng)險、償付能力… 可持續(xù)性?

48公司的商業(yè)模式與盈利能力2006、2007年全行業(yè)贏利，但承保大面積虧損2008年全行業(yè)大面積虧損多家公司出現(xiàn)償付能力不足，股東無力解決2009年,2010年全行業(yè)大面積贏利，多數(shù)公司承保、投資雙贏利可持續(xù)發(fā)展模式問題被廣泛重視，但并未真正得到解決。49關(guān)于償付能力充足率要求(1)償付能力充足率等于實際償付能力額度除以最低償付能力額度。對償付能力充足率小于100％的保險公司，中國保監(jiān)會可將該公司列為重點監(jiān)管對象，根據(jù)具體情況采取相應(yīng)監(jiān)管措施。監(jiān)管等級分為：（1）償付能力充足率在70％以上（2）償付能力充足率在30％到70％之間（3）償付能力充足率小于30％50關(guān)于償付能力充足率要求(2)實際償付能力一般會計原則（GAAP)專門會計原則（SAP）資產(chǎn)凈值負(fù)債資產(chǎn)認(rèn)可資產(chǎn)償付能力負(fù)債51關(guān)于償付能力充足率要求(3)實際償付能力=認(rèn)可資產(chǎn)-認(rèn)可負(fù)債最低償付能力:

(1)

凈自留保費1億以下部分的18% +1億以上部分的16%=A (2) 最近3年平均賠付金額7000萬以下的26% +7000萬以上部分的23%=B (3) 最低償付能力=MAX(A,B)52保險公司（經(jīng)營者、董事會與股東）必須把握好保險公司的資本風(fēng)險成本（Risk-adjustedCostofCapital)；一旦償付能力不能達(dá)標(biāo)，后果將是嚴(yán)重的：機構(gòu)的發(fā)展、公司的市場份額、重要客戶與客戶關(guān)系、人才與團隊、公司的聲譽以及發(fā)債、增資的成本；甚至出現(xiàn)惡性循環(huán)；有效管理好償付能力是可持續(xù)發(fā)展的前提；忽視這一點必然遭到懲罰。關(guān)于償付能力充足率要求(4)

償付能力監(jiān)管與對保險公司可持續(xù)發(fā)展模式問題：53準(zhǔn)確預(yù)測業(yè)務(wù)發(fā)展與償付能力的關(guān)系，必須把握好增長模式問題；董事會、股東要提前了解償付能力缺口風(fēng)險；防止資產(chǎn)、負(fù)債大幅度波動，特別是負(fù)面的聯(lián)動；公司通過擴股增資，發(fā)行次級債等措施解決償付能力，更需要向資本市場證明增長的可持續(xù)性。

保險公司的償付能力管理：54增長、創(chuàng)新與市場的承保紀(jì)律問題承保周期管理問題同質(zhì)競爭管理的精細(xì)化問題創(chuàng)新業(yè)務(wù)55巨災(zāi)風(fēng)險問題從上世紀(jì)80年代延續(xù)至今未能得到解決的問題始終威脅中國財產(chǎn)保險行業(yè)的生存的“定時炸彈”核心是中國保險業(yè)的風(fēng)險定價能力56應(yīng)對監(jiān)管規(guī)則、會計準(zhǔn)則變化的挑戰(zhàn)風(fēng)險資本要求經(jīng)營成本提高57未來市場發(fā)展財產(chǎn)、意外險、責(zé)任險發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽?，發(fā)展速度與創(chuàng)新能力正相關(guān)保險市場兼并、收購、重組機會不斷中國險企走向國際市場是遲早的事58

問題？

59謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總