中國的金融機構(gòu)與國際金融機構(gòu)

第四章

金融機構(gòu)及其類型第一節(jié)金融機構(gòu)的形成第二節(jié)中國的金融機構(gòu)第三節(jié)

國際金融機構(gòu)回本篇

至下章

第一節(jié)金融機構(gòu)的形成一、金融機構(gòu)及其功能二、金融機構(gòu)的基本類型三、西方國家的金融機構(gòu)體系回本章

至下節(jié)狹義的金融機構(gòu)僅指那些通過參與或服務(wù)金融市場交易而獲取收益的金融企業(yè)。廣義的金融機構(gòu)則不僅包括所有從事金融活動的組織，而且包括金融市場的監(jiān)管者，如中央銀行等以及國際金融機構(gòu)。一、金融機構(gòu)及其功能1.涵義

（1）在市場上籌資從而獲得貨幣資金，將其改變并構(gòu)建成不同種類的更易接受的金融資產(chǎn)。（（2）代表客戶交易金融資產(chǎn)，提供金融交易結(jié)算服務(wù)。（3）自營交易金融資產(chǎn)，滿足客戶對不同金融資產(chǎn)的需求。（4）幫助客戶創(chuàng)造金融資產(chǎn)，并把這些金融資產(chǎn)出售給其他市場參與者。（5）為客戶提供投資建議，保管金融資產(chǎn)，管理客戶的投資組合。

2.功能二、金融機構(gòu)的基本類型

（1）按照金融機構(gòu)的管理地位，可劃分為金融監(jiān)管機構(gòu)與接受監(jiān)管的金融企業(yè)。

（2）按照是否能夠接受公眾存款，可劃分為存款性金融機構(gòu)與非存款性金融機構(gòu)。

（3）按照是否擔(dān)負(fù)國家政策性融資任務(wù)，可劃分為政策性金融機構(gòu)和非政策性金融機構(gòu)。

（4）按照是否屬于銀行系統(tǒng)，可劃分為銀行和非銀行金融機構(gòu)。

（5）按照出資的國別屬性，又可劃分為內(nèi)資金融機構(gòu)、外資金融機構(gòu)和合資金融機構(gòu)；按照所屬國家，還可劃分為本國金融機構(gòu)、外國金融機構(gòu)和國際金融機構(gòu)。

三、西方國家的金融機構(gòu)體系1.中央銀行

西方國家的中央銀行主要有四種形式：

（1）單一的中央銀行制度。（2）二元的中央銀行制度。（3）跨國中央銀行制度。（4）準(zhǔn)中央銀行制度。

商業(yè)銀行是最早出現(xiàn)的現(xiàn)代金融機構(gòu)，其主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營個人儲蓄和工商業(yè)存、貸款，并為顧客辦理匯兌結(jié)算和提供多種服務(wù)。通過辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算，商業(yè)銀行實現(xiàn)了國民經(jīng)濟中的絕大部分貨幣周轉(zhuǎn)，同時起著創(chuàng)造存款貨幣的作用。

2.商業(yè)銀行專門性；政策性；行政性。

現(xiàn)代專業(yè)銀行的類別主要包括：

（1）開發(fā)銀行：為社會經(jīng)濟發(fā)展中的開發(fā)性投資提供中長期貸款的銀行。

3.各類專業(yè)銀行指專門經(jīng)營指定范圍的金融業(yè)務(wù)和提供專門性金融服務(wù)的銀行。其特點是：

（3）進(jìn)出口銀行：專門為對外貿(mào)易提供結(jié)算、信貸等國際金融服務(wù)的銀行。

（4）儲蓄銀行：專門吸收居民儲蓄存款并為居民提供金融服務(wù)的銀行。

（5）農(nóng)業(yè)銀行：在政府的指導(dǎo)和資助下，專門為農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)和漁業(yè)的發(fā)展提供金融服務(wù)的銀行。

（6）住房信貸銀行：專門為居民購買住房提供融資服務(wù)的金融機構(gòu)。

（2）投資銀行：專門為工商企業(yè)提供證券投融資服務(wù)和辦理長期信貸業(yè)務(wù)的銀行。

（1）保險公司：

主要以投保人繳納保險費和發(fā)行保險單的方式籌集資金，對那些發(fā)生意外災(zāi)害和事故的投保人予以經(jīng)濟賠償?shù)慕鹑跈C構(gòu)。

（2）退休或養(yǎng)老基金：以定期收取退休或養(yǎng)老儲蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融機構(gòu)。

4.非銀行金融機構(gòu)指中央銀行、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行以外的金融機構(gòu)。

（4）郵政儲蓄機構(gòu)：即利用郵政機構(gòu)網(wǎng)點設(shè)立的非銀行金融機構(gòu)。

（5）信用合作社：一種由個人集資聯(lián)合組成、以互助合作為宗旨的金融機構(gòu)。

（3）投資基金：指通過發(fā)行基金股票或基金受益憑證將眾多投資者的資金集中起來，根據(jù)既定的最佳投資收益目標(biāo)和最小風(fēng)險原則，將其分散投資于各類有價證券或其他金融商品，并將投資收益按基金投資者的基金股份或基金受益憑證份額進(jìn)行分配的一種投資性金融機構(gòu)?；乇菊?/p>

至下節(jié)【圖示1：美國的金融機構(gòu)體系】【圖示2：日本的金融機構(gòu)體系】【圖示3：英國的金融機構(gòu)體系】

5.外資、合資金融機構(gòu)

——一國境內(nèi)由外國投資者以獨資、合資或合作方式開設(shè)的銀行、保險公司和證券公司等金融機構(gòu)。小思考1.在你的生活中，都有哪些金融機構(gòu)曾經(jīng)為你提供過服務(wù)？他們都為你提供了什么類型的金融服務(wù)？你從中獲得了什么效用？你愿意為哪些服務(wù)支付費用？

2.在你生活的周邊，都有哪些金融機構(gòu)？

第二節(jié)中國的金融機構(gòu)一、舊中國的金融機構(gòu)二、新中國金融機構(gòu)的建立與演變?nèi)?、中國金融機構(gòu)體系的現(xiàn)狀四、現(xiàn)階段中國與西方國家金融機構(gòu)體系的比較回本章

至下節(jié)一、舊中國的金融機構(gòu)1.唐代的金融機構(gòu)還不是真正意義上的銀行。2.18世紀(jì)來華的外國金融機構(gòu)控制中國的金融市場，甚至一度把持了中國的財政經(jīng)濟命脈。3.國民黨政府的金融機構(gòu)

“四行二局一庫”在全國金融體系中占據(jù)了壟斷地位。4.中國民族資本創(chuàng)辦的金融機構(gòu)民族資本銀行先天不足，難以成長。

二、新中國金融機構(gòu)體系的建立與演變1.新中國金融機構(gòu)的建立中國人民銀行的建立是新中國金融體系誕生的標(biāo)志。中國人民銀行接管了官僚資本的銀行及其他金融機構(gòu)。對民族資本銀行和私人錢莊采用了保存、監(jiān)督和逐步改造的辦法。在農(nóng)村按照農(nóng)民自愿互利和平等的原則，逐步建立起農(nóng)村信用合作社。到1953年前后，我國已基本上建立了以中國人民銀行為核心和骨干，少數(shù)專業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)為輔助與補充的新中國金融機構(gòu)體系。

第一階段（1953—1978年）：金融機構(gòu)由分分合合走向大一統(tǒng)的階段。中國人民銀行實際上成為我國唯一的銀行，壟斷了幾乎所有的金融業(yè)務(wù)。第二階段（1979年以來）：金融機構(gòu)恢復(fù)、發(fā)展和完善的階段。目前已形成以中央銀行為核心，以商業(yè)銀行和政策性銀行為主體，多種金融機構(gòu)并存，分業(yè)經(jīng)營、相互協(xié)作的格局。

2.新中國金融機構(gòu)體系的演變

（1）建立獨立經(jīng)營、實行企業(yè)化管理的專業(yè)銀行，并在此基礎(chǔ)上將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲猩虡I(yè)銀行；

（2）建立專司金融宏觀調(diào)控和金融行政管理職能的中央銀行體制；

（3）在國有商業(yè)銀行之外，組建其他商業(yè)銀行，增加非國有的經(jīng)濟成分；

（4）組建一批政策性銀行，擔(dān)負(fù)政策性融資任務(wù)；

改革開放以來我國金融機構(gòu)體系改革的主要措施：

（5）建立包括信用合作社、保險公司、信托投資公司、證券公司、企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司、金融租賃公司、投資基金等在內(nèi)的諸多非銀行金融機構(gòu)，完善金融機構(gòu)體系；

（6）引進(jìn)大批外國金融機構(gòu)，促進(jìn)中國金融市場的國際化；

（7）建立全國統(tǒng)一的證券市場、外匯市場和銀行同業(yè)拆借市場，組建上海、深圳兩家證券交易所，促進(jìn)直接融資市場的發(fā)展。三、中國金融機構(gòu)體系的現(xiàn)狀1.中國人民銀行

中國人民銀行在剝離了監(jiān)管職能后，作為中央銀行在宏觀調(diào)控體系中的作用將更加突出，將加強制定和執(zhí)行貨幣政策的職能，不斷完善有關(guān)金融機構(gòu)運行規(guī)則和改進(jìn)對金融業(yè)宏觀調(diào)控政策，更好地發(fā)揮中央銀行在宏觀調(diào)控和防范與化解金融風(fēng)險中的作用。

監(jiān)管機構(gòu)中國銀監(jiān)會：2003年4月28中國證監(jiān)會：1992年10月成立，直到1997年底才初步建立了集中統(tǒng)一的證券監(jiān)管體制。中國保監(jiān)會：1998年11月18日中國的商業(yè)銀行包括工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行，以及交通銀行、中信實業(yè)銀行、招商銀行、華夏銀行、光大銀行、民生銀行等民營股份制銀行和一大批城市商業(yè)銀行。眾多的外資銀行也是我國商業(yè)銀行體系的組成部分。我國《商業(yè)銀行法》規(guī)定，商業(yè)銀行在中國境內(nèi)“不得從事信托投資和股票業(yè)務(wù)”，“不得投資于非自用不動產(chǎn)”，“不得向非銀行金融機構(gòu)和企業(yè)投資”。這說明中國商業(yè)銀行業(yè)務(wù)與信托、證券等投資銀行業(yè)務(wù)必須實行分業(yè)經(jīng)營，不能交叉。

2.商業(yè)銀行金融幽默哪家銀行的縮寫最牛中國建設(shè)銀行CBC存不存中國工商銀行ICBC愛存不存中國農(nóng)業(yè)銀行ABC俺不存中國銀行BC不存

我國的政策性銀行包括國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和中國進(jìn)出口銀行。建立政策性銀行是國家專業(yè)銀行向國有商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性決策，其目的是實現(xiàn)政策性金融與商業(yè)性金融分離，以解決專業(yè)銀行身兼二任的問題，同時也是為了割斷政策性貸款與基礎(chǔ)貨幣的直接聯(lián)系，確保中國人民銀行調(diào)控基礎(chǔ)貨幣的主動權(quán)。

3.政策性銀行

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行主要辦理糧食、棉花等主要農(nóng)副產(chǎn)品的國家專項儲備和收購貸款、扶貧貸款和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)貸款，以及國家確定的小型農(nóng)、林、牧、水基本建設(shè)和技術(shù)改造貸款。中國進(jìn)出口銀行主要為擴大我國機電產(chǎn)品和成套設(shè)備出口提供出口信貸和有關(guān)的各種貸款，以及辦理出口信貸保險和擔(dān)保業(yè)務(wù)。國家開發(fā)銀行主要為國家重點項目、重點產(chǎn)品和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)提供金融支持。

三家政策性銀行的分工是：

例題：以1994年我國三家政策性銀行(PolicyBank)的成立為例分析專業(yè)銀行存在的必要性兼營經(jīng)營性業(yè)務(wù)與政策性業(yè)務(wù)的弊端：無法準(zhǔn)確評估其經(jīng)營業(yè)績，為逃避和推卸責(zé)任提供借口；政策性業(yè)務(wù)資金無法保證，有可能形成倒逼機制，導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣失控；包袱，無法自主經(jīng)營，無法走向真正的企業(yè)，真正實現(xiàn)商業(yè)化經(jīng)營。成立的目的：

1）保證政策性業(yè)務(wù)的資金供給

2）促進(jìn)專業(yè)銀行的商業(yè)化

（1）保險公司：至2000年底，全國共有32家保險公司，其中國有獨資保險公司4家，股份制保險公司9家，中外合資保險公司10家，外國保險公司分公司9家。此外，還有保險代理公司43家，保險經(jīng)紀(jì)公司8家，保險公估公司3家，壽險營銷部4630家，兼業(yè)代理機構(gòu)近6萬家，保險代辦站2.8萬多個，從而形成了以國有保險企業(yè)為主體，中外保險公司并存，多家競爭的格局。

4.非銀行金融機構(gòu)2009年中資財險公司保費收入排名

公司名稱保費收入排名人保股份11946412.031平安財險3848338.22太保財險3422794.83中華聯(lián)合1943962.94大地財產(chǎn)1025302.85（2）信托投資公司：2000年底全國有信托投資公司145家，特點是分散性很強，地方行政背景復(fù)雜，但缺乏競爭性。其業(yè)務(wù)主要有以下四類：①信托投資業(yè)務(wù)；②代理業(yè)務(wù)；③租賃業(yè)務(wù)；④咨詢業(yè)務(wù)。但進(jìn)入90年代之后，信托投資公司大多數(shù)集中力量開拓證券業(yè)務(wù)，與證券公司展開競爭。針對這種狀況，1998年11月中國人民銀行提出，信托投資公司要按“信托為本、分業(yè)管理、規(guī)模經(jīng)營、嚴(yán)格監(jiān)督”的原則進(jìn)行整頓，以解決信托投資公司的分散性和業(yè)務(wù)重心的證券化問題。1979年10月4日，我國第一家信托機構(gòu)——中國國際信托投資公司宣告成

（3）證券機構(gòu)：證券機構(gòu)是指從事證券業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，包括證券公司、證券交易所、證券登記結(jié)算公司、證券投資咨詢公司、證券評估公司等。其中證券公司和證券交易所是最主要的證券機構(gòu)。目前，我國共有證券公司124家，其所屬的證券營業(yè)部有1751家，遍及全國各大中城市。此外，還有各類證券兼營機構(gòu)（主要是信托投資公司和保險公司）400多家。有兩家證券交易所，即上海證券交易所和深圳證券交易所。

1國信證券股份有限公司2中國銀河證券股份有限公司3招商證券股份有限公司4國泰君安證券股份有限公司5廣發(fā)證券股份有限公司6海通證券股份有限公司7華泰證券股份有限公司8中信建投證券有限責(zé)任公司

9申銀萬國證券股份有限公司10光大證券股份有限公司

（4）金融租賃公司：到2000年底，全國有金融租賃公司13家，業(yè)務(wù)范圍為：①融資租賃業(yè)務(wù)，以及與租賃有關(guān)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)、資信調(diào)查、咨詢服務(wù)、經(jīng)濟擔(dān)保等；②吸收人民幣資金，包括政府部門和企事業(yè)單位的委托投資、信托資金、勞?；?、科研基金等；③辦理人民幣債券發(fā)行業(yè)務(wù)；④辦理外匯業(yè)務(wù)，包括外幣信托存款、外幣借款、發(fā)行或代理發(fā)行外幣有價證券、外匯擔(dān)保等；⑤辦理經(jīng)中國人民銀行、國家外匯管理局、國家商務(wù)部批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。

中國融資租賃5強企業(yè)排行榜1、國銀金融租賃公司(國家開發(fā)行)獲批時間：1984注冊地：深圳監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：74.85億元2、渤海租賃有限公司（海航集團(tuán)）獲批時間：2008注冊地：天津監(jiān)管：商務(wù)委注冊資金：62億元3、工銀金融租賃有限公司獲批時間：2008注冊地：天津監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：50億元4、建銀金融租賃有限公司獲批時間：2007注冊地：北京監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：45億元5、民生金融租賃有限公司獲批時間：2007注冊地：天津監(jiān)管：銀監(jiān)會注冊資金：34億元

（5）企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司：我國目前已有70多家企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司，主要由企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部各成員單位入股成立，并向社會募集中長期資金，其宗旨和任務(wù)是：為本企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部各成員單位提供融資服務(wù)，以支持企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步與發(fā)展。財務(wù)公司一般不得在企業(yè)集團(tuán)外部吸收存款，業(yè)務(wù)上受中國人民銀行領(lǐng)導(dǎo)和管理，行政上則隸屬于各企業(yè)集團(tuán)。主要業(yè)務(wù)有：人民幣存貸款投資業(yè)務(wù)、信托和融資性租賃業(yè)務(wù)、發(fā)行和代理發(fā)行有價證券等。例子：一汽財務(wù)有限公司；（6）農(nóng)村信用合作社：截至2000年底，全國農(nóng)村信用社系統(tǒng)有法人機構(gòu)40141個，其中農(nóng)村信用社37624個，縣級聯(lián)社2447個，市（地）聯(lián)合社66個，省級聯(lián)合社4個，另有不獨立核算的信用分社和儲蓄所63148個，形成了服務(wù)全國鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的合作金融機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。2001年農(nóng)村信用社新增貸款1395億元，其中新增農(nóng)業(yè)貸款803億元，有效緩解了農(nóng)民貸款難問題，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，支持和規(guī)范了農(nóng)村各類消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（7）投資基金：自1998—2001年底我國累計發(fā)行封閉式和開放式基金51家，籌集資金804.23億元。2002年1—10月又新增發(fā)基金9家，籌集資金182.8億元。這說明我國投資基金的設(shè)立和運作又上了一個臺階。

（8）郵政儲蓄機構(gòu)：我國郵政儲蓄機構(gòu)的主要職責(zé)是：組織實施郵電部與中國人民銀行簽訂的儲蓄與匯兌業(yè)務(wù)的有關(guān)協(xié)議；制定郵政儲蓄等業(yè)務(wù)的經(jīng)營方針和規(guī)章制度；開展調(diào)查、分析、稽核工作，研究貨幣流向，保證儲匯資金安全。具體辦理以下業(yè)務(wù)：城鄉(xiāng)居民個人人民幣儲蓄存款、匯兌、結(jié)算、代辦保險和代理發(fā)售國庫券等。吸收的存款全部上繳中國人民銀行使用，人民銀行按郵政儲蓄存款月累計日平均額的2.2‰支付給郵局手續(xù)費。

我國對外資金融機構(gòu)的引進(jìn)主要采取三種形式：一是允許其在我國設(shè)立代表機構(gòu)，二是允許其設(shè)立業(yè)務(wù)分支機構(gòu)，三是允許其與我國金融機構(gòu)共同設(shè)立中外合資金融機構(gòu)。截至2001年底，外資銀行在我國設(shè)代表處214家、營業(yè)機構(gòu)190家，其中，外國銀行分行158家。外國保險企業(yè)在中國的開放區(qū)域和業(yè)務(wù)范圍也不斷擴大。目前我國已有19家外資保險公司，27個經(jīng)營機構(gòu)正式營業(yè)，200多家外資保險公司在我國建立了代表處。

5.外資金融機構(gòu)

臺灣目前擁有自己獨立的金融機構(gòu)體系，包括“中央銀行”、商業(yè)銀行、專業(yè)銀行、基層合作金融機構(gòu)、中央信托局、郵政儲金匯業(yè)局、信托投資機構(gòu)及保險公司等。香港保留與內(nèi)地不同的金融機構(gòu)體系。其特點是沒有專門的中央銀行，央行職能由金管局、銀行同業(yè)公會和商業(yè)銀行分別承擔(dān)。實行銀行三級制，即將接受存款機構(gòu)劃分為持牌銀行、有限持牌銀行和接受存款公司三類，統(tǒng)稱認(rèn)可機構(gòu)?！緢D示4：中國的金融機構(gòu)體系】

6.臺灣和香港地區(qū)的金融機構(gòu)四、現(xiàn)階段中國與西方國家

金融機構(gòu)體系的比較1.

相同點的主要表現(xiàn)

（1）都設(shè)立有中央銀行及中央金融監(jiān)管機構(gòu)；（2）金融機構(gòu)的主體都是商業(yè)銀行和專業(yè)銀行；

（3）非銀行金融機構(gòu)都比較龐雜；（4）金融機構(gòu)的設(shè)置不是固定不變的，而是隨著金融體制的變革不斷進(jìn)行調(diào)整的。

（1）中國人民銀行隸屬于政府，獨立性較小，制定和執(zhí)行貨幣政策都要服從于政府的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)；

（2）中國的金融機構(gòu)以國有制為主體；

（3）中國作為金融機構(gòu)體系主體的商業(yè)銀行和專業(yè)銀行數(shù)量相對不足；

（4）中國政策性銀行地位突出，但其業(yè)務(wù)運作機制仍然沒有完全擺脫資金“大鍋飯”體制的弊端；

（5）中國商業(yè)銀行與投資銀行仍實行嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營。

2.不同點的主要表現(xiàn)回本章

至下節(jié)

（6）中國的專業(yè)銀行發(fā)展緩慢，國外較為普遍的房地產(chǎn)銀行、為中小企業(yè)股務(wù)的銀行和消費信貸機構(gòu)，在中國都未建立；

（7）中國的保險業(yè)比較落后，保險機構(gòu)不多，特別是地方性保險機構(gòu)有待發(fā)展，保險品種少，保險業(yè)總資產(chǎn)和保費收入與中國經(jīng)濟總體規(guī)模、人口規(guī)模相比較顯得太小；

（8）中國的金融法規(guī)尚不健全，由此造成了各類金融機構(gòu)發(fā)展的不規(guī)范和無序競爭。第三節(jié)國際金融機構(gòu)一、國際貨幣基金組織二、世界銀行集團(tuán)三、國際清算銀行四、區(qū)域性金融機構(gòu)回本章

至下章國際貨幣基金組織是根據(jù)1944年7月聯(lián)合國國際貨幣金融會議通過的《國際貨幣基金組織協(xié)定》建立的政府間的國際金融機構(gòu)。一、國際貨幣基金組織1.國際貨幣基金組織的建立1944年會員國數(shù)目39個2001年底會員國數(shù)目187個

（1）建立一個永久性的國際貨幣機構(gòu)，通過會員國在國際貨幣問題上的蹉商與協(xié)作，促進(jìn)國際貨幣合作；

（2）促進(jìn)國際貿(mào)易的擴大與平衡發(fā)展，以達(dá)到和維持高水平的就業(yè)和實際收入，并增加會員國的生產(chǎn)能力；

（3）促進(jìn)匯率穩(wěn)定，維持會員國之間有秩序的外匯安排，避免競爭性的外匯貶值；2.國際貨幣基金組織的宗旨

（4）協(xié)助會員國之間建立經(jīng)常性交易的多邊支付體系，取消妨礙國際貿(mào)易發(fā)展的外匯管制；

（5）在具有充分保障的前提下，向會員國提供臨時性的融通資金，以增強其信心，協(xié)助其改善國際收支狀況，避免采取有損于本國和國際經(jīng)濟繁榮的措施；

（6）根據(jù)以上目標(biāo)，縮短會員國國際收支失衡的時間，并減輕其程度。

（1）理事會：最高權(quán)力機構(gòu)。

（2）執(zhí)行董事會：負(fù)責(zé)處理日常業(yè)務(wù)的工作機構(gòu)。

（3）臨時委員會：為解決全球經(jīng)濟重大問題而設(shè)立的專門機構(gòu)。

（4）發(fā)展委員會：基金組織與世界銀行關(guān)于向發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移實際資源而設(shè)立的部長級委員會。

3.國際貨幣基金組織的組織機構(gòu)

（1）份額：最主要的資金來源。

（2）借款：必要時的補充資金來源。

（3）信托基金：用出售基金組織持有黃金的溢價利潤和會員國捐款建立的，主要用于向低收入的會員國提供優(yōu)惠貸款。

4.國際貨幣基金組織的資金來源

基金組織貸款與一般政府貸款或國際商業(yè)貸款的不同：（1）貸款對象：限于會員國政府；（2）貸款目的：限于幫助會員國調(diào)節(jié)國際收支，但近幾年也增加了用于調(diào)節(jié)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟改革的貸款；（3）貸款期限：限于短期貸款；（4）貸款規(guī)模：一般與會員國向IMF繳納的份額成正比；（5）貸款方式：借款國用本幣向IMF購買所借貸款；（6）貸款利率：根據(jù)資金來源而定；（7）計價貨幣：以特別提款權(quán)計值，利息也用其支付。

5.國際貨幣基金組織的主要業(yè)務(wù)

（1）普通貸款：解決會員國國際收支逆差短期資金需要；（2）補償與應(yīng)急貸款：用于初級產(chǎn)品出口國因自身不能控制的原因造成出口收入下降，或谷物進(jìn)口國因進(jìn)口價格上漲而發(fā)生的國際收支困難；

（3）緩沖庫存貸款：專門用于幫助初級產(chǎn)品出口國為穩(wěn)定國際市場初級產(chǎn)品價格而建立國際緩沖庫存的資金需要；

（4）中期貸款：用于解決會員國較長期的國際收支逆差；

（5）信托基金貸款：用于以優(yōu)惠條件向發(fā)展中國家貸款；

基金組織提供的貸款種類：

（6）補充貸款：用于彌補普通貸款和中期貸款的不足，幫助會員國解決持續(xù)的國際收支逆差問題；

（7）石油貸款：為解決中東戰(zhàn)爭后因石油漲價而引起會員國國際收支困難所提供的臨時性貸款；

（8）緩沖庫存貸款：以補充貸款同樣條件提供的一項貸款；

（9）結(jié)構(gòu)調(diào)整貸款：旨在幫助低收入的發(fā)展中國家克服因經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整而發(fā)生的中長期國際收支困難；（10）制度轉(zhuǎn)型貸款：用于幫助俄羅斯和東歐轉(zhuǎn)型經(jīng)濟國家出現(xiàn)的國際收支困難；

（11）緊急貸款機制：用于幫助會員國應(yīng)付國際金融危機。

包括世界銀行、國際金融公司、國際開發(fā)協(xié)會、多邊投資擔(dān)保機構(gòu)和國際投資爭端解決中心5個機構(gòu)，主要致力于以貸款和投資的方式向其會員國尤其是發(fā)展中國家的經(jīng)濟發(fā)展提供幫助。二、世界銀行集團(tuán)（一）世界銀行(IBRD)1.世界銀行的建立

世界銀行是根據(jù)1944年7月1日布雷頓森林會議通過的《國際復(fù)興開發(fā)銀行協(xié)定》建立的政府間的國際金融機構(gòu)。目前有會員國184個。

（1）對用于生產(chǎn)目的的投資提供便利，以協(xié)助會員國的復(fù)興與開發(fā)，并鼓勵不發(fā)達(dá)國家的生產(chǎn)與資源開發(fā)；

（2）通過保證或參與私人貸款和私人投資的方式，促進(jìn)私人對外投資；

（3）用鼓勵國際投資以開發(fā)會員生產(chǎn)資源的方法，促進(jìn)國際貿(mào)易長期平衡發(fā)展，維持國際收支平衡；

（4）與其他方面的國際貸款配合，提供貸款保證。

2.世界銀行的宗旨

（1）理事會：最高權(quán)力機構(gòu)。主要職責(zé)是：①批準(zhǔn)接納新會員國；②增加或減少銀行資本；③停止會員國的資格；④決定銀行凈利潤的分配以及其他重大問題。

（2）執(zhí)行董事會：負(fù)責(zé)處理日常業(yè)務(wù)的工作機構(gòu)。主要職責(zé)是：①調(diào)整銀行政策，以進(jìn)一步適應(yīng)不斷變化的客觀實際；②決定行長提出的貸款建議，向理事會提出財務(wù)統(tǒng)計報告、行政預(yù)算、銀行業(yè)務(wù)和政策年報；③向理事會提交需要審議的其他事項。

3.世界銀行的組織機構(gòu)

（1）股金：會員國向世界銀行繳納的股金，以它們在國際貨幣基金組織的份額為準(zhǔn)。

（2）借款：世界銀行資金的50%以上來源于在國際金融市場上借款。

（3）利潤：世界銀行資信卓著，經(jīng)營有方，利潤豐厚。除將一部分凈收益以贈款形式撥給國際開發(fā)協(xié)會外，其余大部分都充作銀行本身的儲備金，成為其發(fā)放貸款的重要資金來源。

4.世界銀行的資金來源

（1）提供貸款：世界銀行的主要業(yè)務(wù)活動是向會員國提供貸款。世界銀行的貸款政策是：

①貸款的對象限于會員國，而且只向會員國政府或由政府、中央銀行擔(dān)保的機構(gòu)提供貸款。

②貸款國確實不能以合理條件從其他方面取得資金。

③只有當(dāng)申請貸款的項目被世行認(rèn)為在經(jīng)濟技術(shù)上可行，亦有助于借款國經(jīng)濟發(fā)展時，貸款才會獲準(zhǔn)。

5.世界銀行的主要業(yè)務(wù)活動

④貸款只發(fā)放給有償還能力的會員國。

⑤貸款必須專款專用，世界銀行通過派員進(jìn)行現(xiàn)場考察或向借款方索取資料等方式實施監(jiān)督。

⑥貸款使用不同的貨幣對外發(fā)放，但以會員國用本幣繳納的股本發(fā)放貨款時，則須征得該會員國的同意。③教育

①農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展項目

②能源④人口計劃

世界銀行的貸款方向①提出計劃、確定項目③審議通過，簽訂貸款合同②專家審查

④工程項目公開招標(biāo)

世界銀行的貸款程序：①貸款一般須與特定的工程項目相結(jié)合。②貸款期限較長。③貸款利率參照資本市場利率，但一般低于市場利率，貸款收取的雜費很少，對簽約未使用的貸款額收取0.75%的承擔(dān)費。④手續(xù)嚴(yán)密。⑤貸款必須如期償還，不能拖欠或改變還款日期。⑥借款國承擔(dān)匯率變動的風(fēng)險。

世界銀行的貸款特點：謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請在此輸入您的副標(biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積