04新藥臨床前藥理學(xué)研究

新藥臨床前藥理學(xué)評(píng)價(jià)第二軍醫(yī)大學(xué)藥學(xué)院沈甫明沈甫明藥理學(xué)教研室教授博導(dǎo)上海市藥理學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)ClinExpPharmacolPhysiol

編委;ActaPharmacolSin等審稿人國(guó)家自然科學(xué)基金、上海市科委基金、北京市自然基金評(píng)審專家基金：04、06、08、10分別獲得國(guó)家自然科學(xué)面上項(xiàng)目資助04、08分別獲得上海市基礎(chǔ)研究重點(diǎn)項(xiàng)目資助10年獲得上海市教育委員會(huì)科研創(chuàng)新重點(diǎn)項(xiàng)目資助09年獲國(guó)家重大新藥創(chuàng)制(藥效學(xué)平臺(tái))文章：2000年以來發(fā)表SCI論文46篇(Hypertension,CritCareMed,CardiovascDiabetol等)主要內(nèi)容概述主要藥效學(xué)研究藥理作用機(jī)制研究新藥研究的基本程序臨床前階段臨床階段藥理I初篩II主要藥效

III一般藥理作用機(jī)制

I期II期III期IV期

合成合成新藥衍生物合成基本工藝穩(wěn)定中試、藥品供應(yīng)供應(yīng)藥品工藝改進(jìn)正式生產(chǎn)供藥植化初提有效成分分析、結(jié)構(gòu)確定中試、藥品供應(yīng)供應(yīng)藥品規(guī)模提取、合成研究正式生產(chǎn)供藥分析定性鑒別含量測(cè)定理化特性穩(wěn)定性試驗(yàn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)草案留樣穩(wěn)定性試驗(yàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)修訂毒性急性毒性長(zhǎng)期毒性特殊毒性毒性延續(xù)或補(bǔ)充毒性補(bǔ)充藥代ADME毒動(dòng)學(xué)人藥動(dòng)學(xué)用藥方案制劑劑型確定劑型研制生物利用度最佳劑型處方工藝概述開始時(shí)機(jī)藥物結(jié)構(gòu)/組方確定制備路線基本固定穩(wěn)定性較好有相當(dāng)?shù)臄?shù)量1234概述基本要求合格的課題負(fù)責(zé)人和訓(xùn)練有素的研究人員受試藥要求：結(jié)構(gòu)清楚，工藝穩(wěn)定，符合臨床研究用藥品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定的動(dòng)物和必要的儀器設(shè)備條件良好的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)、詳實(shí)的記錄和正確的統(tǒng)計(jì)處理概述1、是新藥評(píng)價(jià)的最基本的核心內(nèi)容之一2、是藥監(jiān)部門批準(zhǔn)上臨床的主要依據(jù)之一3、為新藥臨床研究提供可靠的實(shí)驗(yàn)依據(jù)4、有利于培養(yǎng)新藥評(píng)價(jià)人才和學(xué)科發(fā)展概述研究意義藥學(xué)評(píng)價(jià)是基礎(chǔ)基礎(chǔ)不牢大樓要倒藥效評(píng)價(jià)是前提沒有藥效進(jìn)行不了毒性評(píng)價(jià)是核心安全沒保證臨床不敢用臨床評(píng)價(jià)是關(guān)鍵臨床有效開發(fā)成功概述1、是新藥評(píng)價(jià)的最基本的核心內(nèi)容之一2、是藥監(jiān)部門批準(zhǔn)上臨床的主要依據(jù)之一3、為新藥臨床研究提供可靠的實(shí)驗(yàn)依據(jù)4、有利于培養(yǎng)新藥評(píng)價(jià)人才和學(xué)科發(fā)展概述研究意義

藥理毒理研究資料藥理毒理研究資料綜述（中19/化16/生16）主要藥效學(xué)試驗(yàn)資料及文獻(xiàn)資料（20/17/17）一般藥理研究的試驗(yàn)資料及文獻(xiàn)資料（21/18/18）復(fù)方制劑中多種成份藥效、毒性、藥代動(dòng)力學(xué)相互影響的試驗(yàn)資料及文獻(xiàn)資料（無/22/無）動(dòng)物藥代動(dòng)力學(xué)試驗(yàn)資料及文獻(xiàn)資料（28/27/21）

附件一：中藥、天然藥物;附件二：化學(xué)藥品;

附件三：生物制品注冊(cè)分類及申報(bào)資料要求

概述1、是新藥評(píng)價(jià)的最基本的核心內(nèi)容之一2、是藥監(jiān)部門批準(zhǔn)上臨床的主要依據(jù)之一3、為新藥臨床研究提供可靠的實(shí)驗(yàn)依據(jù)4、有利于培養(yǎng)新藥評(píng)價(jià)人才和學(xué)科發(fā)展研究意義概述動(dòng)物模型的意義1、避免了人體實(shí)驗(yàn)造成的風(fēng)險(xiǎn)和倫理問題2、利于研究發(fā)病率低，病程長(zhǎng)的疾病3、可嚴(yán)格控制實(shí)驗(yàn)條件，排除復(fù)雜因素4、樣品收集方便，結(jié)果分析容易概述動(dòng)物模型的意義1、避免了人體實(shí)驗(yàn)造成的風(fēng)險(xiǎn)和倫理問題2、利于研究發(fā)病率低，病程長(zhǎng)的疾病3、可嚴(yán)格控制實(shí)驗(yàn)條件，排除復(fù)雜因素4、樣品收集方便，結(jié)果分析容易概述主要藥效學(xué)研究定義一總的原則二研究?jī)?nèi)容三定義

主要藥效學(xué)

primarypharmacodynamics

是與防治作用有關(guān)的主要藥理作用研究主要藥效學(xué)目的作為一個(gè)藥物，必須是有藥效的發(fā)現(xiàn)新藥：顯露原來作用不明的候選

藥物的有效藥理作用

評(píng)選新藥：弄清有效藥物的優(yōu)缺點(diǎn)，

決定取舍，不致濫竽充數(shù)主要藥效學(xué)阿片類化合物——鎮(zhèn)痛作用抗感染藥——?dú)ⅰ⒁志Ч?/p>

NSAIDs——抗炎、鎮(zhèn)痛、解熱

-受體阻斷藥——抗心絞痛、降壓抗腫瘤藥——消除、抑制腫瘤主要藥效學(xué)總的原則按“新藥藥效學(xué)研究技術(shù)指導(dǎo)原則”進(jìn)行主要藥效學(xué)總的要求

二種模型二種動(dòng)物量效關(guān)系時(shí)效關(guān)系指標(biāo)客觀各種對(duì)照臨床途徑體外試驗(yàn)至少重復(fù)3次新藥藥效學(xué)分類表系統(tǒng)類別藥效神經(jīng)10促智、抗震顫麻痹、鎮(zhèn)靜催眠、抗癲癇、鎮(zhèn)痛、中樞性肌松、外周性肌松、解熱、吸入性麻醉和局部麻醉精神2抗焦慮和抗抑郁心血管11抗心肌缺血、抗心律失常、降壓、抗心功能不全、調(diào)血脂、抗動(dòng)脈粥樣硬化、抗血小板聚集、溶血栓、抗凝血、抗心肌炎、防治腦血管病和腦缺血呼吸4祛痰、鎮(zhèn)咳、呼吸興奮、支氣管擴(kuò)張消化4胃腸解痙、催吐和止吐、抗?jié)?、瀉藥和止瀉抗肝炎3保肝、退黃疸、利膽泌尿8利尿、抗利尿、抗腎炎、抗急性腎衰、抗結(jié)石、抗前列腺增生等主要藥效學(xué)新藥藥效學(xué)分類表系統(tǒng)類別藥效血液病4抗白細(xì)胞減少、抗血小板減少、防治貧血、止血藥內(nèi)分泌6性激素及同化激素、腎上腺皮質(zhì)激素、甲狀腺及抗甲狀腺、胰島素類及降血糖抗風(fēng)濕2抗風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎、抗痛風(fēng)關(guān)節(jié)炎抗炎免疫3抗炎、抗過敏、免疫調(diào)節(jié)抗腫瘤2細(xì)胞毒類、生物反應(yīng)調(diào)節(jié)劑抗菌抗寄生蟲10抗菌、抗真菌、抗結(jié)核、抗麻風(fēng)、抗鉤端螺旋體、抗血吸蟲、抗絲蟲、抗鉤蟲、抗梅毒螺旋體、抗瘧主要藥效學(xué)新藥藥效學(xué)分類表系統(tǒng)類別藥效抗病毒12抗單純皰疹病毒、抗巨細(xì)胞病毒、抗流感病毒、抗呼吸道合胞病毒、抗出血熱病毒、抗艾滋病病毒、抗乙型肝炎病毒、抗乙腦病毒、抗狂犬病病毒、抗登革熱病毒、抗病毒性心肌炎病毒計(jì)劃生育及婦產(chǎn)科7終止中期妊娠、避孕(男、女)、子宮收縮、終止早孕、陰道殺精、治療性功能不全抗輻射及解毒6抗輻射、抗砷、抗有機(jī)磷農(nóng)藥中毒、抗金屬中毒、抗氰中毒其他類2減肥、膽結(jié)石溶石主要藥效學(xué)研究?jī)?nèi)容藥物作用的性質(zhì)（stimulation-depression；agonism-antagonism)和選擇性(selectivity)量-效關(guān)系（dose-responserelationship）時(shí)-效關(guān)系（time-responserelationship）作用機(jī)制分析（analysisformechanismofaction)主要藥效學(xué)1、動(dòng)物選擇2、模型建立3、檢測(cè)指標(biāo)4、測(cè)試方法5、劑量要求6、實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)7、統(tǒng)計(jì)處理8、給藥途徑9、客觀總結(jié)10、復(fù)方慎重研究?jī)?nèi)容（1）動(dòng)物選擇依據(jù)符合要求，品系清楚成年健康，雌雄各半特定模型，特定動(dòng)物1.動(dòng)物選擇研究?jī)?nèi)容

昆明種：白化小鼠－封閉群主要生物學(xué)特征：繁殖率和存活率高抗病率和適應(yīng)性強(qiáng)

廣泛用于藥理學(xué)和毒理學(xué)研究，如鎮(zhèn)痛抗炎、學(xué)習(xí)記憶、神經(jīng)系統(tǒng)等實(shí)驗(yàn)常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物C57BL：黑色小鼠－近交系主要生物學(xué)特性：乳腺癌自然發(fā)病率低對(duì)放射線中度抵抗對(duì)結(jié)核桿菌敏感遺傳背景清楚，基因組測(cè)序完成常用于轉(zhuǎn)基因小鼠的制備,腫瘤學(xué)和遺傳學(xué)的研究。常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物裸小鼠－突變系主要生物學(xué)特性：先天性胸腺發(fā)育缺陷無被毛T細(xì)胞功能缺失主要用于免疫學(xué)、腫瘤學(xué)研究和單克隆抗體的制備。常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物SD：白化大鼠－封閉群主要生物學(xué)特性：對(duì)疾病抵抗力較強(qiáng)自發(fā)性腫瘤的發(fā)病率較低對(duì)性激素敏感性高廣泛用于藥理學(xué)和毒理學(xué)研究，如高血壓、鎮(zhèn)痛抗炎、內(nèi)分泌、藥物依賴性等實(shí)驗(yàn)常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物短毛豚鼠主要生物學(xué)特性豚鼠嗅覺、聽覺較發(fā)達(dá)不能合成維生素C豚鼠易引發(fā)速發(fā)性變態(tài)反應(yīng)呼吸系統(tǒng)和消化系統(tǒng)抗病能力較差應(yīng)用于過敏反應(yīng)、皮膚刺激試驗(yàn)、平喘、鎮(zhèn)咳、局部麻醉藥等研究常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物新西蘭兔生物學(xué)特性聽覺和嗅覺靈敏性成熟期因品種而異對(duì)致熱物質(zhì)敏感主要用于心血管病、熱源、消化道炎癥等實(shí)驗(yàn)常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物比格犬國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)實(shí)驗(yàn)用犬。性情溫順、易于馴服和抓捕抗病能力強(qiáng)遺傳性能穩(wěn)定，對(duì)實(shí)驗(yàn)反應(yīng)一致。常用于高血壓、條件反射、消化系統(tǒng)、腦血管病等實(shí)驗(yàn)常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物獼猴生物學(xué)特性大腦發(fā)達(dá)生理生殖與人非常接近易感某些人類傳染病常用于藥物依賴性、疫苗、行為科學(xué)和神經(jīng)生理等實(shí)驗(yàn)常用實(shí)驗(yàn)動(dòng)物（1）動(dòng)物選擇依據(jù)符合要求，品系清楚成年健康，雌雄各半特定模型，特定動(dòng)物1.動(dòng)物選擇有關(guān)問題ICR小鼠生長(zhǎng)曲線Balb/c小鼠生長(zhǎng)曲線1.動(dòng)物選擇有關(guān)問題SD大鼠生長(zhǎng)曲線Wistar大鼠生長(zhǎng)曲線1.動(dòng)物選擇有關(guān)問題1.動(dòng)物選擇有關(guān)問題SHR:SpontaneouslyhypertensiveratBP變化特點(diǎn)（2）注意種屬異同性人與動(dòng)物之間不同種屬間的同種不同品系應(yīng)選擇多種動(dòng)物進(jìn)行實(shí)驗(yàn)

多種動(dòng)物上效應(yīng)一致，對(duì)人的預(yù)測(cè)價(jià)值大1.動(dòng)物選擇研究?jī)?nèi)容三種情況有合適的動(dòng)物模型，如抗感染、鎮(zhèn)痛、移植性腫瘤等無較好的動(dòng)物模型，如銀屑病、暈動(dòng)病、藥物依賴等無恰當(dāng)?shù)膭?dòng)物模型，如精神病、神經(jīng)官能癥、頭痛等2.模型建立研究?jī)?nèi)容提倡整體動(dòng)物、關(guān)注動(dòng)物福利離體實(shí)驗(yàn)要特異注意體內(nèi)體外差別注意致模劑、麻藥等選擇2.模型建立新藥的主要藥效作用，應(yīng)當(dāng)用體內(nèi)體外兩種以上試驗(yàn)方法獲得證明，其中一種必須是整體的正常動(dòng)物或動(dòng)物病理模型研究?jī)?nèi)容給結(jié)核菌染色保羅·艾立希給患結(jié)核病兔子耳朵注射亞甲蘭只在兔子的神經(jīng)末梢呈色以為找到了一種止痛藥驚人的念頭－染料能殺死病菌－不傷害人體苯并紅紫可以殺死豚鼠體內(nèi)錐體蟲但豚鼠失明，苯并紅紫核心是砷和苯

PaulEhrlich胂凡納明合成大量的化合物發(fā)現(xiàn)編號(hào)為第606的化合物最有效－胂凡納明拍攝影片“神奇的子彈”梅毒的病原體很象是鞭毛蟲似的原生動(dòng)物在人體上試驗(yàn)獲得了奇跡般的效果這個(gè)成功使得當(dāng)時(shí)的醫(yī)學(xué)界大為興奮胂凡納明罌粟乳白色果汁暴露于空氣后干燥凝結(jié)成生鴉片，經(jīng)提煉生成嗎啡，二乙酰嗎啡-海洛因阿片類藥物藥物依賴的流行情況我國(guó)登記在冊(cè)的吸毒人數(shù)逐年增加，涉毒地區(qū)遍布全國(guó)2148個(gè)縣市。實(shí)際吸毒人數(shù)是登記在冊(cè)的5－10倍。7萬140萬，20倍身體依賴性一種適應(yīng)狀態(tài)耐受性和戒斷癥狀戒斷癥狀使人非常痛苦甚至有生命危險(xiǎn)精神依賴性特殊的精神效應(yīng)異常強(qiáng)烈渴求感強(qiáng)迫性覓藥行為重復(fù)體驗(yàn)和享受欣快感避免斷藥后的身心折磨一朝吸毒，十年戒毒，終身想毒。強(qiáng)大精神依賴真實(shí)寫照Areddye(Prontosil)curedstreptococcalinfectionsinmice(1932)GerhardDomagk(1895-1964

)磺胺藥有關(guān)問題當(dāng)時(shí)認(rèn)為：百浪多息分子結(jié)構(gòu)中的偶氮鍵是抗菌藥效團(tuán)后來發(fā)現(xiàn)：經(jīng)體內(nèi)代謝后才轉(zhuǎn)化成具有抑菌作用的磺胺實(shí)驗(yàn)證明：磺胺在體內(nèi)外均有抑菌活性由此確立：磺酰胺類藥物的基本結(jié)構(gòu)(1935)磺胺藥有關(guān)問題磺胺結(jié)構(gòu)偶氮磺胺藥有關(guān)問題1939年，獲得諾貝爾醫(yī)學(xué)和生理學(xué)獎(jiǎng)11月份被迫拒絕接受1947年，接受諾貝爾獎(jiǎng)二戰(zhàn)后從事結(jié)核病和癌癥的化學(xué)療法研究3.檢測(cè)指標(biāo)反映主要藥效作用的藥理本質(zhì)客觀、定量、靈敏、適當(dāng)、有限度多種指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)過分靈敏—假陽性不夠靈敏—假陰性同類藥已較多的，應(yīng)訂高一點(diǎn)

尚缺理想藥的，可訂低一點(diǎn)研究?jī)?nèi)容定性(qualitative)—性質(zhì)不同，主觀判斷

興奮-抑制，激動(dòng)-拮抗，活化-抑制死亡-存活，增加-減少，擴(kuò)大-縮小…定量(quantitative)—數(shù)量多寡，客觀測(cè)量

絕對(duì)量：有度、量、衡單位計(jì)量(InternationalSystem)

相對(duì)量：%，比率，影象密度，評(píng)分量表(score)，…研究?jī)?nèi)容4.測(cè)試方法研究方式：體外(invitro)和體內(nèi)(invivo)研究層次：整體器官細(xì)胞分子研究?jī)?nèi)容研究層次整體動(dòng)物（intactanimals）

學(xué)習(xí)記憶血壓呼吸

研究?jī)?nèi)容學(xué)習(xí)記憶障礙動(dòng)物模型學(xué)習(xí)記憶獲得障礙：東莨菪堿學(xué)習(xí)記憶鞏固障礙：環(huán)己酰亞胺學(xué)習(xí)記憶再現(xiàn)障礙：乙醇方法跳臺(tái)法（Stepdowntest）避暗法（Stepthroughtest）迷宮（maze）促智藥研究?jī)?nèi)容離體器官(isolatedorgans)

豚鼠迴腸

大鼠心臟

大鼠膈肌-膈神經(jīng)

小鼠輸精管

兔主動(dòng)脈條

兔子宮

蛙心

腦片研究層次研究?jī)?nèi)容細(xì)胞系(cell-lines)腦（海馬，垂體）血管（平滑?。┬募。ㄈ轭^肌）肝腎脾骨髓淋巴細(xì)胞原代或傳代培養(yǎng)！研究層次研究?jī)?nèi)容公認(rèn)、靈敏、特異、可客觀計(jì)數(shù)二種動(dòng)物的同一模型或二種動(dòng)物不同模型有關(guān)問題4.測(cè)試方法5.劑量要求依據(jù)：預(yù)實(shí)驗(yàn)、文獻(xiàn)報(bào)道、參考同類藥要求：做出量-效關(guān)系劑量范圍

半數(shù)有效量（medianeffectivedose,

ED50）

整體實(shí)驗(yàn)至少有3個(gè)劑量半數(shù)致死量（medianlethaldose,LD50）

治療指數(shù)（therapeuticindex,TI)=LD50/ED50體外試驗(yàn)劑量太高無意義研究?jī)?nèi)容劑量間等比：0.5,1,2,4,8…mg·kg-1(mg/kg)

濃度1，10，100…mol·L-1(mol/L)5.劑量要求研究?jī)?nèi)容劑量-反應(yīng)曲線(dose-responsecurve)研究?jī)?nèi)容6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)隨機(jī)(randomization)對(duì)照(control)重復(fù)(replication)研究?jī)?nèi)容完全隨機(jī)設(shè)計(jì)將受試動(dòng)物完全隨機(jī)地分配到n個(gè)處理組，各組分別接受不同的處理，試驗(yàn)結(jié)束后比較各組均數(shù)間的差別有無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，推論處理作用的效應(yīng)。6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容用完全隨機(jī)設(shè)計(jì)方法將20只♂小鼠等分為4組進(jìn)行試驗(yàn)動(dòng)物編號(hào)取隨機(jī)數(shù)隨機(jī)數(shù)排序分組6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容常用獲得隨機(jī)數(shù)的方法計(jì)算器SHIFTRAN#查隨機(jī)數(shù)表軟件6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容完全隨機(jī)設(shè)計(jì)分組結(jié)果隨機(jī)數(shù)260873373204056930160905886958…220634序號(hào)612741173141320…511編號(hào)12345678910…1920結(jié)果高中高對(duì)對(duì)低對(duì)中中低…對(duì)中01～05分到對(duì)照組；06～10分到高劑量11～15分到中劑量；16～20分到低劑量6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容將16條♀犬按體重隨機(jī)區(qū)組分4組4個(gè)區(qū)組犬按隨機(jī)區(qū)組設(shè)計(jì)分配結(jié)果區(qū)組號(hào)124犬號(hào)1234567813141516隨機(jī)數(shù)260873373204053975479322序號(hào)214331243241結(jié)果高對(duì)低中中對(duì)高低中高低對(duì)6.實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)研究?jī)?nèi)容7.統(tǒng)計(jì)處理計(jì)量資料變量值表現(xiàn)為有數(shù)字大小和單位的數(shù)據(jù)計(jì)數(shù)資料(eg.翻正反射消失出現(xiàn)動(dòng)物數(shù)）變量表現(xiàn)為按某屬性劃分的定性類別，稱為分類數(shù)據(jù)。清點(diǎn)各分類的個(gè)數(shù)后得到的資料稱為計(jì)數(shù)資料等級(jí)資料(eg.痊愈、顯效、好轉(zhuǎn)、無效）變量按變化程度大小劃分得到的分類，清點(diǎn)各分類的個(gè)數(shù)后得到的資料稱為半計(jì)量或等級(jí)資料研究?jī)?nèi)容計(jì)量資料計(jì)數(shù)資料等級(jí)資料有意義齊不齊F檢驗(yàn)H檢驗(yàn)結(jié)束無意義無意義有意義LSD-tDunnett-t非參數(shù)Dunnett-tNemenyi檢驗(yàn)結(jié)束方差齊性檢驗(yàn)多重比較多重比較χ2檢驗(yàn)非參數(shù)檢驗(yàn)Ridit7.統(tǒng)計(jì)處理研究?jī)?nèi)容灌胃ig(po)

靜脈內(nèi)iv

皮下注射sc

腹腔內(nèi)注射ip

側(cè)腦室內(nèi)注射icv

局部用(皮膚；鼻內(nèi)；直腸內(nèi)…)動(dòng)物試驗(yàn)須與臨床上擬采用的一致！實(shí)際操作中如何固定如何給藥8.給藥途徑

研究?jī)?nèi)容不同動(dòng)物不同給藥途徑常用容量和最大容量(ml)給藥途徑小鼠大鼠豚鼠家兔犬平均體重20g200g400g1.5kg12kgig

灌胃0.2-1.01.0-4.01.0-5.05-1050-100ip腹腔內(nèi)注射0.2-1.01.0-3.02.0-5.05-105-15im肌內(nèi)注射0.1-0.20.2-0.50.2-0.50.5-12-5iv靜脈內(nèi)注射0.2-0.51.0-2.01.0-5.03-1035-50sc皮下注射0.1-0.50.5-1.00.5-2.01-33-10有關(guān)問題9.客觀總結(jié)對(duì)有效性和作用等作出明確的結(jié)論正確對(duì)待陽性對(duì)照藥的藥效比較統(tǒng)計(jì)學(xué)意義和實(shí)際意義應(yīng)統(tǒng)籌考慮結(jié)論以具體數(shù)據(jù)說明實(shí)際意義研究?jī)?nèi)容研究目的增強(qiáng)療效降低毒性互補(bǔ)提高順應(yīng)性10.關(guān)于復(fù)方研究?jī)?nèi)容藥物優(yōu)選:所選藥物在同類藥中有優(yōu)勢(shì)最佳配比:合理組方,比例依據(jù)量效關(guān)系:有量效關(guān)系,確定最佳劑量時(shí)效關(guān)系:復(fù)方與單藥比,起效時(shí)間、達(dá)峰時(shí)間、

持續(xù)時(shí)間等方面有優(yōu)勢(shì)組方合理性10.關(guān)于復(fù)方研究?jī)?nèi)容拆方分析:所用每一種藥的必要性(增效、減毒、互補(bǔ)、其他)藥代影響:藥動(dòng)參數(shù)及在吸收/分布/排泄/產(chǎn)物和血漿蛋白結(jié)合率等的優(yōu)點(diǎn)毒性作用:協(xié)同/相加/拮抗/無相互作用藥學(xué)影響:復(fù)方藥物組成有否配伍禁忌;

對(duì)理化性質(zhì)和穩(wěn)定性有否影響機(jī)制研究:活性成分作用靶點(diǎn)比較、相互作用研究，活性產(chǎn)物研究組方合理性10.關(guān)于復(fù)方研究?jī)?nèi)容利>弊療效毒性明顯增加不變明顯增加無明顯增加保留明顯減少有所降低明顯減少有關(guān)問題10.關(guān)于復(fù)方優(yōu)化藥動(dòng)學(xué)特性提高順應(yīng)性，毒性不增加作用機(jī)制研究目的意義一具體實(shí)例二方法思路三鑒別新化合物是否有新的藥理作用機(jī)制，加深對(duì)藥物的認(rèn)識(shí)是新藥評(píng)價(jià)工作中比較重要的一部分促進(jìn)新藥的研究與開發(fā)有助于提高新藥研究的水平目的意義機(jī)制研究帕金森病(Parkinson’sDisease)

它是一種慢性進(jìn)行性運(yùn)動(dòng)障礙，普遍而嚴(yán)重的神經(jīng)性疾病。屬錐體外系疾患，絕大多數(shù)發(fā)生于老年人機(jī)制研究具體實(shí)例PD病人的黑質(zhì)中的DA神經(jīng)元喪失，DA含量低下利血平耗竭中樞DA，產(chǎn)生PD癥狀化合物MPTP中毒L-DA的應(yīng)用機(jī)制研究多巴胺的生成代謝MAOCOMTMAOCOMTHOCCNH2HHHHHHNH2CCHOHOCOOHHHHHNH2CCHOHOHOHOCCNH2HHHHOHOCCHHHCH2OHOOHHHCHOCH2OCOOHCOOHL-TyrosineL-DopaDopamineHVANEMHPGDHAADCTH左旋多巴？AChDAGABA紋狀體黑質(zhì)膽堿能神經(jīng)元功能亢進(jìn)DA能神經(jīng)元功能不足帕金森病的神經(jīng)機(jī)制機(jī)制研究AChDAGABA紋狀體黑質(zhì)帕金森病的治療藥物抗M膽堿:苯海索補(bǔ)充前體：左旋多巴促釋放：金剛烷胺抑制降解：卡比多巴司立吉林受體激動(dòng)劑：溴隱亭機(jī)制研究1.先與已有藥物的作用作一比較，是否屬于新類型藥物2.多層次研究藥物受體、靶酶、底物生化調(diào)節(jié)途徑離子通道開放或關(guān)閉信號(hào)轉(zhuǎn)導(dǎo)通路的激活或阻斷生物活性物質(zhì)或活性成分基因表達(dá)的激活或阻斷，疾病病理發(fā)展過程及影響因素機(jī)制研究研究方法和研究思路ManyThanks!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》。“兩書”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱售后公房，就是購(gòu)買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)買房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷