城市經(jīng)營的理念與南京經(jīng)營城市的戰(zhàn)略選擇論文

畢業(yè)論文題目：都市經(jīng)營的理念與南京經(jīng)營都市的戰(zhàn)略選擇人文地理學(xué)專業(yè)2000級碩士生姓名：史云亙指導(dǎo)教師（姓名、職稱）：莊仁興教授摘要隨著知識經(jīng)濟時代的來臨以及我國都市化、工業(yè)化的快速進展，人們對都市關(guān)注越來越多。近年來，隨著打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟改革的深入推進，我國的都市建設(shè)和進展突飛猛進。但都市建設(shè)、改造資金短缺也成為全國都市普遍面臨的問題，如何拓寬都市建設(shè)資金來源的渠道、增強都市建設(shè)資金投入成為目前都市政府最為關(guān)注的焦點之一。因此，“都市經(jīng)營”的理念應(yīng)運而生。在市場經(jīng)濟條件下，都市經(jīng)營激活了都市建設(shè)機制，政府作為經(jīng)營都市的主體，通過多種形式的經(jīng)營都市，優(yōu)化了都市空間資源配置和都市布局，盤活了都市土地存量、增量，從而使整個都市增值。本文探討了都市經(jīng)營的內(nèi)涵和理念，構(gòu)建了都市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。對我國都市經(jīng)營取得成功經(jīng)驗的幾個典型都市的不同都市經(jīng)營戰(zhàn)略進行了分析，同時結(jié)合南京經(jīng)營都市的實踐研究，提出以后都市經(jīng)營的進展趨勢和進展戰(zhàn)略。論文共分七章。第一章介紹了都市經(jīng)營產(chǎn)生的背景、萌芽和意義，對都市經(jīng)營及易混淆的相關(guān)概念如經(jīng)營都市、企業(yè)經(jīng)營和都市治理等進行了辨析，并提出了本文的研究重點和研究框架。第二章對都市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)進行了系統(tǒng)地闡述。從營銷學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多學(xué)科的角度逐一介紹了都市經(jīng)營所依據(jù)的相關(guān)理論。第三章深入探討了都市經(jīng)營的內(nèi)涵及理念，介紹了都市經(jīng)營的對象、主體、方式及特點，提出都市經(jīng)營的理念為都市資源資本化、規(guī)劃設(shè)計市場化以及都市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。同時還分析了都市經(jīng)營與都市規(guī)劃內(nèi)在的關(guān)系，構(gòu)建了都市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。第四章指出了我國都市經(jīng)營現(xiàn)狀在都市經(jīng)營的主體、都市經(jīng)營的資源、政府在都市經(jīng)營中的地位和作用以及都市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等四個方面存在的誤區(qū)并對其進行了相應(yīng)的分析。第五章分析了我國都市經(jīng)營實踐的幾個典型實例大連、青島、上海和杭州，對這四種不同的都市經(jīng)營戰(zhàn)略作了比較分析，總結(jié)了當(dāng)前我國都市經(jīng)營的成功經(jīng)驗和啟發(fā)，并提出都市經(jīng)營的進展趨勢。第六章重點分析了南京都市經(jīng)營的現(xiàn)狀和前景，通過南京經(jīng)營都市的可行性分析以及南京經(jīng)營都市實踐成功的范例分析，提出南京經(jīng)營都市的戰(zhàn)略選擇。第七章為結(jié)論和討論?？偨Y(jié)了都市經(jīng)營的重要的特點和趨勢，提出了都市經(jīng)營需要進一步討論的幾個問題，為以后都市經(jīng)營的深入研究指出了方向。關(guān)鍵詞：都市經(jīng)營，理念，市場，政府，南京，戰(zhàn)略THESIS：TheConceptofUrbanManagementandStrategicChoiceofUrbanManagementofNanjingSPECIALIZATION:HumanGeographyPOSTGRADUATE:ShiYungen,master2000MENTOR:ZhuangRenxing,ProfessorAbstractSincethecomingageofknowledgeeconomyandrapiddevelopmentofurbanizationandindustrialization,peoplekeeptheirmindsmoreandmoreonthecity.Inrecentyears,theconstructionanddevelopmentofcitiesofChinahasadvancedrapidlyinthesituationthatplannedeconomyischangingtomarketeconomygradually.Butcitiesofwholecountryhavetofacethesameproblem:shortofcapitalwhichusedtobuildandrebuildthecity.Andthemunicipalgovernmentsbecometopayattentiontohowtobroadenthewayofsourcesofcityconstructioncapitalandhowtoenhancecityconstructioncapitalinput.Therefore,urbanmanagementisrecognizedasabrandnewconcept．Undertheconditionofthemarketeconomy,urbanmanagementinspiritsthemechanismofthecityconstruction．Asthemainbodyoftheurbanmanagement,throughallkindsofformofurbanmanagement,thegovernmenthasgotanexcellentdistributioninspacesourceandarrangementofthecityanditrevolvestheearthdepositandincrementofthecityandsoitmakesthewholecityriseinvalue．ThisPaperhasaexplorationonthebasicconceptandideaofurbanmanagement，andanintroductionoftheprimarypracticeofChina’scitymanagement，andsuggestssomeproblemsshou1dbecaredinurbanmanagement．AndthispapertakesNanjingasacaseofstudy,putsforwardthetrendsandstratagemsofdevelopmentofurbanmanagement．TheChapter1introducesthebackground,thegerminationandthesignificationofurbanmanagement,anddifferentiatesandanalysesthenotionofurbanmanagementandsomeothercorrelationalnotions．TheChapter2systematicallysetsforththetheoreticalbasisofurbanmanagement．TheChapter3deeplydiscussestheconnotationandtheconceptionofurbanmanagement,analysesinternalrelationsofurbanmanagementandurbanplanning．TheChapter4analysesandpointsoutsomeproblemsshou1dbecaredincitymanagement．TheChapter5introducesseveralcitiedwhichtaketheprimarypracticeofChina’scitymanagement,summarizesthesuccessfulexperienceandrevelation,andbringsforwardthetrendofdevelopmentofChina’scitymanagement．TheChapter6emphasizesonNanjing’sconditionandpracticeofcitymanagement,putsforwardthestratagemicalchoices．Atlast,theChapter7sumsuptheconclusionanddiscussion．Keywords：urbanmanagement；concept；market；government；Nanjing；stratagemTOC\o"1-6"\h\z\u前言 5第一章 都市經(jīng)營綜述 61.1 都市經(jīng)營產(chǎn)生的背景 61.1.1. 科技革命浪潮的沖擊 61.1.2. 市場經(jīng)濟的進展與完善 61.1.3. 經(jīng)濟全球化 71.1.4. 都市化進程進入新的進展時期 71.2 都市經(jīng)營實踐的萌芽 81.2.1. 國外 81.2.2. 國內(nèi) 81.3 都市經(jīng)營（UrbanManagement）的概念 91.3.1. 經(jīng)營 91.3.2. 都市經(jīng)營 91.3.3. 都市經(jīng)營與經(jīng)營都市 101.3.4. 都市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營 111.3.5. 都市經(jīng)營與都市治理 111.4 都市經(jīng)營的意義 121.4.1. 促進都市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán) 121.4.2. 按市場經(jīng)濟規(guī)律實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化 131.4.3. 推進政府職能的轉(zhuǎn)變 131.5 本文研究重點與框架 141.5.1. 研究重點 141.5.2. 研究框架 14第二章 都市經(jīng)營的理論基礎(chǔ) 152.1. 現(xiàn)代營銷學(xué)理論 152.2. 經(jīng)濟學(xué)理論 162.2.1. 馬克思的地租地價理論 162.2.2. 凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論 162.2.3. 商品經(jīng)濟與等價交換理論 172.2.4. 市場公共經(jīng)濟理論 172.3. 治理學(xué)理論 182.4. 生態(tài)學(xué)理論 182.5. 地理學(xué)理論 192.5.1. 人文地理學(xué)“和諧論” 192.5.2. 經(jīng)濟地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論 192.6. 規(guī)劃學(xué)理論 19第三章 都市經(jīng)營的理念 213.1. 都市經(jīng)營的內(nèi)涵 213.1.1 都市經(jīng)營的對象、主體和方式 21 都市經(jīng)營的對象 21 都市經(jīng)營的主體 21 都市經(jīng)營的方式 213.1.2 都市經(jīng)營的特點 22 市場導(dǎo)向 22 效益導(dǎo)向 22 功能導(dǎo)向 22 地點性 23 系統(tǒng)開放性 233.1.3 都市經(jīng)營的理念 24 都市資源資本化 24 規(guī)劃設(shè)計市場化 24 都市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化 253.2. 都市經(jīng)營與都市規(guī)劃 263.2.1 都市規(guī)劃是都市經(jīng)營的前提和基礎(chǔ) 263.2.2 都市規(guī)劃經(jīng)營中的典型經(jīng)營方式 27 公交導(dǎo)向開發(fā)模式（TOD） 27 社會服務(wù)設(shè)施導(dǎo)向開發(fā)模式（SOD） 28 規(guī)劃理性預(yù)期導(dǎo)向開發(fā)模式（AOD） 283.2.3 都市經(jīng)營中都市規(guī)劃運作方式 28 從技術(shù)性到經(jīng)濟性 28 增強規(guī)劃的公開性 29 提高規(guī)劃的可實施性 293.3. 都市經(jīng)營的體系框架 29第四章 都市經(jīng)營中存在的誤區(qū) 304.1. 都市經(jīng)營的主體 304.1.1 誤區(qū)：都市經(jīng)營的主體是政府 304.1.2 都市經(jīng)營的主體是多元化的 314.2. 都市經(jīng)營的資源 324.2.1 誤區(qū)：可經(jīng)營的資源是泛資源 324.2.2 都市經(jīng)營的對象是有限制性的 334.3. 政府的地位和作用 344.3.1 誤區(qū)：政府直接經(jīng)營都市 344.3.2 經(jīng)營都市是政府引導(dǎo)、市場運作 344.4. 都市經(jīng)營中的土地經(jīng)營 354.4.1 誤區(qū)：土地經(jīng)營確實是以土地換資金 354.4.2 土地經(jīng)營的目的是使土地通過市場實現(xiàn)高效配置 36第五章 都市經(jīng)營實例分析 365.1. 都市經(jīng)營典型實例分析 365.1.1 大連：環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略 365.1.2 青島：產(chǎn)品經(jīng)營戰(zhàn)略 375.1.3 上海：外向經(jīng)濟經(jīng)營戰(zhàn)略 385.1.4 杭州：土地功能轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略 395.2. 當(dāng)前我國都市經(jīng)營的經(jīng)驗和進展趨勢 405.2.1 成功經(jīng)驗和啟發(fā) 40 環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略是機會成本最小的選擇 40 產(chǎn)品經(jīng)營戰(zhàn)略不可忽視 40 土地經(jīng)營是都市經(jīng)營的核心 41 規(guī)劃是龍頭，建設(shè)是重點 41 選準(zhǔn)經(jīng)營都市的切入點至關(guān)重要 425.2.2 進展趨勢 42 由一元化向多元化進展的經(jīng)營主體 42 可持續(xù)進展的經(jīng)營觀 43 以人為本的經(jīng)營理念 43第六章 南京經(jīng)營都市的戰(zhàn)略選擇 446.1. 南京經(jīng)營都市的條件分析 446.1.1 南京都市建設(shè)面臨著歷史契機 446.1.2 南京面臨的挑戰(zhàn) 456.1.3 南京的優(yōu)勢分析 47 都市歷史文化內(nèi)涵 47 都市定位 47 都市社會經(jīng)濟快速進展 48 都市環(huán)境改善 49 都市土地經(jīng)營潛力巨大 496.2. 南京經(jīng)營都市的實踐 496.2.1 TOD（Transit-OrientedDevelopment） 496.2.2 “一個中心，三大平臺” 506.2.3 經(jīng)營都市基礎(chǔ)設(shè)施的有效運作 516.2.4 都市品牌的打造，都市形象的提升 516.3. 南京都市經(jīng)營存在的問題和障礙 526.3.1 體制上的障礙 526.3.2 利益上的障礙 526.4. 南京經(jīng)營都市的戰(zhàn)略選擇 526.4.1 以經(jīng)營文化為重點，打造文化南京 526.4.2 都市經(jīng)營要從區(qū)域的觀念動身 536.4.3 完善都市經(jīng)營的法律機制 546.4.4 拓展都市基礎(chǔ)設(shè)施投融資途徑 546.4.5 都市治理公司化，建設(shè)服務(wù)型政府 556.4.6 都市經(jīng)營信息化 55第七章 結(jié)論與討論 567.1. 結(jié)論 567.1.1 都市經(jīng)營是中國都市化的要緊動力 567.1.2 都市經(jīng)營要“以人為本” 567.1.3 都市經(jīng)營要以都市規(guī)劃為指導(dǎo) 567.1.4 都市經(jīng)營要盡快納入法制化的軌道 577.1.5 都市經(jīng)營要個性化 577.1.6 都市經(jīng)營是一個進展的、創(chuàng)新的概念 577.2. 討論 577.2.1 都市經(jīng)營與都市可持續(xù)進展的統(tǒng)一問題 577.2.2 如何評價都市經(jīng)營的成敗 587.2.3 都市經(jīng)營中如何體現(xiàn)人文關(guān)懷 587.2.4 都市經(jīng)營中負債經(jīng)營的問題 58參考文獻 59后記 63前言都市是一種專門的資源，它不僅是人類人口、經(jīng)濟、文化相對集中的地理單元，更是市民的生活方式、工作方式、學(xué)習(xí)和思維方式的集中表現(xiàn)，其中人力資本又是都市最有活力和制造力的部分。都市的交通擁擠、環(huán)境污染、水源告急等問題的出現(xiàn)，體現(xiàn)出了對運作都市所選擇的方式不適應(yīng)時代進展的要求。都市經(jīng)營、都市治理及都市管治等是都市進展到不同時期而適用的都市運作方式，充分認識都市在不同時期的特征，并施行相應(yīng)的方法，都市運作會更有效。隨著我國工業(yè)化與都市化的加速進展，全國的都市不僅數(shù)量大增，而且都市的質(zhì)量也有顯著提高。專門多都市取得了經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的全面提升；但也有的都市舉步維艱，“都市病”嚴(yán)峻。一些比較有眼光的都市經(jīng)營者從專門早就開始用整體的思路去都市經(jīng)營，都市經(jīng)營是市場經(jīng)濟條件下籌措城建資金，轉(zhuǎn)換城建機制，加快城建步伐的有效途徑，也是搶占都市進展制高點，把握都市競爭主動權(quán)，促進都市建設(shè)與經(jīng)濟進展步入良性循環(huán)的重要舉措。實踐表明，那些己步入良性循環(huán)軌道的都市，其政府己具有適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的都市經(jīng)營觀念，因地制宜地制定了都市經(jīng)營戰(zhàn)略，并獲得了突出的成效?，F(xiàn)在，“把都市作為最大的國有資產(chǎn)進行整體經(jīng)營”已差不多成為我國都市政府領(lǐng)導(dǎo)們的共識。在我國差不多進入WTO的大背景下，政府將只能作為市場規(guī)則的制定者，而不能作為市場主體直接參與競爭，在這種條件下如何提高都市經(jīng)營水平，用市場經(jīng)濟的思路去都市經(jīng)營建設(shè)產(chǎn)業(yè)，走以城養(yǎng)城、以城興城的城建市場化之路，關(guān)于推進我國都市化進程更有著十分重要的現(xiàn)實意義。如何對都市資產(chǎn)按市場化原則進行有效經(jīng)營，成為近年來我國都市現(xiàn)代化建設(shè)和進展過程中提出的重大現(xiàn)實課題。盡管目前有關(guān)都市經(jīng)營的理念還只是在部分都市中提出并初步進行探究，但差不多出現(xiàn)向全國擴展的趨勢。因此，積極開展都市資產(chǎn)經(jīng)營，正在成為包括經(jīng)濟特區(qū)在內(nèi)的我國各類都市面臨的一項重要任務(wù)。都市經(jīng)營己成為我國當(dāng)前都市學(xué)研究與實踐中的新課題，并引起廣泛的討論，但觀點不盡相同，理論尚待規(guī)范。什么緣故促使了都市經(jīng)營的快速進展？都市經(jīng)營的意義和理念又是什么？本文試圖從理論上對都市經(jīng)營的內(nèi)涵作一初步解析，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建一個都市經(jīng)營的系統(tǒng)體系框架。同時本文結(jié)合我國的都市經(jīng)營的實踐，提出對南京經(jīng)營都市的戰(zhàn)略選擇。都市經(jīng)營綜述都市經(jīng)營產(chǎn)生的背景科技革命浪潮的沖擊20世紀(jì)70年代，在新的科技革命浪潮沖擊下，西方發(fā)達國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了全然性的變化。由于在工業(yè)化過程中形成的都市治理體制和運行機制，差不多不能適應(yīng)后工業(yè)化時代的進展需要，加之當(dāng)時西方發(fā)達國家都市化水平進一步提高，因此都市進展與建設(shè)資金短缺的矛盾日趨激烈。在這種情況下，西方國家的一些都市治理者提出：都市的建設(shè)和進展要尊重價值規(guī)律，要從差不多經(jīng)濟規(guī)律動身，運用市場機制配置都市資源。要把都市資源作為資本，按照市場規(guī)則運作，實現(xiàn)多元化融資、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。在都市的建設(shè)和治理上，推行“企業(yè)家化治理都市模式”。20世紀(jì)80年代，西方一些國家都市治理者又進一步提出了“經(jīng)營都市”的概念，都市經(jīng)營逐步進展為一種較為成熟的治理思想，都市經(jīng)營的理論也漸趨豐滿。市場經(jīng)濟的進展與完善在打算經(jīng)濟時代，一切由財政實行統(tǒng)收統(tǒng)支，都市的建設(shè)進展差不多上是政府拿鈔票出物、出人、出地等。隨著市場經(jīng)濟的進展和完善，一方面資金短缺成為都市化進展的瓶頸，另一方面原有的都市進展融資方式越來越不適應(yīng)新形勢的要求，那個時期政府的職能也發(fā)生全然轉(zhuǎn)變，政府將逐步從競爭性領(lǐng)域退出，從直接干預(yù)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向間接調(diào)控治理。按照市場公共經(jīng)濟理論，在市場經(jīng)濟條件下，由于存在市場的缺陷和失靈，向社會提供公共產(chǎn)品的任務(wù)就只能由政府來承擔(dān)，并在資源配置、實現(xiàn)公平和穩(wěn)定經(jīng)濟三方面發(fā)揮越來越重要的作用。而解決這些問題就迫切需要查找新的理念和進展思路。經(jīng)濟全球化二戰(zhàn)以后，和平與進展逐漸成為世界的主流，科學(xué)技術(shù)迅猛進展，各國加強經(jīng)濟往來，帶動國際貿(mào)易增加、跨國公司進展加快、金融的滲透性加劇、人員流淌性加強，經(jīng)濟出現(xiàn)“國際化”趨勢。而經(jīng)濟全球化的最直接結(jié)果是，推動了新一輪世界范圍的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大調(diào)整，發(fā)達國家和跨國公司將制造業(yè)向低成本地區(qū)轉(zhuǎn)移。伴隨著這一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全球經(jīng)濟進展的重心也由北美、西歐向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移。通過13年的困難談判，我國最終實現(xiàn)了以進展中國家的身份加入WTO的目標(biāo)。加入WTO有助于中國經(jīng)濟的全球化進程以及與世界經(jīng)濟的互接互補，也有助于打破國內(nèi)地點愛護主義和部門壟斷，并通過借鑒各成員國建立現(xiàn)代企業(yè)制度的經(jīng)驗，加速完善我國的社會主義市場經(jīng)濟體制和法治建設(shè)。加入WTO后，國際間的貿(mào)易壁壘被打破，使各地區(qū)擁有更大的進展空間，能更好的利用國際、國內(nèi)兩種資源、兩個市場，尋求適合自身的進展方向，參與世界勞動地域分工。但另一方面也應(yīng)該看到，加入WTO就意味著必須遵循更多的“游戲規(guī)則”，必定會帶來市場、體制等方面的巨大震動和沖擊。國際競爭將逐步表現(xiàn)為集團化、區(qū)域化的趨勢，表現(xiàn)為企業(yè)集團的競爭、跨國公司的競爭、經(jīng)濟區(qū)域的競爭、都市群體的競爭。都市作為全球經(jīng)濟進展的節(jié)點，要在如此的背景下保持自身的活力和以及對世界的吸引力，市場導(dǎo)向必將成為都市的進展方向。都市化進程進入新的進展時期兩個世紀(jì)以來，世界都市化進展呈加速進展態(tài)勢，據(jù)聯(lián)合國人居中心資料，至2000年，都市化水平達到47.52%，2025年將達到61.07%；在我國政府向聯(lián)合國提交的報告中，中國都市化水平2000年達到35%，2010年將達到42%，至2020年達到60%左右達到中等發(fā)達國家水平。國際經(jīng)驗表明，都市化水平達30%的臨界值時，將進入加速期。進展都市，從全然上改變?nèi)祟惖纳娣绞?，差不多成為全人類面臨的共同課題。隨著都市化進程的加快，政府不斷承受來自人口增長、社會就業(yè)、社會保障、有效提供公共服務(wù)等方面的壓力，因此，如何有效的組織都市服務(wù)和籌資是決定改善人民生活水平和提高生活質(zhì)量的關(guān)鍵因素。都市經(jīng)營實踐的萌芽國外在西方國家，17世紀(jì)的法國就成功地應(yīng)用托付經(jīng)營方式，求助于私人企業(yè)建筑軍艦和港口等基礎(chǔ)設(shè)施，來補充國家財政的不足，迅速地進展了自己的海軍。到了現(xiàn)代尤其是20世紀(jì)70年代以來，這種做法更是形成了一種模式和理論，并廣泛地應(yīng)用于高速公路、供電、通信、有線電視、都市供暖、垃圾處理、污水處理、停車場等設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營，包括監(jiān)獄的建設(shè)和經(jīng)營。由于都市化水平的不斷提高，都市的經(jīng)濟、政治等方面的絕對地位不斷提升，特不是在經(jīng)濟全球化的過程中，都市的進展成為那個國家和地區(qū)經(jīng)濟進展的重要標(biāo)志。同時，近半個世紀(jì)以來，世界各個國家都不同程度地實施國家決策權(quán)重心下移的權(quán)力下放的戰(zhàn)略，權(quán)力的下放使大量的決策權(quán)和公共財政支出從中央政府轉(zhuǎn)移到都市地點政府手上，都市地點政府具有了相當(dāng)部分的公共支出、都市進展政策的決策權(quán)，它能夠利用這些自主權(quán)對都市更有效運作，都市經(jīng)營就在如此的環(huán)境下首先被推上了實踐的舞臺。國內(nèi)在我國，從清朝末年慈禧對北平水務(wù)司呈上關(guān)于辦自來水公司折子的批示：“官督民辦”，就能夠看到我們今天所講的都市經(jīng)營的思想。但由于我國經(jīng)歷了一個由打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的時期，都市經(jīng)營的思想并未迅速進展起來。1985年7月饒會林在“都市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟問題討論會”上首次提出了“都市基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營和治理”的問題。1998年在上海召開的中國都市經(jīng)濟學(xué)會紀(jì)念十一屆三中全會20周年研討會上，有關(guān)學(xué)者首次對都市經(jīng)營這一課題進行了系統(tǒng)的交流和研討，標(biāo)志著對都市經(jīng)營的理論認識趨于明朗和豐富。而將“都市經(jīng)營”引入都市規(guī)劃、建設(shè)與治理，在實踐中能夠追溯到改革開放伊始的20世紀(jì)80年代初的深圳市。深圳市第—宗土地拍賣，標(biāo)志著我國傳統(tǒng)的打算經(jīng)濟條件下對都市土地的無償使用開始劃句號，為都市經(jīng)營開了先河。隨后，在社會主義市場經(jīng)濟指導(dǎo)下，都市土地普遍實行有償使用，出現(xiàn)了土地拍賣、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等形式、迅速適應(yīng)了對外開放與招商引資，使我國沿海眾多的都市進入了社會經(jīng)濟快速進展的時期。都市經(jīng)營（UrbanManagement）的概念經(jīng)營要理解什么是都市經(jīng)營，首先要理解經(jīng)營的概念?！妒酚洝纷钤缯劦浇?jīng)營的問題?！妒酚洝ろ椨鸨炯o(jì)》中談到項羽“為霸王之業(yè)，欲以力爭經(jīng)營天下，五年遂亡其國”，確實是講楚霸王想以力量來經(jīng)營天下，結(jié)果五年就亡國。另據(jù)《后漢書》記載，有所謂“江陵久也，經(jīng)營五三”之講，也談到“經(jīng)營”，那個經(jīng)營確實是談的國家的經(jīng)營。所謂“經(jīng)營”，確實是“商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，以市場為對象，以商品生產(chǎn)和商品交換為手段，為了實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)，使企業(yè)的內(nèi)部條件與企業(yè)的外部環(huán)境達到動態(tài)平衡的—系列有組織的經(jīng)濟活動?！薄敖?jīng)營”概念的進展大致經(jīng)歷了三個時期。商品經(jīng)營時期，資產(chǎn)經(jīng)營時期和多元化經(jīng)營時期。當(dāng)前的經(jīng)營既包含商品經(jīng)營，又包含資產(chǎn)經(jīng)營；不僅是對企業(yè)擁有的資產(chǎn)進行經(jīng)營，也應(yīng)對社會上一切可利用資源進行經(jīng)營；不僅包括對物質(zhì)資源的經(jīng)營，也包括對人力資源、尤其是知識信息資源的經(jīng)營；不僅包括有形資產(chǎn)的經(jīng)營，更包括無形資產(chǎn)的經(jīng)營（厲無畏，2000）。從理論規(guī)范來講，我們能夠如此定義經(jīng)營：經(jīng)營確實是在社會分工和社會化大生產(chǎn)的條件下，以探求經(jīng)濟效益最大化為目的，通過市場交換而進行策劃和治理并力爭事實上現(xiàn)的經(jīng)濟行為（饒會林，2002）。都市經(jīng)營威廉姆(William,1978)試圖把都市經(jīng)營定義為一個研究主題或是一種研究框架，他認為，都市經(jīng)營的本質(zhì)確實是完全弄清都市的性質(zhì)、都市的社會與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及其都市內(nèi)部的權(quán)力關(guān)系。倫納德(Leonard,1982)主張都市經(jīng)營論題的提出是源于對權(quán)力的關(guān)注，那個地點的權(quán)力是指政府官員所擁有的分配資源和設(shè)備的權(quán)力。他進一步指出，基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)的供給與都市經(jīng)營參與者的范圍是一對孿生的權(quán)力問題，這兩個問題是爭論的焦點所在。此外，弄清都市中各個基礎(chǔ)設(shè)施工程之間的內(nèi)在聯(lián)系也成為一個共識，都市經(jīng)營是一個高度復(fù)雜的系統(tǒng)，需要從整體上進行考慮，應(yīng)該包含更為廣泛的內(nèi)容(Baker,1989)。邱吉爾(Churchill,1985)認為“都市經(jīng)營含義正變得日益豐富，都市經(jīng)營不再僅僅指系統(tǒng)操縱，而是一系列行為關(guān)系；通過都市經(jīng)營，都市居民的種種行為之間以及與都市的各種治理行為之間都會互相阻礙?！鄙?Sharma,1989)把都市經(jīng)營界定為一系列指導(dǎo)都市范圍內(nèi)社會、物質(zhì)和經(jīng)濟進展的行為，是為了保證差不多服務(wù)的必要供應(yīng)而采取的干預(yù)方式，以促進經(jīng)濟的進展和福利的提高。羅科迪(Rakodi,1991)的觀點與此相同，他認為“都市經(jīng)營的目標(biāo)是保證系統(tǒng)的各個組成部分是被治理著的，從而使一個都市的日常運行成為可能，以支持和鼓舞所有經(jīng)濟活動的開展，并滿足居民居住及使用各項設(shè)施和服務(wù)的需要。”當(dāng)前對“都市經(jīng)營”的理解。目前頗為一致的觀點是運用經(jīng)營的理念，以都市進展為目標(biāo)，通過市場機制，對構(gòu)成都市空間和都市功能載體的自然生成資本(如土地)、人力作用資本(如路、橋)及其相關(guān)的延伸資本(如路、橋冠名權(quán))和其他經(jīng)濟資源要素等進行集聚、重組和營運，立即都市能夠用來經(jīng)營的各種資源資產(chǎn)化，實現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以提升都市價值，實現(xiàn)都市的有形和無形資產(chǎn)的保值增值。在2002年10月的召開的都市經(jīng)營與治理研討會上，李夢白提出了都市經(jīng)營的新表述，即“都市經(jīng)營是都市政府依據(jù)都市進展戰(zhàn)略，廣泛利用市場機制和商業(yè)手段，充分挖掘，合理開發(fā)資源，組織資源、資產(chǎn)、資本、資金的市場化運營，增值財寶，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)進展和都市建設(shè)，藉以提高都市的總體功能、環(huán)境質(zhì)量和綜合實力，實現(xiàn)都市可持續(xù)進展的一種謀略和行為方式。”以上的表述事實上質(zhì)內(nèi)容是一致的，即改變打算經(jīng)濟條件下形成的政府對市政設(shè)施只建設(shè)、不經(jīng)營，只投入、不收益的狀況，走以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城的都市化市場經(jīng)營之路。簡單來講，所謂“都市經(jīng)營”，確實是用市場的眼光看待都市，運用市場經(jīng)濟的手段，變革現(xiàn)有的投資體制，使都市基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)由產(chǎn)品到商品，由資產(chǎn)到資本的轉(zhuǎn)化，通過資本化運營，盤活存量，膨脹總量。都市經(jīng)營與經(jīng)營都市目前專門多觀點將都市經(jīng)營與經(jīng)營都市這兩個概念混為一談，盡管這兩個概念有其共同的內(nèi)涵，但依舊存在不同之處。劉文儉認為“都市經(jīng)營”是研究經(jīng)營什么(對象)、為何經(jīng)營(目的)、誰來經(jīng)營(主體)、如何經(jīng)營(指導(dǎo)思想、原則、手段、方法、策略、措施、戰(zhàn)略及事實上施)等問題的一門跨學(xué)科，具有較強邊際性、應(yīng)用性的治理科學(xué)。或者講，“都市經(jīng)營”是研究“經(jīng)營都市”規(guī)律的科學(xué)（劉文儉，2001）。因此，都市經(jīng)營是一種理念，而經(jīng)營都市是一種行為方式。都市經(jīng)營強調(diào)的是經(jīng)營什么，如何經(jīng)營，經(jīng)營都市強調(diào)的是經(jīng)營的過程。都市經(jīng)營是經(jīng)營都市的理論基礎(chǔ)，經(jīng)營都市是都市經(jīng)營的實踐手段。都市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營古典治理學(xué)代表人物法約爾的觀點認為企業(yè)經(jīng)營包括六項活動（技術(shù)活動、商業(yè)活動、財務(wù)活動、安全活動、會計活動、治理活動）。盡管在某種程度上，我們能夠把都市經(jīng)營理解成是將整個都市作為一個整體來像企業(yè)一樣經(jīng)營。然而企業(yè)的經(jīng)營是以追求經(jīng)濟利益最大化為目標(biāo)的，而關(guān)于都市而言，不但要追求經(jīng)濟效益，還要追求社會、環(huán)境效益目標(biāo)。因此，都市經(jīng)營的概念不能簡單的用企業(yè)經(jīng)營的概念來套用。都市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營在主體、對象、經(jīng)營方式等方面都有著不同之處（見表1-1）。表1-1都市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營的比較都市經(jīng)營企業(yè)經(jīng)營經(jīng)營主體政府、企業(yè)、市民企業(yè)所有者資產(chǎn)有形自然資源、人力資產(chǎn)廠房、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品等無形開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、都市文化、品牌等信譽、品牌、職員的價值觀等資產(chǎn)屬性整體性個不性資產(chǎn)可經(jīng)營性強經(jīng)營性、弱經(jīng)營性、非經(jīng)營性可經(jīng)營組織屬性非營利組織營利組織目標(biāo)經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益相統(tǒng)一經(jīng)濟利益最大化都市經(jīng)營與都市治理“都市經(jīng)營”這一提法之因此沒有被廣泛傳播，要緊緣故之一是英文中的“經(jīng)營”與“治理”在專門多情況下用的是同一個詞“manage”，而都市治理與都市經(jīng)營又有專門大的內(nèi)涵交叉，因此人們更多地使用了都市治理這一適應(yīng)表述，而且專門容易把這兩個概念混淆起來。因此，十分有必要理順好都市經(jīng)營與都市治理的關(guān)系，如此有助于我們認清如何更好地推進都市的進展。關(guān)于都市經(jīng)營與都市治理的關(guān)系，存在著兩種觀點。一種認為“都市經(jīng)營”是一種高于一般都市進展對策和都市進展戰(zhàn)略的理念。在這種認識下進行的“都市經(jīng)營”有三大特點：其一，經(jīng)營所需的資源是廣泛資源的概念，即沒有什么不是資源；其二，強調(diào)在政策引導(dǎo)下用經(jīng)濟杠桿調(diào)控都市；其三，“都市經(jīng)營”是比都市治理內(nèi)涵豐富的概念，即都市治理屬于“都市經(jīng)營”的重要組成部分。而另一種觀點認為，都市治理比都市經(jīng)營的范圍更加廣泛，在微觀層次（企業(yè)），治理能夠從屬于經(jīng)營；在中觀層次（都市），治理則應(yīng)在經(jīng)營之先，經(jīng)營從屬于治理（饒會林，2002）。與此同時，有些學(xué)者提出都市治理的五職能講，即都市治理的職能為導(dǎo)引、規(guī)范、治理、服務(wù)和經(jīng)營，中心職能是協(xié)調(diào)。現(xiàn)代化的都市治理是以都市基礎(chǔ)設(shè)施和都市公共資源為要緊對象，它囊括了都市進展的整個流程，即包括設(shè)計時期的規(guī)劃治理、實施時期的建設(shè)治理、運行時期的功能治理。都市經(jīng)營從本質(zhì)上來講是一種經(jīng)濟性的都市治理模式，也從屬于都市治理的范疇。因此，都市工作的時期可概括為規(guī)劃——建設(shè)——經(jīng)營——治理（功能治理），各個時期的職能可與饒會林提出的五職能講相對應(yīng)（見圖1-1）圖1-1都市治理與經(jīng)營關(guān)系都市治理都市治理導(dǎo)引規(guī)劃治理建設(shè)治理經(jīng)營都市經(jīng)營治理功能治理 導(dǎo)引規(guī)劃治理建設(shè)治理經(jīng)營都市經(jīng)營治理功能治理規(guī)范規(guī)范服務(wù)服務(wù)都市經(jīng)營的意義促進都市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)都市經(jīng)營是推動都市功能轉(zhuǎn)換，盤活都市資產(chǎn)、擺脫傳統(tǒng)都市建設(shè)困境的客觀需要和現(xiàn)實選擇。都市作為國家長期投資形成的實物形態(tài)，實際上是政府手中最大的一筆資產(chǎn)。這就需要運用市場經(jīng)濟的觀念，把都市資產(chǎn)從公共財產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榭山?jīng)營性資產(chǎn)，把都市建設(shè)從社會公益事業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本經(jīng)營，把政府部門從出資者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者，并運用市場經(jīng)濟的各種手段，對構(gòu)成都市資產(chǎn)的都市資源、市政實施以及無形資產(chǎn)進行有效運營，從而最大限度的盤活存量和吸引增量。政府在充分利用市場經(jīng)濟規(guī)律進行資源優(yōu)化配置的情況下，實現(xiàn)都市資產(chǎn)的良性積存和自我增值，實現(xiàn)都市的自我滾動、自我完善和自我進展。按市場經(jīng)濟規(guī)律實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，我國各大中都市的功能正在發(fā)生深刻的變化。都市經(jīng)營確實是要按照市場經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用都市土地資本、地域空間及其它經(jīng)濟要素，從整體上運作都市經(jīng)濟，實現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化、最優(yōu)化。政府要通過對政府性質(zhì)的資產(chǎn)進行市場化的經(jīng)營，實現(xiàn)政府性質(zhì)的資產(chǎn)的優(yōu)化配置獵取利益最大化，運用獵取的利益投入到都市公用事業(yè)的建設(shè)中，讓都市所有的公民都有權(quán)利公平、自由的共享這些社會公共資源，使這些資產(chǎn)發(fā)揮出最佳的社會效益。推進政府職能的轉(zhuǎn)變正是由于都市經(jīng)營是在市場經(jīng)濟條件下的機制創(chuàng)新，它需要都市政府職能的真正轉(zhuǎn)換。政府通過制度創(chuàng)新，由行政到市場。在社會經(jīng)濟生活日益復(fù)雜，市場經(jīng)濟日益進展的今天，都市政府的職能要轉(zhuǎn)變，要改變“全能政府”形象，本著“有所為，有所不為”的原則，從經(jīng)營一個個企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營整個都市；從直接治理具體社會經(jīng)濟事務(wù)轉(zhuǎn)變到營造都市各項事業(yè)進展的環(huán)境基礎(chǔ)、法律規(guī)范和制度保障上來。包括都市政府機構(gòu)和組織系統(tǒng)改革和制度創(chuàng)新到位；通過政策、法規(guī)的修訂，完善達到的支撐和配套到位；政府工作人員的觀念轉(zhuǎn)換，亦包括由“物本治理”向“人本治理”轉(zhuǎn)換，由“直接企業(yè)治理”向“間接服務(wù)治理轉(zhuǎn)換”，由“人治”向“法治”轉(zhuǎn)換，由“打算治理”向“市場治理”轉(zhuǎn)換到位；以及都市規(guī)劃、建設(shè)、治理、服務(wù)一體化治理到位，才能達到預(yù)期目標(biāo)和提高綜合效益。因此，能夠講，都市經(jīng)營實質(zhì)上體現(xiàn)了都市政府職能的轉(zhuǎn)換。只有在都市政府職能真正轉(zhuǎn)換的條件下，都市經(jīng)營才不至于“扭曲”和“變味”。本文研究重點與框架研究重點本文從都市經(jīng)營的理論著手，探討了都市經(jīng)營的內(nèi)涵和理念。并結(jié)合我國的實際情況，對我國都市經(jīng)營取得成功經(jīng)驗的幾個典型都市進行分析，總結(jié)了成功經(jīng)驗和不足之處。并通過對南京經(jīng)營都市的實踐研究，提出以后都市經(jīng)營的進展趨勢和進展戰(zhàn)略。研究框架本文的研究框架如圖所示（圖1-2）圖1-2本文研究框架南京經(jīng)營都市實踐分析南京經(jīng)營都市實踐分析都市經(jīng)營的實踐研究都市經(jīng)營的理論探討理論基礎(chǔ)典型都市經(jīng)營范例分析進展趨勢和進展戰(zhàn)略綜述內(nèi)涵理念都市經(jīng)營體系框架都市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)“都市經(jīng)營”的概念從本質(zhì)上講，確實是把市場經(jīng)濟中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入都市建設(shè)，全面歸集和盤活都市資產(chǎn)，促進都市資產(chǎn)的重新配制和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴充都市建設(shè)資金的來源（劉維新，2002）。從中不難看出，它形成的理論基礎(chǔ)涉及了營銷學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、治理學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多種學(xué)科?，F(xiàn)代營銷學(xué)理論“都市經(jīng)營”作為研究“經(jīng)營都市”規(guī)律，為有效開展“經(jīng)營都市”提供指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略思路、策略手段與思想方法的科學(xué)，其差不多思想和目標(biāo)是：適應(yīng)市場經(jīng)濟對都市建設(shè)與進展內(nèi)在運行機制和有效利用其經(jīng)濟價值的高層次要求，整合都市資源，利用系統(tǒng)思想、政策措施及市場手段，通過都市經(jīng)營與進展戰(zhàn)略的制定與實施，改善都市環(huán)境、樹立都市形象、建立都市品牌，從而增強都市對國內(nèi)外各種資源的吸引力、加大都市對其他地區(qū)的輻射力和阻礙力，實現(xiàn)都市的保值增值和持續(xù)快速進展。為此，進行都市經(jīng)營，除了利用市場經(jīng)濟和政策手段對都市各種資源進行整合、聚攏、重組和營運，實現(xiàn)資源配置在容量、結(jié)構(gòu)和秩序上的最大化和最優(yōu)化，以實現(xiàn)都市有形和無形資產(chǎn)的保值增值之外，必須通過各種渠道、方式和手段宣傳和促銷都市，從而實現(xiàn)作為都市經(jīng)營主體的政府及其職能部門與作為參與主體的各類企業(yè)和市民的充分溝通。因此，能夠講都市營銷是都市經(jīng)營的必要前提和重要策略，開展都市經(jīng)營必須進行都市營銷。經(jīng)濟學(xué)理論經(jīng)濟學(xué)是研究人類進展生產(chǎn)、滿足需要及其規(guī)律性的科學(xué)。都市的經(jīng)濟學(xué)起源是出于成本和效益的考量。人們能夠在宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的鏈條中界定出一個中觀經(jīng)濟單元，而承載中觀經(jīng)濟的載體確實是都市。因此，要按照客觀規(guī)律，用市場手段來經(jīng)營都市，克服行政性壟斷和市場扭曲所導(dǎo)致的效率損失。從理論依據(jù)來看，所謂都市資產(chǎn)經(jīng)營，也可稱為都市經(jīng)營，簡單地講確實是以提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)為目標(biāo)，按市場經(jīng)濟差不多原理，對包括都市基礎(chǔ)設(shè)施、都市資源性資產(chǎn)(要緊是都市土地)和都市無形資產(chǎn)在內(nèi)的都市資產(chǎn)所開展的多種形式的經(jīng)營治理活動。馬克思的地租地價理論馬克思在《資本論》中進行地租的研究時，首先提出了土地所有權(quán)的問題，科學(xué)地認為“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)”(《資本論》第三卷715頁)。因此．他在《共產(chǎn)黨宣言》中提出的關(guān)于無產(chǎn)階級在革命后應(yīng)采取的十大措施中，第一個確實是“剝奪地產(chǎn)，把地租用于國家支出。”土地資本是有價值的，在生產(chǎn)過程中形成重要的生產(chǎn)要素，會給使用者帶來經(jīng)濟效益。因此，在市場經(jīng)濟條件下，土地使用權(quán)也是一種商品，交換也應(yīng)是有償?shù)摹ｑR克思的地租地價理論直接催生了土地經(jīng)營的進展。凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論認為：必須采取考慮周密的公共政策與財政政策，即通過政府全面干預(yù)經(jīng)濟生活的做法，以確保市場效率和國家目標(biāo)——促進經(jīng)濟繁榮和就業(yè)達到充分水平——的全面實現(xiàn)（Kegnes,J.M,1936）。但同時我們也要注意到宏觀調(diào)控不是在宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)嵭写蛩憬?jīng)濟。宏觀調(diào)控賴以建立的基礎(chǔ)是以市場機制作為資源配置差不多機制的市場經(jīng)濟，離開市場經(jīng)濟，宏觀調(diào)控便無從產(chǎn)生。因為，沒有獨立的市場經(jīng)濟主體，宏觀調(diào)控政策就失去了作用的對象。這也正是宏觀調(diào)控之因此成為市場經(jīng)濟體制有機組成部分的緣故所在（吳超林，2001）。在都市經(jīng)營的實踐中構(gòu)建起科學(xué)的宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)，對曾為打算經(jīng)濟付出過沉重代價的我國而言，無疑具有重要而又專門的現(xiàn)實意義。商品經(jīng)濟與等價交換理論都市經(jīng)濟本質(zhì)上確實是商品經(jīng)濟或市場經(jīng)濟，以市場經(jīng)濟為取向的經(jīng)濟體制改革中的一個重要任務(wù)，確實是為市場經(jīng)濟體制建立穩(wěn)固的商品經(jīng)濟基礎(chǔ)。市場經(jīng)濟運行，是商品經(jīng)濟進展的前提，市場運作的基礎(chǔ)，是完全依靠價值規(guī)律和等價交換原則進行的，商品交換也是在平等競爭機制的原則上進行的?！岸际薪?jīng)營”的核心是土地資本，而土地資本又是重要的生產(chǎn)要素，交換過程中的不等價，顯然不符合市場經(jīng)濟進展的差不多規(guī)律?！岸际薪?jīng)營”確實是一種等價交換的表現(xiàn)形式。因此，把都市的自然生成資本、人力作用資本和相關(guān)延伸資本，納入經(jīng)營范圍是市場經(jīng)濟進展的必定結(jié)果，也是符合市場經(jīng)濟進展規(guī)律的。市場公共經(jīng)濟理論人類要生存進展，必須滿足一定的物質(zhì)和精神需要。從人類幾千年進展史來看，這種需要有私人和公共之分，私人需要如衣、食、住、行等，公共需要如安全保障、公共道路等。在社會分工尚不精細，生產(chǎn)力較為低下的早期、滿足私人需要與公共需要的部門并沒有嚴(yán)格區(qū)分，但在人類追求提高生產(chǎn)力目標(biāo)的驅(qū)動下，這種分工越來越明確，越來越科學(xué)。市場經(jīng)濟體制之因此是至今為止最適合人類進展的經(jīng)濟體制，其關(guān)鍵的一點在于它把滿足人類的私人需要與公共需要的部門明確分為兩個部門：私人部門，要緊由企業(yè)組成，滿足人類的私人需要，提供私人產(chǎn)品；公共部門，要緊由政府組成，滿足人類的公共需要，提供公共產(chǎn)品。市場經(jīng)濟從一開始就不可能是僅僅由廠商和消費者組成的經(jīng)濟，市場經(jīng)濟離不開另一部門——政府。現(xiàn)代市場經(jīng)濟差不多進展為私人部門與公共部門并駕齊驅(qū)，相互交融的混合經(jīng)濟（王志強，2001）。都市資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性從全然上決定了必須按都市公共經(jīng)濟的原理進行市場化經(jīng)營。都市資產(chǎn)屬于公共產(chǎn)品，具有使用上的“非排他性”與利益上的“非占有性”兩大顯著標(biāo)準(zhǔn)，這就使得都市資產(chǎn)經(jīng)營成為都市公共經(jīng)濟的重要組成內(nèi)容，是市場經(jīng)濟條件下都市公共經(jīng)濟所要研究和推進的重要活動和差不多要求，需要由都市政府組織進行投資建設(shè)，并由政府最終決定有關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等屬于都市資產(chǎn)方面的經(jīng)營活動，提高都市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效益。治理學(xué)理論如前文所述，都市經(jīng)營實質(zhì)上是一種經(jīng)濟性的都市治理模式。因此，都市經(jīng)營的理論基礎(chǔ)離不開治理學(xué)理論。如學(xué)習(xí)型組織理論要求通過培養(yǎng)布滿于整個組織的學(xué)習(xí)氣氛而建立起來一種符合人性的、有機的組織。在學(xué)習(xí)型企業(yè)中，要求人們不斷地去拓展他們的能力，學(xué)習(xí)相互之間如何在一起工作，發(fā)揮參與精神以及如何要求不斷變革的對策以適應(yīng)瞬息萬變的環(huán)境變化（楊建君，2001）。將其應(yīng)用到都市經(jīng)營當(dāng)中，能夠?qū)で笠环N最佳的政府、企業(yè)、市民共建都市的模式。此外，當(dāng)代治理學(xué)的幾種主流進展趨勢如創(chuàng)新治理、知識治理、柔性治理、跨文化治理等理論都對都市經(jīng)營有著莫大的啟發(fā)。生態(tài)學(xué)理論生態(tài)學(xué)理論要緊是注重可持續(xù)進展的理念。生態(tài)環(huán)境是都市環(huán)境的全然，直接阻礙到都市的生存與進展，是都市環(huán)境建設(shè)與治理的首要任務(wù)。在經(jīng)營都市中，始終要把生態(tài)環(huán)境的愛護與協(xié)調(diào)進展放在重要位置。使都市成為一個可持續(xù)進展的系統(tǒng)（見圖2-1）。圖2-1都市可持續(xù)進展系統(tǒng)作用模型生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)社會系統(tǒng)經(jīng)濟系統(tǒng)都市系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)整體性、自然資源、生物多樣性、承載能力社會均等、社會流淌性、參與、機構(gòu)的進展可持續(xù)增長、資金、效益（資源使用與投資）資料來源：蔣達強，蘇敬等．都市可持續(xù)進展的新思維，上海交通大學(xué)學(xué)報（社科版）．2001(3)．土地是一種不可再生的資源。土地資源的合理利用是社會經(jīng)濟進展的立足之本，不管人們對可持續(xù)進展如何理解，土地資源的可持續(xù)利用總是最差不多的內(nèi)容之一，都市土地的資源與資產(chǎn)的雙重屬性，要求它在可持續(xù)進展過程中成為經(jīng)濟社會進展的基礎(chǔ)；在資產(chǎn)屬性上土地的最大價值，只有通過經(jīng)營才能加以實現(xiàn)，并能向資源最優(yōu)化配置的方向進展。地理學(xué)理論人文地理學(xué)“和諧論”1980年8月在東京召開的第24屆國際地理大會上，英國倫敦大學(xué)教授MichaelJohnwise提出：“如何去和諧自然環(huán)境和人類生活的關(guān)系，已成為國際地理學(xué)界所面臨的要緊研究任務(wù)”。人文地理學(xué)的自然與人文的統(tǒng)一性得到全世界的確認?！昂椭C論”的要緊內(nèi)容包括：進展社會生產(chǎn)力不可無視自然生產(chǎn)力；要保持經(jīng)濟再生產(chǎn)與自然再生產(chǎn)的和諧；要保持經(jīng)濟系統(tǒng)和生態(tài)系統(tǒng)的和諧；要保持人工自然與天然自然的和諧（陳清碩，鈔票曉晴，1997）。這對都市經(jīng)營提出了具體的要求，不能僅以經(jīng)濟利益為目的，而要注重各方面的和諧統(tǒng)一。經(jīng)濟地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論產(chǎn)業(yè)布局是生產(chǎn)要素集合于時空的運動過程。在這一過程中，政府和企業(yè)是產(chǎn)業(yè)布局的行為主體，政府的產(chǎn)業(yè)布局政策和企業(yè)的個體布局將起核心作用。近年來的研究表明，由于發(fā)達國家工業(yè)化歷程的樣板和示范作用、區(qū)際物資交換關(guān)系和原料結(jié)構(gòu)的變化、以及政府宏觀調(diào)控作用的阻礙，進展中國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級在進程上會偏離一般規(guī)律。隨著商品經(jīng)濟的進展和區(qū)域間市場的不斷開放，區(qū)際貿(mào)易形式從傳統(tǒng)的以有形商品交換為主，擴大為與資金、技術(shù)、知識、信息等無形生產(chǎn)要素的跨區(qū)域流淌相結(jié)合，成為促進各國經(jīng)濟進展的重要因素和區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(調(diào)整)的重要推動力量（樊杰等，2001）。因此，都市經(jīng)營應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟全球化和世界統(tǒng)一市場的形成的潮流，著眼于區(qū)域的市場需求和區(qū)域間的進展競爭，緊跟區(qū)域技術(shù)進步和制度創(chuàng)新的步伐，從而更大限度地保證都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進的效率。規(guī)劃學(xué)理論馬丁利(Mattingty,1994)呼吁，需要“一個更清晰的關(guān)于都市經(jīng)營的定義”。然而，直至1995年，沃納(Werna,1995)認為“都市經(jīng)營這一概念依舊令人難以琢磨的”。然而麥基爾(McGill,1998)從一個實踐工作者的角度反駁了沃納等人的觀點，他認為“都市經(jīng)營的差不多含義應(yīng)該建立在兩個簡單的但又是基礎(chǔ)的目標(biāo)之上，首先是規(guī)劃，即規(guī)劃如何供應(yīng)和維護一個都市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；其次是都市地點政府的合理定位，即地點政府的職責(zé)應(yīng)該是從組織上和財政上確保基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的供給和維護?！被羧A德提出的田園都市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)而設(shè)計的都市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，但不應(yīng)超過這一程度；四周要有永久性農(nóng)業(yè)地帶圍繞，都市的土地歸公眾所有，由委員會受托治理。他對資金的來源、土地的分配、都市財政的收支、田園都市的經(jīng)營治理等都提出了具體的建議。他認為，工業(yè)和商業(yè)不能由公營壟斷，要給私營以進展的條件。然而，都市中的所有土地必須歸全體居民集體所有，使用土地必須交付租金。都市的收入全部來自租金，在土地上進行建設(shè)、聚居而獲得的增值仍歸集體所有。那個地點我們差不多能夠看到都市經(jīng)營思想的萌芽了。此外，都市規(guī)劃思想中的系統(tǒng)思想認為，都市是一個復(fù)雜的變化的整體，必須借助系統(tǒng)的思維進行考察。現(xiàn)代都市規(guī)劃系統(tǒng)理論的建立、進展和應(yīng)用，使都市規(guī)劃的系統(tǒng)思想從感應(yīng)的、不自覺的認識觀實現(xiàn)了向理性的、自覺的認識觀的飛躍。這對都市經(jīng)營的實踐更有著莫大的啟發(fā)，能夠看出規(guī)劃都市經(jīng)營中起著重要的指導(dǎo)作用，規(guī)劃的目的能夠通過經(jīng)營的手段來實現(xiàn)，同時假如沒有規(guī)劃思想的指導(dǎo)，都市經(jīng)營也專門容易向“功利主義”的趨勢進展。綜上所述，都市經(jīng)營是一門跨學(xué)科，綜合性的理論，其核心理論是經(jīng)濟學(xué)理論和可持續(xù)進展理論。盡管目前尚未形成獨立的學(xué)科理論，但以后創(chuàng)立都市經(jīng)營的獨立學(xué)科理論應(yīng)是我們需努力的進展方向。都市經(jīng)營的理念都市經(jīng)營的內(nèi)涵都市經(jīng)營的對象、主體和方式都市經(jīng)營的對象1、狹義上：都市經(jīng)營是對構(gòu)成都市空間和都市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）進行經(jīng)營。2、廣義上：都市的所有資源包括有形資源（如都市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、道路橋梁和自然資源等）和無形資源（如都市精神、都市文化、都市形象等）都能夠作為都市經(jīng)營的對象。但一些有專門性質(zhì)的資源要分不對待，這點在后文有闡述。都市經(jīng)營的主體打算經(jīng)濟時代，都市經(jīng)營并未提出，都市的開發(fā)與治理主體是單一的，即都市政府。市場經(jīng)濟條件下，都市經(jīng)營的主體發(fā)生重大變化，即從單一的政府經(jīng)營主體走向政府、企事業(yè)組織和寬敞市民家庭等多元都市經(jīng)營主體，形成以政府為主導(dǎo)，有營利性企業(yè)、非營利組織、社會公眾等多元主體參與的多元復(fù)合結(jié)構(gòu)。都市經(jīng)營的方式都市經(jīng)營的方式方法在市場經(jīng)濟背景下，能夠多種多樣，不必為傳統(tǒng)的經(jīng)驗或適應(yīng)性的思維與做法所束縛。一種大的劃分、分類確實是把都市的經(jīng)營開發(fā)與治理相結(jié)合，采取經(jīng)濟的、行政的、法律的方式與做法，立足于從行政手段為主向法制手段為主轉(zhuǎn)換，從單一手段向多種手段共同作用轉(zhuǎn)換。都市經(jīng)營的特點市場導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營而言，在供不應(yīng)求的短缺經(jīng)濟時代，企業(yè)是生產(chǎn)導(dǎo)向的。只要能生產(chǎn)出產(chǎn)品，銷路不成問題。但隨著生產(chǎn)能力飽和以及市場競爭的加劇，企業(yè)必須由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)為需求導(dǎo)向。即重視市場需求、市場競爭和市場運作，研究消費者的需求，提供有市場需求的產(chǎn)品而不是能生產(chǎn)什么就生產(chǎn)什么。同樣，隨著都市間競爭的加劇，都市經(jīng)營也必須改為市場需求導(dǎo)向。即研究投資者、游客、居民的需求，再按此需求提供相關(guān)的都市產(chǎn)品和服務(wù)。只有如此才能保證一個都市的競爭力。效益導(dǎo)向都市經(jīng)營的對象是都市資源，但都市經(jīng)營不同于企業(yè)經(jīng)營。企業(yè)經(jīng)營的目的確實是為了追求經(jīng)濟效益的最大化，而都市經(jīng)營則除了重視投入產(chǎn)出比，重視充分發(fā)掘各種都市資源的最大價值外，還要追求經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的和諧統(tǒng)一。都市經(jīng)營的全然目的依舊為了富民強市，因此，在都市經(jīng)營市場化的同時，更要注重效益的提高。既要追求經(jīng)濟效益，也要追求社會、環(huán)境效益，不能只顧眼前利益，不顧長遠的進展。功能導(dǎo)向狹義的都市經(jīng)營認為都市經(jīng)營確實是籌集都市建設(shè)資金的一種手段，這種資金導(dǎo)向的觀點容易導(dǎo)致追求眼前的經(jīng)濟利益而阻礙都市功能的發(fā)揮和優(yōu)化。都市經(jīng)營應(yīng)該把考慮都市功能和都市環(huán)境放在首位，即基于功能導(dǎo)向而不僅僅是資金導(dǎo)向（見圖3-1）。具體地講，市政府依照都市功能對都市環(huán)境的要求，運用市場經(jīng)濟手段，對構(gòu)成都市空間、都市功能和都市審美載體的各種都市資源進行資本化的市場集聚、重組和營運，以實現(xiàn)這些資源資本在容量、結(jié)構(gòu)、秩序和功能上的最大化和最優(yōu)化，從而實現(xiàn)都市建設(shè)投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)和都市可持續(xù)進展。圖3-1資金導(dǎo)向與功能導(dǎo)向關(guān)系圖規(guī)劃規(guī)劃都市進展目標(biāo)建成開發(fā)儲備效益資金導(dǎo)向功能導(dǎo)向資金升值功能建設(shè)功能要求功能實現(xiàn)資金籌措資金回收資料來源：地點性不同的都市有各自不同的特色，都市建設(shè)是一項地點性的事業(yè)。任何都市在其經(jīng)營中，都有理念和機制形成與時空選擇問題。一定要從實際動身，從都市建設(shè)和經(jīng)濟進展的需要動身，分析評估自身經(jīng)濟進展時期。都市經(jīng)營要依照地點特點，因地制宜進行。在工作中，既要遵循科學(xué)規(guī)律，又要尊重當(dāng)?shù)厝嗣竦囊庠福绕涫窃诮?jīng)營都市的旅游資源和無形資產(chǎn)（都市文化、都市品牌等），要努力體現(xiàn)地點特色（尤其是一些具有歷史文化價值、景觀風(fēng)貌價值的地區(qū)），也要盡量切合地點操作的實際。確保都市建設(shè)長期資金來源的關(guān)鍵不在于都市經(jīng)營項目的多寡，而在于通過都市經(jīng)營理念和機制創(chuàng)新，推進都市改革與進展的良性互動，推進都市經(jīng)濟進展與都市建設(shè)的良性循環(huán)。前者怎么講只是能起到啟動、創(chuàng)先和短期效果，而后者才是規(guī)律體現(xiàn)和永恒的取向。就都市政府而言，應(yīng)通過對已有的經(jīng)營都市的一些初步經(jīng)驗進行歸納總結(jié)和分析，同時聯(lián)系都市自身的特點，運用物質(zhì)資本與知識、信息、人才、生態(tài)相結(jié)合的多維度經(jīng)營方式，探究有效的都市經(jīng)營模式。通過廣泛地吸納都市生產(chǎn)要素完善市場主體、提高人文環(huán)境質(zhì)量，以都市進展帶動區(qū)域經(jīng)濟整體的進展，促進社會進步，使都市成為整個區(qū)域經(jīng)濟的進展極，促進都市的持續(xù)健康進展。系統(tǒng)開放性都市經(jīng)營是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。都市是一個資源聚合體，經(jīng)營都市是一個龐大的綜合性系統(tǒng)工程。同時都市作為一個高度依靠能量、物質(zhì)和信息輸入輸出來維持自身運動的復(fù)雜系統(tǒng)