肯尼亞內羅畢房地產(chǎn)市場調研2016-6

內羅畢房地產(chǎn)市場情況匯報肯尼亞及內羅畢概況（一）肯尼亞概況肯尼亞地處東非，東臨索馬里，南接坦桑尼亞，西連烏干達，北與埃塞俄比亞、南蘇丹交界，東部瀕臨印度洋，全國領土面積58.2萬平方公里，境內多高原，平均海拔1500米，總人口約4500萬?？夏醽啌碛袞|非最完善的交通系統(tǒng)，從肯尼亞可以直飛大多數(shù)的非洲國家，而且擁有東非最大的海運港口，因此有重要的戰(zhàn)略意義，聯(lián)合國的許多機構都在此設立了辦事處?？夏醽喪锥純攘_畢有“非洲小巴黎”之稱，風景優(yōu)美，氣候宜人，加之其是肯尼亞的經(jīng)濟文化中心，使得許多跨國公司及聯(lián)合國機構都在此設立分公司或辦事處（如可口可樂、花旗銀行、大通銀行、中國人保、世界銀行、聯(lián)合國非洲總部、聯(lián)合國環(huán)境署總部、聯(lián)合國人居署總部等）。（二）肯尼亞經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展情況1.肯尼亞經(jīng)濟情況根據(jù)非洲開發(fā)銀行統(tǒng)計司2014年5月發(fā)布的數(shù)據(jù)，肯尼亞GDP總量在非洲地區(qū)排名第八（前七名按順序分別是南非、尼日利亞、埃及、阿爾及利亞、安哥拉、摩洛哥、利比亞），在東非地區(qū)排名第一，是東非地區(qū)第一大經(jīng)濟體，是非洲發(fā)展最快的幾個國家之一。2014年肯尼亞GDP為609億美元，基本與烏魯木齊市及昌吉州2014年GDP總合持平（烏魯木齊市2014年GDP為398.4億美元，昌吉州2014年GDP為168.6億美元），但是人均GDP較低，2014年肯尼亞人均GDP為約為1418美元，同期烏魯木齊市人均GDP約為11811美元，兩者相差近8倍。表1:肯尼亞2010-2014年GDP變化情況2.肯尼亞主要產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀肯尼亞的經(jīng)濟發(fā)展較為平穩(wěn)，沒有大起大落。農(nóng)業(yè)、服務業(yè)山區(qū)（是內羅畢的經(jīng)濟特區(qū)），克里瑪尼區(qū)（住宅區(qū)），韋斯特蘭德區(qū)（CBD延伸區(qū)），朗阿塔區(qū)（位于上山西南方，是政府辦公人員的居住區(qū)），克里麗舍區(qū)（是政府規(guī)劃的第二CBD，但是目前還未啟動該計劃），還有部分區(qū)域是工業(yè)區(qū)如東土區(qū)，蒙巴薩路區(qū)。（見圖1）圖1：內羅畢城市區(qū)域劃分圖內羅畢呈現(xiàn)出以CBD區(qū)為圓心向北側、西側進行商業(yè)化發(fā)展，東側、南側進行工業(yè)化發(fā)展的態(tài)勢，因此大多的房地產(chǎn)投資者將目光聚焦于CBD西、北兩邊的區(qū)域。二、內羅畢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）內羅畢房地產(chǎn)市場概況肯尼亞的房地產(chǎn)業(yè)自2007年開始快速增長，2014年達到頂峰，產(chǎn)值占肯尼亞GDP總量的近10%，而內羅畢首都內羅畢的房地產(chǎn)業(yè)甚至占到了內羅畢市GDP的14%以上。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，內羅畢的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為除了服務業(yè)以外內羅畢經(jīng)濟發(fā)展最大的動力?？夏醽営绕涫莾攘_畢房地產(chǎn)迅速發(fā)展主要有內外兩方面的原因，內因在于目前肯尼亞經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段，政府將大量資金用于急需改善的基礎設施建設，沒有能力提供住房建設，而肯尼亞當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)較少，無法滿足市場需求；而外因則是肯尼亞周邊索馬里、南蘇丹等國家長期戰(zhàn)亂，政局動蕩，迫使大量人口涌入肯尼亞，增加了對住房的需求。這兩方面的原因造成外資房地產(chǎn)企業(yè)大量進駐，給內羅畢當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的契機。（二）內羅畢房地產(chǎn)發(fā)展格局1.主要區(qū)域劃分內羅畢市區(qū)并無明確行政區(qū)劃，主要以主干道命名周邊區(qū)域。其中主要有CBD區(qū)、克里瑪尼區(qū)、克里麗舍區(qū)、韋斯特蘭德區(qū)、上山區(qū)、瓦伊克區(qū)、東土區(qū)、西卡區(qū)、蒙巴薩區(qū)等，距離城市中心較遠的還有卡倫區(qū)、倫達區(qū)、朗阿塔區(qū)等。市內區(qū)域按照主要功能分類，大致可以分為商業(yè)區(qū)域、住宅區(qū)域和工業(yè)區(qū)域三類。其中商業(yè)區(qū)域主要集中在以中央商務區(qū)CBD為核心，向北輻射韋斯特蘭德部分區(qū)域、向南輻射上山部分區(qū)域在內的城市中心區(qū)域；而住宅區(qū)域則是以CBD西側的三大傳統(tǒng)居住區(qū)克里瑪尼區(qū)、克里麗舍區(qū)和韋斯特蘭德部分區(qū)域為主。工業(yè)區(qū)域主要是城市東側的東土區(qū)及其向西卡路沿線以南和蒙巴薩路沿線以北的大部分區(qū)域。2.各區(qū)域特點內羅畢的各主要區(qū)域，因位置、環(huán)境、發(fā)展狀況等因素的差異，其房地產(chǎn)市場也存在一定的差異。以中國人聚集的克里瑪尼區(qū)、歐美人聚集的卡倫區(qū)、印巴人聚集的韋斯特蘭德區(qū)，以及最新規(guī)劃的經(jīng)濟特區(qū)上山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最為迅速，這幾個區(qū)域的在建房屋數(shù)量最高，房價增長也最快。其中，克里瑪尼作為傳統(tǒng)居住區(qū)域，人口密度較大，發(fā)展較為成熟。區(qū)域內道路發(fā)達，東西向主干道恩貢路橫貫而過，銀行、醫(yī)院、超市、購物中心等各類生活配套齊全。該區(qū)域居住人群多為收入較低的工薪階層，相應的房屋價格也比較低，單套價格多在130萬元以下，但需求量很大，尤其是130平米以下的剛需住宅?？死铿斈釁^(qū)比較適合開發(fā)中低端住宅項目?？死稃惿嵬瑯邮莾攘_畢的主要住宅區(qū)域，北面是瓦伊克區(qū)，南面是克里瑪尼區(qū)，東面與韋斯特蘭德區(qū)和CBD區(qū)相鄰，道路四通八達，交通十分便利。相對于克里瑪尼，克里麗舍的人口密度較小，自然環(huán)境更好，有大量歐美發(fā)達國家的使館分布于此。配套方面，該區(qū)域銀行、餐廳、超市、加油站、購物中心等也較為齊全，尤其是學校數(shù)量和質量（尤其高中、大學）明顯高于其他區(qū)域。該區(qū)域居住人群主要是中產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟實力，對住房品質有一定要求。相應的房屋單套售價略高，每套售價在200萬左右，戶型以180平米以上的改善型住房為主?？死稃惿釁^(qū)域適合開發(fā)中高端住宅項目。韋斯特蘭德區(qū)屬于內羅畢的富人區(qū)，其西北側森林覆蓋率高，環(huán)境優(yōu)美，有大量歐美人聚集于此。該區(qū)域住宅類項目多為四室及以上大戶型或聯(lián)排別墅，面積在300平米以上，單套售價較高，多在350萬元以上，適宜開發(fā)高檔大戶型住宅類項目。其南側臨近中央商務區(qū)CBD，有大量商業(yè)寫字樓聚集于此，商業(yè)氛圍濃厚，也較為適合開發(fā)商業(yè)寫字樓項目。上山區(qū)位于CBD南側，是內羅畢的經(jīng)濟特區(qū)，隨著肯尼亞經(jīng)濟持續(xù)增長，CBD區(qū)的商業(yè)已趨近飽和，越來越多的本土和外資企業(yè)向此區(qū)域遷移，是新興發(fā)展起來的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域北部靠近CBD一側，有大量新建商業(yè)項目，適合開發(fā)高檔寫字樓項目。目前肯尼商業(yè)寫字樓數(shù)量較多，但是品質較低，隨著新興商業(yè)區(qū)的不斷發(fā)展以及肯尼亞經(jīng)濟的上漲，整個市場對于高端的寫字樓需求會越來越高。同時可以看到，由于該區(qū)域目前開發(fā)的多為商業(yè)項目，住宅類新建項目較少，只有區(qū)域南側有部分公寓項目，因此也可以進行差異化投資，在該區(qū)域合適位置做住宅項目開發(fā)。瓦伊克區(qū)地處內羅畢市區(qū)西北部，距CBD較遠，環(huán)境優(yōu)美但缺少配套，項目多為別墅。西卡區(qū)位于內羅畢市東北部，是隨著西卡路的修建而繁榮起來的一個區(qū)域，但是由于距城市中心較遠，缺少配套，因此房屋售價較低。加之前幾年隨著西卡路的修建房地產(chǎn)大量的涌入西卡區(qū)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)市場目前達到了一個比較飽和的狀態(tài)。圖2：內羅畢房屋租賃價格變化圖

圖3：內羅畢中高檔房屋銷售價格變化表表2：內羅畢主要區(qū)域2016年4月房屋銷售價格序號區(qū)域土地均價（萬元/畝）銷售均價（元/平米）普遍戶型普遍套內面積（平米）1克里瑪尼5509000兩室、三室1302克里麗舍50010100三室1803韋斯特蘭德60011000三室、復式2404上山5359500三室1505瓦伊克30012000別墅3506西卡4006500兩室、三室150（三）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定及流程1.肯尼亞房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定和相關政策（1）在肯尼亞一旦取得開工許可證就可以進行銷售了。肯尼亞當?shù)乜梢园唇屹I房，利率是18%左右，大多數(shù)銀行都可以做購房貸款，審批較快。首付金額不低于房屋總價的10%，其余90%只有當房屋全部建成達到交付條件后，銀行才會將貸款部分轉移到房產(chǎn)開發(fā)公司，因此當?shù)厥鄯繉τ谀軌蛉瞵F(xiàn)金支付的業(yè)主，會有比較大的優(yōu)惠政策，一般來說會降低至少1.5%的售價。就目前看到的情況來說，如果是現(xiàn)房銷售，則整體售價可以提高約5%。（2）肯尼亞沒有建筑容積率的概念，只有建筑層高的規(guī)定，每一個區(qū)域都規(guī)定了建筑物的最高可建樓層，如上山區(qū)最高限制層數(shù)為33層，朗阿塔區(qū)最高限制層數(shù)為4層，卡倫區(qū)只能建造別墅等；此外還規(guī)定住宅小區(qū)內的建筑物距離小區(qū)紅線6米以上。（3）停車位的規(guī)定，一般來說，兩室的房屋需要配備1個車位，三室、四室的房屋至少配備2個車位，小區(qū)內房屋數(shù)量與車位數(shù)量配比一般是1：1.5，這個需要根據(jù)小區(qū)檔次的不同有所區(qū)別（肯尼亞住宅的車位是不收費的，購買房屋后直接贈送給業(yè)主）。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行一個地塊的開發(fā)時需要成立2個公司，一個是開發(fā)公司，一個是物管公司。物管公司主要作用是轉移產(chǎn)權，當有人購買房屋后，將該房屋的土地產(chǎn)權從房產(chǎn)開發(fā)公司轉移至物管公司，購房者可以得到該物管公司的一個股權證，證明購房者擁有該地塊的部分土地權利，同時需要與該物管公司簽訂租賃房屋協(xié)議，即其購買的房屋是從該物管公司租賃而來。在完成所有房屋的銷售后，房產(chǎn)開發(fā)公司就可以脫身了，從而進行下一個房產(chǎn)項目的開發(fā)。（四）肯尼亞住宅基本情況及一般交房標準肯尼亞的住宅層數(shù)一般為4-10層，沒有南北朝向的規(guī)定，5層以上的房屋基本都設置有電梯。房屋多為兩室、三室（兩室房屋一般為70-90平米，三室房屋一般為100-180平米，變化較大），一室、四室的較少；大多數(shù)的房屋第一層是挑空的，作為停車場使用；小區(qū)內必須要配保安住房并設立應急供電設備（由于肯尼亞供電不足，經(jīng)常發(fā)生斷電現(xiàn)象，因此配備應急供電設備是強制要求），一般來說中高端小區(qū)內還要配備游泳池、健身房等休閑健身設施。肯尼亞商品房都是精裝交付，一般來說需要完成以下工程：1.地面鋪地板（木地板和瓷磚均可）。2.廚房要求做臺面，并配有櫥柜。3.主次臥室內的獨立衛(wèi)生間需要有盥洗臺、馬桶和淋浴設備，公共衛(wèi)生間只要有馬桶、盥洗臺即可。4.不論是兩室房屋還是三室房屋，一般都會有陽臺，三室及以上的房屋都會有獨立的洗衣、晾衣的陽臺，并配有保姆房。（五）房地產(chǎn)開發(fā)主要流程1.規(guī)劃報批2.造價估算3.環(huán)境影響評價4.申請開工證明5.開工建設及銷售（六）房地產(chǎn)開發(fā)成本1.土地及前期費用主要包含土地出讓金、印花稅（4%）、律師服務費（1%-3%不等，需要與律所商談）、造價評估費用、環(huán)評費用（總造價的1‰）以及少量開工證辦理費用。2.施工費用肯尼亞當?shù)氐刭|條件較好，地底巖石層，持力穩(wěn)定，同時對抗震沒有具體要求，因此房屋基礎施工成本較低，其余與國內基本一致。通過與中航國際工程公司、中國武夷工程公司的了解，目前肯尼亞當?shù)氐母邔咏ò渤杀久科矫變r格普遍在1625-2600元之間（主要區(qū)別在于混泥土是自拌還是商混，鋼筋使用多少），中高檔房屋裝飾裝修費用（不含家具、燈具、電氣設備）大概在每平米800-1400元之間，因此每平米造價一般不低于2425元。進出口購買的中航國際在建項目（中航國際公園公寓項目-AVICPARK）的建設成本（不含地價）約為每平米4250元左右，中國武夷開發(fā)的蓮花苑項目成本約為每平米4095元。（附主要建材價格表）表3：肯尼亞勞務費用及基本建材價格表名稱單位價格（人民幣元）普通工人人/月700-900技術工人人/月1000-1500機械工人/月900-1300鋼材公斤4.3-4.8水泥（325#）50公斤每袋53-60水泥（425#）50公斤每袋56-64c30商務砼噸867自有攪拌站混凝土噸667碎砂噸120-133石子噸87瀝青噸48木材立方米127-167注：以上價格均不含16%的增值稅以及運輸費用3.銷售費用一般在獲得開工證后，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就開始尋找當?shù)氐匿N售公司對開發(fā)項目進行銷售。當?shù)劁N售公司一般會收取房屋售價的1%-3%不等的傭金。（七）房地產(chǎn)金融政策肯尼亞的金融業(yè)在東非來說比較發(fā)達，有著大量的本地及外資銀行進駐，貸款非常便利。銀行貸款時會根據(jù)項目的總造價來評估，一般來說可以貸款的額度為總造價的60%-70%，這個要看企業(yè)在該銀行的信譽等級，以及與該銀行的關系是否良好。美元貸款的利率是8%-10%左右，肯尼亞先令貸款的利率是18%-22%左右。目前了解的情況是，小的私人地產(chǎn)公司普遍采用貸款來進行開發(fā)建設，大公司（主要指當?shù)氐膸准抑凶诸^企業(yè)）都是使用自有資金或者進出口銀行提供的兩優(yōu)貸款來開發(fā)的。（中國武夷的長城公寓就是使用了進出口銀行的兩優(yōu)貸款）（八）內羅畢當?shù)仄渌康禺a(chǎn)企業(yè)情況目前，內羅畢房地產(chǎn)市場匯集了大量開發(fā)商，根據(jù)公司背景大致可分為三類：中資房地產(chǎn)企業(yè)、印度（印巴人）房地產(chǎn)企業(yè)、肯尼亞本國房地產(chǎn)企業(yè)。其中中資房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)規(guī)模不同，又分為兩類，一類是有國企背景或大型母公司的房地產(chǎn)企業(yè)，另一類是民營小型房地產(chǎn)公司。第一類企業(yè)進入內羅畢市場時間較早，投資規(guī)模較大，開發(fā)項目檔次較高，項目主要集中在克里瑪尼區(qū)和克里麗舍區(qū)，其中比較典型的就是中航國際地產(chǎn)和中國武夷地產(chǎn)。以中航國際為例，該公司2006年進入內羅畢房地產(chǎn)市場，開發(fā)的多為大型高端項目，目前在內羅畢韋斯特蘭德區(qū)獲取60畝土地，準備開發(fā)東非地區(qū)最大的總部基地項目，涵蓋酒店、寫字樓、公寓等業(yè)態(tài)，項目總投資額超過100億元人民幣。第二類企業(yè)多為多人合資成立，公司規(guī)模小，投資較少，開發(fā)項目多為“短、平、快”的低端住宅項目，項目主要集中在克里瑪尼區(qū)。印度（印巴人）房地產(chǎn)企業(yè)，在肯尼亞發(fā)展時間較長，熟悉當?shù)厥袌?，擁有豐富的項目開發(fā)經(jīng)驗。該類公司的規(guī)模普遍較大，其中比較有名的AMS集團，是肯尼亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)。它們的項目涵蓋范圍較廣，高、中底端均有，酒店、寫字樓、別墅、公寓、市政都有所涉及。項目主要集中在韋斯特蘭德區(qū)、克里麗舍區(qū)，近兩年也有向克里瑪尼區(qū)和上山區(qū)發(fā)展的趨勢，是中資房地產(chǎn)企業(yè)的主要競爭對手。肯尼亞本地房地產(chǎn)企業(yè)，多為肯尼亞上層人士所有，具有較深厚的政府背景，同時具有大量的土地儲備。這類公司在肯尼亞開發(fā)的項目類型比較豐富，數(shù)量也比較多，但檔次不高。項目遍及內羅畢整個區(qū)域，甚至是遠離市中心的蒙巴薩路區(qū)和西卡區(qū)。內羅畢土地市場現(xiàn)狀（一）內羅畢土地市場現(xiàn)狀內羅畢的房地產(chǎn)市場自2000年起開始有大量外資進駐，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是從2005年以后進入該市場的。自2007年以后，內羅畢的土地市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的狀態(tài)，至2014年達到一個高峰，這段時間內，內羅畢土地平均漲幅超過535%。（見表4）表4：內羅畢土地價格分布變化表（Hass房產(chǎn)咨詢公司）大量土地開發(fā)項目區(qū)域14年VS13年增幅自2007年起變化率每畝售價區(qū)間（萬元）卡倫11.4%575%44—55克里麗舍20.2%614%249—293克里瑪尼25.4%557%358—447朗阿塔8.4%427%44—55拉文廷20.6%488%171—272倫達10.7%482%57—85春之谷5.6%392%131—184上山29.7%789%422—597韋斯特蘭德8.5%494%325—456平均值18.1%535%50—289當?shù)卮蠖鄶?shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資集中的區(qū)域是在克里瑪尼區(qū)、克里麗舍區(qū)、韋斯特蘭德區(qū)，尤其是克里瑪尼區(qū)，是一個主要的住宅區(qū)域，競爭相對激烈。（2）土地政策及獲取流程1.肯尼亞土地政策肯尼亞土地法規(guī)定：土地分為三種類型：一種是私人所有土地，一種是國家用地（包括道路、公園、市政設施等公共服務用地），一種是社區(qū)集體用地（主要是一些社會團體、農(nóng)民的集體土地）；外商投資租賃土地時，土地租賃時間最長為99年，但是到期后可以續(xù)租；