房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)估算

第五章基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算（P90）15.1房地產(chǎn)投資與成本費用估算（P90）房地產(chǎn)投資與成本費用的概念和構(gòu)成（P90）1.房地產(chǎn)投資的概念和構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括：開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（1）開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項成本費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等（12項）（2）經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金22.成本費用的概念和構(gòu)成（P91）（1）成本費用指投資者為進行投資獲得收益所必須付出的代價（2）開發(fā)產(chǎn)品成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當(dāng)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關(guān)會計制度和財務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資（3）經(jīng)營成本房地產(chǎn)產(chǎn)品在出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、出租經(jīng)營成本3序號項目總投資估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資以下12項之和11.231.451.671.891.101.111.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金(3.1.1)+(3.1.2)表5-1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算表單位：萬元3.房地產(chǎn)投資于成本費用的關(guān)系（P91）4開魚發(fā)項漸目總投歲資開水發(fā)亦建設(shè)木投位資經(jīng)營資愧金總成察本費金用土地維費用前期齊工程店費基礎(chǔ)新設(shè)施紀建設(shè)積費建筑凳安裝脖工程傷費公共江配套暮設(shè)施虧建設(shè)凳費開曾發(fā)兵間底接弊費管債理儀費著用財務(wù)屯費用銷售累費用開發(fā)興期稅抄費其憲他陰費出用不殲可虛預(yù)請見愚費辣用固定下資產(chǎn)及糟其胸他資甜產(chǎn)開憲發(fā)右產(chǎn)秩品成騾本開發(fā)相經(jīng)營成本5房賊地屠產(chǎn)連開籍發(fā)患項排目浸開盲發(fā)厘完澡成渾后浸：1禮.如培果縮慧存貫在境自款營滋或得出年租即部根分融：開發(fā)姜項目怕總投延資=開發(fā)約建設(shè)輸投資+經(jīng)營假資金開發(fā)鵲建設(shè)量投資=總成殺本費松用=固伙定辛資少產(chǎn)及夢其股他味資思產(chǎn)+開顯發(fā)黑產(chǎn)躍品獸成千本整理縱得：開發(fā)嬸項目嗽總投債資=固定繡資產(chǎn)及其續(xù)他資羅產(chǎn)+開發(fā)君產(chǎn)品拳成本+經(jīng)悼營奔資瞎金2.如果命不存掉在自乘營或旨出租靠部分心（只株有出創(chuàng)售）優(yōu)：開待發(fā)里項楚目焰總耐投灣資=開幸發(fā)聰建涼設(shè)沫投六資=總膀成啟本鉆費職用=開棵發(fā)看產(chǎn)香品箭成視本6例均：昂某凡開斧發(fā)互商貴開盾發(fā)晃一饒小遵區(qū)照，搏總彎建掀筑認面死積可為4厭9組7尤8纏1平筆方老米白，春其哈中耳，短住悲宅倆部拍分償為47兄58蛙1㎡，休匹養(yǎng)所螺為1弦2板0渾0冷㎡，綜給合商卸場為1催0凝0接0稈㎡。住悅宅部那分全賠部預(yù)隆售，荒休養(yǎng)議所出拉租，論綜合障商場挺為自黎營?？缭擁椊隳靠偣?jié)投資桿為1紅3需0求5要7萬元洗，其占中開滅發(fā)建引設(shè)投開資1形3木0強4國9萬殃元井，礙由闖開廣發(fā)能產(chǎn)裂品唯成翁本12蛾86邪7萬元俯和自繳營固淡定資債產(chǎn)的18耍2萬元抹組成不；綜疼合商蘿場在盆開發(fā)穗完畢從后自咱營時閣，需汪經(jīng)營究資金8萬竟元店，肆到頓項妻目尺結(jié)民束忠時墓一主次慨性舞收炕回忘。1娛.填枝列登項全目蔽總蛋投張資思估逐算期表2.如果膛該項蜻目沒鍋有固券定資塞產(chǎn)投蓮資和煎經(jīng)營驕資金觸發(fā)生某時，孝總投匙資額魄應(yīng)該名是多腿少？7序號項目總投資估算說明

1開發(fā)建設(shè)投資1304911.231.451.671.891.101.111.12土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預(yù)見費2經(jīng)營資金83項目總投資13057（1）+（2）3.13.1.13.1.23.2開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金13049128671828(3.1.1)+(3.1.3)表5灶-本1項夕目瘦總鏈投爸資慌估傾算慣表活單歪位肢：財萬腸元8開發(fā)項以目總懂投蛾資13其05束7萬元開欠發(fā)樸建設(shè)投筆資1筒3擊0捕4吃9萬元經(jīng)營資置金8萬累元總成今本費風(fēng)用土伏地澡費逢用前期竿工程號費基袖礎(chǔ)冠設(shè)揀施欄建平設(shè)鮮費建筑員安裝棕工程邀費公塔共韻配它套防設(shè)槳施帥建粒設(shè)衣費開發(fā)鋸間接眠費管們理族費盆用財務(wù)喚費用銷牧售捏費襖用開誓發(fā)啟期鉆稅雖費其價他荷費欲用不紙可為預(yù)煙見柳費雹用固定糠資產(chǎn)及效其盜他資產(chǎn)18搖2萬元開懂發(fā)脾產(chǎn)滾品成插本1淋2纏8風(fēng)6曉7萬回元9房地攜產(chǎn)投僵資與對成本熔費用烤估算批的要蠢求和融依據(jù)倒（P赴9設(shè)3了符解件）房地掘產(chǎn)投其資與酬成本博費用瓦估算咐方法茫（P北9驢4了解軍）投僚資維分夢類秧估零算扮法1刷0二宗、勸房炎地玩產(chǎn)借開愧發(fā)淚項訊目帝總等成生本勝費菌用協(xié)的煌具株體換估宮算岔（P惜9構(gòu)5）1.土地銜費用立估算含義眉：指文為取躬得房動地產(chǎn)體項目桂用地疫使用槳權(quán)而寨發(fā)生蓄的費提用土懼地訂使脖用蒜權(quán)恰取向得渠有河多嗽種思方裙式辜：堅劃詠撥捎、意出相讓期、你轉(zhuǎn)匹讓薯等序號項目金額估算說明

123456土地出讓金征地費拆遷安置補償費土地轉(zhuǎn)讓費土地租用費土地投資折價合計表5-2土地峰費用勺估算單位湯：萬罷元1欄1（1）防土停地致出犯讓含金董*箭*指申土尸地維使短用薦者喇按鍋規(guī)狗定集向灘政翁府住繳鼓納閥的趁土柔地授費哲用曬，田或潮土靠地可使刊用戚期梯滿賣，紅土球地節(jié)使塔用嶼者訂需鋪要亭續(xù)只期須而懂向餅土雁地敬管賄理褲部燥門集繳糞納寬的召續(xù)艱期帽土查地超出毛讓刊價撒款扣，熊或輔原奶通慘過相行圓政嶄劃悼撥夾獲罵得戒土風(fēng)地巾使掏用斗權(quán)犁的予土短地忌使凱用幼者甲，曠將碎土手地桿使擱用歇權(quán)秤有魔償遼轉(zhuǎn)覆讓藍、廢出邁租幅、鵲抵騎押林、色作痰價用入填股喪和徐投乘資禮，淋按懼規(guī)斷定略補蘆交頸的桐土下地概出柱讓園價笨款芳*道*每棟個注地順方歐都碧有歷土臥地偷出悼讓慚金柏標俊準須。次可茶以盼到前當(dāng)捐地作房沫屋塑評朽估幣協(xié)禍會響查灶詢貼。12（2、3）土導(dǎo)地征零用拆牲遷費征稼地棄費捧用品：糟*盼*指蔽國澡家搬將比農(nóng)病民乖集遲體臉土惹地勞征毛用旁轉(zhuǎn)專為始國趨有配土槽地炮的偉過落程紗所序向保集璃體慨及欲農(nóng)冰戶略繳拆納石的籮費掀用旁*乒*土渠地澆征形用驕拆尿遷遍費棵分漂為聯(lián)：農(nóng)戀村尾和倆城劑市插土臟地餐征脆用億拆雹遷確費著*學(xué)*農(nóng)村低土地喉征用揮拆遷尸費：土地稻補償僚費，理青苗喚補償曠費，迷地上斷附著矮物補脹償費勵，安矩置補樓償費舒，新誼菜地挪開發(fā)靜建設(shè)怖基金乎，征仔地管忌理費缺，耕柱地占停用稅慰，拆術(shù)遷費對等城伙鎮(zhèn)磚土宜地核拆委遷順費蓮：地上記建筑浪物、設(shè)構(gòu)筑廉物、勿附著浪物補伏償費糾，搬玻家費鼠、臨務(wù)時搬冠遷安誰置費胞，周糕轉(zhuǎn)房庭攤銷晃以及舉對于政原用祖地單豎位停詳產(chǎn)、釀停業(yè)對補償路費，籠拆遷糊管理為費和途拆遷駱服務(wù)匠費等1魔3（4）桃土好地爺轉(zhuǎn)循讓咽費匠*駝*指液土芽地線受教讓目方缸向爛土置地真轉(zhuǎn)搞讓堅方學(xué)支鋒付定土遇地井使應(yīng)用局權(quán)霸的禮轉(zhuǎn)兆讓孕費（5）土盯地租袖用費箏**指土嫂地租攜用方栗向土侮地出尤租方定支付奔的費鉤用（6）土尸地投住資折洋價（賤了解朵）房愈地球產(chǎn)榜項霜目染土堅地須使壯用獵權(quán)竹可死以絞來支自剛房嶄地班產(chǎn)園項奔目尋的半一永個屆或鳥多塊個且投隱資移者刻的模直揀接爸投疑資碧。滔在仗這扔種犯情言況士下足，襪不銜需甚要遭籌莫集篇現(xiàn)產(chǎn)金蜻用蜓于培支防付碑土乏地熄使謀用臨權(quán)惡的梢獲疊取斯費姜用禮，何但怪一搜般馳需涉要揚對刊土瓶地豎使遵用碼權(quán)撐評玻估腫作餐價產(chǎn)。142鄰.前車期丘工殲程脾費響用好（P9若5）包線括眠：頂開漿發(fā)蜓項毅目明前蒼期哲規(guī)集劃蒼、窮設(shè)臭計嶼、早可培行筍性凱研零究婆，購水乓文按、脫地六質(zhì)寒勘戶測想，閥以教及梁“艷三泳通逆一毒平宰”位等棄階父段帖的抄費鋼用糟支綢出而。表5-3前期辰工程允費估筐算表匆單扔位：贏萬元序號項目金額估算說明

123456規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究研費水文、地質(zhì)勘測費道路費供水費供電費土地平整費按總投資百分比根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費標準合計153.基礎(chǔ)響設(shè)施輸建設(shè)棄費（P腔9科6）指挺建賄筑勞物2米拆以叛外稀和陶項起目輸用桶地乎規(guī)則劃囑紅幅線寫以拍內(nèi)巡壽的庸各遞種您管遞線攀和藥道圖路民等蝦工侄程辛的貨費阿用巖。罩一鎖般夕按喉實殘際和工渠程袍量炊估兼算營。表5-4基礎(chǔ)變設(shè)施航建設(shè)銀費估城算表呼單葉位：夫萬元序號項目建設(shè)費用接口費用合計

12345678供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計1抽64情.建及筑巾安手裝其工梅程態(tài)費責(zé)（P9柳6）指建扣造房駕屋建燥筑物挪所發(fā)閥生的驗建筑羊工程伍費用修、設(shè)領(lǐng)備采荒購費幕用、話安裝哀工程幻玉費用柜和室園內(nèi)裝繼飾家娛具費晨等。估偉算痛主他要抱方銹法駐：素（2個意）單元鉛估算云法：基本韻建設(shè)哄單元射的綜找合投小資×單第元荒數(shù)=項常目冤工禮程任總桑投丑資單位墊指標錫估算屢法：單填位責(zé)工咐程爺量僑投錢資×工程熔量=單拒項栗工姓程柏投潑資1萬75蜜.公僵共翻配雷套面設(shè)孤施政建淋設(shè)班費深（P9訊7）指居遷住小逢區(qū)內(nèi)睛為居乒民服菠務(wù)配海套建煮設(shè)的鹿各種針非營林利性瞇的公部共配度套設(shè)懸施（熊又稱刑公建泳設(shè)施裳）的續(xù)建設(shè)展費用序號項目建設(shè)費用估算說明

1234567居委會派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場鍋爐房一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。合計表5幣-盟5公共裙配套巡壽設(shè)施真建設(shè)輸費用擱估算里表販單虧位：丸萬元186勿.開發(fā)已間接耳費（P9途8-成99了蠟解叛）7.管理堆費用8且.財顫務(wù)搏費坦用9.銷售白費用1銜0探.其爺他趟費蘇用11存.開發(fā)令期稅易費12吐.不廈可繪預(yù)雨見每費傅用13籮.運樂營對費侮用1孟4瓦.修姿理淹費禍用195.腿3收入咸與稅魯金估章算（P1隱11）收入所概述房地剩產(chǎn)投弱資項拆目的券經(jīng)營遷收入哥包括蔥：租勺售逢收嶺入鋼、致自疾營江收帳入1沒.租神售瘡收玩入銷售釘收入缸、租捕金收虹入、略土地騰轉(zhuǎn)讓漫收入雅、配依套設(shè)執(zhí)施銷灶售收退入2.自營枕收入通壇過辜綜娘合液性贏的濁自側(cè)營暴方臂式階，提進反行鞭商冤業(yè)炎和兆服嬸務(wù)鈔業(yè)航等恢經(jīng)仁營金活先動襖所眉得棄到妻的蜜收稠入收入嬌估算謎（P偶1健1默1了解鼠）1.租抵售礎(chǔ)方替案2暈.租售粒價格203.經(jīng)緊營軌收邪入每估醒算孝（P介1尿1掛5）（1定）德銷尋售泄收援入包惱括裹：換土汁地描轉(zhuǎn)跪讓御收仙入償、沙商吊品塞房醉銷際售柔收音入簡、攝配飽套叮設(shè)逗施投銷編售臂收景入公式詳：銷水售收爛入=可描出售木建筑雨面積榆×銷臣售單侄價（秀2繞）叢租秋金刷收痕入包姻括屋：途出揉租道房子租時金元收送入璃、燒出線租悲土限地牽租吩金例收野入公薦式冤：水租撇金煙收尊入=可出里租建盒筑面標積×側(cè)租敲金盞單劈燕價潛在意總收監(jiān)入=碰可齊出他租鋤建烏筑飲面翠積哨×攀單歪位巨租什金實暑際冊總珠收搭入脹=反潛漸在撿總相收讓入槐×艘（剝1左-舌空醒置治率?。┓?級其討他雙收池入=潛痕在總靜收入符×出晶租率廈+其奪他收再入凈采經(jīng)等營辦收惰入出=黑實發(fā)際燈總手收槽入舒-運營叔費用沒有鄉(xiāng)豐考慮錘空置蘿率和蟲出租市率的共租金省收入人琴員幻玉工狀資率、粘辦排公邁費烈用括、逢維掀護苗維雙修擠費寫、蘇清瞞潔惹保汽安杰費具等21（3斗）自防營收紋入（P皂1派1扁5）含促義西：進丟行蔑商哀業(yè)需和奶服記務(wù)躺業(yè)貿(mào)等肆經(jīng)假營糞活醫(yī)動闖所樂得揪到糟的倉收生入公曾式嚇：自營擠收入=營顯業(yè)特額-營業(yè)調(diào)成本-自威營港中撒的霸商伯業(yè)恨經(jīng)岡營納風(fēng)博險續(xù)回沸報稅金瞧估算境（P家1貿(mào)1挺6）1臟.營醬業(yè)貢稅灰金療及可附衫加恢（P1惡16講老過遷）2.城鎮(zhèn)蕩土地五使用耀稅（P1撐16）3訪.房始產(chǎn)匠稅昆（P御1挎1椒6講豬過幣）2蹈22.城鎮(zhèn)杠土地?zé)o使用飾稅（P櫻1澡1茄6）輛*后*（1）納熄稅義挪務(wù)人追**是使胞用城搏市、她縣城貿(mào)、建寨制鎮(zhèn)險和工館礦區(qū)用土地駝的單購位和講個人旅**納稅胃人通舊常包陰括以只下幾俘類：栽**①擁蜓有土發(fā)地使寺用權(quán)勺的單疾位和驚個人②淡擁拌有的土趣地桂使骨用粒權(quán)圖的偵單鼠位公和坑個叼人陪不箭在目土滅地蒙所箏在芹地掛的頃，要其創(chuàng)土播地守的蚊實岡際死使眼用災(zāi)人待和產(chǎn)代紙管訂人硬為添納示稅尺人③土靜地使暈用權(quán)海未確蜻定或津權(quán)屬擊糾紛賓未解采決的膚，其莊實際糊使用亞人為晃納稅牛人④吼土景地播使嚇用傘權(quán)惜共搞有清的秤，降共滑有弊各購方足都雀是隙納洽稅垮人攪，蜘由篇共量有明各端方珍分誼別猜納票稅石*化*23（2）征憤稅范頭圍*鋒*城市拉、縣沖城、緩建制允鎮(zhèn)和糊工礦早區(qū)內(nèi)繁屬于色國家窩所有乖和集恥體所莊有的聾土地醫(yī)，不益包括兄農(nóng)村苗集體爸所有夫的土授地*樣*（3）應(yīng)嗚納稅慌額的幸計算嘆**（司全昨年琴）際應(yīng)辰納典稅牽額＝實上際橡占里用聰應(yīng)唇稅描土塵地販面給積（兔平秧方確米勞）×適彩用電稅腳額薄*宗*實榮際想占忍用追的容土活地腸面烤積帽（桃了踢解不）①以正測挎定吊面灶積肝為止計命稅倒依痰據(jù)輔，即適甘用己于東由玻省邁、譜自詞治紅區(qū)格、禾直盈轄吊市牢人載民藍政漢府探確披定跳的孫單齊位屆組質(zhì)織丸測雕定為土撿地舅面脂積棗的晶納批稅培人描。②以趴證敲書吸確懲認礎(chǔ)的歡土似地渣面足積乓為罵計楊稅愉依首據(jù)擋，礙適述用以尚窯未給組搜織鼠測勝量膊土鄙地桌面棉積肉，這但風(fēng)持尋有座政賢府虹部宋門旅核秋發(fā)箱的瓣土掉地或使緣瑞用橡證眼書籍的背納鍋稅膨人寇。③以申燦報的室土地弄面積氧為計筍稅依配據(jù)，例適用且于尚混未核玩發(fā)土怎地使染用證獲書的冬納稅詠人24【例題·單圣選妨題】某祝城魚市藍的可一州家鋼公面司糊，奇實臣際耽占屯地23趴00團0平方彼米。嫁由于劈燕經(jīng)營吃規(guī)模稼擴大名，年群初該瞎公司倒又受在讓了茅一塊岡尚未酒辦理博土地銷使用全證的滅土地3罵0答0織0平方打米，監(jiān)公司盜按其誘當(dāng)年隸開發(fā)疑使用太的2欲0殿0蠅0平方父米土鉛地面瓦積進幕行申汽報納懶稅，彩以上錦土地之均適滑用每戶平方惰米2元勻的惡城醒鎮(zhèn)束土繳地捕使蟲用售稅巡壽稅合額剝。古該覽公浪司艘當(dāng)狡年境應(yīng)思繳鐘納傭城甩鎮(zhèn)項土辰地毀使斑用吊稅霉為足（涌）遍。A楊.球4康6輩0秀0弱0元B婦.寫4針8圖0慘0漿0元C.菌50哲00規(guī)0元D.愿52莊00橋0元『正確俗答案』C幣『答案疏解析』應(yīng)葛納抓稅蒙額竄＝富（23黎00饑0＋20踐00）×2＝5挺0替0振0聚0（托元寧）254樓.土刃地弟增疑值聚稅赤（P1摘19）（1）含加義對轉(zhuǎn)念讓國榨有土叮地使黃用權(quán)納、地閃上建亮筑物掏及其今附著皇物并難取得遼收入鬼的單懼位和鍛個人疼，就厚其轉(zhuǎn)努讓房論地產(chǎn)肚所取污得的勢增值澡額為螺征稅跟對象脆征收岡的一旦種稅幟。（2）征箭稅范險圍的恨判定葵**標準賀之一碧：轉(zhuǎn)撲讓的他土地惑使用重權(quán)是霉否國蔬家所租有標準升之二備：土衣地使蹄用權(quán)議、地菜上建降筑物亡及其及附著餡物是室否發(fā)莊生產(chǎn)辦權(quán)轉(zhuǎn)格讓。標準漆之三句：轉(zhuǎn)宮讓房抓地產(chǎn)踩是否帶取得埋收入像。*喊*26有關(guān)事項**是否屬于征稅范圍1.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣。2.繼承、贈予繼承不征（無收入）。贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈予，征。3.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。4.房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務(wù)本息不征；抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，征。5.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；個人之間互換自有住房，免征。6.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)（房地產(chǎn)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征。7.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征。8.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免。9.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。10.房地產(chǎn)重新評估不征（無收入）。27【例題?多顧選定題】下繞列房誠項眼目桿中毅，禾按款稅探法括規(guī)材定染可甲以濱免滔征蓄或杯不碰征擾土崗地隔增褲值攻稅柔的踏有歷（籍）寒。A.國仔家收機憲關(guān)組轉(zhuǎn)臭讓裙自設(shè)用精的助房注產(chǎn)B.稅務(wù)幅機關(guān)啦拍賣這欠稅歷單位竹的房羨產(chǎn)C.對堆國社有晨企頂業(yè)階進墊行演評筆估嚇增盲值摔的福房圖產(chǎn)D摔.因傳為體國蠶家壩建認設(shè)見需團要肅而位被內(nèi)政鑰府劫征眨用御的火房蔬產(chǎn)『正繼確坡答蒸案』經(jīng)C劣D28序號項目計算基礎(chǔ)

1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表

22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他扣除項目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價款與相關(guān)手續(xù)費土地征用及拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等管理費用、銷售費用、財務(wù)費用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%

3增值額

(1)-(2)

4增值率

(3)÷(2)

5適用增值稅率增值率50%以下部分：30%0%增值率超過50%至100%部分：40%5%增值率超過100%至200%部分：50%15%增值率超過200%部分：60%35%

6增值稅應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率表5唉-亮6（3）馳土庸地秧增早值的稅斃計繡算勁表2茶9例：臂某納憑稅人奏轉(zhuǎn)讓延房地趨產(chǎn)所翅取得嘗的收娃入為4說0英0萬爸元賊，史其續(xù)扣集除卻項釋目緣瑞金敏額燈（戀假膀設(shè)播考察慮落了明所攻有稅應(yīng)謎扣佛除船因劃素襪）雄為1車0晚0萬驗元論，腦試刺計誼算你其南應(yīng)笨納關(guān)土窯地色增垂值屋稅厲的凡稅挺額拌。（1）增首值額=轉(zhuǎn)碧讓伐房回地外產(chǎn)石取隙得如的集收逃入-扣址除孔項脖目惰金團額=藝4烤0培0精-陽1篇0朋0狀=亦3貴0副0（萬因元）（2）蘇計旦算恐增筒值模率=增宏值煉額÷扣除榴項目嚴金額×皂1繁0池0躲%=簡3寄0躍0聲÷畏1租0溫0半×抱1淹0析0竊%蓋=彩3矩0障0縣%（3）甲土購地壞增太值歷稅=土地唱增值音額×適用兼稅率-扣除幼項目窄金額×速尊算肯扣嘗除嘩率=慰3節(jié)0岸0冷×迷6界0微%專-盼1離0慈0荒*塵3享5要%=1睡4530作帶業(yè)緩：瓦（1）如吹果拒是教一疑個遼增定值凈額框為58萬元低、扣易除項稍目金采額為1堡0藍0萬元勞的項雁目，逝其土留地增臥值稅赴為多漸少？如果船是一請個增扶值額偏為3鎖5萬籃元形、片扣請除堡項塔目纖金旋額忍為10質(zhì)0萬元潛的項庭目，揉其土耐地增蕉值稅庭為多徐少？如果莫是一最個增鄉(xiāng)豐值額脾為1首5萬元丸、扣垃除項愈目金勢額為1野0陽0萬元滲的項帽目，銜其土功地增訴值稅負為多策少？（2）某公房地撿產(chǎn)開失發(fā)項曉目銷鼓售收館入30雁0坡00萬撤元富；壘投含資壁成鑰本1偏5峽0校0異0萬元涼，其濁中：潑土地扔費用3伸00熊0萬厲元啊，轎開勝發(fā)草成巧本10范0捉00萬屋元鉛，出開座發(fā)呢費家用龍（線銷歪售鎖費哄用狀、鞭管竟理陡費膨用嫂與屠財羽務(wù)碧費拋用燙合荒計隨）張為2腹0優(yōu)0尚0萬元以；營娘業(yè)稅扭金及癥附加16棟00萬元夾。試滋計算單該項息目的禍土地誼增值查稅。315.生2融資沃與資晃金成枕本分濁析（P9快9）融束資艷分飾析1龍.融專資充的升概崇念融資數(shù)：通過耀一定炕渠道牧、采繭取適然當(dāng)方李式籌轉(zhuǎn)措資龜金的滲財務(wù)稈活動房地位產(chǎn)投幻玉資中麗的融起資：指房糧地產(chǎn)雨投資珠發(fā)起免人確錯保房僚地產(chǎn)芹開發(fā)渴項目題或投芝資經(jīng)棵營項瓦目活付動順戰(zhàn)利進鞋行而皂采取藍的資輛金融傲通活誼動資金充足與否目的融出資金的單位和個人擁有閑置資金獲取利息或分享收益融入資金的房地產(chǎn)投資者投資能力不足彌補投資能力的不足3店22.融資墨渠道么（P抗1貨0問0）資金央來源耽的渠鏟道主廈要有原：自有前資金害、信再貸資催金、尋預(yù)售格收入（1）顫自房誠有遣資全金包括：表現(xiàn)形式現(xiàn)金貨幣現(xiàn)金其他速動資產(chǎn)各種銀行票據(jù)、股票、債券以及其他可以立即出售的已建成的樓宇等近期可收回的各種應(yīng)收款已簽訂合同應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款3繡3（2）信抽貸資證金（P1幻玉00）信貸資金：投資者通過債務(wù)融資的方式以獲取的資金分為：債券由債務(wù)人發(fā)行，定期向債券持有人支付利息，并在債券到期后歸還本金的債務(wù)憑證可以由債務(wù)人直接發(fā)行；也可以由證券發(fā)行的中介機構(gòu)向社會發(fā)行商業(yè)貸款指債務(wù)人向商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)借款的融資形式是我國大多數(shù)項目的融資主要渠道（3）種預(yù)帥售閃收料入漂（諒或云預(yù)賢售巡壽款懼）怨（P梅1溪0跪1）預(yù)售疫款是針房地帆產(chǎn)投領(lǐng)資者借在商演品房餐交付梨使用簡之前爸，預(yù)助先向斤購房魄者收兩取的擇價款草。對蘭房肝地衡產(chǎn)勸的嘗買襪賣端雙賴方鑒來傳說廣都者比甚較啟有伶益貍。34商業(yè)糊貸款委（P1墳01）分類用途特點房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款補充房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金的不足1.期限短：3-6個月2.數(shù)量少：幾百-幾千元3.不針對某項目而是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目專項貸款房地產(chǎn)開發(fā)商的某個特定的項目1.?？顚Ｓ?.銀行專業(yè)監(jiān)管貸款的使用3.周期較長，貫穿整個項目的始末房地產(chǎn)抵押貸款指貸款人以貸款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式向銀行提供按期履行債務(wù)償還的保證而取得的貸款通常：開發(fā)商以自己已建成的項目或者自用的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行抵押貸款，為了減少風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)貸款額一般為其評估價值的60-70%或更低35國內(nèi)脫借款鎖利息筍的計逐算（如無）1.借躺款趙時堤的略利搜息姜計紡算對建諸設(shè)期鎖借款翻利息鉆進行號估算校時，畝應(yīng)按聽借款呀條件淹的不蘇同分脆別計彈算。借款溪條件董包括榴：借材款利雨率、桑借款宴期限纖、借駕款總環(huán)額假定館借款掏當(dāng)年玻在年并中支蘆用、暗按半純年計櫻息，梨其后獸各年和按全搖年計般息每愛年槍應(yīng)爬計焦利西息=（年墨初借躺款本爪息累余計+本年塔借款÷2）×利翻率36例皂：終某既房哭地艇產(chǎn)等開溪發(fā)回項賺目阻，均建慈設(shè)產(chǎn)期禾為3年嘆。瓣借相款濫當(dāng)臭年張在欺年蜂中厭支氏用剪，芬按棋半聽年叉計盾息尤。鹿在穴建碼設(shè)躍期你第志一京年縮慧借糊款20末0萬元彼，第興二年50歸0萬元輝，第叛三年30段0萬元麗，年傷利率全為1斧0漫%，試匹計算籃建設(shè)眼期貸飾款利儀息。第笑一字年藥應(yīng)繩計走利死息=（0+儲20范0÷畏2）×遮1抱0拌%=掌1被0（萬壺元）第二謎年應(yīng)旅計利籌息=（21請0+熟50叼0÷氏2）×1描0%=4過6（喂萬止元矩）第稈三議年服應(yīng)萄計編利城息=（2蓬1隆0巨+裳5旺4叢6閣+角3崇0冒0度÷縣2）×1鑒0%=沙9醫(yī)0疊.顧6（零萬勇元區(qū)）建符設(shè)顏期勸貸侍款很利拜息趁總給和=耀1煌0川+燦4摟6綁+距9忌0崖.屋6謝=巴1欣4宿6堆.骨6（失萬豬元膀）372.還款版時的哨利息中計算還款款時利杏息的塞計算察因還詳款方倘式的挪不同同而不殊同。（1）等伍額償血還本德金和賺利息查總額撓時①匯年等陪額還律本付吧息公財式：資金捷回收織系數(shù)②盲某遷年計末拜貸研款通余馳額費累盯計協(xié)（t：爽已妥付驗款閘年圓數(shù)t莖=某年縱末）辯公式哄：③每年備支付莖利息稈，公吩式：每梁年羊償物還撞利棉息=每悅年漠初龜貸像款維余陷額×年利祥率④每年榆償還階本金暴，公蹲式：每芳年竹償飼還防本月金=每掩年貞付愛款足額A-每傲年耀償轟還圖利昌息3嗎8例：參某房洲地產(chǎn)檢投資婚項目拐，借星款1船5塌0幅0萬刊元僵，筑年稍利至率1再1蠻.肝7蔑%，要穴求按年御等株額脈還滿本且付分息。叨從炒借播款縣當(dāng)故年圾起除，1拖5年爭內(nèi)菠還困清私本繁息蜓。按試醬計求算桑每貿(mào)年義還稈本厘付踢息諒額互及化第6年邊償?shù)疬€嶺的襲本鋒金障和吸利瓶息田?？停?旱+扎1候1最.灰7默%）15=5縱.2形6（1+故11電.7舞%）1屯0=3宗.0討2（1）每培年等乏額還限本付衡息額修為：（2）第5年蒙末驗的踩貸啦款戲余奏額俯為踏：39第6年償南還利磚息=年初前貸款嫂余額×年利訂率=俱1企2鋪4闖0涌.淡5壯6階×蝕1峰1嫌.艷7潛%=玩1躲4抹5塞.現(xiàn)1塘5第6年償牽還本晉金=每延年灰付徹款版額-每年沖償還刊的利冶息=閥2棟1暴7蒜-搏1舍4銳5扎.斬1醬5=飾7仰1歷.牢8原54揚0練聾習(xí)霜題益：摟某題房毫地氣產(chǎn)北投娃資選項碑目柱，旁借終款1奏0男0萬疤元援，兵年胸利絕率10鈴%，要扎求按年資等近額還本艦付息譯。從致借款巡壽當(dāng)年處起，3年內(nèi)孤還清旺本息灑。試怪計算像每年遷還本慨付息夜額及骨償付臂的本憶金和促利息魯，試目作出曲該項弦目的漢還本獲付息泰計劃悅。（1+佛10泛%）3=1令.3到31某項固目等澡額還妨本付景息計澤算表辮單條位:萬倍元年份等額還本付息額年初貸款余額本年償還本金額本年償還利息額12340.2140.2140.2110069.7936.5530.2133.2336.55106.983.6641（2）設(shè)等姿本謊償膊還齊時指償漏還期聯(lián)內(nèi)每應(yīng)年償曉還的宏本金與額是憶相等蝦的，前利息義將隨棕本金廳逐年痛償還柔而減狗少，哈但各守年之還間的特本金童及利蕉息之工和不磁等。①漫各年搖還本街付息型額，用公式陰：At’：第t年還塞本付福息額②鎖每廢年忘支時付敘利拼息單，羽公我式檔：每阻年縱支惰付緞利價息=年擦初疾借服款壩累祖計×年利健率③陡每拘年冠償候還讀本裳金般（妖含陷建至設(shè)善期有未缸付崇利私息旬）每抵年蕉償桶還輩本定金=I首c/n（等邪額）4井2例唐：森某秧房循地鏟產(chǎn)銹投蘆資摧項蝦目延，值借球款10曠00萬元斗，年翅利率10銜%，額要量求按宣等紛本更償捧還、杰利眨息樣照石付翻的哲方秘式懸還約本芝付溉息反。編從刺借注款兵當(dāng)?shù)⒛甓善鹫?0年內(nèi)燙還清賠本息灶。試毀計算渣每年危償付黑的本歇金和文利息嶼并作矛出該肥項目廟的還章本付擴息計晉劃。某橋項災(zāi)目煩等催額渡還架本鑄、膠利逮息毯照扔付熟計砍算勢表原單態(tài)位略：飲（償萬循元嬸）年份①等額還本額②年初貸款余額③本年還本付息額④本年償付利息123456789101001001001001001001001001001001000900800700600500400300200100200190180170160150140130120110100908070605040302010等原額1溝0獎0陳0波/保1穿0=1縫00犧+1暮00=地1蠶0攜0流0頌*鵝1溜0鉛%=統(tǒng)1施0近0艱0善-族1云0拋0=9仗00勾*1肆0%=叮1連0弊0舒+緣瑞9未043例稈題循：柔某緩房殿地弦產(chǎn)白開朋發(fā)下項罩目念，傲建迷設(shè)舍期3年哀。事第1年借莊款1嚼0消0慚0萬血元汁，勉第2年稠借哭款20唯00萬患元挨，導(dǎo)第3年借販款20軍00萬挖元西。弟項鉗目顛建劫設(shè)粒完嫩畢歡即溉開冬始慰銷誘售需，穴預(yù)牲計棚每敏年繩的難銷池售倆收慮入伙足單以陣還捆本上付釀息筍。賊貸伙款竊方介的配條蓋件救是芝：躁貸船款房誠利錄率撞為10挽%，稈建開設(shè)勤期耍結(jié)驚束偏后2年果內(nèi)等皇本顏償晉還、利駝息照賴付。跟試編片制該偏項目戀的借否款還屑本付家息估羨算表展。44某房相地產(chǎn)峽項目勇借款疊還本童付息以估算償表攻單籍位：犧萬元序號項目名稱合計123451借款及還本付息1.11.21.31.4

1.5年初借款累計本年借款本年應(yīng)計利息本年還本付息年末借款累計

2償還本息資金來源2.12.12.3其他還款資金(銷售收入)未分配利潤短期借款1下0哨0由020辮0020蜜000050超005斤020高542氏5.舊51右0攜5擊01犯0庫5就032塊5532示555處6傾8陸0紀.惰556感80窩.53愧4雕0滑8凈.酸356貍8.柴0528始40餡.2戰(zhàn)52觸8打4桌0奸.巖2愈528礙4.旦033叼1岸2其4安.居2瘦8015只32伸.5脅86性5岡3覽2群.耍5御865蟻32以.5評834術(shù)08其.33壯1無2陡4簡.越2洞845財務(wù)堤基礎(chǔ)致數(shù)據(jù)這估算典案例正分析腐：某開供發(fā)商烘購得里一寫舞字樓粥用地偏的使鐮用權(quán)冰，擬修建一昂寫字丈樓項吃目出宗售：1播.該項刺目土仆地費載用為60灑0萬元宿，于觀開始旨時一塌次投介入。毫建筑漆安裝責(zé)工程就費用填為80輕0萬元數(shù)，前黑期工要程費披用、聰管理鈔費用壤、其渡他費役用分行別為畝建安加費用芳（安奮裝工六程費薪用）糊的5必%、3%、2該%。銷現(xiàn)售費雙用為菊銷售餡收入圾的5桃%。項旅目的累總建沙筑面負積為6味0意0籃0平乏方晝米每，甲售巷價德為悔每惜平遲方渴米50熱00元挺。翻據(jù)朽估姥算籠，幣項哄目影的疤開糖發(fā)化建蛾設(shè)精周誓期灑為3年（匹其中雁建設(shè)罷期2年貍）友，淋第2年坑即跨可曉預(yù)同售6肉0嘆%，慨第3年全套部售說出。2.上每述雪成抱本毫費手用朵（避土爺?shù)匾зM策用咳、湯財扯務(wù)藍費尋用控除絨外恢）疲在宮建貼設(shè)恩期踩的語第1年投賽入5煩5搞%，資第2年投寒入45序%。消建籌設(shè)替資非金緞中犧，鑼資雞本路金6仙5梳0萬元最；其捕他為胸銀行處貸款凝，資惹金缺六口由早銀行至貸款染解決豪。貸矮款利條率為1雪0去%，寬屈限期姜為2年濫，姿第3年開架始采棗用等桐本償還詳并支罰付利繡息的芒方式板還本秋付息坐，分2年還艙清。4糠63慕.有努關(guān)川稅橋率裂如畝下皇：（1）跌“凱三煙稅吼一丈費士”媽：療為訪銷劣售恢收歉入清的6脅%（2）增赴值額5石0乞%以鈔下談部崗分?。?季0語%增值權(quán)額超濾過5療0炮%至10嗓0%部虜分陳：4料0大%增撫值尊額浙超怎過10芬0%至2慈0主0譜%部深分嫩：5崗0臥%增值只額超慌過2較0存0很%部品分伍：6蠅0勿%根其據(jù)渠以屈上娛資殲料考，丘要磁求殼：（1）估白算項霸目總變投資抵額，但并詳堂列其室中財籮務(wù)費鋸用的默計算辣過程秩；（2）爬填懸列借款信還本債付息搏表、土歌地巷增糟值牲稅核計中算訪表和投面資蘋計略劃適與魯資芹金孟籌碑措嶼表籮（3個筍表閘）。471薦.估算驢項目是總投習(xí)資，剖并詳丸列其譜中財當(dāng)務(wù)費盤用的柴計算遍過程（1）不句含財穗務(wù)費輔用的聰總投參資的傘估算土地閥費用坐：60傲0萬老元建堪安聚成茶本旅：8杰0歷0萬喇元前期黑工程宅費用象：8說0桂0伶×肌5西%測=炒4暫0萬元管質(zhì)理織費贏用障：80何0×滿3%稅=2乘4萬欲元其壞他敢費漏用蘋：8據(jù)0齊0炭×豎2歷%帶=誦1迎6萬券元銷商售掀費吐用傷：皂銷災(zāi)售閥收交入×簡5纏%沒=蔽6財0連0宏0牧×蜂5缺0永0沿0運×針5砍%蜻=襯1般5艇0萬元不鍋含皂財度務(wù)兔費斃用威的粗總途投輪資元：6帽0佛0＋8壞0惜0＋4暗0＋2剃4＋1必6＋15店0=譯16估30萬旗元48（2）立確似定顛各喪年騾銀侄行此貸退款僑數(shù)態(tài)額第1年投斗資額弱：6似0夜0＋（16對30費-6串00）×?xí)?談5符%驗=嘉1澇1課6叔6忙.皮5萬元銀登行邁貸基款貢：11清66媽.5毒-6急50且=5受16奴.5萬勒元第2年投幼資額新：（16塘30雜-6尊00）×4捐5%鵝=4嫂63婦.5萬元銀鍛行嫂貸燃款板：4任6瘋3既.積5萬悲元本被項族目志投租資葵分囑為殿：自還有界資似金桑：65票0萬波元銀悲行制貸洞款擦：5熊1排6惹.潮5斯+慚4尖6爛3壇.刪5最=托9文8演0萬吊元49（3）鼠財生務(wù)營費法用謹估宵算本鐵項滔目趙建伯設(shè)執(zhí)周暖期3年險（陽建輛設(shè)逃期2年）蟲；銷售狹期2年，戀從建勉設(shè)期蝕第2年開亞始計蹲算；寬限栗期2年，握還款舊期2年，倒從銷常售期源第2年墻開華始臥計思算鉤。因救此棒，盤財抗務(wù)豪費懇用鐮的虎計像算從期題為4年建設(shè)栗期利蜓息：第1年計層息：蟻（51怨6.坊5÷仔2）×1墓0%震=2膀5.底83（淹萬拼元妙）第2年鋒計瘡息戚：燦（51賞6.蜓5＋25保.8搭3＋46壟3.輕5÷各2）×遵1撥0澇%啊=純7戒7卸.替4象1（萬侄元）建設(shè)符期利貢息合戲計：2永5架.洋8伶3＋7吳7竹.齊4作1焦=榴1掩0析3策.坐2顧4（萬息元）IC章=9傾80＋10誘3.曉24毀=1批08慈3.乎24（糧萬胖元旁）5族0還款疫期利狗息：第3年、童第4年娘各駁還握本略：Ic帆/n碌=1執(zhí)08館3.薯24員÷2土=5逝41宅.6胸2（謠萬影元董）第3年踏：計聲息偵并伶付諷息榨：1豈0廳8疾3伐.膏2盯4煙×讓1薯0競%禽=礙1脖0惠8秋.伴3芽2（萬文元）還本奏付息概額：5飄4扛1躲.柴6陵2＋1平0散8青.矮3汗2榆=鉤6朋4用9壤.政9哨4（倚萬胸元狹）（售其估中預(yù)，袍原因本棚金補為4貴9牧0萬作元鎖，查應(yīng)膨付爭利鞠息鍛為15邁9.邁94萬呆元蒸）第4年：計粘息成并跡付循息鵲：54切1.挖62騙×1動0%累=5相4.推16（棟萬罷元翅）還狹本芹付好息扁額勢：54攀1.鐵62＋5夢4蓬.旬1剪6業(yè)=蠶5課9丈5聞.墓7摩8（萬主元）（落其甘中堵，燥原四本廳金目為4悠9稀0萬元眼，應(yīng)劈燕付利急息為1勇0佩5霜.辜7若8萬捷元待）財銷務(wù)扔費相用立總細計圾為得：15憤9.恨94＋1刺0扁5刑.趙7羽8畜=匙2逢6暴5擺.乞7刻2（次萬葉元續(xù)）51（4）惹項聯(lián)目足總茄投含資鄭的勢估殿算不浮含勻財藝務(wù)犧費使用蠟的扣總哲投杜資鑄＋爸財拍務(wù)拼費栽用=譯1枝6晚3葬0＋2譯6返5辟.慕7銀2獵=跌1獵8鞠9狀5博.帳7借2（萬豬元）其中嫂：開桂發(fā)背成援本=提6仆0陷0＋8傷0孕0＋40＋16枝=1料45勤6（漏萬密元油）開發(fā)栽費用=2染4＋1激5村0＋2略6地5懲.閘7夠2勸=醋4情3坊9漢.小7暖2（鄰萬述元兇）5缸2序號項目合計

1

2

3

4

1借款及還本付息1.11.21.31.41.51.61.7期初借款本息累計本期借款本期應(yīng)計利息本期還本本期付息本期還本付息期末借款本息累計980265.721083.24162.481245.72516.525.83542.33542.33463.5