房地產金融與投資

房地產金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學土地資源管理系二○一三年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學Chp7房地產投資概述§7-1房地產投資的概念與類型（掌握）§7-2房地產投資的特點和效應（掌握）§7-3房地產投資分析的幾個基本問題（理解）§7-4房地產投資的宏觀調控（了解）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§7-1房地產投資的概念及類型一、房地產投資的概念1、投資的概念投資是指經濟主體（個人或機構）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣或實物，經營某項事業(yè)的經濟行為。

■理解（三個角度）

通俗角度－投資就是用錢來獲取更多的錢（錢生錢）

金融角度－投資是為了獲得滿意的預期未來收益而購買金融產品或其他有價資產的行為

經濟角度－投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或收益的行為SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學

投資的形式有多種多樣，如股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買賣和房地產投資等，而房地產投資是眾多投資形式中較為重要的一種?！?-1房地產投資的概念及類型1、投資的概念投資具有四特性：

■投資是一種經濟行為（本質）

■投資具有時間性（犧牲即期消費獲得將來消費、價值）

■投資的目的是獲取收益（動力）

■投資具有風險性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學2、房唇地產僑投資運的含餓義房地錫產投逢資是谷指人助們?yōu)樘诉_朋到預皮定的稠收益厘目標籌，將速一定當的資性金直接剃或間謊接地投冊入到梁房地票產開寫發(fā)、侄經營推、管廢理、節(jié)服務煤以及季消費早中去蒼的投諷資活舊動。（1）房繼地產百投資替活動刷的成詞果情是雞形刊成新遞的菠房械地肯產跑或另改習造偷利躍用哀原耀有學的月房禍地產；它的求經濟紛實質烘是資金的增爛值，礦是鈔投快資很者渴通拼過昂房催地捆產輔投趕資鈔活梅動假實桿現糞的稀投溝資膚資選金狗的語增州值?！?敗-澆1房蘭地種產栗投脈資六的吵概峰念脖及稼類肝型◆投資者進行房地產投資的主要目的一般是（）

A、獲取房地產當期收益

B、獲取房地產未來收益

C、直接從事房地產開發(fā)經營活動

D、間接參與房地產開發(fā)經營活動SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學（2）房聞地產狼投資麻是地匠產投擠資和培房產狼投資喬的總販稱。光在房殿地產居投資萍中，地遲產要是煩第啊一你性阿的仿，著而邁房臨產泄是殊第益二竭性紀的。箱這從不軍僅丈是屋因羞為栽房途產滴與丘地檢產傘連聰接存在忠一嘆起伐，寒房暈依俘地鼓建東，路地使也擠為藥房購載住，懲是禍房齒地唯不逢可苦分縣離泰性甩在物遇質架形爽態(tài)上的盲反映言；而好且在法律庫上還占可笛以伶同融時繳獲頸得覺房真產全的扮所繳有哨權盈及詳占今用渾土郊地符的歡使瘡用怖權接。在經步濟上膜，房美價也飄是地珠價的律折射魚反映械?！?濱-完1房及地消產全投買資聾的破概圖念稍及笛類還型2、房少地產悉投資馬的含旱義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學3、嶺房梳地育產跪投閉資溝三轎要漸素（1）勢時割機廟（O詢c令c摩a茄s時i厚o發(fā)n）第一革節(jié)泰房枕地產斑投資由段于村房祖地聲產袖具聚有攤不愉可盛移枕動霞性礙、伯地筆區(qū)鞋性緣瑞的幫特駐點愧，桌一彈個誦地猴區(qū)南節(jié)核余寺的摧房辣屋犁并脖不卻能到彌遇補障另志一勸地扒區(qū)棟房棒屋煙的罵短賺缺鳥，虧這誰一封現瓣象列常軟常大給飼人受以噸錯道覺斤。撐如泄果瓜房脊屋說擁寸有裳者芒因醒為發(fā)本疾地術區(qū)賢房享屋躲的棚短凝缺煙而講占母有焰房帶屋猾待棚價歲而揚沽散，哥那嶄么析，窩當寧房膛地概產飲市潤場嘴形集勢麗突烤然壘發(fā)遺生共變毀化牙時刮，旅他斷就柿會措扒手身不隸及銀而廟失循去灑高析價擔出完手尋的倍時欺機張。時機叮的掌此握存猶在于撐房地岔產開寺發(fā)利痛經營艱的各困個階柳段，笛例如席，什船么時禾候買心入土澇地，薪什么宣時候奇購入否物業(yè)找、投贊資于獅開發(fā)律的哪腎一階谷段等巷等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學（2）地率段（Lo弊ca課ti愉on）第一誓節(jié)該房壁地產震投資1）謊房曉地黑產漿地贏段俯的臨選姻擇痰，盾對授房籌地壟產奪投前資運的碑成丟敗捕有高著至關去重要詠的作痰用。房地技產具睡有有闖增值釘性，植其很倒大程貸度上孫在于嗚土地規(guī)的增翼值。便掌握始好時哨機，每以便櫻宜的染地價捆買下盈土地突，卻過不能程保證筆土地朋的增欣值潛譜力有秧多大鏡。土尚地增盯值潛拌力的嘗大小皂、利醒用效犁果的申好壞毫程度制，都走與地磚段有箏著密戚切的取聯系下。增占值潛樓力大皆的地高段是魯房地廟產投雖資獲顯利的碰首要今條件峰，地放價和稠投吩資邁資歌金尸也四許鹽倒國在忘其捧次霜。2）房齊地產初地段廉不僅胳指其機所處灰的地閘理們位圣置，喚同句時彩還考包伴括津其社站會出位貍置，糾后功者北主網要賺包服括魔人浮口拖素缺質扭、凱教漁育悅水孝準鏡、廚服廟務它業(yè)局水度平月、討交誓通感、恭通括訊鹿、舒生崗活捆設隨施追等介。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學第一糠節(jié)重房扣地產萍投資（3）質扔量（Qu薪al誰it舟y）有香了撇良恰好更的獅地違段港，咸就紀具腿備撓了率良莫好論的鼠投暮資夕獲揭利摟條偉件藍，堅但厚卻登并悲不中一宏定籠帶隸來運優(yōu)坡良對的消投倚資賣效予果壓。饅優(yōu)蟲良梳的奇投屢資改效盤果袖要國通捎過房賣地岔產鉛優(yōu)很良艇的嫩質示量來僚實弱現呈。流地割段頸只搶是壟誘速人囑的尾手校段弄，槳而檔房窩地創(chuàng)產搏質紹量圍則滲是上留們人而的元手疼段握。一市個妨設鬼計沸陳淹舊但、饑材粒料賀低失劣勒、疼施則工潔粗呆糙品的陰房巖屋匆自煮然島不涂會復讓吼人稈青禁睞故，漠地翻段糖再蠶好彈也憂難軍圓貨好憲夢先。宗只派有屆設車計裳新療穎滅、勤結眾構革嚴享謹雨、脂材玻料寒優(yōu)愈良語、死施按工剩精崗細僅的錫房黑屋好才梁能換有音效饅地齒實靠現傳地輛段擇的棋功裝能陶，淋為虜房的地錄產飽投媽資寶者以帶結來圖高襖額悉的碑投渠資訂利鼻潤獵。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學第銹一財節(jié)守房烘地盟產怎投巴資總結自：無刑論臨是匠時適機扶、蠅地唉段鏡還障是筒質竟量鋤都軟必吳須禿用動工態(tài)槍的仍觀輕點來嫁看妙待舞。衡時皺機陪是最在醋時告間型的扶運充動泡中蛇產濃生竄，怖地蜂段友的濫好學壞我也惡不駕是懂一漿成諒不紹變駕，顫質嫩量鴿的洪標準也覺不是逃越高域越好頓。因掀此，姿在遇駛到具土體的洗房地池產投術資問異題時豪，要殃多加莖變通怕，靈資活處話理。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二快、笛房延地忽產穗投示資捕的駕類艇型1、莖按芝照爪房西地利產雅投棉資服的逗對頁象趁劃燙分1）土司地開隊發(fā)投喝資2）廈住蓄宅遭（妹居黑住葡）奴房矩地味產宿投染資3）雷辦俊公油樓蘋投趣資紐奉（裙寫轟字亭樓朽，位置獵要求勸高）4）商孟業(yè)房槐地產植投資（零搶售商財業(yè)用蹈房、偏出租鑒公寓洪等，持有圾、出姜租或賺整體匠銷售新，收般益多經來自頸經營蒙收入缺和物言業(yè)資抱產升趕值，糧適合雹長期興投資示，對賢位置槍要求匯高）5）勒工闖業(yè)擴廠協(xié)房慕及趟倉惹儲恩性掏物嘉業(yè)妙投希資6）匆特蹄殊摧房端地貨產米投漂資（高祖爾蹤蝶夫冶球謹場曬、酸加刻油役站母、怨飛容機歪場古、酒車喜站舟、再橋黑梁貧、渠碼夾頭蜜、誓公水路）§7薯-你1房熊地乘產蘭投夜資興的罩概武念嫩及茫類退型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二羨、糾房裙地抹產頭投悄資奏的團類謝型1、按吊照房辭地產攏投資壓的對精象劃貿分§7-襪1房園地慶產宵投否資碼的乏概樂念虜及菌類籠型下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。多項

A、能為投資者帶來經常性的收入現金流

B、適合于長期投資

C、適合于短期投資

D、位置對其有著特殊的重要性

下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A、在建工程B、車站

C、購物中心D、科技產業(yè)園區(qū)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二、像房地安產投西資的友類型2、療按震照朽房暢地污產凡投吩資往的喘方逆式暈劃趙分1）胞房爸地查產蛛直嘴接捧投叉資房微地重產崖直己接執(zhí)投謙資繼是令指鋸投侄資麻者貞將堆貨挨幣皮資赤金直扇接煎投堵入旨到常房晝地肉產呈開像發(fā)溪活御動中兔，另或遭者從購夕買黑房櫻地誼產霸進略行照租趨賃的經擾營跳或頓轉翻售依。（房敲地產表開發(fā)奮投資凱、房律地產配置業(yè)裳投資笛）§7-成1房倡地槐產之投釘資醋的奸概垮念蛋及顯類也型當束房揀地等產府開征發(fā)茂商喪將躲建歌成富后虎的啊物泳業(yè)六用礎于瞎出偽租窄或國（尾）乖時索，鹽短腳期滾開蔥發(fā)踏投簡資碼就勻轉延變航成誦了陶長珍期第置垂業(yè)千投章資紙。A、出劈燕售B、其抵疏押C、轉沃讓D、經禮營SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二召、葡房曬地減產熊投辯資索的灰類房誠型2、濃按幅照動房隔地攏產冰投花資首的首方驢式瘡劃按分2）脆房正地美產宗間忠接窗投矩資房篇地婚產倦間踢接及投興資濃是蠶指模投籃資派者購備買頑與毀房膝地旗產腎有隆關絡的潤各章種愁證咽券赤的差投淋資運行備為，享投哥資庫者塔不俱直編接顏參獎與柏房箏地魄產億的砍開誓發(fā)沃經抹營我活市動育。（魄房數地尚產粗投悶資皇信盾托腥、漠住腦房落抵料押畫貸都款竊證顯券生、仰房迎地扛產甲企龍業(yè)惕股脆票禮或樹債瘦券宣）§7洪-補1房府地奮產優(yōu)投純資戴的怎概沙念潮及再類南型◆夢房地旱產間咽接投沿資得流形式支主要延有（格）到。A、投絕資房架地產才信托B、購頂買住廳房抵哀押支認持證茄券C、水購肢買請房身地確產投企扒業(yè)極債飛券D、購堆買物鄭業(yè)用從于出溪租經可營E、冊購萄買積土疏地揮進已行她開碑發(fā)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二熱、親房槐地虜產謠投閘資些的墊類品型3、按松照房亭地產雞投資身者劃耽分1）催股猛權霜投即資錫者森和江債旅權格投驕資圓者對房海地產制擁有村直接僑所有疏權的棋投資誓者稱披為股握權投畜資者董。2）主困動投末資者煌和被待動投即資者主動較投資核者對俊所投詠資的姓房地施產享洋有直存接產寶權并迫具有甚決策州權?！?-眨1房癥地魔產隸投妙資余的裂概熔念辟及厭類徑型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二、罩房地莖產投揉資的輛類型3、誘按次照哨房籍地刷產扶投委資封者嗚劃倉分§7個-捷1房地揀產投凱資的期概念頭及類蠅型股權債權主動直接開發(fā)房地產直接購置房地產并經營房地產在一級市場發(fā)放房地產開發(fā)貸款發(fā)放長期的住房抵押貸款在二級市場購買抵押貸款被動持有房地產公司的股份持有有限合伙人股份持有權益型REITs股份持有房地產抵押證券持有抵押型REITs股份SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一乎、劫房浸地畢產店投灘資啊的太特醒點1、掃房庫地洲產拜投宵資卻成采本婦巨拆大肌，津投女資行回押收聯期故長小。2、房壓地產蛇投資桃的不舍確定秧因素遞多，尤投資由風險斤很高冷。3、昂房中地組產掏投畏資獲回幟報吊率經高顏，纏收紋益版性兼好排。4、房朵地產雄投資涼需要宇具備舒專業(yè)深知識粒。§7-暖2房鉤地墨產脆投聾資甩的制特撫點鉤及泳效恭應SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一棟、億房撈地免產破投遭資蔽的死特貞點§7-醒2房地甩產投汗資的勁特點紹及效參應◆買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。

A、不可移動性

B、適應性

C、弱流動性

D、相互影響性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二暈、最房逗地位產校投與資員的絞效殃應1）房侄地產良投資開推動艷了國民帖經濟拍增長2）房醋地產之投資染增加策了政猴府梨的蓋財渠政告收矩入3）房悉地產宜投資依改善纖了城逝市沿建崖設驢和東投遠資但環(huán)腫境4）香房霧地明產增投裂資木提漫高孤了居離民港的壩居歪住毯水咬平，推扭動了漁居民蘇的合袍理消項費§7-險2房地柔產投隨資的尿特點遇及效市應1、縣房紀地悠產對投蕩資菌的端宏以觀之效規(guī)應那（徑國郵家蝦層瓣面節(jié)）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二展、顏房失地骨產昂投脾資華的芬效袖應房弊地主產萄投秘資濫的柄微皆觀丘效日應憶可頃以咸通他過企摧業(yè)杯或懼個步人從室房慌地拼產絲式投宴資騙活抓動策中所得貫到的亞利益加菜以聞反漢映循。房地箏產投添資可析增值谷、保必值，銅充分討發(fā)揮回采取近財務姻杠桿俱作用總、可燥合理覺避稅§7-伯2房地耳產投憐資的跡特點婦及效古應2、房康地產體投資畏的微信觀效梯應（犧企業(yè)冶個人惡角度厘）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一望、菊房煎地績產肥投閥資討價耐值投資使價值果（in突ve催st泰me季nt然v啊al灘ue）冊指伯的粒是投資義者對原某項艙房地凡產投孫資預孤期量的姥未敲來近收濟益激的切價骨值閣。投殃資里價坊值筆不巾僅現反封映比了繪投此資鑰者店對迷某剛一反物墨業(yè)未奧來墨產載生丸利輪潤永的謹能目力找的惡一智種將假做定，而半且也桐反映和了投斷資者諷對可索能符的通持擋有啊期推、俘銷桌售哨價舌格葡、結稅陡收健結站果猶、稿融枯資所前躍景疑以肯及衰影疼響系項蔽目尚預蓋期狐凈灣利膜潤辣的獎所魔有至其悼它囑因通素舌的瘡判哨斷瞧。§7-制3房福地辯產萬投堵資校的浮幾見個毯基蹈本賣問羞題1、投功資價欠值的鍵涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一、膏房地恩產投為資價泉值幾個乳與投嫁資價躍值有妥關的她概念枝和術唇語1）黎交宰易邊價鬧格搭（t艱r陰a鋒n已s供a砌c沒t鴉i秩o縣n瓶p鍛r煮i膚c薄e）。惱交易番價格革是指實鴿際修交圣易湖過嚷程出中朱發(fā)辟生辛的裝歷耍史顏價煩格。撿在您正利常罵的餃市朗場儀條襪件帝下胸，襪交柱易岔價卡格攜就遺是疾買購賣行雙浴方晝議說價估的隱結黃果扶，域因天此患，謀實漲際徹交矮易彩價躲格困常夜常掏是熔人謠們預類測棕未當來爭交蒙易植價滿格韻的餓基獻礎肺。2）織最稈可拉能猴銷盆售巴價悲格柳（mo蚊st毀p究ro雨ba胃bl墳e跡se觀ll金in桌g轎pr筋ic懇e）枯。拿最螺可善能咱銷少售骨價比格惰是言對未來渾交易鼓中成涌交價溉的一涉種可召能性基估計。它擠是指憂在現廣行的意市場蓋條件美下，車按照幅目前攻某一印物業(yè)友的銷舅售條悠件，書在合醋理的凳時間交范圍蠻內，那對該興類物業(yè)財未來嘗交易射價格硬所作堆的預效測。§7坑-璃3房灶地銳產千投宏資割的聰幾被個鄉(xiāng)豐基暑本啊問旅題1、投蒼資價舉值的解涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一旺、沙房飽地另產位投搭資株價區(qū)值幾個乖與投功資價輔值有菜關的朗概念押和術筒語3）市丸場價珍值（ma板rk謎et杯v彼al囑ue）蓋。虹市脂場催價障值廳是評傲估頸人齊員常用棉的術膛語。忌它是牲指在個一個頁競爭嘗開放宋市場驕中，山具備輝公平塘銷售掀所需餡要的趁條件汪時，區(qū)某一吉物業(yè)樹的最胳可能挪價格落。這堅里假恩定買婚賣雙嗚方均浪是謹望慎的晚、理拆智的喪。4）交谷易區(qū)票間（t辟r御a搭n杠s豆a睬c印t崖i斤o擔n滔r沃a系n睡g知e）游。凡在還房伸地社產盲交暖易凍中軟，賣御方倆在謝出器售渡物什業(yè)狡時娘將為糾該淡物級業(yè)群的團出飲售胳價棚格匠設搖置顏一諸個給較宜低繩的繭價弦格升下勵限，低抗于這同一下樓限，勇業(yè)主僑將拒啞絕出者售。負而買椒方則蚊將為面此設蜓置一婆個較普高的怎價格塊上限測，高板于這職一上矛限，泉買方析會拒丸絕成輝交。實摟際牢成矮交奪價右格報總請是樹落狠在牌這項兩西個盆極免限危之夸間弊?！?-惠3房地勺產投別資的沒幾個蟻基本培問題1、終投炭資驚價熟值驢的姓涵功義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一競、溪房面地獸產廈投升資雅價綿值投資烈者如再果購跪買了絞某一寨特定未物業(yè)帳，實初際上抱就是司購買正了該隔物業(yè)教在持庫有期輕內的一疊系摔列羽現塵金裂流竟量慘的嗓產相出嗓能約力以及在冒持只有怠期難結就束送之飽后蛛的任預辨期竿市兆場飼價箏值樸。這錘兩悉方持面乎構哲成系了相預磚期宿收掀益請的逝總匪量謠。收誦益圍總窮量罪、好獲級得遼收瞎益西的略時公間肅以寬及許獲餐得嫂收頃益趟的博確時定但性決恥定鴨了兆所嗽有返投皇資以機民會仿的澡相變對見價輔值凈。投腸資畝價境值妖可處以蒜通倘過物蒼業(yè)箭的旱權漫益澡現析值容加總上腦債系務凱現軌值來錢估額算怠（叼適懲用歇于紛收牙益述性饅房額地春產苗投螺資贊）役。森現教金跑流烏量吃分填布練與購投耳資樂價哄值勺關燈系派如揀下敏圖狹所略示五：§7嘉-述3房地臭產投巨資的皺幾個悲基本慚問題2、投標資價腹值估療測的旺一般瘋方法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學一滔、欲房允地井產械投帶資該價霧值§7妹-柔3房地粱產投市資的笛幾個鄙基本仇問題2、投蔽資價趙值估拼測的惑一般同方法凈經營收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現金流量稅后現金流量所得稅股本投資者未來稅后現金流量的現值＝Pe抵押貸款的現值＝PdPv＝Pd＋PeSchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二腫、軋投找資隔者描的禽目籌標乞和抓風番險房地額產投管資者幅的投資伶目標總可能啊各不托相同，家比留如四有離的逃是獲為且了趴獲毅得相穩(wěn)男定新的勁收島益杯，漲有槽的利是山為皺了誘投際機騾以檢獲青得童高揉額意的乓資優(yōu)本免增批值描，果有矮的曉是挑為懸了如避義稅控，卸也良有右的固是花為捎了坑保側值渾。盡管步目的詢各自吼不同悄，但聾是所有棚的理趙性投微資者總都要辮為其所鉆提供慶的資務源和承擔血的風桶險去尋伙求相葡應的財務痰回報探?！?渡-夠3房地駐產投軋資的去幾個礦基本言問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學二、鞋投資估者的趁目標常和風腸險從揭投脅資樂者遲對思風辨險過的母態(tài)闊度桃來憲看托，化有重些尋人匹天世生諸喜供愛喇風懼險拾，有冒偶險精長神，而押有些灑人總礦是規(guī)避銹風險，以赴收益爭的安饒全性蓬為首浮要，捧甚至稍不惜盾犧牲禁自己女的預篇期收射益。大柳多跨數賓投很資備者功介儲于輕這拐兩伐者蜓之葉間，他售們愿您意拘承許擔億最灘小軌的蓄風園險陵而孕接捧受相相粗對否穩(wěn)石定擠的姿低互收機益，逃不狀愿雖意遭為劫了燭獲回得畝某均種劣可法能作性返不封大謀的跳高淋回存報皂而理承課擔灶大由的全風乞險菌。泰風漏險仰規(guī)罰避昆型踢投秧資顆者所預傷期酒的吳風落險撤－宗回夠報秧關查系籌如畏下棄圖丙所慚示哈：§7圾-夏3房滔地胳產簽投多資穴的草幾辦個幸基殖本暴問竄題風險狗規(guī)避鴉型投海資者遼預期送的風供險－樸回報江關系回報P3

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風險SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§7-零3房侄地獄產勾投禿資旱的釣幾壞個炸基窗本植問發(fā)題對待粘風險赴的不善同態(tài)庸度風險回報規(guī)避型折衷型喜好型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§7暮-拆3房地東產投仍資的潔幾個偵基本道問題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學三、賊房地趴產投削資分蠢析的慌意義雄和基姜本內勉容房地跟產投餐資分澆析就薦是研如究房爬地產滴投資育項目取的可吐行性緊、對唉項目斤的收益費和風教險進慢行評稻價，返為播投侍資蘇者饒的剩決做策擇提赴供沉全往面悠而擱詳久實臣的崗參柱考鏟依素據品，動使氏投酷資蘭者猛在斑既表定且的系資敵源庸條衛(wèi)件遼和盞預體期侄的挨收菌益甜目專標有下選擇宮最佳六的投仆資方奮案的工戀作。1）段可逃以槳為賴房掙地去產傳投圈資性者制確捆定日投飛資塘方握向悄提絹供松論攜證2）可舌以為早投資功者提送供投亡資方仙案并勞預測叫投資淡收益3）可久以為羊房地瓦產投喇資者社描述盼風險過及提怠供規(guī)驚避風陶險的奧方法§7-明3房謹地臨產袋投丸資習的譽幾葬個副基漫本榮問聰題1、房聲地產趴投資張分析阿的意遍義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學三、復房地城產投遇資分釘析的廟意義犧和基掙本內石容1）暗在轎預漿先受確視定踢的限地聲塊福上菊，刻研溉究灘開露發(fā)裕類濾型2）預污先確勒定了耐投資莫類型騾，尋谷找合領適的所地塊深或一怎組最愛合適運的存筋量物亡業(yè)3）在匙資金醒確定退的情洲況下保尋找五投資賄機會島。4）需膏進行屢改造類的現挖有項情目§7-彩3房地柿產投販資的沫幾個班基本嫩問題2、房控地產石投資滅分析偶類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學三逃、擔房院地懂產仰投藏資蘋分刪析跪的筒意頌義您和蠅基膜本孝內教容1）市油場研艷究2）財叼務評蚊價3）何風赤險衛(wèi)評更估§7偶-彩3房范地辦產墨投選資泰的袋幾緞個么基吵本囑問室題3、毒房須地穴產果投腥資暮分吃析腳的微基啟本體內奶容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學四各、震房宿地雙產本投香資歲分幕析辣的波方腐法1）宏銷觀分念析與坑微觀乖分析然相結殘合。2）挨定弓量充分正析與讀定紅性煉分墻析約相能結宮合茶。3）喜靜夢態(tài)鍵分厲析圖與雞動燭態(tài)哨分艇析戰(zhàn)相循結摸合杯?！?-罵3房地但產投文資的主幾個檔基本笨問題3、房油地產情投資應分析繩的基少本內經容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學房糾地懂產側投宏資章宏啞觀暑調惜控足的擋主掃要俊目橫標莊就熟是實現敬房地塞產市顯場總訴供給稻和總觸需求豈的平牌衡，葵提高僑資源福配置柴的效土率，顛保證替房地槳產業(yè)漲的持鍵續(xù)健呢康發(fā)驢展。由于至房地活產市霸場的吉信息臭不完茶全，沖房地哥產投資仔時滯的座存逢在庭，晨房刃地閥產茅市做場呈易灘產底生“風市粥場美失挽靈巧”。當出聾現了投資旗過熱濾現象宏或投燦機過輸度問罰題包時盯，浴政弓府勻必生須廁采怕取恰一后定叼的跨宏概觀踐調州控蒸手菠段血來湊保戶證株房豬地賽產亦市澇場緣瑞運抹行暮效夏率身，機同軋時稍又移要旬兼猜顧幫住艦房醫(yī)的緩社壘會跪保漁障野性皺。§7骨-耐4房地筑產投元資的江宏觀眠調控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學房彎地盞產愿投等資世過短熱天往判往扭是刪非探理部性倡的視持委續(xù)木過饑度把開隊發(fā)縮慧，相引溪起乖的火市改場燃表圣現防往眨往驗是損市鞋場懂上語的新增謙供給辜增長此的速賀度超枕過需肌求增搞長的灣速寬度跡?！巴镀葙Y浸過懲熱”現象取的產趙生主槳要是寄因為巾兩方五面的失原因艙：一是埋開發(fā)她商對匪市場今預測偵發(fā)生鹽偏差如。當居開發(fā)妙商對搬未來陪市場起過分陽樂觀吐時，蝕就會尋產生駱強大歸的投報資出攻動，貫甚至代其他吃行業(yè)隸的企癢業(yè)也膨會因跑為房舍地產摘投資姜的高戰(zhàn)額利波潤誘撓惑和嶄市場飯預期頑進入不房地顏產投奔資領竟域，崖從而鑒時開糧發(fā)投壺資總揪量擴特張。（市絲式場預宅期過勝高）二蹈是鞏開顆發(fā)貪商圍能圾夠我比甲較貫容沈易熔地棉獲姿取敵開階發(fā)北資斧金當或羞土慶地（蜜易貧融揀資偏低扮）§7-震4房末地槽產燒投析資毫的綿宏礎觀判調舞控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學歸趁納松小首結1、房綁地產鋤的投魯資的跨概念添和類薄型。雞房地賄產投尾資是棋指人激們?yōu)閼蚜诉_作到預舌定的番收益趟目標閘，將嬌一定娛的資店金直件接或南間接工地投素入到魄房地粒產開毛發(fā)、透經營繞、管汽理、初服務權以及伍消費做中去方的投稻資活狡動。濤按照房撇地丘產撫投戒資嘴的皂對家象可以虎將房頓地產支投資讀劃分境為①蘋土地保開發(fā)哄投資泡②住裝宅房倉地產企投資買③辦皇公樓劑投資扎④商峰業(yè)房溉地產鎖投資餅⑤工原業(yè)廠盼房及肅倉儲遷性物躍業(yè)投忙資。分按照房地腳產投汪資的淺方式可成以羊劃穿分膜為氣房蜓地墳產樸直告接假投邁資窗和隱房偏地殃產蠅間汁接爐投奇資搶。灣按衛(wèi)照投資昨者權岔利以士及在標房地宇產投屋資經老營中籠的參餐與程述度可盈以硬將盲房杏地凝產肉投始資害劃騙分建為身股真權噴投敵資鬧和甘債奴權穗以紗及忠主番動緒投筒資韻和句被輔動刻投溫資雜。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學歸降納辨小疲結2、房防地產奶投資渡的特惑點和護作用到。由籠于房幫地產騾特有憂的資歷產特塞點，久與其糧他投袍資形榮式相揪比，掃房地濾產投糕資具友有以滾下明赤顯的只特點薯：房功地產眠投資調成本棚巨大爺，投棉資回袋收期供長；廈房地耐產投現資的嚇不確肆定因地素多應，投療資風培險高歇；房敢地產掏投資冬回報姐率，資收益嫩性好餅；房消地產晉投資炊需要勇具備衰專業(yè)識知識韻。房地近產投豪資的酷作用錦通過切宏觀用和微顯觀兩妙方面鼻反映弄。宏故觀族作嫁用家