房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測實際案例說明

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析

第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查第三節(jié)房地產(chǎn)市場預(yù)測本章要點了解房地產(chǎn)營銷信息系統(tǒng)的重要性掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、原則和方法熟悉房地產(chǎn)市場預(yù)測的相關(guān)內(nèi)容掌握房地產(chǎn)市場信息的概念第一節(jié)房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用二、房地產(chǎn)市場營銷信息系統(tǒng)一、房地產(chǎn)市場信息的概念與作用（一）房地產(chǎn)市場信息的概念（二）房地產(chǎn)市場信息的特征（三）房地產(chǎn)市場信息的作用（一陷）房吐地產(chǎn)奶市場欺信息膠的概王念房雹地黎產(chǎn)病市選場母信漿息缺是澇指青在址一筒定葬時娃間酸和絡(luò)條故件夾下,反映燙房地探產(chǎn)市輪場及滴其發(fā)倦展變純化規(guī)圓律和棉狀況闖的知顛識、旗消息爬、情捧報和斧資料全的總憤稱。具腦體賠包變括：房地誰產(chǎn)市釋場供里求信其息、謀房地辦產(chǎn)市況場行賞情信斃息、剪房地腳產(chǎn)市葵場營總銷環(huán)辟境信座息、崗房地街產(chǎn)市翠場交全易信支息、開房地斷產(chǎn)市菌場反跳饋信舅息。（五二個）夏房根地錢產(chǎn)成市妖場凡信似息閱的膀特般征1.社會庸性2勁.多渠脖道、鋼多層主次性3瀉.具靈蕩敏性飽、時稅效性吩、流沙動性（佩三箏）識房獵地財產(chǎn)綁市斷場液信承息禁的容作戀用1.是絡(luò)房萌地冠產(chǎn)暮企搏業(yè)趣經(jīng)廈營嶺決僅策片的返重宜要麥依帳據(jù)2.是停溝相通魄房萍地宏產(chǎn)猾供潛需嶼聯(lián)夸系竟的元橋越梁遲和龍工頌具3.是技房奶地淘產(chǎn)虛企烏業(yè)承經(jīng)米營耀活狗動歪的雷直帳接伯動韻力乒和壓獲非得叫經(jīng)驅(qū)濟甜效末益兵的便重翠要努源天泉二嫂、躍房安地熟產(chǎn)鵝市坊場企營石銷象信符息都系嗚統(tǒng)房使地服產(chǎn)懂市湯場謙營難銷診信充息酒系勸統(tǒng)暫就氣是闊指錫房串地悄產(chǎn)布市裹場壟營鉆銷昌信變息附聯(lián)籮系黨的眉渠養(yǎng)道,并吐且掠能竄形朋成敗組伐織園管欣理印系艷統(tǒng)孕。房地遼產(chǎn)營紹銷信除息系礦統(tǒng)的妙重要崇性？房潔地茅產(chǎn)勿營討銷粥信衫息享系釋統(tǒng)朱的督構(gòu)肚成陡？（一轎）房晉地產(chǎn)立營銷律信息還系統(tǒng)柏的重社要性是充驚分實世現(xiàn)房騙地產(chǎn)崖市場燭營銷糠信息督價值潑的必啊要條晨件是暑實明現(xiàn)遞信座息土共叔享玻的朋保淘證是呈各尊種賣信濃息淡的誰載柏體（翠二罩）澤房確地沾產(chǎn)儉營池銷乏信濃息躬系濱統(tǒng)陣的嬌構(gòu)法成四個蛾子系勾統(tǒng)：1羨.內(nèi)綁部系報崇告逢系泳統(tǒng)2.市場竄營銷種情報肺系統(tǒng)3.市場藥營銷習(xí)調(diào)研糞系統(tǒng)4模.市場港營銷碰分析瞞系統(tǒng)1.內(nèi)部柱報告很系統(tǒng)房地沿產(chǎn)企汗業(yè)的篇內(nèi)部脅報告港系統(tǒng)涂是最事基本朱的信腔息系畫統(tǒng),是君企那業(yè)強營答銷派決效策票者涂最數(shù)初著使怎用冊的皺信行息紫系下統(tǒng)對。內(nèi)部駝報告欲系統(tǒng)法是以暴內(nèi)部后會計誤系統(tǒng)影為主,該削系揚統(tǒng)吧的搖主塞要賠工轎作木任宇務(wù)飛是閣向土管悠理楚人萌員且提顯供滑有呢關(guān)汪銷中售導(dǎo)、擁存妨量犬、跡成機本竊、咳現(xiàn)忘金政流照程哥、遼應(yīng)鈔收幣賬譯營市狀手況馬的啞信渠息辜。通過居分析級這種盟信息,管理燈人員昆可以裳發(fā)現(xiàn)謝重要炊的機哭會和心問題征。2剝.市輪場賭營漂銷傍情嶼報促系瞇統(tǒng)內(nèi)部暈報告慮系統(tǒng)惠提供勞正在懼發(fā)生塵的數(shù)臂據(jù),是實睛際資板料，薪而市仁場營鞭銷情藝報系販統(tǒng)提舟供的胸卻是軌偶發(fā)喪事件扭資料巖。所宜謂創(chuàng)市櫻場傻營最銷鞭情余報朽系撫統(tǒng)盤，叔是壺指插房港地欄產(chǎn)豈營窩銷小管補理場人虜員頃用衣以踩了反解蓋有咸關(guān)慘外乎部仆環(huán)杜境慮發(fā)心展境趨惱勢輩的叮信愧息菊的接來乎源廟與蔥程可序餡。借助凝該系編統(tǒng),將環(huán)色境新就發(fā)展早的信籠息傳蘋遞給肺有關(guān)制管理鐘人員粉。房述地突產(chǎn)欲業(yè)幕一摩般酷比坦較傍重銳視亡普禁查比資蒼料拒、秋各馳房晚地蔬產(chǎn)弦企柜業(yè)呆的臺統(tǒng)角計檢資胡料誦及叔房帝地果產(chǎn)兵市潔場戒研翠究攝這友三凳個磁面代。3.市場陪營銷遙調(diào)研掩系統(tǒng)在男房起地鉛產(chǎn)貧企勵業(yè)醒市撓場蜘營瘡銷鴨活竊動巨中,除了同內(nèi)部靈報告急系統(tǒng)脈市場抬營銷焰情報兩系統(tǒng)熟外,還需升要對匪特定謀問題記和機成會作涂重要點研究拉。這就歌需要樸進行杠房產(chǎn)殘市場灣調(diào)查舍、產(chǎn)巾品偏弊好測建試、暑銷售祥預(yù)測找或廣認告效晨果研產(chǎn)究等側(cè)等。房地綠產(chǎn)市未場調(diào)滲研統(tǒng)薄的主赤要任袋務(wù)就記是系白統(tǒng)設(shè)桐計、家收集益、分信析和忽提出炮數(shù)據(jù)搬資料疊以及恒提出櫻與房改地產(chǎn)飯企面超臨特災(zāi)定的謝營銷宮狀況翁有關(guān)芬的調(diào)軋研結(jié)鐘果。4搖.市噸場貌營膏銷代分腦析倍系芒統(tǒng)其主模要任在務(wù)是撈從改隨善經(jīng)敘營或決取得鋸最佳告經(jīng)濟劑效益朋的目爹的出嚴發(fā),通過飛分析踩各種擊模型,幫回助嗓房妨地桃產(chǎn)過市阻場網(wǎng)營流銷孤管線理寸人括員嫁分嘆析鐘復(fù)笨雜晉的始市體場層營初銷華問照題眉。它包窯括一老些先竄進的供統(tǒng)計走程序杏和模劫型,借構(gòu)助采這濤些粉程瘋序要和信模盜型,可宇以蘋從揪信坐息抽中計發(fā)琴掘張出內(nèi)更尊精惡確恭的擇調(diào)具研倦結(jié)董果滲。第二騎節(jié)柴房地席產(chǎn)市叉場調(diào)接查一臂、例房宣地斃產(chǎn)顏市決場田調(diào)荒查等的慨概惜念二、您房地爐產(chǎn)市落場調(diào)晃查的精內(nèi)容三鞋、簽房涌地隸產(chǎn)店市頁場餓調(diào)腰查習(xí)的稀程哨序四、投房地軍產(chǎn)市挺場調(diào)橡查的近方法五意、玻房情地貞產(chǎn)采市憤場掉調(diào)壯查為問雞卷截設(shè)凝計一、烏房地勸產(chǎn)市對場調(diào)晉查的鼠概念1.房地槍產(chǎn)市鼻場調(diào)復(fù)查的居概念2逗.房瞞地鴿產(chǎn)災(zāi)市顫場殿調(diào)研查想的駱原身則1.房渾地至產(chǎn)皆市夢場始調(diào)員查宿的翅概勾念房劫地性產(chǎn)謙市鄭場魂調(diào)更查邊是弦指詞以設(shè)房政地劉產(chǎn)懸市衣場很為傻對消象,運之用祝科脫學(xué)妹的鉆方珠法,有針酷對性餓地、遞系統(tǒng)擇地收堆集、孔整理陷、分這析和中研究小與房珠地產(chǎn)別項目孩相關(guān)騰的市員場信劣息,為企筆業(yè)組省織策授劃合鈴理的猜房地術(shù)產(chǎn)營翁銷方叛案提驗供客舒觀依矩據(jù)的迅過程潮。房地過產(chǎn)市頓場調(diào)患查是陣的重耗要性企業(yè)君投資衡決策儲的基諸礎(chǔ)是項尿目成統(tǒng)功銷蒸售的幕保證是企園業(yè)科也學(xué)管納理的膊工具2顛.房盛地嫩產(chǎn)以市塌場爸調(diào)奸查捷的陶原妨則真實微性原橡則全面適性原陵則時效紡性原疑則經(jīng)賣濟翻性筍原把則創(chuàng)造法性原鐘則二、櫻房地練產(chǎn)市腐場調(diào)和查的呼內(nèi)容（一揀）一校般內(nèi)拔容1吃.房地淡產(chǎn)市所場營滅銷環(huán)械境調(diào)貴查2.房元地軋產(chǎn)信市據(jù)場肯需民求旁調(diào)趁查3噸.房穩(wěn)地攤產(chǎn)弱市炕場瓜供丟給滿調(diào)諷查4.房地客產(chǎn)市胳場競浮爭項狀目調(diào)夕查二、蹤蝶房地萌產(chǎn)市案場調(diào)童查的嚼內(nèi)容（一掘）一皂般內(nèi)廣容2姨.房地詞產(chǎn)市獎場需底求調(diào)贊查需求夜狀況影響培因素消費呈者的拌購買褲能力消董費錯者爛的攝購道買蓋動呀機二數(shù)、苗房刷地季產(chǎn)腰市瘡場辜調(diào)念查論的弄內(nèi)帥容（育一刻）即一留般閥內(nèi)沸容3.房雅地蠶產(chǎn)楚市巖場敞供喬給樂調(diào)哲查供嫌給紹狀協(xié)況競爭傳對手勝的現(xiàn)述狀關(guān)聯(lián)莊行業(yè)初的發(fā)唱展二、朱房地雁產(chǎn)市撓場調(diào)柿查的圍內(nèi)容（一拾）一獄般內(nèi)落容4.房塊地塑產(chǎn)乏市羞場仰競淋爭寄項羨目蓄調(diào)慣查產(chǎn)照品紀特睜征價傷格友策棕略營銷溫渠道促諷銷麗方朽式二小、寺房選地爸產(chǎn)弟市考場扁調(diào)鋤查房誠的跟內(nèi)陡容（遺二念）棗不客同師營鞠銷立階習(xí)段圓的益調(diào)始查患內(nèi)悠容1標.項則目茄定載位嶺階狂段2逝.銷售杏準備炕階段3.銷耐售幻玉階脾段二、煤房地凡產(chǎn)市斃場調(diào)由查的成內(nèi)容（收二逆）誦不改同旨營凍銷恩階柔段者的單調(diào)眼查雜內(nèi)娃容1.項派目不定等位愛階詳段地塊杰現(xiàn)狀喚調(diào)查證、通稻狀況任調(diào)查焦、周咬邊景默觀調(diào)戀查、柏商務(wù)晝?nèi)脱跎倘v調(diào)查脈、區(qū)班域基昌本信用息調(diào)亮查、沾客戶棄產(chǎn)品擴需求覆調(diào)查二匪、還房歐地迫產(chǎn)蘆市盈場調(diào)調(diào)虜查典的固內(nèi)槽容（二惱）不貸同營請銷階端段的皮調(diào)查獸內(nèi)容2臺.銷售塘準備廊階段競爭蘭項目親基本照信息貞調(diào)查競?cè)巻添楅]目勒銷乓售摟信某息顏調(diào)答查客短戶篩需碼求劇和糟接禮觸稼媒柳體菠習(xí)儉慣謙調(diào)騾查二膚、病房先地映產(chǎn)攝市鼓場優(yōu)調(diào)喝查緞的幕內(nèi)川容（味二駝）多不幟同雄營夫銷昨階房誠段猴的挎調(diào)障查守內(nèi)攏容3典.銷炮售吳階越段推廣歸調(diào)查蘋和測惠評成傍交哪客虛戶透問你卷秒調(diào)若查銷售咬難點煉調(diào)查三、綿房地瓣產(chǎn)市附場調(diào)運查的婆程序1.準助備銳階困段2梅.實施駝階段3.總擠結(jié)慚階并段三、壞房地仗產(chǎn)市中場調(diào)質(zhì)查的贏程序1啄.準炭備鍛階單段確辯定北調(diào)詳查沃目鳳標初隆步公收冒集低信翠息制虎定待調(diào)除查霞計怨劃參見胃，教牢材1柄1動7采-指1幫1顆9三失、結(jié)房虧地錄產(chǎn)配市肯場登調(diào)鴿查粉的勇程燦序2齡.實屢施捐階嫌段建立雄調(diào)研匯組織收迅集罵已誕有容信碧息開真展霜實至地隱調(diào)部研三、掏房地叛產(chǎn)市棕場調(diào)蹈查的垃程序3揉.總美結(jié)教階克段整脈理奮分桐析飼資養(yǎng)料撰寫晴調(diào)查里報告四冶、允房譯地疼產(chǎn)托市拼場秩調(diào)支查幅的孤方濫法（一坡）按怖調(diào)查駐范圍精分1踢.普高遍樣調(diào)疊查2.抽樣褲調(diào)查（二國）按穗具體喜調(diào)查蜜方法危分1.觀察螺法2.訪問時法3.實要驗陷法（啊三拍）異現(xiàn)熱場窄踩衛(wèi)盤四、蓋房地納產(chǎn)市嶼場調(diào)抓查的惰方法2白.觀哥察運法直左接尤觀懶察暮法實憑際楊測敲量訪法行為黎記錄示法3禮.實驗?zāi)X法1.訪問凈法面談籮訪問電話蠢訪問郵寄總訪問留螞置勤訪獎問網(wǎng)絡(luò)核訪問五、舒房地掉產(chǎn)市薪場調(diào)爪查問癥卷設(shè)核計1膽.問駁卷拿設(shè)仙計庸要賤求2辨.問卷歉設(shè)計攏步驟3控.問口卷用的易一星般傳構(gòu)要成4.問防題啦設(shè)子計拋技奸術(shù)五、校房地盯產(chǎn)市脂場調(diào)灶查問迅卷設(shè)勻計1.問卷垂設(shè)計僅要求主爺題崖明屠確重登點盤突清出設(shè)著問萍具被體可接泄受性簡坐明植扼拍要可躁分真析緣瑞性五棍、顏房飄地窗產(chǎn)格市譯場油調(diào)乓查點問柏卷歐設(shè)恩計2.問卷錯設(shè)計冒步驟問題私的設(shè)惡計與倚選擇確定末問題鮮的順妙序問卷蹈的初夕步測緣瑞試與責(zé)修改五、糾房地深產(chǎn)市既場調(diào)沖查問系卷設(shè)武計3.問卷罰的一翻般構(gòu)潮成目的蘋說明問卷圓主題桑部分被調(diào)顯查者獲的基墨本情蒜況五煩、鈔房脖地鋪產(chǎn)隸市洋場凡調(diào)耽查態(tài)問輛卷積設(shè)達計4容.問聰題辛設(shè)窩計閃技估術(shù)⑴設(shè)置及問題爐的形常式Ⅰ.封閉銳式提船問①兩項柴選擇靜法②多項足選擇由法③程駕度準評侮定跑法④語拐意鹿差逝別觸法Ⅱ.開角放滋式望提坦問①自由扶式②語喂句護完奔成蝕式③字西眼濃聯(lián)飽想業(yè)式④順問飼式⑤過兆濾姨法五、螞房地惡產(chǎn)市抵場調(diào)彈查問家卷設(shè)曲計4壁.問題威設(shè)計貫技術(shù)⑵設(shè)請計器問郵題晚注幼意郊事惰項①避寒免賭提框一策般顧性駕的拍問匯題②避似免攀用弄不某確木切剩的研詞③避法免起引鬧導(dǎo)彩性魔的迷提螺問④問題刃要考織慮時裙效性⑤避稍免模提派可均能拾令閑被濟訪驚者租感乎到肺難半堪蒜、垮禁拴忌鵲和另敏粗感制的壁問劇題⑥問竊題獸的麗順巧序⑦答靈案栽要縱互蔥斥彩、描窮概盡第三剛節(jié)害房地惹產(chǎn)市印場預(yù)棟測一違、瞧房木地池產(chǎn)本市柜場藥預(yù)姜測椒的鏈概去念二、游房地場產(chǎn)市填場預(yù)冒測種險類三、剖房地世產(chǎn)市毅場預(yù)裂測的眾內(nèi)容四、蟻房地貝產(chǎn)市益場預(yù)盯測的饞程序五、掠房地展產(chǎn)市促場預(yù)系測的燃方法一、塵房地貪產(chǎn)市田場預(yù)大測的稿概念房地襪產(chǎn)市每場預(yù)別測是辭房地翅產(chǎn)企問業(yè)在釀市場頃調(diào)查祝的基當?shù)A上,利用碑已獲適取的塵各種君信息茂資料,運倦用浸科帽學(xué)指的蘿方獨法領(lǐng)和筐手砍段,對影金響房熱地產(chǎn)深市場漢發(fā)展芬變化雞的各管種因擾素進探行綜桶合分錢析,對各漿種條勉件下經(jīng)市場毀的發(fā)記展趨詞勢及母其狀半態(tài)進本行估撲計和濱判斷,從而梁為房耳地產(chǎn)污企業(yè)構(gòu)的經(jīng)畜營決帆策提煉供依芝據(jù)。房姿地化產(chǎn)感市爪場振預(yù)栗測駁的育作名用減少久由于眠市場收的不殊確定育性而當給房凡地產(chǎn)場企業(yè)訊所帶窄來的兄市場己風(fēng)險是房議地產(chǎn)遲企業(yè)跑進行贊決策帥的基虜?shù)A可頑以炮提品高靠房濤地叮產(chǎn)思企腿業(yè)醉的恩經(jīng)淚濟藥效當益,實現(xiàn)頂房地也產(chǎn)經(jīng)姑營管角理的紀科學(xué)栗化二、粉房地漆產(chǎn)市譽場預(yù)河測種沒類1鑼.按預(yù)積測對誰象的悶范圍若劃分全，分葉為宏意觀預(yù)繪測和陪微觀且預(yù)測2.按預(yù)喂測對滅象的蛇時間晝劃分巴，分總為長投期預(yù)飯測、葬中期頂預(yù)測倚和短京期預(yù)批測3.按燙預(yù)隆測高對魯象損的祝性盒質(zhì)勾劃產(chǎn)分位，粗分飄為薪定撇性屑預(yù)恩測孩和值定傷量蠻預(yù)筍測三、里房地災(zāi)產(chǎn)市涉場預(yù)努測的捉內(nèi)容房地片產(chǎn)市鼓場需務(wù)求量規(guī)預(yù)測市套場子占荷有漂率盒的雅預(yù)秀測技政術(shù)系發(fā)判展駝預(yù)宏測產(chǎn)品沙生命觀周期蠢預(yù)測銷貞售朗前擋景呼預(yù)德測資從源叔預(yù)擋測市場仆價格津預(yù)測房園地腹產(chǎn)善市出場旁競五爭墳預(yù)糾測四、屆房地爽產(chǎn)市勁場預(yù)侍測的城程序1任.確定休預(yù)測衫對象妻和任呼務(wù)2及.選脾擇境預(yù)寬測貪方億法3繭.確定第預(yù)測鞠人員,擬俯定枯預(yù)拋測冊計榆劃4仆.收雪集歷和雹整擋理草資擊料5甲.建穩(wěn)立濫預(yù)偏測海模部型,并進辟行分賴析評蘇價6魄.數(shù)據(jù)霸處理持并估咬計誤紀差7.審查塌預(yù)測氧結(jié)果腹并予供以校雜正五、繞房地每產(chǎn)市遺場預(yù)害測的碧方法1臭.定性帝預(yù)測異方法2.定量顧預(yù)測漿方法五溜、遷房棗地衫產(chǎn)軌市欣場江預(yù)耐測富的書方軍法1攀.定性輛預(yù)測費方法定性轎預(yù)測專方法杰又稱脖為經(jīng)緊驗判判斷法湯。它望是根錫據(jù)已匙掌握論的歷愛史資排料和貿(mào)現(xiàn)實陽材料,憑借柄個人療的經(jīng)儲驗、屢知識舉和分黨析判丙斷能刊力,對預(yù)查測對鬧象未怠來發(fā)報展趨辨勢作保出性御質(zhì)和透程度豆的判章斷。常用防的定仗性預(yù)販測方夾法有越：⑴經(jīng)理慚人員鳴意見破法⑵銷慈售拆人絲式員震意稍見獵綜瓜合頌法(3掙)顧況客妖意傘見婆法(躺4揉)特爾債菲法五秀、虜房愉地幣產(chǎn)服市梁場儲預(yù)割測為的轉(zhuǎn)方缸法2.定辣量趁預(yù)棄測予方楚法（1）耽時驕間目序壘列酸法移動遍平均滾法（縫簡單帝、趨毯勢）指戚數(shù)丹平尚滑愉法繁（艘一哈次厚、嬸二礎(chǔ)次稱、勸三幟次殖）（2）恥回紡歸達分筋析置法