房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)格定位

價(jià)格定位分享人：尹菁第1頁(yè)培訓(xùn)綱要一、導(dǎo)論二、方法三、其它方法案例參考四、經(jīng)驗(yàn)分享五、開發(fā)商常見問題列舉六、課后作業(yè)第2頁(yè)價(jià)格體系放置于某一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，系指該項(xiàng)目?jī)?nèi)所有可售房源依據(jù)影響客戶購(gòu)買或選擇時(shí)的敏感因素（包括其所處位置、景觀條件、朝向條件、面積、戶型等）所制定的價(jià)格相互關(guān)系的有機(jī)整體，體現(xiàn)了各套房源價(jià)格之間聯(lián)系、相互制約的內(nèi)在關(guān)系。

價(jià)格體系按其內(nèi)部聯(lián)系形成和各種價(jià)格所處的不同層次狀態(tài)來(lái)分析，其內(nèi)容可概括為價(jià)格之間的橫向比例關(guān)系和縱向比例關(guān)系，即其自身內(nèi)部的比價(jià)關(guān)系和差價(jià)關(guān)系。導(dǎo)論第3頁(yè)價(jià)格體系就是各套型之間的價(jià)格關(guān)系。這種價(jià)格關(guān)系包括兩個(gè)方面：一是不同戶型之間的價(jià)格關(guān)系，即比價(jià)關(guān)系。二是同類戶型之間的價(jià)格關(guān)系，即差價(jià)關(guān)系。

每一套價(jià)格都是價(jià)格體系中的一個(gè)組成部分，它們并非彼此孤立存在的，它們構(gòu)成一個(gè)相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體。第4頁(yè)價(jià)格夕體系在制蜂定時(shí)戲，必晶須完巷成以緞下幾桂個(gè)步烈驟的倆標(biāo)準(zhǔn)密動(dòng)作酸：一恢、閱整抬盤盤均涌?jī)r(jià)爭(zhēng)的寧制版定二餓、蒜分塑期牛價(jià)請(qǐng)格我的稼制犯定三、怪分組敵團(tuán)或囑樓棟盡的價(jià)附格制飯定四、宅單套尸房源羅的價(jià)戚格制事定結(jié)合馳制定坑折扣耗策略趣和銷繳售策育略形成當(dāng)期善的銷番售執(zhí)增行價(jià)卸格表第5頁(yè)在動(dòng)洪手抗做陣之帆前，必須反清楚稈的了趣解開徒發(fā)商鮮的要猛求：一、臺(tái)預(yù)期登均價(jià)憂水平二、浮利潤(rùn)殿要求三、侵銷售鼻速度性及回特款要識(shí)求最毅重秒要超的鐵是他要防速度蓮，還刊是要煩利潤(rùn)漁？第6頁(yè)市場(chǎng)同類項(xiàng)目對(duì)比或競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同類產(chǎn)品因素對(duì)比成本及開發(fā)商目標(biāo)要求成本定價(jià)市場(chǎng)比較按照既定的分期計(jì)劃，進(jìn)行各期產(chǎn)品間敏感因素的對(duì)比即便各項(xiàng)因素一致時(shí)，也會(huì)有工程形象、配套、社區(qū)成熟度、位置等方面的差別自身比較進(jìn)行各組團(tuán)或樓棟產(chǎn)品間敏感因素的對(duì)比，這里可能出現(xiàn)各組團(tuán)或樓棟的產(chǎn)品差別，可能是產(chǎn)品類型或是戶型不同等，還有一些諸如樓間距、景觀等項(xiàng)條件因素的不同自身比較依據(jù)每套房源自身在如：朝向、戶型、面積、景觀、遮擋、樓層等方面的因素進(jìn)行對(duì)比自身比較分組團(tuán)或樓棟的價(jià)格制定分期價(jià)格的制定單套房源的價(jià)格制定整盤均價(jià)的制定第7頁(yè)敏感紋因素是耍指掠購(gòu)廣房蕩者漸在籌決宅策糾購(gòu)涼買笛時(shí)黎，貍對(duì)附其撒決絲式策如起秧到態(tài)重適要站影擁響稼的蠟因墨素燥，初這下些鹿因夾素相通謝常體救現(xiàn)榆在柴產(chǎn)裁品村中奸，刺但靠并罰非誓所李有穿的銜產(chǎn)附品則因答素騰均形為增影忙響摟價(jià)南格牙的廣敏房誠(chéng)感奴因蓮素圈。失在妻不共同凍的廳產(chǎn)僅品柄類普型中，副敏感燥因素贏的選歸擇不東同，貓其對(duì)爪價(jià)格指的影批響程壤度也六不同某；在選不同掠檔次輝的物投業(yè)類慌型中滲，也唐是寫如囑此薄?？床灰姷捻攲踊拘枨?/p>

百姓階層

價(jià)格、品質(zhì)、區(qū)位、信用區(qū)段、品質(zhì)、信用、價(jià)格區(qū)段、品質(zhì)、價(jià)格、信用價(jià)格、區(qū)段、品質(zhì)、信用自我實(shí)現(xiàn)

高薪階層

經(jīng)理階層

非凡財(cái)富層升級(jí)換代第8頁(yè)敏感賽因素在制避定價(jià)每格體勻系不筐同階全段時(shí)句的重郊要程煩度敏感因素在制定不同產(chǎn)品類型價(jià)格體系時(shí)的重要程度第9頁(yè)項(xiàng)目瀉整體矩均價(jià)順預(yù)判方法第10頁(yè)價(jià)纏格抹定紅位施依素?fù)?jù)樹立習(xí)市場(chǎng)吉標(biāo)桿發(fā)揮童產(chǎn)品繭自身鞏的優(yōu)霧勢(shì)，經(jīng)突破后門頭團(tuán)溝區(qū)俯域地巷產(chǎn)價(jià)浸格瓶耕頸，銜樹立擁區(qū)域竟內(nèi)地驅(qū)產(chǎn)項(xiàng)枝目的誦新標(biāo)僻桿科新學(xué)淺合池理項(xiàng)素目鄉(xiāng)豐內(nèi)版自曬身栽產(chǎn)稈品型綜撫合連比躺較耀，讓通統(tǒng)過(guò)問對(duì)蓄位撒置研、株景口觀喝、龍視憐野翻、窩標(biāo)挪準(zhǔn)區(qū)層塞設(shè)賠計(jì)龜?shù)让@因漂素腰的腸權(quán)擠重茄分嬌析停，慰采痰用陸加樹權(quán)陣方趟式傘制沸定靈完俗成司各倦樓糧棟喪及街各撓戶供型矮、先各不戶剃均年價(jià)宮。選哀項(xiàng)俯原巴則結(jié)合科周邊抬項(xiàng)目甩的地傅理位事置、負(fù)項(xiàng)目徑品質(zhì)蘿，綜極合考還察，遞我們美選擇魯以下辱項(xiàng)目津進(jìn)行病加權(quán)沖平均暑計(jì)算鑒：X趣X茄X打X事A、XX崖XX柳B、X回X祝X燈C、XX述XX匯D、XX患XX書E、本串項(xiàng)目第11頁(yè)未定主體過(guò)半，07年6月入住主體封頂，06年9月入住主體封頂，06年底入住一期封頂，06年12月交房工程進(jìn)度14宣傳推廣較弱，市場(chǎng)認(rèn)知度一般宣傳推廣較弱，市場(chǎng)認(rèn)知度一般宣傳推廣較弱，市場(chǎng)認(rèn)知度一般宣傳推廣較好，市場(chǎng)認(rèn)知度較好初期宣傳推廣較好，市場(chǎng)認(rèn)知度比較高市場(chǎng)認(rèn)知度13綠化率42％比較高，并且有水景，其他還不確定只是簡(jiǎn)單的綠化，無(wú)主題景觀僅僅規(guī)劃了綠地、通道等最基本方面

僅僅規(guī)劃了綠地、通道等最基本方面

8.5萬(wàn)藍(lán)江水系園林，設(shè)計(jì)一流社區(qū)園林12最佳，配套面積最大配套種類多，能滿足多種需求配套面積小，種類少，檔次低配套檔次不高，配套面積也不大配套面積不大，只能滿足基本需求有1.6萬(wàn)平米商業(yè)風(fēng)情街，配套面積比較大社區(qū)配套11外立面品質(zhì)感好，使用高檔外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，使用外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，使用外墻磚耐老化外立面品質(zhì)感一般，外墻涂料不耐老化外立面品質(zhì)感好，使用高檔棕色外墻磚耐老化項(xiàng)目建筑外觀101.752.151.92.281.65產(chǎn)品舒適度（容積率）9一居：45-86二居:90-117三居:124-134四居:159-190躍層:186-243品種豐富、面積可選余地大，戶型最佳二居:110三居:130戶型少而且設(shè)計(jì)比較陳舊二居:80-110三居:125-140四居:162-200躍層:200戶型比較多，設(shè)計(jì)無(wú)特色一居:82二居:100三居:120-139四居:170戶型比較多，部分戶型主臥室采光不足三居:160四居:180躍層:200戶型面積比較大，以舒適性為主以呼應(yīng)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象產(chǎn)品戶型8三期臨近公園，周邊環(huán)境較好近鄰希望綠洲公園，環(huán)境較好周邊沒有公園及綠化，環(huán)境一般西側(cè)有希望綠洲公園，環(huán)境佳周邊沒有公園及綠化，環(huán)境一般周邊環(huán)境7現(xiàn)階段周邊暫無(wú)成熟配套近鄰小馬新村，周邊配套成熟現(xiàn)階段周邊暫無(wú)成熟配套現(xiàn)階段周邊暫無(wú)成熟配套配套不成熟周邊配套640萬(wàn)平米20萬(wàn)以內(nèi)平米19萬(wàn)平米17萬(wàn)平米30萬(wàn)平米項(xiàng)目規(guī)模5臨近東崗路,道路交通一般臨近東崗路,道路交通一般臨近槐安路,道路交通條件較好臨近東崗路,道路交通一般臨近東崗路,道路交通一般道路交通4位于東崗路、東臨東二環(huán)位于東崗路南側(cè)，距離城市中心區(qū)域較近位于槐安路、東二環(huán)西北位于東崗路、東二環(huán)西南東二環(huán)與東崗路交匯處項(xiàng)目位置2建投與國(guó)大的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合是上述對(duì)比項(xiàng)目中最具實(shí)力的開發(fā)公司開發(fā)商品牌及市場(chǎng)知名度一般開發(fā)商品牌及市場(chǎng)知名度較小開發(fā)商品牌及市場(chǎng)知名度一般市場(chǎng)知名度比較高開發(fā)商品牌1E本案D╳╳╳C╳╳╳B╳╳╳A╳╳╳加權(quán)因素序號(hào)N慮O悲.棍1本罰案勻與刑重頁(yè)點(diǎn)撒項(xiàng)暢目蝕對(duì)葡比全案告均價(jià)棄確定第1叼2頁(yè)全菠案北均嘴價(jià)垂確若定N墨O舌.馬2權(quán)重仰計(jì)算序號(hào)加權(quán)因素權(quán)重系數(shù)XXXXAXXXXBXXXXCXXXXDXXXXE本案k得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值得分加權(quán)值1開發(fā)商品牌5%100.5100.5100.580.490.590.52項(xiàng)目位置20%71.491.891.891.840.840.83道路交通15%81.291.3591.4101.550.850.84產(chǎn)品品質(zhì)20%91.891.881.681.661.271.45項(xiàng)目規(guī)模5%80.480.490.590.540.240.26園林景觀5%80.490.4580.470.460.380.47周邊配套10%70.790.980.880.880.870.78周邊環(huán)境10%60.690.990.980.860.680.89社區(qū)配套5%90.5100.590.590.560.360.310社區(qū)成熟度5%100.5100.5100.560.3100.5100.5加權(quán)值和（X）100%828.0929.1898.8828.5645.9686.3本案較與重錦點(diǎn)項(xiàng)渣目對(duì)依比說(shuō)勵(lì)明船：1、k是權(quán)板重系舟數(shù)，文表示確加權(quán)糟因素即在項(xiàng)宰目分沸析中建的重役要程濁度。勞權(quán)重葡系數(shù)蠅之和呈為1安0侄0梅%。2、得榆分滿亦分為10分丟，陷每1分答為鐘一結(jié)個(gè)板等錦級(jí)碎。10分為惱優(yōu)，1分為惰差。3、加酸權(quán)值氧＝k×得揚(yáng)分介；4、A、B、C、D、E為各陵項(xiàng)目睜代碼傲；第1涂3頁(yè)全案聯(lián)均價(jià)爸確定NO胳.3加努權(quán)敢計(jì)燃價(jià)項(xiàng)轟目關(guān)的爹實(shí)見際棕市登場(chǎng)陶價(jià)爸格燭推跌導(dǎo)壤：PF=的(XF/岸XA×吧PA×想QA)畏+奧(XF/驢XB×PB×辨QB)鉤+賊(XF/繼XC×鳴PC×券QC)津+謊(XF/滾XD×眼PD×崖QD)內(nèi)+語(yǔ)(XF/XE×PE×字QE)姓=6閥1距9名9說(shuō)掙明括：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各它項(xiàng)目棟加權(quán)謀值和以；2、項(xiàng)翁目權(quán)貸重（Q）是冤參考懲項(xiàng)目出與本孫案的會(huì)可比某性系咐數(shù)。3、PAPBPCPDPEPF是項(xiàng)石目的談實(shí)際片市場(chǎng)唉均價(jià).樓盤名稱加權(quán)值和（X）市場(chǎng)均價(jià)(P)權(quán)重系數(shù)(Q)A7.95880020%B9.10920030%C8.75700020%D8.45860025%E5.9053005%F本案6.30P=6199－－合計(jì)－－－－100%第1中4頁(yè)全掃案峽均勞價(jià)綠確取定NO亮.3加權(quán)賞計(jì)價(jià)項(xiàng)目犁的實(shí)年際市忙場(chǎng)價(jià)漁格推握導(dǎo)：PF=皆(XF/賞XA×PA×QA)舞+裂(XF/曉XB×PB×諒QB)葉+(XF/丘XC×PC×旦QC)潛+膽(XF/梯XD×PD×寬QD)蠶+肌(XF/XE×掌PE×QE)下=61孫99說(shuō)明決：1、XA、XB、XC、XD、XE、XF是各園項(xiàng)目潮加權(quán)投值和肥；2、耽項(xiàng)期目汪權(quán)豆重欺（Q）籃是顛參零考辨項(xiàng)職目遭與脂本誦案罩的螺可娃比除性宿系炸數(shù)備。3、PAPBPCPDPEPF是惑項(xiàng)故目羅的帆實(shí)導(dǎo)際招市溉場(chǎng)玻均螺價(jià).樓盤名稱加權(quán)值和（X）市場(chǎng)均價(jià)(P)權(quán)重系數(shù)(Q)A7.95880020%B9.10920030%C8.75700020%D8.45860025%E5.9053005%F本案6.306199－－合計(jì)－－－－100%整體信均價(jià)謠預(yù)判轟：均置價(jià)6侄1碧9翠9元/平米第1丟5頁(yè)制吵定騙組島團(tuán)衣或蝴樓抬棟廊均暮價(jià)第16頁(yè)各典樓漲棟赤優(yōu)閘劣疏勢(shì)扎分藍(lán)析1#樓1朗#優(yōu)勢(shì):■南逗側(cè)窯有翅獨(dú)既立晃的閘花齒園矮組懇團(tuán)醒，容景遞觀高較墨好■鉤與黎南碗側(cè)4#樓間飛距較融大視猾野開猶闊、免采光慈面大■允東側(cè)角無(wú)建所筑物蒜，視渣野開國(guó)闊劣勢(shì):■該轟樓盆座抱北擺側(cè)躍臨班近歪舊伶建廟材姻城棕，呆視孫覺竄形獎(jiǎng)象愛較純差■2普#樓會(huì)斥對(duì)1#樓西歲側(cè)單育元的警采光跡產(chǎn)生婦一定曬影響■勺該賢樓顏?zhàn)皇碛谫愋≡磪^(qū)隨最繪北梨端絲式臨白近豈道餐路確，游有筐一陣定銅噪職音憐影揚(yáng)響■敗樓召座“L”形布酒局，孤將對(duì)指部分旅房源樣采光陽(yáng)造成友一定倉(cāng)影響■州有芝部曾分宋東僑西綢向然房促源母，掠均加質(zhì)滅性亡不慘足第17頁(yè)2#樓2槐#優(yōu)勢(shì):■與3酷#樓捏間過(guò)距師較搞大隊(duì)，頃視嘴野意開微闊惑，尖采院光頓面妄大■居住減密度俯相對(duì)努較小劣慚勢(shì):■不靠嘆近園懷林景瘦觀，大墓部德分賣房銹源映無(wú)景觀■南筍北兩堵側(cè)緊中鄰社猶區(qū)獨(dú)傍立商住業(yè)，扇居住危感受睛相對(duì)駁較差■尖樓薯座尋西死側(cè)預(yù)鄰訪近輝綺驚霞不苑吸底賽商郊及圍社愚區(qū)段內(nèi)茄部結(jié)路眠，貸有瓶一況定庭的頂噪汪音文干蹲擾■南鑒向朝無(wú)早景伍觀攏支參撐各樓車棟優(yōu)止劣勢(shì)訊分析第18頁(yè)3裕#樓3#優(yōu)勢(shì):■南側(cè)詳無(wú)遮惜擋，匯東側(cè)禿房源論視野羨極為韻開闊、庭采陵光鳴面內(nèi)大■賽南質(zhì)側(cè)諒有仍獨(dú)謙立柱綠礎(chǔ)化象組羊團(tuán)接景斤觀冊(cè)較寨好■依居政住靈密屑度赤相超對(duì)忍較柄小劣勢(shì):■樓座曲北側(cè)辮鄰近釘獨(dú)立仗商業(yè)薦，居寧住感藥受到廈影響■苦西伴側(cè)肆道予路零及逆綺鴉霞窄苑披商柱業(yè)腫，俯對(duì)曬該隱樓醒座壞產(chǎn)倆生縫一爪定垃的呆影銹響各演樓埋棟親優(yōu)抗劣春勢(shì)秒分家析第19頁(yè)4掙#樓4學(xué)#優(yōu)躬?jiǎng)?■南凍北序兩扶側(cè)殲均夏靠退花竿園游，島園湯林旨景規(guī)觀脈豐渾富■位于航小區(qū)告的中史心，私密銹性較搖好■忠與甲南安側(cè)滾的5#間懼距毯極耽大回視損野曉開岸闊針、撤采呈光姨面茄大劣勢(shì):■樓便座“L”形布會(huì)局，將將對(duì)何部分否房源貧采光數(shù)造成委一定移影響■視與其鞏他樓仙座相歪比，涂戶數(shù)恢最多廣，密策度較里高■焦有淚部話分壩東樣西捎向械房熟源斯，冶均禿質(zhì)評(píng)性見不筒足各猶樓疾棟敲優(yōu)模劣符勢(shì)宏分晃析第2擴(kuò)0頁(yè)5#樓5仿#優(yōu)勢(shì):■北旦側(cè)狐景窩觀東組立團(tuán)陡面靜積針較肯大腦，星景沒觀躬視番野遵較風(fēng)好■位比于完社俊區(qū)稼內(nèi)隸部鋒，顯私傭密概性賤較顏好■出南禮北烏通蝦透,戶垮型希均用好世性漸強(qiáng)劣臺(tái)勢(shì):■南損側(cè)仁景警觀要較像少功，爛缺偽乏跟景你觀漲支盾撐■些臨近憲現(xiàn)有宜建成廢小區(qū)餡及區(qū)亮內(nèi)行哭車路劇，品鎮(zhèn)質(zhì)感債受到別一定擔(dān)影響各莫樓潤(rùn)棟翅優(yōu)凈劣浙勢(shì)奮分旬析第2壤1頁(yè)6#樓6兆#優(yōu)逐勢(shì):■位于閥小區(qū)內(nèi)寇部觀，聲私鋸密辯性圓較種好■板前植后揮樓韻間左距丘大端，傲視軟野辱非這常泡開根闊棉、維采束光羞面賄極節(jié)大■南霧側(cè)翼、域北騰側(cè)朵及皇西燈側(cè)喂均四緊禮鄰吊花秒園塑環(huán)窄境極盯佳劣?jì)饎?shì):■距離禍高壓緒線較悟近■雕正南框側(cè)設(shè)筒置社邁區(qū)停揚(yáng)車位蓄，產(chǎn)螺生噪連音污很染，墓降低漆舒適浸度■拐樓菊座時(shí)錯(cuò)竿落完排粘列暗對(duì)趁東閣側(cè)喬房捏源坑采吼光慮造嬸成爆一稍定忽影睜響各樓強(qiáng)棟優(yōu)尺劣勢(shì)樣分析第22頁(yè)7焰#樓7#優(yōu)狀勢(shì):■南卵北回兩競(jìng)側(cè)亡靠甘近謝花榮園羞，跪且王小畜區(qū)烘外獲的正花便園頸廣醉場(chǎng)五景珍觀預(yù)極柜佳■茄南罩側(cè)消無(wú)處建尤筑介物貢，盼視龜野粉開攪闊倘、翠采市光拾面屬大■戶數(shù)其相對(duì)貝較少扇，舒忙適性郵相對(duì)飽較好劣接勢(shì):■小她區(qū)頓外牲側(cè)椒花棍園燭廣粱場(chǎng)慚會(huì)濾有涌一泰定件的診噪站音聞?dòng)巴豁懜鳂桥謼潈?yōu)搏劣勢(shì)含分析第2提3頁(yè)樓座蛙價(jià)格堪確定結(jié)合兔各樓悔座特釋點(diǎn)，養(yǎng)按照蓋其所就處的位渾置作、歡景挪觀腳、扶視謹(jǐn)野消、渴噪勻音貧、高壓帽線、標(biāo)草準(zhǔn)榜層輸設(shè)塞計(jì)等霉因保素柱對(duì)重各遲樓螞座逐進(jìn)區(qū)行償權(quán)汁重誕類這比。加權(quán)因子全重系數(shù)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值分值權(quán)值位置20%81.681.681.691.891.891.891.8景觀20%81.661.281.681.691.8102.091.8視野15%71.191.491.491.471.191.491.4噪音10%70.780.880.880.880.890.990.9采光10%70.770.780.870.780.880.8101.0高壓線15%101.5101.5101.591.491.450.871.1標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)10%90.970.770.790.9101.0101.0101.0權(quán)值和（Y）100%568.1557.9588.4598.5608.6608.6638.9第24頁(yè)樓籌座匠價(jià)鋒格類確犬定根據(jù)冠各樓影座的薦權(quán)值冶和及紫面積朝所占閘項(xiàng)目淚的比肝例，等得出卷各樓胳座的服均價(jià)阿。說(shuō)攝明衛(wèi)：1、Y1、Y2、Y3、Y4、Y5、Y6、Y7是為各宵樓牢棟絹加役權(quán)毛值循和權(quán)；2、J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7是各喘樓棟睬面積貸所占某總面擦積比鼻例；3、（PF）保為腔項(xiàng)店目稱均撒價(jià)蟻為6驚2因0舉0元／柿平米今，權(quán)誦重（N）是桌各樓膝棟可筍比性破系數(shù)浩。4、R1、R2、R3……RN是各紙樓棟晉均價(jià).項(xiàng)逃目歡的擇樓咱棟肌均軋價(jià)堆推參導(dǎo)尸：N=味PF/(驕Y1XJ1+Y2X便J2+Y3X爸J3+護(hù)Y4XJ4+念Y5X皮J5+產(chǎn)Y6XJ6+厲Y7X寇J7)RN=姻N×YN樓號(hào)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓權(quán)值和（Y）8.057.858.358.58.68.68.9面積22983.248904.187950.8719064.3312974.119344.9812882.15面積比（J）22.08%8.55%7.64%18.31%12.46%18.58%12.37%均價(jià)（R）5931.675784.306152.736263.266336.946336.946558.0１第2萍5頁(yè)制定叢單套紐奉價(jià)格第2泉6頁(yè)水平雜價(jià)差根徑據(jù)萍各趣單悼位姑在嘴樓盲棟太中求的川位披置杜，黑采終光擱、頑景飼觀青，川面香積松以勤及旺戶乏型赴設(shè)蓮計(jì)喝等躁主宰要誘因驚素掠的膝差替異厭，惱通碼過(guò)驢對(duì)測(cè)比紐奉，廁建膽議職各北因謝素蘭的算差趁價(jià)粥如角下降表瞞：位慰置西端東端中間…備注30800…如端頭臨路或臨近高層建筑，則單價(jià)降低10—20元/平米采光三面采光兩面采光…備注500…在三組團(tuán)及四組團(tuán)將以此為標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)戶嚷型待設(shè)琴計(jì)景觀優(yōu)良中差備注8050300…面積…第2仇7頁(yè)垂直學(xué)價(jià)差通常浙來(lái)講差，我受們會(huì)擺根據(jù)瘦市場(chǎng)歐競(jìng)爭(zhēng)娛項(xiàng)目卻及客孝戶的昨接受役程度悼、價(jià)聲差對(duì)蕩總價(jià)劍的影蛾響等跳方面比的因落素制驚定標(biāo)既準(zhǔn)的飲垂直啟價(jià)差舍，以柱體現(xiàn)丙在一果棟樓委內(nèi)相霸同戶峽型位扁于不臣同樓惱層的懂價(jià)差申。在鈴標(biāo)膏準(zhǔn)臉價(jià)奇差游確晶定彎后咱，紐奉根蹄據(jù)堂前轉(zhuǎn)后持的枕遮晃擋相對(duì)激視腦野絕及至景之觀疾的錘影我響冬，斜在祖特殘殊責(zé)樓繩層陸時(shí)放需口要煮對(duì)殖垂鮮直佛價(jià)稼差脅進(jìn)精行宜特潤(rùn)殊滿的這考諒慮檔：如板：1、考猛慮到龜采光紹、噪垃音、錄私密出性等脫因素硬，一沫層與妖二層遵的價(jià)滴差應(yīng)典高與零標(biāo)準(zhǔn)魚層差躁。2、相上鄰樓糟棟如竄間距茶較近談，或柱遮擋工本棟不對(duì)中壟心景凝觀的茫視野亡，假匠設(shè)相獻(xiàn)鄰樓怪棟是6層矮，剛則眨在7層路與8層納價(jià)啄差備應(yīng)貨高凍于輝標(biāo)如準(zhǔn)透層本差柜。第28頁(yè)價(jià)鋼格追執(zhí)立行在呀價(jià)扒格遍表蜜正價(jià)式遍對(duì)吵外振銷插售導(dǎo)前董，李還聯(lián)應(yīng)梅對(duì)汽價(jià)敗格脅進(jìn)疤行勺調(diào)結(jié)整1、霉銷音售乘手顛段槐：殊如波起天價(jià)淘、衛(wèi)心材理巾價(jià)篩位滋、祖最鋤高昆價(jià)圖，咸加臥速拖回粉款夜產(chǎn)渣品掩，剝擠遇壓纏銷餓售及產(chǎn)掃品撕等2、墊市俗場(chǎng)歸供感應(yīng)饅：隔如險(xiǎn)競(jìng)塌爭(zhēng)周激根烈陡的桑產(chǎn)律品白適淘當(dāng)摩降誼低隆單普價(jià)茶或錄總寫價(jià)控，恩本叮階示段謠市師場(chǎng)擊供耗應(yīng)褲暫名缺嫂產(chǎn)分品林可雅適母當(dāng)貌抬捕高覺價(jià)汗格3、客員戶反石饋：兆受歡示迎追轉(zhuǎn)捧的霉可適用當(dāng)調(diào)借高，脅反之橋可適在當(dāng)降磨低4、現(xiàn)結(jié)場(chǎng)考梅察：濫對(duì)各橡產(chǎn)品持再次潤(rùn)進(jìn)行飽現(xiàn)場(chǎng)蠟考察務(wù)，對(duì)訓(xùn)價(jià)格樓進(jìn)行騾分析……擾……擁……叛……訊……微……總……膜..第2寄9頁(yè)第3航0頁(yè)長(zhǎng)河上玉墅項(xiàng)趴目豬特滿點(diǎn)劃：資厘源賤環(huán)初境今極池為駛優(yōu)靜越體量吵大，撐開發(fā)朱及銷歇售周槍期長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)緊極為油激烈項(xiàng)檔目創(chuàng)內(nèi)月部冬產(chǎn)岡品賀均都好摧性虜強(qiáng)其它禁方法違案例拒參考第31頁(yè)長(zhǎng)嶄河睜玉貞墅田總神規(guī)知圖第32頁(yè)產(chǎn)品底靜態(tài)狀分析懼＋開年發(fā)周俘期動(dòng)唇態(tài)分霞析本踢項(xiàng)選目臟總銹體憂定雀價(jià)麻原籮則第3落3頁(yè)產(chǎn)及品庭靜耳態(tài)搖分漫析第3云4頁(yè)采用港因素積成對(duì)宋比較胃法確困定各紫景觀零因素緒權(quán)重價(jià)格屋定位剃應(yīng)充額分考顧慮產(chǎn)宏品各勁方面甘條件慘的差谷異化括，考慮昂棟與由棟之調(diào)間、怨組團(tuán)滅之間罩的關(guān)砌系，者考慮搬特殊救景觀佛位置滿、間兆距、星噪音薯、花晨園面雖積、筑地勢(shì)快情況愁等因驕素，畢把影身響價(jià)啊格的儲(chǔ)因素駕進(jìn)行兼綜合廣評(píng)分各，最年終確琴定每銀戶的塵價(jià)格備。我酒們座選印擇李了筋最謝主甲要偽的賞九忙種階因滲素犁，泄并杯通誦過(guò)退成其對(duì)責(zé)對(duì)皮比狗法絹確衫定摩其建權(quán)宏重肅。第3來(lái)5頁(yè)打破療組團(tuán)鬧界限女，結(jié)乒合景養(yǎng)觀權(quán)那重將扶所有是單體晃歸結(jié)腹為七關(guān)種類聯(lián)型一檔一檔一檔四檔五檔二檔一檔三檔六檔七檔第3也6頁(yè)充分抹考慮雨到影靜響價(jià)榴格的廣宏觀偷因素彈，并爪暫不梁考慮產(chǎn)本項(xiàng)普目的滋開發(fā)際周期揉、現(xiàn)場(chǎng)撓環(huán)境步及銷診售價(jià)沈格策浮略而猛進(jìn)行暢靜態(tài)興的、探客觀膝的評(píng)翠分，武以每仙檔得膚分設(shè)搜定梨為測(cè)系公數(shù)沙，舅進(jìn)璃行塵均序價(jià)霸設(shè)擴(kuò)定我。第37頁(yè)計(jì)算社出各牙檔位責(zé)相對(duì)燭應(yīng)的弓面積反，以投面積分修正被設(shè)定施系數(shù)膏，進(jìn)劇而以艇三次壓加權(quán)辮平均斤得出驢實(shí)際桑系數(shù)皆，最鐮終計(jì)鐘算得旁出修遣正后殺的各來(lái)檔位混均價(jià)佳。注：柳涉及販到每胃一個(gè)鋸獨(dú)棟蔑的價(jià)駝格，宿需根弦據(jù)開傅盤要五求及糠客戶拐反饋彼，進(jìn)擺行組壯團(tuán)內(nèi)圓系數(shù)支的細(xì)積化與斧調(diào)整岔。第3挺8頁(yè)我們親將七梅檔位底的均臘價(jià)還盜原至闊相應(yīng)愛的八布個(gè)組錯(cuò)團(tuán)中藥，便鏟可得嗚出各必組團(tuán)膜的均梯價(jià)。長(zhǎng)租河者玉基墅A組鹿團(tuán)懷均贈(zèng)價(jià)浴：第39頁(yè)長(zhǎng)沙河筑玉棚墅B組團(tuán)毀均價(jià)旦：第40頁(yè)長(zhǎng)喝河隱玉納墅C組玩團(tuán)度均適價(jià)參：第41頁(yè)長(zhǎng)河膀玉墅D組團(tuán)板均價(jià)沃：第42頁(yè)長(zhǎng)酷河較玉射墅E組斷團(tuán)仔均息價(jià)刃：第43頁(yè)長(zhǎng)河注玉墅F組場(chǎng)團(tuán)納均筐價(jià)弓：第4餅4頁(yè)長(zhǎng)丘河游玉通墅G組病團(tuán)銅均賞價(jià)碧：第45頁(yè)長(zhǎng)河典玉墅H組曲團(tuán)彈均園價(jià)種：第46頁(yè)各菊組略團(tuán)鳳靜妥態(tài)預(yù)均眾價(jià)公一御覽12服96理41屠3林8減0攜913冰05待413照87王613透17的71謝3挺8梯8鄉(xiāng)豐31團(tuán)4淋0虎0犁512志91諷5第4很7頁(yè)開發(fā)氧周期禁動(dòng)態(tài)席分析通各常蓬情瞞況蔬下首，與項(xiàng)帳目讀的并價(jià)獨(dú)格承水脹平渾將紐奉受仿到左整蹤蝶體斃市合場(chǎng)淺、鞠自祥身擠工管程鬼形舅象淋及聞開愛發(fā)濤周與期造等貞因難素殼的爐直燥接淡影貧響鎖。因籠此穗，躺在靈對(duì)漸項(xiàng)誘目脆產(chǎn)份品弊進(jìn)恩行診靜使態(tài)斜定鉗價(jià)炸之情后前，播需六根斑據(jù)男上窮述申因違素素制板定貢在復(fù)不堅(jiān)同倘開賓發(fā)秘周模期均內(nèi)貨的揭價(jià)母格境漲皆幅等調(diào)誕整愛，災(zāi)以麻期差制饒定荷合挎理晚的勻價(jià)股格數(shù)體嗎系艷，郊達(dá)陜到嫁滿逮足館成泥本莖要奪求愿的陳基寨礎(chǔ)捷上標(biāo)追膽求李開隨發(fā)留利積潤(rùn)咱最來(lái)優(yōu)斬化俱的露目轟的授。第48頁(yè)價(jià)用格熔水搶平毛說(shuō)初明瓶：第49頁(yè)由區(qū)假域市直場(chǎng)價(jià)侮格水啞平及崗成交激比例砌可以拳看到:成功晚的銷掀售案鏈例合理協(xié)的銷售跪價(jià)格察策略開盤艦期完好報(bào)的現(xiàn)姥場(chǎng)形壁象支滅持強(qiáng)勁仔的產(chǎn)品詳競(jìng)爭(zhēng)蹄力第5頸0頁(yè)市場(chǎng)妻成功撿的銷戰(zhàn)售案皂例分瘋析，屑多數(shù)筍項(xiàng)目叨以低嬸價(jià)入物市納尼帕文溪加谷嘴開俱盤畢價(jià)達(dá)格9湯2票0走0元/攏㎡，目提前價(jià)謹(jǐn)格12個(gè)00指0元/倆㎡溫墊哥梯華總森閑林嬌開驅(qū)盤歸價(jià)虧格95垃00元/應(yīng)㎡，目緣瑞前價(jià)維格1宵0醫(yī)5戴0霜0元/遇㎡優(yōu)疫山免美手地及開則盤巖價(jià)宮格16利00府0元/㎡，目售前價(jià)傾格17挽50烘0元/肚㎡第5福1頁(yè)順利饒開展納銷售煎工作工程鄉(xiāng)豐形象杜不利弱，政策裳影響拐明顯懼。竟?fàn)幷x項(xiàng)目鄰主力賺戶型趨同市場(chǎng)鉤供應(yīng)痛量巨造大低價(jià)入市便門于雙快鞭速滔成頭交每乒次撿調(diào)貴價(jià)造教成疊增敘值僅想龍象便納于絡(luò)銷濃售齊價(jià)姐格御的控刷制資錄金竭快諷速范回歲籠形卵成鬧良只性乒循籌環(huán)第52頁(yè)一努期二其期三據(jù)期四凝期依據(jù)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)，并結(jié)合本項(xiàng)目開盤初期在工程形象上不占優(yōu)勢(shì)的情況，建議本項(xiàng)目采取“低價(jià)入