旅游地產(chǎn)項目策劃定位

興隆旅游地產(chǎn)項目策劃定位精編版華潤置地（山東）發(fā)展有限公司旅游地產(chǎn)事業(yè)部2012.3項目基地解讀Why旅游市場分析標桿項目分析WhatHow發(fā)展定位功能板塊發(fā)展模式產(chǎn)品建議經(jīng)濟測算開發(fā)計劃目錄2.發(fā)展定位/目標核心目標主題旅游+品質(zhì)休閑立足濟南南部山區(qū)作為傳統(tǒng)旅游休閑度假地的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，依托京滬高鐵對濟南市旅游轉(zhuǎn)型升級帶來的發(fā)展機遇，項目以“主題旅游+品質(zhì)休閑”為核心發(fā)展目標，根據(jù)國內(nèi)外旅游項目調(diào)研和全方位多維度的市場需求調(diào)研，融合現(xiàn)代多元化旅游發(fā)展模式，打造以5A級旅游度假區(qū)為核心的濟南CRD最終目標。濟南中央休憩區(qū)CRD2.發(fā)展定位/客群北京上海天津南京核心客群：濟南本地具有旅游休閑消費需求的市民（680萬人口）重要客群：濟南7+1都市圈內(nèi)有旅游休閑消費需求的市民（3400萬人口）京滬高鐵客群（每年2150萬人次）其他客群：國內(nèi)外來濟旅游、商務(wù)、探親客群京滬高鐵山東甩首席辮旅游磚綜合利體濟開南勺首所家5罵A級蛋旅潔游末度俊假咐區(qū)濟南婚文化蹄節(jié)慶狼歡聚刷地山錯東瘡會遞議底會料展狗新沖中然心山東茅生態(tài)肌修復(fù)闊實驗顆區(qū)山喚東樂生猜態(tài)夠低圖碳粱示藥范首區(qū)山東巴特色外體育熔聚集箱區(qū)濟嚴南鍬都央市捷休粗閑丙新佳中匯心2包.發(fā)慰展胖定蓄位/總體萬定位以剖主回題臥游嫁樂匪、南家泊庭塵親州子涂游折樂妨和疾水燥公落園撐為瞇核廁心殖，拐輔毅以應(yīng)休何閑犬商雞業(yè)嚴、授會貸議遼酒預(yù)店胳、菌郊袖野既公陪園路、桿生橫態(tài)失居糧住尚等誕多座元凡業(yè)確態(tài)檔，構(gòu)協(xié)筑藏山返東翠省許首昆席斯旅導(dǎo)游側(cè)綜皺合匯體償。以5A級訊旅殊游住度偏假翅區(qū)奮為寒核是心昆的偵濟軟南盈中負央輛休型憩汽區(qū)濟南豪首個乒大型京主題齊游樂圓場濟篇南商首侄個您室療內(nèi)詞外象水飼公送園濟南折首個捏溫泉訪會議雕酒店蘋群濟南徑首個新圣賢閉山文名化廣女場濟絨南萌最糧大絹的遠郊昨野洗運蠻動列公瓣園2南.發(fā)咬展均定醒位/特屈色優(yōu)點興隆敞南地田塊五鞏大功蕉能板棗塊主題絲式游樂元板塊購物趁中心+特色答商業(yè)奧街+休家閑拍娛預(yù)樂域商淡業(yè)生態(tài)滿居住西板塊度假多酒店+會議剪中心+溫泉S現(xiàn)P征A冷+企業(yè)其定制山會所+度妙假菊村其它沒元素肆：郊忍野公貞園+圣井賢霜山+體陡育禽運蛛動歡公作園+產(chǎn)業(yè)乒園興族隆壯南鋤地婦塊憶旅膚游咽地高產(chǎn)3肢.功條能櫻板晶塊23.酒店提升知項目磨檔次提斃供欄配忙套估服之務(wù)饑功條能投抹資泄大市、紫回斧收獲慢15341育.主題芝游樂述區(qū)聚集刊人氣務(wù)、做春熟區(qū)市域投入策大，彎回收健期長持續(xù)、畢穩(wěn)項定番的唱現(xiàn)典金轟流支持5琴.地悲產(chǎn)資金王投資托較大快速貝回現(xiàn)念，規(guī)赴避風(fēng)真險后期上收益仇最大旁化4公.郊野是公園小尺藥度、希近距誦離景碗觀濟生危態(tài)犁功恩能低規(guī)投演資支低表、龜維叼護姑低店、蛙盈給利珍水訓(xùn)平2蹄.商業(yè)綜合服刺務(wù)就平摩臺喘、浙信薦息這中勤心長雀線齊投嫂資河、脅與堤其怪它孕板液塊漿互圾融五胖大鴿板是塊撤在角經(jīng)細營故上罩具袍有涂不幼同徐角趣色頂，窗相奪互風(fēng)融業(yè)合彈相原互振補辱充挨。互歌融提供踏客流住灣家腳消昂費類人盞流提供強配套旅絨游凡延共伸提升京服務(wù)高消潤費人夕流提升羞住宅雹價值配販套鏈服音務(wù)提咳升村品糕質(zhì)3悶.功能岸板塊3.測1主胖題冊公劣園筆區(qū)主洗題扮游籮樂雹組鮮團水公廣園組涂團以大漁型驚狹險刺殘激項竿目為職主，天家庭視共游穿型項云目為抹輔的徒國內(nèi)拔頂級份主題中游樂箱區(qū)。占棄地7緣瑞0俯0畝晶。以水喚上游料樂項疊目和覺溫泉地休閑s伸p堤a為核黨心的齊室內(nèi)就外水翻公園劃。占地2駛0萬平六米尋。3糖.柏2休閑利商業(yè)傾區(qū)以都騾市休透閑為妙核心聯(lián)，引均入兒糟童、晶親子城娛樂鑰元素見，打飾造集艙中式述購物載中心天、老然濟南草特色紛商業(yè)孤街、耀體驗添消費扎游憩舒區(qū)、駁時尚膝動感洽娛樂波區(qū)為朱主的蓋休閑懇商業(yè)族區(qū)。蜜總建貪筑面定積約8湖0萬平值米。3傲.變3會議栽酒店瓣區(qū)以溫爪泉度苗假為引核心門，引潤入高端耗度假奸酒店填、會餅議中艇心、酷溫泉SP布A、企矩業(yè)定賞制會典所和亂生態(tài)育度假伯村等昆高奴端嫁休世閑掙產(chǎn)角品。3吃.沸4生態(tài)讀居住意區(qū)以人更文低則碳、許生態(tài)碌居住俱為核跟心的擺城市嶺人居調(diào)社區(qū)歉，總才建筑惹面積限約32景5萬雄平高米趟（絲式包啄括薪回速遷姨區(qū)80萬勒平約米伏）柜。3限.性5郊野勞公園厘區(qū)以生膚態(tài)公郊園、謹圣賢市山、掉體育潔運動既公園愉為主漫的郊徒野公礦園區(qū)扣。項竄目非基煙地邀解招讀W棕h堵y旅游蛇市場災(zāi)分析標桿準項目胸分析W見h然a黑tH算o緣瑞w發(fā)展個定位功能館板塊發(fā)展評模式產(chǎn)刪品剖建箭議經(jīng)濟弟測算開發(fā)惑計劃目旺錄老濟找南特問色商盜業(yè)街時篩尚晌動擠感閣街緒區(qū)體驗箏消費戚游憩甩區(qū)休爸閑泳商孩業(yè)區(qū)送域噴購碧物屬中旅心主題補商業(yè)店街1捷.刪1產(chǎn)品房誠建議/休移閑油商孫業(yè)蓄板謙塊高粗端悲度殿假由酒當(dāng)?shù)陿侨何幕芫钒囟燃兕伨频昶髽I(yè)拋定制杠會所國際路會議拌中心五咽星梯級末主度題你酒牧店礦摘泉sp嚇a水療御中心會議遍酒店1淘.調(diào)2產(chǎn)煙品鴨建賞議/會絕議綿酒厲店忙板姥塊運遠動斜會械所高爾更夫?qū)W貧院大停眾段運璃動山丙地合極偉限靜運蜓動寺院郊野嚼公園花田幅景觀1蓋.扔3產(chǎn)品龜建議/郊野羞運動套公園部板塊郊弓野撒運大動汁公況園高織密斜住故宅低碧密竭住婦宅回沒遷糖區(qū)1.肚4產(chǎn)品麗建議/居住手板塊養(yǎng)老暮社區(qū)沒等家傳庭演親瘡子溫姐和政乘騎游造樂情筒景戚吸引器物互竹動冷體洞驗探險代游樂頂級途游樂設(shè)鋼備驚險啊器械高的科就技俯虛冷擬回視援聽囑設(shè)胃備飛行射影院4冶D影漢院虛擬翻模擬科技盤體驗1.懼5產(chǎn)品杏建議/主歐題派游金樂佳板振塊室內(nèi)縮慧外水唱公園水梢上排演鑄藝水肆上攔器掩械水要療耳中唐心+主題定位客戶定位規(guī)模定位開發(fā)計劃一期目標1.英5主題資游樂鄉(xiāng)豐區(qū)年游客量達到180萬人次門票定價200元年營業(yè)額達到3億元一期300畝二期200畝三期200畝總占地面積700畝以青少年和家庭游客為主（10歲~40歲）以中年游客和老年游客為輔（40歲~50歲）以大型游樂器械、家庭親子樂園、高科技虛擬視聽設(shè)備為主要娛樂元素的大型綜合性主題游樂園區(qū)1冷.倦5主題窩游樂幅區(qū)/大雷擺爭錘屠類首臺期恢建踏設(shè)球計姥劃讓：主壤題腸公炕園被首搜期凈占敲地3魂0飲0畝，擠投資5.肝5億轟元跨，喜計距劃嫌以斬大洲型莊游油樂東器絨械宮、題家修庭姑親免子燒樂焦園夢為匪主庭，襲同俊時厭完濟成江配害套鮮市做政誓建聲設(shè)痕、湊商割業(yè)竹設(shè)熟施帖、紙停兇車昌場闊、腸園范區(qū)尺景床觀版和禍二臭三窩期汪土敗地箭平弓整院。慕計粉劃20五12年碗底守開歡工茫，20晚15年杜初請開腐業(yè)機。項目名稱造價說明垂直過山車1.2億頂級過山車，部分指標進入世界排名前十，進口設(shè)備飛行過山車0.5億進口設(shè)備大擺錘0.2億進口設(shè)備太空梭0.2億進口設(shè)備激流勇進0.15億國產(chǎn)設(shè)備中小型游樂設(shè)備0.35億約計16個項目，以國產(chǎn)設(shè)備為主親子樂園0.5億鋼結(jié)構(gòu)，面積3000平米，約20個兒童游樂項目商業(yè)設(shè)施0.4億建筑面積3000平米，含餐飲、零售、游客中心、票務(wù)中心市政配套0.5億含道路、停車場、變配電、中央控制室、物業(yè)用房等園林景觀1.0億首期的園林景觀及二三期土地平整其他費用0.5億含設(shè)計費用、市場調(diào)查、總計5.5億1商.大5主腥題鋒游熟樂該區(qū)/飛椅雹類二鏡期墾建笛設(shè)逆計芝劃濾：二期筍占犯地2眼0忠0畝，投醉資4批.慰5億元眨，以景懲觀頓水驚體熊、迷園壺林寇、廁漂冬流湊娛華樂綿項兆目拘、4D影院狗為主。計蹲劃20盜15年開源工，20她17年鵲開朵業(yè)獨。項目名稱造價說明人工湖0.5億約100畝水面精品園林0.6億50畝園林、種植部分珍惜樹種和名貴花木4D影院0.3億含影院場館建設(shè)漂流娛樂項目0.2億結(jié)合景觀水體建設(shè)人工漂流中小型器械0.2億增添部分中小型娛樂器械飛行影院1.0億進口設(shè)備，含場館建設(shè)星際探險1.0億進口設(shè)備市政配套0.4億其他費用0.3億總價4.5億1.懸5主瞧題簽游動樂射區(qū)/過山車客類三移期詳建組設(shè)抽計燈劃徒：三期占賠地2待0桑0畝，投錄資2億元淋，以高賽科億技繳虛痰擬搭視活聽電娛匪樂喘設(shè)傾備希、私中冰小掛型沫演貧藝行場弓館杜為困主。計盲劃20耽17年阿開揀工沖，20趟19年開播業(yè)。項目名稱造價說明中型劇院（2個）0.4億國產(chǎn)設(shè)備5D影院0.5億進口設(shè)備其他虛擬娛樂項目0.8億市政配套0.3億總價2億主題定位以水上器械、水上演藝和水療中心為主，適合家庭親水嬉戲、不受濟南當(dāng)?shù)貧夂蚺c季節(jié)影響的親水度假目的地游客定位規(guī)模定位開發(fā)計劃一期開發(fā)2萬㎡的室內(nèi)場館二期開發(fā)15萬㎡的室外場館一期目標年游客量達到80萬人次門票定價150元年營業(yè)額達到8000萬1呀.互5水公妄園/定塌位2萬㎡礎(chǔ)的室括內(nèi)場姑館1泳5萬㎡禾的室不外場恢館以家爸庭游內(nèi)客和泡青年鎖游客初為主刻（10歲~3雜0歲）以卵中箭年曉游董客毛和記老漂年攜游遵客保為喘輔爸（3英0歲~停5拍0歲）序號項目類別設(shè)備價格（人民幣）1瘋狂海嘯1200萬2深海龍卷風(fēng)623萬3魔幻漩渦530萬4急速暗涌620萬5海底穿梭460萬6翻江倒海480萬7魔幻城堡650萬8海底總動員240萬9夢境漂流300萬10泡泡池100萬11水循環(huán)系統(tǒng)2500萬12場地鋪裝840萬13室內(nèi)場館建設(shè)1億14其他費用1000萬合計2億一期投資冰項目一爆期雄建棄設(shè)2萬像㎡鬼的逝室萬內(nèi)悅場由館捷加促娛喂樂蹄設(shè)削備鵝，琴投肥資支約2億永，植計撤劃20先14年建粗設(shè)20必16年開秩業(yè)。1墨.早5水抹公簽園/一期恨產(chǎn)品序列設(shè)備項目設(shè)備價格（人民幣）1超級造浪池1700萬2超級大喇叭890萬3超級巨獸碗756萬4急馳競賽886萬5噴射滑道790萬6離心滑道685萬7垂直極限722萬8合家歡滑道892萬9大滑板滑道740萬10小喇叭125萬11夏威夷水屋925萬12寶貝水城220萬13水迷宮160萬14漂流河600萬15歡樂噴泉180萬16水循環(huán)系統(tǒng)5000萬17場地鋪裝綠化6300萬18房屋建設(shè)4750萬19其他費用2000萬合計1.8億二期投澆資罩項彎目二期建錘設(shè)15萬羨㎡窗的滾室沙外縣娛皆樂丙設(shè)稍備鉤場舞地原，做投各資厭約1慌.機8億，核計劃20宜16年秒建帶設(shè)2附0譜1杯8年袖開廟業(yè)膛。1.超5水公合園/二截期處產(chǎn)峽品1掘.另6風(fēng)唐險蜂分術(shù)析業(yè)態(tài)投資額運營費用收益風(fēng)險建議主題游樂園大高大可控可做水公園小低大可控可做五星級酒店大高大可控可做商務(wù)酒店小低小可控可做會議中心中中中可控可做溫泉酒店大高大可控可做SPA中高大可控可做企業(yè)會所中高大可控可做購物中心高高大可控可做特色商業(yè)街中中中可控可做郊野公園小低小可控可做運動公園小低中可控可做圣賢山中低小可控可做寺院高低大可控可做整命個輩項士目跪開禽發(fā)糊周患期彼預(yù)江計1蘿0域-距1殊5年。2.開發(fā)浩計劃

20122013201420152016201720182019202020212022主題游樂區(qū)主題游樂場

一期開工

一期開業(yè)二期開工

二期開業(yè)三期開工

三七開業(yè)

室內(nèi)外水公園

一期動工

一期開業(yè)二期動工

二期開業(yè)

休閑商業(yè)區(qū)

會議酒店區(qū)