2016重慶市領(lǐng)雁辦論文評(píng)選結(jié)果

2016重慶市領(lǐng)雁辦論文評(píng)選結(jié)果小熊加旺旺物業(yè)管理是一個(gè)從物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃開(kāi)始分階段、分期逐步全面推開(kāi)的經(jīng)過(guò)，同時(shí)也是物業(yè)管理效勞的多種經(jīng)營(yíng)、多類(lèi)依其共性或關(guān)聯(lián)親密性而天然構(gòu)成不同板塊的經(jīng)過(guò)。物業(yè)管理法規(guī)對(duì)不同階段和不同板塊物業(yè)管理效勞關(guān)系的組控也各有一些特殊規(guī)范必需或可供適用。因而，下面從物業(yè)管理用法實(shí)務(wù)和處理不同類(lèi)型物業(yè)管理糾紛的角度，按物業(yè)管理各階段展開(kāi)序列對(duì)物業(yè)管理易發(fā)糾紛及處理辦法作出闡述。一、物業(yè)管理超前參與階段物業(yè)管理超前參與是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理就自動(dòng)參與或應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位邀聘參與，為能在物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)中預(yù)先周全考慮和妥善布置方便以后業(yè)主自治管理事業(yè)和物業(yè)管理事業(yè)開(kāi)展的項(xiàng)目(重要包含業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所的物業(yè)管理專(zhuān)用房、可供物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)支配的商業(yè)用房和場(chǎng)地)，所作出的專(zhuān)業(yè)性技術(shù)咨詢(xún)效勞活動(dòng)。在物業(yè)管理超前參與階段，參與的方式是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞。這種咨詢(xún)效勞可以是有償?shù)?，可以以是無(wú)償?shù)摹．?dāng)前中國(guó)法規(guī)中還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞合同的明文規(guī)定。中國(guó)〔合同法〕第124條規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒(méi)有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并能夠參照本法分則或者其他法律最相類(lèi)似的規(guī)定。〞據(jù)此條規(guī)定，訂立、履行物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞合同及追查違約責(zé)任辦法，應(yīng)適用〔合同法〕總則的相關(guān)規(guī)定，并能夠參照〔合同法〕第21章關(guān)于委托合同的規(guī)定及第18章第4節(jié)關(guān)于技術(shù)咨詢(xún)合同的規(guī)定。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞假如是無(wú)償?shù)?，則可參照委托合同規(guī)范訂立效勞合同和解決發(fā)生的糾紛，假如是有償?shù)?，可以以參照技術(shù)咨詢(xún)合同規(guī)范來(lái)訂立和解決發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同是指就特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的可供物業(yè)管理專(zhuān)用或經(jīng)營(yíng)支配的商業(yè)用房和場(chǎng)地的合理布置、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及怎樣減少妨害物業(yè)管理有效施行的因素等專(zhuān)門(mén)子項(xiàng)目可行性論證、分析評(píng)價(jià)報(bào)告或建議等合同。需求咨詢(xún)方即物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同關(guān)系主體的委托人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定說(shuō)明咨詢(xún)的問(wèn)題，技術(shù)背景材料及有關(guān)技術(shù)、；承受受托人的工作結(jié)果，支付報(bào)酬。關(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞的違約糾紛處理，參照〔合同法〕第359條規(guī)定，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同的委托人未根據(jù)約定需要的和，影響工作和質(zhì)量，不承受或者逾期承受工作結(jié)果的，支付的報(bào)酬不得追回，未支付的報(bào)酬應(yīng)當(dāng)支付。受托人未按期提出咨詢(xún)報(bào)告或者提出的咨詢(xún)報(bào)告不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)減收或者免收?qǐng)?bào)酬等違約責(zé)任。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同的委托人根據(jù)委托人符合約定要求的咨詢(xún)報(bào)告和意見(jiàn)作出決策所造成的損失，由委托人承當(dāng)，但當(dāng)事人另有約定的除外。關(guān)于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)效勞構(gòu)成的知識(shí)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的處理，參照〔合同法〕第363條規(guī)定，在物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)合同履行經(jīng)過(guò)中，受托人利用委托人的技術(shù)和工作條件完成的新的科技結(jié)果，屬于受托人。委托人利用受托人的工作結(jié)果完成的新的科技結(jié)果，屬于委托人。當(dāng)事人另有約定的，根據(jù)其約定。二、前期物業(yè)管理階段1.物業(yè)接管驗(yàn)收期物業(yè)接管驗(yàn)收，是由已與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或公房房單位簽訂〔物業(yè)管理委托合同〕的物業(yè)管理企業(yè)參照中國(guó)建設(shè)部1991年7月1日頒布的〔房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〕(ZBP30001-90)及相關(guān)新標(biāo)準(zhǔn)，接管委托單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。〔房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〕之“1.2〞中規(guī)定：“凡按規(guī)定交房管部門(mén)接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)履行；依法代管、依約托管和單位自有的房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)履行。〞新建物業(yè)的接管驗(yàn)收不同于完工驗(yàn)收，二者在驗(yàn)收主體、驗(yàn)收目的、驗(yàn)收條件、驗(yàn)收交接對(duì)象等方面存在區(qū)別。接管驗(yàn)收是在驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體構(gòu)造安全和知足使用功能為重要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，其首要條件是完工驗(yàn)收合格，而且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)備能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)，交接驗(yàn)收的對(duì)象是由開(kāi)發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)。根據(jù)〔城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例〕第18條第(五)項(xiàng)規(guī)定，住宅小區(qū)等體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工的綜合驗(yàn)收中，包含“物業(yè)管理的落實(shí)情況〞。因而，物業(yè)管理企業(yè)參與完工驗(yàn)收的環(huán)節(jié)也成為超前參與管理的一種表現(xiàn)形式，但此時(shí)它并非驗(yàn)收主角，也不承當(dāng)什么法律責(zé)任。理論中，也有將完工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收結(jié)合起來(lái)，完工驗(yàn)收合格之日，物業(yè)也就移交物業(yè)管理企業(yè)接管了。物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理委托方與受托方之間發(fā)生的法定手續(xù)或約定手續(xù)，從管理效勞工作上講，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的超前參與咨詢(xún)效勞轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中；從法律關(guān)系講，接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)履行生效的委托合同所應(yīng)盡的第一項(xiàng)主要義務(wù)，也是明確交接雙方責(zé)任、落實(shí)物業(yè)保修責(zé)任、維護(hù)將來(lái)入住業(yè)主合法權(quán)益、保證今后物業(yè)管理工作能夠正常開(kāi)展的一個(gè)“法鎖〞(即法律關(guān)系紐結(jié))。為防止留下今后糾紛隱患，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)當(dāng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上和從保證今后物業(yè)維護(hù)頤養(yǎng)管理的角度，十分留意下面幾個(gè)方面：(1)接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量瑕疵，應(yīng)明確記錄在案，約定期限催促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)存在的物業(yè)質(zhì)量瑕疵整修、加固補(bǔ)強(qiáng)，直至完全合格。對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，可以以采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管方處理。(2)落實(shí)物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日第25次常務(wù)會(huì)議通過(guò)發(fā)布施行的〔建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例〕第40條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：①基礎(chǔ)設(shè)備工程房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體構(gòu)造工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限(此即所謂“畢生保修〞制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自完工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。就開(kāi)發(fā)建設(shè)方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設(shè)工程在保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。但就開(kāi)發(fā)建設(shè)方與其物業(yè)業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開(kāi)發(fā)建設(shè)方應(yīng)負(fù)物業(yè)保修責(zé)任，是物業(yè)保修第一責(zé)任人?！渤鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例〕第16條第2款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承當(dāng)責(zé)任。〞在物業(yè)保修實(shí)務(wù)中，有兩種重要做法：一是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，在需要時(shí)用于代修，保修期滿(mǎn)，按時(shí)結(jié)算；二是由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。因而，在接管驗(yàn)收之后，若業(yè)主提出物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題和保修懇求時(shí)，應(yīng)先了解清楚保修責(zé)任詳細(xì)承當(dāng)者是誰(shuí)，否則會(huì)造成搞錯(cuò)保修責(zé)任人的糾紛。(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)催促開(kāi)發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套完工驗(yàn)收和完工圖，包含產(chǎn)權(quán)和技術(shù)。(4)為盡快發(fā)揮投資效益，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約間驗(yàn)收。經(jīng)接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理了需要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作就完成了。2.物業(yè)入伙期當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收接管完成后，物業(yè)就具備了入伙條件。所謂“入伙〞就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住或使用。由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)除管理物業(yè)以外，開(kāi)展對(duì)人效勞業(yè)務(wù)即與其效勞對(duì)象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一時(shí)期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的、效勞與效勞感受的差別也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地露出來(lái)。因而，這一時(shí)期通常也是物業(yè)管理問(wèn)題和糾紛發(fā)生最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)高度看重這一時(shí)期，一方面應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓接房須知、收費(fèi)通知書(shū)、管理規(guī)約一并寄給或送達(dá)業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦妥入伙手續(xù)；另一方面應(yīng)充足做好預(yù)防和依法處理糾紛的預(yù)備，充足利用這一時(shí)機(jī)，做好物業(yè)管理的宣傳講解工作，十分要說(shuō)明物業(yè)管理方的權(quán)利來(lái)源(委托授予的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和法定的具有權(quán)利與義務(wù)結(jié)合性的物業(yè)管理職責(zé))、權(quán)利性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)中的相對(duì)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和物業(yè)管理事務(wù)受托處理權(quán)或代理權(quán))、義務(wù)和責(zé)任的有限性(限于復(fù)有物業(yè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、使用物業(yè)公共秩序的監(jiān)督和協(xié)助業(yè)主們維護(hù)、改進(jìn)生活環(huán)境以及保安責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任的非約定性等)，組織簽署共管規(guī)約的需要性和法定性、物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目及有關(guān)規(guī)范性文件根據(jù)。例如，針對(duì)業(yè)主對(duì)收取防盜門(mén)、防盜鎖、監(jiān)控和報(bào)警裝配等安全防備設(shè)備費(fèi)用的，應(yīng)援用1996年1月5日建設(shè)部、部令〔城市居民住宅安全防備設(shè)備建設(shè)管理規(guī)定〕(49號(hào))第12條規(guī)定：“城市居民住宅安全防備設(shè)備建設(shè)費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人或使用人承當(dāng)。〞除此之外，應(yīng)秉行“一心一意為業(yè)主效勞〞的理念，切實(shí)為業(yè)主著想辦事，例如，對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收時(shí)予以熱情協(xié)助，并以專(zhuān)業(yè)知識(shí)和企業(yè)經(jīng)歷體驗(yàn)指點(diǎn)業(yè)主留意一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題，以樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象〞，博得業(yè)主們的信賴(lài)。在物業(yè)入伙期易發(fā)糾紛重要是四類(lèi)：(1)效勞態(tài)度和辦事效率方面的糾紛。這類(lèi)糾紛一般按說(shuō)明情況并向業(yè)主方賠禮致歉、懇求諒解和物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部追查有關(guān)效勞工作人員紀(jì)律責(zé)任等方法來(lái)處理。(2)效勞錯(cuò)誤過(guò)失造成業(yè)主利益損害的糾紛。這類(lèi)糾紛一般按實(shí)事求是、有錯(cuò)必糾原則和侵權(quán)損害賠償原則作出處理。(3)格式條款合同糾紛。關(guān)于此類(lèi)糾紛見(jiàn)本節(jié)后面關(guān)于消費(fèi)者合法權(quán)益保衛(wèi)方面的糾紛中的有關(guān)說(shuō)明。(4)業(yè)主驗(yàn)收自己物業(yè)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而錯(cuò)究責(zé)任人糾紛。在上面物業(yè)接管驗(yàn)收部分中已說(shuō)明物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸屬問(wèn)題，有些業(yè)主因誤解而把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作責(zé)任人來(lái)找吵鬧要保修而引起糾紛。這類(lèi)糾紛一般采取讓業(yè)主了解有關(guān)法規(guī)規(guī)定，說(shuō)明責(zé)任歸屬問(wèn)題，化解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的仇視情緒的辦法來(lái)處理，并盡可能協(xié)助業(yè)主追查開(kāi)發(fā)建設(shè)方的責(zé)任，督促其履行保修義務(wù)。(5)房屋銷(xiāo)(預(yù))合同中關(guān)于后物業(yè)管理約定的糾紛。按物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定，住宅區(qū)房屋銷(xiāo)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在房屋銷(xiāo)(預(yù))合同中訂立有關(guān)后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶(hù)手冊(cè)，是房屋銷(xiāo)(預(yù))合同的構(gòu)成部分，具有受合同法保衛(wèi)的效力。但業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的效勞效果不能令人滿(mǎn)意，進(jìn)而提出要辭退之，于是雙方發(fā)生合同約束力問(wèn)題糾紛。對(duì)這類(lèi)糾紛應(yīng)當(dāng)詳細(xì)分析和提出個(gè)案對(duì)策，不能籠統(tǒng)簡(jiǎn)單地規(guī)定不能夠辭退或者應(yīng)當(dāng)辭退的原則。3.房屋裝潢裝修期業(yè)主入住時(shí)，大都要搞裝修裝潢，為減少二次裝修裝潢的浪費(fèi)，便于居民進(jìn)行家庭裝潢，中國(guó)建設(shè)部提倡住宅工程初裝潢，要入住只要初裝潢的住宅，必定要先進(jìn)行裝修裝潢。因而，做好關(guān)于房屋裝修裝潢的物業(yè)管理工作，預(yù)防和制止違法裝修裝潢行為，是在物業(yè)的業(yè)主人伙后突出的一項(xiàng)主要事務(wù)。〔重慶市物業(yè)管理辦法〕第24條明確要求：業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和留意事項(xiàng)告知業(yè)主和使用人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指點(diǎn)和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違背前款的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻和制止，并催促其改正；對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。……對(duì)房屋裝潢裝修中易發(fā)的糾紛之處理，應(yīng)留意下面幾點(diǎn)：①〔建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例〕第15條第2款規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修經(jīng)過(guò)中不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造。〞若擅自變動(dòng)了則按第69條規(guī)定“責(zé)令改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元下面的罰款。〞造成損失的，應(yīng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。②異產(chǎn)毗鄰房屋，系指構(gòu)造相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋?！步ㄖb潢裝修管理規(guī)定〕第28條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人或使用人因裝潢裝修損壞毗鄰房屋的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。〞③業(yè)主與其所聘用的施工隊(duì)伍之間因裝潢裝修房屋質(zhì)量或報(bào)酬發(fā)生的糾紛，不屬于物業(yè)管理糾紛，當(dāng)事人協(xié)商解決不了的，能夠申請(qǐng)調(diào)解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環(huán)境損害行為和保衛(wèi)業(yè)主環(huán)境權(quán)，對(duì)能產(chǎn)生震動(dòng)、噪音、妨害相鄰人安定的裝潢裝修房屋活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)限定天天允許施工的時(shí)間。三、業(yè)主團(tuán)體自治主持下的物業(yè)管理階段業(yè)主委員會(huì)成立后，前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入業(yè)主團(tuán)體自治管理與專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行階段。1.物業(yè)管理企業(yè)的辭退糾紛關(guān)于辭退物業(yè)管理企業(yè)糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？根據(jù)委托合同的信任基礎(chǔ)法理和中國(guó)〔合同法〕有關(guān)規(guī)定，委托合同當(dāng)事人能夠以賠償損失為代價(jià)隨時(shí)終止合同。但按不少地方現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，只要物業(yè)管理委托合同期滿(mǎn)，或者承受委托的物業(yè)管理企業(yè)的管理效勞沒(méi)有能到達(dá)部門(mén)(深圳規(guī)定)和委托合同規(guī)定的管理效勞效果標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)或委托方才能夠決定終止委托合同(江蘇省規(guī)定)。這種信任定律發(fā)揮作用，進(jìn)而合同解除自在的規(guī)定能否妥當(dāng)呢？有人以為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)冗雜，受托的物業(yè)管理企業(yè)投入的勞動(dòng)量亦大，辛辛苦苦干了一段時(shí)間打下了物業(yè)管理上臺(tái)階的基礎(chǔ)，假如沒(méi)有什么違約行為，業(yè)主委員會(huì)將之辭退，好似不太公平，應(yīng)當(dāng)立法保衛(wèi)物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)利益。其實(shí)這個(gè)問(wèn)題能夠用一句話(huà)點(diǎn)透：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，無(wú)功就是過(guò)，守約但不能比其余經(jīng)營(yíng)者更多快好省地創(chuàng)造綜合效益，就難免會(huì)失去委托人對(duì)其能力的信任，也天然就難免被更能干的經(jīng)營(yíng)者所取代。立法委托人好心(即為獲得更優(yōu)秀的受托人)解除合同，本質(zhì)上是了正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和保衛(wèi)停滯不前乃至落后的經(jīng)營(yíng)管理方式及效勞方式。因而，為充足發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)機(jī)用和維護(hù)委托合同的信任基礎(chǔ)，鞭策物業(yè)管理企業(yè)居安思危，努力以自己不斷提升的效勞水平來(lái)維系與業(yè)主們之間的信任關(guān)系，在有關(guān)立法上不該對(duì)物業(yè)管理委托合同的解除設(shè)不需要的，而應(yīng)回到〔合同法〕第410條的原則立場(chǎng)上來(lái)。況且，違約行為也并不必定導(dǎo)致合同解除，追查了違約責(zé)任后，合同還可能繼續(xù)履行，沒(méi)需要以違約作為合同解除的基本前提。當(dāng)然，考慮到物業(yè)管理委托合同的商事性和物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)性，假如業(yè)主委員會(huì)在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受托方的損失賠償額數(shù)目也不會(huì)很小。從各地方的物業(yè)管理省級(jí)文件相關(guān)規(guī)定比較而言，上海市和重慶市的規(guī)定比較穩(wěn)妥，即：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同終止或者解除后10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理以下事項(xiàng)，并報(bào)區(qū)、縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：①對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理效勞費(fèi)用予以按實(shí)結(jié)算，多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案和有關(guān)財(cái)政賬冊(cè)；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財(cái)物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件。2.房屋維修、更新的費(fèi)用糾紛根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致原則和損失與賠償相等稱(chēng)原則來(lái)處理物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的房屋維修、更新的費(fèi)用糾紛。(1)屬于業(yè)主獨(dú)有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。(2)房屋使用人承租的，依中國(guó)〔合同法〕第220條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。〞其第221條規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時(shí)能夠要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人能夠自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。1995年5月9日建設(shè)部第42號(hào)令頒布的〔城市房屋租賃管理辦法〕第21條規(guī)定：出租住宅用房的天然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。因而，物業(yè)管理企業(yè)代為經(jīng)租商業(yè)用房，應(yīng)留意在租賃合同中明確約定修繕責(zé)任條款。(3)房屋共用部位和共用設(shè)備設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢房屋本體業(yè)主根據(jù)各自擁有的建筑面積比例共同承當(dāng)，1989年11月1日建設(shè)部第5號(hào)令〔城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定〕第9條，比較具體地規(guī)定了凡異產(chǎn)毗鄰房屋發(fā)生天然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同天然損壞)，所需修繕費(fèi)用的處理原則。深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)備由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業(yè)部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)管理的設(shè)備，可以以委托物業(yè)管理企業(yè)管理維護(hù)，并承當(dāng)相應(yīng)費(fèi)用。(5)屬人為損壞的，由該行為人負(fù)責(zé)承當(dāng)維修、更新費(fèi)用或者給予賠償。(6)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時(shí)，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)催促限期維修；需要時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)能夠采用排險(xiǎn)解危的強(qiáng)迫辦法，排險(xiǎn)解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承當(dāng)。(拜見(jiàn)1989年7月8日建設(shè)部第11號(hào)令〔城市房屋修繕管理規(guī)定〕)(7)房屋的共用部位、共用設(shè)備設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻攔維修造成其他業(yè)主、使用人產(chǎn)業(yè)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。反之，依不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系法理及規(guī)定，因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他產(chǎn)業(yè)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。3.物業(yè)的使用糾紛物業(yè)的使用糾紛是因牽涉公共秩序、公共環(huán)境衛(wèi)生、公共利益的利用物業(yè)行為違法或不正當(dāng)所引發(fā)的糾紛。處理這類(lèi)糾紛應(yīng)適用社會(huì)公益優(yōu)先保障原則、維護(hù)相關(guān)行政管理秩序原則和尊敬物業(yè)所有權(quán)屬主張思原則。物業(yè)管理法規(guī)明列出物業(yè)使用關(guān)系中的禁為行為：損害房屋承重構(gòu)造和毀壞房屋外貌；占用、損壞房屋的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備設(shè)備；在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂以及道路或者其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠化；亂設(shè)攤點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)；亂倒、雜物；在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；隨意停放車(chē)輛和鳴喇叭；發(fā)出超越規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；從事業(yè)主公約所禁止的營(yíng)業(yè)；法律、法規(guī)及政府規(guī)章所禁止的其他行為。對(duì)違背強(qiáng)行性禁為規(guī)范的行為人