2015深圳懷德峰景綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷策劃與執(zhí)行方案

懷德峰景深圳市懷德股份合作公司《營(yíng)銷策劃及執(zhí)行方案》Marketing&PromotionPlanningCONTENTS客戶研判營(yíng)銷執(zhí)行大城理想本體審視懷德峰景區(qū)域定位項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析客戶分類客戶參考客戶小結(jié)目標(biāo)解讀營(yíng)銷鋪排1245懷德公元市場(chǎng)情況分析項(xiàng)目限制項(xiàng)目定位區(qū)域價(jià)值3大城價(jià)值品牌價(jià)值資源價(jià)值推售策略附件61大城理想TheBigCity銷售量有較好表現(xiàn)，提高福永人居標(biāo)準(zhǔn)懷德公元市場(chǎng)表現(xiàn)2014年12月20日，位于前海大空港區(qū)域核心位置的懷德公元在項(xiàng)目營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)耀世開(kāi)盤，當(dāng)天2000多客戶見(jiàn)證懷德公元揭幕千萬(wàn)級(jí)懷德國(guó)際社區(qū)。此次開(kāi)盤兩小時(shí)售罄，瘋狂攬金12億元，創(chuàng)下今年深圳樓市最快售罄神話；同時(shí)開(kāi)盤當(dāng)天項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)均價(jià)23000元/m2實(shí)現(xiàn)了24000的均價(jià)實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤當(dāng)天8成的銷售率實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤當(dāng)天攬金12億的熱銷懷德公元市場(chǎng)表現(xiàn)客戶眼中的懷德公元聽(tīng)說(shuō)了懷德公元卻還不知道懷德國(guó)際社區(qū)，不知道懷德周邊原來(lái)是有這么一個(gè)大城規(guī)劃的。這樣的話懷德公元就更值得擁有了。----周先生懷德公元品質(zhì)很好，很喜歡，贈(zèng)送率也很高，樣板間售樓處的展示也做的很好，這是吸引我買的一個(gè)方面。

----羅先生懷德公元的開(kāi)發(fā)商之前沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，不知道還開(kāi)發(fā)過(guò)什么項(xiàng)目，到底實(shí)力怎么樣，不是很了解。----袁女士市場(chǎng)上的懷德公元懷德公元市場(chǎng)表現(xiàn)懷德公元星航華府VS懷德公元雖然作為懷德大城的首發(fā)產(chǎn)品，由于產(chǎn)品本身素質(zhì)的優(yōu)良如售樓處的打造、樣板間的包裝、展示的到位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性等在入市之際得到了市場(chǎng)一定程度的認(rèn)同，是市場(chǎng)殺出的一匹黑馬。但是在營(yíng)銷發(fā)力方面尚有不足，價(jià)格實(shí)現(xiàn)相對(duì)星航華府的超越度不大，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的價(jià)格。營(yíng)銷的價(jià)值挖掘尚有遺憾。懷德公元位置優(yōu)于星航華府懷德公元PK星航華府懷德公元位于福永鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心核心區(qū)域星航華府位于西鄉(xiāng)和福永交界處，屬于福永片區(qū)，處于兩片區(qū)的邊緣地帶星航華府懷德公元VS懷德公元星航華府福永西鄉(xiāng)懷德公元的配套較星航華府的豐富懷德公元PK星航華府懷德公元自身?yè)碛?萬(wàn)商業(yè)體量，周邊有萬(wàn)福廣場(chǎng)、國(guó)惠康、南城百貨、美聯(lián)購(gòu)物中心等多類百貨星航華府周邊多為倉(cāng)儲(chǔ)廠房民房，生活配套不足。僅靠自身6萬(wàn)商業(yè)額套，配套單一薄弱VS懷德公元星航華府懷德公元產(chǎn)品設(shè)計(jì)完勝星航華府懷德公元PK星航華府星航華府戶型拓展率低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不如懷德公元懷德公元產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)高拓展，另自帶帶2500元精裝修，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更為極致VS懷德公元星航華府88平米89平米VS130平米129平米VS2023/7/12然而，

懷德理想僅此于此嗎？由此可見(jiàn)，無(wú)論從區(qū)域，產(chǎn)品，到配套來(lái)看，懷德公元相比較星航華府都具備超越的優(yōu)勢(shì)。但是，由于銷售壓力、回款目標(biāo)等因素，在價(jià)格實(shí)現(xiàn)上僅比星航華府高出1000元/㎡的價(jià)格，價(jià)格實(shí)現(xiàn)未能匹配項(xiàng)目本身價(jià)值。懷德地產(chǎn)目前僅福永懷德社區(qū)就有4.5平方公里的土地儲(chǔ)備，另外在深圳其他地區(qū)擁有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的可開(kāi)發(fā)用地，土地儲(chǔ)備豐富，具備打造大城的素質(zhì)跳出區(qū)域，放眼全城，搜尋成功運(yùn)營(yíng)的千萬(wàn)級(jí)大城華僑城案例啟示華僑城之于深圳人心中，已是高端、豪宅、富人區(qū)的代名詞。而它便是城市陌生地帶演變?yōu)槎际泻诵拇笮透叨撕勒瑓^(qū)的典型代表2023/7/12華僑城案例啟示項(xiàng)目華僑城懷德城占地面積4.6平方km4.5平方km與城市中心距離距離當(dāng)時(shí)羅湖中心14km距離未來(lái)前海中心15km物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多產(chǎn)品形式規(guī)劃中住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多產(chǎn)品形式開(kāi)發(fā)節(jié)奏分期開(kāi)發(fā)，邊規(guī)劃邊開(kāi)發(fā)分期開(kāi)發(fā)，邊規(guī)劃邊開(kāi)發(fā)綜上可見(jiàn)，懷德城與華僑城在體量、與市中心的距離、物業(yè)類型以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏方面多方位素質(zhì)類似，相似度較高從多維度對(duì)比華僑城與懷德城：案例啟示懷德城具備與華僑城諸多的相似處，具備打造成下一個(gè)華僑城潛質(zhì)。懷德城具備承擔(dān)片區(qū)發(fā)展引擎的角色，成為自成體系的高端豪宅大城啟示：懷德城具備且能夠?qū)崿F(xiàn)深圳西再造一個(gè)比肩華僑城的千萬(wàn)大城的宏偉理想懷德峰景之于懷德城

負(fù)有什么樣的使命？懷德公元懷德品牌影響時(shí)代懷德峰景懷德品牌深入人心？懷德項(xiàng)目熱銷全城從懷德公元入市開(kāi)始，是懷德品牌的塑造期，通過(guò)懷德峰景再次獲得客戶對(duì)懷德的購(gòu)買粘性，形成懷德地產(chǎn)品牌的鐵桿粉絲圈層從懷德峰景，是對(duì)懷德品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，是大城的巔峰呈現(xiàn)，通過(guò)懷德峰景產(chǎn)品的升級(jí)，最終完成懷德地產(chǎn)對(duì)懷德城的影響力大城氣勢(shì)重啟的承載者懷德峰景的使命懷德峰景總結(jié)懷德公元的遺憾力爭(zhēng)將懷德大城的氣勢(shì)隨著產(chǎn)品入市打造出來(lái)，成為懷德大城重啟的承載者，彌補(bǔ)懷德公元遺憾！發(fā)展商品牌立勢(shì)的成名作懷德峰景的使命懷德峰景希望通過(guò)其營(yíng)銷將發(fā)展商懷德地產(chǎn)的品牌在市場(chǎng)上樹(shù)立，懷德峰景將成為懷德品牌立勢(shì)的成名之作懷德城高端豪宅的塑造者懷德峰景的使命懷德峰景在區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)上都將超越于懷德公元，是懷德城高端豪宅的塑造者懷德城價(jià)格標(biāo)桿的實(shí)現(xiàn)者懷德峰景的使命懷德峰景是懷德城高端產(chǎn)品的承載者，因此也是價(jià)格標(biāo)桿的的實(shí)現(xiàn)者，懷德峰景需要在價(jià)格上實(shí)現(xiàn)新的突破2本體審視TheProjectAnalysis項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)一：地塊方正、低密舒居低密舒居的純住中小戶型社區(qū)：地塊方正、中型規(guī)模、低容積率、易于打造居住氛圍純粹的社區(qū)指標(biāo)數(shù)據(jù)占地面積19740.56㎡住宅建筑面積57421.68㎡容積率3.09商業(yè)建筑面積1800㎡戶數(shù)602戶綠化覆蓋率30.00%戶型配比88㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，470套。占78%；115㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，82套。占14%；140㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，50套。占8%；本案位置項(xiàng)目分析占據(jù)懷德城最核心地塊，臨近80萬(wàn)舊改，未來(lái)懷德規(guī)劃的政商核心區(qū)發(fā)現(xiàn)二：千萬(wàn)級(jí)懷德城規(guī)劃商貿(mào)核心區(qū)（CBD）居住區(qū)商住區(qū)家居博覽中心現(xiàn)代物流企業(yè)總部居住區(qū)本案公共服務(wù)中心懷德社區(qū)綜合體將152公頃可開(kāi)發(fā)土地分為居住區(qū)、商貿(mào)核心區(qū)、國(guó)內(nèi)公共服務(wù)中心、現(xiàn)代物流總部、家居博覽中心五大功能區(qū)，懷德峰景占據(jù)社區(qū)最核心地塊，毗鄰公共服務(wù)中心和商貿(mào)核心區(qū)，升值潛力巨大。項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)三：海陸空軌四維交通便利項(xiàng)目毗鄰高速路及城市主要干道，緊鄰規(guī)劃中地鐵11號(hào)線福永站，實(shí)現(xiàn)與寶中、前海、南山、福田等區(qū)域的快速連接寶安大道107國(guó)道廣深高速沿江高速快速通達(dá)關(guān)內(nèi)區(qū)域，并可連接?xùn)|莞、珠海、廣州25分鐘抵達(dá)福田中心區(qū)深圳西部的交通要道，通往東莞、廣州交通大動(dòng)脈羅寶線全線貫通寶安、南山、福田、羅湖由福田貫通至松岡預(yù)計(jì)2016年通車地鐵11號(hào)線寶安機(jī)場(chǎng)通往全國(guó)乃至世界97個(gè)城市福永碼頭每天26個(gè)班次，4條航線往返港澳城市主干道：107國(guó)道：連通深南大道、廣深高速；寶安大道：連通深南大道，直達(dá)市區(qū)；城市快速道：海濱大道：連接濱海大道直通市區(qū)；沿江高速：連接珠三角重要高速路；軌道交通：臨近地鐵11號(hào)線福永站；距離地鐵1號(hào)線機(jī)場(chǎng)東約3公里；航空交通：寶安機(jī)場(chǎng)T3航站樓：駕車15分鐘直達(dá)，通往全國(guó)乃至世界97個(gè)城市；海洋運(yùn)輸：福永碼頭：駕車15分鐘直達(dá)通往港澳項(xiàng)目分析直面翠崗公園●臨圖書(shū)館、群眾藝術(shù)館●享鳳凰山山景資源視野開(kāi)闊，景觀資源豐富，享翠崗公園及鳳凰山山景景觀；毗鄰福永群眾藝術(shù)館、圖書(shū)館，人文氣息濃厚。發(fā)現(xiàn)四：自然及人文景觀資源豐富鳳山福水福盈地鳳凰山森林公園福永群眾藝術(shù)中心翠崗公園項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)五：配套成熟，享十分鐘生活圈周邊配套成熟，毗鄰中央商貿(mào)區(qū)，坐擁翠崗公園，臨近懷德幼兒園、下十圍小學(xué)、福永中學(xué)，距離福永核心商街福永大道僅400米，暢享十分鐘生活圈學(xué)校：懷德幼兒園、下十圍小學(xué)、福永街道中心小學(xué)、福永中學(xué)等；商業(yè)：國(guó)惠康、寶利來(lái)國(guó)際大酒店、永安南城百貨、國(guó)美電器、佳得樂(lè)影城、富得商務(wù)大廈、懷德綜合市場(chǎng)等；銀行：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等；文化藝術(shù)：福永群眾文化藝術(shù)館、福永圖書(shū)館、福永文化藝術(shù)中心等懷德綜合市場(chǎng)北方駿億商務(wù)中心富得商務(wù)大廈福永海鮮市場(chǎng)國(guó)美電器安德樓佳得樂(lè)影城恒安商務(wù)大廈福星樓寶利來(lái)國(guó)際大酒店萬(wàn)家福百貨喜民豐百貨懷德幼兒園永安南城百貨國(guó)惠康翠崗公園福永群眾文化藝術(shù)館福永文化藝術(shù)中心懷德第二幼兒園福永街道中心小學(xué)福永中學(xué)深圳市下十圍小學(xué)深圳農(nóng)村商業(yè)銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)農(nóng)村銀行上海浦東發(fā)展銀行中國(guó)建設(shè)銀行步行十分鐘生活圈福永圖書(shū)館項(xiàng)目分析項(xiàng)目本體審視大前海及航空新城一級(jí)輻射區(qū)，享雙區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好占據(jù)懷德未來(lái)規(guī)劃核心地塊，臨近80萬(wàn)舊改，升值潛力大毗鄰翠崗公園，生態(tài)資源環(huán)繞，綠色宜居鳳凰山腳下，樂(lè)享奢逸山景，高層景觀豐富低密度、宜居大社區(qū)打造精品住宅車行5分鐘范圍名校林立，從幼兒園到高中一應(yīng)俱全，人文氛圍濃厚占據(jù)懷德未來(lái)規(guī)劃的核心地塊，臨近80萬(wàn)舊改，且配套較為醇熟，翠崗公園、教育資源豐富，具備打造城央豪宅王者的硬件條件。本項(xiàng)目位于懷德城綜合體規(guī)劃的核心位置，同時(shí)為福永真正意義的全天然生態(tài)純住宅項(xiàng)目，所帶來(lái)的舒居性和發(fā)展機(jī)遇是其他項(xiàng)目所不能比擬的，生態(tài)資源和規(guī)劃配套真的能彌補(bǔ)產(chǎn)品的弱勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高額的溢價(jià)嗎？讓我們?cè)俅紊疃葘徱曌陨淼覀兊捻?xiàng)目真的是十全十美嗎？項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制一：產(chǎn)品贈(zèng)送拓展率低，且以剛需小戶型為主，無(wú)豪宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)溢價(jià)以拉動(dòng)均價(jià)。懷德峰景產(chǎn)品面積段較為單一化，90平米以下小戶型占比達(dá)78%，故直接吸引客戶群相對(duì)單一，但由于本期價(jià)格提升目標(biāo)，需要吸引更多樣客群更高品質(zhì)高承載力客戶懷德公元面積段100平米以上大戶型及復(fù)式產(chǎn)品占比更多且戶型種類更多樣均勻，所以實(shí)際吸引的高承載力品質(zhì)型客戶更多。實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格100平米以上戶型（占比22%）90平米以下戶型（占比78%）復(fù)式及100平米以上大戶型（占比37%）80-90平米戶型（占比63%）懷德公元六類戶型懷德峰景三類戶型項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制二：臨懷德南路車流量大，有噪音影響；多工業(yè)廠房及農(nóng)民房，社區(qū)老舊、配套低端。環(huán)境較差，對(duì)生活品質(zhì)有一定影響。五金機(jī)電工業(yè)廠區(qū)懷德南路車流量大周邊商鋪，檔次較低多農(nóng)民房，環(huán)境較差項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制三：目前商業(yè)配套不足，懷德城規(guī)劃中的商貿(mào)核心區(qū)以及80萬(wàn)舊改啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)、對(duì)客戶拉動(dòng)型較弱。酒店用地現(xiàn)狀分布酒店用地現(xiàn)狀分布百貨用地現(xiàn)狀分布目前項(xiàng)目周邊百貨、酒店分布零散、不成規(guī)模；現(xiàn)今整個(gè)懷德社區(qū)的商貿(mào)集中在福永大道一帶，與本項(xiàng)目有一定距離，且整體環(huán)境較為低端。項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制三：目前商業(yè)配套不足，懷德城規(guī)劃中的商貿(mào)核心區(qū)啟動(dòng)時(shí)間較長(zhǎng)、對(duì)客戶拉動(dòng)型較弱。商貿(mào)用地規(guī)劃分布近期實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃分布懷德社區(qū)近期實(shí)施項(xiàng)目方案涵蓋包括懷德廣場(chǎng)、懷德舊改、翠崗花園小區(qū)在內(nèi)的居住區(qū)，包括立新南路、永泰西路及懷德南路在內(nèi)的公共交通設(shè)施建設(shè)，包括翠崗山公園及福永文化中心、新建小學(xué)在內(nèi)的人文教育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及以空港物流總部基地的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)。懷德社區(qū)規(guī)劃的商貿(mào)及辦公用地將在2015-2020年立項(xiàng)，規(guī)劃商貿(mào)配套將在本項(xiàng)目入市十年后進(jìn)行立項(xiàng)啟動(dòng)，對(duì)于客戶拉動(dòng)性較弱。項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制四：福永屬鎮(zhèn)區(qū)封閉市場(chǎng)，客戶外延有限，懷德公元消耗掉眾多開(kāi)發(fā)商內(nèi)部關(guān)系戶，區(qū)域內(nèi)客戶承載力不足。據(jù)世聯(lián)領(lǐng)航城大盤操作經(jīng)驗(yàn)表明，以領(lǐng)航城為例，隨著大城開(kāi)發(fā)的持續(xù)深入成交客戶中前期內(nèi)部關(guān)系戶客戶所占比重較大，后期內(nèi)部關(guān)系戶客戶所占比重逐步減少。持續(xù)開(kāi)發(fā)間隔時(shí)間過(guò)短，客戶培育時(shí)間不足。項(xiàng)目分析項(xiàng)目再審視限制五：產(chǎn)品為建筑新規(guī)后設(shè)計(jì)，拓展有限，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不再。審視項(xiàng)目自身的局限：產(chǎn)品贈(zèng)送拓展率低臨懷德南路車流量大，有噪音影響多工業(yè)廠房及農(nóng)民房，社區(qū)老舊、配套低端懷德城規(guī)劃配套啟動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)懷德公元消耗掉眾多忠實(shí)粉絲……懷德峰景作為懷德城榮譽(yù)之作，如何樹(shù)立區(qū)域內(nèi)旗艦價(jià)值標(biāo)桿？>>面對(duì)社區(qū)建設(shè)不成熟的情形下，居住價(jià)值難以體現(xiàn)3項(xiàng)目定位TheProjectPosition價(jià)格突破——寫在價(jià)值挖掘前的價(jià)格攀升起跳價(jià)格：2.4萬(wàn)元/平(帶精裝)（一期懷德公元價(jià)格）？航空新城與前海雙驅(qū)動(dòng)，福永千萬(wàn)舊改起航深圳唯一千萬(wàn)級(jí)國(guó)際大城升級(jí)力作懷德地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)逐步提高的品牌影響力項(xiàng)目周邊的人文景觀資源受深圳人民的關(guān)注度深圳未來(lái)將規(guī)劃為以前海中心與航空新城的雙核驅(qū)動(dòng)，航空新城成為比肩前海，拉動(dòng)城市發(fā)展的重要引擎之一區(qū)域價(jià)值廣深沿江高速?gòu)V深公路寶安大道航空新城前海中心金融中心與交通樞紐互相依托：依托前海中心的金融優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)物流業(yè)、實(shí)業(yè)等下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其中非常重要的依據(jù)就是依托航空新城的海陸空交通樞紐優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑廣、深、港三者之間的黃金分割點(diǎn)，形成雙核驅(qū)動(dòng)，互相支撐的發(fā)展格局深圳唯一海陸空鐵四維交通體系：第一維空港寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，第二維海陸福永碼頭，第三維陸路快速道，除了當(dāng)前已經(jīng)通車的寶安大道、107國(guó)道、廣深高速，沿江高速，海濱大道當(dāng)前正在施工，即將投入使用，而深中大橋目前已確定2015年動(dòng)直達(dá)中山并輻射至珠海、澳門等城市，未來(lái)就是核心樞紐，第四維鐵路交通網(wǎng)，規(guī)劃16年完工的11號(hào)鐵路直通機(jī)場(chǎng)航空新城作為深圳未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，必將引起大量的產(chǎn)業(yè)入住，居住氛圍的加強(qiáng)，前海中心的潛力越大，則航空新城空間越大航空新城將成為“深圳第五城”，形成以機(jī)場(chǎng)為中心，輻射半徑達(dá)30-50平方公里的新型都市化區(qū)域區(qū)域價(jià)值政府對(duì)航空新城的定位“高端定位大空港規(guī)劃，加快推進(jìn)大空港地區(qū)規(guī)劃發(fā)展，堅(jiān)持高端定位”法國(guó)戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)德國(guó)法蘭克福機(jī)場(chǎng)荷蘭阿姆斯特丹機(jī)場(chǎng)寶安機(jī)場(chǎng)年均4000萬(wàn)人次進(jìn)出港，比肩國(guó)際機(jī)場(chǎng)，隨著國(guó)際航空新城的興起，必將激發(fā)所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)快速發(fā)展，促進(jìn)新興國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心的成型；國(guó)際機(jī)場(chǎng)的周邊，必然涵蓋集中住宅居住區(qū)，有些機(jī)場(chǎng)周邊甚至還會(huì)有高端項(xiàng)目（如：別墅、洋房）的存在，一些經(jīng)常往來(lái)異地、乘坐飛機(jī)的中高端人士，部分就會(huì)選擇居住在機(jī)場(chǎng)周邊的高端項(xiàng)目住宅區(qū)域內(nèi)；現(xiàn)階段，深圳前海中心發(fā)展熱潮與航空新城發(fā)展利好的雙重優(yōu)勢(shì)疊加，航空新城與前海中心的發(fā)展將會(huì)相互促進(jìn)、相互影響，深圳未來(lái)的國(guó)際航空新城即將在大家面前呈現(xiàn)。福永本地產(chǎn)業(yè)的日益成熟，逐步升級(jí)，將帶動(dòng)區(qū)域進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期，并通過(guò)對(duì)生活品質(zhì)的追求，進(jìn)一步提高區(qū)域服務(wù)業(yè)升級(jí)區(qū)域價(jià)值福永本地大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前已引進(jìn)外資企業(yè)達(dá)400多家，其中大批為國(guó)內(nèi)著名大企業(yè)，未來(lái)將有大量物流產(chǎn)業(yè)入住福永，拉動(dòng)福永經(jīng)濟(jì)發(fā)展友利電電子有限公司YKK株式會(huì)社萬(wàn)寶至集團(tuán)津村藥業(yè)有限公司C&K時(shí)機(jī)防盜系統(tǒng)有限公司寶雅集團(tuán)南玻集國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)成為懷德第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)，依托優(yōu)越的地理位置，將來(lái)必將成為懷德的支柱產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)值憑借緊鄰寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、福永碼頭等交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前福永已擁有240多家物流單位，其中懷德超過(guò)100家益嘉物流倉(cāng)儲(chǔ)基地天霖物流托普旺物流懷德社區(qū)現(xiàn)狀物流業(yè)以小型倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)居多，類型多為“第三方物流”，即生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為集中精力搞好主業(yè)，把原來(lái)屬于自己處理的物流活動(dòng)，以合同方式委托給專業(yè)物流服務(wù)企業(yè)，同時(shí)通過(guò)信息系統(tǒng)與物流企業(yè)保持密切聯(lián)系，以達(dá)到對(duì)物流全程管理控制的一種物流運(yùn)作與管理方式。多魚(yú)食品有限公司勁嘉彩印萬(wàn)寶達(dá)手袋有限公司懷德城作為航空城組團(tuán)中心的重要組成部分，將成為深圳提升國(guó)際化水平的戰(zhàn)略性地區(qū)，福永千萬(wàn)舊改啟動(dòng)，懷德主力片區(qū)躍級(jí)發(fā)展區(qū)域價(jià)值福永片區(qū)超前規(guī)劃，千萬(wàn)級(jí)舊改成為帶動(dòng)片區(qū)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)的第一步，政府將對(duì)下一步社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做出嚴(yán)密的部署社區(qū)范圍及周邊所涉及法定圖則福永中心片區(qū)法定圖則規(guī)劃范圍懷德社區(qū)福永橋頭地區(qū)法定特則規(guī)劃范圍機(jī)場(chǎng)東地區(qū)法定特則規(guī)劃范圍福永棟地區(qū)法定特則規(guī)劃范圍懷德股份合作有限公司董事長(zhǎng)潘總說(shuō)：“舊村改造是我們村現(xiàn)在最迫在眉睫的事”，從1994年開(kāi)始，村委就向當(dāng)時(shí)的福永鎮(zhèn)政府提出舊改申請(qǐng)，現(xiàn)在相關(guān)手續(xù)仍在最后審批中。寶安福田南山龍崗大族河山

120萬(wàn)㎡頤安·都會(huì)中央120萬(wàn)㎡西麗包能城505550萬(wàn)㎡信義嘉御山100萬(wàn)㎡星河WORLD160萬(wàn)㎡鴻榮源-壹城中心180萬(wàn)㎡聯(lián)投東方

100萬(wàn)㎡萬(wàn)科留仙洞項(xiàng)目130萬(wàn)㎡鴻榮源-壹方中心88萬(wàn)㎡佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)180萬(wàn)㎡未來(lái)兩年，深圳有超過(guò)10個(gè)百萬(wàn)級(jí)綜合體入市，供應(yīng)量約1300萬(wàn)，但千萬(wàn)級(jí)大城，僅此懷德龍華港鐵天頌大城價(jià)值懷德城的領(lǐng)先規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)占地面積達(dá)到230萬(wàn)㎡，總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)㎡，未來(lái)深圳唯一千萬(wàn)級(jí)大城大城價(jià)值懷德城的領(lǐng)先規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)占地面積達(dá)到230萬(wàn)㎡，總建筑面積超過(guò)1000萬(wàn)㎡，未來(lái)深圳唯一千萬(wàn)級(jí)大城懷德國(guó)際社區(qū)在交通、配套、教育、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境等多方面都將成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿，形成國(guó)際獨(dú)有的社區(qū)文化“兩心鑲嵌”：利用規(guī)劃二十號(hào)線軌道展點(diǎn)形成商業(yè)服務(wù)中心及公共服務(wù)中心“雙軸聯(lián)動(dòng)”：由懷德南路和福永大道周邊地區(qū)潛力用地綜合性開(kāi)發(fā)，形成的兩條樞紐聯(lián)動(dòng)軸“多區(qū)協(xié)同”：包括居住片區(qū)、商業(yè)服務(wù)業(yè)片區(qū)、航空物流片區(qū)和公共服務(wù)片區(qū)交通：打通福德路、廣深公路西輔道，提升社區(qū)東西向交通能力，減輕懷德南路與福永大道的交通壓力；打通立新南路，利于客、貨運(yùn)交通組織；配套：規(guī)劃和建設(shè)福永文化中心、翠崗山公園、西門公園以及鄰里中心等，完善規(guī)劃地區(qū)的公益性休閑設(shè)施，使居民到達(dá)公共及休閑設(shè)施服務(wù)距離不大于500米；教育：進(jìn)一步完善幼兒園、小學(xué)、初中和高中等教育配套設(shè)施，使教育設(shè)施服務(wù)半徑基本覆蓋整個(gè)社區(qū)，同時(shí)與周邊地區(qū)相關(guān)設(shè)施相互協(xié)調(diào)。大城價(jià)值懷德城首發(fā)之作—懷德公元在市場(chǎng)上產(chǎn)生一定影響，為懷德大城概念的逐步落地打下基礎(chǔ)，大城概念將從二期開(kāi)始深入人心懷德公元作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)代表的旗艦級(jí)綜合體，集住宅、寫字樓、集中式商業(yè)等豐富物業(yè)形態(tài)于一體，產(chǎn)品面積涵蓋83-135㎡精裝3-5房及89㎡精裝絕版復(fù)式，同時(shí)自帶5.3萬(wàn)㎡集中式商業(yè)，打造全新居住體驗(yàn)客戶語(yǔ)錄：成交客戶：張小姐：最滿意的一點(diǎn)：小區(qū)外就是公交站，出行方便。附近就是鳳凰山，周末可以去爬爬山鍛煉身體，環(huán)境也很好。戶型采光優(yōu)良，陽(yáng)臺(tái)也很大未成交客戶：最滿意的一點(diǎn)：看了一下它的備案價(jià)，最高備案價(jià)破三萬(wàn)，最低備案價(jià)2.4W，要價(jià)要得太猛了吧。上次星航C座均價(jià)2.2W沒(méi)買，就是坐等懷德開(kāi)盤，雖然是賣精裝，價(jià)格也不會(huì)差這么多吧。當(dāng)是價(jià)格，其他不對(duì)比，就不考慮懷德了，真心貴！成交客戶認(rèn)可區(qū)域、認(rèn)可產(chǎn)品，未成交客戶未提到大城概念，在二期銷售過(guò)程中，如何深度挖掘大城概念，將是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格攀升的關(guān)鍵“開(kāi)發(fā)商之痛”，深圳開(kāi)發(fā)商已進(jìn)入評(píng)級(jí)階段，在客戶心中，提到華僑城、華潤(rùn)，想到的就是豪宅、品質(zhì)品牌價(jià)值為什么同樣的樓盤，萬(wàn)科能多賣1500元/平？為什么萬(wàn)科、中海等房地產(chǎn)大鱷所到之處往往先聲奪人，備受媒體市民關(guān)注和青睞，令對(duì)手“未戰(zhàn)而身先寒”？開(kāi)發(fā)商品牌的打造將成為市場(chǎng)、行業(yè)、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主要要求之一后續(xù)儲(chǔ)備土地充足，建立品牌影響力勢(shì)在必行，在懷德公元項(xiàng)目大賣之后，在二期產(chǎn)品的銷售過(guò)程中，應(yīng)逐步重視開(kāi)發(fā)商品牌的營(yíng)造品牌價(jià)值懷德集團(tuán)傾力打造千萬(wàn)級(jí)懷德國(guó)際社區(qū)，目前正在進(jìn)行、規(guī)劃實(shí)施的土地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，包括懷德公元、懷德峰景、中央商貿(mào)區(qū)及懷德舊村改造項(xiàng)目，涵蓋了綜合體、高檔住區(qū)、商業(yè)及舊改，為日后懷德集團(tuán)成為品牌開(kāi)發(fā)商打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)懷德公元：目前懷德在售綜合體項(xiàng)目，懷德國(guó)際社區(qū)首發(fā)旗艦產(chǎn)品，自帶5.3萬(wàn)商業(yè)，建面達(dá)到23萬(wàn)㎡；懷德峰景：懷德國(guó)際社區(qū)二期產(chǎn)品，以大戶型為主，純高端住宅項(xiàng)目，建面約13萬(wàn)㎡；中央商貿(mào)區(qū)：位于福德路以南，目前處于項(xiàng)目規(guī)劃階段，未來(lái)將作為現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)中心；懷德舊村改造項(xiàng)目：規(guī)劃建設(shè)總量達(dá)80萬(wàn)㎡，萬(wàn)超大體量舊改項(xiàng)目，目前還在規(guī)劃中。懷德峰景中央商貿(mào)區(qū)懷德公元懷德舊改本土唯一獲得當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)可開(kāi)發(fā)商，正在逐步通過(guò)產(chǎn)品證明開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力，已建立一定的粉絲基礎(chǔ)，未來(lái)可獲期潛力巨大品牌價(jià)值懷德房地產(chǎn)作為懷德股份合作公司的全資子公司，是懷德村從農(nóng)村轉(zhuǎn)型到城市的重要環(huán)節(jié)，旨在對(duì)舊村、舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，全面提升社區(qū)綜合能力深圳市懷德股份合作公司在農(nóng)村向城市化轉(zhuǎn)型過(guò)程中，不斷堅(jiān)持改善人居環(huán)境，積極倡導(dǎo)綠色環(huán)保，打造低碳新型宜居社區(qū)。未來(lái)的幾年內(nèi)，深圳市懷德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將在深圳市懷德股份合作公司的支持下，以社區(qū)集體用地為中、長(zhǎng)期目標(biāo)，陸續(xù)對(duì)舊村、舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，全面提升社區(qū)綜合能力。公園生活范本——翠崗公園，文化中心，超越紐約中央公園資源價(jià)值本項(xiàng)目與翠崗公園僅一路之隔，并建有福永文化中心及博物館，綠色人文氣息濃厚本案懷德南路翠崗公園福永文化中心總用地面積：9650平方米其中圖書(shū)館:3275平方米群藝館：4065平方米公園廣場(chǎng):2310平方米福永人民的聚集地——萬(wàn)福廣場(chǎng)，人文中心，特殊的地理位置造就了萬(wàn)福廣場(chǎng)，福永中心是寶安的發(fā)源地，更是深圳最老的村莊資源價(jià)值位于福永街道辦對(duì)面，文化藝術(shù)中心西側(cè)，中心有游覽區(qū)，建有白色花崗巖石雕九龍柱，南側(cè)的萬(wàn)福壁是來(lái)往游客必看的景點(diǎn)之一萬(wàn)福壁萬(wàn)福廣場(chǎng)九龍柱萬(wàn)福廣場(chǎng)寶安第一山——鳳凰山，政府重點(diǎn)打造寶安景點(diǎn)之一，“鳳山福水福盈地”，本地人認(rèn)為鳳凰山是每月祈福必去之地資源價(jià)值鳳凰山以古塔古村而文明，半山腰有佛教古建筑——鳳巖古廟，節(jié)假日香客眾多文昌塔鳳巖古廟望煙樓作為整個(gè)寶安福氣最終之地，每周都有大量的人流聚集到此地，也讓鳳凰山成為眾多景點(diǎn)，如：“凈瓶灑露”、“鶯石點(diǎn)頭”、“鳳凰仙洞”、“長(zhǎng)壽仙井”、“合掌枕流”等考慮在市場(chǎng)波動(dòng)不大的情況下，以及懷德公元建立持續(xù)影響力,基于當(dāng)前帶精裝修的前提條件不變本項(xiàng)目的核心價(jià)值體系對(duì)片區(qū)價(jià)格的提升大約在3.0-3.5萬(wàn)/平增值因素航空新城拉動(dòng)片區(qū)價(jià)值“懷德國(guó)際社區(qū)”大城概念深入人心懷德地產(chǎn)品牌增值周邊資源豐富，公園、人文、景點(diǎn)充足拉動(dòng)原因帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)及完善大量中高端人群帶來(lái)大量的購(gòu)房需求城市新中心的便利片區(qū)舊改是對(duì)福永人居生活的完善和補(bǔ)充片區(qū)舊改內(nèi)容的高規(guī)格定位和創(chuàng)新規(guī)劃懷德社區(qū)配套逐步成熟，品牌獲得認(rèn)可懷德地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)厝嗣竦挠绊懥χ鸩郊訌?qiáng)正對(duì)公園，比肩中央公園萬(wàn)福廣場(chǎng)作為福永人文源頭，意義重大項(xiàng)目角色中心之內(nèi)—建在航空新城上的精品住區(qū)“懷德社區(qū)”舊改的第二站，由項(xiàng)目到大城的蛻變從項(xiàng)目到開(kāi)發(fā)商品牌的蛻變處于資源核心位置，大規(guī)劃下的產(chǎn)物拉動(dòng)力度★★★★★★★★★★★★★★★價(jià)格浮動(dòng)0.2萬(wàn)/平0.3萬(wàn)元/平0.3萬(wàn)元/平0.2萬(wàn)元/平本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)價(jià)值體系的價(jià)格約為3-3.5萬(wàn)/平區(qū)域價(jià)值、大城價(jià)值、品牌價(jià)值、資源價(jià)值四大價(jià)值助力項(xiàng)目騰飛項(xiàng)目屬定：航空新城·千萬(wàn)綜合航母·公園精奢名邸1、比肩前海的發(fā)展?jié)摿?、帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)升級(jí)3、區(qū)域舊改達(dá)到千萬(wàn)級(jí)1、千萬(wàn)懷德國(guó)際社區(qū)2、大城首發(fā)已落地3、項(xiàng)目品牌初步獲得認(rèn)可1、翠崗山公園資源2、項(xiàng)目為純高端住區(qū)3、項(xiàng)目處于社區(qū)高端位置4客戶定位TheCustomersPosition客戶分析在福永片區(qū)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值達(dá)到3.5萬(wàn)元/㎡時(shí)，就已經(jīng)不再是客戶挑項(xiàng)目，而是我們主動(dòng)去挑選客戶比肩福田二手房、達(dá)到目前南山西麗片區(qū)的價(jià)格，以目前區(qū)域內(nèi)的承載力，將是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，如何以豪宅價(jià)值傳遞項(xiàng)目信息，吸引全市客戶，成為本項(xiàng)目難點(diǎn)之一目標(biāo)客戶定位游離客戶中高端再改客戶——新安、寶中客戶+產(chǎn)業(yè)精英周邊鎮(zhèn)區(qū)原住民與私企業(yè)主、及寶安西鄉(xiāng)的中高層管理人員和生意人置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域潛力、社區(qū)品質(zhì)、居住舒適、產(chǎn)品首置，首改客戶——福永、沙井本地權(quán)貴首置：企業(yè)中層管理者、公司職員、空港產(chǎn)業(yè)人群、原住民二代首改：公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理者生意人、原住民置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：產(chǎn)品實(shí)用性、周邊配套、便利性、居住品質(zhì)投資客——全市客戶區(qū)域外投資客戶、部分價(jià)格擠壓剛需客戶——與福永有地緣關(guān)系的客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：升值潛力、性價(jià)比、戶型、配套核心客戶重要客戶客戶分析客戶分析客戶維度1：本地權(quán)貴客戶分析前海湖山壹號(hào)高層成交客戶居住區(qū)域分析星航華府成交客戶居住區(qū)域分析區(qū)域內(nèi)分析，鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目客戶多來(lái)源于本地，隨著項(xiàng)目?jī)r(jià)格的攀升，外區(qū)客戶的比例增多，鎮(zhèn)區(qū)客戶能夠承接的價(jià)格難突破2.5萬(wàn)/㎡前海湖山壹號(hào)高層成交客戶以福永本地客戶為主，占比達(dá)到61%均價(jià)：18000元/㎡星航華府成交客戶以福永本地客戶為主，占比達(dá)到49%均價(jià)：23000元/㎡本地客戶分析客戶分析當(dāng)價(jià)格達(dá)到3.5萬(wàn)元/㎡時(shí)，仍有不少福永客戶擁有足夠的購(gòu)買力外區(qū)域福永客戶分析松茂御龍灣成交客戶居住區(qū)域分析中洲中央公園成交客戶居住區(qū)域分析松茂御龍灣成交客戶以西鄉(xiāng)本地客戶為主，占比達(dá)到60%，福永客戶占比僅為3%中洲中央公園成交客戶以新安本地客戶為主，占比達(dá)到47%，福永客戶占比僅為2%客戶分析本地客戶落位需求面積90-130平地緣性強(qiáng)，認(rèn)可航空新城價(jià)值置業(yè)需求多元化，需滿足子女教育、休閑娛樂(lè)、資產(chǎn)管理等多功能需求追求生活品質(zhì)與形象檔次并重TA們是“本地權(quán)貴”社會(huì)的中流砥柱城市趨勢(shì)的引領(lǐng)者國(guó)際背景的本地第二代注重生活品質(zhì)的科技白領(lǐng)事業(yè)上升

有固定圈子擁有驚人的消費(fèi)能力享受著領(lǐng)先的生活，不是不追求，只是還沒(méi)有遇見(jiàn)值得一擲千金的房子卓越的發(fā)展前景個(gè)人標(biāo)簽的審美知性尊貴客戶分析客戶維度2：西鄉(xiāng)、寶安權(quán)貴新安客戶_中洲中央公園二期客戶特點(diǎn):本地客為主，拉動(dòng)大量“老寶安”豪宅客中洲中央公園60%以上成交客戶來(lái)自本區(qū)域，其次是西鄉(xiāng)、寶中客戶分析TA們是“品質(zhì)生活家”時(shí)代快速前進(jìn)，他們不斷追逐高峰，偶爾停足，只為更舒適的生活，他們能夠自由選擇，自由切換，回歸內(nèi)心園林高峰權(quán)勢(shì)品質(zhì)舒適生活客戶分析客戶維度3：產(chǎn)業(yè)精英客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值帶來(lái)潛在客戶在航空新城利好下，已經(jīng)感受到航空新城帶來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)擁有敏銳嗅覺(jué)的前瞻商人隨著產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，大量產(chǎn)業(yè)將入駐福永，本項(xiàng)目將提供大量的商品住宅，成為片區(qū)內(nèi)少有的豪宅標(biāo)桿，僅為極少數(shù)人居住區(qū)域價(jià)值落地，航空新城加速發(fā)展客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值帶來(lái)潛在客戶深圳唯一千萬(wàn)級(jí)大城，懷德國(guó)際社區(qū)的品牌打造將如同華僑城一般吸引諸多高新客戶的入住聯(lián)想到華僑城的成功，懷德的造成行動(dòng)必將吸引大量擁有前瞻性客戶的目光，未來(lái)這里必將成為高新客戶的聚集地大城價(jià)值獲得認(rèn)可，吸引深圳全市客戶TA們是“產(chǎn)業(yè)精英”洞悉產(chǎn)業(yè)變遷的真正原因，超前的投資想法，對(duì)城市規(guī)劃的理解，造就了他們精英化的生活物流配送高端科技制造生物科技品質(zhì)保障TA們是“金融寵兒”有金融中心的地方，必將帶動(dòng)大量上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，規(guī)劃中的金融商務(wù)中心，也必將帶來(lái)大量的金融寵兒標(biāo)準(zhǔn)化生活高端科技產(chǎn)業(yè)融資證券化金融中心服務(wù)業(yè)客戶分析客戶維度4：全市豪宅客戶寶安客戶_華僑城華寓華寓成交客戶主要來(lái)源南山,寶安客戶上門量高,但是成交率低客戶60%以南山為主,但大部分客戶與寶安有地緣關(guān)系，28%寶安中心熙龍灣為主的高端客戶。華寓成交客戶主要以南山、福田客戶為主，占60%客戶特點(diǎn):關(guān)內(nèi)客戶為主，品牌承接豪宅客戶外溢客戶分析南山客戶語(yǔ)錄：——我和老公來(lái)深圳很早，以前也是一直忙于工作，現(xiàn)在比較穩(wěn)定。以前孩子小，房子就大一點(diǎn)，其現(xiàn)在的房子也不滿意，環(huán)境也很一般?，F(xiàn)在孩子大了，外出工作也不在身邊住了，我們兩口就想選一套生態(tài)環(huán)境好的，距離遠(yuǎn)近無(wú)所謂，環(huán)境好，安靜的社區(qū)環(huán)境，平時(shí)能爬爬山呼吸新鮮空氣的房子，寧?kù)o一點(diǎn)的生活氛圍比較好?？释貧w寧?kù)o，享受閑適的全市客戶客戶置業(yè)關(guān)注價(jià)值點(diǎn)

關(guān)于產(chǎn)品：高質(zhì)量的產(chǎn)品品質(zhì)及園林配套；關(guān)于環(huán)境：愿意為安靜環(huán)境、清新空氣和高質(zhì)量的生活方式買單；關(guān)于片區(qū)：片區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。關(guān)內(nèi)高品質(zhì)客戶客戶分析“尊貴、個(gè)性、莊嚴(yán)、品位”

講究品質(zhì)與形象的高度一體化強(qiáng)化情感聯(lián)系，從物質(zhì)商品到生活態(tài)度的升華生活基調(diào)和門檻的提高，對(duì)品位有絕對(duì)追求關(guān)于成功，關(guān)于榮耀，他們都盡在掌握一批代表權(quán)威的中流砥柱——置業(yè)關(guān)鍵詞：最牛標(biāo)簽|無(wú)上尊崇TA們是“封面人物”TA們是“財(cái)富階層”習(xí)慣了新中心的繁華，作為如今的坐享者，更需要一次新的旅程，來(lái)證明自己曾經(jīng)的青春上升財(cái)富新貴追求極致生活享受享受被仰視的目光中大型企業(yè)的老板向上的富豪群體特別看中面子及榮譽(yù)逐漸在成為圈層領(lǐng)袖的路上TARGET目標(biāo)客戶極致生活享受都心生活向往居住檔次提升高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)資產(chǎn)保值增值對(duì)城市資源占有極致生活享受身份標(biāo)簽資產(chǎn)優(yōu)化配置城市資源向往生活享受進(jìn)入更高的圈層高尚生活方式片區(qū)升值空間本地權(quán)貴寶中財(cái)富階層產(chǎn)業(yè)精英全市豪宅客戶這是一撥與項(xiàng)目高度匹配的客戶項(xiàng)目國(guó)際、繁榮、現(xiàn)代拼搏、務(wù)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)社會(huì)責(zé)任感、世界公民中式的沉著與西式的開(kāi)放市井文化與紳士文化的沖擊和碰撞峰景重現(xiàn)5營(yíng)銷策略ThePromotionalStrategy目標(biāo)解讀01價(jià)格實(shí)現(xiàn)——均價(jià)35000元/㎡抬升懷德系產(chǎn)品進(jìn)入3.0萬(wàn)價(jià)格層級(jí)。02品牌實(shí)現(xiàn)——塑造深圳一線影響力項(xiàng)目品牌——打造懷德城獨(dú)有的品牌影響力，成為代言區(qū)域的領(lǐng)軍品牌；發(fā)展商品牌——品牌造勢(shì)，塑造懷德實(shí)力、肩負(fù)區(qū)域革新的一線品牌形象。不得不說(shuō)的案例中洲之前在寶安影響力不強(qiáng)，寶安客戶最認(rèn)可鴻榮源通過(guò)營(yíng)銷的力量，也使他們認(rèn)可了中洲的品牌中洲中央公園案例啟示中洲中央公園中洲中央公園VS勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)一路之隔，緣何市場(chǎng)表現(xiàn)兩極化？2012年，中洲中央公園一期創(chuàng)下18天29億的銷售傳奇2013年，二期開(kāi)盤勁銷90%，超過(guò)30億，均價(jià)超過(guò)3.2萬(wàn)，樓王產(chǎn)品超過(guò)3.5萬(wàn)開(kāi)盤銷售率約為50%，實(shí)現(xiàn)均價(jià)不到2.3萬(wàn)，樓王實(shí)現(xiàn)均價(jià)約2.5-2.7萬(wàn)后期均價(jià)在中洲的影響下升至3.0萬(wàn)案例啟示中洲中央公園有些困境，是因“營(yíng)銷不作為”造成的，如同一條路，相隔不到30米的兩個(gè)盤，兩種市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)反饋一：客戶語(yǔ)錄——即便“中洲中央公園”比“勤誠(chéng)達(dá)”貴5000元，我也選擇“中洲中央公園”——肯定買“中洲中央公園”，材料及品質(zhì)都比“勤誠(chéng)達(dá)”好，價(jià)格高也正常市場(chǎng)反饋二：銷售反饋——“勤誠(chéng)達(dá)”做了預(yù)銷售，價(jià)格在1.7-1.8萬(wàn)，銷售反響一般

——“中洲中央公園”銷售價(jià)格2.1-2.3萬(wàn)，三周內(nèi)三次連續(xù)開(kāi)盤，每次單價(jià)漲1000元，最終實(shí)現(xiàn)銷售26億，成交近900套，開(kāi)盤率92%，目前很多客戶不擔(dān)心漲價(jià)，擔(dān)心的是買不到中洲中央公園市場(chǎng)反饋差距大客戶認(rèn)知不同，真實(shí)差異在哪里？案例啟示中洲中央公園重要指標(biāo)中洲中央公園勤誠(chéng)達(dá)規(guī)模100萬(wàn)分期開(kāi)發(fā)，大一期40萬(wàn)，規(guī)模2000戶左右，容積率480萬(wàn)分期開(kāi)發(fā)，一期40萬(wàn)左右，規(guī)模1000戶左右，容積率4.5戶型89--240平3-5房（雙拼戶型超過(guò)60%）80-160平2-5房配套商業(yè)面積有8萬(wàn)多平米，含有集中式商業(yè)名校學(xué)位寶安中學(xué)相同點(diǎn)老城大盤，靠著靈芝公園，屬于雙地鐵物業(yè)產(chǎn)品的贈(zèng)送都有限從硬件上看，各有利弊，各有所長(zhǎng)，無(wú)大懸殊最大差異：營(yíng)銷力的不同價(jià)值營(yíng)銷：價(jià)值的深度挖掘提煉、價(jià)值充分展示及推廣、傳遞到位案例啟示中洲中央公園——價(jià)值的“深度挖掘及提煉”前海都會(huì)群中央生活圈

世聯(lián)打造定位方向：國(guó)際化、都市化、標(biāo)桿化前海都會(huì)群——嫁接前海中心，類比：中洲中央公園——前海中心香蜜湖區(qū)——福田CBD中央生活圈——整合已有及規(guī)劃的資源都會(huì)中央：未來(lái)20萬(wàn)商業(yè)、藝術(shù)中心名校中央：寶安中學(xué)、省一級(jí)文匯名校等交通中央：雙地鐵，5分鐘上高速、10分鐘到碼頭、機(jī)場(chǎng)

公園中央：靈芝公園大前海中心深圳文化發(fā)源地靈芝公園旁、近三大公園100萬(wàn)的綜合體規(guī)模法式園林、ARTDECO立面第一太平戴維斯物管中洲開(kāi)發(fā)商品牌成熟的配套（學(xué)校、交通、商業(yè)等）背景：1、老城區(qū)、第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目2、未來(lái)有規(guī)劃，但目前周邊形象差、除交通外，生活配套差3、項(xiàng)目拼合戶型，銷售有一定抗力4、靈芝公園目前環(huán)境差提煉成體系：定位項(xiàng)目給客戶帶來(lái)的一種“未來(lái)珠三角中心的綜合體大盤的都市繁華成熟的生活模式”案例啟示中洲中央公園——價(jià)值的“深度挖掘及提煉”對(duì)公園物業(yè)價(jià)值的最大化利用，通過(guò)對(duì)公園生活場(chǎng)景的描述，拔升項(xiàng)目整體價(jià)值搭建天橋，將項(xiàng)目連接靈芝公園，突出專屬感影視片制作突出公園生活的專有屬性，放大公園資源賣點(diǎn)宣傳物料上描述公園生場(chǎng)景，滲透公園生活樣板。案例啟示中洲中央公園——價(jià)值的“充分展示及推廣”全面展示、細(xì)節(jié)把控、重點(diǎn)突出

堅(jiān)持項(xiàng)目?jī)r(jià)值的全面感知，項(xiàng)目品質(zhì)展示做到極致

客戶參觀流線的每一處細(xì)節(jié)均精心打造，大到私家路包裝，商鋪櫥窗，小到園林銘牌，從石材、面磚等材質(zhì)使用，樹(shù)木的選取，到施工工藝的呈現(xiàn)，讓客戶在看房時(shí)時(shí)刻感受到符合項(xiàng)目豪宅定位的品質(zhì)與細(xì)節(jié)案例啟示中洲中央公園——價(jià)值的“充分展示及推廣”全面展示、細(xì)節(jié)把控、重點(diǎn)突出貼出材料展示牌高端有保障——行家：實(shí)際材料成本價(jià)格并不高，批發(fā)價(jià)比普通材料貴不了多少——客戶：高端材料保障具體包括外墻（花崗巖石材、瓷質(zhì)通體仿石外墻磚）、推拉門（意大利薩威奧）、鋁合金窗（中空LOW-E玻璃）、陽(yáng)臺(tái)欄桿（鍍鋅層、烤漆層）、安裝類管材（鋼塑復(fù)合管、鑄鐵排水管）、室內(nèi)對(duì)講主機(jī)（霍尼韋爾數(shù)字可視對(duì)講）等等。銷售處高端大氣——高端大盤形象直接感知案例啟示中洲中央公園——價(jià)值的“充分展示及推廣”緊抓寶安客戶偏好，邀請(qǐng)最合適的明星，配合大活動(dòng)奠定了項(xiàng)目國(guó)際都市化、高端大盤豪宅形象、樹(shù)立項(xiàng)目的標(biāo)桿地位第一次：2011年秋交會(huì)完美亮相第二次：2011年售樓處開(kāi)放，香港一線巨星力捧第三次：2012年宋韶光親臨+玉璽展第四次：2012年實(shí)地樣板房開(kāi)放，范爺駕到案例啟示中洲中央公園案例啟示：在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，理性的客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)——價(jià)值營(yíng)銷,建立寶安豪宅KPI：

——價(jià)值挖掘到位

不僅僅是價(jià)值點(diǎn)羅列，而且提煉升華、形成體系，定位給客戶可以感知的項(xiàng)目高端屬性或精神生活模式；把握城市公園的稀缺性，放大公園價(jià)值。

——價(jià)值展示及推廣到位軟、硬件一線品牌配置，利用接地氣的名人、名品等做跨界嫁接，做大活動(dòng)，讓項(xiàng)目形象被目標(biāo)客戶更直接感知策略導(dǎo)出010203品牌先行大城發(fā)酵深挖公園打造懷德專屬發(fā)展商品牌；打造懷德城專屬項(xiàng)目品牌；建立懷德粉絲團(tuán)；軟性服務(wù)塑造高端品牌形象。建立懷德城專有大城KPI體系；大城概念的塑造；大城價(jià)值落定的持續(xù)釋放。公園價(jià)值的最大化挖掘；公園資源的最大化利用；公園生活體驗(yàn)的全面打造。營(yíng)銷策略主題核心策略：以“懷德城”為引領(lǐng)，吹響集結(jié)的號(hào)角，倚靠世聯(lián)豐富快銷、強(qiáng)銷經(jīng)驗(yàn)，采取“三大必殺行動(dòng)”高調(diào)炒作，活動(dòng)引爆，強(qiáng)勢(shì)洗腦，實(shí)現(xiàn)懷德發(fā)展商和項(xiàng)目雙品牌落地，開(kāi)啟真正懷德時(shí)代！必殺一：品牌計(jì)劃一夜傾城，集中爆破必殺二：造城行動(dòng)高調(diào)造城，強(qiáng)勢(shì)洗腦，建立影響力必殺三：公園生活范本體驗(yàn)公園，倡導(dǎo)新生活，熱銷全城營(yíng)銷策略掀起一場(chǎng)鋪天蓋地的品牌行動(dòng)!一夜傾城,以懷德之名,迅速放大區(qū)域影響力!目標(biāo)——把握已有客戶資源，全面品牌升級(jí),迅速建立區(qū)域影響力!時(shí)間段——2015年5月-6月,售開(kāi)前

必殺技：STEP1——拓粉行動(dòng)

STEP2——形象打造計(jì)劃品牌計(jì)劃！必殺絕技一營(yíng)銷策略在全民微營(yíng)銷的時(shí)代，打造最牛微粉平臺(tái)，快速積聚懷德品牌粉絲客戶！目的：利用現(xiàn)有客戶資源，優(yōu)先內(nèi)部客戶覆蓋，達(dá)到快速釋放項(xiàng)目信息的目的形式：可使用世聯(lián)行云掌柜專屬平臺(tái)，或自建平臺(tái)，網(wǎng)羅已成交業(yè)主與上門客戶，分為VIP會(huì)員及普通會(huì)員，通過(guò)平臺(tái)建設(shè)加強(qiáng)與會(huì)員的聯(lián)系，搭建最強(qiáng)的自媒體平臺(tái)。啟動(dòng)時(shí)間：2015年3月1日-6月完成前期客戶的整合拓粉行動(dòng)拓粉行動(dòng)1>>建立“懷德會(huì)”微粉平臺(tái)，網(wǎng)羅懷德公元全部業(yè)主及客戶懷德公元1000老業(yè)主+世聯(lián)資源>30萬(wàn)粉絲平臺(tái)!充分整合已有的客戶資源,通過(guò)云掌柜，最大化拓展客戶渠道,搭建專屬的龐大粉絲營(yíng)銷平臺(tái),為項(xiàng)目集結(jié)最廣泛的客戶資源,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速?gòu)?qiáng)銷的總體目標(biāo)做堅(jiān)實(shí)的保障云掌柜搭建懷德城專屬全民營(yíng)銷平臺(tái)世聯(lián)獨(dú)家云掌柜為項(xiàng)目提供以下服務(wù)：1、打造泛經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，通過(guò)云掌柜可以實(shí)現(xiàn)人人都做經(jīng)理人，帶客上門，為項(xiàng)目廣泛集結(jié)客戶。2、提供團(tuán)購(gòu)平臺(tái)，在云掌柜平臺(tái)組織全城進(jìn)行團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)全民營(yíng)銷營(yíng)銷策略拓粉行動(dòng)拓粉行動(dòng)2>>扼守戰(zhàn)略高地，二維碼遍布全城，重點(diǎn)利用福永高端酒樓資源懷德城城懷德城持續(xù)時(shí)間：2015年4月開(kāi)始目的：提升潛在客戶的關(guān)注,釋放項(xiàng)目品牌形象.釋放渠道:福永寶利來(lái)內(nèi)部框架廣告、酒店刷屏廣告，福永汽車站的戶外廣告，大巴的車身廣告，座位的后背廣告，在樓體懸掛超大樓體二維碼，掃一掃加項(xiàng)目官方微信掃描有禮,三重大獎(jiǎng)等你拿：①掃描即可在獲得精美禮品一份。②在朋友圈內(nèi)上傳指定微信,被轉(zhuǎn)發(fā)50次,即可獲得50元話費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì).③推薦朋友關(guān)注官方微信平臺(tái)100人,即可獲贈(zèng)寶利來(lái)酒店住宿一晚營(yíng)銷策略拓粉行動(dòng)拓粉行動(dòng)3>>10元購(gòu)房計(jì)劃，眾籌形式廣泛吸納粉絲客戶操作方式:重磅——10元購(gòu)房,通過(guò)借助微信平臺(tái)發(fā)行10元一張的購(gòu)房券，每人可以購(gòu)買10張，累計(jì)2萬(wàn)人購(gòu)買，從中抽取一張購(gòu)房券，獲得200萬(wàn)元的購(gòu)房基金，用于本項(xiàng)目購(gòu)房步入房地產(chǎn)電商新時(shí)代,針對(duì)項(xiàng)目相對(duì)年輕的潛在客戶群體,以”眾籌”的方式售房,刺激客戶關(guān)注，制造社會(huì)熱門話題,提升項(xiàng)目知名度的同時(shí),促進(jìn)項(xiàng)目成交啟動(dòng)時(shí)間：2015年5月1日-7月?tīng)I(yíng)銷策略拓粉行動(dòng)拓粉行動(dòng)4>>以快閃行動(dòng)為首發(fā)，迅速聚焦區(qū)域客戶目光，為項(xiàng)目造勢(shì)以“短、平、快”的代名“快閃”活動(dòng)為始發(fā)，嫁接項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)選取福永核心區(qū)域進(jìn)行集中爆破活動(dòng)意義：真正意義上吸引眾多人群關(guān)注，提高項(xiàng)目品牌效應(yīng)，為項(xiàng)目巡展、派單有效助力；

位置建議：萬(wàn)福廣場(chǎng)、國(guó)惠康、福永汽車站等推廣時(shí)間：2015年5月巡展期間。營(yíng)銷策略形象打造計(jì)劃形象打造計(jì)劃1>>攜手國(guó)際一線物管，發(fā)布服務(wù)白皮書(shū)活動(dòng)意義：通過(guò)物業(yè)服務(wù)的高水準(zhǔn)，樹(shù)立項(xiàng)目高端的品牌形象占位

形式建議：與第一太平戴維斯等國(guó)際一線物流品牌簽署物業(yè)顧問(wèn)合作，在寶利來(lái)酒店召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)，同步發(fā)布懷德城服務(wù)白皮書(shū)，推廣時(shí)間：2015年6月7日。懷德城服務(wù)白皮書(shū)主要內(nèi)容：國(guó)際一線物業(yè)服務(wù)理念闡述主要服務(wù)：出行大巴接駁

專屬購(gòu)物APP

服務(wù)預(yù)約······利用白皮書(shū)的形式，攜手一線物業(yè)管理公司，闡釋專屬服務(wù)理念，以高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供世界頂級(jí)物業(yè)服務(wù)懷德城服務(wù)白皮書(shū)營(yíng)銷策略形象打造計(jì)劃形象打造計(jì)劃2>>造尊貴服務(wù)享受的場(chǎng)，打造星級(jí)酒店式接待品質(zhì)［置業(yè)天使服務(wù)］銷售接待：采用一對(duì)一服務(wù)式，每位客戶專屬微笑置業(yè)天使服務(wù)禮賓接待：在這里，服務(wù)是尊貴而人性化的［禮賓大使服務(wù)］營(yíng)銷策略高調(diào)起勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)洗腦!建一座城池，聚焦全部關(guān)注!目標(biāo)——懷德城再起勢(shì)，以大城之名抬升單個(gè)項(xiàng)目的占位!時(shí)間段——2015年6月-7月,樣開(kāi)前

必殺技：STEP——造城行動(dòng)造城行動(dòng)！必殺絕技二營(yíng)銷策略造城行動(dòng)造城行動(dòng)1>>大城概念：懷德城再啟幕揭幕儀式暨懷德峰景新品發(fā)布會(huì)懷德城全球品牌發(fā)布會(huì)暨【成龍有約】國(guó)際巨星見(jiàn)面會(huì)邀請(qǐng)巨星成龍代言整個(gè)懷德城，以高端、時(shí)尚的明星見(jiàn)面會(huì)活動(dòng)為售樓處開(kāi)放造勢(shì)，選取頂級(jí)奢侈品秀，嫁接項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)對(duì)大城價(jià)值再次進(jìn)行滲透活動(dòng)內(nèi)容：在售樓處開(kāi)放當(dāng)日邀請(qǐng)成龍，并舉辦懷德城代言簽約儀式，以國(guó)際巨星號(hào)召力為懷德城造勢(shì)，后期開(kāi)發(fā)可持續(xù)代言，現(xiàn)場(chǎng)配合奢侈品秀。時(shí)間：2015年6月6日營(yíng)銷策略造城行動(dòng)造城行動(dòng)2>>大城共享：與政府合作，舉辦航空新城發(fā)展經(jīng)濟(jì)論壇航空新城經(jīng)濟(jì)論壇活動(dòng)意義：聯(lián)合多家航空新城片區(qū)發(fā)展商，牽頭舉辦經(jīng)濟(jì)論壇，共同炒作區(qū)域，增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域的發(fā)展前景的信息。

活動(dòng)建議：邀請(qǐng)恒豐地產(chǎn)、深圳機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)、康達(dá)爾、泉堂地產(chǎn)等營(yíng)銷總及知名劍客，共同召開(kāi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)論壇。

邀約對(duì)象：意向客戶、媒體時(shí)間：2015年6月14日。

地點(diǎn)：寶利來(lái)酒店?duì)I銷策略造城行動(dòng)造城行動(dòng)3>>大城內(nèi)涵：與社區(qū)合作，發(fā)布懷德社區(qū)綜合規(guī)劃懷德社區(qū)綜合規(guī)劃活動(dòng)意義：通過(guò)社區(qū)官方渠道公布區(qū)域未來(lái)規(guī)劃，媒體多加炒作，吸引客戶關(guān)注。

活動(dòng)建議：邀請(qǐng)城市規(guī)劃局專家、學(xué)者對(duì)懷德社區(qū)未來(lái)的規(guī)劃進(jìn)行發(fā)布。

邀約對(duì)象：媒體、意向客戶時(shí)間：2015年6月21日。

地點(diǎn)：營(yíng)銷中心營(yíng)銷策略造城行動(dòng)造城行動(dòng)4>>大城實(shí)現(xiàn)：廣泛跟進(jìn)并公布懷德城招標(biāo)、奠基等進(jìn)展，增強(qiáng)對(duì)客戶區(qū)域的信心活動(dòng)意義：懷德建設(shè)進(jìn)度的及時(shí)更新，增強(qiáng)客戶對(duì)區(qū)域的信心

形式建議：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置電子廣告機(jī)，對(duì)招標(biāo)、奠基、土地拍賣等信息進(jìn)行公布推廣時(shí)間：2015年6月。營(yíng)銷策略高調(diào)起勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)洗腦!建一座城池，聚焦全部關(guān)注!目標(biāo)——以翠崗公園為主要輸出價(jià)值點(diǎn)，打造懷德峰景公園生活理念時(shí)間段——2015年7月-10月,開(kāi)盤前

必殺技：STEP——公園范本公園生活范本！必殺絕技三營(yíng)銷策略世界級(jí)公園KPI

0504030201精神坐標(biāo)草莓園戴安娜王妃紀(jì)念噴泉艾伯特公爵的紀(jì)念碑畢士達(dá)噴泉自然資源綿羊草原溫室花園意大利花園環(huán)境保護(hù)水域藝術(shù)人文演講者之角藝術(shù)展覽館九曲湖皇家艾伯特大會(huì)堂大都會(huì)藝術(shù)博物館皇家驛道騎兵營(yíng)中央公園動(dòng)物園戴拉寇特露天劇院眺望臺(tái)城堡童話餐廳系列體育場(chǎng)地場(chǎng)休閑娛樂(lè)夏天無(wú)座音樂(lè)會(huì)鳴放禮炮儀式各種文藝表演及公益慈善活動(dòng)系列活動(dòng)營(yíng)銷策略翠崗公園該公園設(shè)置兩個(gè)入口，主入口位于公園南面，入口廣場(chǎng)面積約1350㎡，設(shè)置景墻、題字景石、一個(gè)約370㎡的蓮花池，并設(shè)置無(wú)障礙登山坡道。周邊配以古建筑亭、廊，以滿足人們乘涼、嬉戲、觀景的需要。次入口位于公園西面的翠崗西路地下車庫(kù)入口旁。在山頂處設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)1個(gè)，在山腰設(shè)置林蔭廣場(chǎng)及舞臺(tái)，在園路兩側(cè)設(shè)置多個(gè)小休息平臺(tái)及景觀亭。山上還設(shè)有一個(gè)三層仿古建樓，作為翠崗公園的標(biāo)志性建筑，供登上山頂?shù)挠慰陀^景娛樂(lè)。另外，在公園山腰臨翠崗西路活動(dòng)廣場(chǎng)下設(shè)一個(gè)建筑面積約6441㎡的半地下架空停車場(chǎng)，停車場(chǎng)為兩層，提供停車位約209個(gè)，可滿足公園停車需求以及有效緩解相鄰圖書(shū)館停車位不足的問(wèn)題。翠崗公園具備打造城市知名公園的硬件條件，需增加系列活動(dòng)，增強(qiáng)公園的人文情懷，本項(xiàng)目可嫁接公園資源，倡導(dǎo)公園生活范本該公園設(shè)置兩個(gè)入口，主入口位于公園南面，入口廣場(chǎng)面積約1350㎡，設(shè)置景墻、題字景石、一個(gè)約370㎡的蓮花池，并設(shè)置無(wú)障礙登山坡道。周邊配以古建筑亭、廊，以滿足人們乘涼、嬉戲、觀景的需要。在山頂處設(shè)置活動(dòng)廣場(chǎng)1個(gè)，在山腰設(shè)置林蔭廣場(chǎng)及舞臺(tái)，在園路兩側(cè)設(shè)置多個(gè)小休息平臺(tái)及景觀亭。山上還設(shè)有一個(gè)三層仿古建樓，作為翠崗公園的標(biāo)志性建筑，供登上山頂?shù)挠慰陀^景娛樂(lè)。營(yíng)銷策略公園生活范本公園生活范本1>>邀請(qǐng)跑男明星暨樣板房開(kāi)放儀式,打造國(guó)際頂級(jí)公園游，營(yíng)造項(xiàng)目全城影響力

活動(dòng)時(shí)間：7月4日

主題：致美公園之旅盛啟暨頂端生活樣板綻放

營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：樣板房開(kāi)放活動(dòng)地點(diǎn)：翠崗公園

活動(dòng)要素：邀請(qǐng)《奔跑吧兄弟》明星Angelababy和陳赫出席；世界頂級(jí)城市公園(紐約中央公園、倫敦海德公園、東京新宿御苑）雙人旅行游揭幕，凡認(rèn)籌均有機(jī)會(huì)參加抽獎(jiǎng)，開(kāi)盤當(dāng)日抽出翠崗公園包裝，舞臺(tái)搭建，確保氣氛和安全；活動(dòng)目的：利用明星效應(yīng)，聚焦全城，通過(guò)國(guó)際頂級(jí)都市公園的旅游來(lái)嫁接項(xiàng)目公園生活的價(jià)值點(diǎn)；產(chǎn)品發(fā)布會(huì)后，樣板房開(kāi)放，接受客戶辦理VIP卡。致美公園之旅盛啟暨頂端生活樣板綻放營(yíng)銷策略公園生活范本公園生活范本2>>公園作為城市客廳，市民舞臺(tái)，舉辦公園音樂(lè)節(jié)懷德峰景·萬(wàn)人公園音樂(lè)節(jié)

活動(dòng)時(shí)間：7月25日（產(chǎn)品發(fā)布會(huì)）活動(dòng)地點(diǎn)：翠崗公園

活動(dòng)要素：翠崗公園包裝，舞臺(tái)搭建，確保氣氛和安全；邀請(qǐng)當(dāng)今具有影響力的樂(lè)隊(duì)歌手參與；提前在目標(biāo)客戶群聚集的地方進(jìn)行宣傳，如國(guó)惠康、寶利來(lái)以及寶安各大商超；活動(dòng)目的：利用萬(wàn)人公園音樂(lè)節(jié)，聚焦全城，營(yíng)造項(xiàng)目全城影響力；營(yíng)銷策略公園生活范本公園生活范本3>>公園尋寶親子活動(dòng)，吸引目標(biāo)客群的關(guān)注活動(dòng)意義：通過(guò)在公園的戶外親子活動(dòng)，吸引周邊目標(biāo)客戶的關(guān)注和參與，在活動(dòng)過(guò)程中體驗(yàn)公園物業(yè)特有的樂(lè)趣。

活動(dòng)建議：客戶到現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取登記并領(lǐng)取參賽號(hào)碼，然后到翠崗公園根據(jù)線索尋找寶物，最終憑禮品兌換券到營(yíng)銷中心領(lǐng)取禮品。

注意事項(xiàng)：需提前對(duì)公園進(jìn)行線索隱藏，并與公園管理處進(jìn)行溝通。時(shí)間：2015年8月8日。

地點(diǎn)：營(yíng)銷中心、翠崗公園營(yíng)銷策略公園生活范本公園生活范本4>>公園文化集市，增強(qiáng)公園人文氣息活動(dòng)意義：舉辦創(chuàng)意市集，集聚人氣，增強(qiáng)公園人文氣息。

活動(dòng)建議：繪畫(huà)、小手工、藝人彈唱等均可，客戶到營(yíng)銷中心領(lǐng)取門票。時(shí)間：2015年9月5日。

地點(diǎn)：營(yíng)銷中心、翠崗公園營(yíng)銷策略營(yíng)銷總控圖關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)推廣策略拓客展示策略商超巡展、call客售樓處包裝主打項(xiàng)目品牌海量派單、call客、陌拜主打項(xiàng)目大盤配套價(jià)值9月7月4日6月6日9月30日8月5月1日啟動(dòng)巡展全面蓄客樣板房開(kāi)放盛大開(kāi)盤活動(dòng)策略快閃、10元購(gòu)房、服務(wù)白皮書(shū)發(fā)布微信平臺(tái)搭建、云掌柜電視戶外、圍墻、網(wǎng)絡(luò)、微信等及時(shí)換畫(huà)電視電臺(tái)報(bào)紙電視電臺(tái)看樓通道包裝樣板房包裝微樓書(shū)產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)企業(yè)宣講主打公園價(jià)值售樓處開(kāi)放售開(kāi)活動(dòng)、經(jīng)濟(jì)論壇、新聞發(fā)布會(huì)致美公園之旅盛啟、萬(wàn)人公園音樂(lè)節(jié)、公園尋寶親子活動(dòng)、公園文化市集推售策略戶型分布情況本項(xiàng)目總體602套，主力戶型是87-88平三房，112-115平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，少量140平大戶型，具體分布情況如下：，面積戶型套數(shù)占比88㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)47078％115㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)8214％140㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)508％合計(jì)——602100％87-88㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)112-158㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)140㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)本項(xiàng)目主力戶型3房產(chǎn)品，4產(chǎn)品貨量較小，但占據(jù)本盤最優(yōu)位置。推售策略推售批次說(shuō)明一批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：3.6萬(wàn)/㎡一批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：3.2萬(wàn)/㎡一批推售：1棟1座、2座及3棟共約380套開(kāi)盤時(shí)間：2015年10月二批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：3.7萬(wàn)/㎡二批價(jià)格實(shí)現(xiàn)：3.8萬(wàn)/㎡二批推售：1棟3座、2棟共約220套；開(kāi)盤時(shí)間：2015年11月推售策略收益實(shí)現(xiàn)0%50%100%一批開(kāi)盤推售380套2015.1011月中旬2015日期去化率3個(gè)月實(shí)現(xiàn)售罄二批開(kāi)盤推售220套2015.111＃1座、2座，3＃清盤分批推售，穩(wěn)中求勝，南區(qū)實(shí)現(xiàn)20億銷售額1＃3座，2＃10月12月THANKYOU!附件TheAnnex1市場(chǎng)分析TheMarketAnalysis市場(chǎng)分析雖然經(jīng)濟(jì)正經(jīng)受結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型陣痛，消費(fèi)和進(jìn)出口都呈疲軟態(tài)勢(shì)，但短期來(lái)看經(jīng)濟(jì)要維持增速不跌破7%，必須要依靠投資拉動(dòng)投資方面，“一帶一路”剛剛起步，基礎(chǔ)設(shè)施投資未大規(guī)模進(jìn)行；傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)方面，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)疲軟,整體經(jīng)濟(jì)無(wú)新興行業(yè)支撐，在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要因素將繼續(xù)采取房地產(chǎn)軟著陸態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要因素政策導(dǎo)向<<政府態(tài)度市場(chǎng)分析政府調(diào)控慢慢退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)將會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的主導(dǎo)各地紛紛放松限購(gòu)930新政公積金政策放松4-7月份各地方政府紛紛放松限購(gòu)，中央持默準(zhǔn)態(tài)度,到目前只有”北上廣深”一線城市未松綁930新政”認(rèn)貸不認(rèn)房”，釋放大量改善性用戶需求公積金可異地互貸，公積金貸款額度提高等政策的進(jìn)一步放松與完善，進(jìn)一步釋放需求從各地紛紛放松限購(gòu)到公積金政策松綁，宏觀調(diào)控在慢慢退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)調(diào)控將逐步主導(dǎo)房地產(chǎn)，明年樓市政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松政策導(dǎo)向<<宏觀政策市場(chǎng)分析政府將著力降低高企的利率，明年或?qū)⒂腥娼禍?zhǔn)與降息的可能今年市場(chǎng)短期利率下行，但并未傳導(dǎo)至中長(zhǎng)期利率端，同時(shí)短期利率仍然高企而未來(lái)為推進(jìn)利率市場(chǎng)化同時(shí)降低融資成本，政府正在試著努力降低短期以及中長(zhǎng)期利率;加之政府對(duì)明年貨幣政策松緊適度的定調(diào),明年或?qū)⒂腥娼禍?zhǔn)與降息的可能政策導(dǎo)向<<貨幣政策新房市場(chǎng)百城價(jià)格連續(xù)下跌，重點(diǎn)城市供大于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)五年來(lái)新低2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5% 12000 11000 10000元9000/平8000方米7000 6000 5000 4000百城均價(jià)（左）環(huán)比（右）1、價(jià)格：百城價(jià)格自5月起連續(xù)7個(gè)月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表現(xiàn)分化2010年6月至今百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化圖25002000150030003500萬(wàn)平方米月度成交面積1-11月月均成交面積“國(guó)十條”“國(guó)八條”“國(guó)五條”“930房貸新政”央行降息2、需求：整體成交明顯下行，一線城市同比降幅最大2010年6月至今百城住宅成交面積及環(huán)比變化圖全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)分析新房市場(chǎng)百城價(jià)格連續(xù)下跌，重點(diǎn)城市供大于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)五年來(lái)新低3、供應(yīng)：新增供應(yīng)創(chuàng)近五年歷史新高，不同城市表現(xiàn)差異2010年6月至今住宅新入市面積及環(huán)比變化圖4、供求對(duì)比：市場(chǎng)整體供大于求，庫(kù)存升至歷史高位，去化壓力較大2010至今20城住宅成交及供應(yīng)面積走勢(shì)2500月度新批上市面積1-11月均新批上市面積200015001000500萬(wàn)平方米月度成交1-11月月均成交月度供應(yīng)1-11月月均供應(yīng)200015001000500萬(wàn)平方米2500全國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析14年深圳新房成交套數(shù)為41884套，同比下跌12.9%；成交面積403萬(wàn)平方米，同比減少8.8%；成交均價(jià)為23973元/平，同比上漲11%。由98-14年深圳市新房成交面積與均價(jià)，14年新房成交面積處于中位維穩(wěn)態(tài)勢(shì)，較去年下跌了8.8%，但成交均價(jià)為十幾年來(lái)最高，達(dá)到23973元/平，

14年新房成交的主戰(zhàn)場(chǎng)仍舊在龍寶兩地。深圳市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)分析2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，但仍需持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。2014年前三季度成交低迷，第四季度受新雙重政策利好筑底翹尾。市場(chǎng)存量去化速度加快且成交均價(jià)有上升的趨勢(shì)，政策的放松和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的向好，對(duì)于需求都有一定的促進(jìn)作用。1政策導(dǎo)向2商品房市場(chǎng)3土地市場(chǎng)從政府態(tài)度可以看出，政府需要地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)從宏觀政策可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)受政府調(diào)控的強(qiáng)度越來(lái)越弱從貨幣政策可以看出，全面將準(zhǔn)降息的可能，或有效釋放購(gòu)買力從市場(chǎng)需求的整體情況來(lái)看：深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模等將進(jìn)一步提升，購(gòu)房需求將逐步增大從供給可以看出，深圳新房較14年有相應(yīng)回落，去化速度將或提高從成交均價(jià)可以看出，地王頻現(xiàn)，土地成本的上升也將拉升明年新房?jī)r(jià)格從土地成交可以看出，深圳土地供應(yīng)來(lái)源明年將繼續(xù)朝城市更新轉(zhuǎn)移，整體的開(kāi)發(fā)進(jìn)度都會(huì)有所降低市場(chǎng)預(yù)判寶中2015年2014年懷德公元，建面約24萬(wàn)㎡，79-122㎡二房至四房星航華府，建面約29.5萬(wàn)，89-120㎡的三房至四房為主鶴州舊改項(xiàng)目，建面約13.3萬(wàn)，60-120㎡二房至四房領(lǐng)航城·領(lǐng)翔，建面約22.3萬(wàn)㎡，73-175㎡的二房至五房泰新利御品巒山項(xiàng)目，建面約11.8萬(wàn)。華豐西鄉(xiāng)，建面約23萬(wàn)，80-124㎡三至四房松茂御龍灣，建面約19.35萬(wàn)㎡，90-120㎡的三房至四房康達(dá)爾山海上城，建面約51萬(wàn)，一期推出以70-80的小戶型產(chǎn)品為主流塘陽(yáng)光項(xiàng)目，建面約19.2萬(wàn)㎡80-140㎡三房至四房君成雍和園，建面約11.7萬(wàn)㎡，80-140㎡三房至四房為主富通七期，建面20.9萬(wàn)㎡,西鄉(xiāng)聯(lián)投東方，建面約27萬(wàn)㎡，89-14㎡三至五房中大戶型新安福松沙天河35區(qū)項(xiàng)目，建面10萬(wàn)華聯(lián)27區(qū)，19萬(wàn)建面，大戶型為主榕江寶中，8萬(wàn)建面壹方中心，88萬(wàn)建面綜合體領(lǐng)航城·領(lǐng)秀，建面約29.7萬(wàn)中洲中央公園，5萬(wàn)建面（商務(wù)公寓）中興寶安五星酒店，8.3萬(wàn)建面閩泰項(xiàng)目，8.3萬(wàn)建面二季度三季度四季度機(jī)場(chǎng)桃源居，建面9萬(wàn)㎡,2016年畔山美地家園，建面12.6萬(wàn)㎡未來(lái)寶安供應(yīng)量：2014-2015年，寶安供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈機(jī)場(chǎng)企崗山，建面20萬(wàn)㎡,沙井花半里，建面5.8萬(wàn)㎡,幸福港灣，13萬(wàn)建面，86-130三到五房中海九號(hào)公館，18.2萬(wàn)建面，120-180四到五房勤誠(chéng)達(dá)23世紀(jì)，8.2萬(wàn)建面前海鉑寓，8.1萬(wàn)建面京基沙一村，建面15萬(wàn)㎡,天福華府，建面11.8萬(wàn)㎡,預(yù)計(jì)2014至2015年市場(chǎng)總體放量，2015年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目16個(gè)，總建面近350萬(wàn)㎡市場(chǎng)掃描市場(chǎng)分析未來(lái)的市場(chǎng)是綜合體的時(shí)代，2015年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目16個(gè)，總建面近350萬(wàn)㎡63萬(wàn)m2福永未來(lái)新增：63.8萬(wàn)m261.3萬(wàn)m2沙井未來(lái)新增：29.3萬(wàn)m250萬(wàn)m2松崗未來(lái)新增：80萬(wàn)m248.5萬(wàn)m2寶中未來(lái)新增：104.3萬(wàn)m2152萬(wàn)m2西鄉(xiāng)未來(lái)新增：72萬(wàn)m2現(xiàn)有供應(yīng)量未來(lái)兩年新增供應(yīng)量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要以航空新城片區(qū)以及西鄉(xiāng)片區(qū)為主競(jìng)爭(zhēng)分析TheMarketPerformance領(lǐng)航城·領(lǐng)秀建面29萬(wàn)㎡在售項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)星航華府建面21.4萬(wàn)㎡君成雍和園建面13.9萬(wàn)㎡富通V都會(huì)建面9.5萬(wàn)㎡天福華府建面11.9萬(wàn)㎡領(lǐng)航城·領(lǐng)翔建面22.3萬(wàn)㎡萬(wàn)象新天建面13萬(wàn)㎡懷德公元建面23萬(wàn)㎡鶴洲舊改建面19.3萬(wàn)㎡泰新利御品巒山建面17.6萬(wàn)㎡康達(dá)爾山海上城建面35萬(wàn)㎡機(jī)場(chǎng)企崗山建面20萬(wàn)㎡懷德峰景建面13.8萬(wàn)㎡航空新城圈層環(huán)立新湖建面22萬(wàn)㎡明輝花園建面3.8萬(wàn)㎡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析未來(lái)福永是一個(gè)聚焦品牌開(kāi)發(fā)商共同炒作,競(jìng)合的區(qū)域。開(kāi)發(fā)熱潮涌，眾多央企、國(guó)企等大型開(kāi)發(fā)商，共同建造航空新城，航空新城成全市置業(yè)新熱點(diǎn)領(lǐng)航城·領(lǐng)航御景水岸萬(wàn)科、中信、富通、卓越、深圳機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)等品牌入駐。區(qū)域建設(shè)兌現(xiàn)速度不斷加快，樓盤價(jià)值升溫。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱天福華府鶴洲村舊改機(jī)場(chǎng)企崗山領(lǐng)航城·領(lǐng)秀深信項(xiàng)目懷德峰景預(yù)計(jì)入市時(shí)間2015年上半年2015年下半年2015年下半年2015年上半年預(yù)計(jì)2016年2015年下半年區(qū)位寶安區(qū)西鄉(xiāng)107國(guó)道黃田三圍段位于深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鶴洲村寶安區(qū)金盛路、金荔支路交匯處寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)寶安西鄉(xiāng)黃田翠湖花園東側(cè)寶安區(qū)福永鎮(zhèn)中心懷德南路與翠崗西路交界處規(guī)模11.9萬(wàn)平米19.7萬(wàn)平米30萬(wàn)平米約20萬(wàn)平米約1.6萬(wàn)平米約5.7萬(wàn)平米容積率2.95.32.73.0-3.53.483.09產(chǎn)品85－89㎡的兩房及120－128㎡的三房主力60-90平米主流剛需;配合110-120舒適居家面積段和復(fù)式創(chuàng)新產(chǎn)品75-125平左右的3-4房為主82-130平米的三房為主65-89㎡2-3房為主89-128㎡3-4房為主景觀無(wú)無(wú)鳳凰山獅子山,航城公園鳳凰山鳳凰山，翠崗公園交通臨近107國(guó)道臨近107國(guó)道,目前無(wú)地鐵規(guī)劃臨近107國(guó)道臨近航城大道,地鐵一號(hào)線臨近廣深公路,規(guī)劃中的10號(hào)線臨近廣深高速，規(guī)劃中的11號(hào)線配套配套商業(yè)10050平方米自身5.7萬(wàn)商業(yè)指標(biāo)自帶小學(xué)、幼兒園及商業(yè)配套百萬(wàn)綜合體配套周邊小區(qū)配套及教育資源周邊商業(yè)配套及人文教育資源開(kāi)發(fā)商品牌深圳市泉堂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司潤(rùn)科深圳機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)深圳機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)深信深圳市懷德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目共享航空新城片區(qū)發(fā)展的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，而與其他競(jìng)品相比，規(guī)模、品牌、配套、戶型均占據(jù)優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必成為區(qū)域項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者。競(jìng)品交叉分析市場(chǎng)分析領(lǐng)航城·領(lǐng)秀總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體位置深圳市前海寶安大道轉(zhuǎn)航城大道占地面積6.9萬(wàn)㎡容積率3-3.5主力戶型主力戶型為80-89平米小戶型90㎡以下戶型占比不少于80%建筑面積29.3萬(wàn)㎡住宅面積20.8萬(wàn)㎡商業(yè)面積0.57萬(wàn)㎡優(yōu)勢(shì)：百萬(wàn)領(lǐng)航城第三期，配套齊全，緊鄰航城公園和航城學(xué)校，視野開(kāi)闊。劣勢(shì)：地塊不完整被道路分隔為三部分，缺乏大型社區(qū)氛圍；臨近洲石路及107國(guó)道，噪音大。享百萬(wàn)大城配套，主力戶型為80～89㎡的小戶型及部分中大戶型產(chǎn)品，目前已打好地基，預(yù)計(jì)2015年下半年入市，屬直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)品分析：領(lǐng)航城·領(lǐng)秀市場(chǎng)分析綜合體社區(qū)，戶型靈活，主力60－89平米配合110－120平米舒適居家面積段和復(fù)式創(chuàng)新產(chǎn)品，目前地塊已平整，預(yù)計(jì)2015年入市鶴州舊改總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體位置深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道鶴洲村占地面積36993㎡容積率5.3綠化率30%戶型配比40-50㎡一房，10%；60-75㎡兩房，25%；60-70㎡復(fù)式，10%；80-89㎡三房，25%；110-120㎡小四房，20%；130-140㎡四房，10%建筑面積197000㎡住宅面積134500㎡商業(yè)/商務(wù)公寓面積62500㎡優(yōu)勢(shì)：綜合體社區(qū)，配套齊全，自帶商業(yè)，戶型靈活。劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊以廠房及農(nóng)民房為主，居住氛圍不純粹；容積率高且位于廣深高速鶴州立交附近，噪音污染嚴(yán)重。直接競(jìng)品分析：鶴州舊改市場(chǎng)分析低密住宅，容積率較低，舒適宜居，生活配套齊全。地塊被金盛路、金荔支路分割，項(xiàng)目完整性缺失；單個(gè)地塊占地較小，整體規(guī)劃空間受影響總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體位置深圳市寶安區(qū)金盛路、金荔支路交匯處占地面積84242㎡容積率2.7綠化率35%戶型配比65㎡兩房，10%；75-79㎡2+1房，15%；89㎡三房，45%；125㎡3+1，20%；140㎡4+1房，10%；建筑面積299900㎡住宅面積200830㎡優(yōu)勢(shì)：容積率低，低密舒居，配套齊全，鳳凰山景資源劣勢(shì)：地塊分隔，單獨(dú)地塊較小，整體規(guī)劃空間受影響，城市干道帶來(lái)噪音影響，幼兒園和小學(xué)影響居住純粹性。機(jī)場(chǎng)企崗山直接競(jìng)品分析：機(jī)場(chǎng)企崗山市場(chǎng)分析總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)具體位置深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)107國(guó)道黃田三圍段占地面積40952.76㎡容積率2.9綠化率30%主力戶型85－89㎡兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)120－128㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積118750㎡住宅面積105850㎡商業(yè)面積10050㎡優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目交通便利，容積率低，景觀資源豐富，自帶園林劣勢(shì)：緊臨107國(guó)道，噪音影響較大。地塊分割成2塊，臨近加油站，周邊集聚大量工業(yè)園和農(nóng)民房，居住環(huán)境不純粹。天福華府天福華