商管公司籌備期間財務管理的風險點會計實務優(yōu)質(zhì)文檔

財會類價值文檔精品發(fā)布！商管公司籌備期間財務管理的風險點[會計實務優(yōu)質(zhì)文檔]本文從審計角度分析商管公司籌備期間財務管理的風險點，建議如何做好營運期做好以下財務管理準備，保證購物中心順利運營。

1、高度重視預算編制工作，為開業(yè)后進行成本控制、節(jié)能工作打好基礎。

分析：全面預算管理是以數(shù)量和金額的形式來反映和指導公司未來一定時期的活動，適合酒店、寫字樓租賃、商場、物業(yè)管理費等工作按流程執(zhí)行，費用支出相對固定的行業(yè)。

?風險點1：費用控制不住，對應事項沒有做完；或則預算沒有突破，但對應事項沒有做完。業(yè)務部門預算簡單，不完整，沒有具體明細項目，也沒有按月編制，財務部門過程中無法控制。

?風險點2：首次編制預算，物業(yè)管理費預算水分大。例如，機電設備處于維保期，應該沒有維保費開支。綠化處于施工單位養(yǎng)護期，相應不存在養(yǎng)護費。保安、保潔員工實際人數(shù)是否和預算一致。

建議1：預算編制細化。以修理費為例，要統(tǒng)計購物中心現(xiàn)有多少不同規(guī)格的燈管，估計每年要更換多少根不同規(guī)格的燈管。以清潔用品為例，一年需要多少數(shù)量的垃圾袋。石材地面保養(yǎng)使用的晶化粉數(shù)量估算：要統(tǒng)計需要晶化保養(yǎng)的面積，不同區(qū)域的保養(yǎng)頻率。中央空調(diào)水電費：根據(jù)空調(diào)制冷時間、是否變頻空調(diào)、分機組、水泵、水塔、末端設備等分別計算后匯總，不能籠統(tǒng)估計，這也是為下步制定節(jié)能措施打好基礎。

建議2：財務人員除做好本職工作外，還要學習物業(yè)管理知識和商業(yè)管理知識，才能對財務報表進行科學分析，做好成本控制工作。

2、制定并完善各項財務管理與財務控制流程

?收費控制流程，包括：物業(yè)費、租金、停車場收費、增值服務收費等。

?財產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品。

?支出管理制度。

建議：重點放在收費控制流程與財產(chǎn)管理制度的梳理上。制定出工作流程與制度后，在籌備期便通過培訓等方法貫徹到各部門，按營運期的需求嚴格執(zhí)行。

3、能源費：包括水、電、煤氣、空調(diào)費、取暖費、水電損。

風險點：在工程部與項目公司、工程部與主力店進行工作對接時，財務部門要求工程部明確能源費的分區(qū)、計量、收費等，做出符合財務管理需求的規(guī)劃。在實際操作中，水、煤氣能分戶計量的區(qū)域比較明確，容易實現(xiàn)準確的計量與收費。重點關注的是公攤電費與空調(diào)費、取暖費，各職能區(qū)域、店與店之間容易區(qū)域重疊，為開業(yè)后準確計量與收費造成障礙。

建議1：明確公共區(qū)域與非公共區(qū)域能源費計量。明確商鋪與商鋪之間的能源費計量。明確公攤的計算與分攤方法。

建議2：明確能源費的繳費方式。在采用IC卡預收費、抄表收費等方式中提出明確財務意見。對于IC預收款方式，要充分考慮到大客戶的能源需求量及各種緊急情況財務收款方式；而對于抄表收費方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應收款項的風險控制。

4、裝修及收費。包括開業(yè)初裝及開業(yè)后二次重新裝修。

風險點：在工程部等業(yè)務部門制定裝修手冊的同時，財務部門應主動參與，對裝修手冊中涉及財務管理的模塊提出規(guī)范化管理建議，并納入裝修管理制度或裝修手冊。

建議1：明確裝修進場需繳納各項費用：裝修期能源費計量方法與繳納方式；裝修管理費的標準及繳納時間、方式；裝修押金的標準及繳納時間、方式；裝修出入證及其工本費的標準及繳納時間、方式；垃圾清運費的標準及繳納時間、方式；商戶違紀罰款的標準及繳納時間、方式。

建議2：明確裝修各項收費流程，保證各項費用應收盡收。此項工作控制關鍵點為裝修許可證的發(fā)放流程控制。在與各業(yè)務部門工作對接之時，財務部門對裝修許可證的發(fā)放提出明確的財務管理意見，需財務收費復核后方可發(fā)放。對于裝修費用的收取，財務部門需仔細閱讀主力店合同條款，主力店由于是招商中心直接與商家業(yè)務對接，對于裝修收費可能會有差別性的合同條款。

建議3：裝修押金退還及控制流程。明確驗收流程與相關表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批。

5、租金及物業(yè)管理費。租金和物業(yè)管理費是商管公司最主要的收入來源。

風險點：免租期是否收取物業(yè)管理費。惡意客戶在免租期過后退租，商管公司租金受到損失，合同中違約條款只能彌補商管公司還要重新招商承擔商鋪閑置損失。

建議1：免租期是否收取物業(yè)管理費需要明確。

建議2：在違約責任中約定：如承租方在合同履行期間根本違約，承租方應向出租方支付免租期內(nèi)的房租！或者可以約定一個比例，比如如承租方根本違約，承租方應該根據(jù)未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期內(nèi)的租金！

必須在籌備期規(guī)劃好收費相關事宜：物業(yè)費標準、物業(yè)收費面積、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同臺賬、收費的流程等。結語：學習財務會計，要注意兩個不良，一個是“營養(yǎng)不良”，沒有一定的文史基礎，沒有科學理論上的準備，沒有第一手資料的收集，搞出來的東西