簽訂購(gòu)房合同注意事項(xiàng)

1簽訂購(gòu)房合同考前須知購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1.甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；2.房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3.付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；4.交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；6.產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；否架7.紗保修幅責(zé)任冤；追旗8.茶乙方邪使用灰權(quán)限寬；請(qǐng)碎9.紹雙方鼓認(rèn)定腎的爭(zhēng)恭議仲檢裁機(jī)算構(gòu)；異暑龜10天.違靈約賠某償責(zé)蔑任；灣仙梢11受.其躬他相劑關(guān)事源項(xiàng)及循附件止，包荷括房瀉屋平伸面圖始、裝現(xiàn)飾、照設(shè)備厚標(biāo)準(zhǔn)徹等。茄培女注意帽感在簽毅定上洗述各久項(xiàng)條尚款時(shí)窯，購(gòu)猛房者度尤其朝需要零關(guān)注碌以下屈幾項(xiàng)彼根本群?jiǎn)栴}飯：姻稿1、仗購(gòu)房良合同杜的各鞏項(xiàng)內(nèi)吩容要駝盡可把能全弱面、緒詳細(xì)竟，各捉項(xiàng)規(guī)鄰定之脹間要誠(chéng)防止薦相互擇沖突蝕，尤蜜其是墳不能漂與國(guó)哨家的液政策社法規(guī)援相沖胸突；列文字搖表述澇要清方晰、飽準(zhǔn)確比；簽緩訂合贊同的薯買賣陽(yáng)雙方豬身份顫、責(zé)洞任要庫(kù)明確貴，如縱合同茅中的渴甲方寧〔賣所方〕倡不能鉛是代釀理商尊或律車師樓啦，而勉應(yīng)街是項(xiàng)灑目立豪項(xiàng)批沃準(zhǔn)文元件的芽投資浸建設(shè)炸單位嘉，也染不能口以上頓級(jí)主窗管單震位或躲下屬壤機(jī)構(gòu)析的名序義典簽訂墳合同繭，簽什字人覽應(yīng)是洽法人止代表坦本人蠢或公汪司章袖程上越授權(quán)池的主以要負(fù)繁責(zé)人愚。細(xì)鎖2、扔合同咳上的桃工程資名稱寄，一頓定要描與項(xiàng)問(wèn)目位營(yíng)置聯(lián)隙系在的一起綱，以之免日泰后有漢出入境。標(biāo)冰明攝工程察位置弱時(shí)，鼻一定德要具療體、暮明確具，如腸××虎市她××砌區(qū)吩××受街涼××浸號(hào)工××覺(jué)花園劍××舅號(hào)樓錄××限層舍××逢房補(bǔ)。言房屋距的戶株型、落面積療一定袍要標(biāo)習(xí)示清松楚，私建筑使面積館、使禾用面短積及鈴公用糠面積是分?jǐn)傆裨敲唇坏荣澮骷~確說(shuō)虹明。劈猴叼3、傍房屋斥的檔號(hào)次和乘裝修廟標(biāo)準(zhǔn)亦一般遷采用停附件筋形式金附在話購(gòu)房躍合同稠之后上，這嗚一內(nèi)沃容的長(zhǎng)表爺述一槐定要瑞詳細(xì)堅(jiān)、具扣體。數(shù)如技量術(shù)的苦等級(jí)甜、材跡料的屠品牌疤、內(nèi)序部設(shè)賀施的濟(jì)種類佛、負(fù)壟荷標(biāo)穗準(zhǔn)、贈(zèng)供券應(yīng)能餐力等曠要一都一予垮以說(shuō)鎮(zhèn)明。垂水、紡暖、姓電、冤通訊孟等設(shè)川施，環(huán)要說(shuō)集明安愚裝到口什么贏程度代。際賭4、銀其它償如付拔款方或式、晌產(chǎn)權(quán)跑保證牽等都多應(yīng)詳矛細(xì)、賀具體歪地加激以說(shuō)盒明。發(fā)并對(duì)辣房屋滅整體嶄結(jié)栗構(gòu)、償各部呀位配宗套設(shè)留施及述其部崇件的矩保修怠期給診予明原確規(guī)巷定。蕩稈松5、裕違約字責(zé)任膛的約似定一寸定要持對(duì)等途，否腎那么最碑終吃慚虧的葡是購(gòu)敗房者章。在牲購(gòu)房拖合同拾中，石一屠般承濁擔(dān)違殘約責(zé)貫任的淘違約仇事項(xiàng)躁包括鄙：簽中訂認(rèn)遇購(gòu)書(shū)煎后，違購(gòu)房假設(shè)者不池買房沉或要輕求換屯房，地開(kāi)發(fā)鈔商不味賣房局或要絞求換統(tǒng)房；翠購(gòu)房租者不磁按期倡付款變；開(kāi)回發(fā)商踢不按保期交共房；飲面積板變動(dòng)含超過(guò)躬約滋定幅物度；毅房屋桑裝修拖標(biāo)準(zhǔn)輕、質(zhì)蠶量不工合要振求，膝保修惠不到稈位；旬產(chǎn)權(quán)彎過(guò)戶萍手續(xù)糟不全挖或不偷能瀉按期五辦理喬。慎肆看完牙房子距以后屯，就易要簽肝合同塘了，砌現(xiàn)在毒一般狹的做閃法是評(píng)在簽餓署正后式合嘉同之芬前要鎖先簽巨一胃?jìng)€(gè)認(rèn)慶購(gòu)書(shū)負(fù)，然壺后再劑簽正狀式合顆同。輔這里勞面的巧問(wèn)題上就更電多了茅。涼謊陷阱酒一：繼在認(rèn)挽購(gòu)書(shū)種里沒(méi)其有注蛾明因南何種蹦原因提退房偵以及肯后果樣購(gòu)輪房者街與開(kāi)奶發(fā)商倆簽訂姻認(rèn)購(gòu)底書(shū)后凳，就嶺要交衰一定饑額度柏的定晝金，專這是換無(wú)可煌非議脅的。蛙但有計(jì)時(shí)購(gòu)飼房者慨在交前付定插金后往因種梅種原帳因得駱不到購(gòu)銀行鞋的貸帝款而惹無(wú)法巧購(gòu)置撿該房揭產(chǎn)時(shí)甩，隸開(kāi)展掙商一已般都度只退鍛購(gòu)房拼款而協(xié)不退兆定金姜，理巨由是側(cè)買家羨沒(méi)有計(jì)履行夢(mèng)合同就，所贊以沒(méi)揭收定渴金。蕉對(duì)寺策：掩律師揪建議徹買家朽最好之與發(fā)螞展商裙在協(xié)滅議中洞約定任，假設(shè)西買家港得不彼到貸目款時(shí)肚，定彩金該圖如載何返遙還或碼是否靠要扣遠(yuǎn)除部宮分作畜為手脾續(xù)費(fèi)坐等，仇這樣戒就避云免了斗很大漆的麻陽(yáng)煩。泊同帆時(shí)，多開(kāi)發(fā)菊商是朵沒(méi)有命權(quán)利生沒(méi)收答定金雄的，儀這本欣身是扒沒(méi)有娘法律階依據(jù)匆的。外繭子陷阱室二：妖合同必主體赤認(rèn)定青不明劍購(gòu)怕房者甜由于任缺乏涂法律儀常識(shí)貸，往銀往會(huì)彼犯一訂些比震較初冊(cè)級(jí)的肚錯(cuò)誤拼。有飯時(shí)代性表發(fā)鎖展商嚼簽約褲的血人并鹿不是跡法人獻(xiàn)代表栗，或汽者合酷同上毀的開(kāi)嘴發(fā)商灘并不混是該輝房產(chǎn)雷土地漢擁有綱者，嫂這些開(kāi)都有誘可昆能產(chǎn)掀生問(wèn)先題。爪另簡(jiǎn)外，吃也有脊可能踏該項(xiàng)哪目是綿Ａ公暢司開(kāi)孤發(fā)的酸，實(shí)汽際上外卻是籃由Ｂ拍公司艙投資旺，作奏為買傭家還哀是杰應(yīng)與曠Ａ公宣司簽眠約，前否那么菊也會(huì)墻帶來(lái)惡一系止列的賭麻煩雪，以范后辦斥理各甩種手懲續(xù)會(huì)貼很麻鳴煩。睬對(duì)訴策：緣在簽帽約前秀您最西好查餅明代侵表發(fā)猶展商罰簽字敬的人培是否碼是法澇人代得表，罩如果某不是蔥，那么嘴是剃否持足有鄉(xiāng)“辣授權(quán)鍋委托泛書(shū)馬〞鉤。否賽那么，錄這個(gè)綁人的檔簽字逮是無(wú)山效的潛，同上時(shí)要休注意師合同膝上的母公均章，可這樣粥可以誘防止爹開(kāi)展做商推零卸責(zé)六任。牢剩雜陷阱暑三：罵不要?jiǎng)p易兩在開(kāi)冷發(fā)商趁提供掃的補(bǔ)布充協(xié)行議上異簽字睡簽岡補(bǔ)充論協(xié)議格在購(gòu)累房交墾易中陽(yáng)很有盈必要間。但家是要圣提醒如購(gòu)房給者的民是，樓開(kāi)發(fā)市商提窄供的球補(bǔ)充漸協(xié)裕議一幸定要薄看清纖楚?？噩F(xiàn)在港有的百開(kāi)展櫻商在瓜與客痛戶簽強(qiáng)約時(shí)遲，會(huì)緞主動(dòng)起向客禾戶出執(zhí)示一宣份補(bǔ)率充吐合同嫁，落主要初目的餃在于訴說(shuō)明尸由于墓某些拿特定透原因相造成其不能訓(xùn)按期秧交房孟的免蠟賠責(zé)竟任以灶及顫面積挽丈量疑誤差貓率差借異過(guò)擇大在秒哪些丙情況莫下能通免賠蹄。裝這是壯開(kāi)展栽商為設(shè)了保違護(hù)自飲己在漢一些祥非蓮人力乘能控毅制的朝情況倚下造絕成違懼約規(guī)應(yīng)避風(fēng)校險(xiǎn)的源一種陜方式鏡。臘善良劑的購(gòu)佛房者菜不要廊僅僅撤把開(kāi)該發(fā)商么的免按責(zé)條暗款都耳簽了皂，而最忘記貴保護(hù)宅自己販的利竟益。暮對(duì)山策：長(zhǎng)看清券楚補(bǔ)液充協(xié)而議的既條款接，最縱好的嗓方法回是找脂一個(gè)欺律師牧來(lái)幫收你的謙忙。豎騎與陷阱煌四：唉“止最短數(shù)時(shí)間致〞戴與普“章最好炕〞邊合扯同是興雙方禮意思晃一致夢(mèng)的表屋達(dá)。糞但是護(hù)，實(shí)故踐中純開(kāi)發(fā)族商往餅往會(huì)鋤給購(gòu)嶼房者糊很多紙諸如廊“戒如返果發(fā)蒜生問(wèn)天題，鬼在最泛短時(shí)稀間內(nèi)勒解決古〞假設(shè)，罩“威在裝連修材程料上賽，選當(dāng)擇最熊好的微國(guó)外那么進(jìn)口滾的啊〞雄等一雄些膝看上拼去很河誘人勿但沒(méi)傅有實(shí)哥際意陷義的凱承諾散。最尺短是塊多長(zhǎng)涼時(shí)間桑，什誘么樣尺的才汁算最畫好個(gè)的？約不知炭道。畫合噴同里冤出現(xiàn)蓄這種易模糊姨的概半念時(shí)咽，法急律也渠沒(méi)有乖方法囑，因騙此產(chǎn)熊生的淺糾紛目購(gòu)房峰者根頌本打循不新贏官姨司。剝對(duì)難策：再購(gòu)房包者一企定要復(fù)把每足一個(gè)屈具體炒的時(shí)數(shù)間、腸具體絕的地離點(diǎn)、癢具體委的材迷料以夕及開(kāi)桑發(fā)商癥的響口頭芳承諾岡落實(shí)茫在合忙同里抱。簽艘陷阱買五：祖約定淘提前肯交納銜局部體費(fèi)用伐開(kāi)陸發(fā)商術(shù)是做手商人纖的，稻而房繩地產(chǎn)催開(kāi)發(fā)跡又是盞一件剛對(duì)資嚼金要蹄求很樣高的喘行業(yè)盞。開(kāi)召發(fā)商繭面臨毅資保金壓庭力是榴很正稼常的侍，但刊并不綿能以反此為緩理由腹要求資購(gòu)房敵者提撇前交比納不甘該交辛的錢遮。而愁在駛合同銹或是醒補(bǔ)充楚協(xié)議報(bào)中，明開(kāi)發(fā)孩商常烏會(huì)將耀一些球不該膀預(yù)先篩交納用的費(fèi)池用寫易進(jìn)去低，要謀求購(gòu)坡房撓者提麗前交影納，覽這是丸顯失腐公平徐的。奴比跨如有動(dòng)些發(fā)觀展商攀在尚海未確獎(jiǎng)定物筍業(yè)管容理公遲司及智效勞嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)帳、收粥費(fèi)情明況的階前提坡下，測(cè)就要揉求膨買家啞在預(yù)大售契亭約中餡承諾召接受五物業(yè)銜管理景效勞既，并誤接受毫相關(guān)借約束觀，這圣就是可對(duì)消移費(fèi)者悼的征侵害爛。故對(duì)策疊——溝購(gòu)房鳥(niǎo)者應(yīng)晨該將丘物業(yè)僑管理朝條款風(fēng)與預(yù)殲售契惠約分追開(kāi)簽歡署，脆或灰另外粘設(shè)置關(guān)條款唇確定雹物晉業(yè)管差理的訓(xùn)費(fèi)用弦標(biāo)準(zhǔn)塞。斗芬陷阱煮六：廈賣方越解除物合同得在季一些遵開(kāi)展舒商制鈴定的淘售樓松契約饒或契泰約附蜂件中禾，往涉往有開(kāi)這樣異的條策款：枝“用買方莖無(wú)故雁逾圓期付益款，凱經(jīng)賣俗方催叔告仍備不支墊付欠湖款的晌，賣粉方可展以解興除合的同并質(zhì)沒(méi)收衰買方陸全部做已付朽價(jià)豎款。遣〞蜓這潮顯然陽(yáng)是不艷公平剩條款廊，假飽如買父家已仔經(jīng)支傳付９輔５％源的價(jià)靠款，自只剩吐５％寸的價(jià)木款逾失期未樂(lè)付牢，如骨果發(fā)祝展商妨以此崖為由過(guò)，沒(méi)基收其禽已付父９５撲％的沒(méi)價(jià)款慰，豈內(nèi)非很攀不公證平。醉況且懼，沒(méi)濤收周實(shí)際哥上是擠個(gè)行授政處敲罰或爬刑事嫁處分明行為喂，跟作為如當(dāng)事屆人一虛方的礎(chǔ)開(kāi)展掘商并偽沒(méi)有面權(quán)利雜來(lái)密沒(méi)收偶他人絮的財(cái)瞞物。凈對(duì)決策：業(yè)依據(jù)籃?合嘗同法末?第丑四十雪條規(guī)憤定，嶺本合匪同條懸款是債無(wú)效欺條款作。當(dāng)屠然，悄還有尾其他五一綁些類只似的四合同下條款執(zhí)存在爪著這嬸樣的中問(wèn)題令，梢購(gòu)房西者可抹以依揀據(jù)法國(guó)律的上規(guī)定嶺來(lái)更晚好地?fù)暇S辱護(hù)自捧己的遮權(quán)益模。顏昂陷阱液七：包處理泉結(jié)果遇不明閣確不很多案合同形中常擴(kuò)可以擱看到腎這樣快的條企款，剪“斷應(yīng)于桐××布日前許如何傘如何拳〞怨，但勝是并澡沒(méi)有凡約定美如狂果沒(méi)柔有在決“×干×艱日前維如何危如何宋〞嗽后該吉怎樣研處理儉?；@樣禍，透即使殘最后多認(rèn)定擠是開(kāi)末發(fā)商痕的過(guò)餐錯(cuò)，僵你敗也很撈難制瞇裁他澇，最錄多是熄調(diào)解估了事冷。碰對(duì)策駱：購(gòu)干房者愧與發(fā)床展商剖簽署權(quán)的合爸同中起要明憤確對(duì)嘆開(kāi)發(fā)身商如在果沒(méi)寫有履納行承沒(méi)諾、欲不按秧設(shè)讓計(jì)圖譽(yù)紙施敞工和僑達(dá)不客到質(zhì)丸量等羅級(jí)等晝等的好處理縱方法乳，做于到越眠詳細(xì)但越好嬌。確增陷阱娘八：郵以偏扛蓋全即這字里所件說(shuō)的飯以偏拴蓋全釣是個(gè)內(nèi)泛指對(duì)的概屯念。氣有時(shí)此會(huì)出食現(xiàn)這沖樣令她人哭址笑不偏得的翠問(wèn)題飯，開(kāi)零發(fā)璃商承蔑諾臥談室的慧玻璃膛是中峰空的知，到彼了交校房時(shí)闊發(fā)現(xiàn)靠臥室框窗戶褲只有祖下面汗的部黃分是胸中竄空，界而上旗面卻具是普罪通玻攝璃等澆等。法對(duì)球策：竹對(duì)于騎這類鑼問(wèn)題胖沒(méi)有脫更好滲的解洪決辦度法，賞就是妖要把糟合同奧寫得干越細(xì)寄越好爬。不售給開(kāi)模發(fā)遵商一統(tǒng)點(diǎn)空挑隙。懲當(dāng)然賓也需漫要購(gòu)田房者船有非甚常廣菌泛的鎖建筑脹、建匙材方坊面的害知識(shí)斑。旗領(lǐng)陷阱劉九：難拒簽觸補(bǔ)充鮮協(xié)議誦前叛面說(shuō)浴了，昏開(kāi)發(fā)廟商在地簽約鬧時(shí)會(huì)涼主動(dòng)筒出具伙一份乓對(duì)自鄉(xiāng)己有態(tài)利的熊補(bǔ)充棒協(xié)議遵，購(gòu)垮房者挺同樣央也卵可以手出具瘋一份福對(duì)自桂己有婆利的蟲(chóng)補(bǔ)充側(cè)協(xié)議寫。辯最好搏將開(kāi)區(qū)發(fā)商繳在其設(shè)廣告嘩宣傳帝中的披條款喂和覺(jué)樓書(shū)取里關(guān)叉于裝蘆修、勒物業(yè)憲管理彩中的復(fù)承諾申都簽叢進(jìn)補(bǔ)謎充協(xié)奮議中蔑，不莫要怕弄麻煩家。舉另個(gè)簡(jiǎn)澤單本的例填子，標(biāo)你買疑的塔彩樓〔早或板臟樓〕蘋里有昌幾部微電梯涉，是主否會(huì)項(xiàng)全部戚同時(shí)共開(kāi)通矮，如馬果有遞不漸開(kāi)的呼怎么薦辦？翅不要隆小看毛這個(gè)繡問(wèn)題睛，為庭了出竟面積紙、增扶利潤(rùn)榨，現(xiàn)準(zhǔn)在的啟高層裳住宅抗只安故裝掏幾部驕電梯辯，而琴且平配時(shí)還邁不全壓開(kāi)，哪在上洗下班隱頂峰膛時(shí)間島極為電不便花，這雄種情掃況業(yè)訴主是徑否茄有權(quán)宋拒付勁局部至電梯牲費(fèi)呢野？縫但是投，就削像你鉤可以版拒簽污開(kāi)發(fā)蓬商的淺補(bǔ)充醒協(xié)議進(jìn)一樣尼，開(kāi)鵝發(fā)商揉也同仆樣可粗以拒椒簽購(gòu)錫房者打的交補(bǔ)充眾協(xié)議挨。這妹種現(xiàn)踩象在植北京爽是很完普遍釋的，舌特別幸是一尋些賣容得很噴好的委樓盤謊都是鋪如此取。蠅對(duì)策亡：不屋管開(kāi)鏟發(fā)商魄態(tài)度竊如何虛，購(gòu)升房者億還是缸要爭(zhēng)寶取這刑個(gè)權(quán)洽益。寬實(shí)在罰不行慰，又歉覺(jué)得禁沒(méi)咸有把甜握，屋那就京只好鬼放棄蠅了。漠奏五目前橫，商勇品房窄買賣玩合同干一般閘都使訓(xùn)用建扔設(shè)部連和國(guó)隊(duì)家工伸商行輪政管足理總帝局制晉訂的骨?商率品房子買賣寸合同蜓示范朋文本臭?。首由于捐?示客范文烏本?撓是政避府機(jī)鏡關(guān)制防訂的厭，較洞好地桌平衡據(jù)了開(kāi)玩發(fā)騙商和偶購(gòu)房晴人的慰權(quán)利磨和義循務(wù)關(guān)沉系，脈因此宅，采墊用?糠示范紫文本賣?簽曠訂合接同有劑利于駱保護(hù)穿購(gòu)互房人銀的合皂法權(quán)油益。金但購(gòu)訓(xùn)房人燕切不彼可認(rèn)貌為采明用?慚示范員文本懸?就述萬(wàn)事氣大吉賴，即饞使采旬用灰?示恥范文神本?渣簽訂主商品舅房買端賣合暴同，澇購(gòu)房天人也御應(yīng)注誓意以莖下幾撤個(gè)問(wèn)金題。否莊放1、購(gòu)認(rèn)購(gòu)狹書(shū)問(wèn)甩題雅在目喬前商管品房插交易茄過(guò)程珍中，殘?jiān)S相多開(kāi)貼發(fā)商維在與樓購(gòu)房底人簽孕訂正想式商額品房銳買賣奸合同刃前咽，要及求購(gòu)另房人固簽訂匯認(rèn)購(gòu)品書(shū)，拐交納燙認(rèn)購(gòu)止款。扭開(kāi)發(fā)恩商要徒求購(gòu)嘴房人跨簽訂策認(rèn)購(gòu)敗書(shū)一側(cè)般兩存種顆情況坐：一境種情宣況是鈔開(kāi)發(fā)蛇商所驗(yàn)銷售布房屋捏尚未落取得館預(yù)售棟許可餃證，械以向喂內(nèi)部侄職工盯認(rèn)購(gòu)勢(shì)的樹(shù)名義似進(jìn)行憂銷售緞，俗手稱內(nèi)噸部認(rèn)衡購(gòu)；震另一行種情血況是滋開(kāi)發(fā)春商已沖取得隔預(yù)售抽許可炭證或侵者銷干售備的是得現(xiàn)房枝，開(kāi)祖發(fā)商美為購(gòu)飼房人其保存典預(yù)訂譽(yù)的房及屋，冰作為博交換確，要稍求購(gòu)紋房人燥簽訂技認(rèn)購(gòu)械書(shū)倒，并弦交納妥一定妙數(shù)額位的認(rèn)舒購(gòu)款我，如買果在鴉規(guī)定溪的時(shí)軌間里高，購(gòu)皆房人菜不想厚購(gòu)置辱該房關(guān)屋，娃就環(huán)可能劇無(wú)權(quán)蓬要回縫所交刪納的努認(rèn)購(gòu)孩款。旱第斯一種建情況牧的認(rèn)陳購(gòu)書(shū)松，由責(zé)于我響國(guó)?硬城市沖房地熟產(chǎn)管夏理法熱?和飲?商燒品房抓銷售念管理張辦哭法?扇都明標(biāo)確規(guī)別定，飄在未講取得傳預(yù)售發(fā)許可燒證前妖，是械不能響預(yù)售最商品魚(yú)房的墓，而錘依據(jù)恰我國(guó)省?盼合同哥法?博第盾52賠條儀的規(guī)您定，畜違反浴法律淡和行即政法觀規(guī)的候強(qiáng)制圖性規(guī)雨定的常合同請(qǐng)無(wú)效后，因駝此落第一呀種情痰況的影認(rèn)購(gòu)石書(shū)在竄法律動(dòng)上是損無(wú)效勝的。御但最候高人構(gòu)民法跨院于蝦2鄰00桐3脖年與4返月道28微日互公布陰，將兄于奶20興03看年孤6妥月燥1笑日凡起施陽(yáng)行的蛋?關(guān)女于審粘理商戶品房青買賣揉合同喜糾紛衰案件糖適寄用法褲律假設(shè)率干問(wèn)墓題的鋼解釋菊?(從以下槳簡(jiǎn)稱直?最擔(dān)高法陪院解羅釋?許)第景2霞條蔬規(guī)定龜：出嫂賣人乘未取謊得姻商品伯房預(yù)案售許固可證陣明，幟與買肌受人武訂立搶的商以品房勢(shì)預(yù)售賽合同尋，應(yīng)申當(dāng)認(rèn)普定無(wú)米效，中但是乳在水起訴市前取衣得商臘品房吧預(yù)售庫(kù)證明稈的，變可以考認(rèn)定宇有效憶。根島據(jù)該僑條規(guī)處定，崖在取善得預(yù)雙售許框可太證之摟前所吳簽訂差的認(rèn)晴購(gòu)書(shū)卻，如柏果開(kāi)株發(fā)商監(jiān)在購(gòu)爪房人彈起訴紐前仍霞未取仆得預(yù)把售許粉可證趟，該頂認(rèn)株購(gòu)書(shū)借肯定裙是無(wú)蘿效的厭；如垮果開(kāi)催發(fā)商膝在購(gòu)覺(jué)房人難起訴閱前取顆得預(yù)擦售許槽可證京，那傲么該卻認(rèn)購(gòu)但書(shū)匹的地壁位將刷和開(kāi)琴發(fā)商挎已取令得預(yù)慰售許鬼可證溫或者億銷售先的是斃現(xiàn)房槽的情馬況一豐樣，檢即朝和下枯面盲要討財(cái)論的瓦第二角種情盆況的抓認(rèn)購(gòu)糠書(shū)的滿性質(zhì)繼相同撈。祖第二夏種情拆況的邁認(rèn)購(gòu)座書(shū)，壯需要袖看認(rèn)毅購(gòu)書(shū)飛是否凱滿足右了合呈同成騾立的向要件鏟，主享要是問(wèn)看潔合同逝條款抵是否拜完備潔。?憲最高符法院踢解釋楚?第奏5梳條蔬規(guī)定政：商樸品房急的認(rèn)板購(gòu)、蔽訂購(gòu)祥、預(yù)祝訂炎等協(xié)析議具共備送?商礦品房獅銷售花管理?yè)矸椒ㄎ?味第十對(duì)六條背規(guī)定懂的商相品房悔買賣式合同澤的主己要內(nèi)響容，批并成且出領(lǐng)賣人趴已經(jīng)綢按照虛約定個(gè)收受界購(gòu)房園款的探，該圍協(xié)議慮應(yīng)當(dāng)辦認(rèn)定餓為商捷品房攝買賣窗合同煙，肯蹈定述具有薄法律渠效力堵。但擋是實(shí)終踐中航大多死數(shù)認(rèn)野購(gòu)書(shū)姑都不接具備箏?商婚品房瘦銷售嘴管理遲方法嚴(yán)?第禿十亦六條散規(guī)定急的商捷品房響買賣薯合同才的主筆要內(nèi)硬容，剪這些賊認(rèn)購(gòu)娘書(shū)的籌法律態(tài)效力竭如何肌??鞋最高柄法餃院解知釋?激并未浮作明舉確規(guī)壩定，菌筆者稻認(rèn)為貢不能黃從?蒸最高膚法院喘解釋來(lái)?第明5商條池的規(guī)桃定，伏反沒(méi)推出始不具體備?乏商品孟房銷生售管行理辦腎法?郊第十股六條粱規(guī)定劍的商俯品房押買賣聯(lián)合同覺(jué)主要樣內(nèi)容翻的購(gòu)認(rèn)購(gòu)呢書(shū)，劇就必劈然沒(méi)摧有法勞律效丹力。什但是跨如果縫認(rèn)購(gòu)囑書(shū)僅厲規(guī)定角了房困號(hào)、撓面積悲和價(jià)鄰格等杏條憶款，震那么贈(zèng)該認(rèn)鄉(xiāng)購(gòu)書(shū)滾未滿鼠足合窄同應(yīng)睛具備掙的基粗本條溜款，傭不具患有法陰律效艱力。勺件伸2、然補(bǔ)充胳協(xié)議宵問(wèn)題互在肆商品錢房買備賣過(guò)折程中位，開(kāi)曉發(fā)商跨除和宿購(gòu)房癥人根嚷?lián)?邁示范論文本烏?所假設(shè)訂立騾的商腸品房淘買療賣合嶄同外協(xié)，還摧要求亦購(gòu)房覺(jué)人簽陷訂一扭份補(bǔ)譯充協(xié)歡議，附該補(bǔ)垮充協(xié)畢議的銀內(nèi)容陪很多癢，由趕開(kāi)發(fā)仙商稼的專令業(yè)律畝師事興先擬帖訂好敵。這凈種補(bǔ)突充協(xié)恒議常皺包含確許多茂對(duì)購(gòu)灶房人潔不利曉的條育款，恰如交陳房時(shí)享間的哨確定嫩、不栽可抗鈔力條復(fù)款的繭解釋篇、共鐘有面那么積的衣確定濟(jì)分?jǐn)倱?、關(guān)糖于基爸礎(chǔ)設(shè)透施和映公督共配蟲(chóng)套建傍筑的弓開(kāi)發(fā)叛利用蝕等方寺面，記甚至任包含悠許多慚針對(duì)似開(kāi)發(fā)紫商的礎(chǔ)免責(zé)拐條款串。比按如有梨些醋開(kāi)發(fā)懸商在幫補(bǔ)充膝協(xié)議刷中規(guī)口定：欣“列政府境部門宰有關(guān)兼文件晴批準(zhǔn)盆的延甲遲、巷市政抵配套許批準(zhǔn)售及安硬裝慘的延訊誤，嬌導(dǎo)致烤開(kāi)發(fā)與商不荒能按酷期交柳付房臥屋，艦開(kāi)發(fā)末商有裙權(quán)按闖實(shí)際匪影響鋼的時(shí)厘間而擊相應(yīng)景延雙遲交礙付房賄屋，越而不槳用承世擔(dān)延提遲交邊付房秧屋的脊責(zé)任形。劍〞房由于浪補(bǔ)充偽協(xié)議駛大多弓含有羽建筑寶、揪房地楊產(chǎn)、太法律憂等專秧業(yè)術(shù)吐語(yǔ)，煮一般澡購(gòu)房細(xì)人很騎難完油全搞早懂。沒(méi)因此踢，購(gòu)粘房人隙不要稠急于投和越開(kāi)發(fā)紛商簽劈訂補(bǔ)話充協(xié)來(lái)議，雖先將戒補(bǔ)充丙協(xié)議罰拿回府來(lái)，兇找專飯家進(jìn)縮行咨贈(zèng)詢，逢將補(bǔ)慘充協(xié)開(kāi)議中恒不碧合理惕的地裝方找洗出來(lái)撕，并仁對(duì)其湯進(jìn)行尚修改瓜。同粥時(shí)由應(yīng)于補(bǔ)鞭充協(xié)筑議是雀由開(kāi)持發(fā)商的擬定燥的，渴保舟護(hù)購(gòu)輝房人裁的條熔款很片少，垮因此繼，應(yīng)敏在專開(kāi)家的俱指導(dǎo)孕下，信在補(bǔ)燥充協(xié)匪議中撤增加娃保護(hù)屋購(gòu)房拘人柴的條彈款。蟲(chóng)如果死開(kāi)發(fā)壞商不丸能滿房足購(gòu)員房人狡以上自的合召理要扔求，新那么辦，購(gòu)畏房人躬最好坦不要額和白開(kāi)發(fā)柿商簽平訂補(bǔ)屆充協(xié)宋議。儀嘆窯3、殖售樓覽廣告趴問(wèn)題蕩開(kāi)蔬發(fā)商牙為宣享傳、旦推銷健其商披品房想，一頃般都著散發(fā)島售樓棋書(shū)，垮發(fā)布正商品喜房銷草售廣雄告，丟作侍出不木少許售諾。番從法飲律角千度來(lái)遙說(shuō)，望售樓秘書(shū)，凈廣告危等都婦是開(kāi)茶發(fā)商渣向不鞠特定猛的對(duì)可象發(fā)茅放音的用比以介異紹其突商品甘房的關(guān)文字縮、圖贈(zèng)片材戶料，捉主要奮是為宿了美反化商菜品房沃形象紀(jì)、優(yōu)射勢(shì)，南遠(yuǎn)弄不具養(yǎng)備商判品房險(xiǎn)買賣降合同飲的基自本條府款。分此類究廣告讀法律茂上一果般視棚其為奧要約筒邀請(qǐng)劣，不業(yè)能忠直接蹲成為品合同僚的內(nèi)妻容。繞對(duì)于繪開(kāi)發(fā)規(guī)商的之虛假敬廣告最行為拋，購(gòu)秒房人矛雖不自能依或據(jù)合將同追腥究吸開(kāi)發(fā)諸商的訊違約怒責(zé)任渾，但退可以遼追究宋開(kāi)發(fā)染商發(fā)借布虛微假?gòu)V咐告的濁責(zé)任割。根嘉據(jù)?蔥廣告頂法?逼第最37盤、3寶8終條規(guī)抓定，濟(jì)發(fā)布道虛假輛廣告撒，欺伏騙和桐誤導(dǎo)好消費(fèi)撞者，里使購(gòu)?fù)沦I商虎品或浴者接斗受服塘務(wù)掩的消葵費(fèi)者飯的合遞法權(quán)繩益受鐮到損董害的攝，不強(qiáng)僅要咽承當(dāng)粒行政征違法卡責(zé)任抹，而遼且要株依法宵承當(dāng)吳民帽事責(zé)偶任。熟因此辰，購(gòu)揀房人魯發(fā)現(xiàn)維受了方虛假總售樓店書(shū)或剪廣告紀(jì)的欺亡騙和荷誤導(dǎo)憂，就搬要及疲時(shí)向漠政往府有乳關(guān)管悟理機(jī)豆關(guān)舉熄報(bào)，泉申請(qǐng)甘予以馬查處喜，或裳訴請(qǐng)座人民夠法院礦要求藏責(zé)任非方賠販償損求失。奔同銅時(shí)，拍國(guó)家堵工商涂行政日管理該總局嚴(yán)發(fā)布移的?旺商品蔽房廣俘揭發(fā)狡布暫層行規(guī)鏟定?從也對(duì)藥房地載產(chǎn)及廣告鐵所應(yīng)牛遵循刊的原驗(yàn)?zāi)敲础臼马?xiàng)魔以及蝦禁止喇出現(xiàn)顯的內(nèi)彈容作司了規(guī)印定，動(dòng)購(gòu)房饒人也白可根配據(jù)該栽暫掏行規(guī)具定檢增查銷享售廣返告問(wèn)條題。于不衣過(guò)為爹了避飛免不串必要做的麻尼煩，貼購(gòu)房榮人最叮好在覽簽訂嗓合同幸時(shí)，腐要求辛開(kāi)發(fā)小商將中廣告哭承駕諾的接內(nèi)容侵寫入笨雙方活協(xié)議室中，庭使其頸成為女合同脾內(nèi)容澆的一纏局部浙，以咽便在鈔廣告凱名不嚼副實(shí)鎮(zhèn)時(shí)泰告開(kāi)瓦發(fā)商叮違約劫。棄赴4、想樣板絲房問(wèn)市題舞目前景在商蠶品房故銷售勸過(guò)程您中，薪開(kāi)偉發(fā)商北都要計(jì)設(shè)置淚樣板扁房或自樣板航間。柴購(gòu)也房人資入住決后，冬發(fā)巧現(xiàn)房絨屋和亦樣板緒房有屈差距蒙，當(dāng)講購(gòu)房榮人要掃求退取房時(shí)屋，開(kāi)鐮發(fā)商諷卻認(rèn)臉為樣把板房繼不是燥“湊樣先本房乒〞慶或論“捏樣品評(píng)房腰〞寶，設(shè)古置的杜目的麗是為如了推份銷商焰品房貫。在計(jì)購(gòu)房強(qiáng)合同拌中并啊沒(méi)有確約定君商品鉆房搶與樣煌板房伙不一象致時(shí)佳，購(gòu)趟房人禽有權(quán)秘退房府，因想此購(gòu)晶房人齊無(wú)權(quán)眨要求笑退房舌。事摧實(shí)并簽不如植此。退?商銜品房戰(zhàn)銷售注管理些方法沒(méi)?第丑3弊1演條明己確規(guī)棗定，倦開(kāi)發(fā)室商設(shè)惑置樣撇板房拿的，裁應(yīng)當(dāng)范說(shuō)明汁實(shí)際相交付占的商垮品房成質(zhì)量恒、設(shè)涼備及逗裝修鑰與樣投板房寄是否偵一致可，未湯作說(shuō)撞明的蟲(chóng)，實(shí)逝際交違付的求商品翼房應(yīng)蘇當(dāng)與希樣板汗房一揮致。肢開(kāi)發(fā)稿商未年作說(shuō)牛明，草致使判購(gòu)房盲人因卻重大糟誤解劫而訂鳥(niǎo)立渣商品鼻房買擴(kuò)賣合敲同的常，購(gòu)閘房人框可以嬌根據(jù)里?合刮同法攔?關(guān)贊于重復(fù)大誤悔解的鐮規(guī)定術(shù)，請(qǐng)綱求人攝民維法院綁或者歡仲裁完機(jī)構(gòu)與變更耕或撤節(jié)銷購(gòu)盯房合仇同(創(chuàng)變更僅還是砌撤銷托購(gòu)房聾合同倉(cāng)由購(gòu)掉房人錢進(jìn)行夾選拳擇)瘋。館奴5、微質(zhì)量袍問(wèn)題定有返些購(gòu)倍房人慧認(rèn)為蟻，商已品房鍛竣工食后已屋經(jīng)過(guò)忙政府黎主管裕部門扣組織氧的竣輕工驗(yàn)白收，汽驗(yàn)收男合著格后箏才允碌許交鵝付使顯用，乓因此渠商品柔房不禍應(yīng)當(dāng)皺出現(xiàn)的質(zhì)量肯問(wèn)題排。而殺且根膽據(jù)有忌關(guān)法賢律規(guī)邁定思，開(kāi)賽發(fā)商稅在交景付商年品房浸時(shí)，揪應(yīng)同靈時(shí)向嗓購(gòu)房昂人交霉付?濁住宅坊質(zhì)量捆保證累書(shū)?怕和?序住宅劑使用懂說(shuō)明揭書(shū)?泄，這包兩書(shū)簽已對(duì)完商品策房質(zhì)舊量的伙細(xì)節(jié)拍作了鈔規(guī)定割，是她購(gòu)房滅合同師的重職要組諸成部壤分，賓因此慰也就拒沒(méi)有慌必要蓮在合置同中兵約定胸商品緞房的栽質(zhì)量崖問(wèn)題覺(jué)。但劇事實(shí)企并非千如此略。質(zhì)商品竿房竣闊工驗(yàn)當(dāng)收，熄是以顯抽查超的方購(gòu)式進(jìn)秋行驗(yàn)肯收，劉因而達(dá)不能穗保證帽每一主套商膏品房召的金質(zhì)量桂都合沈格。它而且妻竣工近驗(yàn)收求的質(zhì)里量標(biāo)釋準(zhǔn)和斑購(gòu)房惡人所括希望涌的質(zhì)屑量要扇求也贊可能宇有差蛾距助。至倦于?葛住宅質(zhì)質(zhì)量園保證何書(shū)?擔(dān)和?關(guān)住宅謙使用邊說(shuō)明鬼書(shū)?荒關(guān)于秩房屋回質(zhì)量舌的規(guī)階定，廁都是渴由戴開(kāi)發(fā)慈商擬利訂，望側(cè)重薦保護(hù)顆開(kāi)發(fā)環(huán)商的袋利益不，因授此有驗(yàn)必要導(dǎo)在購(gòu)窮房合疼同中挎約定宜房屋吼的質(zhì)四量問(wèn)紋題。欲根誠(chéng)據(jù)?角最高才法院哭解釋下?第授1后2列條和哈第鈴13芝條析第碗1蝴款的筆規(guī)定脂，在評(píng)以下重情況略下，代購(gòu)半房人窄因?yàn)闉⒎课菡哔|(zhì)量廚問(wèn)題嫂，有跌權(quán)要誰(shuí)求解配除合句同并隱要求冶賠償活損失壞：房輝屋主眠體結(jié)類構(gòu)質(zhì)費(fèi)量極不合伍格，丸不能誠(chéng)交付所使用壘；房小屋交牽付使爪用后白，房忍屋主友體結(jié)急構(gòu)質(zhì)久量經(jīng)刮檢驗(yàn)粥確屬熔不合扶格睡；因炮房屋先質(zhì)量醫(yī)問(wèn)題褲嚴(yán)重慶影響姨正常槐居住全使用存。喘?最摧高法欠院解嗽釋?悄第銳13須條舊第精1什款睡規(guī)定炎：交魂付使賽用的叫房屋涼存在粥質(zhì)量光問(wèn)題靠，在算保宗修期析內(nèi)，鞏出賣裕人應(yīng)音當(dāng)承燈擔(dān)修固復(fù)責(zé)率任；豆出賣撞人拒柏絕修帳復(fù)或篇者在蒜合理沾期限權(quán)內(nèi)拖麻延修年復(fù)旨的，顯買受熄人可棚以自閉行或允者委六托他變?nèi)诵抟茝?fù)。怨修復(fù)默費(fèi)用歸及修場(chǎng)復(fù)期廣間造臺(tái)成的過(guò)其他翼?yè)p失戒由片出賣椅人承滅擔(dān)。焰籮戲總之飼，購(gòu)麥房人洲在簽遺訂商旦品房著買賣略合同輸時(shí)，蜓不要科著急麥，盡讀可能充多咨淋詢一弱些專股業(yè)涂人士耗，這必樣才松能簽硬訂一稿份權(quán)猴利、偏義務(wù)稱對(duì)等夜的商惹品房速買賣異合同典。港蜂關(guān)于意購(gòu)房鼻合同將附件熱標(biāo)撇買房掌前要適認(rèn)真領(lǐng)簽訂月購(gòu)房灑合同泥，更樣不要匪輕視傾合同米中的筒附件表。商手品房罪買賣攔合同柔示范醫(yī)文福本中塊共有罰五處陵明確烈規(guī)定杏了由完買賣蔽雙方嫁另行哥簽訂悠補(bǔ)充栗協(xié)議巖作為殲合同芳附件欲。渠斗對(duì)這怕些附注件暑，購(gòu)蠢房人載切不稈要掉庫(kù)以輕展心，雀要注符意防售止約秩定不阿明，胖留下向隱患曾或者寺查看剛不細(xì)技而誤壓入陷遵阱。珍耗礙附件貨一是莊房屋厭平面井圖。前莖一般斃情況揚(yáng)下，賞開(kāi)發(fā)闖商提像供的字平面揀圖非呢常簡(jiǎn)肆單，惕既無(wú)傲尺遷寸也偉無(wú)比敏例，元一旦替發(fā)生避爭(zhēng)議拳，購(gòu)丈房人焦明顯麥處于句劣勢(shì)將地位點(diǎn)。對(duì)你此，各購(gòu)房粘人可旨以要必求體開(kāi)發(fā)速商在連房屋店平面無(wú)圖中負(fù)標(biāo)明廊長(zhǎng)、慕寬等控根本蝴數(shù)據(jù)筒，并絕盡可縮能要即求開(kāi)標(biāo)發(fā)商熊同時(shí)習(xí)提供安電股器、摔供天水、今照臺(tái)明以最及其蜻他線昌路和揭裝修蓬的平躍面圖雹。隔這既大是購(gòu)錫房人妖的一豈個(gè)基壽本知婚情權(quán)名，壟也是寧今后熄解決廈爭(zhēng)議友的主繩要依遺據(jù)。?；比父郊ǘ蔷坝嘘P(guān)絹公共猛局部?jī)?cè)與公簽用房會(huì)屋分舍攤建蘿筑面西積的泛構(gòu)成殃說(shuō)明邁。憐這里旁購(gòu)房螞者需換要徑注意損的是徐，凡燒不是程為所雨購(gòu)房盲屋所邁在的古樓宇閑單獨(dú)騙效勞異的建糾筑設(shè)革施，完均不暖應(yīng)計(jì)俘入該兔構(gòu)能成面旦積。弟雙方晝應(yīng)約擺定，淡賣出河人違憤背該刷分?jǐn)傔B原那么碎的，枯應(yīng)退嶄還不帆應(yīng)計(jì)常入分驢攤面毯積部漸分竟的相觀應(yīng)價(jià)漏款，啞并按屠該價(jià)子款的烤1粘0％蔽支付廈違約總金。嬌怕巨附件借三是萄關(guān)于堤商品仇房的巷裝飾枯、設(shè)棗備標(biāo)埋準(zhǔn)的款約定舊。對(duì)王于購(gòu)管房人唉而言父，此息約定讀的風(fēng)關(guān)鍵拼是要蓋把裝窯修標(biāo)霜準(zhǔn)具廁體化顛。要所防止馬采用扛諸如續(xù)“撐高級(jí)你面磚冠〞偏、泡“薄高級(jí)郊外墻排涂料答〞降、拔“才高沾級(jí)木呼地板贊〞切之類眠的模唱糊性傘名稱序。應(yīng)老當(dāng)盡彈量寫支清裝叮飾材竄料和脖設(shè)備肢的商姐品品層牌及盆其質(zhì)盡量呼標(biāo)準(zhǔn)榮。執(zhí)吊附件習(xí)四是諸雙方穿自由皆約定祖的補(bǔ)發(fā)充協(xié)漢議。嘴有喚些開(kāi)醋發(fā)商翁事先鉆擬好就了補(bǔ)謊充協(xié)騙議，選對(duì)劈此，敏購(gòu)深房人敬要仔啊細(xì)閱紅讀、期審查哀，防雹止有議的開(kāi)雀發(fā)商論利用梳補(bǔ)充妥協(xié)議軟擅自醉變更欣主合蓄同的禍條款勞而圍單方希加重貝購(gòu)房箱人的妻義務(wù)做。其旬次，怎購(gòu)房計(jì)人還紀(jì)要充石分利蛋用該趴補(bǔ)充膀協(xié)議乖把自辰己關(guān)辨注和信擔(dān)山心的攪一些廉事項(xiàng)確在補(bǔ)庸充協(xié)晉議中北詳細(xì)草約定菜。散例如拴，授不含筑房?jī)r(jià)溪款中怨的有招關(guān)交肅納的喪費(fèi)用暴，腳如管冷道煤乘氣安邀裝費(fèi)諒、安妙全門罷對(duì)講黃機(jī)費(fèi)葡〔要旁標(biāo)明股廠家父、品敞牌〕脊，按軍規(guī)定騎設(shè)置谷的供賀電祥容量錢，買臂受人基要求拿增容其局部回的增任容費(fèi)詠等都?？稍诰G此附渾件中動(dòng)約定拔。在簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時(shí)間、驗(yàn)房程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。驗(yàn)房時(shí)要明確從配套設(shè)施到房?jī)?nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)〔面積、地面、體墻、廚廁等等〕，最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要注意以下事項(xiàng)：一、搞清面積術(shù)語(yǔ)許多業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中，常常遇到對(duì)各種面積名稱的模糊認(rèn)識(shí)，甚至還有些開(kāi)發(fā)商成心鉆空子，把面積名詞進(jìn)行概念偷換，使業(yè)主權(quán)益受到傷害。要計(jì)算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚開(kāi)發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積以及使用面積等：1、建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上〔含2．20米〕的永久性建筑。2、公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟效勞的公共用房和管理用房的建筑面積。它以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。3、產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。購(gòu)房合同陷阱多合同怎么簽律師教您12招招數(shù)1變更信息專遞送達(dá)要求開(kāi)發(fā)商變更任何信息，都要以書(shū)面方式通知購(gòu)房者，即以郵政特快專遞形式送達(dá)。既可保證變更的信息通知到購(gòu)房者，也便于保存相關(guān)證據(jù)。招數(shù)2辦不下貸款解合同在合同中要明確約定，如果辦不下來(lái)貸款，就要無(wú)條件解除合同，退回定金和已付房款，以防止購(gòu)房者資金被套或受損。招數(shù)3產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)的日期，一定要具體到年月日。同時(shí)還要約定產(chǎn)權(quán)證不能如期辦理的違約責(zé)任。招數(shù)4停車費(fèi)區(qū)分管理費(fèi)譜假設(shè)灶是購(gòu)浩買了冒帶產(chǎn)扔權(quán)的蛋車位粥，賊那么藥在交石納費(fèi)旨用時(shí)列，陰只需共交納井相當(dāng)刷于物粉業(yè)管蛙理費(fèi)測(cè)性質(zhì)廳的管亡理費(fèi)伸用，右這胸一點(diǎn)耀要在煌合同樸中明豆確。伏招鵝數(shù)社5乳質(zhì)量議問(wèn)題槽解決索方案晨提前掩定智對(duì)出驅(qū)現(xiàn)質(zhì)房量問(wèn)淹題后天的解裳決方眨案要礙明確乒約定貝。還姑可以遣約定恨房屋史及附痛屬設(shè)勢(shì)備的賄保質(zhì)勇期。炮招繁數(shù)枝6間附張依公攤多平面辱圖脆一般的情況神下，長(zhǎng)塔樓啟的公楊攤率姥為漠18躺%至獵2頌6%攤，板皺樓的起公攤殖率為予1艘4%應(yīng)至島16阿%。饞交房廈時(shí)面池積遍誤差屆在炒±燈3%貞以上恩可以瓶退房恰。歉購(gòu)房島者在迫簽訂逐合同崖時(shí)，活可尊以讓玻開(kāi)發(fā)綱商將館公攤晨面積披和套肚內(nèi)面誼積分深別明個(gè)確地清寫出展來(lái)，礎(chǔ)并辯且要番求開(kāi)驢發(fā)革商在毅合同抖中附失一張葉整棟輸樓或館工程客的公弟攤平恩面圖宋。三同時(shí)君約定唉建筑部面積紐不變咸而套消內(nèi)建撕筑面閃積發(fā)索生宿誤差掌，以個(gè)及公迎攤面蜻積與良套內(nèi)而建筑猜面積妹均發(fā)巡生變歉化的恰處理求方式蜂。鄉(xiāng)招數(shù)辟7朵原池件在欺公司恰是借慈口炭售樓順?lè)匠Ｋ沙?huì)扁以一逐句什“當(dāng)原件是在公處司景〞榜為由呢，婉誤拒購(gòu)撥房者螺要求樸查看但五證坐原件粉的要腸求。政其實(shí)喜通過(guò)饑復(fù)翁印件襖上的腹證號(hào)羞，可廚以上棚網(wǎng)查絨出其巷真?zhèn)谓?。厚另外而，可叮在?gòu)葵房合成同中活加上安“漏出售淺人保創(chuàng)證陽(yáng)‘努五證艷’兄的真場(chǎng)實(shí)性閣，因銹真實(shí)菜性導(dǎo)餡致退癥房，病出售土人雙屯倍返素還庫(kù)已付星房款旦〞椅即可辯。退招數(shù)競(jìng)8社房漢屋位嘩置圖掙不能陵少肆在合最同中懲，燥要將福樓號(hào)判標(biāo)示刪清楚哄，析而且爬要將汁整棟艙樓的娛樓圖艙及購(gòu)析房者姐所購(gòu)搬套房姻在樓廁中的靜位置銹標(biāo)明遮，挽將這蝴些圖美附在甩合同塊后面驗(yàn)，并旅要求洗開(kāi)發(fā)培商蓋誰(shuí)章。唱招蜓數(shù)嗎9光正式動(dòng)合同樣須賣諷方先澡簽字摧堅(jiān)慨持賣儉方先攜簽字駐，買唉方后蜂簽字纖，且芹不要沙在合普同中暫留有帆空白遷〔即顯空白于處用滴橫線慢劃去恐〕犯。合返同上燈由紡雙方渡加蓋求騎縫洲章、蘆過(guò)頁(yè)娃章、羨個(gè)人耕買主梨過(guò)頁(yè)掏簽字態(tài)。秋招數(shù)未1辛0瘦約定彎轉(zhuǎn)民煌用電閃日期設(shè)交矩房時(shí)槐，水影、電稈、氣需等都約應(yīng)達(dá)演到正旺常使膨用條距件，溫但交狂房時(shí)恒所用昨的電贊往往寺是臨駐時(shí)用委電，蘋應(yīng)在啦合左同中夢(mèng)約定們臨時(shí)時(shí)用電如轉(zhuǎn)為嶄民用果電的令日期痛。雕招數(shù)料1攪1緞精裝席修杜獸絕價(jià)“織高檔鄰〞峰對(duì)碌于精精裝修航的樓養(yǎng)盤，浴一定踏要在愁合同認(rèn)中對(duì)登裝修伐所用訊的材境料、份品牌屑、標(biāo)槽準(zhǔn)、羨施工村工藝扎、顏服色、疼價(jià)送位等石寫清暗楚，辨不能侵用巖“暫豪華傳〞較、勢(shì)“奪進(jìn)口勞〞壟、濁“下高檔涌〞溜等這管樣含孕混的膠字眼愧。醫(yī)招數(shù)姐1額2鋒小心罵不可川抗力艷的說(shuō)上法桿按照巧“詞民法窄通那么筆〞成的規(guī)睛定，烈不前可抗繭力是揭指不索能預(yù)船見(jiàn)、證不言可避機(jī)免并榨不能變克服創(chuàng)的客麗觀情踩況，允如靈地震頂、勻火災(zāi)告、戰(zhàn)朗爭(zhēng)等慧。戰(zhàn)在此盆，應(yīng)霉特別厭注意質(zhì)“罪不可躲抗力晃〞近是如同何約粘定的匙。步假設(shè)出秘現(xiàn)箭“劫非出毒賣人掩的原斥因，溜有關(guān)例部門掛延遲責(zé)發(fā)出貫有關(guān)此批準(zhǔn)嫩文件簡(jiǎn)的；扛施工袍中遇絕到異智常惡昆劣天窗氣、奶重進(jìn)大技缸術(shù)問(wèn)絹題不麥能及含時(shí)解傲決的盡〞燭等免盞責(zé)條杏款，闊購(gòu)房紡人不齊應(yīng)接褲受。產(chǎn)6膛個(gè)愁認(rèn)識(shí)蓄誤區(qū)特誤敘區(qū)心1：預(yù)簽正躁式合腦同前或先簽料認(rèn)購(gòu)梳書(shū)央認(rèn)購(gòu)吩書(shū)不湖是必徑簽不捕可的己，提話醒潛相在購(gòu)尖房者許一定拆要慎宮簽認(rèn)堂購(gòu)書(shū)沾。建艱議購(gòu)孕房者驢看好巧房后咽，直栗接與真開(kāi)纖發(fā)商榜簽訂店購(gòu)房宅合同鍬。攤誤區(qū)洪2襪：簽逢合同零必用爛新版稍合同瘡范本哨3目月掉1襖5韻日起敞，本超市開(kāi)孟始推貧行新錦版的冷購(gòu)房欠合同派范本羅。此逗范本雨是推胸薦范俗本，雹不是查強(qiáng)制抄實(shí)行接的范取本彎。目舞前，砌只要短開(kāi)發(fā)池商的錦合同首經(jīng)過(guò)布有關(guān)哭部門礎(chǔ)備案辰，就喜可使習(xí)用。查誤譜區(qū)素3：肯買的兇房與喊樣板腥間一噸樣撇許多孕沒(méi)有服建在袖樓盤悠內(nèi)的說(shuō)樣板件間，嫩其在實(shí)際卷尺寸敢一般使都要處大一畢些，鋼而咸且大當(dāng)多數(shù)答樣板護(hù)間內(nèi)飲都沒(méi)樸有安講裝血暖氣蠟，看尤起來(lái)勁較寬腰敞。裂實(shí)際擋上，土樣板幕間往薪往與孔日后姓的現(xiàn)潤(rùn)房并性不完鍛全吻醉合。工誤寧區(qū)帽4：觀按揭賞房拿敢不到任房產(chǎn)跑證拌許多轉(zhuǎn)按揭館買房川的業(yè)尚主認(rèn)辟為，堤在沒(méi)蕉有還娛清貸素款之總前，奉是拿倘不到售產(chǎn)權(quán)浩證的僵。其嚇實(shí)，算付首伍付款榨、按朵月承還貸鉤的業(yè)拋主和覽一次修付清偏房款鞭的業(yè)報(bào)主拿賭產(chǎn)權(quán)彈證的萍時(shí)間麗應(yīng)該烘是一犬樣的竊，宿按揭哥買房貌的業(yè)飛主的躲房屋蘇只填是要當(dāng)辦理留抵押享手續(xù)帶，銀船行和句開(kāi)發(fā)歷商都上無(wú)權(quán)晝扣押甚業(yè)主劑產(chǎn)權(quán)按證。旺誤騰區(qū)峽5：致區(qū)分忘概念鍬合同悟中約衣定層逆高唯套內(nèi)傷建筑略面積古和公拴攤面慚積之覆和才剛是所趴買房鉆屋的武建筑倘面積葡；徑層高睜不等正于房朝間的拳凈高煙。法層高苗是指鴉地鼓板中慧心線袋到頂是板中災(zāi)心線混的距率離，淺凈高航是指買地面編到頂狼板的養(yǎng)距離槍，而威層高桿是很刮難測(cè)液量的紹，凈槍高飛卻很陸容易雨測(cè)量似，所然以在米合同克中約杯定凈據(jù)高對(duì)費(fèi)買方獻(xiàn)有利車。延誤區(qū)更6保：維眾修基遲金、筑契稅段都交降開(kāi)發(fā)卸商科許多嘉購(gòu)房漲者在棉收房罷時(shí)，泰都辣被開(kāi)券發(fā)商背要求孫先交獄納維春修基牲金、雀供腎暖費(fèi)發(fā)、習(xí)契稅燦等費(fèi)雁用之朵后才芬給鑰濾匙，渾其蓄實(shí)這槳幾項(xiàng)麗費(fèi)用仗都是免由開(kāi)想發(fā)商爽代收班的，兵購(gòu)輸房者善可以您不選浪擇將棟這些米費(fèi)用民交給餐開(kāi)發(fā)券商。絞維哥修基生金得可交諸給物底業(yè)，抱供暖喜費(fèi)可切交供三暖單爬位，密而契識(shí)稅可拔交地走稅部盞門。召開(kāi)發(fā)懂商不籠能以恰沒(méi)交柜齊這艘?guī)醉?xiàng)計(jì)費(fèi)用判為李借口饑不給像鑰匙廳。在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：廣告(包括沙盤、售樓書(shū)等)陷阱為了賣掉房子，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書(shū)等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場(chǎng)、房屋底下有大水泵、道路開(kāi)通遙遙無(wú)期等情況，買房人要求有一個(gè)說(shuō)法時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或代理商就是利用購(gòu)房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入合同的心理，瞞天過(guò)海。結(jié)果，發(fā)生爭(zhēng)議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國(guó)人買東西向來(lái)有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開(kāi)發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商小規(guī)模、不公開(kāi)地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過(guò)程中，買房人認(rèn)為自己得到了廉價(jià)，開(kāi)發(fā)商也借此時(shí)機(jī)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的商品房是在開(kāi)發(fā)商未取得?商品房預(yù)售許可證?的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問(wèn)題，購(gòu)房者的合法權(quán)益往往無(wú)法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤(rùn)的厚薄。開(kāi)發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主〞，另一方面還可以防止這些“丑女〞到最后“待字閨中〞。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否那么會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。在價(jià)格的制定上，那么會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開(kāi)始銷售(開(kāi)盤)時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格定得低一些，以所謂的“最低價(jià)〞(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來(lái)吸引客戶，而一旦有客戶來(lái)購(gòu)房，那個(gè)“最低價(jià)〞也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場(chǎng)布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開(kāi)盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。其三，大力營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來(lái)一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場(chǎng)做“托兒〞，在銷售業(yè)績(jī)示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?，讓人覺(jué)得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購(gòu)置欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購(gòu)房的意向，售樓人員就會(huì)告訴你說(shuō)這個(gè)戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì)買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說(shuō)沒(méi)有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂〞，簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，然后要求客戶次日交齊“大訂〞。而一旦客戶把“大訂〞也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還〞。有許多客戶在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)后，經(jīng)過(guò)再三考慮不想購(gòu)置已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定不簽約就不退還訂金，為了防止訂金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來(lái)更大的損失。“五證〞陷阱一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證〞、“二書(shū)〞。所謂“五證〞，是指?國(guó)有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證??也叫建設(shè)工程開(kāi)工證?、?商品房銷售?預(yù)售?許可證?；“二書(shū)〞是指?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?，這也是法律對(duì)銷售方的根本要求。但在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說(shuō)正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說(shuō)文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或合同，而客戶一旦交完訂金或購(gòu)房款，再有什么問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見(jiàn)不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購(gòu)房了，因此得與開(kāi)發(fā)商簽訂?商品房買賣合同?。一般情況下，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比方，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬(wàn)分之三計(jì)算，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三承當(dāng)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過(guò)這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元?；蛘咴诓荒馨磿r(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購(gòu)房人退房。還有的合同中寫明的違約條款外表上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對(duì)購(gòu)房陷阱的幾種情況做了簡(jiǎn)單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。為防止購(gòu)房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對(duì)策如下：第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，挑選所購(gòu)房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺(jué)。我們要看到在尚不標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購(gòu)房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過(guò)程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原那么。平等交易是一個(gè)法律原那么。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢(shì)地位，與購(gòu)房者之間信息極不對(duì)稱，存在種種開(kāi)發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購(gòu)房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買；該堅(jiān)持的原那么就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次，要認(rèn)真簽約，保存好證據(jù)。在購(gòu)房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商(售樓人員)的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保存證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。最后，要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比擬復(fù)雜。購(gòu)房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過(guò)個(gè)人的努力搞清問(wèn)題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來(lái)時(shí)，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。簽訂購(gòu)房合同八大考前須知第一項(xiàng)：關(guān)于五證第一項(xiàng)：關(guān)于五證陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商，可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承當(dāng)?shù)呢?zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項(xiàng)：第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)置使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的，買受人在超出暫測(cè)面積的3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人承當(dāng)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承當(dāng)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng)：第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限〞是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策：五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，1、所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)，開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人，買受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第〔1〕項(xiàng)的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。2、買受人退房的，出賣人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承當(dāng)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承當(dāng)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當(dāng)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。第四項(xiàng)：第四項(xiàng)：關(guān)于書(shū)面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后〔如：交房通知〕，開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)策：1、將書(shū)面通知的形式約定清楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開(kāi)發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第五項(xiàng)：第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤時(shí)，買受人可能買得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。對(duì)策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項(xiàng)：第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買受人得不到房屋。因?yàn)橘I受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無(wú)抵押記載。2、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第七項(xiàng)：第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：?物業(yè)管理?xiàng)l例?今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂?物業(yè)管理公約?。否那么，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對(duì)策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了?物業(yè)管理公約?。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的?物業(yè)管理公約?。律師建議增加補(bǔ)充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂?物業(yè)管理公約?。買賣雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的?物業(yè)管理公約?。第八項(xiàng)：第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因〔如：五證不全、一房二買、又抵又買等〕情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。對(duì)策：1、根據(jù)?民法通那么?以及6月1日的?解釋?將實(shí)際損失細(xì)化。2、對(duì)開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息〔此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算〕。2、賠償買受人從簽訂此購(gòu)房合同時(shí)起到退房時(shí)至每平方米售價(jià)的升值差價(jià)。3、賠償買受人對(duì)所購(gòu)房屋的裝飾裝修費(fèi)用〔此費(fèi)用僅以裝修實(shí)物和相關(guān)票據(jù)為限〕。4、對(duì)于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用〔包括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)等〕。購(gòu)置一套商品房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是一件既要花費(fèi)大量積蓄、又要費(fèi)心勞神的大事，因購(gòu)置商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購(gòu)房者的一大煩心事。因此，在購(gòu)置前了解商品房的有關(guān)知識(shí)和注意事項(xiàng)。能夠?qū)m紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購(gòu)置預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購(gòu)置者，購(gòu)置者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來(lái)一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。購(gòu)置者在購(gòu)置預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件?城市房地產(chǎn)管理法?對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書(shū)。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)的房屋是非法建筑。購(gòu)置者要在購(gòu)置前要求驗(yàn)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)工程符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金到達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，防止開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事工程開(kāi)發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明〔在本市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明〕。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。二、了解商品房預(yù)售合同根本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預(yù)售的商品房的根本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國(guó)?城市房地產(chǎn)管理法?雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免那么條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責(zé)任。包括購(gòu)房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9、物業(yè)管理?xiàng)l款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)置現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了?商品房銷售管理方法?該方法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備以下條件：〔一〕現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；〔二〕取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；〔三〕持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；〔四〕已通過(guò)竣工驗(yàn)收；〔五〕拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；〔六〕供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套根底設(shè)施具備交付使用條件，其他配套根底設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；〔七〕物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容〔一〕當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;〔二〕商品房根本情況；〔三〕商品房銷售方式；〔四〕商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；〔五〕交付使用條件及日期；〔六〕裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；〔七〕供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；〔八〕公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；〔九〕面積差異的處理方式；〔十〕辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；〔十一〕解決爭(zhēng)議的方法；〔十二〕違約責(zé)任；〔十三〕雙方約定的其他事項(xiàng)。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原那么處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)〔含3%〕，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)〔含3%〕局部的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)〔含3%〕局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。最后還要注意以下同方面：一是開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū),這是最重要的.一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須具備齊全的“五證〞、“二書(shū)〞。所謂“五證〞，是指?國(guó)有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證?〔也叫建設(shè)工程開(kāi)工證〕、?商品房銷售預(yù)售許可證?；“二書(shū)〞是指?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?，這也是法律對(duì)銷售方的根本要求。分別由房管局國(guó)土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管.二是注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原那么.對(duì)合同不清楚或存疑問(wèn)的地方搞清楚以后才簽字.三是你說(shuō)的最小面積108平方一般不構(gòu)成問(wèn)題,因?yàn)閮蓚€(gè)70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商.四是交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù)一看房子質(zhì)量二查“兩書(shū)一表〞三簽?房屋驗(yàn)收單?辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前開(kāi)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為防止出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚〞或“樓房狀況未明〞等字樣。對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；第二、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。索要“兩書(shū)一表〞向開(kāi)發(fā)商索要?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。?住宅質(zhì)量保證書(shū)?是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而?住宅使用說(shuō)明書(shū)?那么是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?上已形成大體統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，問(wèn)題比擬少；而目前問(wèn)題比擬多的主要是?竣工驗(yàn)收備案表?。按照有關(guān)規(guī)定，?竣工驗(yàn)收備案表?上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張?備案表?，同時(shí)一定要仔細(xì)觀察各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。?竣工驗(yàn)收備案表?對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將工程送交主管部門備案后，開(kāi)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是開(kāi)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。簽收?房屋驗(yàn)收單?在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收?房屋驗(yàn)收單?之前，您一定先簽訂?物業(yè)管理公約?，做一個(gè)事先約定，防止日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的?竣工實(shí)測(cè)表?，做到心知肚明。在根本程序全部完成之后，您就可以簽收?房屋驗(yàn)收單?了。簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)張進(jìn)軍來(lái)源：找法網(wǎng)日期：2021年10月25日第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的工程，就是你準(zhǔn)備購(gòu)置什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說(shuō)在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)工程有一些最根本的了解。這些根本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行了解。第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)〞，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比擬有利的。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都表達(dá)在買賣里面。一旦將來(lái)和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開(kāi)發(fā)商的資格和“五證〞，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定開(kāi)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清開(kāi)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。也就是說(shuō)一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過(guò)程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書(shū)。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。還有一個(gè)根本問(wèn)題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂?很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開(kāi)發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開(kāi)發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開(kāi)發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比方說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)置合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的工程的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比擬復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一局部，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比方說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、模糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比方說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)注意的細(xì)節(jié)問(wèn)題1、首先要看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證〞，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、該工程開(kāi)發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。簽訂標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同，最好請(qǐng)律師代理或介入，并要對(duì)合同進(jìn)行公證，確認(rèn)其法律效力。2、使用標(biāo)準(zhǔn)的示范合同文本。許多開(kāi)發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份?房屋定購(gòu)協(xié)議書(shū)?，交一筆訂金。這種行為并非購(gòu)房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購(gòu)房者陷入訂金糾紛。因此建議消費(fèi)者直接與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，這樣購(gòu)房者就有充分的主動(dòng)權(quán)與開(kāi)發(fā)商就合同的具體條款進(jìn)行完全平等的協(xié)商。3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件。買期房要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)，同時(shí)預(yù)售方必須是取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商。買現(xiàn)房那么要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和?新建住宅交付使用許可證?。此外要核對(duì)一下賣方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。4、買期房要注意建筑面積的約定。購(gòu)房者在建筑面積約定時(shí)僅僅用多退少補(bǔ)，按實(shí)結(jié)算來(lái)約定面積問(wèn)題時(shí)容易產(chǎn)生糾紛。在填寫暫測(cè)面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，也要將套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e填上。在沒(méi)有約定的情況下，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，購(gòu)房人可以不承當(dāng)增加局部的價(jià)款，建筑面積缺乏預(yù)售合同約定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將建筑面積減少局部的價(jià)款退還購(gòu)房者。5、買期房要約定交房條件和時(shí)限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用交付即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚。為防止處于為難法律狀態(tài)，購(gòu)房者不能接受未取得?新建住宅交付使用許可證?的房屋使用交付。6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題。購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲?商品住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議通常由開(kāi)發(fā)商起草，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開(kāi)發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。9、注意約定違約責(zé)任。承當(dāng)責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。消費(fèi)者在約定時(shí)要注意違約責(zé)任的平等性。人生旅程并不是一帆風(fēng)順的，逆境失意會(huì)經(jīng)常伴隨著我們，但人性的光芒往往在不如意中才顯示出來(lái)，希望是鼓勵(lì)我們前進(jìn)的巨大的無(wú)形的動(dòng)力。40奉獻(xiàn)是愛(ài)心，勇于付出，你一定會(huì)收到意外之外的饋贈(zèng)。想成為一位普通購(gòu)房者，光有購(gòu)房的想法是不夠的，還要通過(guò)學(xué)習(xí)、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，因?yàn)槟憧赡苁悄承╊I(lǐng)域的行家里手，但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家，要想買得明白，自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)。掌握購(gòu)房知識(shí)是減少風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑，也是實(shí)現(xiàn)我們消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間信息對(duì)等的必要工具。通過(guò)什么途徑了解購(gòu)房知識(shí)呢？現(xiàn)在是資訊興旺的年代，了解購(gòu)房知識(shí)的途徑很多，比如查閱房地產(chǎn)方面的報(bào)刊雜志、購(gòu)置相關(guān)書(shū)籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢、電視播送等方式。下面筆者就購(gòu)房者在購(gòu)房前必備的知識(shí)做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，以幫助大家開(kāi)拓思路，用最短的時(shí)間到達(dá)了解購(gòu)房知識(shí)的目的。一、購(gòu)房流程目前，唐山的樓市上，雖然各工程有其各自的程序，但總的來(lái)說(shuō)，以下根本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都可能會(huì)經(jīng)歷到的：(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，交納定金；(2)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間、價(jià)格等，與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣契約，并按契約約定交付房款；(3)買賣雙方到房屋管理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大局部工程由開(kāi)發(fā)商代辦)；(4)辦理購(gòu)房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款)，與商業(yè)銀行或市住房基金管理中心簽訂貸款