廣場市場調(diào)研及產(chǎn)品分割方案說明

./廣場市場調(diào)研及產(chǎn)品分割方案目錄片區(qū)規(guī)劃前景2〔一、整體規(guī)劃2〔二、商業(yè)前景11〔三、住宅市場前景20XX市場同類商業(yè)物業(yè)比較24〔一、三鎮(zhèn)典型商圈對(duì)比24〔二、項(xiàng)目片區(qū)競爭狀況40三、項(xiàng)目一樓可實(shí)現(xiàn)均價(jià)測算43片區(qū)規(guī)劃前景整體規(guī)劃隨著XX市政府提出"XX三鎮(zhèn)均衡發(fā)展"的宏偉藍(lán)圖,重點(diǎn)放在漢陽區(qū)建設(shè),確定漢陽區(qū)"旅游城、居住城、工業(yè)城"的新區(qū)面貌。項(xiàng)目所在鐘家村版塊屬于漢陽景觀旅游片區(qū),是政府重點(diǎn)危改片區(qū),城市新貌建設(shè)工程,區(qū)內(nèi)景觀資源豐富、交通便捷、商業(yè)繁榮。片區(qū)自然環(huán)境漢陽正著力打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、XX動(dòng)物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶,構(gòu)筑競相輝映的文化旅游群落。本項(xiàng)目正處于核心區(qū)域。——南岸嘴景觀區(qū)該區(qū)面積294公頃,主要包括龜山、晴川閣、鐵門關(guān)等景點(diǎn)。南岸嘴兩江交匯,龜蛇對(duì)峙,江橋飛架,是大XX城市的視角焦點(diǎn),是江城"江景"的集中體現(xiàn)和標(biāo)志。通過五期拆遷,南岸嘴已屯積了20多萬平方米土地,建成人造森林和市民休閑場所,將面向國際招標(biāo),建設(shè)國際一流的XX旅游標(biāo)志性景觀區(qū)?！猉X月湖藝術(shù)區(qū)該區(qū)面積215公頃,以月湖為核心,沿漢江規(guī)劃布局,總體定位于城市生態(tài)綠化和文化藝術(shù)中心。將建設(shè)琴臺(tái)古跡區(qū),文化藝術(shù)中心區(qū),大型文化廣場區(qū),梅子景園區(qū),主題公園及會(huì)所區(qū),文化建筑區(qū)、賓館、休閑配套服務(wù)區(qū),古琴臺(tái)休閑景園區(qū)等八大景區(qū),建"琴之韻"廣場作為連接各景區(qū)的交通要道。為迎接20XX中國第八屆藝術(shù)節(jié)而興建的琴臺(tái)文化藝術(shù)中心,將成為該區(qū)的主體建筑?！?dú)w元文化旅游區(qū)該區(qū)面積約30公頃,以歸元寺為軸心進(jìn)行規(guī)劃布局,形成以宗教文化和傳統(tǒng)的民俗文化為載體的旅游區(qū)。具體包括歸元寺內(nèi)部改造和周邊地域的建設(shè)兩部分,在歸元寺118畝征地范圍內(nèi),將用3年時(shí)間建成觀音閣、大雄寶殿、文殊院、普賢臺(tái)等新景點(diǎn),使景區(qū)總面積由原來的2.3萬平方米,擴(kuò)大到10萬平方米。同時(shí),上海復(fù)星等財(cái)團(tuán)已進(jìn)駐,仿照上海城隍廟建設(shè)"XX豫園"?！猉X動(dòng)物園觀賞區(qū)該區(qū)面積2.5平方公里,突出XX動(dòng)物園核心地位,圍繞墨水湖水面建設(shè)生態(tài)旅游景區(qū)。動(dòng)物園經(jīng)過18年來的建設(shè),飼養(yǎng)珍禽異獸400余種,4000余頭〔只,形成了30余處園林景點(diǎn)和20多個(gè)游樂、餐飲服務(wù)設(shè)施,綠化覆蓋率達(dá)81.3%,新建了100畝水禽觀賞區(qū)、100畝溫馴動(dòng)物散養(yǎng)場、100畝猛獸散養(yǎng)場。目前,馬滄湖沿岸工藝花鳥市場一條街的建設(shè)正在籌備之中?！徎ê蓍e度假區(qū)包括蓮花湖的改造,蓮花湖周邊擴(kuò)建,江灘公園、漢陽樹公園、鸚鵡洲公園的建設(shè),重現(xiàn)"晴川歷歷漢陽樹,芳草凄凄鸚鵡洲"的美景。通過該景區(qū)的建設(shè),使生態(tài)意識(shí)與環(huán)境意識(shí),文化意識(shí)與城市網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和人居理念融為一體?！?兩江"景觀帶充分利用長江、漢水32公里岸線的自然資源優(yōu)勢,融入人與自然和諧共處的理念,結(jié)合XX市打造長江、漢水"黃金十字"的宏偉規(guī)劃,實(shí)施沿江景觀開發(fā),建設(shè)觀江平臺(tái)、嬉水樂園、江灘花園等,凸現(xiàn)漢陽獨(dú)有的濱江特色景觀?？梢钥闯霰卷?xiàng)目屬于規(guī)劃中的旅游區(qū)域,本將使本項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能全面升級(jí),特別是月湖藝術(shù)區(qū)、蓮花湖度假區(qū)的建設(shè)將極大的改善項(xiàng)目片區(qū)的城市面貌,提升片區(qū)在XX的影響力和檔次,由于月湖、蓮花湖定位輻射XX乃至XX省外,將吸引巨大的旅游觀光游客,將為本項(xiàng)目以后經(jīng)營帶來巨大的消費(fèi)人流。片區(qū)交通規(guī)劃梅子中路工程梅子中路南起三環(huán)線,北至漢陽大道,全長5924米。全線分三段：第一段〔三環(huán)線———墨水XX岸,全長3375米,道路紅線寬60～100米,雙向8車道；第二段〔墨水XX岸———墨水XX岸的跨墨水湖橋梁段,全長1607米,分兩幅,凈寬19米；第三段〔墨水XX橋頭———漢陽大道,全長942米,道路紅線寬60米。計(jì)劃20XX3月份進(jìn)行征地拆遷,6月份開始土方回填,年內(nèi)完成土路基及跨墨水湖大橋部分土建工程。四新大道工程四新大道起點(diǎn)十升路,終點(diǎn)鸚鵡大道,全長5526．7米。全線分三段：第一段〔十升路———連通港路,全長4009．8米,道路紅線寬100米,中間設(shè)10米四新明渠；第二段〔連通港路———攔江堤路,全長1301．5米,道路紅線寬50米；第三段〔攔江堤路———鸚鵡大道,全長215．4米,道路紅線寬40米?，F(xiàn)已形成210米長、12米寬的道路。計(jì)劃20XX3月份進(jìn)行全線征地拆遷,6月份開始土方回填,年內(nèi)完成土路基?！菜男缕瑓^(qū)規(guī)劃為高尚商住區(qū),規(guī)劃人口100萬人,現(xiàn)有約30萬固定人口,四新大道工程對(duì)本片區(qū)意義重大,將極大改善四新片區(qū)和本片區(qū)的交通環(huán)境,為本片區(qū)帶來消費(fèi)能力強(qiáng)的超大消費(fèi)人流赫山北路此路北起琴臺(tái)路,南至漢陽大道,全長1100米,規(guī)劃寬30米。計(jì)劃20XX建設(shè)。此路是連接琴臺(tái)路與漢陽大道的重要的連通道。馬鸚路此路西起馬滄湖路經(jīng)納稅港至鸚鵡大道,全長1900米,規(guī)劃寬30—50米。計(jì)劃2003—20XX內(nèi)建設(shè)。該路已列入今年的世行貸款項(xiàng)目。馬鸚路是連接墨水XX路與鸚鵡大道的一條重要的主干道?！泊寺方煌ǜ纳颇顽娂掖宓慕煌ōh(huán)境,直接將墨水湖片區(qū)大量新興住宅區(qū)月5萬消費(fèi)人流引致本項(xiàng)目沿河大道計(jì)劃20XX建設(shè)南岸嘴—江漢二橋段,全長7200米,規(guī)劃寬30米?？梢钥闯霰卷?xiàng)目也屬于交通規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域,具有發(fā)展的巨大前景。梅子中路工程形成后將減輕鸚鵡大道交通壓力,充分發(fā)揮已建成的月湖橋的交通功能,使通過項(xiàng)目此處過漢口得到緩解,減小車流對(duì)本項(xiàng)目人流的影響。商業(yè)前景鐘家村片區(qū)屬于漢陽老城區(qū),一直以來是漢陽原始工業(yè)區(qū),區(qū)內(nèi)工業(yè)設(shè)施繁多,城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施齊全,由于片區(qū)處于優(yōu)勢地位,歷年來一直屬于漢陽商業(yè)中心。由于XX市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,政府戰(zhàn)略重心偏移漢口、武昌,似乎漢陽被遺忘,漢陽的發(fā)展一直處于緩慢的態(tài)勢,工業(yè)也是一蹶不振,慢慢走向衰敗,城市建設(shè)處于落后狀態(tài),遺留下來的到處都是老廠房和住宅。隨著政府提出中部崛起,XX三鎮(zhèn)均衡發(fā)展的宏偉藍(lán)圖,確定了漢陽重新崛起,商業(yè)復(fù)蘇雄偉戰(zhàn)略,提出漢陽"居住城、旅游城、工業(yè)城"戰(zhàn)略思想,由于漢陽歷史悠久,地里位置得天獨(dú)厚,素有"九省通衡"的戰(zhàn)略意義,是舊中國重工業(yè)基地,自然景觀資源豐富,憑借居多優(yōu)勢,確定了漢陽在XX乃至中部地區(qū)的城市地位和城市影響力,重新獲得人們對(duì)漢陽崛起的信心。片區(qū)規(guī)劃XX新區(qū)〔四新地區(qū)規(guī)劃四新地區(qū)是XX新區(qū)的重要組成部分,在XX新區(qū)總體規(guī)劃中被確定為三大功能組團(tuán)之一。四新地區(qū)是長江、墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖等"四湖一江"圍合地區(qū),陸域總面積37.5平方公里,總居住人口5.2萬人根據(jù)規(guī)劃,到20XX左右,XX新區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到100萬。用商家的行話說,"有人氣的地方就有財(cái)氣"。鸚鵡洲版塊居住區(qū)規(guī)劃該地塊位于漢陽鸚鵡洲地區(qū),規(guī)劃用地面積約90萬平方米,以居住、商業(yè)為主。將為本片區(qū)帶來約3萬穩(wěn)定消費(fèi)人口。鐘家村舊城改造該地塊東鄰漢陽公園,南臨漢陽大道,西隔祁萬順酒樓與鸚鵡大道相望,北接京廣線,土地總面積達(dá)2.1萬平方米,將建成片住宅、商業(yè)區(qū),形成約1萬穩(wěn)定居住人口居住區(qū)。商業(yè)規(guī)劃翠微路步行街按規(guī)劃,翠微路步行街以進(jìn)入招商引資階段,屆時(shí)結(jié)合鐘家村商圈,促使片區(qū)商業(yè)全面升級(jí),形成漢陽核心商業(yè)中心,結(jié)束漢陽無商業(yè)的俗說。C、片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施鐘家村片區(qū)屬于老城區(qū)名稱樓層記經(jīng)營品種規(guī)模漢陽商場－1F:超市,1F:珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、精品名鞋、煙酒、麥當(dāng)勞2F:運(yùn)動(dòng)休閑服飾、毛衫內(nèi)衣3F:時(shí)尚女裝、漢派女裝、中老年女裝4F:XX電信城、男裝區(qū)、文化用品、陽光點(diǎn)玩5F:童裝、兒童玩具、工藝禮品、床上用品、箱包6F:現(xiàn)代家電買場〔檔次較低,服務(wù)漢陽,目標(biāo)消費(fèi)以漢陽中老年人為主共六層,每層面積約4000多㎡,共24000多㎡鐘家村漢陽大道沿線主要經(jīng)營服飾、鞋類和餐飲類,檔次較低,品種單一200多間30多㎡左右門面〔開間4米、進(jìn)深8米租金水平最高400元/㎡最低100元/㎡商場規(guī)模較小,檔次定位低,市場影響力不大,市場形象不好,但一直是漢陽的商業(yè)中心。片區(qū)沿街鋪位數(shù)量較大,雖檔次較低,經(jīng)營狀況確良好,和漢商扎堆一起,極具人氣,有利于烘托片區(qū)商業(yè)租金水平,提升片區(qū)商業(yè)價(jià)值。片區(qū)潛在商業(yè)項(xiàng)目名稱樓層記經(jīng)營品種規(guī)模閩東國際<底商>一層底商為產(chǎn)權(quán)式商鋪；2、3層為泰國"易初蓮花"；4層對(duì)外招商,以健身、美容、體育運(yùn)動(dòng)為主題。預(yù)計(jì)"易初蓮花"在5月份開業(yè)。共4層,一7000㎡,2、3層面積25000㎡,4層8000㎡共50000㎡復(fù)地翠微新城〔底商未開業(yè)共13間,面積30㎡,開間4.2米,可自由分割。均價(jià)售價(jià)5800/㎡,期價(jià)5000元/㎡小結(jié)：本片區(qū)商業(yè)設(shè)施不多,其中漢陽商場1958年,就在該地落成,成為漢陽唯一大型商場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,漢商不斷擴(kuò)大規(guī)模,建成了新的漢商大廈,同時(shí)周邊商業(yè)氛圍日漸濃厚,成為漢陽商貿(mào)中心,具備強(qiáng)大且固定的消費(fèi)人流；閩東國際商業(yè)部分就在本項(xiàng)目對(duì)面,業(yè)態(tài)定位超市,最好和本項(xiàng)目形成業(yè)態(tài)良性互補(bǔ),錯(cuò)位經(jīng)營,本項(xiàng)目將與這兩家商業(yè)扎堆,形成強(qiáng)大的商圈,能有效的提升商圈輻射力。但閩東國際有一層的產(chǎn)權(quán)商鋪會(huì)對(duì)本項(xiàng)目銷售形成競爭。分析：1、漢陽城市功能的定位為"旅游城、居住城、工業(yè)城",項(xiàng)目本片區(qū)屬于規(guī)劃中的旅游和商業(yè)核心區(qū),憑借項(xiàng)目超大規(guī)模,支撐項(xiàng)目處于商圈的核心項(xiàng)目2、月湖藝術(shù)中心、蓮花湖度假區(qū)的規(guī)劃直接提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值3、未來"四新"片區(qū)居住組團(tuán),規(guī)劃約30萬人口固定消費(fèi)群體,四新大道工程將直接促進(jìn)此地居民前往本片區(qū)消費(fèi)4、鸚鵡洲版塊將直接給本項(xiàng)目帶來約3萬具備強(qiáng)大消費(fèi)能力消費(fèi)人流5、鐘家村片區(qū)舊城改造,將極大翻新片區(qū)的舊城面貌,改善本項(xiàng)目的經(jīng)營環(huán)境,有利于樹立項(xiàng)目的市場形象〔三、住宅市場前景1、片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)兩心一軸"構(gòu)建中央公園XX新城擬建中央公園,作為新城的生態(tài)和休閑中心,由"兩心一軸"組成,即"藍(lán)心"、"綠心"和沿四新大道的"藍(lán)綠景觀軸"構(gòu)成。

藍(lán)心———位于連通港路東側(cè),占地面積約30公頃,包含較大的水面。藍(lán)心〔水面景區(qū)周邊以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、酒店業(yè)和居住為主。因此,藍(lán)心將打造成四新地區(qū)的湖濱廣場公園。

綠心———位于四新中路西側(cè),占地面積約45公頃,跨四新大道南北兩側(cè)。綠心周邊以居住為主。因此,綠心將打造成四新地區(qū)中心綠地公園。中心綠地分為：文化綠地區(qū)、體育綠地區(qū)、休閑娛樂綠地區(qū)、濱河景觀綠地區(qū)等功能區(qū)。

藍(lán)綠景觀軸———四新大道中心的明渠和沿渠公園綠化帶,總寬度為50米。

長江漢XX灘———起于長江一橋,止于楊泗港,長3.1公里。改造擬于春節(jié)后動(dòng)工,預(yù)計(jì)20XX汛前建成。規(guī)劃以"芳草萋萋鸚鵡洲"、"健身休閑廣場"、"現(xiàn)代風(fēng)貌展示區(qū)"、"紀(jì)念性綠化空間"為四大主題,將這一江灘分為四個(gè)區(qū)段,形成濱江空間景觀走廊和生態(tài)型江灘游園。據(jù)悉,漢陽"外灘"建成后,在長江和漢江的漢陽交界地,將形成巨大的"V"字形濱江、休閑景觀帶。此外,漢陽一側(cè)的江漢一橋至月湖橋1.8公里地段,將沿漢江分別搭建20.5米、25米和29米三級(jí)親水平臺(tái)。

2、交通路網(wǎng)建設(shè)隨著XX新區(qū)"五縱五橫"路網(wǎng)的規(guī)劃,就是新建、拓寬XX新區(qū)內(nèi)的十條道路,拉近了新區(qū)與漢口、武昌地區(qū)的距離,對(duì)本片區(qū)意義重大,將使鐘家村和四新區(qū)更加便捷,同時(shí)也加強(qiáng)了本片區(qū)和漢口、武昌緊密聯(lián)系。五縱是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道,五橫是指橫向的琴臺(tái)路、漢四大道、二環(huán)線、三環(huán)線<即中環(huán)線>和沌陽大道。片區(qū)未來居住區(qū)規(guī)劃按漢陽商住城總體規(guī)劃規(guī)定,商住城建設(shè)將堅(jiān)持"整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌"的構(gòu)想,以四新住宅新區(qū)建設(shè)為龍頭,以內(nèi)興"兩道"〔漢陽大道、鸚鵡大道、外活"兩江"〔長江、漢江為重點(diǎn),以濱湖、臨江開發(fā)為特色,實(shí)施住宅開發(fā)戰(zhàn)略。規(guī)劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線,結(jié)合舊城改造,搞好臨街房屋開發(fā)與建設(shè)；利用親江臨湖優(yōu)勢,圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等,實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)。"十五"期間,將開發(fā)建設(shè)200萬平方米,竣工180萬平方米。同時(shí),按小汽車的通行標(biāo)準(zhǔn),形成居住區(qū)內(nèi)暢通的交通體系,高標(biāo)準(zhǔn)配套中小學(xué)、醫(yī)療、文體設(shè)施、商業(yè)服務(wù)和管理設(shè)施等。分區(qū)形成完善的社區(qū)服務(wù)中心,打造符合現(xiàn)代城市生活方式的生態(tài)社區(qū)。對(duì)漢陽鸚鵡洲片發(fā)展相對(duì)滯后的一片狹長的臨長江濱水地帶,開發(fā)集五星級(jí)酒店、主題公園、大型廣場、旅游、居住等功能于一體的都市、休閑居住區(qū)。分析：1、墨水XX路與馬滄湖路交匯片區(qū)由于景觀資源豐富,是政府景觀規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域,成為住宅開發(fā)熱點(diǎn),2、兩江沿岸、兩道改造和漢XX灘建設(shè),促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)加快,提升片區(qū)人居和商業(yè)形象,住宅發(fā)展空間巨大總結(jié)：1、四新地區(qū)的快速發(fā)展,刺激片區(qū)消費(fèi)持續(xù)增長,將為本項(xiàng)目片區(qū)提供強(qiáng)大的消費(fèi)需求2、墨水湖片區(qū)住宅快速發(fā)展,促進(jìn)片區(qū)居民結(jié)構(gòu)變化,增強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)人口增強(qiáng)片區(qū)消費(fèi)力,促進(jìn)本項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)3、鸚鵡洲858畝地塊,促進(jìn)鸚鵡片區(qū)住宅開發(fā)全面升級(jí),帶動(dòng)本項(xiàng)目片區(qū)商業(yè)發(fā)展空間擴(kuò)大,速度加快二、XX市場同類商業(yè)物業(yè)比較1、三鎮(zhèn)典型商圈典型比較武昌：中南商圈商圈布局：以中商廣場為核心,以武昌中南路為軸線,向洪山廣場延伸,主要由中商集團(tuán)的中商廣場、中南商業(yè)大樓、家樂福、九九城堡、圖書館和中南路沿街商鋪組成。主營業(yè)態(tài)：中檔百貨、電信服務(wù)、手機(jī)市場、休閑娛樂、體育運(yùn)動(dòng)、服飾鞋類專賣等主要消費(fèi)人群：中南路片區(qū)及武珞珞沿線中高收入消費(fèi)群主要商業(yè)項(xiàng)目：名稱規(guī)模經(jīng)營方式人流量商戶總數(shù)及業(yè)績面積劃分樓層及經(jīng)營品種租金水平車位面積開間中商廣場50000㎡租周日：50人/分鐘平時(shí)20人/分鐘1500靠墻面：8×4.5㎡10×10㎡立柱周圍：6×4.5㎡-1F：停車場1F：皮具箱包、珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、精品名鞋、煙酒、美容、麥當(dāng)勞2F：經(jīng)典女裝、流行時(shí)尚休閑、美發(fā)3F：精品長廊、時(shí)尚名品、都市麗人、小內(nèi)衣4F：流行精品、時(shí)尚正裝、時(shí)尚休閑、羊絨5F：國內(nèi)外名品、運(yùn)動(dòng)健身、戶外休閑、體育用品6F：床上用品、家居用品、工藝品、小家電、影樓書屋、郵政廣場7F：童裝童具、沙畫陶吧、文具超市、彩虹世界8F：已停業(yè)9F健身中心：銷售額25%200個(gè)中南商業(yè)大樓18000㎡租周日：40人/分鐘平時(shí)：15人/分鐘800靠墻面：3.5×8㎡10×8㎡立柱周圍：5×4㎡6×5㎡1F：鞋、手表、箱包2F：女裝3F：男裝4F：床上用品、內(nèi)衣、童裝5F：電器銷售額25%20個(gè)小結(jié)：商圈是省政府所在地,聚集眾多省直機(jī)關(guān)；高樓大廈林立,各類高檔酒店、寫字樓、住宅樓云集；市政配套、公共服務(wù)設(shè)施齊全,交通便捷,片區(qū)繁華,是高尚的辦公商務(wù)區(qū)域。中南商圈正是這一優(yōu)勢而形成武昌商業(yè)中心地位。本項(xiàng)目在配套資源方面也很相似,可以借用項(xiàng)目周邊景觀、旅游資源商圈內(nèi)經(jīng)營的規(guī)模不大,檔次不高,業(yè)態(tài)布局不太合理,客流線路設(shè)計(jì)不太合理,導(dǎo)致客流盡可能長時(shí)間看到所有商品,商圈的輻射力和市場影響力較小,市場形象一般徐東商圈商圈介紹：徐東大街和武青三干道相交處。目前主要以徐東平價(jià)、凱旋門廣場、麥德龍、為核心的商業(yè)中心,主要輻射徐東村和武青三干道沿線,也屬于新興的商業(yè)區(qū)域,是伴隨政府對(duì)徐東片區(qū)開發(fā)發(fā)展起來,集中大量新型住宅區(qū),具備30萬以上固定消費(fèi)人流。但整個(gè)商業(yè)規(guī)模比較小,隨著大型金馬家居廣場、歐亞達(dá)家居博覽中心的進(jìn)駐,才擴(kuò)大商圈的輻射范圍。特別是由XX中商集團(tuán)和XX團(tuán)結(jié)集團(tuán)共同新建的超級(jí)MALL,規(guī)模達(dá)20萬㎡營業(yè)面積,將會(huì)使整個(gè)徐東商圈商業(yè)全面升級(jí)商圈主營業(yè)態(tài)：家具用品、日常生活用品、工貿(mào)家電等經(jīng)營狀況：凱旋門廣場慘淡經(jīng)營,徐東平價(jià)通過業(yè)態(tài)從新調(diào)整后僅維持正常經(jīng)營主要消費(fèi)人流：徐東村、武青三干道沿線主要商場情況：名稱規(guī)模經(jīng)營方式人流量面積劃分樓層及經(jīng)營品種租金水平車位面積開間徐東平價(jià)17000㎡租周日：30人/平時(shí)平時(shí)：10人/分鐘靠墻面：3.5×8㎡立柱周圍：4×4㎡1F：超市、手機(jī)、珠寶2F：男裝、女裝3F：工貿(mào)家電銷售額20%30個(gè)凱旋門廣場10000㎡租靠墻面：3.5×6㎡立柱周圍：4×4㎡1F：鞋、時(shí)尚女裝2F：女裝3F：男裝4F：工貿(mào)家電20%50個(gè)XX銷品茂20萬㎡租沒開業(yè)靠墻面：4.5×6㎡中間零散劃分：3～4×3.4～4㎡-1F：停車場1F：百貨、西式快餐、銀行2F：西式快餐、百貨3F：百貨、西式快餐、嬰兒護(hù)理室、寄存處4F：室內(nèi)集市、音像圖書教育中心、健身會(huì)所、電腦廣場、手機(jī)廣場、AVIT廣場、美容美體會(huì)所、昏紗攝影5F：華納國際影城、佳年華室內(nèi)主題公園、網(wǎng)吧、美食廣場、量販KTV一樓：400/㎡二樓：300/㎡2000個(gè)小結(jié)：商業(yè)規(guī)模小,經(jīng)營檔次低,品種不全,市場影響力小,主要以日常生活用品為主,致使本片區(qū)消費(fèi)群體外流向中南商圈和漢口片區(qū)滿足較高層面消費(fèi)商業(yè)規(guī)劃零亂,不統(tǒng)一,沒有形成良好錯(cuò)位經(jīng)營,互補(bǔ)。如麥德龍和徐東平價(jià)、凱旋門廣場相隔較遠(yuǎn),對(duì)來自東亭和岳家嘴方面的客流進(jìn)行攔截,分流徐東平價(jià)的消費(fèi)人流,形成競爭沖擊。商業(yè)內(nèi)部面積劃分一般在30㎡左右,開間4米、進(jìn)深7米左右,特別是XX銷品茂內(nèi)鋪面積劃分一般主力面積控制在30～50㎡,對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品分割可加以借鑒,在業(yè)態(tài)定位品牌選擇上,結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模大優(yōu)勢,盡可能考慮檔次高、品牌全徐東片區(qū)借勢XX第一家SHOPPINGMALL使商圈全面升級(jí),因此本項(xiàng)目一定要將中國第一家MALLXX銅鑼灣百貨資源用足,借勢提升項(xiàng)目核心優(yōu)勢漢口：江漢路商圈商圈構(gòu)成：江漢路商圈由一條主干道和4條街組成,其中還包括全國文明的"江漢路步行街",商圈由XX大道沿線街鋪、江漢路步行街、佳麗百貨、王府井、XX萬達(dá)商業(yè)廣場、清芬鞋城、民眾樂園等商業(yè)組團(tuán)構(gòu)成。主營業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營品牌服飾、珠寶、皮鞋、皮具箱包、餐飲、家居用品、電器、音像制品、家庭影院、婚紗攝影、日常生活用品等主力品牌商家：美國沃爾瑪、華納國際影城、大洋百貨經(jīng)營狀況：近年來由于佳麗廣場經(jīng)營不善,年年虧損,期間還被外地企業(yè)收購,雖從新開業(yè),仍慘淡經(jīng)營；XX萬達(dá)廣場由于招商不嚴(yán)謹(jǐn),導(dǎo)致剛開業(yè)不久,商家紛紛退場,XX萬達(dá)不得不重新招商,江漢路、王府井也只能維持正常經(jīng)營,業(yè)績一般。消費(fèi)人群：漢口、漢陽片區(qū)；輻射武昌片區(qū)；外地旅游觀光游客。主要商業(yè)項(xiàng)目：名稱規(guī)模經(jīng)營方式人流量面積情況樓層及經(jīng)營品牌租金水平車位面積開間佳麗廣場17000㎡租周日：50人/分鐘平時(shí)：30人/分鐘靠墻面：3.0×4.8M立柱周圍:4.8×4.8M已停業(yè)銷售額25%50個(gè)XX萬達(dá)130000㎡租、售周日：60人/分鐘平時(shí)：40人/分鐘33～57㎡外街開間：4.7米內(nèi)街開間：3.5米外街進(jìn)深：8.5米內(nèi)街進(jìn)深：7米三棟、沃爾瑪超市、華納影城一樓均為產(chǎn)權(quán)商鋪對(duì)外銷售。大洋百貨整體低價(jià)承租,產(chǎn)權(quán)商鋪部分基本經(jīng)營低檔服飾、鞋帽、小飾品等。外鋪：300元/㎡內(nèi)鋪：200元/㎡500個(gè)小結(jié)：1、商圈商業(yè)經(jīng)營規(guī)模大、商圈輻射力和影響力強(qiáng),人流量巨大,但由于經(jīng)營狀況一般,沒有很好樹立商圈市場形象和品牌2、部分商業(yè)設(shè)施功能設(shè)計(jì)落后,業(yè)態(tài)定位模糊、品種不全、布局混亂,面積劃分、裝修設(shè)計(jì)不太合理3、部分商業(yè)經(jīng)營管理不成熟,本項(xiàng)目在經(jīng)營管理方面也顯欠缺,一定要借用銅鑼灣百貨成熟的經(jīng)驗(yàn)4、萬達(dá)商業(yè)廣場和本項(xiàng)目在營銷方式上是一樣的,萬達(dá)剛開業(yè)不久底商遭到停業(yè)轉(zhuǎn)讓,主要沒有處理好招商步驟和開業(yè)時(shí)機(jī),在招商環(huán)節(jié)也欠缺思考,導(dǎo)致業(yè)態(tài)混亂,檔次過低,破壞了萬達(dá)在市場的商業(yè)形象。在市場上也產(chǎn)生較大影響,使投資客戶產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪的懷疑,對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生市場陰影。因此本項(xiàng)目招商工作要思考成熟,嚴(yán)格把關(guān),將招商和開業(yè)保持最佳聯(lián)系狀態(tài)武廣商圈商圈主要組團(tuán)：主要商業(yè)項(xiàng)目有以XX廣場為核心世貿(mào)廣場、SOGO、XX千禧龍超市、國美電器、中百倉儲(chǔ),萬松園國際品牌一條街商圈其他公共服務(wù)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施：XX國際會(huì)展中心、XXXX公園、五星級(jí)酒店亞洲大酒店、華美達(dá)酒店、新世界中心〔在建、MEGAFIT健身中心、協(xié)和醫(yī)院等主營業(yè)態(tài)：服飾、珠寶、家居用品、日常生活用品、電器、餐飲、休閑娛樂、健身美容等商圈輻射力和市場形象：由于武廣一向以規(guī)模、品牌檔次取勝,每年高達(dá)20幾億的銷售業(yè)績,處于XX零售業(yè)龍頭地位,在全國零售業(yè)影響巨大,特別是其經(jīng)營管理全國文明。其輻射范圍足以影響XX以外其他城市。經(jīng)營狀況：隨著XX新的商業(yè)格局發(fā)生變化,其他商圈的形成,且商業(yè)硬件設(shè)施也不斷升級(jí),規(guī)模不斷變大,購物環(huán)境越來越好,交通越來越便捷,導(dǎo)致市場競爭越來越激烈,以武廣為核心的商業(yè)由于自身硬件設(shè)施落后,特別是門前主干道對(duì)人流的影響,其市場的輻射力逐步在縮小,消費(fèi)群體在分流,銷售業(yè)績呈下滑狀態(tài)。主要商業(yè)名稱規(guī)模經(jīng)營方式人流量商戶總數(shù)及業(yè)績面積情況樓層及經(jīng)營品種租金水平車位面積開間武廣80000㎡租周日：70人/分鐘平時(shí)：40人/分鐘1500戶20戶/柜20柜/1F20XX銷售額21億元靠墻面：3.0×4.8M立柱周圍:4.8×4.8M-2F：停車場-1F：停車場1F：皮具箱包、黃金珠寶、鐘表眼鏡、化裝品、精品名鞋、煙酒、男士電池用品、工商銀行、肯德基2F：國際國內(nèi)精品女裝、流行休閑女裝、漢派精品女裝、XX潤美容美發(fā)3F：國內(nèi)名品男裝、行政休閑男裝、高爾夫休閑服飾、男女皮鞋4F：休閑服飾、童裝童鞋、兒童貝樂園、嬰兒用品5F：婦女用品、床上用品、體育服裝、辦公用品、日用家電、健康器材6F：物廣書城、電信城、家居工藝品、電腦超市、凱威啤酒屋7F：新加坡美食城、電玩、黃河健身中心8F：服裝、鞋帽特賣銷售額27%200個(gè)世貿(mào)80000㎡租周日：50人/分鐘平時(shí)：30人/分鐘靠墻面：3.0×4.8M立柱周圍:4.8×4.8M1F：珠寶、鐘表、、男女皮鞋、化妝品、副食煙酒、滋補(bǔ)藥材2F：精品女裝、休閑女裝、美容護(hù)服、婚紗攝影、女士飾品3F：精品男裝、休閑服飾、皮具箱包、鐘表4F：運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)鞋類、運(yùn)動(dòng)器材5F：羊毛羊絨、內(nèi)衣、婦女用品、床上用品、兒童用品、家居飾品、美容院6F：辦公用品、照射器材、工藝樂器、日用百貨、電腦、藥店、書店、鐘表7F：美食廣場、電玩中心、兒童樂園、巴西燒烤、億信超市8F：環(huán)藝影城、量販KTV〔空中補(bǔ)給、女子健美中心、美發(fā)銷售額27%SOGO33000㎡租周日：50人/分鐘平時(shí)：25人/分鐘商家超過800戶靠墻面：3.0×4.8M立柱周圍:4.8×4.8M-1F：超市1F：時(shí)尚精品館、化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋、鐘表、精品小家電、男女皮鞋2F：流行少女館、彩妝、時(shí)裝3F：典雅淑女館、時(shí)裝、內(nèi)衣、睡衣、美容院、孕婦裝4F：名流紳士館、男士正裝、休閑服飾、5F：羊絨、針織品、體育服裝、體育用品6F：床上用品、童裝、兒童玩具用品、孕婦用品、家居用品、眼鏡原老廠家銷售額23%,一般商家銷售額26%50個(gè)小結(jié)：新商圈形成市場競爭沖擊,削弱了市場影響力,分流消費(fèi)客源,本項(xiàng)目與武廣距離很近,一直以來,武廣輻射力影響著漢陽的商業(yè),吸引大量漢陽人前來消費(fèi),因此對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營形成沖擊,只有憑借項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢,提升項(xiàng)目在市場上的形象,有效攔截漢陽和來自武昌的消費(fèi)人流。商圈的發(fā)展超過了市政建設(shè)的步伐,致使交通滯留、無處泊車的尷尬時(shí)有發(fā)生,也使得該地段的部分物價(jià)〔如打車路過此地時(shí)的車費(fèi)、停車場月租費(fèi)等過高,本項(xiàng)目停車場面積不大,車位也明顯不足,要考慮解決車位問題。商業(yè)硬件、功能設(shè)計(jì)沒有充分考慮市場發(fā)展趨勢,導(dǎo)致購物、經(jīng)營環(huán)境受限。解放大道車流對(duì)人流的影響阻礙商業(yè)持續(xù)發(fā)展。漢陽：王家灣商圈商圈成因：王家灣是一個(gè)新興的商圈,地處漢陽大道和龍陽大道"十"字交匯處,緊鄰漢陽經(jīng)濟(jì)核心區(qū)沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),是連接沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和漢口漢西、漢陽其他區(qū)域的交通瓶頸,地理位置十分優(yōu)越。近幾年,政府倡導(dǎo)XX三鎮(zhèn)均衡發(fā)展宏偉藍(lán)圖,提出漢陽"新區(qū)"發(fā)展的計(jì)劃,使?jié)h陽成為最好的工業(yè)城、旅游城、居住城,隨著漢陽"四新"祥規(guī)出臺(tái),四大組團(tuán)板塊形成,將改變漢陽的商業(yè)格局。從區(qū)位意義上講,使王家灣地區(qū)得到長足發(fā)展,王家灣成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域,導(dǎo)致商業(yè)快速發(fā)展,成為漢陽區(qū)級(jí)商業(yè)中心。主要商業(yè)：家樂福、好美家、工貿(mào)、漢商集團(tuán)的21世紀(jì)娛樂中心、各類品牌汽車4S店。主要經(jīng)營家具建材、電器、日常生活用品、服飾、汽車及服務(wù)等名稱樓層及經(jīng)營品牌規(guī)模家樂福日常生活用品〔規(guī)模巨大40000㎡工貿(mào)家用電器〔規(guī)模小、品牌不全5000㎡,共三層。21世紀(jì)1F：家居城、餐飲2F：服裝、飾品3F：影城、KTV、電玩、網(wǎng)吧、服飾、羽毛