幾個(gè)常用合同簽訂時(shí)應(yīng)注意的問題

幾個(gè)常用合同簽訂時(shí)應(yīng)注意的問題簽訂購(gòu)銷合同應(yīng)注意的幾個(gè)問題根據(jù)《合同法》，簽訂購(gòu)銷合同應(yīng)注意以下內(nèi)容：1、產(chǎn)品的名稱必須明確，使用地區(qū)習(xí)慣名稱時(shí)，雙方要意見一致。2、產(chǎn)品的數(shù)量和計(jì)量單位要清楚準(zhǔn)確，對(duì)有的產(chǎn)品，在簽訂合同時(shí)，可根據(jù)有關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況明確規(guī)定合理耗損，超欠幅度和正負(fù)尾差等。3、產(chǎn)品的種類、等級(jí)和質(zhì)量，有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；無(wú)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)有部頒標(biāo)準(zhǔn)的，按部頒標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；無(wú)上述標(biāo)準(zhǔn)的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。對(duì)某些干、鮮、活產(chǎn)品要根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行檢疫后方可交易。4、產(chǎn)品的包裝標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家或?qū)I(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或?qū)I(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，由承運(yùn)方與托運(yùn)方協(xié)商確定，包裝物的供應(yīng)由雙方當(dāng)事人商定。5、產(chǎn)品的價(jià)格。按照物價(jià)主管部門規(guī)定的價(jià)格簽訂。國(guó)家允許自主定價(jià)或議價(jià)的，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定。6、交貨期限和地點(diǎn)，要根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期、收獲季節(jié)、交換能力明確規(guī)定。特別是對(duì)易霉?fàn)€變質(zhì)、易碎產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)品，供需雙方更要有明確的規(guī)定，可協(xié)商推遲或提前交貨日期。7、交(提)貨方式，可由雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。8、交(提)貨日期的計(jì)算。凡送貨和代貨的，以發(fā)貨時(shí)運(yùn)輸部門郵戳記準(zhǔn)；實(shí)行提貨的，以供方通知的提貨日期為限。9、要明確規(guī)定貨款的結(jié)算方式和時(shí)間。10、要對(duì)產(chǎn)品驗(yàn)收的地點(diǎn)及辦法做出明確地規(guī)定。11、違約責(zé)任的規(guī)定要明確，以便發(fā)生違約時(shí)處理。12、還要有當(dāng)事人協(xié)商同意的其它條款。簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意的幾個(gè)問題1、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并應(yīng)同時(shí)約定租賃條款；2、簽訂房屋代理合同時(shí)如以他人名義簽訂的，應(yīng)同時(shí)出具房屋租賃的授權(quán)委托書；3、在合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具房屋產(chǎn)權(quán)所有證、房屋租賃許可證及當(dāng)?shù)嘏沙鏊鼍叩姆课莩鲎庠S可證等相關(guān)手續(xù)；房屋租賃實(shí)行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證、當(dāng)事人的合法證件等文件到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。簽訂技術(shù)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題1、選好項(xiàng)目。開發(fā)項(xiàng)目直接關(guān)系到合同雙方的投資規(guī)模技術(shù)先進(jìn)性及市場(chǎng)前景等重大問題，在選項(xiàng)目時(shí)要注意是否屬國(guó)家鼓勵(lì)或限制或禁止類項(xiàng)目，又要注意是否已列入國(guó)家開發(fā)計(jì)劃之列。2、明確項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容、形式和要求。這是技術(shù)開發(fā)合同最基本、最重要的條款之一。技術(shù)開發(fā)合同的標(biāo)的是指當(dāng)事人通過履行合同所要完成的科學(xué)技術(shù)成果。當(dāng)事人應(yīng)該明確合同開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)領(lǐng)域，說(shuō)明成果工業(yè)化開發(fā)程序，載明開發(fā)成果的科技水平，衡量及評(píng)定的主要技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。標(biāo)的技術(shù)的內(nèi)容直接關(guān)系到合同其他條款的執(zhí)行，簽約雙方應(yīng)盡可能準(zhǔn)確、全面地約定。3、擬制研究開發(fā)計(jì)劃(該條款也可用另簽協(xié)議)。為了保證開發(fā)工作能夠順利完成，當(dāng)事人應(yīng)該約定一個(gè)比較周密、合理的工作計(jì)劃。工作計(jì)劃中應(yīng)包括開發(fā)期限、地點(diǎn)、方式。4、確定研究開發(fā)經(jīng)費(fèi)或者項(xiàng)目投資的數(shù)額及其支付、結(jié)算方式。當(dāng)事人雙方應(yīng)在本條款中明確開發(fā)合同研究開發(fā)經(jīng)費(fèi)或者項(xiàng)目投資數(shù)額的來(lái)源，也就是要明確約定經(jīng)費(fèi)由哪一方提供。如果是合作開發(fā)，則應(yīng)寫明各自提供經(jīng)費(fèi)的形式、比例、時(shí)間等。涉及以試驗(yàn)裝備、設(shè)備、器材、樣品和現(xiàn)有技術(shù)成果等進(jìn)行投資的，則應(yīng)依法進(jìn)行估價(jià)并明確其所有權(quán)。5、利用研究開發(fā)經(jīng)費(fèi)購(gòu)置的設(shè)備、器材、資料的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬。對(duì)于在研究開發(fā)工作中購(gòu)置的設(shè)備器材、資料的權(quán)屬，雙方當(dāng)事人應(yīng)在合同中約定清楚。6、合同應(yīng)確定履行的期限、地點(diǎn)和方式。7、技術(shù)情報(bào)和資料的保密措施。8、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是技術(shù)開發(fā)合同應(yīng)約定的重要內(nèi)容。當(dāng)事人雙方應(yīng)在預(yù)見性分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)合同的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，區(qū)別不同情況，作出合理的約定。9、技術(shù)成果的歸屬和分享。技術(shù)成果的歸屬和分享是指在技術(shù)開發(fā)合同中所產(chǎn)生的技術(shù)發(fā)現(xiàn)、技術(shù)發(fā)明創(chuàng)造和其他技術(shù)成果權(quán)益歸誰(shuí)所有、如何使用以及由此產(chǎn)生的利益如何分配的問題。技術(shù)成果的權(quán)屬極易引起技術(shù)開發(fā)合同糾紛。因此成果的歸屬和分享是技術(shù)開發(fā)合同的一個(gè)特殊條款，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)包括著作權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)如何使用、歸誰(shuí)所有，利益如何分配作出約定。10、明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是指技術(shù)開發(fā)合同實(shí)施完成后，當(dāng)事人雙方確認(rèn)所完成的技術(shù)成果是否符合和達(dá)到合同標(biāo)的約定的技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。合同條款的技術(shù)指標(biāo)和參數(shù)應(yīng)明確載明開發(fā)的技術(shù)在該技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)所要達(dá)到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)。例如國(guó)際、部標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、具體設(shè)計(jì)要求、技術(shù)先進(jìn)程度等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)。還包括所需開發(fā)的新工藝、新產(chǎn)品、新技術(shù)要求等內(nèi)容。如果所開發(fā)的技術(shù)項(xiàng)目是按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的，或者指標(biāo)、參數(shù)涉及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在本條款中注明國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目名稱、標(biāo)準(zhǔn)號(hào)及頒布日期，以便在合同驗(yàn)收、鑒定時(shí)查閱參考。11、報(bào)酬的計(jì)算和支付報(bào)酬。報(bào)酬的計(jì)算和支付報(bào)酬是指本項(xiàng)目開發(fā)成果的使用費(fèi)和研究開發(fā)人員的科研補(bǔ)貼。雙方當(dāng)事人應(yīng)在本款中明確約定報(bào)酬的總金額和報(bào)酬來(lái)源。實(shí)行經(jīng)費(fèi)包干方式，研究開發(fā)人的報(bào)酬應(yīng)包含在結(jié)余的研究開發(fā)經(jīng)費(fèi)中，委托人不另行支付報(bào)酬。在合同實(shí)行實(shí)報(bào)實(shí)銷方式時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)明確約定研究開發(fā)人報(bào)酬的金額為多少，支付的形式和時(shí)限等。12、違約金或者損失賠償額的計(jì)算方法。當(dāng)事人違反合同造成研究開發(fā)工作停滯、延誤或者失敗的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。13、名詞和術(shù)語(yǔ)的解釋。為了避免關(guān)鍵的名詞和術(shù)語(yǔ)在理解、認(rèn)識(shí)使用上發(fā)生誤解而影響到當(dāng)事人準(zhǔn)確的實(shí)施技術(shù)開發(fā)合同，當(dāng)事人有必要在本條款中對(duì)合同出現(xiàn)的一些技術(shù)名詞和術(shù)語(yǔ)做一些說(shuō)明和注解。就列入國(guó)家計(jì)劃的科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目訂立的合同應(yīng)當(dāng)附項(xiàng)目計(jì)劃書、任務(wù)書以及主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件?？傊?，技術(shù)開發(fā)合同既涉及專業(yè)技術(shù)又涉及諸多法律問題，在合同簽署之前盡可能征求專業(yè)人員和律師意見，通過用合同方式來(lái)有效約束雙方行為，促使開發(fā)項(xiàng)目健康發(fā)展，盡快獲取投資回報(bào)。簽訂工程承包合同應(yīng)注意的問題一、投標(biāo)取得合同階段投標(biāo)報(bào)價(jià)是取得合同的關(guān)鍵，也是合同的主要組成部分。報(bào)價(jià)應(yīng)考慮兩方面因素：一方面包含承包商為完成合同規(guī)定義務(wù)的全部費(fèi)用和所期望的工程利潤(rùn)，應(yīng)該采取有利的報(bào)價(jià)，另一方面由于參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的承包商都有承包工程的資格，都希望報(bào)價(jià)為業(yè)主選中，和業(yè)主談判以擊敗對(duì)手取得合同資格。因此，要做好一個(gè)既有利又有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)，應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：1、工程預(yù)算工程預(yù)算是承包商為完成合同規(guī)定的義務(wù)所必須的費(fèi)用支出，也是承包商的保本點(diǎn)。因此，工程預(yù)算必須全面反映招標(biāo)文件的內(nèi)容，反映招標(biāo)文件規(guī)定的承包商的合同責(zé)任、義務(wù)、工程范圍和詳細(xì)的工程量。預(yù)算前必須對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行詳細(xì)分析、具體地逐條地確定承包商的合同責(zé)任，復(fù)核工程量，以確定各項(xiàng)費(fèi)用。2、制定報(bào)價(jià)策略制定報(bào)價(jià)策略是經(jīng)營(yíng)策略的一部分，因此必須綜合考慮承包商的經(jīng)營(yíng)總策略、建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和合同的風(fēng)險(xiǎn)程度等，以調(diào)整不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)水平。一般在承包工程中，投標(biāo)報(bào)價(jià)不等于合同價(jià)格，因?yàn)樵谧h價(jià)談判和合同談判中可能調(diào)整報(bào)價(jià)，而常常合同價(jià)格又不等于工程實(shí)際結(jié)算價(jià)格，因?yàn)楹贤瑢?shí)施中可能通過索賠調(diào)整合同價(jià)格。因此，承包商在議價(jià)談判過程中可根據(jù)實(shí)際情況，采取進(jìn)一步調(diào)整報(bào)價(jià)，提出更好的、更先進(jìn)的技術(shù)措施及實(shí)施方案以戰(zhàn)勝對(duì)手。例如：隧道報(bào)價(jià)中，可利用洞內(nèi)棄方進(jìn)行石料自加工，可減少地材購(gòu)入價(jià)格；開挖過程中也可采用人機(jī)配合的施工或多功能臺(tái)架進(jìn)行生產(chǎn)的合理調(diào)配，這樣可降低機(jī)械使用費(fèi)。二、合同談判及簽約階段承包商在取得合同資格后，應(yīng)把主要的精力轉(zhuǎn)入到合同談判簽約階段，其主要的工作是對(duì)合同文本進(jìn)行審查，進(jìn)行合同風(fēng)險(xiǎn)分析以及最終簽訂有利的工程承包合同。1、工程承包合同文本條款的審查合同文本通常指合同協(xié)議書和合同條款等文件，是合同的核心。合同的文本盡量采用我國(guó)《建設(shè)工程合同示范文本》或國(guó)際通用的FIDIC條款作為合同文本的依據(jù)，主要解決如下問題：（1）內(nèi)容齊全、條款完整、不能漏項(xiàng)，對(duì)合同規(guī)定的工程實(shí)施過程中的各種可能情況都要作預(yù)測(cè)、說(shuō)明，以防日后爭(zhēng)執(zhí)。（2）定義清楚、準(zhǔn)確，雙方工程責(zé)任界限明確，不能含糊不清。（3）合同條款應(yīng)體現(xiàn)雙方平等互利，即責(zé)任和權(quán)利、工程和報(bào)酬之間的平衡。2、合同風(fēng)險(xiǎn)的分析和對(duì)策通過對(duì)合同文本的審查，應(yīng)結(jié)合工程的實(shí)際情況進(jìn)行合同的風(fēng)險(xiǎn)分析，并采取相應(yīng)的對(duì)策。由于承包工程的特點(diǎn)和建筑市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，承包工程過程中風(fēng)險(xiǎn)極大，范圍很廣，常見的風(fēng)險(xiǎn)有三類：業(yè)主資信的風(fēng)險(xiǎn)，外界環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)，工程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，工程上的許多風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，對(duì)那些影響到一個(gè)地區(qū)或整個(gè)社會(huì)利益的，無(wú)論是業(yè)主還是施工單位都應(yīng)以符合國(guó)家和社會(huì)利益為前提，不能互相推諉，要責(zé)無(wú)旁貸，合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)措施的具體條款。此外，如何減少或避免風(fēng)險(xiǎn)，是承包商合同談判的重點(diǎn)。對(duì)于已分析的工程承包中存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要對(duì)策如下：（1）在報(bào)價(jià)過程中，承包商應(yīng)充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，可采用風(fēng)險(xiǎn)大的分項(xiàng)工程先拋開，再與業(yè)主議價(jià)談判，其次合同中規(guī)定應(yīng)由承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要增加風(fēng)險(xiǎn)附加費(fèi)，或采用多方案不平衡報(bào)價(jià)以供業(yè)主選擇。但這些方法要根據(jù)自己競(jìng)爭(zhēng)的能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力而確定，以免影響中標(biāo)。（2）通過合同談判，使合同能體現(xiàn)雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系的平衡，盡量避免業(yè)主單方面苛刻的約束條件，并相應(yīng)提出約束條件。盡可能將風(fēng)險(xiǎn)大的合同責(zé)任盡量采用分?jǐn)偟脑瓌t，盡可能使雙方形成一種共同抵御、共同承擔(dān)的密切合作關(guān)系，但同時(shí)施工單位也可相應(yīng)地減少一些利益。以我公司承建的水柏鐵路為例，工程中標(biāo)后，因工程類型多，尤其是橋梁工程較多，按設(shè)計(jì)要求及我單位實(shí)際情況，要么購(gòu)買大量的新設(shè)備及模板、模具，要么從北京長(zhǎng)途調(diào)運(yùn)，這樣要大量增加投入，談判中我們建議業(yè)主增加投資，但業(yè)主不肯讓步，為了減少風(fēng)險(xiǎn)損失，我們采取與業(yè)主合作，將部分橋梁工程分包給業(yè)主指定的并具有同等資質(zhì)的專業(yè)承包商施工，以回避風(fēng)險(xiǎn)。3、合同的談判與簽約承包商通過以上各項(xiàng)工作，在合同談判階段，應(yīng)選擇最有合同談判能力和經(jīng)驗(yàn)的人作為主談進(jìn)行合同談判，其他各部門應(yīng)積極配合，提供資料和建議。（1）符合承包商的基本目標(biāo)。承包商的基本目標(biāo)是取得工程利潤(rùn)，這個(gè)利可能是該工程的盈利，也可能是承包商的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。（2）積極爭(zhēng)取自己的正當(dāng)利益。雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權(quán)力，但在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，絕對(duì)的平等是不存在的，權(quán)力還要靠承包商自己去爭(zhēng)取，如有可能，應(yīng)爭(zhēng)取合同文本的擬搞權(quán)。對(duì)業(yè)主提出的合同文本，雙方應(yīng)對(duì)每個(gè)條款都作具體的商討。另外，對(duì)重大問題不能客氣和讓步，切不可在觀念上把自己放在被動(dòng)的地位，當(dāng)然，談判策略和技巧是極為重要的。（3）重視合同的法律性質(zhì)。合同一經(jīng)簽訂，即成為合同雙方的最高法律，合同中的每一條都與雙方利害相關(guān)。所以在合同談判和簽訂中，應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：①一切問題必須“先小人，后君子”，對(duì)可能發(fā)生的情況和各個(gè)細(xì)節(jié)問題都要考慮到，并作明確的確定，不能有僥幸的心理。②一切問題都應(yīng)明確具體地規(guī)定，不要以口頭承諾和保證，要相信“一字千金”，不要相信“一諾千金”。發(fā)包建設(shè)工程應(yīng)注意的三大問題發(fā)包建設(shè)工程是每一個(gè)建設(shè)單位都必須面對(duì)的問題，無(wú)一例外要經(jīng)過選擇、簽約、履行三個(gè)階段。即使意欲通過轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地贏利的房地產(chǎn)開發(fā)商，也必須通過簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同，完成工程投資總量25%以上方能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。因此，處理好建設(shè)工程承發(fā)包事宜，是每個(gè)建設(shè)單位實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的極其重要手段。一、慎選承包主體1、認(rèn)真審查承包方的資質(zhì)。承包主體的資質(zhì)，是衡量承包單位是否具備承包工程的能力及可承包何種工程的重要標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)將施工企業(yè)資質(zhì)分為總承包、專業(yè)承包、勞動(dòng)分包三大類，每類又分若干個(gè)等級(jí)，并對(duì)不同類別、等級(jí)資質(zhì)的審批條件、程序、級(jí)別等作了嚴(yán)格規(guī)定（見2001年4月建設(shè)部87號(hào)令）?！督ㄖā芬裁鞔_規(guī)定了無(wú)資質(zhì)，轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)，超越資質(zhì)等級(jí)等承攬工程或發(fā)包工程單位的法律責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)意識(shí)到，國(guó)家花這么大的力氣制定并執(zhí)行這些規(guī)定，目的就是為了維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，確保工程質(zhì)量和安全，同時(shí)也維護(hù)了建設(shè)單位利益，從而自覺遵守，嚴(yán)格按資質(zhì)管理規(guī)定選擇承包主體。2、廣泛采用招投標(biāo)形式選擇承包者。采用招投標(biāo)方法引入了公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制，為建設(shè)單位獲得質(zhì)量最佳、工期最短的工程產(chǎn)品及追求經(jīng)濟(jì)效益最大化提供了機(jī)會(huì)，建設(shè)單位對(duì)不必進(jìn)行招投標(biāo)的工程也可考慮主動(dòng)采用。況且，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系公共利益、公眾安全的項(xiàng)目，使用國(guó)資或國(guó)家融資的項(xiàng)目和使用國(guó)際組織或外國(guó)政府貸款、援助資金的三類項(xiàng)目，必須進(jìn)行招投標(biāo)。國(guó)家計(jì)委2000年5月1日對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布了具體規(guī)定，其中商品住宅也屬于上列范疇，必須進(jìn)行招投標(biāo)。3、注重投標(biāo)者的信譽(yù)、施工業(yè)績(jī)等審查實(shí)踐中，允許他人以自己名義投標(biāo)，或中標(biāo)后非法轉(zhuǎn)讓或分包盈利情況頻繁發(fā)生，這要求發(fā)包方除在合同中對(duì)可以分包的范圍作出明確的規(guī)定，對(duì)非法轉(zhuǎn)包或違約分包設(shè)定嚴(yán)明的制裁外，查明投標(biāo)者的信譽(yù)、業(yè)績(jī)，選擇以往信譽(yù)、施工業(yè)績(jī)好的企業(yè)作為合作對(duì)象，不失為回避風(fēng)險(xiǎn)的良策之一。只有選擇了具備相應(yīng)資質(zhì)、信譽(yù)、實(shí)力的承包單位，工程建設(shè)才能得到保障。二、簽好建設(shè)工程施工合同為便于建設(shè)工程承發(fā)包雙方設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，減少合同爭(zhēng)議及糾紛，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局于1999年制定新的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》。這一文本是在總結(jié)幾年來(lái)原施工合同示范文本推行經(jīng)驗(yàn)并借鑒國(guó)際上一些通行的施工合同文本基礎(chǔ)上修訂的，有很強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。建設(shè)單位要簽好施工合同首先應(yīng)該考慮選用此示范文本。同時(shí)，因示范文本由協(xié)議、通用條款、專用條款三部分組成，存在許多填空或可選擇之處，且建設(shè)單位也有自己的具體情況，故建設(shè)單位在簽訂合同時(shí)還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。1、合同造價(jià)造價(jià)是合同雙方共同關(guān)注的核心和關(guān)鍵，現(xiàn)實(shí)中合同雙方為造價(jià)形成爭(zhēng)議甚至訴訟的糾紛不勝枚舉。之所以形成這些糾紛，并非都是邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改，“搶進(jìn)度、爭(zhēng)預(yù)售”，以每平方米造價(jià)暫估一個(gè)不確定的合同造價(jià)形成的，有些是確定了造價(jià)但確定不準(zhǔn)造成的，另有些則是雙方觀點(diǎn)不同形成的。因此，要減少這些爭(zhēng)議和糾紛，雙方必須在合同中確定造價(jià)，訂明造價(jià)的確定方式、程序，以及雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)由哪一審價(jià)機(jī)構(gòu)作出審價(jià)并以之作為對(duì)雙方均有約束力的最終造價(jià)，以免雙方陷入曠日持久的糾紛。2、明確分包范圍及違法分包的法律后果轉(zhuǎn)包一直為我國(guó)法律禁止，可以分包的范圍及分包對(duì)象法律也有所限制。然而，建設(shè)工程承包后的轉(zhuǎn)包、變相轉(zhuǎn)包仍屢禁不止，違法或違約分包、變相分包，頻頻發(fā)生，由此引發(fā)出許多質(zhì)量和安全事故，甚至釀成了不少遠(yuǎn)近聞名的慘案。要確保工程質(zhì)量，建設(shè)單位必須在合同中寫明允許承包方分包的范圍、分包單位名稱。此外，因《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》，僅列舉承包方工期、質(zhì)量違約的責(zé)任及轉(zhuǎn)包可解除合同，而未單獨(dú)設(shè)立承包方違約分包的責(zé)任及法律后果條款，且此類違約也可能對(duì)工期、質(zhì)量造成重大影響，故筆者認(rèn)為建設(shè)單位也應(yīng)單獨(dú)寫明承包方違約或違法分包應(yīng)承擔(dān)法律后果，以便發(fā)現(xiàn)上列情況可及時(shí)制止，維護(hù)自己的合法權(quán)益。3、勿忘擔(dān)保由于建設(shè)工程承包合同內(nèi)容即雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系特殊、復(fù)雜，履行期間長(zhǎng)，涉及標(biāo)的巨大，一旦因承包方施工質(zhì)量不符合同或拖延工期等違約，產(chǎn)生的違約或賠償金額也可能十分巨大。故為了保障合同的履行，發(fā)包方要求承包方提供相應(yīng)的擔(dān)保，十分必要。盡管承包方也會(huì)按照對(duì)等原則要求發(fā)包方提供擔(dān)保，但只要發(fā)包方有履行合同的誠(chéng)意和實(shí)力，這種雙方各自為自己提供擔(dān)保舉措，只會(huì)加強(qiáng)雙方履約合同的保證，防范了合同履行中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，且在出現(xiàn)違約情況下，多了一份保障。承發(fā)包雙方應(yīng)該根據(jù)自身情況，結(jié)合《擔(dān)保法》，在《建設(shè)工程施工合同》中選擇使用。三、強(qiáng)化履約管理1、注重工程質(zhì)量管理雖然建設(shè)工程承包商依法辦事，高質(zhì)量完成建設(shè)工程的事例大量存在，但為追求利益，偷工減料、或敷衍了事的也為數(shù)不少。因此，發(fā)包方除在合同中約定工程應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量等級(jí)及相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施外，應(yīng)按工程進(jìn)度分項(xiàng)、分階段加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量控制，特別是加強(qiáng)隱蔽工程的檢驗(yàn)。自己力量不足時(shí)，還應(yīng)聘請(qǐng)工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。若建設(shè)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的大中型公用事業(yè)或成片住宅小區(qū)等五類工程時(shí)，還必須按國(guó)家規(guī)定委托相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位或設(shè)計(jì)單位監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。2、加強(qiáng)簽證管理“低中標(biāo)，勤簽證，高決算”已成了承包商在低價(jià)取得工程后向發(fā)包方謀取更好效益的重要手段。因此，發(fā)包方對(duì)此應(yīng)加強(qiáng)防范，明確規(guī)定工程簽證的范圍、人員、簽證權(quán)限、程序，并加強(qiáng)對(duì)本方代表的管理、考核，杜絕不適當(dāng)?shù)暮炞C，維護(hù)本方利益。3、注意自身按約履行享受權(quán)利，必然以承擔(dān)義務(wù)為條件。發(fā)包方在行使一系列權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)注意自己嚴(yán)格按合同向?qū)Ψ铰男校恨k妥施工手續(xù)，移交具備施工條件的場(chǎng)地，組織設(shè)計(jì)交底，按期付款等合同義務(wù)。任何違約行為，都可能成為對(duì)方延期或其他不全面履行，甚至追索違約責(zé)任的理由。所以，“打鐵還須自身過硬”。4、注意建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收是發(fā)包單位在收到竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位，對(duì)工程的完成情況、質(zhì)量等全面進(jìn)行的驗(yàn)收，并將根據(jù)驗(yàn)收情況決定工程質(zhì)量的等級(jí)，是否整改或接收等問題。若驗(yàn)收同意交付，即意味著竣工結(jié)算的啟動(dòng)，建筑物保管權(quán)利、責(zé)任的轉(zhuǎn)移和保修責(zé)任的開始。因而，發(fā)包方應(yīng)按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的條件、程序及雙方合同規(guī)定等組織好竣工驗(yàn)收，保障自己在支付巨額工程款，并歷經(jīng)辛勞動(dòng)承擔(dān)其他義務(wù)后，能最終實(shí)現(xiàn)權(quán)利，品嘗無(wú)缺陷的工程成果，從而實(shí)現(xiàn)合同目的。房地產(chǎn)合作開發(fā)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合同制作以及應(yīng)注意的法律問題一、房地產(chǎn)合作開發(fā)及項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭(zhēng)議的方法；（11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的主要條款1、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；2、項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；3、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限；4、項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）；C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況；5、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；A、以開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式；需約定：轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式，項(xiàng)目的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)等；B、以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)方式；需約定：項(xiàng)目公司概況、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、價(jià)格、支付方式，現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定，需出示原公司股東會(huì)決議并需辦理工商變更登記手續(xù)等。6、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格、支付方法和期限；7、項(xiàng)目標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、交割日期及方式；8、轉(zhuǎn)讓前原有債權(quán)債務(wù)以及土地或工程的權(quán)利限制的處理；9、雙方的權(quán)利義務(wù)；10、違約責(zé)任；11、解決爭(zhēng)議的方法；12、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。三、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（2）約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；（3）組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（7）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；（9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。2、制作房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須由所有人轉(zhuǎn)讓、受讓的當(dāng)事人以書面形式協(xié)商一致；（2）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項(xiàng)和規(guī)劃批文等；（3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合開發(fā)不同階段的政府有關(guān)允許轉(zhuǎn)讓的條件；（4）已成立項(xiàng)目公司以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按公司法有關(guān)規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，同時(shí)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)；（5）成立項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓方的債權(quán)債務(wù)要明確，潛在債務(wù)的澄清，要約定公告程序；（6）未成立項(xiàng)目公司以合作各方的投資權(quán)益內(nèi)部轉(zhuǎn)讓全部或部分房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按項(xiàng)目土地使用的不同情況，申辦變更立項(xiàng)和土地使用的批準(zhǔn)手續(xù)；轉(zhuǎn)讓給合作各方以外當(dāng)事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；（7）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目如尚未辦理土地出讓手續(xù)或雖已辦理了出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓時(shí)尚未付清出讓金的，應(yīng)約定辦理出讓手續(xù)的具體責(zé)任人及有關(guān)費(fèi)用包括尚未付清的費(fèi)用的承擔(dān)方式；（8）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，項(xiàng)目未按出讓合同約定的期限和條件進(jìn)行開發(fā)，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)約定補(bǔ)辦政府主管部門認(rèn)可手續(xù)及具體責(zé)任人；（9）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限應(yīng)作相應(yīng)扣除；（10）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓前已實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)約定轉(zhuǎn)讓雙方通知預(yù)購(gòu)業(yè)主，并明確因此引起相應(yīng)責(zé)任的處理方法。簽訂國(guó)有土地出讓合同應(yīng)注意的問題1、注意考察土地的合法性和出讓權(quán)限的合法性。土地出讓方的主體必須是代表國(guó)家的市、縣人民政府，出讓土地僅限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地。也就是說(shuō)，集體所有的土地，集體經(jīng)濟(jì)組織不得自行出讓、轉(zhuǎn)讓，確需出讓轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)人民政府按照審批權(quán)限依法征用為國(guó)有土地后，方可由國(guó)家出讓給用地單位使用，用地單位投資開發(fā)符合一定條件的，才可以轉(zhuǎn)讓。因此，這就需要避免出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律行為無(wú)效問題。

同時(shí)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的土地面積和政府的級(jí)別有關(guān)。如出讓耕地１０００畝以上，其他土地２０００畝以上的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。出讓土地須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬定年度出讓土地總面積方案，并報(bào)國(guó)務(wù)院或省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，因此，要審查成片開發(fā)土地使用權(quán)出讓的合法性，必須明確出讓方的權(quán)限是否符合規(guī)定的級(jí)別、出讓的土地是否在經(jīng)批準(zhǔn)的總面積方案范圍內(nèi)。而宗地使用權(quán)出讓屬于固定資產(chǎn)投資，按其投資額的大小，管理和審批的權(quán)限也不同，因此宗地出讓在明確以上條件之外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的總投資進(jìn)行匡算，從而確認(rèn)投資項(xiàng)目審批的權(quán)限和程序是否相符。否則，等到土地出讓合同簽訂，項(xiàng)目的投資計(jì)劃卻不能落實(shí)，有限的開發(fā)期限就會(huì)在曠日持久的項(xiàng)目投資計(jì)劃審批中白白耗費(fèi)。2、注意查看由城市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，凡未按要求編制和調(diào)整近期建設(shè)規(guī)劃的，不得出讓國(guó)土使用權(quán)。在出讓前，出讓地塊必須具備由城市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具的擬出讓地塊的規(guī)劃條件和附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界線、開發(fā)期限以及必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等。附圖要明確標(biāo)明地塊區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高，道路紅線、標(biāo)高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。此外，在決定受讓某地塊之前，開發(fā)商還應(yīng)對(duì)以上的規(guī)劃條件及附圖做詳細(xì)的了解和仔細(xì)的分析，并結(jié)合自身情況進(jìn)行可行性估算。3、具體出讓程序中應(yīng)注意相關(guān)法律規(guī)定。在國(guó)有土地使用權(quán)出讓中，無(wú)論從前期準(zhǔn)備到審查投標(biāo)人、競(jìng)買人資格，從簽訂成交確認(rèn)書到簽訂正式的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》均有一套嚴(yán)格的程序，國(guó)家《招標(biāo)投標(biāo)法》、《拍賣法》也有強(qiáng)制性的禁止規(guī)定。雖然出讓程序與普通的招標(biāo)投標(biāo)和拍賣有區(qū)別，但開發(fā)商也必須了解一些法律規(guī)定，以防最后因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而造成不可彌補(bǔ)的損失。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中規(guī)定：中標(biāo)人、競(jìng)得人有下列行為之一的，中標(biāo)、競(jìng)得結(jié)果無(wú)效；造成損失的，中標(biāo)人、競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）投標(biāo)人、競(jìng)買人提供虛假文件隱瞞事實(shí)的；（2）中標(biāo)人、競(jìng)得人采取行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或者競(jìng)得的。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人、競(jìng)得人簽訂成交確認(rèn)書。成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得