物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度流程(全)39616

物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度流程(全)39616

前言：為了加強公司的規(guī)范化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定了本《內(nèi)部規(guī)章制度》。各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學(xué)習和領(lǐng)會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴格加以實施。第一部分：崗位職責物業(yè)項目經(jīng)理崗位職責：1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設(shè)，維護業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。8、調(diào)動各方積極因素，共同管理物業(yè)。定期向集團公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認真解決。9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。10、經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境?？头繊徫宦氊煟嚎头藛T在項目經(jīng)理統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。1、負責部門的文件撰寫、整理工作。2、負責為業(yè)主辦理入住手續(xù)，建立業(yè)主信息臺賬。3、做好員工的考勤、考核管理。4、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞。5、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)。6、負責接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。7、熟悉各種收費程序，負責接待上門交費的業(yè)主，并做好收費記錄。8、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋。9、負責辦理各類外來人員的出入證件。10、負責向轄區(qū)內(nèi)業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書。11、通過各種媒介做好宣傳工作。12、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動。保安人員崗位職責：1、貫徹執(zhí)行公安機關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全。2、遵守公司規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)并完成其他工作任務(wù)。同時，負責巡邏、值班和大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；3、負責機動車輛管理和收費工作；4、負責綜合管理費的收取工作；5、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如打架斗毆、盜竊等事件，并提高應(yīng)急處理能力；6、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄；7、講究文明、禮貌待人，耐心說服、遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。二、保安隊隊長崗位職責保安隊長在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責保安隊的各項管理工作。1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實際情況，建立和健全各項工作細則的獎懲條例。同時，抓好實施組織和監(jiān)督工作，全面實施管理物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作；2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，特別是保安相關(guān)規(guī)定的落實情況。組織隊員學(xué)習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)；3、經(jīng)常定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作。落實崗位責任制和獎懲條例；4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)。關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育。幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；7、完成公司交辦的收費等其他工作任務(wù)。三、保安班長崗位職責保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責保安隊日常事務(wù)的實施工作。1、組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；3、負責填寫值班記錄，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；4、按照保安部（隊）制定的培訓(xùn)計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件；5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系。1、熟悉監(jiān)控設(shè)備的操作規(guī)程，保證監(jiān)控設(shè)備的正常運行；2、嚴格遵守公司規(guī)章制度，認真執(zhí)行24小時值班制度，及時發(fā)現(xiàn)并處理異常情況；3、對監(jiān)控畫面進行及時錄像，確保監(jiān)控數(shù)據(jù)的完整性和準確性；4、對于發(fā)現(xiàn)的問題及時向上級匯報，協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理；5、負責對來訪人員進行登記，做好來訪人員的管理工作；6、熟悉物業(yè)轄區(qū)的平面布局及樓幢分布情況，協(xié)助其他崗位做好安全管理工作；7、加強對監(jiān)控室的安全管理，確保監(jiān)控室內(nèi)部的安全和秩序；8、積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，提高工作效率。崗位職責保安崗位職責：嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并通過對講機或電話向隊長報告，隨時匯報變動情況，直到問題處理完畢。同時，熟悉所管理設(shè)備的性能和操作程序，能獨立進行操作并進行簡單的維修。負責設(shè)備的日常巡視和情況記錄，保持機房干凈整潔，做好交接班工作。維修人員崗位職責：執(zhí)行公司決定，服從管理，遵守紀律，樹立良好的服務(wù)意識。熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向。嚴格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修。積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴。工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生。工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認可。愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。負責對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。保潔工崗位職責：遵守公司制定的各類規(guī)章制度。尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù)。上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔。文明服務(wù)，作風廉潔，拾金不昧。按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序。及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等。對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時向保安員或管理員匯報。對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除。妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。綠化工崗位職責：遵守公司的規(guī)章制度。服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證。綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象。對業(yè)主說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮。正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥?；ú輼淠炯皶r澆水，防止過旱和過澇。對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90％以上。8、我們應(yīng)該了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化情況，合理利用綠地面積，布局和種植花草、樹木。9、如果我們在工作過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)有異常情況，應(yīng)及時向保安或管理員匯報。第二部分：公共制度全體員工都是公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論工作崗位和分工，都需要共同遵循以下制度：接待來信來訪來電投訴制度為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，我們需要不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量。因此，我們制定了以下制度：1、實行“首問責任制”，每位員工都有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪、來電、投訴。如果問題屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠解決，應(yīng)當場予以解決；如果問題不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能解決，不得推托、回避，應(yīng)當場接待并轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。2、每位員工都有責任收集來自業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的看法、建議、意見等。3、員工接聽來電時，第一句必須為：“您好，港潔物業(yè)”。4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報，并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、對于市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等引起的投訴，我們應(yīng)努力解釋，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。8、員工應(yīng)認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。管理人員文明服務(wù)標準1、我們應(yīng)該熱愛本職工作，努力學(xué)習管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。6、在對待業(yè)主時，員工應(yīng)該保持熱情，即使遇到個別業(yè)主的無理言行，也要耐心說服，用理智和情感來感化他們，不能以惡言相待或發(fā)生打罵行為。7、員工應(yīng)該熱情地處理業(yè)主來信、來訪，積極地為他們解決問題。對于業(yè)主的投訴、批評和建議，要及時調(diào)查處理或向上級匯報，做到事事有落實，件件有回音。不能推諉、扯皮，更不能有打擊報復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。員工文明服務(wù)要求：1、員工要樹立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作，刻苦學(xué)習，提高專業(yè)技術(shù)水平。待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責。2、員工要文明管理，儀態(tài)端莊，衣著整潔，語言文雅、謙恭準確，不講低級庸俗的口頭語、臟話、諷刺挖苦話和與管理無關(guān)的閑話。在服務(wù)過程中要主動熱情，對待生人與熟人、大人與小孩、忙時閑時都要一視同仁。員工要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，講誠信，言而有信，嚴守信用。員工廉潔工作制度：1、員工要堅持原則，秉公辦事，不徇私情。2、員工要自覺抵制不正之風，嚴守法紀。3、員工不能利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。4、員工不能在上班時間干私活，不能用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等。5、員工不能利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。6、員工不能亂收費或收費不開收據(jù)。7、員工不能利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。8、員工不能以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。9、員工要維護公司利益，遵守公司機密。10、員工不能利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。11、員工不能挪用、拖欠和侵吞公款。12、員工不能索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、員工要節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。14、員工不能利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。15、員工不能在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。16、員工不能利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。對外服務(wù)工作管理制度：1、員工要細心、周到，展現(xiàn)公司高尚的精神面貌。2、上班紀律：員工必須按照公司工作安排準時到達公司，并打卡簽到后開始工作。如果因工作原因無法按時打卡，需要填寫《考勤補卡申請單》，經(jīng)項目經(jīng)理簽字后交給公司人事部。同時，員工必須佩戴工作證以便接受業(yè)主的監(jiān)督。3、服務(wù)質(zhì)量：員工必須按照客戶的要求，保質(zhì)保量按時完成工作，以確保業(yè)主的滿意度。在工作中，員工嚴禁向業(yè)主索取財物或從業(yè)主處獲取其他不良行為。一旦發(fā)現(xiàn)此類行為，公司將立即辭退并追究法律責任。4、工作檢查：公司將不定期進行工作檢查，并聽取業(yè)主的反饋。如果業(yè)主反映員工無法勝任工作，公司將核實后進行辭退處理。5、財產(chǎn)損壞：如果員工在工作中損壞了業(yè)主的財產(chǎn)，公司將視損壞程度扣除獎金或進行照價賠償。6、服務(wù)費用：業(yè)主支付的服務(wù)費用必須交給公司，并開具發(fā)票。員工嚴禁私自收取小費，一旦發(fā)現(xiàn)此類行為，公司將扣除工資或獎金，并嚴肅處理。鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度1、為了提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，公司鼓勵員工和業(yè)主提出各種合理化建議。對于采納的建議，公司將給予物資獎勵。2、員工和業(yè)主的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段、改進服務(wù)質(zhì)量的措施、各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護方法、節(jié)約能源與原材料的方式以及增加經(jīng)濟收益的方法等。所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。3、公司將適時召集相關(guān)人員開會，講解各項建議。如果建議被采納，相關(guān)部門負責人將制定試行方案，并交由公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天。期滿后，公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門負責人將共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級和獎金數(shù)額。如果建議有明顯的建設(shè)性和實際效果，可以不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。5、獎勵等級分為元、元、元、元、元五個等級?？甲C結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議記錄將成為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)。多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。第三部分安全、消防、車輛管理制度第一章安全管理制度保安人員守則一、著裝儀表1、工作或執(zhí)勤時，保安人員必須穿著制服和皮鞋，佩戴工作證上崗。制服不得混穿，必須保持整潔、平整。2、上崗前，保安人員必須擦拭干凈皮鞋，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、行為規(guī)范1、上班時間，保安人員必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手。2、站崗時，保安人員必須保持嚴整的姿態(tài)和立正的姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等。值班管理規(guī)定為了保障物業(yè)區(qū)域的安全和秩序，制定以下值班管理規(guī)定：1.值班人員必須遵守以下規(guī)定：不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天。就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐。不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗。不得睡覺。對業(yè)主要有禮有節(jié)，熱情受理業(yè)主各種問題，特別是夜間值班，對業(yè)主提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記。2.巡邏時，值班人員不得進入辦公樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑聊。當無情況處理時，應(yīng)繼續(xù)巡邏。3.上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位。4.值班人員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。交接班制度為了減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定以下交接班制度：1.本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。2.接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。3.接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班。4.本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作。做好值班記錄和實物出入登記。罰則為了保障物業(yè)區(qū)域的安全和秩序，制定以下罰則：1.違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理。2.違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退。3.對于本規(guī)定未盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。1、保安人員必須認真執(zhí)行物品出入登記制度，對所有出入物品進行登記，并核對物品與登記信息是否一致；2、出入物品必須經(jīng)過安全檢查，如發(fā)現(xiàn)可疑物品，應(yīng)立即報告上級或有關(guān)部門；3、對于重要物品，必須進行專人押運，并按照規(guī)定流程進行出入登記；4、對于未經(jīng)登記的物品，保安人員有權(quán)攔截并進行必要的檢查；5、物品出入登記表必須按照規(guī)定時間進行歸檔，保存至少三個月，以備日后查閱；6、如發(fā)現(xiàn)有人違反物品出入登記制度，將視情節(jié)嚴肅處理，必要時追究相關(guān)責任。為了維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保公共秩序，所有進出轄區(qū)的業(yè)主或住戶都必須進行登記。值班人員會對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品進行盤查和詢問，禁止易燃、易爆、劇毒等危險性物品進入轄區(qū)。對于攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的業(yè)主，值班人員必須核對其身份證件或業(yè)主資料后方可放行。對于外來人員，必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，并認證其攜帶物品合法后方可放行。未能執(zhí)行物品出入登記的，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的則要視情節(jié)追究相關(guān)責任。為了及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定了重大事件處理報告制度。重大或突發(fā)事件包括火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為，刑事案件，用戶集體投訴（5戶以上），發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障，房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場處理，并盡快向公司領(lǐng)導(dǎo)報告。根據(jù)事發(fā)情節(jié)，還需決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理。參與事件處理的部門經(jīng)理應(yīng)在事件處理后立即填寫重大事件報告表，并在12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)。重大事件報告表應(yīng)詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報。在部門經(jīng)理不在而事情緊急時，當值主管可簽名上報。參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，并如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果。還需找出事件發(fā)生的主要原因，并提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。對于突發(fā)事件，必須保持冷靜，立即采取措施，并報告服務(wù)中心負責人和保安部。必須簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。還需驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，并留意現(xiàn)場周圍的情況。對于勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。還需查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員。③維保人員應(yīng)迅速到達現(xiàn)場，通過專業(yè)設(shè)備解決電梯故障，將被困人員安全救出；④被困人員救出后，應(yīng)及時對電梯進行檢修和維護，確保電梯安全運行；⑤對于電梯故障導(dǎo)致的人員傷亡事故，應(yīng)立即報告公安機關(guān)和有關(guān)部門，配合調(diào)查處理；⑥為了避免電梯困人事件的發(fā)生，應(yīng)定期對電梯設(shè)備進行檢修和維護，加強電梯安全管理和宣傳教育。①立即按下火災(zāi)報警器，并迅速撤離現(xiàn)場；②用滅火器、滅火器具等進行初期滅火，防止火勢擴大；③在安全的地方等待消防部門到達現(xiàn)場。2、消防部門到達現(xiàn)場后，應(yīng)立即展開滅火工作，同時指揮人員疏散周圍群眾；3、在火災(zāi)現(xiàn)場，保安部門應(yīng)加強警戒，維護秩序，防止人員靠近火源；4、火災(zāi)撲滅后，應(yīng)及時進行火災(zāi)調(diào)查，查明原因，并對損失進行統(tǒng)計和報告。同時，對火災(zāi)現(xiàn)場進行清理和消毒，恢復(fù)正常使用。1.在發(fā)生火警時，應(yīng)及時向物業(yè)轄區(qū)當值主管報告，報告內(nèi)容應(yīng)包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)和火勢蔓延方向。同時，立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發(fā)展。2.物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后，應(yīng)帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場，指揮在場人員進行滅火撲救，并指揮火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散。3.當撲救無效時，當值主管應(yīng)及時決定將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)，并立即向上級匯報。如果本部門或服務(wù)中心無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報告消防部門。4.本公司的車輛可免費使用，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務(wù)部查核。軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時免費外，其他一律不得免費。如遇特殊情況需免費的，必須經(jīng)項目經(jīng)理以上級別人員批準后方可免費，并做好相關(guān)登記。5.工程部門人員應(yīng)按照規(guī)定進行例行巡查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案并及時匯報，以便維修。每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。工程部門應(yīng)在確定每件維修工作時，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。6.工程部門應(yīng)做好年度維修預(yù)算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。每年汛期期間（5—10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。7.工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂維修材料管理制度。采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。發(fā)放材料時，材料保管員應(yīng)審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。維修工領(lǐng)到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求業(yè)主簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。6、材料保管員必須對材料的出入庫負責，嚴禁私自轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)送給他人。一旦查實，將按情節(jié)輕重給予罰款或辭退處理。7、工程維修部經(jīng)理每周要抽查回訪維修業(yè)主，檢核材料使用情況。如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料，必須向項目經(jīng)理及上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，并根據(jù)情節(jié)輕重給予罰款、警告或辭退處理。8、每月底，材料保管員必須以表格形式將當月的維修材料采購情況和耗用情況送交辦公室及財務(wù)部。綠化制度-病蟲害防治規(guī)范1、綠化負責人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定詳細的防治計劃，包括年度及季度的病蟲害預(yù)防計劃、病蟲害發(fā)生時的治療計劃和用藥計劃，以及病蟲害防治的費用預(yù)算計劃。2、應(yīng)堅持預(yù)防為主，防治結(jié)合的原則。病蟲害發(fā)生時要及時有效治療，以防止蔓延和擴散。3、綠化負責人應(yīng)熟悉常見蟲類和病原菌。4、對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源、選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等方法。5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿戴防護裝備，并按說明書規(guī)定操作。噴藥時要均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除。噴藥時應(yīng)低壓并壓低槍口，農(nóng)藥必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、植物用藥后，應(yīng)定期觀察防治效果。出現(xiàn)藥害或無效的治療