上海樓宇經(jīng)濟專題課件

樓宇經(jīng)濟專題分享樓宇經(jīng)濟專題分享長三角城市比較

-宏觀數(shù)據(jù)比較分析

-甲級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關案例樓宇經(jīng)濟相關知識分享對南京樓宇經(jīng)濟發(fā)展的展望長三角城市比較3宏觀數(shù)據(jù)比較分析3宏觀數(shù)據(jù)比較分析4長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市三產(chǎn)結構比較長三角四個主要城市中，南京第三產(chǎn)業(yè)占比為53.4%，僅低于上海，領先于杭州與蘇州。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報（2013.11）4長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市三5長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市人口比較長三角四個主要城市中，南京常住人口數(shù)量最少，目前常住人口數(shù)量816.1萬人。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報（2013.11）5長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市人6長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市消費能力比較（1）長三角四個主要城市中，南京社會消費品零售總額位居第三，除低于上海外，還低于同省的蘇州市。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報（2013.11）6長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市消7長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市消費能力比較（2）三角四個主要城市中，南京雖然人均可支配收入排名最末，但人均消費性支出排名第一。數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報（2013.11）7長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市消8長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市利用外資比較數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計公報（2013.11）長三角四個主要城市中，南京實際利用外資水平排名最末，遠低于上海與蘇州。8長三角城市比較

宏觀數(shù)據(jù)比較分析——南京與長三角主要城市利甲級寫字樓市場比較分析甲級寫字樓市場比較分析10甲級寫字樓市場比較分析

南京與長三角主要城市甲級寫字樓租金及空置率長三角四個主要城市中，南京甲級寫字樓租金水平僅領先于蘇州，但空置率最低，領先于其他三個城市。數(shù)據(jù)來源：高力國際（2013.11）10甲級寫字樓市場比較分析

南京與長三角主要城市甲級寫字樓租11甲級寫字樓市場比較分析

南京與長三角主要城市甲級寫字樓租金及空置率數(shù)據(jù)來源：高力國際（2013.11）長三角四個主要城市中，2012年南京甲級寫字樓新增供給為0，新增吸納約5萬方，市場存在一定發(fā)展空間。11甲級寫字樓市場比較分析

南京與長三角主要城市甲級寫字樓租長三角城市比較

-宏觀數(shù)據(jù)比較分析

-甲級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關案例樓宇經(jīng)濟相關知識分享對南京樓宇經(jīng)濟發(fā)展的展望長三角城市比較13上海長寧樓宇經(jīng)濟研究及重點地塊項目13上海長寧樓宇經(jīng)濟14項目核心問題Problems?問題

長寧區(qū)及周邊區(qū)域寫字樓市場現(xiàn)狀、主要客戶及

產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？如何承接產(chǎn)業(yè)外溢、促進產(chǎn)業(yè)升級，并滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展派生的辦公需求？長寧區(qū)商務樓宇聚集區(qū)的總體定位是什么？長寧區(qū)商務樓宇聚集區(qū)該如何進行合理的功能布局？長寧區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟應該采取哪些招商推廣策略？14項目核心問題Problems?長寧區(qū)及周邊區(qū)域寫字樓市場15主要研究方法及成果主要研究方法經(jīng)濟環(huán)境研究長寧區(qū)區(qū)位條件分析區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)比較研究上海市優(yōu)質寫字樓市場研究長寧區(qū)優(yōu)質寫字樓市場研究競爭區(qū)域比較研究目標客戶群需求分析國際成功案例分析長寧區(qū)SWOT分析15主要研究方法及成果主要研究方法經(jīng)濟環(huán)境研究長寧區(qū)區(qū)位條件16主要研究方法及成果長寧CBD商務區(qū)核心價值提練品牌策略推廣階段及通路分析公關與媒體策略與高力國際合作區(qū)域租戶策略營銷工具類設計建議市場推廣建議經(jīng)濟環(huán)境應對措施區(qū)位優(yōu)勢利用和條件改善建議區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)定位及目標租戶建議區(qū)域商務樓宇整體定位建議重點發(fā)展地塊市場定位建議市場定位建議主要研究成果16主要研究方法及成果長寧CBD商務區(qū)核心價值提練與高力國際17區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓市場影響分析示例需提升現(xiàn)有寫字樓品質在商務區(qū)內擴建會展設施需在特定地點開發(fā)部分特殊類型寫字樓項目需強化工業(yè)園區(qū)寫字樓產(chǎn)品對寫字樓區(qū)域有便捷性及檔次要求對商務區(qū)內的會展設施要求高向中山公園商業(yè)中心聚集，部分對LOFT等新型寫字樓有一定要求偏向于工業(yè)園區(qū)寫字樓可能的影響電子、信息服務產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流會展旅游業(yè)各類生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務業(yè)貿易產(chǎn)業(yè)長寧主要產(chǎn)業(yè)分類優(yōu)質辦公樓主要客戶17區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展對寫字樓市場影響分析示例需提升現(xiàn)有寫字樓品質18應對措施建議示例1）增強基礎設施競爭力——近期以完善基礎設施為主，增強區(qū)域商務環(huán)境的綜合競爭能力；2）把握土地推出時間和上市體量——近期適當控制商用土地推出節(jié)奏，以免土地流標，有損于區(qū)域的商務形象和土地基準地價；3）加強對宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場的實時監(jiān)控——委托專業(yè)咨詢機構定期提供宏觀經(jīng)濟動向和房地產(chǎn)市場季度報告，以及時準確了解經(jīng)濟環(huán)境和相關物業(yè)市場的變化；4）認準目標產(chǎn)業(yè)，強勢營銷——根據(jù)目標產(chǎn)業(yè)客群的研究分析結果，提供優(yōu)惠的稅收政策和便捷的營商環(huán)境（如提供工商注冊

一站式服務；加強政府機構的服務意識以改變傳統(tǒng)的營商環(huán)境：如成立現(xiàn)代服務業(yè)辦公室與辦公樓產(chǎn)稅大戶直接對接，

提供政府政策和行政方面的一系列咨詢和后續(xù)服務）；5）梳理區(qū)域內老舊商務樓，推動改造翻新工作——經(jīng)濟環(huán)境不明朗的情況下不盲目推地，梳理老舊大樓的數(shù)據(jù)收集整理工作，

推動改造翻新的升級工作以此改變區(qū)域商務形象。（經(jīng)典案例：Colliers獨家租賃代理的高騰大廈通過翻新租金提升30%）2009－2011年市場上海經(jīng)濟增長放緩，商務需求減弱，部分行業(yè)存在發(fā)展機會2012年左右上海及長寧整體商務市場有望好轉2008年北美金融危機蔓延政府大力投入并推動基礎設施建設中國經(jīng)濟發(fā)展迅速長寧區(qū)第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達各區(qū)域爭相出臺產(chǎn)業(yè)扶持激勵政策各區(qū)域爭相出臺產(chǎn)業(yè)扶持激勵政策18應對措施建議示例1）增強基礎設施競爭力——近期以完善基19商務樓宇區(qū)域功能定位示例虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)交通樞紐為核心的企業(yè)總部、研發(fā)中心多渠道綜合物流服務中心郊區(qū)花園式寫字樓區(qū)域虹橋涉外貿易中心上海西部核心寫字樓聚集區(qū)標志性涉外商務區(qū)特色展會、貿易中心中山公園商業(yè)中心橫跨二、三產(chǎn)業(yè)的信息服務中心高度專業(yè)化商務區(qū)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)特色商務集聚區(qū)

江蘇路、延安路區(qū)域（中山公園周邊區(qū)域）次級商務區(qū)，主要吸引核心商務區(qū)分流客戶以高品質寫字樓為特色的商務區(qū)19商務樓宇區(qū)域功能定位示例虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)虹橋涉外貿易普陀區(qū)商務樓宇市場發(fā)展定位研究項目普陀區(qū)商務樓宇市場發(fā)展定位研究項目21項目核心問題Problems?問題

普陀區(qū)及周邊區(qū)域寫字樓市場現(xiàn)狀、主要客戶及產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？如何承接市區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢，尤其是高端服務業(yè)的非中心化趨勢？如何承接長三角城市群的商務辦公需求，服務長三角區(qū)域市場？如何提升本地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，滿足地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而派生的

辦公需求？普陀區(qū)商務樓宇聚集區(qū)的總體定位是什么？普陀區(qū)商務樓宇聚集區(qū)該如何進行合理的功能布局？普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟應該采取哪些招商推廣策略？21項目核心問題Problems?普陀區(qū)及周邊區(qū)域寫字樓市場22主要研究方法及成果主要研究方法普陀區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究普陀區(qū)區(qū)位條件分析區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)比較研究上海市商務樓宇市場研究普陀區(qū)商務樓宇市場研究競爭區(qū)域比較研究成功案例借鑒22主要研究方法及成果主要研究方法普陀區(qū)宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究普陀23主要研究方法及成果普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位普陀區(qū)商務樓宇發(fā)展定位普陀區(qū)優(yōu)質商務樓宇打造策略建議普陀區(qū)商務樓宇招商及推廣建議普陀區(qū)商務樓宇發(fā)展策略建議樓宇經(jīng)濟發(fā)展特點解析樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略建議其他城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考主要研究成果樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略23主要研究方法及成果普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位普陀區(qū)優(yōu)質商務樓宇打24普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的解決途徑示例加強交通連接吸引人氣培育商務環(huán)境突出貿易類方向其他產(chǎn)業(yè)可向長風集聚長三角城市群生產(chǎn)性服務業(yè)的商務辦公需求加強配套商業(yè)建設提升地區(qū)形象檔次開發(fā)建設初期長三角生產(chǎn)服務中心上海西北公共活動中心大虹橋商務發(fā)展輻射大虹橋商務發(fā)展輻射長壽、中北提升樓盤品質，加強運營管理，吸引市區(qū)高端專業(yè)服務企業(yè)入駐真如城市副中心應發(fā)揮核心作用，成長為上海聯(lián)絡長三角的商務樞紐中環(huán)、長風的市場重點應放在總部型辦公樓的開發(fā)，桃浦的重點在于服務物流、機械類企業(yè)的辦公需求解決途徑上海與長三角城市群的物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求充分利用交通便捷的優(yōu)勢有條件的樓宇可進行翻修產(chǎn)業(yè)聯(lián)動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動產(chǎn)業(yè)聯(lián)動核心城區(qū)服務業(yè)產(chǎn)業(yè)外溢加強樓盤品質的提升尤其是甲級寫字樓的開發(fā)24普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的解決途徑示例加強交通連接突出貿易類方25普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位示例核心支柱產(chǎn)業(yè)的價值鏈延伸擴展領域產(chǎn)業(yè)導入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持配套商貿物流及其直接延伸產(chǎn)業(yè)包括貿易類企業(yè)、長三角制造型企業(yè)營銷總部/銷售總部、第三方物流、會展業(yè)、電子商務等細分產(chǎn)業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的培育包括電子信息服務、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)研發(fā)中心、工業(yè)設計、企業(yè)形象設計、服裝設計、廣告策劃等細分行業(yè)完善專業(yè)服務業(yè)的配套支持功能包括金融服務業(yè)、物流信息服務后臺、金融數(shù)據(jù)處理后臺、法律顧問、財務顧問、評估咨詢等細分產(chǎn)業(yè)普陀區(qū)地處上海市西北門戶，發(fā)展面向江浙地區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，應該利用這一優(yōu)勢，打造一個中小企業(yè)走向國際市場的平臺配套的跟進：行業(yè)協(xié)會、產(chǎn)業(yè)投資基金的設立、私募股權基金和風險投資基金的配套（面向江浙企業(yè)，這一點是比較具有吸引力的）25普陀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位示例核心支柱產(chǎn)業(yè)擴展領域產(chǎn)業(yè)導入?yún)^(qū)域產(chǎn)26普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟策略建議示例充分利用國際租賃中介公司的平臺作用，增強面向外資企業(yè)的招商能力本土企業(yè)在國際招商方面缺乏成熟的平臺，而各家國際知名中介機構一般都擁有成熟的國際招商經(jīng)驗和良好的國際客戶資源；利用這些公司作為招商平臺，有助于引進更多跨國公司和國際知名企業(yè)；以下兩個同位于淮海中路商圈內的相鄰項目的招商狀況，充分體現(xiàn)了國際中介機構在面向外資企業(yè)招商方面的優(yōu)勢。新茂大廈通過國際中介機構代理招商，目前入駐的財富500強企業(yè)有2家，另有多家行業(yè)知名的專業(yè)服務機構入駐，如著名的建筑設計公司Gensler世紀巴士大廈業(yè)主自主招商，入駐企業(yè)中頂級、行業(yè)領先客戶較少，整體整體檔次不高世紀巴士大廈新茂大廈26普陀區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟策略建議示例充分利用國際租賃中介公司的27發(fā)展樓宇經(jīng)濟主要招商措施建議示例主要措施稅費減免補貼措施產(chǎn)業(yè)配套服務的完善招商團隊的建設樓宇管理信息系統(tǒng)的建立針對特定產(chǎn)業(yè)（如軟件開發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等）給予稅費減免的優(yōu)惠；或者針對特定企業(yè)類型（如區(qū)域總部、研發(fā)中心）給予財政的獎勵和扶持給予管理人員獎勵實行租稅聯(lián)動措施，根據(jù)企業(yè)的納稅額給予租金的返還或補貼具體內容引進銀行、信托、風險投資基金和私募股權投資基金等金融機構利用區(qū)級財政，設立產(chǎn)業(yè)扶持基金或創(chuàng)業(yè)投資基金引進行業(yè)協(xié)會和認證協(xié)會，定期舉辦各種專業(yè)研討會、行業(yè)協(xié)會論壇，促進企業(yè)間

交流，和上下游企業(yè)間的溝通引進專業(yè)服務機構，為企業(yè)注冊、申請資質認證、產(chǎn)品認證提供便利建立區(qū)、街道協(xié)同合作的招商團隊根據(jù)引進項目特點，給予招商人員和社會中介機構進行獎勵解決區(qū)域招商和業(yè)主招商之間可能存在的利益沖突定期培訓招商人員，提升招商團隊的整體水平建立區(qū)域樓宇信息管理系統(tǒng)，精確把握區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況定期回訪企業(yè)、業(yè)主，對信息系統(tǒng)進行及時更新27發(fā)展樓宇經(jīng)濟主要招商措施建議示例主要措施稅費減免補貼措施長三角城市比較

-宏觀數(shù)據(jù)比較分析

-甲級寫字樓市場比較分析高力國際操作的相關案例樓宇經(jīng)濟相關知識分享對南京樓宇經(jīng)濟發(fā)展的展望長三角城市比較29樓宇經(jīng)濟基本概念和特點樓宇經(jīng)濟概念樓宇經(jīng)濟是指以商務樓宇為載體，通過開發(fā)、出售或者出租商務樓宇，招商引資，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的稅源，并帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，提升商業(yè)檔次和聚集度、增加就業(yè)樓宇經(jīng)濟特點占地面積少，集約度高，產(chǎn)值效益大以現(xiàn)代服務業(yè)為主導，產(chǎn)業(yè)附加值高，知識含量高產(chǎn)業(yè)集聚能力強，具有產(chǎn)業(yè)集聚、人才集聚、信息集聚和資金集聚等功能，從而形成顯著的財富效應輻射和帶動作用強，能帶動樓宇自身及周邊地區(qū)的商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲業(yè)等發(fā)展，加快核心商圈形成，提升區(qū)域價值29樓宇經(jīng)濟基本概念和特點樓宇經(jīng)濟概念30樓宇經(jīng)濟發(fā)展的基礎條件便利的交通條件2良好的區(qū)位形象3高素質人才儲備4所在城市具有較好的區(qū)域輻射能力和影響力6具備一定商務氛圍和商務配套5較好的產(chǎn)業(yè)基礎；尤其是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎130樓宇經(jīng)濟發(fā)展的基礎條件便利的交通條件2良好的區(qū)位形象3高31商務樓宇與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展主要承載產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)服務外包產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務業(yè)產(chǎn)業(yè)細分會計師事務所律師事務所建筑設計師專業(yè)咨詢機構各類中介機構軟件開發(fā)IC設計互聯(lián)網(wǎng)生物醫(yī)藥新材料新能源企業(yè)研發(fā)部門IT服務外包呼叫中心金融業(yè)信息后臺物流業(yè)信息后臺數(shù)據(jù)處理中心建筑設計工業(yè)設計動漫游戲開發(fā)時尚設計廣告?zhèn)髅匠霭嬗∷①Q易公司生產(chǎn)企業(yè)銷售分支企業(yè)品牌運營分支會展業(yè)物流業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的核心驅動力現(xiàn)代服務業(yè)具有專業(yè)化程度高、知識和技術含量高、產(chǎn)業(yè)附加值高這“三高”的特點根據(jù)我們的經(jīng)驗，樓宇經(jīng)濟所面向的產(chǎn)業(yè)類型包括：

1）專業(yè)服務業(yè)、2）高新技術產(chǎn)業(yè)、3）服務外包產(chǎn)業(yè)、4）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、5）生產(chǎn)性服務業(yè)這幾大類型31商務樓宇與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展主要承載產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務業(yè)高新技術產(chǎn)業(yè)32樓宇經(jīng)濟的效益

改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次拓展城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟結構調整32樓宇經(jīng)濟的效益改善投資環(huán)境，拓展城區(qū)發(fā)展空間，促進33樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（1）產(chǎn)業(yè)龍頭驅動型——上海浦東陸家嘴陸家嘴在開發(fā)初期，即明確提出了金融主題的定位；而當?shù)卣陂_發(fā)初期也不遺余力的推進針對金融機構的招商工作，并且成功的引進了中國銀行、太平洋保險、國家開發(fā)銀行、建設銀行、招商銀行等多家大型金融機構在陸家嘴興建總部大樓這些機構的入駐提升了區(qū)域形象，并產(chǎn)生了巨大的聚集效應，從而也帶動許多跨國企業(yè)和外資金融機構的入駐從某種意義上說，陸家嘴自身的特殊地位使其樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式具有不可復制性；但其這種通過先引進品牌龍頭企業(yè)的總部，形成聚集效應之后，再進一步提升區(qū)域價值和形象的作法，卻是各地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟爭相效仿的一種策略建設銀行大廈國家開發(fā)大廈匯豐銀行大廈招商銀行大廈中國銀行大廈上海銀行大廈太平洋保險大廈交通銀行大廈33樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（1）產(chǎn)業(yè)龍頭驅動型——上海浦東陸家34樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（2）高校/人才驅動模式——北京清華科技園樓宇經(jīng)濟具有知識含量高，人才要求高的特點；因此，依托高校的人才優(yōu)勢，以及知名重點大學的品牌優(yōu)勢，打造區(qū)域商務樓宇經(jīng)濟，成為許多地區(qū)選擇的一種重要模式；這種在大學城中打造的商務樓宇項目，往往對高新技術產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生比較強的吸引力位于北京海淀區(qū)的清華科技園，便是這種商務樓宇形態(tài)的典型代表清華大學北京航空航天大學北京大學清華科技園微軟中國總部谷歌中國總部清華紫光總部搜狐總部34樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（2）高校/人才驅動模式——北京清華35樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（3）商貿聚集模式——虹橋開發(fā)區(qū)貿易會展、專業(yè)商貿城是我國過去幾十年發(fā)展外向型經(jīng)濟的一種重要手段，如廣州的廣交會、義烏的小商品城便是這種經(jīng)濟模式典型代表貿易會展中心或者商貿城都能夠有效的聚集大量的國內外商家，有效的帶動貿易企業(yè)、物流企業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)以及一些生產(chǎn)企業(yè)營銷和銷售中心對于商務樓宇的需求；位于上海虹橋開發(fā)區(qū)內的上海世貿商城、上海國際展覽中心對于該區(qū)域樓宇經(jīng)濟發(fā)展的驅動作用便是一個典型的代表東銀中心上海世貿商城上海國際展覽中心萬都中心虹橋上海城上海國際貿易中心遠東國際中心35樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式（3）商貿聚集模式——虹橋開發(fā)區(qū)東銀36樓宇經(jīng)濟載體的打造（1）

盧灣區(qū)樓宇開發(fā)特點借鑒盧灣區(qū)在開發(fā)區(qū)域樓宇經(jīng)濟的過程中，非常重視開發(fā)商品質，引進了多家“長期戰(zhàn)略投資”開發(fā)商淮海中路商圈從1998年左右開始開發(fā)，目前已經(jīng)成為上海三大核心商圈之一在開發(fā)的初期，盧灣區(qū)政府非常注重引進品牌形象較好、且注重長期效益的港資/外資開發(fā)商；這些開發(fā)商開發(fā)的項目注重品牌形象、實行專業(yè)化物業(yè)管理，并且都是整體持有出租的項目中環(huán)廣場新茂大廈香港新世界廣場香港廣場企業(yè)天地項目照片開發(fā)商香港新鴻基集團新加坡凱德置地香港新世界香港麗新集團香港瑞安集團建成時間1999年2005年2002年1998年2004年租售類型整體持有出租整體持有出租整體持有出租整體持有出租整體持有出租檔次甲級甲級甲級甲級甲級物業(yè)管理公司上海啟勝物業(yè)高力國際物業(yè)香港新世界物業(yè)香港廣場物業(yè)瑞安廣場物業(yè)36樓宇經(jīng)濟載體的打造（1）

盧灣區(qū)樓宇開發(fā)特點借鑒盧灣區(qū)在37樓宇經(jīng)濟載體的打造（2）

優(yōu)質商務樓宇必須具備的基本條件具備一定的品牌號召力硬件設計具備一定前瞻性產(chǎn)權集中能實現(xiàn)統(tǒng)一管理具備良好的國際招商能力這些成功的因素對開發(fā)商的資金運作能力和項目運營能力都提出了很高的要求除了良好的區(qū)位、交通條件，以及完善的商務配套之外，我們認為盧灣區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展之所以能夠取得成功，還得益于以下幾點因素：37樓宇經(jīng)濟載體的打造（2）

優(yōu)質商務樓宇必須具備的基本條件38樓宇經(jīng)濟載體的打造（3）

長期戰(zhàn)略開發(fā)的重要性提升區(qū)域形象，實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟跨越式發(fā)展，需要當?shù)卣c具有長期投資戰(zhàn)略的成熟開發(fā)商的合作開發(fā)優(yōu)質商務樓宇要求開發(fā)商具有長期投資的戰(zhàn)略，并且具備較強資金運作能力和項目運營能力；盧灣區(qū)政府正式通過引進能夠長期持有運營商務樓宇項目，并且具有豐富的優(yōu)質商務樓宇運營經(jīng)驗的港資/外資房地產(chǎn)開發(fā)商，實現(xiàn)了區(qū)域形象和檔次的快速提升大多數(shù)本土開發(fā)企業(yè)受資金和經(jīng)驗的限制，往往做不到這一點，這也是地方政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟需要注意的問題短期投資開發(fā)商長期戰(zhàn)略投資開發(fā)商資金充裕，能夠承受較長投資回收期的壓力具備一定的甲級寫字樓運營管理經(jīng)驗愿意長期持有項目，以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并獲得資本增值收益持有型物業(yè)能夠為開發(fā)商帶來，長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但項目投資回收期較長資金周轉壓力較大高端項目的運作經(jīng)驗仍有待進一步加強期望通過項目散賣出售，快速退出投資，獲得短期收益，并投入新項目開發(fā)當前市場環(huán)境下，短期收益都比較高；但在市場環(huán)境發(fā)生變化的情況下，也面臨再投資風險38樓宇經(jīng)濟載體的打造（3）

長期戰(zhàn)略開發(fā)的重要性提升區(qū)域形39樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考

財政稅收鼓勵財政稅收的鼓勵是地方政府鼓勵某些特定產(chǎn)業(yè)，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的一種最常見的手段，財政稅收常見鼓勵措施經(jīng)常包含以下集中形式：寫字樓租金返還或補貼針對特定行業(yè)（如金融、文化等）或者特定企業(yè)形態(tài)（如企業(yè)總部），給予政府財政直接補助降低營業(yè)稅或者企業(yè)所得稅給予融資便利，或者直接給與融資支持（如針對某些特定行業(yè)，以財政或者其他形式，設立產(chǎn)業(yè)投資基金）給予企業(yè)管理人員獎勵地區(qū)相關政策要點上海市徐匯區(qū)對需特殊扶持的、規(guī)模較大的國內外知名企業(yè)、地區(qū)公司總部等，采取“一事一議”的方式，給予特定的政策扶持，激發(fā)企業(yè)入駐的積極性。將產(chǎn)業(yè)扶持資金、特定事項扶持資金和貼息資金等財政性資金的重點投向，進一步向樓宇經(jīng)濟聚集加大對符合本區(qū)功能定位和產(chǎn)業(yè)導向的現(xiàn)代服務業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)的政策扶持力度。主要是對入駐導向性產(chǎn)業(yè)企業(yè)相對集中、行業(yè)特色明顯的樓宇業(yè)主給予財政扶持。對通過降低租金吸引大企業(yè)（集團）入駐的樓宇業(yè)主，由區(qū)財力進行租金補貼杭州市對新引進的總部企業(yè)，根據(jù)注冊資本的大小，給予一次性資金補助重點鼓勵信息產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、和金融產(chǎn)業(yè)，對入駐相關企業(yè)給予財政補貼對總部企業(yè)的管理人員給予購房補貼對動漫企業(yè)降低營業(yè)稅稅率對創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)給予部分未退出的投資金額給予企業(yè)所得稅抵扣的特殊政策39樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考

財政稅收鼓勵財政稅收的鼓勵是地方政40樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考

加強招商工作為發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，地方政府在招商工作上實行一些積極的措施，這些措施包括：針對招商人員和中介機構設立招商工作的獎勵基金積極爭取實現(xiàn)入?yún)^(qū)企業(yè)稅收落地工作優(yōu)先保證總部企業(yè)用地以區(qū)政府為單位，實行區(qū)域整體推廣招商地區(qū)相關政策要點上海市徐匯區(qū)對因加大招商力度，收入超額完成而引起的街道、鎮(zhèn)預算調整，列入政策性調整因素；實行區(qū)和街道、鎮(zhèn)兩級財力分享機制在各街道、鎮(zhèn)招商分中心設立區(qū)招商代表。樓宇招商由街道、鎮(zhèn)一名負責人牽頭，形成“一樓一團隊”的樓宇招商格局培養(yǎng)職業(yè)化的團隊，提高招商水平，并引入樓宇招商競爭機制建立區(qū)與街道、鎮(zhèn)兩級獎勵機制，積極鼓勵社會中介招商；設立樓宇招商獎勵資金；積極鼓勵樓宇業(yè)主與該區(qū)聯(lián)合開展招商杭州市有限保證總部企業(yè)用地40樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考

加強招商工作為發(fā)展區(qū)域樓宇經(jīng)濟，地41樓宇經(jīng)濟發(fā)展策略參考

其他措施地區(qū)相關政策要點上海市徐匯區(qū)出臺了《徐匯區(qū)關于加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的若干意見》在區(qū)招商中心內建立全區(qū)商務樓宇資源信息平臺進一步推進政府工作的流程再造