【商業(yè)地產(chǎn)】18年青島城陽(yáng)某商業(yè)地產(chǎn)地塊營(yíng)課件

項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告

（青島市城陽(yáng)區(qū)后田·前旺疃地塊）上海XXXXXX有限公司

2019年4月5日

項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位報(bào)告

（青島市城陽(yáng)區(qū)后田·前旺疃地塊）上海X序“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，尤其表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化。主觀的開(kāi)發(fā)模式、自然銷售及招商方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)。皓天堅(jiān)信：只有導(dǎo)入全新的整合營(yíng)銷概念和專業(yè)的整合營(yíng)銷模式，為地塊實(shí)施全程整合營(yíng)銷策劃運(yùn)作，我們的項(xiàng)目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。皓天根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關(guān)注的問(wèn)題以及疑慮問(wèn)題，展開(kāi)策略研究，并努力從最大限度縮短后田?前旺疃地塊開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和盡量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出“差異營(yíng)銷、整合推廣、過(guò)程致勝”的整體“行銷整合定位方案”，努力實(shí)現(xiàn)本地塊的成功運(yùn)作與強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷。序“善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前”。2報(bào)告目錄前期市場(chǎng)研究要點(diǎn)回顧一地塊立項(xiàng)條件分析二項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位四招商戰(zhàn)略建議五附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）六地塊SWOT分析三報(bào)告目錄前期市場(chǎng)研究要點(diǎn)回顧一地塊立項(xiàng)條件分析二項(xiàng)目營(yíng)銷策劃3第一章前期市場(chǎng)研究要點(diǎn)回顧宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)狀況2相關(guān)政策扶持3第一章前期市場(chǎng)研究要點(diǎn)回顧宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行41.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景年份2019年2019年2019年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值22702695.53207比上年增長(zhǎng)16.8%16.9%15.7%表1：青島2019-2019年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）青島市GDP產(chǎn)值從1994年以來(lái)始終保持在2位數(shù)的高速增長(zhǎng)，體現(xiàn)出：青島經(jīng)濟(jì)整體向上，健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)，2019年GDP漲幅16.9%是自1994年以來(lái)漲幅最大的一年。在2019年中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名中位列第十隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)勢(shì)必為青島未來(lái)的經(jīng)濟(jì)拉升提供更強(qiáng)勁的動(dòng)力。1.1.1青島市近年來(lái)全市GDP及漲幅1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景年份2019年2019年2019年國(guó)內(nèi)5年份2019年2019年2019年固定資產(chǎn)投資額984.61403.31485.7比上年增長(zhǎng)38.7%45%19.8%房地產(chǎn)投資額162.7223.8268.4房地產(chǎn)所占比例16.52%15.95%18.07%房地產(chǎn)投資漲幅27.3%37.5%19.9%青島市房地產(chǎn)投資額度近年來(lái)持續(xù)增加，雖然增長(zhǎng)幅度在06年有較大的回落，但總體的增幅依舊保持在22%左右的水平線上，略高于全國(guó)水平房地產(chǎn)投資增幅低于固定資產(chǎn)平均增幅約10個(gè)百分點(diǎn)，也反映出青島房地產(chǎn)行業(yè)的反映出行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)，沒(méi)有過(guò)熱。表2：青島2019-2019年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例（單位：億元）1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.1.2青島市近年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占比例年份2019年2019年2019年固定資產(chǎn)投資額984.616年份2019年2019年2019年人均GDP（美元）412348305678漲幅/17.1%17.6%人均可支配收入110891292015328漲幅10.1%16.5%18.6%人均消費(fèi)支出9002988311945漲幅11.7%9.8%20.9%表3：2019-2019年人均GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：元）2019年青島市人均GDP已突破5000美元，達(dá)到中等收入國(guó)家平均水平。城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高，城市居民人均可支配收入15328元，增長(zhǎng)18.6%較上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，是近十年來(lái)增長(zhǎng)速度最快的一年。從人均消費(fèi)支出來(lái)看，增幅達(dá)到20.9%，超過(guò)收入增幅2.3個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出消費(fèi)需求的旺盛。1.1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1.1.3青島市近年來(lái)人均GDP產(chǎn)值及人均可支配收入年份2019年2019年2019年人均GDP（美元）412372019年底，城陽(yáng)生產(chǎn)總值超過(guò)400億元，城市居民可支配收入16300元，農(nóng)民人均純收入6806元，2019年有望實(shí)現(xiàn)建設(shè)全面小康社會(huì)的目標(biāo)。到2019年底，全區(qū)擁有外資企業(yè)3800家，其中韓資企業(yè)2588家，區(qū)內(nèi)常年居住的外國(guó)人超過(guò)6萬(wàn)人，其中韓國(guó)人4萬(wàn)多人。以國(guó)際工藝品城和40萬(wàn)平方米的中韓國(guó)際小商品城為依托的飾品產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成型；以國(guó)際服裝城、國(guó)際輕紡城和愛(ài)立安國(guó)際購(gòu)物中心為依托，以127家規(guī)模以上服裝生產(chǎn)企業(yè)為支撐，年產(chǎn)值90.5億元的紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地初步建成。城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1994年建區(qū)時(shí)起步，2019年房改后進(jìn)入一個(gè)快速展期，特別是2019年以后，城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)階段。2019年在土地投資拉動(dòng)下，城陽(yáng)完成房地產(chǎn)投資31億元，比2019年增長(zhǎng)了10億元，增幅達(dá)到47%。城陽(yáng)區(qū)即將開(kāi)工的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米，在未來(lái)的兩年里，城陽(yáng)的房地產(chǎn)僅住宅開(kāi)工總量就占整個(gè)青島市的70%。1.2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)狀況區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況：2019年底，城陽(yáng)生產(chǎn)總值超過(guò)400億元，城市居民可支配收入81.3相關(guān)政策扶持城陽(yáng)區(qū)將圍繞商業(yè)中心、大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)街、大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)和社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施六大部分，對(duì)城區(qū)中心區(qū)（包括城陽(yáng)、流亭兩個(gè)街道）、惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道、棘洪灘街道、河套街道、上馬街道、紅島街道553.2平方公里進(jìn)行商業(yè)設(shè)施建設(shè)。

據(jù)悉，未來(lái)15年，城陽(yáng)區(qū)城區(qū)將結(jié)合區(qū)域特色，形成三大文化圈。其中，南中軸以世紀(jì)公園為中心，建成適合青少年和兒童游玩的文體娛樂(lè)場(chǎng)所；中軸線建造文化館、博物館、電影院、劇場(chǎng)等，成為民眾文化休閑街區(qū)；北中軸以萊陽(yáng)農(nóng)學(xué)院為中心，在周邊打造知識(shí)服務(wù)概念圈，形成知識(shí)產(chǎn)業(yè)、科技服務(wù)街。

在青威路以東，青銀高速公路以西，正陽(yáng)路以北，金田熱電廠以南規(guī)劃20萬(wàn)平方米，建設(shè)太極廣場(chǎng)，形成韓國(guó)特色集商貿(mào)休閑、多功能酒店商務(wù)、生活、購(gòu)物為主的商業(yè)區(qū)，建設(shè)成為島城最為集中的韓國(guó)特色街。

此外，城陽(yáng)還將建成7條專業(yè)特色街：華城路品牌服飾街、中城路（正陽(yáng)路以北）大眾餐飲街、春陽(yáng)路科技教育街、世紀(jì)公園周邊休閑餐飲街、和陽(yáng)路文化休閑街、韓國(guó)城步行街、中城路（正陽(yáng)路以南）電子通訊街。根據(jù)《城陽(yáng)區(qū)2019年－2020年商業(yè)服務(wù)設(shè)施專業(yè)規(guī)劃》未來(lái)的15年里：1.3相關(guān)政策扶持城陽(yáng)區(qū)將圍繞商業(yè)中心、大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商9第二章地塊立項(xiàng)條件分析地塊基本狀況說(shuō)明1地塊現(xiàn)狀圖片2第二章地塊立項(xiàng)條件分析地塊基本狀況說(shuō)明1地塊現(xiàn)狀圖片2102.1項(xiàng)目基本情況說(shuō)明地理位置項(xiàng)目位于青島市城陽(yáng)區(qū)內(nèi)，屬于城陽(yáng)城區(qū)（城陽(yáng)街道）的幾何正東（略偏北），呈相互獨(dú)立的二塊，一南一北隔瑞陽(yáng)路相望，占地面積分別約6公頃和55公頃，北地塊行政隸屬于城陽(yáng)街道后田社區(qū)和前旺疃社區(qū)，南地塊行政隸屬于城陽(yáng)街道后田社區(qū)。204國(guó)道、青銀高速?gòu)牡貕K的東西二側(cè)通過(guò)，204國(guó)道是地塊連接青島市區(qū)的主要道路，從項(xiàng)目地塊出發(fā)至青島流亭機(jī)場(chǎng)約需十分鐘，至青島市中心約需四十五分鐘。南北地塊中的瑞陽(yáng)路是地塊聯(lián)系城陽(yáng)城區(qū)的主要市政道路。項(xiàng)目周邊有1路及127路公車通行，至城陽(yáng)區(qū)中心（太陽(yáng)城）約20分鐘車程。四至范圍南部地塊東臨機(jī)耕路與204國(guó)道遙遙相望，西近青島高效農(nóng)業(yè)園，南接瑞陽(yáng)路，北至規(guī)劃道路（西北為民兵靶場(chǎng)）。2.1項(xiàng)目基本情況說(shuō)明地理位置112.1項(xiàng)目基本情況說(shuō)明現(xiàn)實(shí)狀況地塊主要以村屬農(nóng)田、廠房及緩坡地組成，地塊內(nèi)有近10畝的水面，目前區(qū)域內(nèi)另有正在規(guī)劃中的一條道路（東西走向）。地塊的用地性質(zhì)基本為建設(shè)用地（委托方介紹），不存在保留基本農(nóng)田問(wèn)題。目前瑞陽(yáng)路上有正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的都霖美景居住區(qū)項(xiàng)目和一處地下購(gòu)物城商業(yè)項(xiàng)目，其余則零星散落一些沿街未整體規(guī)劃小商鋪?？扇牲c(diǎn)的是后田文化中心顯得穩(wěn)重大氣。（后田文化中心）2.1項(xiàng)目基本情況說(shuō)明現(xiàn)實(shí)狀況（后田文化中心）122.2地塊現(xiàn)狀圖片民兵靶場(chǎng)地塊現(xiàn)狀地塊東北角2.2地塊現(xiàn)狀圖片民兵靶場(chǎng)地塊現(xiàn)狀地塊東北角13第三章地塊SWOT分析地塊SWOT分析1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略2第三章地塊SWOT分析地塊SWOT分析1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)143.1.1地塊優(yōu)勢(shì)分析自身規(guī)模龐大,配套齊全項(xiàng)目總用地800畝，在城陽(yáng)有著較大的規(guī)模（隨著國(guó)家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源的難度將有所增加），首屈一指。從發(fā)展眼光看，本項(xiàng)目一定程度上在城陽(yáng)具有稀缺性。項(xiàng)目雖然目前尚處于前期定位階段,但不管何種業(yè)態(tài)定位,未來(lái)項(xiàng)目都將是一個(gè)集多種服務(wù)等功能于一體；生活、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等配套設(shè)施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿(mào)環(huán)境的舒適的生活空間本案必將推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)城市化發(fā)展走上新臺(tái)階，成為城陽(yáng)區(qū)乃至青島市的城市名片。地塊的商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)作為區(qū)域短期內(nèi)無(wú)法超越的項(xiàng)目，本地塊在啟動(dòng)立項(xiàng)之時(shí)就已經(jīng)占據(jù)了競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)上的制高點(diǎn)，具有無(wú)法復(fù)制的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。3.1地塊SWOT分析3.1.1地塊優(yōu)勢(shì)分析自身規(guī)模龐大,配套齊全3.1地塊S153.1.1地塊優(yōu)勢(shì)分析（續(xù)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)本地塊屬于城陽(yáng)中心城區(qū)范圍，具體位置在城區(qū)中心偏東北，緊鄰青銀高速；整個(gè)地塊隸屬于嶗山西麓，處在未來(lái)嶗山西麓新貴生活區(qū)NLD(NewLiveDistrict)之內(nèi)。鄰近的惜福鎮(zhèn)已經(jīng)成為北青島著名的別墅聚集區(qū)。開(kāi)發(fā)商的品牌號(hào)召力本案開(kāi)發(fā)商海都集團(tuán)在城陽(yáng)區(qū)成功開(kāi)發(fā)多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上具有豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。3.1地塊SWOT分析3.1.1地塊優(yōu)勢(shì)分析（續(xù)）區(qū)位優(yōu)勢(shì)3.1地塊SWOT分163.1.2地塊劣勢(shì)分析所處區(qū)域整體形象不成熟地塊所處城陽(yáng)區(qū)整體形象上不夠成熟，雖然近年來(lái)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮帶動(dòng)，城陽(yáng)已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場(chǎng)上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上遺留下來(lái)的區(qū)域整體形象，還是會(huì)對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的招商工作帶來(lái)一定難度。地塊本身離城陽(yáng)中心城區(qū)尚有一定距離，從目前周邊情況看，形象上較為偏僻和凌亂。交通、醫(yī)療、基礎(chǔ)配套設(shè)施是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的瓶頸所在公共交通線路少城市道路系統(tǒng)還不夠發(fā)達(dá)完善周邊已有的商業(yè)資源比較匱乏3.1地塊SWOT分析3.1.2地塊劣勢(shì)分析所處區(qū)域整體形象不成熟3.1地塊S17某知名品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)在考察2萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心店址時(shí)，提出的“一般條件”：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：包括所在城市的年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值10000元以上，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。人口指標(biāo)：包括所屬全市的人口330萬(wàn)以上，市區(qū)人口100萬(wàn)以上，項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)人口25萬(wàn)以上，項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)人口50萬(wàn)以上……。

道路交通指標(biāo)：主要有面臨道路主干線，車行道4快2慢，所屬區(qū)域公交線路在6條以上，每天經(jīng)過(guò)地塊的車輛不少于10000輛，人流量不少于10000人次等。

3.1.2地塊劣勢(shì)分析（續(xù)參考案例）3.1地塊SWOT分析某知名品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)在考察2萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心店址時(shí)，提出18項(xiàng)目要求：地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于3萬(wàn)平方米，地塊形狀為長(zhǎng)方形或矩形，臨街寬度大于140米，深度大于250米，樓板荷載：賣場(chǎng)800kg/平方米，后倉(cāng)與冷庫(kù)1200kg/平方米；地板表面：倉(cāng)庫(kù)地面硬化而磨平，賣場(chǎng)內(nèi)鋪地磚，辦公區(qū)和設(shè)備用房鋪瓷磚，已有的可用建筑物最好為一層，面積在10000平方米以上。（二層的每層不小于6000平方米）。層高：平頂建筑，賣場(chǎng)凈高不小于5.5米，后倉(cāng)凈高不小于9米；斜頂建筑：邊部梁下凈高4.5米，頂部梁下凈高6米；后倉(cāng)凈高不小于9米。

配套指標(biāo)：停車位在300輛—400輛，供電3500KVA以上，供、排水各200噸/天，煤氣200立方米/小時(shí)，電話與寬帶30門(mén)直線，2條數(shù)據(jù)線，中繼線16條（6進(jìn)10出），設(shè)備容量128門(mén)……3.1.2地塊劣勢(shì)分析（續(xù)參考案例）3.1地塊SWOT分析項(xiàng)目要求：3.1.2地塊劣勢(shì)分析（續(xù)參考案例）3.1地193.1.3地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)分析宏觀政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢(shì)頭是地塊開(kāi)發(fā)難得的機(jī)遇地塊所處城陽(yáng)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正處于齊頭并進(jìn)的開(kāi)創(chuàng)局面，品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，“雙品”項(xiàng)目的打造，所共同營(yíng)造的良好的市場(chǎng)環(huán)境構(gòu)成了本地塊難得的發(fā)展機(jī)遇區(qū)域內(nèi)領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為項(xiàng)目打下了扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)城陽(yáng)區(qū)是山東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終較快，保持前列的市區(qū)，2019年預(yù)計(jì)能全面進(jìn)入小康社會(huì)水平，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，人均GDP2019年已經(jīng)突破8000美元。這些都為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)打下了扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。城陽(yáng)區(qū)整體服務(wù)業(yè)發(fā)展水平還有很大的發(fā)展空間有資料顯示，2019年，城陽(yáng)區(qū)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重為28.5%，低于全市平均水平約10個(gè)百分點(diǎn)。作為服務(wù)業(yè)重要一翼，城陽(yáng)區(qū)商貿(mào)流通業(yè)明顯滯后，區(qū)內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施偏少，難以形成積聚效應(yīng)，導(dǎo)致大量消費(fèi)外流?！叭嫣嵘?wù)業(yè)，建設(shè)青島北部商貿(mào)中心”，已寫(xiě)進(jìn)了城陽(yáng)區(qū)“十一五”規(guī)劃。3.1地塊SWOT分析3.1.3地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)分析宏觀政策環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展20強(qiáng)勢(shì)的制造業(yè)為服務(wù)業(yè)提供了強(qiáng)力支撐城陽(yáng)工業(yè)企業(yè)達(dá)6200多家，工業(yè)增加值高達(dá)200億元，強(qiáng)勢(shì)的制造業(yè)將為服務(wù)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力支撐；城陽(yáng)區(qū)城市化推進(jìn)迅速，到2019年，70%以上社區(qū)將完成舊村改造，居民居住與生活環(huán)境、生活方式的變化，將為服務(wù)業(yè)帶來(lái)廣泛需求。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存有較大的市場(chǎng)空白點(diǎn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以高起點(diǎn)、高投入的姿態(tài)步入市場(chǎng)，但另一方面定位相對(duì)雷同，給后來(lái)者留下了比較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和切入點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)消費(fèi)需求的釋放隨著區(qū)域城市化進(jìn)程的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)積聚的消費(fèi)需求孕育了巨大的商業(yè)投資機(jī)會(huì)。不僅僅是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量上的增加，還包含了服務(wù)品質(zhì)、消費(fèi)檔次、消費(fèi)級(jí)別的提升，這些都蘊(yùn)藏了新的商機(jī)。區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐推動(dòng)區(qū)域商業(yè)配套的發(fā)展目前區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目眾多，他們一方面改變著城陽(yáng)原有的商業(yè)格局，另一方面也推動(dòng)促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套條件的完善3.1.3地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（續(xù)）3.1地塊SWOT分析強(qiáng)勢(shì)的制造業(yè)為服務(wù)業(yè)提供了強(qiáng)力支撐3.1.3地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)分析213.1.4地塊威脅點(diǎn)分析龐大的規(guī)模帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)威脅如果定位不當(dāng)將會(huì)產(chǎn)生過(guò)量的無(wú)效供應(yīng)，超出區(qū)域市場(chǎng)需求容量，而形成大量面積空置，帶來(lái)開(kāi)發(fā)上的苦果超大規(guī)模體量對(duì)資金要求更高，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈條承受壓力更大，會(huì)形成資金的風(fēng)險(xiǎn)威脅超大規(guī)模體量的開(kāi)發(fā)對(duì)未來(lái)業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理提出更高要求，一旦經(jīng)營(yíng)管理不善，則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可謂是功虧一簣。潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅以寶龍廣場(chǎng)項(xiàng)目為首的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)呈現(xiàn)，其無(wú)論在規(guī)模、定位、影響力都為本地塊即將的定位以及今后的開(kāi)發(fā)建設(shè)的帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力板塊內(nèi)商業(yè)即將迅速達(dá)到飽和狀態(tài)未來(lái)2－3年內(nèi)板塊內(nèi)將新增數(shù)百萬(wàn)方的商業(yè)供應(yīng)，這將導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目迅速達(dá)到飽和狀態(tài)，引發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這種局面對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而言是相當(dāng)不利的。3.1地塊SWOT分析3.1.4地塊威脅點(diǎn)分析龐大的規(guī)模帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)威脅3.1地22市區(qū)商圈、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本案的分流市區(qū)成熟的商業(yè)氛圍和商圈輻射力對(duì)本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求自然會(huì)形成分流，并且隨著往來(lái)市區(qū)交通條件的改善，分流效果可能還會(huì)加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成使用的商業(yè)設(shè)施和即將落成的商業(yè)供應(yīng)，都會(huì)對(duì)本地塊項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)需求產(chǎn)生分流。例如利群集團(tuán)的城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)公園旁的佳世客、大潤(rùn)發(fā)公園式購(gòu)物廣場(chǎng)、世正愛(ài)麗安的韓國(guó)購(gòu)物廣場(chǎng)等等。值得強(qiáng)調(diào)的是，這種分流不僅僅是消費(fèi)人群的分流，更可能的是投資者和經(jīng)營(yíng)者的分流，畢竟商業(yè)投資者和經(jīng)營(yíng)者才是我們項(xiàng)目的直接目標(biāo)客戶。3.1.4地塊威脅點(diǎn)分析（續(xù)）3.1地塊SWOT分析市區(qū)商圈、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本案的分流3.1.4地塊威脅233.2.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)本地塊體量龐大，處于青島市發(fā)展中的城陽(yáng)區(qū)，必將為區(qū)域的城市化進(jìn)程及區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。本項(xiàng)目建立在一個(gè)充滿機(jī)遇，同時(shí)充滿風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)的城陽(yáng)板塊內(nèi)皓天公司有幸參加本項(xiàng)目的前期策劃定位工作，基于兩點(diǎn)感受，一是開(kāi)發(fā)單位對(duì)項(xiàng)目的高度重視，以及科學(xué)認(rèn)真態(tài)度，二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)格局的充分了解，我們一致認(rèn)為本項(xiàng)目不僅有條件成為城陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，更有可能通過(guò)科學(xué)的策劃定位、高水平的開(kāi)發(fā)管理成為青島乃至山東全省的重點(diǎn)項(xiàng)目。3.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略3.2.1項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)3.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略243.2.2項(xiàng)目發(fā)展策略從項(xiàng)目營(yíng)銷定位與產(chǎn)品打造兩個(gè)角度確定項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)的差異化形象充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅在保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最小化的前提下，去贏得市場(chǎng)利潤(rùn)最大化3.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略3.2.2項(xiàng)目發(fā)展策略3.2項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略25第四章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位總體定位方向及原則1總體定位推導(dǎo)2總體定位及詮釋3項(xiàng)目功能分區(qū)定位4

目標(biāo)客戶群的定位及分析5第四章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃定位總體定位方向及原則1總體定位推導(dǎo)2總264.1總體定位方向及原則定位方向BECDA讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成新的商業(yè)亮點(diǎn)搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂(lè)中有新的購(gòu)物體驗(yàn)用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式精品專業(yè)性的市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)又是同當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而擠壓對(duì)手，取而代之4.1.1總體定位方向4.1總體定位方向及原則定位方向BECDA讓專業(yè)化的服務(wù)出27旅游經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向14.1總體定位方向及原則4.1.1總體定位方向（續(xù)）符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)2包含外來(lái)活躍經(jīng)濟(jì)元素3旅游經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向14.1總體定位方向及原則4.28最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值最大化的發(fā)掘地塊特異性的價(jià)值最大化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)4.1.2總體定位原則4.1總體定位方向及原則最大化的發(fā)掘最大化的發(fā)掘最大化建立4.1.2總體定位原則4294.2.1總體定位推導(dǎo)的思考軌跡做常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目的話，我們的項(xiàng)目所形成的商圈輻射范圍到底有多大呢？我們和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)距離有多遠(yuǎn)呢？在目前城陽(yáng)的商業(yè)格局下，究竟多大體量的商業(yè)項(xiàng)目才是合適的、才是最安全的呢？顯然，不是項(xiàng)目越大，就越容易成功。如何在明確了定位方向和原則的前提下，做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化定位呢？差異化具體體現(xiàn)在哪里呢？本地塊商圈范圍確定、本地塊理想體量范圍的科學(xué)計(jì)算、本地塊理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合的理性定位、熟知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位及主力業(yè)態(tài)是本地塊定位所必須解決的四大問(wèn)題。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.1總體定位推導(dǎo)的思考軌跡做常規(guī)商業(yè)項(xiàng)目的話，我們的項(xiàng)304.2.2商圈范圍確定中心地理論中心地理論是以消費(fèi)者行為群體來(lái)研究。中心地理論基本觀點(diǎn)是存在一個(gè)需求門(mén)檻，體現(xiàn)了人口規(guī)?；蚴袌?chǎng)區(qū)域，其值的大小取決于不同服務(wù)類型。按照中心市場(chǎng)區(qū)大小劃分等級(jí)，每一高級(jí)中心包含有低級(jí)中心所提供的商品或服務(wù)。中心地理論假定消費(fèi)者將趨近于最近的一個(gè)可提供他所需商品或服務(wù)的中心，即認(rèn)為消費(fèi)者行為符合經(jīng)濟(jì)人的概念。但由于消費(fèi)者往往要求一次行程滿足多重目的，寧可到一個(gè)較高級(jí)的中心同時(shí)購(gòu)買高級(jí)和低級(jí)的商品。中心地理論常被用于理解城市內(nèi)部服務(wù)中心的區(qū)位。在商業(yè)上，常常用來(lái)作為劃分不同商業(yè)中心的基本設(shè)定。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定中心地理論4.2總體定位推導(dǎo)31零售引力法則，也稱雷利法則是由美國(guó)人威廉·雷利發(fā)明的。雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó)150個(gè)以上的都市，于1931年發(fā)表了他的“零售吸引力法則”。其中心觀點(diǎn)是：“具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于它們中間的某一分界點(diǎn)處，所吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從分界點(diǎn)到市場(chǎng)距離的自乘成反比例?！蔽覀兝眠@個(gè)原理來(lái)尋找不同商業(yè)中心間的商圈分割點(diǎn)，商圈分割點(diǎn)就是到達(dá)這兩個(gè)商業(yè)中心（本地塊形成的商業(yè)中心和競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)中心）消費(fèi)機(jī)會(huì)均等的點(diǎn)。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）零售引力法則，也稱雷利法則4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商32公式：SBC/LBC=SAC/LAC

LAC=LBC*SAC/SBC其中LAC、LBC分別為A、B地區(qū)到達(dá)C點(diǎn)的距離SAC、SBC分別為A、B地區(qū)的商業(yè)面積可以看出，兩個(gè)商業(yè)中心間商圈分割點(diǎn)的位置與各自的商業(yè)面積成正比，與距離成反比，我們可以通過(guò)這種方法來(lái)確定本項(xiàng)目的輻射范圍。A地區(qū)

B地區(qū)商圈分割點(diǎn)C4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）公式：SBC/LBC=SAC/LACA地區(qū)4.2總體定位33我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目最大輻射范圍時(shí),假設(shè)城陽(yáng)區(qū)商業(yè)的輻射范圍可以吸引青島市市區(qū)居民，同時(shí)青島市市區(qū)商業(yè)也會(huì)對(duì)本地區(qū)居民產(chǎn)生吸引。此時(shí)將城陽(yáng)區(qū)和青島市作為兩個(gè)不同級(jí)別的商業(yè)中心，可以發(fā)現(xiàn)青島市商業(yè)中心是更高一級(jí)的商業(yè)中心。在此基礎(chǔ)上我們來(lái)確定本項(xiàng)目的商圈范圍最大可以達(dá)到多大：青島市的商業(yè)目前營(yíng)業(yè)面積截至2019年在596萬(wàn)平方米左右，2019年竣工面積在108萬(wàn)平方米左右；通過(guò)調(diào)查，城陽(yáng)區(qū)目前商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在60萬(wàn)平方米左右，本項(xiàng)目可以為城陽(yáng)區(qū)新增約60萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，合計(jì)120萬(wàn)平方米;到青島市區(qū)中心的高速距離約35公里.4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）我們?cè)谟?jì)算項(xiàng)目最大輻射范圍時(shí),假設(shè)城陽(yáng)區(qū)商業(yè)的輻射范圍可以吸34公式：SBC/LBC=SAC/LAC

LAC=LBC*SAC/SBC其中：LAC、LBC分別為A、B地區(qū)到達(dá)C點(diǎn)的距離SAC、SBC分別為A、B地區(qū)的商業(yè)面積SAC＝120萬(wàn)平方米SBC＝704萬(wàn)平方米將數(shù)據(jù)代入公式則：120/704=LAC/LBC＝0.17LAC+LBC=35LAC=5.08公里L(fēng)BC=29.92公里結(jié)論：本項(xiàng)目最大商業(yè)的輻射范圍半徑為5.08公里4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）公式：4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）355.08公里數(shù)值意義：這是項(xiàng)目最大的商圈輻射范圍，確定了未來(lái)項(xiàng)目所服務(wù)的核心客群將集中在這個(gè)范圍之內(nèi)。作為常規(guī)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，5.08公里是現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目公認(rèn)的常規(guī)商圈設(shè)定范圍。5.08公里競(jìng)爭(zhēng)意義：5.08公里半徑標(biāo)志著本項(xiàng)目未來(lái)的輻射范圍與目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的輻射范圍將產(chǎn)生交叉，甚至是被覆蓋，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度由此直觀的體現(xiàn)。由于競(jìng)爭(zhēng)的存在，項(xiàng)目之間對(duì)客源的爭(zhēng)奪也將以5.08公里半徑作為臨界。5.08公里定位意義：競(jìng)爭(zhēng)就在家門(mén)口－5.08公里，我們?nèi)绾我?guī)避或者降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與威脅。相對(duì)項(xiàng)目龐大的體量而言，有沒(méi)有可能通過(guò)巧妙的定位，擴(kuò)大商圈輻射范圍，突破5.08公里呢？4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）5.08公里數(shù)值意義：4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范36地塊位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4.2總體定位推導(dǎo)地塊位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手4.2總體定位推導(dǎo)37通常商圈范圍的設(shè)定第一商圈：指顧客消費(fèi)力占60～75%的區(qū)域(基本客戶)第二商圈：指顧客消費(fèi)力占20～32%的區(qū)域(延伸客戶)第三商圈：指顧客消費(fèi)力占5～8%的區(qū)域(流動(dòng)客戶)重點(diǎn)商圈：指顧客消費(fèi)力占80%之客數(shù)所涵蓋的區(qū)域范圍項(xiàng)目利用交通工具形成的商圈距離（半徑）時(shí)間時(shí)速第一商圈步行圈500米10分鐘3公里第二商圈腳踏車圈1000米10分鐘6公里第三商圈汽車，機(jī)車圈5000米10分鐘30公里商圈邊緣鐵路、捷運(yùn)圈4.2總體定位推導(dǎo)4.2.2商圈范圍確定（續(xù)）通常商圈范圍的設(shè)定項(xiàng)目利用交通工具形成的商圈距離（半徑）時(shí)間384.2.3項(xiàng)目理想體量計(jì)算

通常計(jì)算一個(gè)地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目體量有以下兩種方法：飽和系數(shù)法：新增商業(yè)面積=（人均年消費(fèi)支出*人口數(shù)量/商業(yè)平效-現(xiàn)有商業(yè)面積）*修正系數(shù)租金反推法：新增商業(yè)面積=<人均年消費(fèi)支出*人口數(shù)量/（平均租金/3%）-現(xiàn)有商業(yè)面積>*修正系數(shù)4.2總體定位推導(dǎo)4.2.3項(xiàng)目理想體量計(jì)算通常計(jì)算一個(gè)地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目39飽和系數(shù)法推算本地塊理論體量新增商業(yè)面積=（人均年消費(fèi)支出*人口數(shù)量/商業(yè)平效-現(xiàn)有商業(yè)面積）*修正系數(shù)＝(11945×763000/13087-600000)*(1.2-1.5)＝18635～23293平方米備注：人均年消費(fèi)支出以2019年青島市人均年消費(fèi)支出為參考；人口數(shù)量以城陽(yáng)戶籍人口463000，另附加300000外來(lái)人口計(jì)算；商業(yè)平效是指區(qū)域內(nèi)每平方米商業(yè)面積上所能創(chuàng)造的年銷售額。皓天根據(jù)2019年青島市年消費(fèi)品零售總額/青島市商業(yè)面積推算而得；現(xiàn)有商業(yè)面積是指城陽(yáng)地區(qū)現(xiàn)有的營(yíng)業(yè)中的商業(yè)面積，皓天根據(jù)市調(diào)推算約為60萬(wàn)平方米；年平均租金是指區(qū)域內(nèi)每平方米商業(yè)面積年租金：元*m2/日×365。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.3項(xiàng)目理想體量計(jì)算飽和系數(shù)法推算本地塊理論體量4.2總體定位推導(dǎo)4.2.340租金反推法推算本地塊理論體量新增商業(yè)面積=<人均年消費(fèi)支出*人口數(shù)量/（年平均租金/3%）-現(xiàn)有商業(yè)面積>*修正系數(shù)＝[11945*763000/(584/3%)-600000]*1.2-1.5＝18839～23548平方米4.2總體定位推導(dǎo)4.2.3項(xiàng)目理想體量計(jì)算（續(xù)）租金反推法推算本地塊理論體量4.2總體定位推導(dǎo)4.2.341推算方法推算結(jié)果綜合飽和系數(shù)法18635－－23293平方米20000－30000平方米租金反推法18839－－23548平方米通過(guò)上述推算，我們可以看到本項(xiàng)目的理想體量在18000～24000平方米之間，綜合考慮遠(yuǎn)景規(guī)劃，項(xiàng)目的體量也不會(huì)超過(guò)20000～30000平方米范圍。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.3項(xiàng)目理想體量計(jì)算（續(xù)）推算方法推算結(jié)果綜合飽和系數(shù)法18635－－23293平方米424.2.4理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合定位由于規(guī)劃方案的商業(yè)體量與根據(jù)理想狀態(tài)推算出來(lái)的體量差距非常大，很有可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)大面積空置的情況，為避免這一情況的出現(xiàn)，通常我們提出兩種方式來(lái)消弭規(guī)劃面積和理想面積之間如此大的面積的差異。方法一：采用分期開(kāi)發(fā)的方式，按照周邊人口消費(fèi)力的發(fā)展情況確定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，隨市場(chǎng)逐步成熟來(lái)逐漸推進(jìn)項(xiàng)目，始終保持新建商業(yè)面積在理論面積之內(nèi)。方法二：與城區(qū)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，將本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與青島城市人口北移相結(jié)合，在商業(yè)區(qū)中加入商務(wù)、教育和休閑娛樂(lè)功能，利用本項(xiàng)目的多功能性提高集客能力，盡快擴(kuò)大商圈。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.4理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合定位由于規(guī)劃方案的商業(yè)體量與根據(jù)理43問(wèn)題：以上兩種方法都是通常在項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃結(jié)束時(shí)采用的，而目前本案還沒(méi)有正式立項(xiàng)，因此皓天主動(dòng)提出問(wèn)題：能不能通過(guò)合理而巧妙的項(xiàng)目定位，將規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾減低到最少呢？因此，對(duì)于整體定位又增加了新的條件：如何突破5.08公里輻射半徑如何解決體量過(guò)大帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如何真正做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異化4.2.4理想與現(xiàn)實(shí)結(jié)合定位（續(xù)）4.2總體定位推導(dǎo)問(wèn)題：以上兩種方法都是通常在項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃結(jié)束時(shí)采用的，而目前44個(gè)案名稱定位說(shuō)明主力業(yè)態(tài)目標(biāo)消費(fèi)群世正愛(ài)麗安韓國(guó)商品百貨中心百貨中心韓籍人士及喜歡韓國(guó)商品的國(guó)內(nèi)消費(fèi)者青島工藝品城工藝品專營(yíng)店專營(yíng)店工藝品貿(mào)易買賣雙方寶龍城市廣場(chǎng)國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心主題商業(yè)＋MALL過(guò)境的旅游客群＋周邊的居住人群利群集團(tuán)城陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)連鎖超市當(dāng)?shù)鼐幼∪丝趪?guó)際服裝城服裝品牌專營(yíng)店專營(yíng)店服裝貿(mào)易買賣雙方中韓小商品城中韓小商品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中韓小商品的買賣雙方4.2總體定位推導(dǎo)4.2.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位及主力業(yè)態(tài)個(gè)案名稱定位說(shuō)明主力業(yè)態(tài)目標(biāo)消費(fèi)群世正愛(ài)麗安韓國(guó)商品百貨中心45

寶龍城市廣場(chǎng)是由寶龍集團(tuán)投資25億元打造的游樂(lè)主題MALL。項(xiàng)目位于青島城陽(yáng)區(qū)政府南，青島新天地旁。項(xiàng)目占地20.6萬(wàn)平米，建筑面積55.4萬(wàn)平米。寶龍城市廣場(chǎng)共設(shè)有12個(gè)顧客出入口，160多部自動(dòng)扶梯，16部觀光電梯；擁有地下停車位2450個(gè)，地上停車位680個(gè)，6條雙車道車輛出入口。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究寶龍城市廣場(chǎng)是由寶龍集團(tuán)投資25億元打造的游樂(lè)46寶龍城市廣場(chǎng)的定位是以：定位以旅游為核心功能，集游樂(lè)、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食、運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)、文化、酒店、辦公等十種功能于一體。在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣店、主題街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、影院、美食廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)中心、民俗風(fēng)情旅游以及汽車4S店等熱門(mén)行業(yè)。各種優(yōu)勢(shì)資源的全面匯聚，將吸引“

全客群、全齡層、全天候”的消費(fèi)群體到寶龍城市廣場(chǎng)體驗(yàn)一站式快樂(lè)消費(fèi)4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)）寶龍城市廣場(chǎng)的定位是以：4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶47寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃：分別引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，每個(gè)樓層均設(shè)置不同的消費(fèi)主題，次主力店穿插其間，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和公共空間交融一體。游樂(lè)與景觀設(shè)計(jì)是青島寶龍城市廣場(chǎng)最突出的特色：寶龍集團(tuán)斥資3億人民幣打造世界頂級(jí)游樂(lè)項(xiàng)目，以地下一層中心游樂(lè)廣場(chǎng)為核心，結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，分布在城市廣場(chǎng)的各個(gè)樓層均有主題游樂(lè)項(xiàng)目建成后青島·寶龍城市廣場(chǎng)將成為國(guó)內(nèi)最大的以游樂(lè)為主題的SHOPPINGMALL。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)）寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃：4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶48各層業(yè)態(tài)構(gòu)成地下一層主題：游樂(lè)廣場(chǎng)與民俗風(fēng)情游

地下一層建筑面積12.8萬(wàn)平方米，其中地下停車場(chǎng)面積9萬(wàn)平方米，共2450個(gè)停車位；經(jīng)營(yíng)面積共3.8萬(wàn)平方米，主力店由中心游樂(lè)廣場(chǎng)和表演展示廣場(chǎng)組成，沿著地下生態(tài)河景觀水系，設(shè)計(jì)為“民俗風(fēng)情游”線路，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目全部為民俗特色商品，店面裝修、陳設(shè)、服飾等全部還原歷史原形。建成后，將成為青島旅游的一大亮點(diǎn)，為寶龍城市廣場(chǎng)帶來(lái)豐富的旅游消費(fèi)人群。一層主題：寶龍名殿

一層建筑面積10.7萬(wàn)平方米,經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將體現(xiàn)寶龍城市廣場(chǎng)的整體定位，四個(gè)主力店區(qū)域分別引進(jìn)時(shí)尚百貨、生活超市、數(shù)碼電器和精品建材四大主力業(yè)態(tài)，景觀步行街、環(huán)球名廊等區(qū)域主要引進(jìn)各類一線品牌消費(fèi)品；一層還規(guī)劃設(shè)計(jì)了酒吧一條街，體現(xiàn)城市夜生活主題；酒店公寓底層分別經(jīng)營(yíng)高檔酒樓和汽車4S店。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)）各層業(yè)態(tài)構(gòu)成4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的49二層主題：魅力女人街

二層建筑面積9.6萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)各種品牌女裝與女性消費(fèi)品，包括精品鞋城、箱包世界、嬰童用品、玩具城堡、飾品主題街區(qū)、美容美發(fā)美甲專業(yè)街、化妝品、紡織品、花卉禮品及美容美體健身機(jī)構(gòu)等；電器城與建材城中間區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、音響器材、小家電等項(xiàng)目；酒店公寓二層分別經(jīng)營(yíng)高檔酒樓和洗浴中心。三層主題：紳士名流館

三層建筑面積9.4萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)男裝與運(yùn)動(dòng)休閑服飾、文化體育用品、箱包皮具、豪華影院、大型書(shū)城、音像制品、工藝美術(shù)及其培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等；酒店公寓三層分別經(jīng)營(yíng)KTV、和洗浴中心項(xiàng)目。四層主題：家居美食世界

四層建筑面積8.5萬(wàn)平方米，主力店包括大型家居廣場(chǎng)和生態(tài)美食廣場(chǎng)；美食廣場(chǎng)外圍還將規(guī)劃一個(gè)韓國(guó)城，全部采用韓式風(fēng)格設(shè)計(jì)，引進(jìn)韓國(guó)本土商業(yè)，服務(wù)于旅居青島的20萬(wàn)韓國(guó)僑民。4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)）二層主題：魅力女人街4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城504.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)）4.2總體定位推導(dǎo)4.2.6對(duì)寶龍城市廣場(chǎng)的特別研究（續(xù)51北青島【中央商業(yè)公園】——區(qū)域教育、商務(wù)、購(gòu)物、文化核心區(qū)4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.1本地塊總體市場(chǎng)定位北青島【中央商業(yè)公園】4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.152青島政府、城陽(yáng)區(qū)政府共同承擔(dān)的城市發(fā)展的歷史使命，未來(lái)青島城市發(fā)展的出路以及城陽(yáng)向城市輔中心轉(zhuǎn)變的機(jī)遇基于北青島的規(guī)劃理念以及中央商業(yè)公園商業(yè)模式的特征，成為區(qū)域市場(chǎng)的四大核心區(qū)是我們項(xiàng)目的目標(biāo)北青島中央商業(yè)公園四大核心區(qū)中央商業(yè)公園是源于美國(guó)，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，是“Town-center（中心城）”的概念的延續(xù)4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.2本地塊總體市場(chǎng)定位詮釋青島政府、城陽(yáng)區(qū)政府共同承擔(dān)的城市發(fā)展的歷史使命，未來(lái)青島城53中央商業(yè)公園，是源于美國(guó)，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前瞻性的商業(yè)模式，是“Town-center（中心城）”的概念的延續(xù)。從地域位置上看，通常位于城市核心商業(yè)區(qū)的梯次外延，即衛(wèi)星城商圈；從其載體公園來(lái)看，這種模式既區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街，又區(qū)別于購(gòu)物中心（MALL），是公園式的開(kāi)放性商業(yè)地產(chǎn)；以體驗(yàn)式商業(yè)為主體，包括購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等各個(gè)品種，業(yè)態(tài)有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖店、專賣店、獨(dú)立店鋪、小吃店和主題概念店等多種業(yè)態(tài)；另外，完整的中央商業(yè)公園，還必須有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和生態(tài)商業(yè)環(huán)境。本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件非常適合中央商業(yè)公園這一全新的業(yè)態(tài)規(guī)劃。4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.3中央商業(yè)公園的概念性闡述中央商業(yè)公園，是源于美國(guó)，盛行于歐洲、日本的地產(chǎn)建筑理念及前54

中央商業(yè)公園模式的核心是3T整合理論，所謂3T即以居住為主體的Town-House(衛(wèi)星城住宅)，以休閑為主體的Town-Park(公園化的休閑空間)，以商業(yè)為主體的Town-Center(城市商業(yè)中心)。三T的整合，就是對(duì)居住文化、生活文化和商業(yè)文化的整合。本項(xiàng)目與此相對(duì)應(yīng)的要素在于：Town-House(衛(wèi)星城住宅)：這是城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展方向，項(xiàng)目隸屬于城陽(yáng)。Town-Park(公園化的休閑空間)：本項(xiàng)目地塊特性及所處區(qū)域適合規(guī)劃為公園化空間。以商業(yè)為主體的Town-Center(城市商業(yè)中心)：本項(xiàng)目既屬于城陽(yáng)中心新興商業(yè)圈內(nèi)，又具有相當(dāng)體量，完全可以打造為城陽(yáng)又一處城市商業(yè)中心。4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.4本項(xiàng)目選擇中央商業(yè)公園的定位依據(jù)中央商業(yè)公園模式的核心是3T整合理論，所謂3T即以554.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.4本項(xiàng)目選擇中央商業(yè)公園的意義：第一，中央主題商業(yè)公園是城陽(yáng)城市新一代真正的商業(yè)中心，在商業(yè)設(shè)施構(gòu)建、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商業(yè)業(yè)種搭配等方面對(duì)城市次商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)升級(jí)，具備持續(xù)全面滿足市場(chǎng)需求的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，中央主題商業(yè)公園是公園式的商業(yè)中心，未來(lái)本項(xiàng)目的大規(guī)模生態(tài)規(guī)劃與城陽(yáng)生態(tài)環(huán)境融為一體，中央主題商業(yè)公園本身又是對(duì)現(xiàn)代公園概念做了創(chuàng)造性的商業(yè)演繹，如文化教育功能區(qū)、大型購(gòu)物中心和商業(yè)街、開(kāi)放性的商業(yè)空間、大尺度的城市休閑廣場(chǎng)、風(fēng)格化的商業(yè)符號(hào)等，讓中央主題商業(yè)公園較一般商業(yè)中心形成了差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三，也是最重要的，中央主題商業(yè)公園立足城陽(yáng)，將城市化的戰(zhàn)略定位、城市獨(dú)特的人文特征和城市中最有成長(zhǎng)性的市場(chǎng)需求完美整合起來(lái)，將城市的居住文化、生活文化和商業(yè)文化完美整合起來(lái)，進(jìn)而打造出城市化名片的真正內(nèi)涵及難以拷貝的核心競(jìng)爭(zhēng)力。4.3項(xiàng)目總體定位及詮釋4.3.4本項(xiàng)目選擇中央商業(yè)公園564.4地塊功能分區(qū)定位4.4.1本地塊功能分區(qū)文化教育區(qū)核心商業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)商務(wù)配套區(qū)公共配套區(qū)4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.1本地塊功能分區(qū)文化教育區(qū)57

打造本地塊文化教育區(qū)的核心是建立一所國(guó)際雙語(yǔ)寄宿制學(xué)校，并配合開(kāi)發(fā)建造處于核心商業(yè)區(qū)的書(shū)城、影城等文化教育設(shè)施。國(guó)際雙語(yǔ)寄宿制學(xué)校是從幼兒園、小學(xué)、初中、高中15年的全日一貫制寄宿民辦雙語(yǔ)學(xué)校，學(xué)校分設(shè)國(guó)際部和國(guó)內(nèi)部。國(guó)際部以在青島的韓國(guó)等亞裔外籍家庭為主要對(duì)象，解決他們?cè)谇鄭u的后顧之憂。國(guó)內(nèi)部以半島全境的金領(lǐng)家庭為主要對(duì)象，成為他們子女就學(xué)的貴族學(xué)校。在城陽(yáng)有6萬(wàn)外籍人士，其中4萬(wàn)韓國(guó)人，家庭總數(shù)約為15000戶。而在青島，截至2019年9月，全市僅有5家民辦國(guó)際學(xué)校。投資開(kāi)民辦學(xué)校成為市場(chǎng)的一大空白點(diǎn)。結(jié)合本項(xiàng)目地塊周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，教育服務(wù)功能是目前其他項(xiàng)目所忽略的一個(gè)重要功能，而這恰恰是隨著城陽(yáng)區(qū)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，已經(jīng)浮現(xiàn)出的市場(chǎng)缺口。這也是本項(xiàng)目功能定位上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化最明顯之處。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)打造本地塊文化教育區(qū)的核心是建立一所國(guó)際雙語(yǔ)寄宿58作為“學(xué)校”這樣一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧囂，這恰好符合本地塊現(xiàn)有的特征屬性；對(duì)于地塊目前交通條件不夠完善的不利因素起到直接的規(guī)避作用，并且還是變不利條件為有利條件。“學(xué)?！边€具有人氣集聚和吸納作用。除了本身的生源帶來(lái)的日常消費(fèi)之外，還有教職員工群體，學(xué)生家長(zhǎng)也是不可小視的重要消費(fèi)群體。對(duì)于項(xiàng)目整體的商業(yè)運(yùn)作起到關(guān)鍵性的保障作用。創(chuàng)辦學(xué)校,便于迅速提高未來(lái)項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度,在營(yíng)銷推廣中起到四兩撥千斤的作用。開(kāi)發(fā)投資學(xué)校較其他商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能夠更加迅速的回籠資金,對(duì)于緩解項(xiàng)目前期的資金壓力有很大的幫助。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)（續(xù)）作為“學(xué)校”這樣一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要所處區(qū)域的環(huán)境優(yōu)美，遠(yuǎn)離喧59無(wú)錫光華學(xué)校無(wú)錫光華學(xué)校創(chuàng)辦于2019年8月，坐落在太湖之濱梅園風(fēng)景區(qū)。學(xué)校實(shí)行從幼兒園、小學(xué)、初中，直到高中的15年一貫制教育，并設(shè)有國(guó)際部、上海部等特色學(xué)部。學(xué)?？偼顿Y4．3億元，占地600畝，建筑面積22萬(wàn)平方米，除建有先進(jìn)的教學(xué)和生活設(shè)施以外，還按照準(zhǔn)大學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，建有標(biāo)準(zhǔn)恒溫游泳館、體育館、科技館、圖書(shū)館、信息大樓、綜藝大樓、多主題學(xué)習(xí)公園、網(wǎng)球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、攀巖、模擬法庭、模擬汽車駕駛室、音樂(lè)噴泉廣場(chǎng)等。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)（續(xù)成功案例一）無(wú)錫光華學(xué)校4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)（602019年9月在校學(xué)生4965人，其中幼兒園89人，小學(xué)生993人，初中生1301人，高中生2582人。教職工921人(其中高中專任教師336人，包括專職外籍教師45人)。學(xué)校占地面積399814平方米，校舍建筑面積116968．5平方米。高中分校占地面積247590．4平方米，校舍建筑面積90572平方米，按高中在校生2582人計(jì)算，生均校園面積95．8平方米，生均校舍建筑面積(不含學(xué)生宿舍)35平方米。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)（續(xù)成功案例一）2019年9月在校學(xué)生4965人，其中幼兒園89人，小學(xué)生961廣東碧桂園(IB國(guó)際)學(xué)校1994年9月由順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司投資創(chuàng)辦。國(guó)際文憑組織(IBO)成員學(xué)校。廣東省一級(jí)學(xué)校、廣東省先進(jìn)民辦學(xué)校、廣東省首屆十佳民辦學(xué)校?，F(xiàn)有3316名學(xué)生，380名專業(yè)教師。廣東省綠色學(xué)校，占地380畝，設(shè)施一流。

4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.2文化教育區(qū)（續(xù)成功案例二）廣東碧桂園(IB國(guó)際)學(xué)校1994年9月由順德碧桂園物業(yè)發(fā)62由一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心和一個(gè)百貨公司構(gòu)成主力店.周圍配以家居、家電賣場(chǎng)、服裝品牌直營(yíng)折扣店、亞洲美食城等主題特色商業(yè)設(shè)施,并通過(guò)之字型休閑餐飲、購(gòu)物街、開(kāi)放式的休閑廣場(chǎng)予以串聯(lián)，構(gòu)成整體有機(jī)的商業(yè)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)管理：部分商業(yè)面積可以通過(guò)招商的形式予以一次性買斷或出租；部分商業(yè)面積直接面向小業(yè)主出售；剩余商業(yè)面積由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商出租經(jīng)營(yíng)管理。功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一站式中央商業(yè)公園本功能區(qū)主要以地塊周邊常住人口、學(xué)校生源、教職員工、學(xué)生家長(zhǎng)為主要服務(wù)對(duì)象。體量適中，業(yè)態(tài)組合考慮城陽(yáng)區(qū)未來(lái)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。做到與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化競(jìng)爭(zhēng)。具體商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明詳見(jiàn)本報(bào)告附錄文件。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)由一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心和一個(gè)百貨公司構(gòu)成主力店.周圍配以家居、63百貨公司4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）百貨公司4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）64倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)65家居賣場(chǎng)4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）家電賣場(chǎng)家居賣場(chǎng)4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)）664.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說(shuō)明）品牌直營(yíng)折扣店目標(biāo)消費(fèi)人群定位：以高收入精英人士為主。業(yè)態(tài)功能定位：彌補(bǔ)其他商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)購(gòu)物場(chǎng)所品牌結(jié)構(gòu)上的不足，與國(guó)際時(shí)尚同步。經(jīng)營(yíng)層次定位：頂級(jí)的韓國(guó)品牌服飾為主，兼營(yíng)國(guó)際高檔品牌服飾。形態(tài)表現(xiàn)定位：順應(yīng)零售業(yè)發(fā)展潮流的全新商業(yè)業(yè)態(tài)，以銷售國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌折扣商品為主的大型購(gòu)物場(chǎng)所，如奧特萊斯名品折扣店。案例：奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)

位于上海的郊區(qū)青浦，據(jù)市中心車程約一個(gè)小時(shí)。是以銷售國(guó)際國(guó)內(nèi)頂級(jí)著名品牌服飾折扣商品為主，集休閑，餐飲和娛樂(lè)為一體的大型購(gòu)物城。其商圈范圍覆蓋整個(gè)上海，甚至到達(dá)江浙一帶。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)674.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說(shuō)明）奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)684.4地塊功能分區(qū)定位亞洲美食城目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來(lái)此旅游、休閑、消費(fèi)的高端境內(nèi)外人士業(yè)態(tài)功能定位：滿足消費(fèi)者的飲食需求，銜接、連接各功能區(qū)域經(jīng)營(yíng)檔次定位：中高檔次形態(tài)表現(xiàn)定位：大型綜合性美食城，匯集全世界各地的風(fēng)味美食，主要以中華美食、韓國(guó)料理為主。4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說(shuō)明）案例：上海浦東國(guó)際食品城浦東國(guó)際食品城位于張楊路華誠(chéng)大廈，與新世紀(jì)商廈相毗鄰，是上海全新的綜合型美食廣場(chǎng)，擁有上萬(wàn)平米體量和獨(dú)特的餐飲氛圍，吸引眾多知名美食品牌進(jìn)駐。其中，包括麥當(dāng)勞、棒約翰、新加坡美珍香食品、上海老大房食品等等。浦東國(guó)際食品城的最大優(yōu)勢(shì)是一站式美食體驗(yàn)，即這里不僅有品類繁多的美食小吃，更有各類休閑餐和正餐。4.4地塊功能分區(qū)定位亞洲美食城4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)694.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)說(shuō)明）上海浦東國(guó)際食品城主樓照片及購(gòu)物、美食步行街效果示意圖4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)特色商業(yè)70主力基本特色推薦家居、家電賣場(chǎng)、步行街等(約為35000M2)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心和一個(gè)百貨公司（約為35000M2）4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.3核心商業(yè)區(qū)（續(xù)功能分區(qū)匯總）韓國(guó)品牌折扣服飾和亞洲美食城（約為20000M2）主題影城和書(shū)城（約為15000M2）主力基本特色推薦家居、家電賣場(chǎng)、步行街等倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心和一個(gè)714.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假莊園由獨(dú)棟、雙拼別墅、莊園CLUB、戶外休閑設(shè)施以及特色主題公園組成，形成一個(gè)產(chǎn)權(quán)式度假及商務(wù)莊園。經(jīng)營(yíng)管理：產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理經(jīng)營(yíng)，給予業(yè)主一定年限的固定年投資回報(bào)率。功能：商務(wù)、度假、高檔休閑娛樂(lè)本功能區(qū)主要以來(lái)青島旅游度假人士、本地韓籍人士、以及城陽(yáng)高檔商務(wù)需求和高檔休閑娛樂(lè)需求。做到與本地塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)權(quán)式度假及商務(wù)莊園可細(xì)分為別墅區(qū)、莊園CLUB區(qū)和特色主題公園區(qū)三部分。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假莊724.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說(shuō)明）綜合休閑館目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來(lái)此旅游度假、休閑娛樂(lè)以及商務(wù)招待的人群。業(yè)態(tài)功能定位：常規(guī)休閑、娛樂(lè)功能。經(jīng)營(yíng)層次定位：中高檔次的休閑消費(fèi)。形態(tài)表現(xiàn)定位：涵蓋酒吧、茶座、咖啡廳、KTV、迪吧、演藝吧、足療等綜合性?shī)蕵?lè)休閑場(chǎng)所。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園C734.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說(shuō)明）臺(tái)式漁釣館目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來(lái)此旅游度假、休閑娛樂(lè)以及商務(wù)招待的人群。業(yè)態(tài)功能定位：大眾休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)層次定位：中等檔次休閑消費(fèi)。形態(tài)表現(xiàn)定位：濃郁的漁港氣息，垂釣者在垂釣中心所釣的魚(yú)、蝦可以帶走，也可以選擇在漁農(nóng)餐廳就地加工。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園C744.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園CLUB說(shuō)明）小型商務(wù)及會(huì)展中心目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來(lái)此商務(wù)辦公或召開(kāi)會(huì)議以及有展會(huì)需求的企業(yè)。業(yè)態(tài)功能定位：常年設(shè)立，用于各種展示、展覽、展銷及會(huì)議。規(guī)模層次定位：小型現(xiàn)代化2—3層展館式建筑。形態(tài)表現(xiàn)定位：商務(wù)會(huì)議、小型展覽、區(qū)域?qū)ν馕幕涣鳌?.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)莊園C754.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)特色主題公園說(shuō)明）韓國(guó)（高麗）民俗村目標(biāo)消費(fèi)人群定位：來(lái)此旅游、觀光、休閑的境內(nèi)外人士業(yè)態(tài)功能定位：主旅游觀光、文化交流功能經(jīng)營(yíng)層次定位：中等檔次形態(tài)表現(xiàn)定位：全仿古韓式建筑，包括居民住宅、集市、廟宇等各類韓式建筑。利用其全仿古韓式建筑作為客棧、酒館、茶館、布莊、錢(qián)莊等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，售賣具有韓國(guó)特色的物品，如韓國(guó)的服飾、手工藝品、食品、紀(jì)念品等等。公園內(nèi)設(shè)立韓國(guó)歷史文化展示廳以及韓國(guó)民俗風(fēng)情展示廳等。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)特色主764.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)特色主題公園說(shuō)明）案例：京畿道韓國(guó)民俗村

韓國(guó)民俗村位于京畿道首府水原市附近，占地163英畝，它將韓國(guó)各地的農(nóng)家民宅、寺院、貴族宅邸及官府等各式建筑聚集于此，再現(xiàn)朝鮮半島500多年前李朝時(shí)期的人文景觀和地域風(fēng)情。村內(nèi)有240座傳統(tǒng)的建筑物，有李王朝時(shí)的“衙門(mén)”、監(jiān)獄、達(dá)官貴族的宅邸、百姓的簡(jiǎn)陋房屋、店鋪?zhàn)鞣?、兒童?lè)園等等不一而足。民俗村內(nèi)的店鋪和露天集市上的商品大都是當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)手工制品及別具風(fēng)味的食品，有木質(zhì)雕刻、彩繪紙扇、民族服裝、彩色瓷器等。瓷器是這里的特產(chǎn)，有60余種，均有較高的保存價(jià)值。民俗村內(nèi)的食品種類繁多，最受游客喜歡的是菜餅和米酒。露天場(chǎng)上每日定時(shí)都有精彩節(jié)目表演，如：民俗舞蹈、雜技和鄉(xiāng)主鼓樂(lè)，熱鬧非凡。這里的村民穿著古代李朝時(shí)的衣著、演繹著古代村民的風(fēng)俗，迎娶新娘等禮儀都真實(shí)地仿照李朝時(shí)代的模樣。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)特色主77主力基本特色推薦分時(shí)度假別墅區(qū)(約為54800M2)韓國(guó)民俗村（約為25000M2）4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.4產(chǎn)權(quán)式莊園區(qū)（續(xù)功能分區(qū)匯總）綜合休閑館、臺(tái)式漁釣館（約為13000M2）小型商務(wù)及會(huì)展中心（約為5000M2）主力基本特色推薦分時(shí)度假別墅區(qū)韓國(guó)民俗村4.4地塊功能分區(qū)78由一座星級(jí)（3～4星）酒店、一座經(jīng)濟(jì)型酒店和一座LOFT寫(xiě)字樓為主體設(shè)施。此功能分區(qū)主要滿足地塊內(nèi)其他商業(yè)設(shè)施所帶來(lái)的辦公、商務(wù)、展示、旅游度假等需求，以及提供整個(gè)地塊內(nèi)日常的零售商業(yè)服務(wù)。作為地塊內(nèi)其他業(yè)態(tài)的有機(jī)補(bǔ)充和功能延伸，皓天建議本功能區(qū)在前期開(kāi)發(fā)中暫不考慮，待其他商業(yè)設(shè)施投入營(yíng)運(yùn)時(shí)，再根據(jù)市場(chǎng)情況予以開(kāi)發(fā)。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.5商務(wù)配套區(qū)占地面積建筑面積星級(jí)酒店約5000M2約25000M2經(jīng)濟(jì)型酒店約5000M2約18000M2LOFT寫(xiě)字樓其他約3000M2約6000M2商務(wù)配套區(qū)功能分區(qū)配比表由一座星級(jí)（3～4星）酒店、一座經(jīng)濟(jì)型酒店和一座LOFT寫(xiě)字79莫泰（Motel168）連鎖旅店莫泰168連鎖旅店完全按國(guó)際上通行的經(jīng)濟(jì)型酒店的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。除現(xiàn)代酒店必備的衛(wèi)星電視、國(guó)內(nèi)/國(guó)際直撥電話、寬帶上網(wǎng)、標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生潔具等設(shè)施外，復(fù)式的客房布置、靜音的排風(fēng)裝置、就地控制的燈光等，都營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛。此外，它還設(shè)有融中餐、茶座、酒吧、咖啡為一體的西班牙風(fēng)格餐廳--"美林小廚"，滿足顧客方便、快捷、美味的飲食需求；旅店均配有大型停車場(chǎng)，泊車方便。顧客在經(jīng)濟(jì)實(shí)惠價(jià)格的同時(shí)又不失適度的奢華和體面。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.5商務(wù)配套區(qū)（續(xù)經(jīng)濟(jì)型酒店案例）莫泰（Motel168）連鎖旅店4.4地塊功能分區(qū)定位4.80本功能區(qū)的設(shè)施主要以政府控制性規(guī)劃要求做基準(zhǔn)，同時(shí)考慮到項(xiàng)目整體的檔次與形象，在部分配套指標(biāo)上可以考慮做足或提高，例如車位數(shù)量等等。具體業(yè)態(tài)以銀行、郵局、電信營(yíng)業(yè)廳、水電燃?xì)鉅I(yíng)業(yè)廳等為主。4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.6公共設(shè)施配套本功能區(qū)的設(shè)施主要以政府控制性規(guī)劃要求做基準(zhǔn)，同時(shí)考慮到項(xiàng)目814.4地塊功能分區(qū)定位4.4.7地塊功能分區(qū)匯總

基本配置主力配置特色配置推薦配置占地面積建筑面積M2％M2％文化教育區(qū)國(guó)際雙語(yǔ)寄宿制學(xué)校25000041.46%15000035.56%核心商業(yè)區(qū)家居、家電賣場(chǎng)、步行街倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心、一個(gè)百貨公司品牌折扣店、亞洲美食城主題影院、書(shū)城530008.79%10500024.89%產(chǎn)權(quán)莊園區(qū)分時(shí)度假別墅區(qū)綜合休閑館、臺(tái)式漁釣館韓國(guó)民俗村小型商務(wù)會(huì)展中心27500045.61%9780023.19%商務(wù)配套區(qū)星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店LOFT寫(xiě)字樓130002.16%4900011.62%公共配套區(qū)銀行、電訊、水電煤等120001.99%200004.74%4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.7地塊功能分區(qū)匯總基本配824.4地塊功能分區(qū)定位4.4.7地塊功能分區(qū)匯總（續(xù)）4.4地塊功能分區(qū)定位4.4.7地塊功能分區(qū)匯總（續(xù)）83作為本地塊項(xiàng)目而言，我們所針對(duì)的直接目標(biāo)客戶是定位規(guī)劃中各類業(yè)態(tài)的投資經(jīng)營(yíng)者?？蛻羧旱臋n次取決于我們對(duì)項(xiàng)目整體的檔次定位。根據(jù)項(xiàng)目整體“北青島中央商業(yè)公園”的定位，我們對(duì)具體業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)定位于中高端品牌，但又有具體區(qū)分.學(xué)校：定位于做青島乃至山東半島一流的民辦國(guó)際學(xué)校產(chǎn)權(quán)度假別墅：定位于做中高檔的別墅產(chǎn)品，以滿足商務(wù)、旅游度假、休閑功能核心商業(yè)區(qū)：基本以國(guó)際品牌和本土品牌相結(jié)合的方式進(jìn)行招商，以行業(yè)2線品牌為主要招商對(duì)象。商業(yè)配套區(qū):星級(jí)酒店建議四星為宜；經(jīng)濟(jì)型酒店可以引進(jìn)本土品牌諸如：莫泰、如家、錦江之星等；創(chuàng)意LOFT寫(xiě)字樓建議以SOHO人群，創(chuàng)業(yè)企業(yè)為消費(fèi)群體，做到拔高單價(jià)，控制總價(jià)的定位策略。4.5目標(biāo)客戶群的定位及分析作為本地塊項(xiàng)目而言，我們所針對(duì)的直接目標(biāo)客戶是定位規(guī)劃中各類84項(xiàng)目招商方向1招商戰(zhàn)略建議2招商工作執(zhí)行流程3第五章：招商戰(zhàn)略建議項(xiàng)目招商方向1招商戰(zhàn)略建議2招商工作執(zhí)行流程3第五章855.1項(xiàng)目招商方向招商方向本項(xiàng)目招商主要圍繞核心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)進(jìn)行。主力店：針對(duì)商業(yè)區(qū)主力業(yè)態(tài)倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心和百貨公司，可以先到上海、香港、臺(tái)灣等地聯(lián)系知名品牌，開(kāi)始與其接觸，邀約其于1年半后進(jìn)軍城陽(yáng)，先行向經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行洽談、邀約，對(duì)其入駐的條件可給予適度的放寬，以收利誘之效。面積需求在8000－10000平米以上。知名品牌：對(duì)于其他業(yè)種中的領(lǐng)導(dǎo)性品牌先行接觸，如能取得其承租的意愿，則有助于吸引其他業(yè)者相繼進(jìn)入。對(duì)于這些品牌，吸引其進(jìn)駐意愿的方式之一當(dāng)然是優(yōu)惠的承租條件，甚至可以策略性的考慮為其部分裝潢費(fèi)用。5.1項(xiàng)目招商方向招商方向865.2招商戰(zhàn)略建議皓天建議本項(xiàng)目百貨零售商業(yè)部分的招商計(jì)劃及進(jìn)度主要分成三個(gè)階段進(jìn)行。階段一以主力店/次主力店為目標(biāo)（面積需求在1500平米以上），在未來(lái)的12－18個(gè)月內(nèi)與個(gè)別此類零售商簽訂合作意向階段二以500－1500平米的零售專賣店為主，第三階段以500平米以下的零售商店為主。具體計(jì)劃如下表：5.2招商戰(zhàn)略建議皓天建議本項(xiàng)目百貨零售商業(yè)部分的招商計(jì)劃875.2招商戰(zhàn)略建議5.2招商戰(zhàn)略建議885.2招商戰(zhàn)略建議5.2招商戰(zhàn)略建議89招商工作執(zhí)行流程圖5.3招商工作執(zhí)行流程招商工作執(zhí)行流程圖5.3招商工作執(zhí)行流程90感謝溝通感謝溝通附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）根據(jù)我國(guó)內(nèi)貿(mào)行業(yè)主管部門(mén)的規(guī)定，我國(guó)零售業(yè)態(tài)具體分為：百貨店、大型綜合商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專業(yè)店、專賣店、購(gòu)物中心、家居中心和倉(cāng)儲(chǔ)商店等九種類別。以下對(duì)此予以具體說(shuō)明。1.百貨店：

是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。百貨店業(yè)態(tài)的特點(diǎn)：采取柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合的方式。商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。商店規(guī)模大，在5000平方米以上。商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）根據(jù)我國(guó)內(nèi)貿(mào)行業(yè)主管部門(mén)的規(guī)定，我國(guó)零售922.超級(jí)市場(chǎng)：

是指采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)：采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11小時(shí)左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上。目標(biāo)顧客以居民為主。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）2.超級(jí)市場(chǎng)：附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）933.大型綜合超市

是指采取自選銷售方式、以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。大型綜合超市業(yè)態(tài)特點(diǎn)：采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）3.大型綜合超市附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）944.便利店（方便店）

是指滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。便利店業(yè)態(tài)特點(diǎn)：以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口（或出口）處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無(wú)休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5～7分鐘到達(dá)范圍內(nèi)。商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的地購(gòu)買。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理。便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）4.便利店（方便店）附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）955.專業(yè)店

是指經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。專業(yè)店業(yè)態(tài)特點(diǎn)：采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）5.專業(yè)店附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）966.專賣店

是指專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。專賣店的業(yè)態(tài)特點(diǎn)：采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。營(yíng)業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)而定。目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）6.專賣店附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）977.購(gòu)物中心是指企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)特點(diǎn)：由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）7.購(gòu)物中心附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）988.倉(cāng)儲(chǔ)商店是指在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)特點(diǎn)：選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。主要的商圈人口為5萬(wàn)～7萬(wàn)人。商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000平方米以上。部分商品部門(mén)采取租賃制，把元店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）8.倉(cāng)儲(chǔ)商店附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）999.家居中心

是指以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。家居中心業(yè)態(tài)特點(diǎn)：選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑、紙類等雜品、食品類等。③作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì)。提供一站式購(gòu)駐和一條龍服務(wù)?？刹扇∵B鎖經(jīng)營(yíng)方式。有一定的停車場(chǎng)。附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）9.家居中心附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說(shuō)明）100房地產(chǎn)策劃大全docindocin/chenguimaoNewreport.taobao房地產(chǎn)策劃大全docin101寫(xiě)好策略簡(jiǎn)報(bào)黑弧廣告2019/07/27寫(xiě)好策略簡(jiǎn)報(bào)黑弧廣告它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握103先澄清幾個(gè)概念營(yíng)銷策劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告策劃：圍圍繞營(yíng)銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。先澄清幾個(gè)概念營(yíng)銷策劃：產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。104策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.項(xiàng)目品牌核心4.一次活動(dòng)、一則促銷廣告3.階段性廣告運(yùn)作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.項(xiàng)目105撰寫(xiě)三忌1.

含糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際撰寫(xiě)三忌1.含糊其辭2.泛泛而談3.不著邊際1061、品牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來(lái)風(fēng)。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。1、品牌廣告背后的人是誰(shuí)，它所散發(fā)出來(lái)的風(fēng)格。目的：每一次廣107它的過(guò)去留下了什么。企業(yè)/項(xiàng)目品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響（正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的）；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風(fēng)格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；它的過(guò)