文案-博文道-中天地產(chǎn)白馬項目規(guī)劃發(fā)展建議教學(xué)課件

中天白馬項目規(guī)劃發(fā)展建議2019年6月

首先，感謝中天地產(chǎn)公司對博文道營銷策劃公司的信任與支持！本次報告研究重點本次報告主要以商業(yè)定位及住宅產(chǎn)品定位為重點！研究東莞主要商圈及廣州專業(yè)市場情況，找出項目商業(yè)的切入點！項目SWOT分析，找出項目的機(jī)會點與優(yōu)勢，為項目定位奠定基礎(chǔ)！

合理的商、住規(guī)劃，利用招商和銷售，將項目價值最大化!讓我們先分析一下最近的樓市新政?？纯次覀冺椖克幍暮暧^環(huán)境。新政解讀4月15日國務(wù)院常務(wù)會：貸款買二套房首付不得低于50%。

14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。新政解讀4月17日國務(wù)院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸

《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。新政解讀4月21日住建部：未獲預(yù)售許可項目房企不得收定金

住建部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求：今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。新政解讀解讀：這一系列政策被業(yè)內(nèi)稱為“史無前例的嚴(yán)控”，而精準(zhǔn)打擊投資和投機(jī)需求的調(diào)控組合拳使人們對樓市“高燒”降溫充滿期待，買房人進(jìn)入觀望期。1、新出臺的“國十條”是重點精確打擊重點城市房價過高問題，但對于調(diào)控房價，效果不大。2、未來一段時間房屋成交量會降低，價格會有松動。3、即使大勢進(jìn)入調(diào)整，東莞房價的調(diào)整空間比較有限。4、信貸收緊對首次置業(yè)影響面超過70%；二次置業(yè)60%的購房者都會受到影響；對大戶型、合拼戶型影響較大，市場影響面超過10%。5、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小。6、信貸收緊對公積金購房影響不大，市場有20%購房群體不受影響。市場趨勢預(yù)判新政對項目的影響威脅機(jī)會對本項目住宅影響較大，會減少部分投資需求。策略：增加住宅戶型亮點、同時盡量減少90平米以上戶型的戶數(shù)。新政主要針對住宅方面，對商業(yè)的約束少。而通貨膨脹即將來臨，資產(chǎn)的保值增值將成為中高端人群的主要需求之一，為本項目商業(yè)帶來機(jī)會。策略：以特色純街鋪商業(yè)形式為規(guī)劃亮點，將商業(yè)價值最大化，同時在規(guī)劃設(shè)計上打造亮點和核心價值，利于市場銷售。商業(yè)定位及規(guī)劃建議PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀分析PART-2白馬消費市場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖12一、南城CBD商圈分析南城商業(yè)是項目研究重點，在對CBD商圈研究中，我們將分析項目周邊商業(yè)項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃等，以作為項目在規(guī)劃上借鑒。對CBD商圈商業(yè)的分析，旨在對各營業(yè)項目商業(yè)組成、業(yè)態(tài)及規(guī)劃進(jìn)行分析，為項目發(fā)展定位提供有力的借鑒。對南城商業(yè)步行街及白馬社區(qū)商圈分析，在南城商業(yè)大環(huán)境上，探討各個商圈的競爭及互補(bǔ)關(guān)系，指導(dǎo)項目發(fā)展定位。南城商圈分布目前南城各商業(yè)核心圈已形成，以數(shù)個商業(yè)焦點為中心以發(fā)散性分布。CBD商圈分析第一國際綜藝曼哈頓時代（海雅百貨）騰龍商務(wù)大廈（電器城）鴻福廣場萊蒙商業(yè)中心沃爾瑪廣場中環(huán)財富廣場（蘇寧）品牌商家紛紛搶占戰(zhàn)略要點，CBD商圈已形成規(guī)模！沃爾瑪廣場東莞人流量最大的超市之一規(guī)模：4萬平方米業(yè)態(tài)分布：二層、三層：沃爾瑪超市（1.8萬㎡）沃爾瑪具備強(qiáng)大的人氣聚集能力，是CBD商圈當(dāng)之無愧的商業(yè)發(fā)動機(jī)。規(guī)模：10737平方米業(yè)態(tài)分布：一層：時尚精品區(qū)；二層、三層：蘇寧電器四層：大型餐飲商鋪使用率：

55% 銷售率：達(dá)到85—90%。銷售均價：3.2萬元/平方米招商率：臨鴻福路商鋪租賃完畢，內(nèi)鋪及后面街鋪空置大量面積；以銷售為主的營銷策略，間接性提高了租價，給招商帶來難度；招商面積小，但業(yè)態(tài)定位模糊，招商力度不強(qiáng)，招商進(jìn)度緩慢。中環(huán)財富廣場萊蒙商業(yè)中心定位：東莞市CBD“東莞最具魅力和檔次的時尚休閑式主題購物中心”；功能：以“娛樂、休閑、時尚”為主題打造一站式消費集散地；新引入業(yè)態(tài)：中影集團(tuán)旗下的中影時代影城、杭州神采飛揚(yáng)全國連鎖大型主題娛樂項目；香港四方百面、韻道等特色休閑餐飲；香港六福珠寶、鉆石世家等著名珠寶連鎖品牌；三葉草、CABBEEN、MISSK、NICE等時尚服飾品牌規(guī)模：3.5萬平方米業(yè)態(tài)分布：1—6層為海雅百貨以世博廣場內(nèi)的海雅百貨首家店進(jìn)行借鑒世博廣場海雅百貨：規(guī)模：四層，共28500平方米檔次：中等偏上大型品牌商家對CBD商圈認(rèn)同感強(qiáng)，期望值高。南城CBD商圈的提升器，提升整體商圈消費檔次及形象；綜藝曼哈頓競爭激烈：家樂福鴻福店，與沃爾瑪南城店相距僅300米~400米。兩大國際零售巨頭如此“短兵相接”在其他城市均屬鮮見。除此之外，海雅百貨、嘉榮超市與家樂福鴻福店僅一路之隔。競爭策略：力求在產(chǎn)品特色、經(jīng)營方式、店面陳設(shè)和配套設(shè)施上有所突破。希爾頓廣場開業(yè)時間：2009年10月12日營業(yè)面積10000平方米左右主題、特色性商業(yè)街，是南城餐飲、酒店集中地之一，餐飲及酒店為主要業(yè)態(tài)，兩者共占據(jù)了近80%的業(yè)態(tài)比例。粵菜、湘菜是餐飲中所占比例最大的業(yè)種，在總體業(yè)態(tài)比例中占了約8%的市場份額。銀豐路美食街經(jīng)營狀況良好，晚上燈火不斷。項目名位置體量中環(huán)財富廣場鴻福路10737綜藝曼哈頓時代鴻福路與莞太路交匯處35000沃爾瑪廣場鴻福路40000鴻福廣場鴻福路12000騰龍商務(wù)大廈鴻福路與莞太路交匯處8000-10000萊蒙商業(yè)中心鴻福路20250合計12798712萬平方米商業(yè)量同期入市場,南城CBD商業(yè)將經(jīng)歷挑躍性的發(fā)展，直接透支了南城未來商業(yè)潛力，市場競爭異常激烈。南城CBD商業(yè)體量項目位置商家代表業(yè)態(tài)代表經(jīng)營檔次希爾頓廣場鴻福路家樂福超市、百貨中檔次中環(huán)財富廣場鴻福路蘇寧、必勝客家電、餐飲、精品、娛樂休閑中檔次綜藝曼哈頓時代鴻福路與莞太路交匯處海雅百貨百貨、餐飲、娛樂休閑中檔次沃爾瑪廣場鴻福路沃爾瑪超市、百貨中低檔次騰龍商務(wù)大廈鴻福路與莞太路交匯處國美電器電器城中低檔次萊蒙商業(yè)中心鴻福路麥當(dāng)勞、星巴克咖啡、中影時代電影城服裝、餐飲、娛樂、休閑中檔次銀豐路銀豐路銀城酒店、花園粥城酒店、餐飲中檔次業(yè)態(tài)全面，覆蓋面廣，幾乎包括了所有的商業(yè)業(yè)態(tài)。經(jīng)營檔次上以中檔次為主，中高端消費缺少，同質(zhì)化競爭初顯端倪。南城CBD商業(yè)業(yè)態(tài)分析CBD商圈特點：高起點，業(yè)態(tài)成熟齊備，競爭激烈，中高檔次；CBD商圈消費力：潛在消費力強(qiáng)大；CBD商類未來發(fā)展：將形成東莞首個中高次消費力的商圈，品牌匯聚，承載東莞中高消費力。南城CBD商圈總結(jié)對項目商業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)烈競爭和業(yè)態(tài)限制對本項目的影響二、南城富民步行街分析物業(yè)類型：綜合購物廣場地理位置：東莞南城區(qū)新基總營業(yè)面積：20000㎡業(yè)態(tài)：商鋪600余間，主要經(jīng)營中外品牌服裝、首飾精品、休閑餐飲等。

步行街規(guī)格：街寬20余米，長900余米，建筑新穎裝修古老。簡介：28經(jīng)營分區(qū)： 名店廊：品牌服裝，已入駐有法國的富鋌、香港的鱷魚仔、美國米奇、銳步、茵寶、蜜雪兒等品牌服裝。

A、B、C、D區(qū)：綜合區(qū)域，經(jīng)營面廣，有品牌服裝、鞋類、通訊器材、藥店、眼鏡、鐘表、珠寶等；E區(qū)是餐飲區(qū)，集我國八大菜系之精華，以粵菜、川菜、湘菜和江浙滬風(fēng)味菜肴為主。租金： 一層租金約為30—50元/平方米；二至四層租金為15—20元/平方米不等先進(jìn)經(jīng)營管理 步行街由南城區(qū)政府和已成功開發(fā)了中國服裝名城虎門服裝業(yè)富民時裝城等九大市場的富民服務(wù)公司投資管理。業(yè)態(tài)：，集購物、健身、休閑、娛樂、旅游于一體，經(jīng)營檔次以中低為主。服裝、餐飲是兩大主要業(yè)態(tài),各占了21%及13%。餐飲是其經(jīng)營亮點之一。南城商業(yè)步行街商圈以南城富民步行街為代表，總體規(guī)模大；隨著餐飲的發(fā)展，南城富民步行街已成為了南城商業(yè)亮點，是南城特點鮮明的主題商業(yè)之一。商家規(guī)模上和品牌性難以和CBD商圈競爭；商業(yè)主題鮮明，能夠與CBD商圈形成互補(bǔ)，共同發(fā)展南城富民步行街小結(jié)與CBD商圈競爭優(yōu)勢商業(yè)現(xiàn)狀分析結(jié)論結(jié)論1：各步行街業(yè)已成熟，形成較穩(wěn)定的商業(yè)氛圍。結(jié)論2：南城商業(yè)競爭激烈，業(yè)態(tài)雷同，商業(yè)體量大。結(jié)論3：南城商業(yè)發(fā)展趨勢將是中高檔消費商圈。結(jié)論4：富民步行街在品牌和檔次上難以與南城CBD商圈抗衡，但其差異化主題商業(yè)街，使其在競爭中得以生存發(fā)展。對項目的思考我們是做挑戰(zhàn)者，與南城CBD商圈、富民步行街挑戰(zhàn)？還是差異化互補(bǔ)形成竟合生存？一切源于我們所擁有的資源。我們片區(qū)內(nèi)的消費力情況、項目本身的質(zhì)素、人流量、通達(dá)性等，便決定了項目在市場中是“挑戰(zhàn)者”還是“差異互補(bǔ)者”。35PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀分析PART-2白馬消費市場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖白馬的地理位置：白馬社區(qū)位于南城區(qū)的南端，占地面積約有4.2平方公里居民小組數(shù)：下轄燈頭、壙一、壙二、沖一、沖二、門一、門二、門三、和后、方一、方二、方三、坑一、坑二、坑三、新村、鋪前、連壙步18個居民小組。人口構(gòu)成：社區(qū)居民總戶數(shù)871戶，常住戶籍人口3204人，新莞人約8000人（主要為：工廠中低層人員及周邊小職員）。消費基礎(chǔ)薄弱：人口構(gòu)成以務(wù)工新莞人為主，本地人大多是村民。項目片區(qū)主要消費基礎(chǔ)分析36對項目的思考無論是商業(yè)還是住宅僅依告本片區(qū)人群是難以支撐的。故而，需要在購買群體上擴(kuò)大至整個南城區(qū)域范圍。而對于商業(yè)來說，片區(qū)薄弱的消費力是難以使項目成為片區(qū)商業(yè)的挑戰(zhàn)者和跟隨者。對項目的思考對項目的思考因而，對于商業(yè)：我們注定要成為“差異互補(bǔ)者”。而我們要做什么樣的“差異互補(bǔ)者”呢？先看看我們有什么，才能決定我們做什么。40PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀分析PART-2白馬消費市場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖南城區(qū)：位置：東莞新城中心南部總面積：59平方公里常住人口：3.8萬外來人口：10萬企業(yè)：

外向型企業(yè)226家，生產(chǎn)“諾基亞”移動電話、“金霸王”電池，“雀巢”咖啡，“先鋒”音響、“可口可樂”等一批國際知名的產(chǎn)品。區(qū)位分析整個南城區(qū)域經(jīng)濟(jì)實雄厚，有許多企業(yè)支撐，外來人口多。41項目所在地距東莞市中心約3.8公里距東莞厚街鎮(zhèn)約3.5公里距萬江約3.2公里臨行政中心區(qū)毗鄰南城車站交通便利，處于中心區(qū)一級輻射區(qū)域，具備商業(yè)所需的“交通通達(dá)”要素。項目所在區(qū)位4243商業(yè)規(guī)模：約20000平方米，中等體量；商業(yè)建筑及布局：住宅底商業(yè)，臨街性商鋪，成狹長型分布，規(guī)模分散；建筑形態(tài)：總共四棟，各棟成條，臨街分布，整體成梯形；展示性：與主干道之間臨近，極大提升了商鋪的展示性。項目規(guī)模及臨街面存在優(yōu)勢，規(guī)劃利益點多；商業(yè)呈狹長分布，面積分散，難以形成集中效應(yīng)，不具備發(fā)展大型購物中心的條件。項目本體分析項目周邊分析1、周邊物業(yè)形態(tài)：以居民住宅為主、社區(qū)缺少綜合性商業(yè)體系44便利店，餐飲店為主，無集中型商業(yè)2、周邊業(yè)態(tài)與檔次：以特色餐飲、便利店，小百貨店和飲食店等業(yè)態(tài)為主，檔次低。項目周邊分析45項目臨街馬路流動車輛稀少，使得臨街路段也缺少商業(yè)人流。3、項目周邊人流：稀少項目周邊分析46周邊以中低收入人群為主要構(gòu)成，高端消費人員稀少，若在此發(fā)展集中式商業(yè)，培育期較長。4、項目周邊商業(yè)培育期：缺少高端消費人群，培育期較長。項目周邊分析47項目分析結(jié)論結(jié)論1：雖然白馬片區(qū)消費力弱，但整個南城區(qū)域消費力強(qiáng)，有外資企業(yè)支撐。結(jié)論2：項目交通便利，是中心區(qū)一級輻射地，具備“交能通達(dá)”的商業(yè)要素。結(jié)論3：項目自身規(guī)模、地形以及周邊人群構(gòu)成限制了其成為大型購物中心的可能。對項目的思考通過南城商業(yè)現(xiàn)狀、白馬片區(qū)消費群體分析、項目分析，我們知道我們只有走“差異互補(bǔ)”之路。但我們做什么？服裝？餐飲？或女人街？如果我們做這些，我們無法抗衡富民步行街，我們無法抗衡南城CBD的商業(yè)群，因為這是已有業(yè)態(tài)，競爭已激烈，無需再多一個新人。尋找市場的空白點，是一個痛并快樂的過程！市場機(jī)會的發(fā)現(xiàn)，正應(yīng)證了“魔島理論”的結(jié)果。53PART-1南城商業(yè)現(xiàn)狀分析PART-2白馬消費市場分析PART-3項目分析PART-4項目定位思維導(dǎo)圖不在城中心核心商業(yè)圈內(nèi)，勢單力薄；項目周邊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，難以借勢而為；區(qū)域內(nèi)人員較少。難點項目定位思考緊鄰莞太大道，通往厚街、城區(qū)地段，必將特色型商業(yè)創(chuàng)造機(jī)會；項目所處區(qū)域為南城汽車站主要交通要到，每日有數(shù)量龐大的流動人口，對項目特色商業(yè)形成具有很強(qiáng)的推動作用！新城缺少主題鮮明，經(jīng)營有特色的新型商業(yè)，市場亮點易于制造。機(jī)會：打造特色商業(yè)項目定位思考社區(qū)配套商業(yè)，外圍街鋪！合理規(guī)劃，差異化，特色商業(yè)經(jīng)營。發(fā)展方向項目定位目標(biāo)以特色商業(yè)提升社區(qū)形象，為住宅推廣作鋪墊滿足東莞的特色務(wù)消費功能滿足本社區(qū)居民基本生活配套功能滿足片區(qū)居住者高尚/品質(zhì)/休閑消費穩(wěn)扎小區(qū)域，滿足居民日常生活要求擴(kuò)大商業(yè)影響力、輻射力，向外要人流、要生意56傳統(tǒng)商業(yè)和專業(yè)市場在片區(qū)招商可實現(xiàn)難度較大，無生存空間都市特色/休閑情景街區(qū)和社區(qū)生活配套商業(yè)是兩個可行的發(fā)展方向小結(jié)項目業(yè)態(tài)市場檢驗業(yè)態(tài)選址基本要求物業(yè)選址特點可行性傳統(tǒng)百貨商業(yè)多在商業(yè)中心對開間、進(jìn)深等形態(tài)要求較高傳統(tǒng)商業(yè)中心/鎮(zhèn)區(qū)與次級商業(yè)中心競爭激烈，位置偏遠(yuǎn)不可行專業(yè)市場交通便利；面積要求較大，能形成規(guī)模效應(yīng)對開間、進(jìn)深等形態(tài)要求高一般地處城郊處檔次較低，與庭院式高檔社區(qū)定位不符不可行社區(qū)生活配套商業(yè)多在居民生活集中區(qū)匹配項目定位檔次/形象滿足本項目社區(qū)需求可行都市特色/休閑情景街區(qū)交通便利對景觀有一定要求對規(guī)模要求不高高知/高品質(zhì)消費群后期可以營造空間大對高消費品質(zhì)人群吸引力大租金較高可行57提升商業(yè)價值的核心要素尋找社區(qū)商業(yè)的主體和靈魂建立特色生活街區(qū)迎合區(qū)域消費市場個性需求58項目商業(yè)定位屬性項目周邊消費市場決定了社區(qū)性的，特色性的59最終目標(biāo)借勢補(bǔ)缺創(chuàng)先例——項目處于東莞最具發(fā)展?jié)摿Φ哪铣?，較大范圍內(nèi)高檔住宅樓盤較多，現(xiàn)有常住中高層消費人群13.8萬，片區(qū)整體消費力較高，且項目規(guī)模適中，具有發(fā)展為中高檔社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)條件?！善淖≌^(qū)氛圍促進(jìn)了商業(yè)的發(fā)展和成熟，但缺少商業(yè)個性化主題，整體片區(qū)缺乏了商業(yè)靈魂，主要商業(yè)形態(tài)為滿足基本生活需求的散鋪型社區(qū)配套商業(yè)，項目發(fā)展存在市場契機(jī)?！苓厰?shù)個知名度高的中天住宅樓盤，以中天品牌為依托，打造中天商業(yè)的代表作，形成中天自有商業(yè)品牌，專為大型社區(qū)商業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造企業(yè)未來“特設(shè)型商業(yè)”的社區(qū)開發(fā)模式。項目商業(yè)品牌創(chuàng)建思路60園林花卉寵物一條街項目發(fā)展方向一主要業(yè)態(tài):寵物店、咸淡水族及器材、花卉盆景、

奇石根藝、鳥雀、工藝品、蘭花等業(yè)態(tài)。但是這些消費力在東莞從來沒被重視，從來沒被釋放，在目前仍然屬于市場空白，我們來看看東莞園林、花卉、花鳥的市場情況南城勝和花市地址：東莞市南城塘貝市場對面主營產(chǎn)品：花卉,盆景莞城東門廣場花市地址：莞城東門廣場旁新河北路的花街主營產(chǎn)品：花卉,盆景東城旗峰花卉市場地址：東莞市東城旗峰公園旁主營產(chǎn)品：花卉,盆景莞城光明路花卉市場地址：東莞市莞城光明路主營產(chǎn)品：花卉,盆景東莞現(xiàn)有花卉市場小結(jié)經(jīng)營品種少且雷同缺少奇特新奇產(chǎn)品及咸淡水族及器材、花卉盆景、奇石根藝、鳥雀、工藝品等規(guī)模小，不能滿足客戶一站式購買的需求檔次不高、專業(yè)度不夠東莞現(xiàn)有寵物水族店規(guī)模小，經(jīng)營分散，只有運(yùn)河邊上有零星的幾家小店寵物水族市場發(fā)展空間截至目前東莞尚無一家頗具規(guī)模和檔次的綜合型寵物及水族市場廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥蟲魚市場越和花鳥魚藝大世界廣州芳村花地花鳥蟲魚市場廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥蟲魚市場廣東現(xiàn)有規(guī)模型花鳥蟲魚市場廣州市東風(fēng)西路流花鳥苑在廣州等周邊城市——成熟專業(yè)花卉、花鳥、蟲魚及寵物市場已成功運(yùn)營多年在東莞——經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展中城市，尚無一家規(guī)模專業(yè)花卉、花鳥、蟲魚及寵物市場我們找到了東莞商業(yè)的機(jī)會點、空白點發(fā)展園林花卉寵物蟲魚一條街東莞現(xiàn)有市場證明

可行！它將是東莞園林花卉蟲魚市場的先鋒他經(jīng)營的業(yè)態(tài)是有生命的“花、鳥、魚”等與家居相關(guān)的業(yè)態(tài)，與藝展中心“無生命”的家居業(yè)態(tài)形成補(bǔ)充與延展。他是一個可以觀賞、零售、批發(fā)的平臺。ONESTOPSHOPPING一站式集水族,園藝、盆景、花卉、寵物、

雕刻一條街!盆景、花卉；水族；雀鳥；寵物；紅木家私；根雕；業(yè)種：1花卉盆景裝點家居生活2水族具有裝飾性、觀賞性的魚和水草3雀鳥奇珍異鳥，涉奇獵艷。80奇形怪狀的寵物，滿足男女老少對寵物的不同需求。4寵物81紅木家私，充滿古意，彰顯尊貴。5紅木家私82奇雕藝術(shù)品，高檔家居裝飾品6根雕、木雕商家組成建議1、集中東莞各分散水族經(jīng)營戶集中經(jīng)營。2、引進(jìn)廣州、深圳等專業(yè)經(jīng)營基地商戶。3、開發(fā)東莞潛在商戶。83廣東民俗產(chǎn)業(yè)一條街項目發(fā)展方向二84手工藝品、充滿情調(diào)的西餐廳、有個性的小酒吧、充滿情舊味的飾品店。一個有情調(diào)、有故事、可以從早逛到晚的地方。特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街民俗風(fēng)情的建筑，置身于奇特的場所中，生活在別處的體驗。86特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街燈光通明，人流不息。87特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街畫像、風(fēng)情藝術(shù)飾品，充滿著文化的趣味。88特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街異域風(fēng)情的飾品店。89特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街懷舊的情懷。90特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街各種民間手工藝品，讓人流連忘返。91特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街少數(shù)民族飾品，充滿風(fēng)情。92特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街特色餐飲店93特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街每天都有不同的人來逛。94特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街不夜天的生活95特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街充滿創(chuàng)意的商品96特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街有個性、有情調(diào)酒吧街。---販賣快樂和啤酒的地方。97特色型商業(yè)成功案例分享廣西陽朔西街98業(yè)態(tài)組合建議●避免出現(xiàn)南城步行街雷同消費品，拔高民俗特色，差異化經(jīng)營●必須有服務(wù)性中型超市，聯(lián)結(jié)散社區(qū)配套商戶;●配套中檔或偏高的大型中餐（海鮮、燒雞、炭燒）酒樓1、民間藝術(shù)、民俗精品、特色小店、特色小作坊。2、特色玩具、特色奢侈品。3、工藝制作、概念館等99組成商家建議1、提取廣東各地特色民俗民風(fēng)文化。2、引進(jìn)國內(nèi)特色產(chǎn)品，協(xié)助商家采購貨源。3、組織建立東莞特色產(chǎn)業(yè)群，將街區(qū)打造成廣東民俗特色一條街。100ONESTOPSHOPPING一站式集購物,觀光旅游,休閑娛樂,商務(wù)約會,餐飲美食,生活品味,潮流時尚,民俗產(chǎn)品俱全的廣東民俗產(chǎn)業(yè)一條街!101商業(yè)開發(fā)模式商業(yè)開發(fā)模式：商住結(jié)合·特色型商業(yè)街區(qū)商業(yè)形式：單層條形街區(qū)+復(fù)式商鋪發(fā)展模式：出售型商業(yè)物業(yè)，采用統(tǒng)一規(guī)劃，利用建筑規(guī)劃和商鋪形態(tài)上突出項目特色，商戶自主經(jīng)營檔次定位：中檔、特色適度拔高，升級版街鋪商住結(jié)合：商業(yè)與住宅的平臺花園互聯(lián)，商住完美結(jié)合,相互聯(lián)動,互不干擾的組合形態(tài),102

總體建筑形式及風(fēng)格建議為體現(xiàn)項目的與別不同，成功塑造定位，吸引片區(qū)高品質(zhì)消費人群的日常消費，就要首先從建筑著手，設(shè)計出與眾不同建筑，使本項目成為白馬社區(qū)乃至周邊城、鎮(zhèn)區(qū)最富有建筑特色的民風(fēng)民俗商業(yè)街區(qū)。雙層獨立式的商鋪立體感、通透性感強(qiáng),與眾不同!103商業(yè)定位及規(guī)劃建議結(jié)束，下面是住宅發(fā)展建議。住宅發(fā)展建議思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議核心客戶南城本地及周邊區(qū)域80后置業(yè)者、個體工商戶、村民；重要客戶老師、公務(wù)員、工廠管理層游離客戶投資客、莞深商貿(mào)人士目標(biāo)客戶圈層分析小資生活崇尚者，尤其是80后精英人物對項目起帶動作用決定東莞定居的外來即將步入婚姻殿堂的人士意見領(lǐng)袖客群定位意見領(lǐng)袖一：南城及80后精英人士城市精英一族、南城本地自住年輕一族年齡：25－35歲收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即將步入婚姻殿堂的80后需求自住物業(yè)：公寓（經(jīng)濟(jì)實用）意見領(lǐng)袖二：公務(wù)員本地戶籍為主，本土觀念深重表現(xiàn)沉穩(wěn)含蓄，處世低調(diào)、不嗜張揚(yáng)，具備豐厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)崇拜權(quán)力、有潛在物質(zhì)享受欲望，同時有較高的審美眼界置業(yè)目的:自住為主、投資為輔家庭人口:4-6人，部分與老人同住需求戶型：3-4房（高級公務(wù)員）、2-3房（中低級公務(wù)員）關(guān)注點:私密\景觀\舒適意見領(lǐng)袖三：老師、工廠管理層南城及周邊區(qū)域，年齡30-55歲具備豐厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡有文化底內(nèi)涵、體現(xiàn)格調(diào)與自身素質(zhì)的小區(qū)生活置業(yè)目的:自住為主、投資為輔家庭人口:3-5人，部分與老人同住需求戶型：2-3房（普通級別）、3-4房（高級別）關(guān)注點:小區(qū)環(huán)境\人文與同層次的人為鄰意見領(lǐng)袖四：小資女人南城及周邊區(qū)域，年齡30-45歲具備豐厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡個性化生活，講究情調(diào)的小區(qū)生活置業(yè)目的:自住為主、投資為輔家庭人口:1-2人，部分與朋友同住需求戶型：1-2房（普通級別）、3房（高級別）關(guān)注點:小區(qū)文化\情調(diào)生活客群比例如下：目標(biāo)客戶群規(guī)劃比例南城本地及定居?xùn)|莞的80后待婚人士、富裕村民、個體工商戶、城市精英；他們是本項目的意見領(lǐng)袖；50%本地公務(wù)員、老師、工廠高層；40%莞深投資客及其它類型客戶10%他們代表主流人士廣泛的置業(yè)需求。思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議案名建議原則與客戶群體心理特征相吻合；易于市場傳播和記憶；觀感好、有聯(lián)想、有內(nèi)涵。案名建議城市優(yōu)品案名釋義城市：沿襲“城市風(fēng)景”的城市系列，另一方面，也體現(xiàn)了項目具備城市生活的相關(guān)配套和功能：交通便利，生活方便。優(yōu)：一是指優(yōu)雅、溫情、浪漫，寓意項目的調(diào)性；二是指優(yōu)越，寓意在此居住的人是有優(yōu)越感的人，有身份；三是指房子具備優(yōu)質(zhì)質(zhì)量寓義。品：有品質(zhì)、品味和格調(diào)的生活方式。浪漫私語、溫情時刻！午后，驟雨初歇，喜歡在咖啡館消磨時光。下班了，喜歡逛著這樣的街區(qū)，品讀格調(diào)。城市優(yōu)品里的小資情調(diào)思維導(dǎo)圖PART-3形象定位PART-2案名建議PART-1客戶定位PART-4戶型建議精工名宅優(yōu)質(zhì)生活中天·城市優(yōu)品1、外立面：彰顯個性與品味BOX建筑，具有現(xiàn)代都市感和建筑品質(zhì)感；在立面處理上，可以做一此不規(guī)則的窗戶和陽臺，形成有個性的立面。2、園林---架空層處理園林---小品特色3、售樓處命名：小資生活館書吧咖啡館拙樸趣味的陶制品小資生活館，我的物質(zhì)生活！4、泛會所概念：藝術(shù)時光廊放置一些世界名畫裝飾、以及