成都XX項目商業(yè)定位營銷策略方案422M課件

成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT-2M2023/7/27成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M本案研判核心命題——

如何運營，方可風險最小，利益最大？成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M提出項目運營結構——現(xiàn)有規(guī)劃之下，各物業(yè)關系梳理項目商業(yè)運營矛盾點梳理？如何解決矛盾，盤活全局？商業(yè)定位策略定位之下，仍待解決的問題點？品牌附加值注入？營銷核心概念體系成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M錦繡工場商業(yè)街坊區(qū)住宅區(qū)蜀錦文化產業(yè)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃之下，

各物業(yè)關系梳理

成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M商業(yè)規(guī)劃，是整盤運營的核心。商業(yè)運營問題得以解決，方可真正實現(xiàn)住宅/工場的產業(yè)聯(lián)動，方可實現(xiàn)預期的盈利模式。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M在建筑設計層面，錦繡工場，為依托蜀錦文化資源、加以后期規(guī)劃打造的旅游復合產業(yè)街區(qū)。那么，在商業(yè)地產運營層面，物業(yè)應如何劃分？營銷過程中，分別實現(xiàn)什么角色？成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M項目產業(yè)關系梳理產業(yè)街區(qū)現(xiàn)金流控制產業(yè)街區(qū)品牌價值控制住宅區(qū)蜀錦文化工場區(qū)成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M產業(yè)街區(qū)運營核心版塊可持續(xù)經營聯(lián)接產業(yè)鏈贏利聯(lián)接項目產業(yè)關系梳理商業(yè)區(qū)電影院/綜合商業(yè)區(qū)/街坊區(qū)／客棧成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M縱觀產品規(guī)劃，

商業(yè)矛盾點梳理？成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃與主題經營之矛盾現(xiàn)金流要求與開發(fā)模式之矛盾招商租賃與全部銷售之矛盾統(tǒng)一經營與產權分散之矛盾如何解決？成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M就政府意愿而言，本案應成為代言千年古蜀織錦文明的形象＼展覽窗口，從而增加城市文脈氣質——市政意義大于商業(yè)利益就投資商而言，本案更需研究的是產業(yè)街區(qū)如何規(guī)劃業(yè)態(tài)體系，如何達成有效的回款模式、盈利模式，進而實現(xiàn)低風險的收益——商業(yè)利益大于市政意義矛盾點1業(yè)態(tài)規(guī)劃VS主題經營成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M以蜀織錦博物館展覽功能為主導的產業(yè)街區(qū)開發(fā)模式現(xiàn)金流回收周期漫長，開發(fā)風險加大以商業(yè)街區(qū)之實，以蜀織錦博物館為品牌拔高的商業(yè)街區(qū)開發(fā)模式在滿足政府公益需求同時，通過可控開發(fā)模式控制風現(xiàn)金流風險矛盾點2現(xiàn)金流要求VS開發(fā)模式成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M項目商業(yè)部分總體量不大，但規(guī)劃為３－４層主題式綜合商業(yè)、客棧、沿河商業(yè)、影城，勢必決定有相當體量的物業(yè)需要前期定制式招商、中期租賃培育市場，而后方可實現(xiàn)銷售；而開發(fā)行為更強物業(yè)的快速銷售回款，盡可能縮短開發(fā)周期，將風險控在最低；矛盾點3招商租賃VS全部銷售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M為實現(xiàn)后期經營的可控性、持繼性，理論方法是將物業(yè)統(tǒng)一經營管理，產權分割出售，業(yè)主獲得固定回報——大量的失敗案例證實產權商鋪是美麗的肥皂泡難點單位通過招商實現(xiàn)帶租約出售，優(yōu)勢單位通過物業(yè)自身價值出售為可行之道，但——業(yè)態(tài)控制與統(tǒng)一管理無法做到，后期經營無法保證矛盾點４統(tǒng)一經營VS產權分散成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M以上矛盾，

是中國商業(yè)地產現(xiàn)階段普遍存在的結構性問題。

我們無法全部解決，

但可以通過規(guī)劃定位，實現(xiàn)有效控制。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M如何控制？

商業(yè)定位體系建立成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M項目功能定位依托古蜀織錦文脈核心資源，城市平臺，通過后期可控規(guī)劃，打造代言成都古蜀織錦文明的旅游復合型、商業(yè)主導型的產業(yè)街區(qū)。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M商業(yè)功能定位要素古蜀織錦文明之附加值挖掘最大化與城市即有街區(qū)無縫鏈接，達成城市商脈、人脈資源利用最大化成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M商業(yè)定位研究體系業(yè)態(tài)規(guī)劃動線規(guī)劃經營管理模式招商／發(fā)售策略盈利模式成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M古蜀織錦文明之附加值產業(yè)鏈挖掘業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃策略成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M古蜀織錦文明之附加值產業(yè)鏈挖掘

…旅游服務業(yè)／旅行社／接待中心配套餐飲業(yè)/老成都小吃、西餐廳、高檔中餐廳休閑業(yè)/酒吧、老茶館、戶外主題吧配套禮品及工藝品業(yè)/蜀錦工藝品、相關禮品等老成都民俗文化業(yè)/特色小店古蜀織錦文明商業(yè)產業(yè)鏈體系成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿河商業(yè)及廣場區(qū)1-2F:配套休閑區(qū)，小酒吧/咖吧／西餐廳／戶外主題吧／書吧等一樓門面面積控制30-50㎡，控制總價；層高４米５以上，可做夾層經營二樓面積控制200-500㎡,考慮局部退臺，與河景合二為一業(yè)態(tài)可部分考慮一樓門面與二樓大面積聯(lián)動發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿河商業(yè)及廣場區(qū)3-4F:配套餐飲區(qū)/玩樂區(qū)，古法健身/瑜加館/戶外拓展基地/西餐廳/中餐廳等面積控制500㎡以上,考慮局部退臺，與河景合二為一業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局內街坊區(qū)1-2F:旅游服務業(yè)/工藝品業(yè)，旅行社、青年戶外館、蜀錦特色工藝品館、古董館、情景體驗演示館（銷售目的）老成都民俗特色小店等一樓門面面積控制30-50㎡，控制總價；二樓面積控制200-500㎡,考慮局部退臺，強調街坊觀景效果業(yè)態(tài)可部分考慮一、二樓聯(lián)動經營，整體發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局內街坊區(qū)3-4F:特色老茶館、戶外訓練基地、西餐廳等面積控制500㎡以上,考慮局部退臺，與河景合二為一業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局客棧面積劃小，建筑面積控制在50㎡套一、高樓層少量70㎡大套房。高樓層設花園退臺，增加參與性、情景性；客棧采用酒店式公寓打造，衛(wèi)浴、地板精裝；成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿道路商業(yè)1-2F:旅游服務業(yè)/城市功能配套區(qū)/旅行社、特色小吃、超市等城市功能配套業(yè)態(tài)一樓門面面積控制30-50㎡，控制總價；二樓面積控制200-500㎡,考慮局部退臺，強調街坊觀景效果業(yè)態(tài)可部分考慮一、二樓聯(lián)動經營，整體發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿道路商業(yè)3-4F:特色中餐廳、西餐廳等面積控制500㎡以上,考慮局部退臺，與城市景觀合二為一業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動發(fā)售成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M人流動線聯(lián)動交通動線聯(lián)動動線規(guī)劃策略成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M人流動線聯(lián)動出入體系——多口進出/聯(lián)動內院（街）大循環(huán)+小循環(huán)客棧聯(lián)動商業(yè)街區(qū)；留人體系院落情景業(yè)態(tài)特色民俗業(yè)態(tài)退臺景觀體系動線規(guī)劃要點——不僅有利人進出，更需要使人留住。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M交通動線聯(lián)動水平交通體系回廊/聯(lián)廊回線業(yè)態(tài)聯(lián)動2、3層入口處增加商業(yè)廣場式平臺，解決人進入高樓層問題豎向交通體系1層與2層，3層與四層，可設置觀光電梯/扶梯，使豎向商業(yè)價值最大化。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M電影院／西餐／酒吧／戶外基地／瑜珈館等次主力店先期招商引入，定制式打造；一樓／二樓沿街鋪依托地段價值／品牌價值產權發(fā)售；考慮一／二樓豎向整端式銷售；三樓／四樓/電影院可考慮兩種方式：１、帶租約發(fā)售，產權分割不宜過多；２、只租不售，時間成熟，再行入市；客棧部分：面積劃小，專業(yè)團隊打理，以特色酒店式公寓出售。招商／發(fā)售策略成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M項目整個商區(qū)采用統(tǒng)一管理，保證項目檔次、競爭力；客棧部分引入專業(yè)酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承諾租金回報。經營模式成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M第一層次，強調復合性產業(yè)街區(qū)/物業(yè)互動盈利第二層次，到達式業(yè)態(tài)為核心/旅游產業(yè)鏈盈利第三層次，特色文化內核街區(qū)／品牌整合盈利盈利模式成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M住宅/客棧現(xiàn)金流一二層商業(yè)發(fā)售三四層/租賃收入電影院門票收入中長期博物館門票收入品牌整合盈利商業(yè)旅游產業(yè)互動盈利住宅開發(fā)盈利成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M此定位體系特征文脈品牌注入商業(yè)地產，無論政／企，價值最大化控制現(xiàn)金流與開發(fā)模式問題控制經營模式與產權分散問題成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M此定位體系難點先期定制式招商問題后期經營問題三＼四樓租賃＼發(fā)售問題．上述問題，若雙方確定合作，全心公司愿以強大的商家資源人脈及招商實力，專項解決。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M營銷核心概念加碼一個匯集中西、橫貫古今文化的時尚場，是本案在文化上的定位，也是全案定位基調。在營銷層面，如何表答？成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M

十里成都府花花錦繡場——編織成都式時髦項目營銷形象髦主概念概念詮注：1、借勢成都休閑文化，“十里成都府，古蜀文化氛圍十足。2、”花花錦繡場“花花世界，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠。編織成都式時髦——編織，與項目核心文化——蜀錦織繡暗合，同時暗指特色文化的現(xiàn)代傳承。成都錦繡項目商業(yè)定位營銷策略方案42PPT2M

浣花上河圖——編織成都式時髦項目營銷形象髦主概念（備選）概念詮注：1、借勢‘’清明上河圖”之寓義，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠。2、“浣花”，點明地段，成都最后的珍罕地段，價值無二。編織成都式時髦——編織