消費支出規(guī)劃培訓課程課件

消費支出規(guī)劃.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?制定住房消費方案學習目標：1、能夠分析客戶的住房消費需求；2、能夠選擇適當的支付方式；3、能夠根據因素變化調整支付方案；4、能夠向客戶提供相關的服務。住房方案?一、住房支出的分類

（1）住房消費（租金價格衡量）①購房；②租房。（2）住房投資將住房看成投資工具。住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?二、購房的目標（時間、面積、房價）（1）購房面積需求①不必盲目求大（面積閑置問題）；②無需一次到位（時尚、人口調整問題）

（在一套房子里住一輩子的可能性越來越小）；③量力而行（考慮首付款金額）。（2）購房環(huán)境需求房價取決于區(qū)位和面積。住房方案?三、購房的財務決策1、購房財務規(guī)劃的基本方法（1）以儲蓄及交費能力估算負擔得起的房屋總價。▲可負擔首付款=目前凈資產在未來買房時的終值+以目前年收入為年金在未來購房時的年金終值×年收入中可負擔首付比例的上限；▲可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值×年收入中可負擔貸款的比率上限；▲可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸；▲可負擔房屋單價=可負擔房屋總價/需求平方米數。住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?三、購房的財務決策例2-1王先生年收入10萬元，預計收入每年增加3%，每年的儲蓄比例為40%。目前有存款2萬元，打算5年后買房，假設王先生的投資報酬率為10%，準備房貸20年，假設房貸利率6%。首付部分=27.66（萬元）貸款部分=53.2（萬元）可負擔房屋總價=80.9（萬元）房屋貸款占總價的成數=53.2/80.9=65.8%若王先生計劃購買100平方米的房子，則可負擔房屋單價=809000/100=8090（元/平方米）住房方案?三、購房的財務決策1、購房財務規(guī)劃的基本方法（2）按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用?！徺I的房屋總價=房屋單價×需求面積；▲需要支付的首期費用=欲購買的房屋總價×（1--按揭貸款成數比例）；▲需要支付的貸款部分=欲購買的房屋總價×按揭貸款成數比例；▲每月攤還的貸款本息費用=以月為單位的準年金值。住房方案?三、購房的財務決策例2-2，張先生要購買100平方米的房子，目前市面上一般價格是3000—6000元/平方米。假設按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。

30萬的房屋首付及貸款情況：▲需要支付的首期款=30×30%=9（萬元）▲需要支付的貸款數額=30×70%=21（萬元）▲每月需要攤還的貸款本息費用=1505（元）

60萬的房屋首付及貸款情況：▲每月需要攤還的貸款本息費用=3009（元)住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?三、購房的財務決策2、其它需要考慮的因素（相關費用、裝修費、家具電器購置費）①契稅：普通住宅按成交價的1.5%繳納，非普通按成交價的3%繳納。②評估費：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。③律師費：商貸時按每單申請貸款額3‰支付，每單最低額度為100元，二手房貸款需要辦理公證，每件200元。④保險費：商貸時需要加購房綜合險。⑤抵押登記費：按每平方米0.3元計算。⑥印花稅：按購銷額3‰。--5‰。貼花。住房方案?三、購房的財務決策3、購房財務規(guī)劃的主要指標

①房屋月供款與稅前月總收入的比率。一般不應超過25%~30%

②所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應控制在33%~38%住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（1）個人住房公積金貸款住房公積金貸款的特點▲貸款期限短，最長15年；▲利率較低，3.96%~4.41%；▲貸款對象有特殊要求，公積金繳存人；▲基本上沒有年齡上限制；▲貸款額度大于商業(yè)銀行個人住房額度；▲貸款額度不超過購房合同金額的70%。但還有最高限額。如北京40萬，上海20萬。住房方案?四、購房消費信貸例題2-3，一位公積金制度的客戶，打算購買一套50萬元的自住普通住房，擬申請貸款。假定目前客房本人名下的住房公積金本息余額為6000元，上個月公積金匯儲額是150元，本人離退休還有30年。

客戶可繳存公積金總額=6000+150×12×30=6萬元；假定該客戶還有其他3名家庭成員，可繳存公積金總額為12萬元。該客戶的可申請的住房公積金貸款額度為三個條件（可貸額度、房價70%、貸款額度）中最低者，即10萬元。住房方案?四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（2）個人住房商業(yè)性貸款（“按揭”）個人住房商業(yè)貸款的條件：▲有穩(wěn)定的經濟收入；▲有合法有效的購房合同；▲自籌20%以上的房款；▲能向銀行提供有效的抵押、質押或保證擔保；▲一般最高不超過100萬元；▲貸款期限一般不超過20年。住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（2）個人住房商業(yè)性貸款（“按揭”）

個人住房商業(yè)貸款的方式：①抵押貸款：用購房契約向銀行作抵押；②質押貸款：用動產或權利做質押；③保證貸款：用具有代為清償能力的法人、其它經濟組織或自然人作為保證人；④抵押（質押）加保證貸款。住房方案?四、購房消費信貸1、住房消費信貸的種類（3）住房組合貸款凡符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請個人住房商業(yè)貸款的同時還可向銀行申請個人住房公積金貸款。分別按各自的利率計算利息。

住房方案?四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（1）等額本息還款法它是指在貸款期限內每月以相等的還款額足額償還貸款本金和利息。適用于收入處于穩(wěn)定的家庭，如公務員，教師等。

每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}

其中，P0=貸款本金；r=月利息；n=還款期數住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸例2—5，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。每月還款額R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}={300000×(1+5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1+5.508%/12)240-1}=2065（元）

住房方案?四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（2）等額本金還款法它是指在貸款期限內按月償還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來收入會減少的人群。如面臨退休的人員等。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r

其中，P0=貸款本金；P1=累計已還本金；r=月利息；n=還款期數住房方案?四、購房消費信貸例2—6，李先生向銀行申請了20年期30萬元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0--P1)×r第一個月還款額=300000/240+（300000—0）×5.508%/12=2627（元）第二個月還款額=2621（元）。。。。。。住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（3）等額遞增還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。適用于目前收入一般，但未來收入會逐漸增加的人群。如畢業(yè)不久的學生等。

住房方案?四、購房消費信貸2、還款方式和還款金額

（4）等額遞減還款法即把還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞減。適用于目前還款能力強，但未來收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領人士。

住房方案?四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權

（1）提前還貸發(fā)生的三種情況①借款人在貸款時對自身的償還能力估計不足；②借款人調整投資組合后而提前償還貸款；③借款人在貸款一段時間后收入增加，有能力提前還貸。無論出于何種還貸目的，動用提前還款選擇權的決策原則仍然是成本效益原則。住房方案?四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權

（2）提前還貸的方法①全部提前還款，剩余的貸款一次性還清；②部分提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）；③部分提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，（但節(jié)省程度低于第二種）；。④部分提前還款，每月還款額減少，同時將還款期限縮短，（節(jié)省利息較多）。住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權

（3）如何還貸更經濟①如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時可考慮先還商貸會“優(yōu)惠”很多。②如果客戶現在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法”較為有利。③兩種還款法相比較，“等額本息還款法”支付的利息高于“等額本金還款法”支付的利息。住房方案?四、購房消費信貸3、提前還貸的選擇權

（4）提前還貸需注意的問題①原則上必須是1年以后，銀行允許；②銀行對提前還貸起點金額有要求；③提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；④借款人一般須提前15天或1個月提出書面申請；⑤貸款期限在1年以內的，不能部分提前還本；⑥貸款期限在1年以上的，可以部分或全部清償；⑦借款人提前償還全部貸款后可到保險公司退還提前期內的保費。⑧組合貸款不必先還公積金貸款；⑨辦理抵押注銷。住房方案?四、購房消費信貸4、延長貸款

（1）借款人應提前20個工作日向銀行提交申請和相關證明；（2）延長貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應付的本息及違約金；（3）借款人申請延期只限一次；（4）原借款期限與延長期限之和最長不得超過30年。

住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?四、購房消費信貸5、利率調整對還款總額的影響

（1）貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。1年之內不調整；1年以上的在下一年1月1日調整。（2）如遇法定貸款利率調整時，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新貸款利率。住房方案?五、租房的選擇1、適合租房的人群

（1）剛剛踏入社會的年輕人。（2）工作地點與生活范圍不固定者。（3）儲蓄不多的家庭。（4）不急需買房且不清楚房價走勢者。2、租房和購房的比較分析（1）年成本法；（2）凈現值法。住房方案?制定住房消費支出規(guī)劃方案工作程序：1、跟客戶進行交流，確定客戶希望購房；2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等；3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。4、幫助客戶制定購房目標，包括購房的時間、希望的居住面積和屆時的房價，確定明確的風購房目標；

住房方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?制定住房消費支出規(guī)劃方案工作程序：5、幫助客戶進行貸款規(guī)劃，選擇適當貸款方式、還款方式及還款期限等，并運用相關稅收和法律知識，為客戶提供必要的支持。6、購房計劃的實施。7、根據客戶未來情況的變動，對計劃做出及時的調整。住房方案?制定汽車消費支出規(guī)劃方案學習目的：1、能夠分析客戶的汽車消費需求；2、能夠選擇適當的支付方式和貸款機構；3、能夠根據因素變化調整支付方案。汽車方案?一，汽車消費概述

汽車行業(yè)是中國經濟發(fā)展的一大支柱，在住房需求得到基本滿足后，消費熱點必然轉移到汽車上。在2000—2005年，中國轎車的需求將保持20%--25%的年增長，其中私家車將保持33%的發(fā)展水平。一般而言，購車交納費用如下（以10萬元車為例）（1）保險費3000~4000元，甚至6000元以上；養(yǎng)路費約為1320元；車船使用費200元；養(yǎng)護費800元；（2）變動費用包括汽油費、停車費、路橋費等。所有這些費用總計可以達到15000~20000元以上，幾乎占到購車款的15%~20%。并且這些費用中的大部分都是要每年必交的。

汽車方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?二、自籌經費購車與貸款購車決策銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購買指定經銷商的汽車，并提供銀行認可的財產抵押、質押或第三方保證。個人汽車消費貸款的年限是3~5年，汽車消費用貸款的首期付款不得低于所購車輛價格的20%。如貸款12萬，期限5年，按年利5.85%計算，月還貸2311.58元，5年支付利息18694.8元。假設投資年收益率3.49%（國債），5年后收益20940元。汽車方案?三、汽車消費信貸1、貸款對象和條件（1）必須具備完全民事行為能力；（2）具有穩(wěn)定的職業(yè)和償還本息的能力，信用良好；（3）能提供有效抵押物或質物，或有足夠代償能力的個人或單位作保證人；（4）能支付購車首期款項。汽車方案?三、汽車消費信貸2、貸款期限、利率和金額（1）貸款期限：一般為3年，最長不超過5年；（2）貸款利率：1年，5.58%；3年，5.76%；5年，5.85%；（3）貸款金額：以質押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。汽車方案?三、汽車消費信貸3、還款方式及案例分析（1）等額本息和等額本金。（2）按月還款和按季還款。（3）遞增法和遞減法。（4）智慧型還款。汽車方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?三、汽車消費信貸例題2-11，購買一輛10萬元的汽車，計算貸款購車費用。汽車方案

貸款購車費用計算公式選項金額購車車價100000首付款現款購車價格*30%30000貸款額現款購車價格—首付款70000月付款還款期限2年3094?三、汽車消費信貸汽車方案

貸款購車費用計算公式選項金額車輛保險費240+車價*1.2%車損保費1440限額5萬三者責任險第三者責任險1040車價*1.1%全車盜搶險1100（賠償限額+車損險）*20%不計免賠496擔保費欠車款*2%2年1400購置附加費購車款*10%10000公證費100~300100停車泊位費小區(qū)內每年1500元租車位1500?三、汽車消費信貸汽車方案

貸款購車費用計算公式選項金額車船使用稅每年200元200養(yǎng)路費轎車110*12月1320上牌費154驗車費63費用總計貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購車款104277首期付款總額=首付款+保險費用+牌證費用首期付款總額50196?三、汽車消費信貸4、銀行與汽車金融公司貸款比較（1）貸款比例及年限銀行：首付40%，3~5年；金融公司：首付20%，3~5年。（2）申請汽車貸款資格銀行：只限本?。唤鹑诠荆和馐∫部梢?。（3）利率及其它費用銀行：按銀行利率確定；金融公司：比銀行利率高，但無雜費。汽車方案?四、制定汽車消費支出規(guī)劃程序1、跟客戶進行交流，確定客戶購車需求；2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產等；3、分析客戶的信息，對其現狀進行分析，列出家庭資產負債表和現金流量表。4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。5、購車計劃的實施。6、根據客戶未來情況的變動及時調整方案。汽車方案?制定消費信貸方案學習目的：1、能夠掌握信用卡及大額耐用品消費信貸的基本知識；2、能夠分析客戶的消費信貸需求；3、能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費信貸方式。信貸方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?一、信用卡信貸1、信用卡、準貸記卡和借記卡的比較（1）信用卡：可以免息透支，可在國外透支，回國后用人民幣結算；支取現金付手續(xù)費1%~3%；（2）準貸記卡：透支要付利息，支取現金不付手續(xù)費；（3）借記卡：不能透支，支取現金不付手續(xù)費。以上三卡共同的特點是刷卡消費不付任何手續(xù)費。信貸方案?一、信用卡信貸2、信用卡信貸的特點（1）信用卡可以“先消費，后還款”，可以透支一定的消費金額，享受一定的免息還款期。（2）記賬功能。信用卡不僅可以記下消費的金額，還可以記下消費的時間，地點和物品種類，因此，是消費和理財的好幫手。信貸方案?一、信用卡信貸2、信用卡信貸的特點（1）信用卡可以“先消費，后還款”，可以透支一定的消費金額，享受一定的免息還款期。（2）記賬功能。信用卡不僅可以記下消費的金額，還可以記下消費的時間，地點和物品種類，因此，是消費和理財的好幫手。信貸方案.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料?二、大額耐用消費品信貸大額耐用消費品信貸對象是具有當地戶口，有穩(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在20~55周歲之間，無不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人。個人大額耐用品指的是單價在3000元以上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身