定位篇(參考+整體定位)課件

成功案例分析

武漢光谷步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成功案例分析武漢光谷步行街1典型案例借鑒（1）——選取原則選取緣由世界城·光谷步行街【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位1.與項(xiàng)目區(qū)位相似，同處城市發(fā)展帶上商業(yè)體量超40萬(wàn)平米2.項(xiàng)目規(guī)劃與后期營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)高度統(tǒng)一3.很好地解決了項(xiàng)目租、售、持的平衡關(guān)系4.成功的實(shí)現(xiàn)了招商和銷售雙贏的局面典型案例借鑒（1）——選取原則選取緣由世界城·光谷步行街【2【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位案例慨況：項(xiàng)目地點(diǎn)武漢市珞瑜路光谷廣場(chǎng)東發(fā)展商武漢市世界城置業(yè)有限公司建筑面積總建面120萬(wàn)方，商業(yè)40萬(wàn)方主力商家光谷步行街1期（大洋百貨、家樂(lè)福、工貿(mào)家電、屈臣氏、城市之星電玩城、中影天河國(guó)際影城、星巴克、帕菲克、豪客來(lái)、家富富僑、金寶貝早教、新動(dòng)態(tài)英語(yǔ)、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等）項(xiàng)目定位集主題式定向購(gòu)物、一站式步行街區(qū)消費(fèi)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級(jí)商業(yè)步行街區(qū)開(kāi)間面積90㎡起銷售價(jià)格1期2期均價(jià)40000；3期均價(jià)60000；【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位案例慨況：項(xiàng)目地點(diǎn)武漢3【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位

明星區(qū)位：臨珞瑜路，鄰地鐵2號(hào)線翻開(kāi)武漢地圖，不難發(fā)現(xiàn)武昌的司門口、中南、街道口、光谷等商圈呈帶狀分布在珞瑜路上，且商業(yè)中心向東遷移趨勢(shì)明顯。光谷步行街雄踞武漢·中國(guó)光谷中心，光谷廣場(chǎng)以東，一線臨武昌商業(yè)星光大道——珞瑜路，天然人氣聚集地，其商業(yè)大有可為；且距地鐵2號(hào)線始發(fā)站光谷廣場(chǎng)站僅數(shù)百米距離，近享軌道交通利好，有塑造明星商業(yè)可能。

流通驅(qū)動(dòng)力：構(gòu)筑武漢黃金內(nèi)核的財(cái)富網(wǎng)光谷步行街位于光谷交通樞紐核心，北接珞喻路、民院路，東南通雄楚大道、關(guān)山一路等多條城市主干道，702、703、536、518、540、581、728等20余條公交線路通達(dá)武漢三鎮(zhèn)，周一至周五日均客流20萬(wàn)人次，周末達(dá)40萬(wàn)人次，節(jié)假日高峰期高達(dá)120萬(wàn)人次?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位明星區(qū)位：臨珞瑜路，4【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位

世界城光谷步行街總占地約41.79萬(wàn)平方米，總投資近100億元人民幣。項(xiàng)目是復(fù)合了五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、商業(yè)步行街區(qū)以及高檔住宅“四位一體”的大型城市中心建筑群，總建筑面積約180萬(wàn)平方米，其中商業(yè)近80萬(wàn)平米、住宅近80萬(wàn)平米，內(nèi)有10000多個(gè)沿街當(dāng)鋪，可同時(shí)容納300萬(wàn)人在這里逛街，是武漢當(dāng)前最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。

項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則長(zhǎng)方形，中心軸線長(zhǎng)約1800米，平均寬度170米，全長(zhǎng)1350米，2006年被聯(lián)合國(guó)授予“世界最長(zhǎng)步行街”稱號(hào)；項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)、居住、寫字樓、酒店式公寓用地。1350米光谷步行街自西向東依次規(guī)劃為現(xiàn)代風(fēng)情街、西班牙風(fēng)情街、意大利風(fēng)情街、法式風(fēng)情街和北歐風(fēng)情街。十大風(fēng)情街廣場(chǎng)，自東向西，從歐州文化的標(biāo)志凱旋門開(kāi)始，依次是萊茵廣場(chǎng)、杜塞爾多夫廣場(chǎng)，至羅馬凱撒廣場(chǎng)，朱麗葉婚慶廣場(chǎng)、蒙提拿破侖廣場(chǎng)、柏林廣場(chǎng)、畢加索廣場(chǎng)、西班牙廣場(chǎng)、斗牛士廣場(chǎng)，下沉廣場(chǎng)?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位世界城光谷5【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位1期：現(xiàn)代風(fēng)情街光谷步行街1期現(xiàn)代風(fēng)情街區(qū)，定位為開(kāi)放式購(gòu)物娛樂(lè)中心，總體量20萬(wàn)方，于2008年1月開(kāi)街營(yíng)業(yè)，引進(jìn)家樂(lè)福、大洋百貨、中影天河、工貿(mào)家電四大主力店。目前是武漢市乃至華中地區(qū)人氣最高的消費(fèi)娛樂(lè)中心和節(jié)慶中心，日均客流量達(dá)15萬(wàn)人次，周末客流量30萬(wàn)人次，節(jié)假日高峰客流達(dá)100萬(wàn)人次?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位1期：現(xiàn)代風(fēng)情街6【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位2期：西班牙風(fēng)情街

光谷步行街2期西班牙風(fēng)情街全長(zhǎng)329米。由6棟3-5層高的極具西班牙特色的建筑組成，擬全部引入國(guó)內(nèi)外一線品牌，打造武漢首條旗艦店街。光谷步行街2期西班牙風(fēng)情街不僅為國(guó)內(nèi)外一線商家提供了品牌展示的窗口，更為大武漢創(chuàng)造了一個(gè)特色商業(yè)名片，并且成為國(guó)內(nèi)首個(gè)將世界中高端品牌業(yè)態(tài)與特色商業(yè)建筑景觀結(jié)合的典范。

西班牙風(fēng)情街除了內(nèi)街之外，步行街兩側(cè)分別為利嘉北路、利嘉南路，從而形成“兩條道路中間夾著一條步行街”，使得每個(gè)店面均臨街。街區(qū)還貫穿連接畢加索、棕櫚泉、加州海岸三大廣場(chǎng)?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位2期：西班牙風(fēng)情街7【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位3期：意大利風(fēng)情街

3期意大利風(fēng)情街，光谷步行街菁華區(qū)，18萬(wàn)方恢弘體量，由8棟5-7層特色建筑群落組成；街長(zhǎng)427米，是1350米總街區(qū)的人氣樞紐站。不僅能全面承接1期和4期兩端人流，還可以直接迎納珞雄路與利嘉東路帶來(lái)的海量消費(fèi)者。全業(yè)態(tài)、主打目標(biāo)型”是意大利風(fēng)情街的關(guān)鍵詞。這里薈萃IMAX影院、高端KTV等主力店，清吧等武昌空白業(yè)態(tài)、星級(jí)餐飲、時(shí)尚餐飲、風(fēng)情美食、婚紗攝影、黃金珠寶、品牌男女裝、潮牌等全業(yè)態(tài)，滿足全天候的消費(fèi)體驗(yàn)。

此外，六大主力店：一家世界五百?gòu)?qiáng)超市、一家國(guó)際精品百貨、一家大型家電賣場(chǎng)、一家I-MAX影院、一家真冰溜冰場(chǎng)、一家時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌量販，每天可以將為整條街區(qū)帶來(lái)20~30萬(wàn)的人氣。意大利風(fēng)情街于2011年11月全城公開(kāi)，2013年開(kāi)街營(yíng)業(yè)?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位3期：意大利風(fēng)情街8【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位5期：德國(guó)風(fēng)情街

5期德國(guó)風(fēng)情街，是武漢唯一一條24小時(shí)營(yíng)業(yè)的街區(qū)。項(xiàng)目地處光谷步行街最核心的區(qū)域，西連意大利風(fēng)情街，東接法國(guó)風(fēng)情街，其營(yíng)業(yè)范圍涵蓋國(guó)際國(guó)內(nèi)潮牌服飾、IMAX影院、品牌KTV、世界風(fēng)情美食、文化商務(wù)酒吧、書店書吧、24小時(shí)便利店等。武漢24小時(shí)不夜城立足光谷，輻射全武漢，旨在為300萬(wàn)武漢年輕人提供全天候、豐富多彩的逛街樂(lè)趣。它將作為武漢三鎮(zhèn)最亮的“夜地標(biāo)”，成為全武漢人的夜生活終極目的地?！疽?、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位5期：德國(guó)風(fēng)情街9【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位

1.項(xiàng)目抓住武昌商業(yè)中心東擴(kuò)的契機(jī)，打造城市副中心標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)；2.項(xiàng)目體量較大，整體規(guī)劃合理，

1350米的“世界最長(zhǎng)商業(yè)步行街”，全部為商業(yè)街商鋪，加上五大風(fēng)情、十大廣場(chǎng)的“風(fēng)情商業(yè)

街”特色定位，為項(xiàng)目銷售招商增添諸多賣點(diǎn)；

3.項(xiàng)目采取租售結(jié)合的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，保障整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局的合理性和可持續(xù)發(fā)展性，且項(xiàng)目招商及銷售情況良好，主

力店和次主力店的引入，能較好帶動(dòng)人流和促使商業(yè)價(jià)值最大化；4.項(xiàng)目針對(duì)地塊特性，采用針對(duì)性強(qiáng)的規(guī)劃方案，弱化劣勢(shì)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，確保利益最大化，良好的產(chǎn)品設(shè)置

為后期項(xiàng)目持續(xù)去化打下良好基礎(chǔ)5.項(xiàng)目1期現(xiàn)代風(fēng)情街2008年1月開(kāi)業(yè)，現(xiàn)已形成一個(gè)成熟的商業(yè)中心，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大優(yōu)勢(shì)，并極大的提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。光谷步行街于本案的啟示：【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位1.項(xiàng)目抓住武昌商10典型案例借鑒（2）——選取原則選取緣由石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位1.第三代綜合體典范，萬(wàn)達(dá)模式范本2.與本案物業(yè)組合形態(tài)類似3.不同的產(chǎn)品組合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金合理分配4.成功解決了酒店及自持商業(yè)的資金平衡關(guān)系典型案例借鑒（2）——選取原則選取緣由石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)【一、11【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”項(xiàng)目基本情況介紹：“大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”創(chuàng)立于1988年，現(xiàn)已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)。2010年企業(yè)的資產(chǎn)達(dá)到1000億元，年銷售額600億元。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理。其在城市副中心、新開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。一站式滿足顧客吃喝玩樂(lè)、商務(wù)休閑等需求，整合區(qū)內(nèi)落后零散的商業(yè)格局，并通過(guò)“以售養(yǎng)租模式”持續(xù)擴(kuò)張。石家莊裕華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)共斥資80億元，建筑面積183萬(wàn)平方米，是迄今為止萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最大的第三代城市綜合體。是集大型購(gòu)物中心、連鎖超市、5A級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、國(guó)際影城、國(guó)際公寓、住宅等為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)。案例解析—萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市12【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位步行街

商務(wù)公寓萬(wàn)千百貨萬(wàn)達(dá)洲際酒店寫字樓住宅萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—業(yè)態(tài)分布【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位步行街商務(wù)公寓萬(wàn)千13【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位步行街開(kāi)發(fā)形式：銷售商務(wù)公寓開(kāi)發(fā)形式：銷售萬(wàn)千百貨開(kāi)發(fā)形式：招商萬(wàn)達(dá)洲際酒店開(kāi)發(fā)形式：自持寫字樓開(kāi)發(fā)形式：銷售住宅開(kāi)發(fā)形式：銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—開(kāi)發(fā)形式【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位步行街開(kāi)發(fā)形式：銷售商務(wù)14萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—資金平衡關(guān)系步行街平衡自身成本平衡商超成本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)商務(wù)公寓平衡自身成本利潤(rùn)平衡土地出讓金萬(wàn)千百貨長(zhǎng)期持有，占用現(xiàn)金成本需其他平衡租金實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益萬(wàn)達(dá)洲際酒店長(zhǎng)期持有，占用資金實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益寫字樓平衡自身成本利潤(rùn)平衡補(bǔ)償酒店住宅平衡自身成本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—資金平衡關(guān)系步行街商務(wù)公寓萬(wàn)千百貨萬(wàn)達(dá)洲際酒店寫字15萬(wàn)達(dá)模式借鑒一：甩掉包袱，快速回現(xiàn)商業(yè)部分，通過(guò)大量步行街、公寓、寫字樓等產(chǎn)品，快速銷售。不涉及產(chǎn)權(quán)商鋪，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，但不承諾包租、返本，企業(yè)后期壓力減小，但不利于統(tǒng)一招商組市，導(dǎo)致步行街運(yùn)營(yíng)狀況較差。為提高商務(wù)產(chǎn)品銷售引入總部基地概念。萬(wàn)達(dá)模式借鑒二：化整為零，街區(qū)式住宅、利潤(rùn)最大化住宅部分，將整個(gè)住宅社區(qū)打散規(guī)劃，以4-6棟樓為一個(gè)組團(tuán)進(jìn)行銷售。雖會(huì)降低住宅品質(zhì)，但臨街商鋪的高利潤(rùn)，可將整體收益大幅提高。萬(wàn)達(dá)模式借鑒三：高效時(shí)間+完善的資金流滾動(dòng)模式18個(gè)月快速工期，可最大減小資金成本，抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。住宅、公寓平價(jià)快銷，快速回現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)完好資金流。萬(wàn)達(dá)模式借鑒四：通過(guò)特色業(yè)態(tài)吸引人氣，引爆項(xiàng)目。特色業(yè)態(tài)：IMAX影院、大玩家、大歌星等。三層餐飲火爆，目前百貨不好做，以至現(xiàn)在餐飲娛樂(lè)想再擴(kuò)大化。步行街獨(dú)有品牌：首度引入C&A、優(yōu)衣庫(kù)、H&M、無(wú)印良品等品牌?！疽弧咐梃b】第四部分·項(xiàng)目定位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與本案的借鑒價(jià)值萬(wàn)達(dá)模式借鑒一：甩掉包袱，快速回現(xiàn)萬(wàn)達(dá)模式借鑒二：化整為零，16參考案例總結(jié)深圳華僑城對(duì)本項(xiàng)目啟示：1.以目前的市場(chǎng)形態(tài)項(xiàng)目定位必須跳脫出信陽(yáng)市場(chǎng)，放眼泛中原地區(qū)，從而解決市場(chǎng)商業(yè)放量大人口支撐不足的問(wèn)題。2.以旅游及周末經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)項(xiàng)目先期入市及運(yùn)營(yíng)，迅速形成項(xiàng)目口碑，隨著城市發(fā)展的成熟分階段入市實(shí)現(xiàn)銷售與運(yùn)營(yíng)的共贏。3.跳出區(qū)域傳統(tǒng)認(rèn)知形象，通過(guò)個(gè)性化建筑、規(guī)劃營(yíng)造出與區(qū)域反差的特色形象4.項(xiàng)目規(guī)劃階段需實(shí)現(xiàn)與后期銷售與運(yùn)營(yíng)的完美對(duì)接，因此規(guī)劃需嚴(yán)格考慮可售物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)與自持物業(yè)的使用功能5.合理處理各物業(yè)類型體量及資金平衡關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)組合的良性循環(huán)，避免出現(xiàn)滯銷產(chǎn)品【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)目定位在區(qū)域商業(yè)氛圍匱乏的區(qū)域，通過(guò)旅游地產(chǎn)帶動(dòng)商業(yè)及住宅開(kāi)發(fā)，為國(guó)內(nèi)旅游綜合體典范，住宅為國(guó)內(nèi)一線人居典范。光谷步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在規(guī)劃中以出售物業(yè)為出發(fā)點(diǎn)，兼顧風(fēng)情體驗(yàn)，完美解決商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃及多層商業(yè)的人流問(wèn)題，分期入市實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)與銷售的一體化。以歐式建筑風(fēng)格區(qū)別于周邊建筑形象實(shí)現(xiàn)地標(biāo)價(jià)值。成熟的綜合體開(kāi)發(fā)模式，完美平衡各物業(yè)形態(tài)資金關(guān)系，快速工期，甩掉包袱，迅速回現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)。參考案例總結(jié)深圳對(duì)本項(xiàng)目啟示：【一、案例借鑒】第四部分·項(xiàng)17項(xiàng)目總體定位

開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析問(wèn)題梳理

項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目總體定位開(kāi)發(fā)目標(biāo)解析181.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)：三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位資源最大化產(chǎn)品極致化形象品質(zhì)化利潤(rùn)最大化客群目標(biāo)化樹立信陽(yáng)市綜合體項(xiàng)目標(biāo)桿形象，提升企業(yè)開(kāi)發(fā)形象，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與聲譽(yù)雙贏。依托信陽(yáng)城市發(fā)展契機(jī)，坐立信陽(yáng)，放眼中原，以形象鮮明，時(shí)尚特色、文化傳承為出發(fā)點(diǎn)，塑造項(xiàng)目整體形象，引領(lǐng)信陽(yáng)現(xiàn)代、時(shí)尚、特色、文化的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，打造中原地區(qū)一流的復(fù)合型城市綜合體。成為泛中原地區(qū)商務(wù)、休閑、旅游、生活的大型綜合旗幟項(xiàng)目。1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)：三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位資源最大19三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位主題理念需要順應(yīng)宏觀政策走向，獲得政府的支持，同時(shí)滿足市場(chǎng)需要，為項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造有利條件；定位要滿足長(zhǎng)期和短期利益平衡，社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益并重，可操作性強(qiáng)。在商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)如此飽和的情況下，如何做到健康發(fā)展，避免社會(huì)資源浪費(fèi)與負(fù)擔(dān)；如何在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中利用文化的傳承與保留。功能和產(chǎn)品定位即要滿足現(xiàn)在需要，又要有超前意識(shí)，滿足未來(lái)發(fā)展的需要，做到可持續(xù)發(fā)展；三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位主題理念需要順應(yīng)宏觀政策走20三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位2.問(wèn)題梳理：通過(guò)本體、市場(chǎng)、客戶、資源的全方位梳理，本體條件中存在以下三項(xiàng)較為突出的問(wèn)題亟待解決項(xiàng)目位于新城核心區(qū)位，但周邊尚未形成居住規(guī)模，消費(fèi)客群支撐力度如何解決？

項(xiàng)目東西臨街面長(zhǎng)，展示性較好，但南北縱深較大，作為商業(yè)占比達(dá)70%的綜合體項(xiàng)目，商業(yè)產(chǎn)品如何布局？信陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展良好，各主要業(yè)態(tài)飽和度較高，資源整合難度較大，大體量的商業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局如何設(shè)置？本案規(guī)劃政府要求商業(yè)自持面積不低于20萬(wàn)平米，剩余商業(yè)部分的持售問(wèn)題如何解決？可銷售物業(yè)類型是什么？人口問(wèn)題規(guī)劃問(wèn)題持售問(wèn)題123三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位2.問(wèn)題梳理：通過(guò)本體、市21三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位做什么樣的產(chǎn)品？賣給誰(shuí)？從市場(chǎng)、產(chǎn)品、需求等特點(diǎn)來(lái)尋找項(xiàng)目定位方向——房地產(chǎn)市場(chǎng)以商品住宅開(kāi)發(fā)為主剛性需求及改善性需求旺盛商品住宅銷售價(jià)格逐年上漲區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多以商業(yè)加住宅的形式缺乏真正意義的綜合體項(xiàng)目。區(qū)域房?jī)r(jià)有支撐產(chǎn)品特點(diǎn)復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目；多種物業(yè)形態(tài);規(guī)模較大，自持物業(yè)面積較大，高容積率產(chǎn)品；投資型產(chǎn)品需符合客戶置業(yè)特點(diǎn)宏觀市場(chǎng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)居民購(gòu)買力旺盛房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位做什么樣的產(chǎn)品？賣給誰(shuí)？從22三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位3.項(xiàng)目形象定位：定位目標(biāo)通過(guò)建筑的形式承載更先進(jìn)綜合商務(wù)能力，提升信陽(yáng)的城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)化商業(yè)中心和旅游中心的城市功能，吸引更多投資和旅游者建造代表城市形象的建筑，留下更有價(jià)值的建筑，承載更多文化內(nèi)涵為城市、社會(huì)、政府做出多方面的貢獻(xiàn)，提升社會(huì)生活品質(zhì)遠(yuǎn)景目標(biāo)：“讓本項(xiàng)目成為信陽(yáng)乃至中原地區(qū)的城市名片”三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位3.項(xiàng)目形象定位：定位目標(biāo)23三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位3.項(xiàng)目形象定位：“城中城”“信陽(yáng)城”全天候的、充滿活力的國(guó)際化、信息化“新城市”。集國(guó)際化辦公、購(gòu)物、娛樂(lè)、旅游與生活于一體的超大規(guī)模豪布斯卡項(xiàng)目。城市地標(biāo)成為信陽(yáng)乃至泛中原地區(qū)現(xiàn)代化與國(guó)際化進(jìn)程的標(biāo)志。超大規(guī)模66萬(wàn)平方米以上的總建筑規(guī)模，其中非住宅物業(yè)超過(guò)40萬(wàn)平方米。城市規(guī)劃政府對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃（商務(wù)中心與商業(yè)中心），規(guī)定了本項(xiàng)目所承擔(dān)之城市使命與本質(zhì)屬性。城市綜合體物業(yè)類型多元化，包含高檔住宅與公寓、購(gòu)物中心、酒店、寫字樓等，多元化物業(yè)功能帶來(lái)多樣化建筑形態(tài)，構(gòu)建多元化生活。稀有資源羊山新區(qū)最核心區(qū)位，為本項(xiàng)目發(fā)展高端物業(yè)提供有力支撐。三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位3.項(xiàng)目形象定位：“城中城24三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位項(xiàng)目角色定位未來(lái)城市多元特區(qū)，打造城市標(biāo)桿、塑造新形象的城市名片住宅角色公寓角色商業(yè)角色寫字樓角色酒店角色項(xiàng)目?jī)r(jià)值的靈魂與功能的主體項(xiàng)目品味的演繹與資金的支持項(xiàng)目品質(zhì)的代表與功能的補(bǔ)充項(xiàng)目檔次的象征與品牌的塑造項(xiàng)目高度的標(biāo)桿與形象的地標(biāo)三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位項(xiàng)目角色定位住宅角色公寓角25三、項(xiàng)目總體定位第四部分·項(xiàng)目定位項(xiàng)目功能定位：八大核心功能打造信陽(yáng)最具吸引力的城市綜合體。娛樂(lè)購(gòu)物商旅度假商務(wù)辦公配套居住旅游觀光文化