蘇州太湖高爾夫別墅項目營銷總綱

蘇州太湖高爾夫別墅項目營銷總綱二00四年十一月五日

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道整合營銷如何整合？過去，我們曾這么設(shè)想：第一部分營銷策略思考CLUB高爾夫別墅酒店最大的賣點是CLUB資源及生活方式，而不是賣別墅；客戶平臺就是一個蓄水池，充分流動共享；

然而，在對眾多別墅營銷案例、及商業(yè)CLUB的經(jīng)營實例進行分析后，我們發(fā)現(xiàn)：1、站在銷售的角度，宜簡單有效，忌迂回曲折；2、眾多商業(yè)CLUB經(jīng)營仍有難度，何況一個虛擬平臺。整合營銷CLUB第一部分營銷策略思考第苗一洋部防分脆營瓣銷橡策帳略量思奪考結(jié)飛論菊：整偉合丟皺棄切不傻切用實啟際刃的氧“C腎L臉U擱B鞭”概遇念晨，援直霜接帽以小高揭爾禾夫渴及慕附切屬匯的過豐幟富校資幫源臺為模核雅心脾訴架求律。體苗現(xiàn)蒙在補客挑戶誓資撒源茂的茶充芬分劍共能享脹上?。惑w脾現(xiàn)鈔在鑼營精銷情活陪動怎的挑互吩動喉體赴驗腿上嬌；體軋現(xiàn)屬在蠅生緣瑞活源方候式煤的提全偶新偽演衰繹展上燃；體兼現(xiàn)蕩在宵產(chǎn)牧品倉銷臟售辮的迷附俯加乒價霸值巧上叔。高抗爾拆夫叢概款念紋如伐何修體體現(xiàn)演？形象推廣上以“高爾夫勝地”為核心的原始概念產(chǎn)品功能上銷售手段上別墅業(yè)主應(yīng)能享受到普通高爾夫會員所不能享受到的禮遇，包括從別墅直接通達球場等?？煽紤]別墅、高爾夫會員及水星會員三者捆綁銷售，買其中之一可享有其他二者優(yōu)惠。營銷活動上在球場啟用后，可針對別墅業(yè)主舉辦高爾夫主題活動，使其感受本項目的高爾夫優(yōu)勢。第簽一可部圖分誘營肆銷死策載略稱思圈考營廉銷聯(lián)通鴿路座如四何姐挖團掘嚇？公右司塵自鞭有浩客標戶謙及弄高風爾扔夫臂會留員腐資租源高端SP活動以別墅建筑為主題的藝術(shù)展、社會名流派對高端資源平臺的借用五星酒店的圣誕派對分眾媒體的深度合作及戶外媒體《移居上?！贰ⅰ禥UO》、《福布斯》上海、浙江等跨區(qū)域展示及行銷上海公館、跨區(qū)域房展會

與高檔物業(yè)中介和個人合作上海部分資深銷售經(jīng)理擁有豐富的客戶資源第俗二達部俯分釋營準銷毫執(zhí)避行貍大真綱項尿目切主叼要該節(jié)讀點它:高爾夫球場開工2004年11月9洞試打2005年5月18洞全部完成2005年11月別墅一期開工2005年3月別墅一期開盤2005年5月第獎二肆部圓分翁營指銷疏執(zhí)荷行懲大籠綱營灘銷共背跳景祥:項之目健處鼓于燈產(chǎn)很品緊設(shè)增計惰階瞧段希、灘高鐵爾市夫釘開摘工階徹段背目鉛標風:為絨后屈續(xù)默營樸銷幣工靜作唱的紐奉開扛展沈做大好跌準底備第老一魄階渡段教：惕營愁銷梨準年備溪期2糕0疊0坑4豬年較1能1只月布-總2昨0萍0錘4雹年結(jié)1夫2摔月第乓二扣部胃分儲營掏銷匹執(zhí)展行鋼大銜綱營呢銷不執(zhí)叫行晨:1音、膽營拴銷罰總貍精鉤神姿的常確使定板；2值、識項舊目V斥I及勿其叉他棋相呈關(guān)多平箭面驅(qū)設(shè)姓計沸工抖作鉛的芬跟擴進辜；3姜、絹媒某體虜?shù)刃栏黛栴愒泻细缸魍Y吧源橫的跌接鞏洽凍及創(chuàng)整圣合駛；4厲、蘋戶納外海媒降體熊的晌尋佩找嚴；5師、碼上殲海微固裳定櫻形繡象扒展格示織場旦所系選暫址事；6濾、眾銷紡售宇物計料繼的屈構(gòu)晝思爪及晨初繩步峰設(shè)惱計傍；7流、愈現(xiàn)旨場奶銷嬸售共中頭心趟及觸樣派板墻房粥方鴿案累；8洪、鍵項魄目數(shù)三暮維監(jiān)宣開傳另片揀的對構(gòu)拐思稱；9笨、睡其隨他索產(chǎn)賤品導(dǎo)設(shè)猾計瘋跟最進麥及裙配仆合婚工承作修；1縣0絡(luò)、歷分卷析贏高必爾基夫堂會歡員澡資序源噴，碧跟誘進發(fā)高信爾慨夫肺會求員佛銷壁售作。第碌二冠部館分北營剪銷倒執(zhí)避行寇大拼綱營庫銷蓬背成景醋:別瓣墅燙設(shè)義計馳結(jié)角束定、勇高捕爾矛夫帳會霧員密持日續(xù)甜銷交售潛、奸春士節(jié)友假供期階婦段筑目朽標繼:別舉墅灰亮盾相糊、餃開滑始禽客右戶升積饅累第暢二塔階廊段稈：炸項傅目袋預(yù)甚熱健期2銀0裹0蛋5肝年吩1游月古-平2稀0籠0孔5伐年本2們月第撈二無部毒分博營退銷省執(zhí)敵行姨大角綱媒蠟體趁宣版?zhèn)鲿灒?替、票財鄉(xiāng)豐經(jīng)傷報宮刊呈（躍主亞要酒）涂及陵高決爾摩夫乓雜或志卷（蹄輔臨助痛）宇的致平胳面很亮虛相患；2列、導(dǎo)本揀地帶媒后體重《槽蘇保州姐日剪報哄》狠及部全咱國鋤性跌高弱端躍媒叔體秧《懸經(jīng)忠濟狐觀大察憂報黑》賣等轎開始典軟渾性科宣蘭傳個；3饒、習開欺始爬分照眾襯媒堅體甩的青宣且傳占推掃廣款；4廳、貴戶秧外徹高惠炮恒宣植傳炭，庸地扛點拴主充要藝先豪以跑滬污寧次高漆速語、過機暗場剃高鴿速柏及仰周液邊壘、狐上海變高核架陳為綿主輛要袍考凈慮錦；5歡、穴各愛大瀉航裹空窩公鳳司嬌主韻要耀航府線懸也胡是亭我企們暑可膚以崇考逃慮緞的炕一見個續(xù)載芝體宿；活兔動慮推怎廣得：6域、待考軋慮葬到彩物富業(yè)坐管仇理慚對儉本駕項凝目葵的膠重腰要憤影不響至，壯將戚招洋標幫活慚動慌進濟行朱放丈大拘；7熊、再借版用杠年墻末答各變高就級混酒僅店癥、閣會彎所縱的礦年暑終澇嘉欺年輩華勻活果動欠進萬行目客假戶埋積港累澡。第澤二刪部旺分咱營秋銷咱執(zhí)萄行樓大床綱工既作漏執(zhí)蹄行岸：1伍、廈銷蠅售拖中港心索包州裝醋方質(zhì)案鞠確跪定毯；2奮、謀銷串售喬道炎具流（臣樓問書劈燕，肚宣訓(xùn)傳林品肢，負模題型冬等費）秩開摟始帽設(shè)貧計孕；3枯、鑒項羽目吊現(xiàn)步場慮包杠裝惜設(shè)跟計逝；4項、育三云維新宣難傳撞片宗制桶作左；5刃、墓銷亂售城前怠期與培漲訓(xùn)蹈；6風、駝工榨程快進毛度構(gòu)、曠建笛材稀標仍準盈、惜裝把修小標午準刷等狹相蒜關(guān)萍技學(xué)術(shù)魄指倉標珍的餓確汁認劉；7汪、宇與墓媒蓋體借合兆作昂的零細薪節(jié)課及慢軟手文鉛宣失傳呼的喪確廳定工及悔編罩寫??；8菠、蛋確泡定育物設(shè)業(yè)努管老理濱公壁司成；第巡壽二怒部布分射營慢銷祥執(zhí)爺行桿大眠綱營裂銷匹背既景圓:別風墅冶開僅工豎、看高母爾扶夫拘試垮打階飽段刊目敢標夸:客犬戶固積蝕累輕及敬轉(zhuǎn)貧化賢、喚樹俗立叛品喂牌睛、舍成萄功敞開憶盤第勻三掛階殘段膜：臂營觸銷恒沖霉刺位期2雖0厭0輕5嫁年偉3棟月挖-器2慘0檔0遙5盜年杯5型月第靈二霞部跌分送營鞠銷乳執(zhí)俗行答大抄綱營烏銷協(xié)執(zhí)守行勢：1謹、堅春進節(jié)瞎后結(jié)舉凝辦腔一書次級能澡引凳起產(chǎn)廣所泛帽口敵碑據(jù)傳鴉播稼的S泳P活降動繩，埋如撫社葛會就名吼流派流對撒、似現(xiàn)斃代們別踩墅燃建婚筑候藝酷術(shù)精主竊題的展瞇、券或蟲借銅用桐高峽檔可消款費星品做的證春展季發(fā)問布克活督動蠅；2杜、辨對錦安神保閃系楊統(tǒng)卵、桶衛(wèi)褲浴促系卡統(tǒng)輝、路地低暖螺系澆統(tǒng)聰?shù)让┊a(chǎn)火品寺配旋套啟進訪行狐軟呆性茅宣捐傳筆；3悟、混在丸香刻港竭、紐奉上戀海眨等乓地阿進健行糊跨咽區(qū)販域筍產(chǎn)暴品磚推殊介加；4悶、蒼上街海誘展摔示面中燃心撥開滿放農(nóng)，啄選敘址還高彼端不隱仗秘番場司所省。利濕基躲點①爺:菁烤華劫地尚氣蘇監(jiān)州體，街是超人惜間享天獵堂騎；響國延家泊級呈太其湖愁旅械游檔渡亂假錘區(qū)棟，稈更再是仍一樣處資“貴度庭假音、養(yǎng)杏生睬”書的猾絕跨佳分境炊地渾。蘇科州撫太階湖俯區(qū)哲域盛啟賄動葬晚數(shù)，仔仍出然患保訊留轟有寬天蜘然斤濕他地期和慌眾革多館自平然驕資躬源劉，規(guī)脊避嚷了凈無殊錫協(xié)太兩湖井的鈴過級度膀開驅(qū)發(fā)鐵，壤是勸“游太廈湖駛置爪業(yè)勒”槍客賺群敢的離首細選嶼區(qū)貢域叨。建點筑焰于脂孫錦武球演的兵殺場鎮(zhèn)和肺二伍妃逗墓臂遺最址撞之接上床，努感帖受票太炎湖孩、揀蔣斬墩編山漂、勁漁陽葬山翠、側(cè)香徒山紫村騾的橡吳竄文嗚化汁古北韻則。賣拌點剪訴站求1：箏區(qū)礦位—獻—太垃湖帶邊蜘的呢絕貫世待版僅圖第振三侍部街分槽項概目智概烤念霞梳孝理利并基砌點②座:首陡席棚地度位本縱案膛位挽于漆區(qū)潤域肝中鳴的病核看心趙地救帶抗，賽占外據(jù)光龍便頭網(wǎng)地程位媽，蒸盡勿享遮未來渠度片假穿區(qū)議規(guī)奸劃刃的的各細項租配桂套勤和輝旅候游梅資搶源使；周副邊旬豪稼宅玻（蓋碧匙瀛糾谷暢、崗天扇一肌墅悲等串）鎮(zhèn)已第經(jīng)秧樹括立伐起珠一索定騾的槽市場缺影忍響榮力餓，料借桂助淘它費們樸成鞠就蒼本纖案勢“袋豪麥宅流中弱的銹豪爐宅斑”什之秤形原象鍛。第朋三中部躁分甜項前目襖概郊念蜂梳爽理利族基領(lǐng)點③警:通拐達慢四受海本場案丙是擴太作湖蹈豪賊宅猜區(qū)華的聾龍些頭服，脾也陶是帽交微通截核悄心政，功身牲后剃的婚蔣墩皇山?jīng)_為紫區(qū)令域仍性拉交購?fù)蓸蟹~仙，欄距紗環(huán)杯城或高具速豆5令分歇鐘活。肯從躁本斬案到行蘇鋤州碌市翼區(qū)3槍0分闖鐘璃，1御5分怠鐘義內(nèi)勺到茅木爺瀆錫古裹鎮(zhèn)情，趁離里上喉海憶徐家竿匯1街3列0公姥里糠。通霸行潤太望湖喊區(qū)油域訴的輝主嶺干堡道迎緊默鄰身本您案練，摔并推且臨是酒沿耽太隔湖狀水摟岸的義景斑觀戒大附道驚。第癥三破部抵分達項栽目耐概辯念拼梳嗽理利講基發(fā)點①樸:果喂嶺少勝拖地1重8洞而高無爾疑夫膛球搶場皆就蘆在愁家償門派口郵，缸名飼至職實窩歸苗的愉高痛爾秘夫同別喘墅董。高隆爾爐夫跑是T劈燕O犬P階全級腸的大生門活續(xù)標仙簽沸。丘以藝高蘋爾槳夫跟為輛核晝心證，贈創(chuàng)戚造一蹄處靈適谷合T構(gòu)O棉P人嗓士允的魂社鹿交落、友度昌假拿、搬生擊活幅空撿間撇。賣壇點翅訴儉求2：竹生虎活—盆—滑T悼O愚P階樸層撕的配悠奮長洽假總期第亦三稻部您分讀項瀉目犧概落念僅梳歡理利鼓基世點②：見泛C女L鳴U餃B高繼爾藍夫賴、監(jiān)酒僅店火、芹水燭星為游針艇伯俱議樂兆部腳、敬跑拖馬誕場…燦…匹頃配T滴O詳P生活駛，繁本秘案種整糖合童周軟邊砍高濤端簽設(shè)談施田，相創(chuàng)勝造習泛C誕L躁U悟B式經(jīng)休捷閑造，勉實震現(xiàn)最菊優(yōu)賽附盒加隸值擾。本既案眠也高擁搏有臺絕鋪佳兇的亡自薄然育景閱觀娃，雨山喝、潤水革、膝古甲鎮(zhèn)席融京合洋而父成麥天堂伏樂紅園誼。第允三頁部振分誰項代目扣概還念秒梳濟理利陵基攪點③：慈文呼化漢古娃魅古騎老泥的黨東宜方顏文貢化拾，韻一解直評倍營受齊世偏界氣各陽方黃菁冶英存的廊仰屑慕貓。謎本此案語選深址透孫條武祥演療兵弱場雹，醫(yī)緊屢鄰繪太鹿湖施，映蔣淺墩料山浸，慶漁柔陽萬山撲，泥香的山貓村洋等饞等瞇，御感悲受柄吳宮文雖化山的龜潤計澤誰。第捉三弦部遇分師項訪目購概匆念豆梳遵理利俗基撓點①：賠建對筑門臻鞋品融砍中哲國飲古堪典努園處林牧風尿貌盛與乖現(xiàn)鼓代膠建事筑怒空成間纏于綱一然體富，蹤蝶是廟一汁處漲生備活紛領(lǐng)匙地字，評也續(xù)是嘗一剝座鋤倍孝值瘦收蕉藏得的蠢藝針術(shù)米佳珠作凱。賣算點佳訴辱求3：走產(chǎn)榴品—遞—果昆嶺立上鐘的水傳已世鉛大暑宅第女三形部悄分販項李目鍋概蒼念喇梳殃理利躬基篇點②：盜名利家嚴鉅廈獻中邊騰扇實尚力孝打絮造廉，想集見合券國窗際店精穗英燒團漆隊撞（S籠A皺S謹A寫K萄I些/宴E槍D怖S湖A蛙/清閥華搏）盟，建薄筑躲國或際熄一寄流杏別美墅貍精券品融畢合哈國津際瞎性爸、促高碎檔悼性銳、優(yōu)舒冤適你性室、猴安滔全深性尺、和私承密雀性扎、朱文站化券性殊，創(chuàng)蹈造割別成墅嶺社立區(qū)涂的榨巔毫峰街之警作廉。第凍三既部爽分姿項嗎目倆概矛念址梳笑理利脈基詢點③：映尊深榮受禮奏遇社類區(qū)掀安限防漿（咬待氏定秤）農(nóng)。物哥業(yè)向服維務(wù)透（醉待盲定鐘）唐。第侄三端部唉分登項緊目覽概截念梁梳綁理核笑心故概腸念皺包描裝寄：果獲嶺復(fù)勝擔地裂長述假睜生繩活第宣三銜部證分律項秀目各概您念險梳悄理G令O礦L煎F是勝本俯案花的新最停大揀價敢值醋點G績O克L燦F是T孝O膊P階畫層誘的斗身取份碗標倍簽畏；G臭O糧L糾F是T櫻O皆P階草層罩休想閑攝和位社對交日的雖首謹選終；本奴案鵝的墨客救戶之一擔定屋是設(shè)因G沈O鈔L舉F而呀來癢。G岡O盡L突F不拌是建本砍案洲的陰全森部追價犯值企點本觀案燦在G富O披L凝F之件外膚還劈燕能勻整直合利多突項馬高互端孟資蒼源濤，握超陸越伴單財純俱的G勞O巴L個F別即墅療；泛憤會瞞所誤式語的搜資碑源俯平段臺警，奔能拼更漂好白地農(nóng)滿暫足撓客存群漂生渠活塔和選社快交播的漆需供求黎。核鐵心名概鵝念1刻—跡—果漫嶺抬勝麥地第告三曠部谷分濱項災(zāi)目泰概汽念寨梳頂理本世案棄創(chuàng)毅造孔的底是庸：“以圍高秀爾糟夫須為根核卷心童的并綜蟻合肆資危源援優(yōu)好勢躬”—描—G果O聞L憂F歪R開E受S六O炎R六T核葛心戀概葉念2溫—披—長目假大生殊活第貍?cè)@部碧分獨項饞目寨概憑念活梳傲理本洗案斯營仇造箭的綿是欣：“散T新O殿P階海級棉可立獨制享電、土可征群廊游棕、磨可造玩伍賞事、弊可希隱俯居姻的飾生然活遇境命界”—廊—在L闊O絞N洪G引H桐O毒L螺I雷D役A喜Y什際么顯是磁長扒假稻？長僅假素，蒙不琴是例居楊家見生辟活充；覺長呼假之，考不品是芹周沾末P堂A撒R巡壽T谷Y長牌假資，墓是芬長野時拖間彩內(nèi)然的案度葵假偉狀忌態(tài)酒，刊是首把欺假天期碎過盜的男如瀉日來常指生組活看。什咱么述樣性的享人視有時長糾假列？長治假呼，康只謝為T射O蜻P階蒙級臂專若有抹—爸—積究累倚巨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