江蘇國力置業(yè)有限公司塑料一廠商辦項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)說明書九財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、項(xiàng)目的清償能力兩個(gè)方面進(jìn)行分析，最終確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算1、基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》的有關(guān)內(nèi)容，同時(shí)考慮到資金成本，機(jī)會(huì)成本，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，通貨膨脹率等影響因素，每季基準(zhǔn)收益率為5%。2、計(jì)算期的確定本項(xiàng)目從前期工作開始，到整個(gè)項(xiàng)目銷售完畢時(shí)結(jié)束，計(jì)算期為12個(gè)季度。3、利率的確定根據(jù)央行規(guī)定一至三年貸款利率為6.65%,則每季實(shí)際利率為1.66%。4、銷售收入和稅金及附加估算表（見表9.1）表9.1銷售總價(jià)測(cè)算表銷售總價(jià)測(cè)算表分類可售面積（萬平方米）建議銷售單價(jià)銷售收（萬元）商業(yè)用房1.318000元/平方米23400辦公用房2.2089800元/平方米21638.4總銷額45038.4銷售稅金及附加一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬元）1營業(yè)稅銷售收入*5%2251.922城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅*7%157.633教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%67.564教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅*4%90.085防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*1％450.386印花稅銷售收入*0.05％22.52合計(jì)3040.09銷售稅金及附加一覽表（二）盈利能力分析1、靜態(tài)盈利能力分析靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量=（8-1）+27.13/7096.26=8季注:稅后(數(shù)據(jù)來源:附表9.2項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)2、動(dòng)態(tài)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率5%，根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表9.2與附表9.3）可計(jì)算得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為15268.88萬元（稅前）和13071.71萬元（稅后）。均大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值取季度基準(zhǔn)收益率5%，根據(jù)項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表9.4）可計(jì)算得到資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為20962.85（稅后）萬元。大于零，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表9.2與附表9.3）可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率分別為23.66%（稅前）和21.18%（稅后）,均大于6.65%，因此本項(xiàng)目會(huì)有盈利，在財(cái)務(wù)上可行。2）資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（附表9.4）可以計(jì)算得到資本金內(nèi)部收益率為31.93%（稅后），大于6.65%，因此本項(xiàng)目會(huì)有盈利。在財(cái)務(wù)上可行。（3）動(dòng)態(tài)投資回收期(稅后)動(dòng)態(tài)投資回收期=[累計(jì)折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)-1]+上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值=8-1+1782.99/5043.31=8季注：稅后（數(shù)據(jù)來源：附表9.2項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）通過對(duì)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出結(jié)論，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。（三）清償能力分析根據(jù)借款償還計(jì)劃表（附表9.5）可以計(jì)算得到本項(xiàng)目的借款償還期為：2季。通過對(duì)清償能力指標(biāo)的計(jì)算可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。（四）評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目不僅財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見在財(cái)務(wù)上是可行的。十不確定分析（一）盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致方案的損益情況發(fā)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這個(gè)臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。根據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=P×Q支出方程：C=V×Q+T×Q+F式中：R--實(shí)現(xiàn)銷售收入P—銷售收入Q--銷售收入實(shí)現(xiàn)率C—總成本費(fèi)用V—單位可變成本F—總成本T—單位銷售稅金令B=R-C=0，便可求出Q的值。則：銷售收入=45038.40萬元總成本=建設(shè)投資+建設(shè)期利息+銷售稅費(fèi)及附加=22849.9萬元因此：45038.40×Q=22849.9+45038.40×Q×(6.65%+5%)解得Q=57.4%故銷售收入實(shí)現(xiàn)率f=Q=57.4%是該項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)率的盈虧平衡點(diǎn)。即當(dāng)銷售收入實(shí)現(xiàn)57.4%時(shí)，項(xiàng)目即可保本，低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。由于我們對(duì)項(xiàng)目的成本和銷售收入估計(jì)是比較保守的，考慮到市場(chǎng)上鋼材等材料價(jià)格有降低趨勢(shì)，同時(shí)房價(jià)仍有上漲的趨勢(shì)，并且該項(xiàng)目所處地區(qū)升值潛力較大，所以本項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)還有一定的提升空間。綜合考慮本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還是可以接受的。（二）敏感性分析本項(xiàng)目主要進(jìn)行總投資額、銷售收入的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的單因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，假定其他因素都不發(fā)生任何變動(dòng)。1、總投資變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析（附表10.1）通過（附表10.1），可以看出在其他因素均不發(fā)生變化的情況下，計(jì)算出總投資每變動(dòng)-10%，凈現(xiàn)值下降：（8837.043-13074.72）/13074.72*100%=-32.40%上式說明總投資額每減少1%，凈現(xiàn)值下降3.2%。2、銷售收入變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性分析（附表10.2）通過（附表10.2），可以看出在其他因素均不發(fā)生變化的情況下，計(jì)算出銷售收入每變動(dòng)-10%，凈現(xiàn)值下降：（9479.016-13074.72）/13074.72*100%=27.50%上式說明銷售收入每下降1%，凈現(xiàn)值下降2.8%。綜上分析，總投資、銷售收入都是較敏感的因素，其中總投資的敏感性最大，因此在項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)對(duì)這部分進(jìn)行很好的控制。而且，從前面總投資估算的情況和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)來看，總投資未來增加和銷售收入未來減少的可能性不大，因此，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也不大。十一項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估1、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。較大風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項(xiàng)目可以承受的。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項(xiàng)目無法承受。2、風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見下表（表11.1）。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法采用簡單估計(jì)法。表11.1風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素名稱風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1.1市場(chǎng)需求量√存在市場(chǎng)需求變動(dòng)1.2競爭能力√周邊有競爭1.3價(jià)格√項(xiàng)目的敏感性高2資源風(fēng)險(xiǎn)√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程方案3.1先進(jìn)性√3.2適用性√3.3可靠性√3.4可得性√4工程風(fēng)險(xiǎn)4.1工程地質(zhì)√可以防范4.2水文地質(zhì)√可以防范4.3工程量√可以防范4.4工程質(zhì)量√可以防范5資金風(fēng)險(xiǎn)5.1匯率√發(fā)生的概率小5.2利率√發(fā)生的概率小5.3資金來源中斷√可以防范5.4資金供應(yīng)不足√可以防范6政策風(fēng)險(xiǎn)6.1政治條件變化√6.2經(jīng)濟(jì)條件變化√6.3政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)7.1交通運(yùn)輸√7.2供水√7.3供電√8社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)√9其它風(fēng)險(xiǎn)由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策項(xiàng)目可以采取以下幾種風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。1、風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)的來源。回避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，在某種程度上意味著喪失項(xiàng)目可能獲利的機(jī)會(huì)。因此，只有當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素可能造成的損失相當(dāng)嚴(yán)重或者采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)過于昂貴，得不償失的情況下，才應(yīng)采取風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)策。如不使用高位定價(jià)策略，一旦價(jià)格下樓梯，會(huì)造成項(xiàng)目整體滯銷，形成死盤。不采用商業(yè)自營模式，自身經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力不足，競爭能力低下，往往會(huì)造成經(jīng)營失敗，而拖累整個(gè)項(xiàng)目。2、風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。項(xiàng)目需要建立有效的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，并保持項(xiàng)目全程的有效運(yùn)作，注重專業(yè)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)咨詢。3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可分為保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移兩種。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是向保險(xiǎn)公司投保，將項(xiàng)目部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)；非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給項(xiàng)目承包方，如項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。4、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)是將可能的風(fēng)險(xiǎn)損失留給擬建項(xiàng)目自己承擔(dān)。這種方式適用于已知有風(fēng)險(xiǎn)存在，但可獲高利回報(bào)甘愿冒險(xiǎn)的項(xiàng)目，或者風(fēng)險(xiǎn)損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的項(xiàng)目。本項(xiàng)目對(duì)于嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)以上的，盡量不使用此對(duì)策。自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也需要納入項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系。十二研究結(jié)論與建議（一）結(jié)論1、本項(xiàng)目的建成會(huì)極大地改善淮海西路沿線的居住區(qū)及商業(yè)辦公區(qū)的物業(yè)形態(tài)，促進(jìn)泉山區(qū)西關(guān)附近的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動(dòng)徐州西關(guān)區(qū)域的辦公、商業(yè)、文化和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。2、項(xiàng)目地塊位置良好，市場(chǎng)前景看好，開發(fā)條件成熟。3、本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財(cái)務(wù)上都是可行的。符合項(xiàng)目承辦方的決策需求。4、項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險(xiǎn)；嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項(xiàng)目存在的較大風(fēng)險(xiǎn)，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項(xiàng)目是可以承受的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險(xiǎn)。（二）建議對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：1、宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。2、及時(shí)解決本項(xiàng)目施工臨時(shí)用水、用電問題，開發(fā)商要做好周圍道路的維護(hù)，盡量避免影響主干道的交通，保持道路通暢。3、盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。4、集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和立項(xiàng)報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能按合同約定按時(shí)開工建設(shè)。5、項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場(chǎng)調(diào)查工作。6、既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場(chǎng)策略。7、臨近淮海西路的A地塊的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。8、項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段要注意邀請(qǐng)既有實(shí)力又能切實(shí)認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強(qiáng)承辦方自身在特大項(xiàng)目開發(fā)