上海房地產(chǎn)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告范本

WORD文檔，可下載修改地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋A、地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局C、地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、地塊北面：北面環(huán)山A、空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。B、噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染C、水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)●地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容●地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)●地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)●地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定●地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)?，如不搬遷，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)●當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小●羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)更有把握●奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求項(xiàng)目威脅(Threaten)●奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過(guò)二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，相信隨著外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)遇。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)總體市場(chǎng)特征表現(xiàn)為:二、從產(chǎn)品面積來(lái)說(shuō)，中小戶型的去化好于大面積戶型。五、在售樓盤不太重視品質(zhì)和細(xì)節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價(jià)格和地段，市場(chǎng)上缺少品質(zhì)優(yōu)良的高檔次樓盤。4地區(qū)的客戶前來(lái)購(gòu)買，在寧波別墅項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)當(dāng)說(shuō)是相當(dāng)成功的一個(gè)典范。開發(fā)商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)用地面積：建筑面積：69241平方米5配套設(shè)施：露天泳池、咖啡廳、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、超市、國(guó)際幼兒教育中心等銷售情況：基本售完項(xiàng)目缺點(diǎn)：此別墅群有一部分業(yè)主是先買地，自行建造別墅，所以造成規(guī)劃雜亂。戶客源來(lái)源以本地及寧波為主——來(lái)源區(qū)域：本地區(qū)域約占70%—8私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念前衛(wèi)——職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主約占50—60%；公務(wù)員、事業(yè)單位人員占10—15%；近郊別墅、山水別墅“百花齊放”受地區(qū)發(fā)展因素及城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，近年來(lái)別墅土地供應(yīng)較少，別墅開發(fā)主要集中于集合式住宅小區(qū)里的別墅院落，而隨著紫汀花園等的開發(fā)，別墅市場(chǎng)進(jìn)入了近郊別墅、山水別墅的發(fā)展時(shí)代。未來(lái)溪口等風(fēng)景區(qū)、市郊山地等的開發(fā)將進(jìn)一步深化近度較高的是中國(guó)元素與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合、英國(guó)風(fēng)格、西班牙風(fēng)格以及美國(guó)風(fēng)格等。戶型或公共規(guī)劃中增加若干個(gè)社交活動(dòng)空間，如內(nèi)庭院、棋牌室、視聽室等。并將成為日后別墅地下室的發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)一定的下沉式庭院來(lái)解決采光問(wèn)題，并且通過(guò)不同的設(shè)計(jì)手段，地下室的層高將有望加高。車位：當(dāng)前別墅基本要求設(shè)置一個(gè)車庫(kù)，但隨著私家車的增加，別墅業(yè)主將是最先擁有雙車的家庭，所以在滿足基本需求的情況下，車位一般會(huì)朝根據(jù)以上對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域別墅市場(chǎng)的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相當(dāng)大，此時(shí)介入市場(chǎng)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是較為理想的。而奉化別墅市場(chǎng)發(fā)展不成熟，缺少高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目，產(chǎn)品可提升空間大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，有效需求大2、質(zhì)優(yōu)品牌樓盤的附加值調(diào)整系數(shù)別墅均價(jià)=市場(chǎng)行情價(jià)×質(zhì)優(yōu)品牌樓盤附加值調(diào)整系數(shù)×市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)系數(shù)項(xiàng)目地塊擬開發(fā)獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)體別墅等類型的產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，結(jié)合奉化市場(chǎng)的價(jià)格特征，并在此基礎(chǔ)上綜合產(chǎn)品容積三、地價(jià)變動(dòng)的敏感性分析地價(jià)變動(dòng)影響利潤(rùn)的敏感性分析第四部分、項(xiàng)目投資分析結(jié)論第四部分、項(xiàng)目投資分析結(jié)論通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀